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2019年东京都房地产均价最新版（城东） | 居外专栏
今天给大家介绍一下东京都23区城东地区的房地产均价。本次的调查是以公益财团法人不动产流通推进中心（REINS）登录的情报数据为中心，由作者自己编辑制作的。房地产均价调查对象主要是以投资型的单身公寓为主。这次调查数据的采取样本一共有1,227个。下表中数据样本少于5个以下的以（－）符号表示。大家可以做一些参考。 东京都23区的城东地区有台东区，江东区，葛饰区，江户川区，荒川区，足立区，墨田区。 东京都的实力 东京是一个非常具有魅力的国际城市。据Global Power City Index(GPCI)2018年的报告当中，日本的东京是世界主要城市「综合力」排名的第三位。「综合力」是以经济/研究·开发/文化·交流/居住/环境/交通等六大部门去评价的。 东京都23区城东 东京都由东京都区部（23区），多摩地域以及东京都岛屿部组成。人口总数超过1380万人。 东京都23区就有近1000万人居住。东京都23区也可以按着其历史背景/地区特点/功能等可以分为都心，城南，城东，城北，城西。 地区 区名 都心 千代田区，中央区，港区，涩谷区，新宿区，文京区 城南 品川区，目黑区，世田谷区，大田区， 城东 台东区，江东区，葛饰区，江户川区，荒川区，足立区，墨田区 城北 丰島区，北区，板桥区，练马区 城西 杉並区，中野区 ① 台东区 台东区位于东京都23区的北东部，邻接着23区的千代田区·中央区·文京区·墨田区以及荒川区。台东区有观光名所-浅草·上野，还有很多风趣宁静的地区吸引着男女老少以及海外观光客的广泛的喜爱。 台东区的人气车站有【上野】【浅草】【入谷】【御徒町】【新御徒町】等。上野是一个交通非常方便的车站，上野车站不仅有山手线为代表的诸多线路，也有多个新干线路线。 ② 江东区 江东区位于东京都23区的东侧港湾区，邻接着23区的中央区·港区·墨田区·品川区·大田区以及江户川区。江东区属于新兴的开发地区，即有乡下风情的锦糸町・龟户副都心，也有高楼大厦林立的丰州（图一）。引人瞩目的【筑地市场】也搬迁到【丰州市场】，现在也已经正式营业。 ③ 葛饰区 葛饰区位于东京都23区的东北部。邻接着23区的足立区·江户川区·墨田区和千叶县的松户市以及琦玉县的三乡市·八潮市。相比其他地区，葛饰区有租金便宜·物价便宜的优点。区内的人气车站有【龟有】【新小岩】【金町】【花茶屋】【堀切】等。 ④ 江户川区 江户川区位于东京都23区的最东部。邻接着23区的葛饰区·墨田区·江东区以及千叶县的浦安市·市川市·松户市。江户川区的人口将近70万人，在23区当中排名第4位。婴儿的出生率在都内也是最高，平均年龄也比较年轻。是一个有活力的的地区。区内的人气车站有【瑞江】【葛西】【船堀】【西葛西】【篠崎】等。 ⑤ 荒川区 荒川区位于东京都23区的东北部，邻接着23区的文京区·台东区·墨田区·北区以及足立区。荒川区的【日暮里】做为东京的出入窗口，到都心的交通也是非常方便的。最近这几年荒川地区的地价增长率在23区当中一直是数一数二的。区内的人气车站有【日暮里】【西日暮里】【尾久】【町屋】【小台】等。 ⑥ 足立区 足立区位于东京都23区的东北部，邻接着23区的葛饰区·北区·荒川区·墨田区以及琦玉县的八潮市·草加市和川口市。区内人口有68万人之多，在23区人口排名当中名列前5位。足立区的人气车站有【西新井】【北千住】【梅岛】【竹之塚】【绫濑】等。 ⑦ 墨田区 墨田区位于东京都23区的东部，邻接着23区的中央区·台东区·江东区·荒川区·足立区·葛饰区以及江户川区。自2012年天空树（Sky Tree）的开业，已经吸引成千上万的海内外游客。周围的地价和房地产价格也随之增加了不少。墨田区人气的车站有【押上】【东向岛】【两国】【八广】等。 是否对东京都城东地区的房地产价格以及城东地区有些了解呢？我会给大家陆续的介绍其他城市主要地区的房地产价格。 责编：Adam Chen 日本置业专家数据大拿姜华专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
日本签证又双叒叕放宽！这样也可以获得在留资格 | 居外专栏
上次暖灯君发完日本签证的变动，有一些投资人私信问暖灯君日本的工作签证和劳务签证怎么申请，如何区分？今天暖灯君就结合最新的签证放宽政策来给大家详细说说。 日本历来对技术签证，管控是非常严格的，但随着到访日本的外国游客的增多以及2020年东京奥运会的邻近，日本酒店业希望政府给政策“松绑”，能将技能实习生招聘为公司职员，发挥作用。 因此，日本政府决定放宽外国人技能实习制度！ 按照现行规定，酒店行业的技能实习只有1年，要获得“特定技能”必须通过考试合格后才行。 但据日本《朝日新闻》的报道，日本政府16日宣布将修改政策，针对外国人技能实习制度下的酒店行业，将现行政策规定的只允许一年的工作期限改为第二年以后继续有效。 这意味着，以“技能实习生”身份在日本酒店业务工的外国人，如果实习年限达到3年，就可以不考试自动获取今年4月开始实施的“特定技能”新在留资格。 5月16日至6月14日期间，日本政府就修改制度听取公众意见，有望在7月左右实施新的制度。 1 赋予留学生“特定活动”在留资格 此前不久，日本政府为了留住和增加在日本留学并在日本创业的外国人，宣布将向在日本创业的毕业生赋予“特定活动”的在留资格，最长可以延长1年的在日时间。 按照传统的毕业生制度，外国留学生从日本大学、研究生院毕业后，就失去了“留学”名目下的在留资格，原则上必须回国。如果在留学期间创业，可获取“经营·管理”的在留资格继续留在日本工作。 日本政府期待在日留学生能灵活利用在留学期间所学的知识与经验，在日本创业并能进军全球市场，同时也希望这些毕业生在日本与母国之间起到桥梁的作用。 因此，从今年4月开始，针对外国劳动者新设的“特定技能”在留资格将正式落地实施，与之相对应，针对具备日本留学经验的更高一层人才，日本也积极吸引他们能在日本就业创业。 日本到底有哪些签证呢？大家可以点开下面这篇文章了解更多，十一种签证中“经营管理签证”是我们的投资人最关心的。 在日本生活的十一种签证，优缺点都在这里了！ 2 日本的劳务签证和工作签证 这里简单给大家讲一下日本的劳务签证和工作签证。 日本劳务签： 1.劳务输出是技能实习签证（以前叫研修生）； 2.劳务的时间最多工作3年，3年后必须回国； 3.劳务待遇工资低，工种多为力工、农业养殖种植工、缝纫工、流水线作业； 4.要求学历门槛低，但赴日时不可带家属且在合同期间不可回国。 非专门非技术签证（非専門的・非技術的分野）：也就是技能实习签证。通常所说的研修生接收制度是《外国人研修制度》和《技能实习制度》的总称。 日本将外国人研修•技能实习制度（以下简称研修制度）定义为：为发展中国家培养人材，邀请外国年轻劳动者来日，通过学习日本先进技术知识，回国后为本国经济发展作贡献的制度。在中国国内也通俗理解为"日本打工"或者"日本研修生"。 形式通常是第一年研修学习，第二年第三年叫做技能实习，对人员要求比较低，基本上年满18岁以上、38岁以下，身体健康，高中以上学历即可，部分行业例如农业甚至初中学历即可。 日本工作签： 1.赴日工作是技术人文知识与国际业务签证； 2.签证的时间第一次1年或3年，第二次3年或者5年， 一直可以反复续签，满5年（含3年工作）可申请日本国籍，全世界172个国家免签，满10年（含5年工作）可以申请日本永住。 3.工作的待遇和日本社员待遇同，各项保险俱全，工资高，高端人才引进； 4.要求学历门槛高，本科以上学历，最低统招大专可做学历认证者，赴日时可带家属且在工作期间有10天以上带薪年假，可连同日本法定长假一起回国探亲。 日本的工作签证其实只是一个总称，它的种类很多。日本法务省批准的工作签证至少有以下数种： 01「教授」（例，大学教授） 02「艺术」（例，作曲家、画家、作家等） 03「宗教」（例，由外国宗教团体派遣的传教士等） 04「报道」（例，外国新闻机构的记者、摄影师） 05「经营・管理」（例，企业等的经营者、管理者） 06「法律・会计业务」（例，律师、注册会计师等） 07「医疗」（例，医生、口腔医生、护士等） 08「研究」（例，政府相关机构以及私企等的研究人员） 09「教育」（例，初中高中的语文老师等） 10「技术・人文知识・国际业务」（例，机械工程等的技术人员、翻译、设计师、私企的语文老师等） 11「企业内转职」（例，由海外事务所转职来的人员） 12「兴行」（例，演员、歌手、舞者、专业运动员等） 13「技能」（例，外国料理的厨师、体育教练、航天飞机的操纵人员，贵金属的加工人员等） 14「技能实习１号I」（例，由海外子公司等接受的技能实习生） 15「技能实习１号RO」（例，通过监理集团所接收的技能实习生） 专门技术领域签证（専門的・技術的分野）：包括，技术人文和国际业务签（一般白领签），各类技能签证等。 关于这部分签证内容4月1日的新政策大家可以点开下面这篇文章查看： 新签证政策施行，赴日又有新门路了 简单而言，日本新设“特定技能1号”和“特定技能2号”两项在留资格，以看护、建筑和农业等人手短缺的14个行业为对象，预计从2019年度起的5年里引进约34.5万名外国劳工。 在留资格“特定技能1号”是从事需要一定技能的业务，“特定技能2号”是从事需要熟练技能的业务。 01 “特定技能1号”签证 将签发给在特定领域拥有较高水平技能的外籍公民，侨居日本的时间最长总计5年，不允许携带家属。当前“1号”将以建筑、农业、护理等14个行业为对象接纳外籍劳动者。 02 “特定技能2号”签证 将签发给拥有高于“特定技能1号”的熟练技能的外籍公民，对侨居日本的时间不设上限，可以长期在日本居住并可以携带家属。“2号”将以上述14个行业中的建筑业、造船等4个行业为对象接纳外籍劳动者。 要取得特定技能签证还必须通过各行业的技能考试以及新设的日语测试或现行的“日本语能力测试”。 新的法案规定，从2019年4月起，在建筑、农业、住宿、看护、造船5个领域就业的外籍劳工，日语最多只要达N4（N1-N5中的第4等级，属于“基本上能理解比较缓慢的会话”的日语水平）即可。 3 日本的劳务签证和工作签证的区别 持有工作签证在日就职，可以投资、购买房产，爱人、孩子可以办理家族滞在，共同在日生活、工作、学习。而研修签证的家属只能办理探亲签证赴日探访。 工作签证的在留资格与研修（即劳务）是两种完全不同的在留资格。通过工作签证在日本就职，享有日本会社职员享有的全部待遇，工作满一定年限，可以归化入籍，可以申请永住权，这些待遇都是研修人员不能享有的。 纵然每种签证都有很大的区别，但在选择到底申请哪种签证的时候大家一定要结合自身的实际情况、考虑好自己想在日本待多久、是否能适应日本企业的文化氛围等再决定。如果有到日本租房买房需求的，记得联系居外哦！ 还有什么想知道的，欢迎大家继续在评论区留言。 日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
美国主要城市旧金山（San Francisco）热门区域介绍｜居外百科
旧金山主要分为5个区域（如下图） 旧金山市区土地紧张，以公寓楼为主，这种市区核心地段的房子基本上都很少有变动的，即使涨也只会涨一两个百分点，从这么多年的数据看也没跌过，未来也没有跌下去的风险。 半岛区算是旧金山现在最火热的区域了，面积小，土地也比较紧张，而且很多学区房，这里有全世界最著名的斯坦福大学。谷歌，facebook的总部也都设立在这里。无论是就业居住还是家庭住宅，这里一直都是最受欢迎的。未来只会涨不会跌。 旧金山湾区主要区域简介 北湾 总体来说北湾是传统的富人区，环境优雅，近些年也没有什么新的楼盘开发，比较稳定。 在金门大桥（Golden Gate Bridge）北方的旧金山湾区通常被称做北湾（North Bay）。这个区包含了马林县（Marin County），也向北延伸至索诺马县（Sonoma County）和纳帕县（Napa County），并向东延伸至索拉诺县（Solano County）。除了一小部份地区外，北湾是一个极为富有的地方，马林县更经常被列为全国最富有的行政区。这里的都市化程度也比湾区其他地方来得小，大部份为未开发的土地与农田。北湾也是湾区里唯一没有通勤铁路服务的地区。较小的人口密度与跟湾区其他地区无陆地直接相连是北湾缺乏公共运输工具的主要原因。金门大桥是此区往旧金山唯一的道路，列治文-圣拉斐尔大桥（Richmond-San Rafael Bridge）和卡齐尼兹大桥（Carquinez Bridge）通往东湾列治文，贝尼夏大桥（Benicia Bridge）通往东湾北端马丁尼兹市。 旧金山 旧金山的房价一直都算是比较稳定的，因为这个城市除了就业之外，还深受很多新移民的喜爱。 旧金山市与县在旧金山湾区里，常被在地理和文化上被列为自己的一个项目里，当地经常简称它为“The City”。旧金山与它的邻居在北方、东方、和西方被水隔开，在南方则以行政区线分开。旧金山是旧金山湾区长久以来的文化、财经、和都市中心。在湾区历史的很长一段时间里，旧金山也是湾区的主要人口聚集地。但因为市地不大（47平方英里，城市人口密度是美国的第二高，仅次于纽约市），限制了人口成长，于是自1906年旧金山大地震后，附近其他县和城市接收了大部分的人口增长。 东湾 东湾是旧金山的新兴区域，这几年也是不停地在开发，目前房价比起其他区域低不少，目前算是投资者最看好的区域。 广义上的东湾包括康特拉科斯塔县以及阿拉米达县全境，狭义则泛指两县滨临旧金山湾的城市，包括最北的列治文、奥伯尼、柏克莱、爱莫利维尔、奥克兰、阿拉米达、海沃德、联合市、纽瓦克、以及费利蒙。东湾的华人小区传统上以奥克兰华埠为中心，但近年来在其他小城市也发展了华人购物中心。列治文区主要为俄罗斯裔及阿拉伯裔集中地，但因该区的克莱门街（Clement Street）有许多华人商店，所以该区亦被称为“新华埠”。相较于湾区其他地方，东湾的房价比较便宜，但是气候却是最宜人的；没有旧金山的冷，也没有南湾的热。 半岛 介于旧金山和南湾的地区是旧金山半岛，当地常简称为“半岛”（The Peninsula）。这地区由圣马刁县的数个中小型城市（如戴利城）、近郊小区和圣塔克拉拉县西北部份所组成，也包含数个太平洋岸边的城镇，如柏思域加（Pacifica）和半月湾（Half Moon Bay）。虽然有许多富有家庭居住在此，半岛居民的组成是相当多样化的。这里许多城镇在二次世界大战前仅是乡村生活的中心，战后，许多中产和富有家庭迁移至此，也带动当地发展。自1980年代起，中产和富有家庭的数量因硅谷高科技产业的繁荣而急速成长。来自外国的许多当地家庭，也是居民组成多样化的原因之一。 南湾 南湾是就业人士的第二选择，苹果的总部就在南湾靠近半岛区的位置。随着来这边的企业越来越多，未来的房价也是会一直往上涨。 旧金山湾南部也就是圣塔克拉拉谷地区，此地又被称为硅谷，是许多高科技公司的所在地。南湾的主要城市包括圣荷西、圣塔克拉拉（Santa Clara）、森尼韦尔（Sunnyvale）、库比蒂诺（Cupertino）、以及吉尔罗伊（Gilroy）等地。一般来说，南湾的范围相当于整个圣塔克拉拉县，然而圣塔克拉拉县西北部一般被认为是半岛的一部份。圣荷西在2012年有人口接近100万，是湾区最大城市、加州第三大城，同时也是全美第十大城。 来源：知乎 想了解更多关于旧金山湾区（San Francisco Bay Area）的信息，请移步这里https://www.juwai.com/usproperty/r-126_c-3671/
加拿大三大热门留学城市应该选谁？这里有适合你的留学方案｜居外专栏
高考即将结束，在等待高考成绩的同时，有些学生已经开始着手准备另外的深造计划——出国留学。选择哪座城市留学成为学生及其家长萦绕在脑海中的重要课题。 接续上期文章，本期天绮移民就为有计划申请加拿大留学的学生们，分析多伦多、蒙特利尔、温哥华加拿大三大热门留学城市，并为不同人群提供大学本科留学申请方案，帮助您尽快找到适合自己的学习途径。 三大热门城市，为您分析，指点迷津： 1. QS Best Student Cities最佳留学城市 2018年QS最佳留学城市排名结果： 蒙特利尔位列第4（北美排名最高） 多伦多位列第13 温哥华位列第17 Quacquarelli Symonds（简称：QS）是英国一家专门负责教育及升学就业的组织，成立于1990年，并在世界多个地区设立办公室，包括其总部所在地伦敦及纽约、华盛顿、巴黎、新加坡、悉尼、上海等。 QS发表过不少有关高等教育的资讯，当中以世界大学排名最受关注。 蒙特利尔是一个英法双语城市，因其多元文化的构成和包容的精神而闻名。它还以其悠闲而生动的生活方式，迷人的林荫大道，蓬勃发展的创意产业，咖啡文化，各种艺术场所，现场表演和夜生活而闻名，被誉为加拿大的“文化之都”。 最佳留学城市排名：蒙特利尔胜 2. 世界排名前500的大学数量 蒙特利尔： 麦吉尔大学（世界排名第33位） 蒙特利尔大学（世界排名第149位） 康考迪亚大学（世界排名第464位） 多伦多： 多伦多大学（世界排名第28位） 约克大学（世界排名第481位） 温哥华： UBC（世界排名第47位） SFU（世界排名第264位） 数据源自：QS World University Ranking 2019 优质大学数量：蒙特利尔胜 3. 学费及生活成本 蒙特利尔的大学本科平均学费：$21,857 多伦多的大学本科平均学费：$34,961 温哥华的大学本科平均学费：$25,472 在生活成本方面： 根据Expatistan提供的数据对比得出，温哥华≈多伦多（27%）＞蒙特利尔 学费及生活成本：蒙特利尔胜 4. 最佳青年人就业城市 游戏行业中的知名大公司Ubisoft总部，金融行业的摩根斯坦利研发总部均位于蒙特利尔。同时这里还有航空能源业巨头 Bombardia（庞巴迪）、世界制药公司 Pfizer（辉瑞）和 Wyeth（惠氏）的研发基地等著名企业。 特别要指出的是，如今蒙特利尔正成长为世界人工智能研发领域的一个重要中心，一个人工智能新“硅谷”正在这里蓬勃壮大，并持续吸引大批科技和互联网巨头公司进驻落户。 蒙特利尔在Youthfulcities加拿大最适合青年人工作的城市中排名第二。这里生活负担小，教育成本低，适合投资创业。 相比之下，多伦多位居第10，温哥华位居第15。 最佳青年人就业城市：蒙特利尔胜 生活在蒙特利尔20余年，我不得不承认自己对蒙城的偏爱。毋庸置疑，气候方面它不敌温哥华，在华人密集度和购物饮食方面它不及多伦多。多伦多和温哥华也有很多优秀的学校，大家可以根据自己的专业及偏好进行选择。通过以上四个方面的分析比较，相对于其它两个城市来说，大家会发现蒙特利尔是性价比相对较高的留学目的地。 那么留学加拿大蒙特利尔有哪些方案呢？ 接下来，天绮移民就为您详细解读本科申请方法，并推荐蒙特利尔优秀院校，增添您对加拿大蒙特利尔留学的初步了解。 不同的留学方式，总有一款适合你 方案一 ：大学本科直录 适用对象：成绩优异，达到学校各项要求的学生。 项目优势：成绩优秀的高中毕业生，可以同时备战高考并准备出国留学。 通常来说，大学本科直录对语言的要求较高，需提前通过标准化语言测试（雅思、托福等）。若学生语言能力较强（雅思6分以上）且收到学校offer，可以通过学生直入计划Student Direct Stream （SDS）快速申请加拿大学生签证，仅需20天即可下签，方便快捷。 方案二 ：语言＋大学本科双录取 适用对象：在校期间成绩优秀，未参加雅思托福等标准化语言测试，或未达到申请院校的语言最低标准，但渴望尽早到加拿大读书的高中生、大学生或已经毕业的学生。 项目优势：无语言成绩也可录取，方便提前适应加拿大学习环境。语言课顺利通过后即可开始大学的正式课程。 目前开设双录取的院校较多，家长可以提前了解相关信息，并咨询专业的持证移民顾问，为孩子选择合适的学校就读。 参考阅读：【浅析加拿大院校双录取】 方案三 ：大学本科转学分 适用对象：国内本科/大专在读生，转学分的课程至少要取得70%以上的成绩。已通过标准化语言测试（雅思、托福等）。 项目优势：节省留学费用，减少在加拿大大学修读的课程，以更短的时间拿到加拿大文凭。 由于加拿大各个教育系统相对独立，不同的院校不同的专业都对已学课程转学分的情况各有规定。天绮移民建议同学们在提交转学分的申请前向学校咨询具体的规定和要求，或是寻找专业的移民顾问帮助自己办理留学申请。 推荐院校： 麦吉尔大学（Mcgill University） 2019年加拿大权威大学排行榜《Maclean's》医博类第1名 QS World University Ranking 2019世界大学排名第33名 本科入学要求： 高中毕业并提供高考/会考成绩，平均成绩85分以上 托福90分（单项不低于21）或雅思6.5分（单项不低于6） 康考迪亚大学（Concordia University） 2019年加拿大权威大学排行榜《Maclean's》综合类第10名 本科入学要求： 要求完成高中三年课程，获得高中毕业证。 不要求高考、会考成绩。 不同学院平均分要求不同。 John Molson 商学院需平均成绩85分以上。 双录取：托福63-74分或雅思5.0/5.5分 直录（需上ESL课程）：托福75-89分或雅思6.0/6.5分 直录（无需ESL课程）：托福90分以上或雅思7.0分以上 相信通过上面的分析，可以为准备申请加拿大留学的学生及其家长提供一些帮助和参考。高三毕业生可利用高考后的时间，全面提升语言能力，为出国留学打下坚实的语言基础；国内大学在读学生建议提高自己的专业成绩，从而增加录取机会，为未来转学分提供保障。 天绮移民作为加拿大蒙特利尔持证移民顾问公司，在办理海外留学移民方面独具建树，我们愿意用严谨专业的态度，为您量身定制最专业的移民留学方案！ 加拿大 移民留学顾问周天绮专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
印尼龙目岛介绍：旅游业发展
由于2018年年末的地震，龙目岛的游客数量必然会减少。2018年，龙目岛整体的游客人数下降了约19%。然而，随着岛上基础设施和旅游设施迅速恢复，旅游业（尤其是南龙目岛）再次实现了增长。多位企业所有者于2019年8月表示，旅游业的收入很快达到并超越2017年的水平。2014年至2017年期间，龙目岛的游客数量增长了将近100%，这体现了这个岛上乐园的突出潜力。 2012年后，新建成的国际机场明显带动了旅游业的增长。目前，有关部门正在扩建该机场，以便容纳那些使用较长起落跑道的大型飞机。在2021年以前，龙目国际机场（正式名称为再努丁·阿卜杜·马吉德国际机场 Zainuddin Abdul Madjid International Airport）将有能力容纳宽体飞机，包括A380以下的所有机型。完成此次翻修后，机场有望迎来更多以龙目岛为目的地的国际直飞航班，从而使游客数量增加。 2015至2018年期间，酒店设施和客房的数量增长了30%。目前，岛上共有83家酒店，5678间客房。然而，这些酒店主要位于北龙目岛。对于交通便利性有所提升的南部地区来说，当前的游客数量已经远超客房数量。 虽然巴厘岛和龙目岛的大小几乎相同，而且彼此相邻，但龙目岛拥有更多壮丽的自然景观，还有令人惊叹的白色沙滩。比起相邻岛屿——巴厘岛上的海滩，这里的海滩显得不那么拥挤，而且更具原始特色，环境也比较清幽。这使得龙目岛成为了一个拥有巨大潜力，而且有望提供丰厚投资回报的目的地。 随着岛上的旅游业繁荣发展，各类酒店的客房入住率也在不断上升。在通常情况下，主要的住宿设施位于龙目岛北部，因为从巴厘岛乘船进入该地区更为便捷。然而，国际机场开放以后，游客的重点已经转移到了南海岸的龙目里维埃拉。【了解更多印尼龙目岛旅游区】 2018年初，龙目岛旅游区（日吉利德拉望安岛(Gili Trawangan)或圣吉吉海滩(Senggigi)）的客房入住率达到了历史新高75%。与此同时，巴厘岛星级酒店的入住率达到了69%左右。2018年，印度尼西亚整体的酒店入住率为57%。从2018年开始，龙目岛的酒店入住率已经超越了巴厘岛和印尼整体。由于地震造成的微小影响，预计2019年的总入住率将有所降低，但不久后将再次超越巴厘岛。南龙目岛精品度假村和别墅的入住率在旺季可超过90%，在淡季也有70%以上。这是因为该地区整体的住宿设施量不足，其需求远远超出了供给。 点击查看精选印尼龙目岛豪华度假房开发项目 来源：Lombok Investment Report 2019 by Private Sanctuary Limited 责编：Zoe Chan
东京目黑区的投资秘笈｜居外专栏
你了解日本吗？日本各个地区有什么特色？你想投资东京地区，却不知道哪些地方值得投资？ 相信大多数人都知道东京23区，但认知也仅限于都心五区（中央区、千代田区、港区、新宿区、涩谷区）以三大及副都心（新宿、涩谷、池袋）对于其他地区普遍只知道一个名字，了解甚少。东京既有繁华如银座、新宿、六本木的商业区，也有静默如青梅市、奥多摩町。 位于东京都23区西南部的目黑区，面积不大，但是东京的一个重要住宅区。2019年7月1日本官方统计数据显示的常住人口是287158人，约占东京都总人口的2%。 目黑区从地图上看形状狭长，东北侧是涩谷区，西边紧挨着世田谷区。区内的分散坐落着各大企业总部，包括雅叙园、东急巴士、大型连锁折扣商店堂吉诃德、日本亚马逊、日本哈根达斯、日本诺基亚等公司总部。 区内有4所大学的校区（东京大学驹场校园、东京工业大学大冈山校园、产业能率大学代官山校区、东京医疗保健大学东丘看护学部），同时拥有诸多的非洲国家的大使馆。 区内著名的目黑川是每年春天赏樱的好地方，樱花花期约一周，一周后樱花如雨般落入目黑川上，将目黑川印染成一条粉色的河流十分美丽。 从投资的角度来看，交通是很重要的参考因素。目黑区整体沿着南北方向，区内有东急目黑线、东急东横线、东急田园都市线等路线可供使用。离车站稍远一点的地方，也都有巴士公交线路，所以不会有什么出行不便。 接下来，按照实惠的标准推荐目黑区的三个投资区域。 1、涩谷站——洗足站之间 首先要推荐的是连接涩谷站和洗足站的区域，沿路有东急东横线可供使用。洗足站周边是古老的豪宅街，住宅区是有规划地建造的，一户建居多。周围环绕着大学、图书馆、医院、公园等公共设施，生活安逸便利，所以房价和租金相对较高。 如果想要价格低一点的房子，可以北上选择稍微远一点的地方。例如原町和目黑本町，这一带坐公交车很方便，公交车路面也没有那么宽，有点像上海的一些比较窄的老街道。这一带地区没有进行大规模的开发，老的独栋住宅和一户建留存了下来，反而是公交大街的公寓比较新。因为离车站有一点距离，所以价格上会比较实惠。 车站可以利用东急目黑线的西小山站、武藏小山站。目黑本町步行圈内也有东急东横线的学芸大学站，每一站都有丰富的商店街、超市、饮食店等。而且是在目黑区内比较平坦的地方，所以骑自行车会很方便。 东京都品川区上大崎2丁目3番新建项目，位于恵比寿站及目黑站之间，最高级街道与代官山相邻。三站六线并用，可贯穿全东京，交便极其方便。 居外物业编号：50515746 点击查看房源详情 2、目黑站——三轩茶屋站之间 第二个要推荐的是连接目黑站与三轩茶屋站的区域。这条线路从目黑站沿着目黑街走，右转进入住宅区，跟第一条路线一样，这里也是尚未进行大开发的地区。该区域步行圈内有东横线祐天寺站。公共汽车就更不用说了。 但是需要注意的是，与原町、目黑本町相比，这里斜坡比较多。当然，处于高位置的住宅，眺望条件会占优势。 3、东急大井町线绿丘站 第三个推荐的是东急大井町线绿丘站附近。该车站夹在东京工业大学所在的大冈山站与超高人气的自由之丘站之间，与大田区交界。周围分布着小学、中学大学，洗足池也在不远处。 这个地方的魅力在于从南边的九品佛川绿道就能走到自由之丘。住这条路上的人会路过樱花林荫道，道路两旁都放有长凳，可以悠闲自在地赏樱，气氛雅致。如果周末不想出远门，在附近散步就能满足。 作为投资者，要善于发现有投资潜力的地方。名声大热的地方人人皆知，安静的地方也有独特的价值所在。希望各位房产界的“伯乐”能早日找到自己的“千里马”。 日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
中国抵押澳洲贷款？内保外贷实例与跨境合规｜居外专栏
在2019年7月30日的中国工商银行悉尼分行官网上，有着关于内保外贷的融资产品最新介绍。 其描述为“内保外贷业务是指在境内企业（“申请人”）向银行出具无条件、不可撤销反担保的前提下，由该银行向我行（“受益人”）开立保函或备用信用证，由受益人向借款人提供融资（包括贷款、贸易融资、融资租赁等）的业务。 该业务主要是为支持境内企业参与国际经济技术合作和竞争，促进投资便利化，有效解决中国境外投资企业融资难等问题。 目前国家外汇管理局已为我行核准一定额度，在额度内，我行为内保外贷业务提供的对外担保无须再逐笔向国家外管部门报批，程序简单、快捷。” 因此从以上官网介绍看，我们可以得出在以往的境外投资项目中，内保外贷因其无需发改委或者商务主管部门的前置审批、尤其是银行作为担保人开展的内保外贷仅需向资本项目信息系统报送内保外贷业务相关数据即可。 在资金出境受到较强外汇管制的情况下，内保外贷为中国境内企业“走出去”、更好地利用境外企业低成本资金提供了便利，从而有利于降低“走出去”企业的境外融资成本，有效地促进企业的境外发展与投资。 中国工商银行“内保外贷”的操作实例 1）实例介绍：根据工行在2017-2018年所公布的信息，工行在境内企业（贷款申请人）出具无条件、不可撤销反担保的前提下，可为申请人在境外注册的全资附属企业（实际借款人）、参股企业或交易对手向境外机构开立保函或备用信用证，由受益人向借款人提供融资（包括贷款、贸易融资或融资租赁等）的业务。 2）申请条件： 贷款申请人：状况良好，具有充足的反担保能力；符合融资类保函申请人的基本条件；愿意为借款人融资向工行提供无条件且不可撤消的反担保。 实际借款人：符合国家关于境内机构对外担保的有关规定；已在境外依法注册；已向外汇局办理境外投资外汇登记手续；有健全的组织机构和财务管理制度；工行要求的其他条件。 3）业务流程：申请人向工行境内分行申请开立保函，工行境内分行审查申请人资信情况、被担保人的基本状况及反担保落实情况，受益人进行信贷审查，工行境内分行向受益人开具保函或备用信用证，受益人向借款人提供融资。 境外（澳洲）投资进行“内保外贷”的合规要点与风险建议 1）澳洲债务人主体资格审查：在以往内保外贷中，经办银行对澳洲借款人主体的合规性审查往往局限于澳洲商业存在合法性和有效性的审查，而为了符合2017年中国《国家外汇管理局综合司关于完善银行内保外贷外汇管理的通知》的要求，澳洲借款人应更加注重其主体资质是否符合澳洲法律规定，在办理内保外贷业务前，应多次审核其主体自身资格的真实合规性，并留存历次变更记录以备查。 2）境外借款资金用途审查：在实务操作中，澳洲借款人仅为澳洲投资项目需要设立的特殊目的实体，因其自身主营业务收入不具备足够的清偿能力或可预期的还款来源，内保外贷具有阶段性替代货币资金出境的效果，应切记符合借款资金申请用途，且获得中国境外投资管理部门的相关核准，以防违约贷款合同。 3）借款人还款来源的审核与还款期限的确定：在内保外贷业务中，境外银行为境外投资行为所提供的“外贷”，因投资项目往往周期较长，项目自身的现金流很难在一年期内产生贷款的还款来源。 因此借款人需要注意还款期限以及还款来源的可融资性，在银行内保外贷业务中，境内银行往往会根据境内企业所参与的境外项目的投资回收期，评估项目收益和风险，确定合理的贷款期限，而此类贷款一般是中长期贷款。 4）保证金与汇率风险：由于人民币保证金或者人民币理财产品质押可能面临汇率风险，错币种项下的内保外贷保证金管理可在前期将折算汇率适当上浮，或建立补仓机制、并采取套期保值等措施规避汇率风险。 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
澳洲移民局对188C签证再度审核，绿卡捷径即将关门？｜居外专栏
与大多数发达国家一样，澳大利亚为吸引更多的投资资金，也有为高净值人群量身定做的重大投资者签证SIV 。与美国，加拿大的同类型签证比，澳洲的SIV签证更“年轻”，门槛也更高，自推出的7年以来，SIV也饱受争议，历经了几番审视。而最近移民局的一封公开信，又一次将它推上了风口浪尖…… 富豪最爱的移民快速通道 我们都知道，目前的商业创新和投资签证（188类别）分三类，包括： A类商业创新签证，要求申请者持有运营一家澳洲公司； B类投资签证，要求申请者投资至少150万澳元并持有至少4年； C类重大投资者签证，要求投资者投资至少500万澳元并持有至少4年。 SIV签证虽然对投资额度要求较高，但其无需接受商业移民甄选系统的打分，也没有年龄、学历、过往背景和英语水平方面的审核；并且，SIV签证持有者只需每年在澳居住40天即可申请永居。因此，可以说SIV为一部分人群提供了一条获得澳洲绿卡的捷径。 Moelis Australia资产管理公司总经理Andrew Martin表示，澳洲的SIV签证自2012年启动以来，吸引直接投资超过110亿澳元：“这是一个巨大的成功，据估计SIV投资者的后续投资是强制性500万澳元的4到5倍。” 自2012年以来，接近9成的签证获批人是中国大陆人士，中国香港（3.2%），马来西亚（1.5%），南非（1.3%）和越南（0.9%）分列二到四名。 尽管在2015年，这一项目已经经历了微调，政府有意将投资者引向风险投资和新兴公司，避开房产业，但申请人的热情丝毫不减。 根据今年2月公布的官方数据，相对2012-2015三年共900个SIV获批，2017-18财年SIV获批数接近600份，2018-19财年获批数也大致相同。截至到2019年1月31日，已有大约700人正是通过SIV项目拿到永居签证，而他们中的大多数仍在澳洲继续投资。 存废之争 虽然SIV项目经历了重大改革，但是社会上很多人还是呼吁取消SIV。澳洲生产力委员会2016年在一份名为Migrant Intakeinto Australia的调查报告中建议取消这个签证（包括1500万投资的PIV），因为它存在很多漏洞和隐患，包括不仅限于： 澳洲房地产市场被严重扭曲； 对年龄和英语水平不设限，可能造成一部分人很难融入到当地社区当中，进而带来一些社会问题； 早期签证持有者利用一些大银行的回贷安排来投资盈利，违背了设立此类签证的初衷； 洗钱等违法活动提供了温床。 在这样的漏洞下，这类移民者通过拿到了永居却并没有给澳洲带来实质性的经济贡献。因此，堪培拉的国会中也有许多反对声音。移民部长David Coleman多次表示，对商业投资者项目（主要是SIV）需要再审查。 移民局：向“更划算的交易”迈进 近日，澳洲移民局在最新一期的新闻发布中，正式表示将对澳洲商业移民大类下的188B投资者类别和188C重大投资者类别进行重新评估和审核。现阶段政府已向各相关机构，基金公司等发送修改意见征集函，公开咨询的时段将一直持续至2020年2月14日。 虽然签证改革的具体方案和实施时间点还未出炉，但结合多方观点，可以预计以下的政策发展方向： 1、增加年龄限制 政府一旦对188C签证施以年龄限制，许多超龄申请人移民澳洲的途径将愈发收窄。 2、提高投资额度 投资额度或将从现下的188B签证150万澳元，188C签证500万澳元继续提升，这对申请人的资金量是个不小的考验。 3、提高风险投资比例 当下188B签证后端的150万澳币投资款项全部用于购买低风险稳收益的州债国债，而188C项目也有60%的投资款被注入到业绩优良的澳股蓝筹股中，政府认为这样的模式对澳洲经济产生的直接正向效益不够。 4、增加居住要求 增加申请人在澳洲居住时间，也就是增加了消费，是对经济最直接的贡献 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
43万元即可申请企业家签证？即看移居新西兰的3种方法
被誉为幸福国度的新西兰，以美不胜收的湖光山色闻名。当地生活步伐较慢，追求工作与生活平衡（Work-life balance），吸引不少向往慢活的国人，查询移民到新西兰的方法。近日新冠病毒肺炎疫情在全球肆虐，新西兰政府宣布了一系列更强有力的措施抗击新冠疫情，获得该国人民的一致支持和赞许。 因此，今次请来永健会计师事务所高级经理李俊贤，主要探讨移民新西兰的3个方法。 李俊贤表示，“暂时去新西兰的申请人未算很多。至於移居新西兰主要有3种方式，分别是投资移民丶企业家签证，以及技术移民。新西兰技术移民与前两者的分别，主要是打工，而不是投资。坏处是靠老板，要公司申请签证。工作的新西兰公司规模要够大，背后亦要面对好多政府查询，才能在海外招聘人手。如果从事IT界别，在当地获聘的机会较大。 投资移民资金庞大 新西兰投资移民Investor 1要放1,000万纽元（约4234万元人民币），好处是无其他要求。只需将笔钱在新西兰长放3年，就可以拿永居（PR）。永居后，不一定要取护照，未来有需要时，随时也可以回新西兰居住。 至於另一个计划，投资移民Investor 2要求是300万纽元（约1270万元人民币），每年有400个配额。两个投资移民计划都可以投资政府债券丶上市公司股份，甚或买楼，但大前提是不可以自住，不能买住宅物业，但可买商厦。有一点要记住，买房地产的大原则，就是非自用性质。 现实上，申请移居新西兰的客户，并不是太多人选择投资移民的方式，因为始终涉及银码不小。” 企业家签证历时较久 因此，若想较轻松移居新西兰，还有一个方法是企业家签证Entrepreneur Visa，最初成本最低只需10万纽元（约42.3万元人民币）。 李俊贤指，“开公司做生意移居新西兰，心路历程好长，需时3至6年。企业家签证有较多要求，要写计划书，但最低资本金要求10万纽元，就可以拿到工作签证，算是较轻松的初创计划。其后，要将资本金增加至50万纽元，并需在当地请3个人，就可申请居留。” 企业家签证历时较久，但自主性较高，亦不需倚赖老板，不会限申请者做甚麽生意，申请人可做网购等生意。 技术移民较受欢迎 上述提及的投资移民和企业家签证都需要资金，唯独技术移民没有投资要求。李俊贤续指，“所以，较多人会选择技术移民。技术移民是以计分制为主，详细可参考官方网站，看看自己大约有几多分。若达到160分，就可考虑入纸。分数涉及申请者年龄丶学历丶工作经验等。大学学历有50分，硕士有60分，有新西兰公司请有50分。这样已经有100分，但之后分数就难获取。愈年青愈高分，30岁就是黄金期，有经验又年青，有6年工作经验，已经够160分，可以入纸申请。” 技术移民难在要找到合适的新西兰公司。有些申请者会找中介，帮助其在当地找工作，将难度降低。 若申请人属於长期缺乏人才，如工程丶建筑丶电讯等行业，将会有一定优势。另外，受欢迎的还有与实验丶医疗相关的工作，IT也是有分加的。有这些技能，对移民局考虑申请人个案，都会有帮助。值得一提的是，若配偶有大学学历，都可以加分。 因此，若申请人具大学学历，又介乎30岁，申请技术移民的成功率可望增加。 点击查看居外网上近万套新西兰在售房源 永居后毋须移民监 李俊贤指，“澳洲和新西兰都多客人比较，其实两者都好接近，最终选择哪个国家落户，都好睇客人个人取向。以中国客人做例子，由於新西兰可以允许永居享有所有当地福利，只是无得选总统，由於大部分申请人都不太介意没有投票权，所以新西兰永居有其优势。” 值得一提的是，新西兰是全球唯一一个取得永居后可以永远随时进出的国家，并且新西兰的永居是一个永久有效的签证，没有到期日期。拥有新西兰永居后，不需要有移民监的要求来维持永居身份。惟澳洲永居持有人若出境澳洲，则需每5年续签一次居民往返签证。 来源：香港经济日报 责编：Zoe Chan
英国税种繁多 投资自住宜留神｜居外专栏
自从英国宣布考虑将中国香港持有 BNO 人士在英国的居留限期延长一年，并允许工作及读书，引起不少港人考虑移民英国的可能。笔者公司的海外部收到的查询量也以倍数上升。 英国跟中国香港一样实施普通法，法律跟香港大同小异，令人容易忽略，但在税务条例上却南辕北辙丶恰恰相反。 首先，置业方面，两地都需要支付印花税（Stamp Duty Land Tax）。英国的印花税分三个层次：首次置业最便宜，购买 50 万英镑以下物业，首 30 万免税。不过，当地首置定义，为全球首次购买物业，比香港严格很多。 至於非首置的一般标准交易，则楼盘在 100 万英镑金额以下，印花税在 2 至 5 % 之间，但若是买第二层物业，作收租用途，要额外支付多 3%。另外，海外人士印花税在 2021 年 4 月 1 日开始徵收，税率为额外 2%。 除了印花税，楼宇租金会徵收入息税，税率 20% 起。楼宇卖出则需支付资产增值税（Capital Gains Tax），税率则 28 % 起。如果物业是自住的话，增值税会获得豁免，这些税项大家都会想像得到。 除此之外，大家可能会忽略得是市政府税（Council Tax）——是当地市政府为提供学校丶路灯丶公共场所及设施，向租客收取的税款。税款跟楼宇价值挂钩，30 万镑以上价值的房屋会徵收每年 3,280 镑，一般都是由租客负担！ 如果大家真的移居英国，更加要留意是英国实施全球徵税。只要你在同一课税年度中，居留在英国多於 183 天，便会自动定义为税务公民（Tax-Resident）。全球的收入，包括在香港的租金收入丶股息收入丶定期存款收入， 都要徵税。更要命的是在全球的物业升值，也要缴付物业增值税。 所以，大家在移居英国或任何外地之前，也应该跟会计师研究，作出适当的税务安排，免除後患！ “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
