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澳洲主要城市布里斯班介绍
澳大利亚的新兴国际都市 布里斯班（Brisbane），又译布里斯本，是澳大利亚昆士兰州首府，也是澳大利亚的第三大城市。 布里斯班位于澳大利亚本土的东北部，北缘阳光海岸， 南邻国际观光胜地黄金海岸市。大都会区人口230 万余，是澳大利亚第三大城市，仅次于悉尼与墨尔本。布里斯班是一个高速发展的城市，其中布里斯班的技术四角区尤为著名，在国际上有着很大影响力。 布里斯班靠近太平洋，东面滨临塔斯曼海，是一个从海岸线、河川和港口往西部内陆发展的都市。其市中心位于布里斯班河畔（Brisbane River），该州即以此为政治和交通主轴再向南北伸展开发。布里斯班国内外机场和国际海港座落于布里斯班河口两旁。 布里斯班是1982年英联邦运动会、1988年世界博览会，2001年世界友谊运动会（Goodwill Games），以及1996年 2003年 2007年 2011年 亚太城市高峰会（Asia Pacific Cities Summit）和2014年G20峰会的主办城市。在2015年初，举办了亚洲杯足球赛。 城市概况 关键数据 人口 布里斯班市是澳大利亚昆士兰州的首府，人口目前已达2,300,000，是澳洲第三大城市。与其它首府相比，布里斯班的人口增长率最快，但市内人口密度却比悉尼和墨尔本更低。 地理 布里斯班，地处南回归线附近， “艳阳之都”的美称。位于澳洲东海岸中部，四通八达：乘飞机抵达悉尼、墨尔本仅需1至2小时；离黄金海岸等风景名胜也仅需1小时车程。 经济 布里斯班经济常年保持高速增长，2016年GDP总额达1579亿澳币，是澳大利亚最主要的商业中心之一。大部分重要的澳大利亚企业及国际性企业都在布里斯班设有办事处。 多元文化 布里斯班是一座多元文化的城市，29.7%的常住居民出生于海外，17.9%的常住居民除英语外还讲一种其他语言。其中，普通话是布里斯班使用人数最多的外语。 教育资源和架构 澳洲学历资格框架（AQF）令澳洲的教育体系与众不同。AQF将15种中小学、职业教育和大学教育学历资格有机的衔接成一个全国性体系。 只要符合学生签证的要求，您可以通过AQF很容易地从一个学历资格进入下一个学历资格，或者从一所学校转到另一所。此外，您还可以灵活地进行就业选择和规划。AQF中的所有学历资格都有助于您为继续深造和职业生涯奠定基础。 布里斯班拥有一批澳大利亚最佳的院校——昆士兰大学（University of Queensland）、昆士兰科技大学（Queensland University of Technology）、格里菲斯大学（Griffith University），并且大学还提供广泛的学科，包括法律、医学、商业、旅游、信息技术、创意产业和生物科技等。布里斯班的大学提供优质的学习环境以适应每位学生的需求。布里斯班市在昆士兰州政府的支持下，确保该城市的服务及设施为学生们提供最大的学习便利。 布里斯班的英语语言学院提供一系列普及和专业英语课程，并且在英语环境中开展。 投资首选之地 在昆士兰，开发关键经济基础设施仍是一项重点工作，目前公路、铁路和水利工程的投资计划超过 350 亿澳元。一系列重大的基础设施工程正在迅速转变布里斯班的面貌。 在《2013世界银行商业环境年度报告》中，澳大利亚被提名为世界上最“适合经商”的国家之一，而且在最新的《现在开始思考-创新城市数据》(2think now Innovative Cities Index)中，布里斯班的全球创新领袖排名超越了莫斯科、阿布扎比和日内瓦。 而Regional Australia Institute [In]Sight Index 又将布里斯班提名为澳大利亚最适合经商的地区。该指数的结果还显示，就地方政府对企业的扶持而言，布里斯班是澳大利亚排名第一的城市，此外，论及对商业环境的改善，布里斯班市政府的影响力比同州和联邦的其他城市都大。 布里斯班的地位迅速蹿升，业已成为举办国际商业活动的地标之选。2014 年成功举办 G20 首脑峰会，便是布里斯班作为国际大都市和最高水平会场强有力的证明。 住宅市场分析 鉴于过去一年澳洲整体住房市场表现不佳，澳新银行预测，截至2019年12月底，布里斯班独栋屋和公寓房价或微幅下跌1%左右，终结多年来温和上涨趋势。 Corelogic提供的数据显示，布里斯班房价在2014年和2015年分别上涨4.1%和4.9%。受公寓供过于求的影响，2016年和2017年布里斯班的房价涨幅明显放缓，分别为1.6%和1.8%。 具体而言，布里斯班内城区公寓市场是拖累当地房价增长的一个主要因素。目前，很多内城区的公寓价格仍较十年前的价格要低5%左右。但是，伴随公寓价格的持续下跌，悉尼和墨尔本房产下行调整周期延长，很多手头宽裕的投资者开始寻求其他价值洼地进行投资。布里斯班楼市表现因此得到推动，好于悉尼和墨尔本。 2019年4月澳洲八大州府城市的中位数价格 根据realestate.com.au最新的房价数据，截至2019年4月，布里斯班住宅的房价中位数为49.5万澳元（折合约237万元人民币），较去年同期下跌0.9%，也较上一季度下降0.4%。 布里斯班的别墅和公寓房价中位数分别为53.5万和38.5万澳元（折合约256万元和185万元人民币）： 布里斯班最受欢迎的十大郊区 布里斯班各个地区的房价中位数及其年度与季度变化
拜登宣誓就任美国总统，对美国房产会有什么影响？
拜登正式宣誓就任美国总统，投资者开始预测新政府上台后美国楼市的政策。美国相关媒体报道，这位新总统如果遵守竞选承诺，可望推动以下政策来刺激楼市： 首次购房者少缴1.5万美元的税，等于多了一笔钱去买房； 敦促大银行恢复政府担保首置贷款（FHA）； 鼓励单户和多户住房建设； 加强《社区再投资法》以帮助中低收入地区。 从房屋融资到房屋建设，拜登的计划都旨在让更多需求能够进入市场。这也有些让人难以理解，毕竟最近几个季度，美国的房地产已经很火爆了，许多地区的市场都创下了历史新高。 根据地产网站realtor的统计数据，去年12月美国待售房屋量按年大跌近40%，楼市竞争非常激烈，一般独立屋的销售时间只需66日，较前年快两星期。CoreLogic的数据也显示，在史上最低利率和大型郊区房购买潮的推动下，去年11月美国房价亦以6年来最快的速度上升，同比增长超过8％。 楼市已经这么疯狂了，为什么拜登还要继续加码？ 首次购房者的税收减免 《CNBC》报道，面对楼市供应紧张，拜登或会向买家及发展商方面入手纾缓问题。他早前曾提出首次购房者税收减免，最多1.5万美元（约9.7万元人民币），相信会刺激住屋需求上升。但考虑到拜登提出高达1.9万亿美元的经济刺激方案，相信减税措施不易在国会通过。 拜登在这个时候提出这种扶持政策，就是要帮助有购房“刚需”的年轻人，缩小贫富差距。在过去，高昂的房价和严格的贷款标准，已经使年轻的购房者难以积攒足够的本金去付首付，并获得一份贷款。 相关资讯：2021年美国房产税如何征收？ 首次购房者是指至少3年没有购房的人。根据全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，满足这一条件的购房者占到了去年11月所有买家的32％。从历史上看，这一比例接近40％。税收抵免显然将进一步榨取需求，从而导致库存短缺加剧。 但同时，美国房屋建筑商同样可以从拜登的计划中获得支持。 过去，土地、劳动力、材料和法规等高昂成本阻碍了建筑商的发展。中美关税贸易战提高了商品和服务的成本，特朗普政府收紧移民政策，导致本就短缺的劳动力雪上加霜，增加兴建住宅的难度。 专家预料拜登上任后，关税及移民政策有望放宽，减轻建筑成本压力。而建筑商也将想尽一切办法利用税收抵免，他们不想失去潜在的购房者。这意味着，市场会因为政策的变化而短期走向一个更为火热的状态，供需双方的配合将令房价有继续上涨的机会。 重推FHA担保贷款 对于低收入购房者而言，另一种缓解购房压力的方式可能更吸引人——联邦住房管理局（FHA）加大放贷力度。 FHA贷款是美国联邦住房管理局提供的贷款方案，由政府为个人背书，买家可以低至3.5%的首期承造按揭，但买家需要购买按揭保险，降低银行的借贷风险。而且，FHA对贷款设限比传统贷款要宽松。换句话说，FHA贷款是首次购房者更青睐的低首付贷款选择。 智库Washington Research Group的住屋政策分析师Jaret Seiberg认为，目前FHA贷款的表现远好过预期，拜登或会下调按揭保险保费，这样才能真正帮助首次购房者，特别是经常求助FHA贷款的少数族裔买家。 他预计，美国国家经济委员会（NEC）、拜登幕僚及住屋和城市发展部（HUD）的官员会向大银行施压，令他们重新受理FHA贷款。同时，银行还要遵守《社区再投资法（Community Reinvestment Act）》的要求，必须把从社区中吸纳的存款，拿来对社区进行再投资。 希望与隐患并存 然而，拜登政府放出来的楼市大招也存在一些障碍。向更多低收入和首次购房者扩大贷款，然后建更多住房，这与其他重要目标，尤其是环保目标，背道而驰。比如说，为了更容易推进房屋建设，拜登希望摆脱过时的区划规则，将减轻建筑商的监管负担，鼓励建造更高容积率的高层住宅。问题是，环境问题这一难关横在面前。 另一个大问题是，最近几周，抵押贷款利率正在上升。 过去一年里，房贷利率一直徘徊在历史低位，这助长了购房潮并导致房价暴涨。低利率给买家提供了更强购买力，使他们在竞争激烈的购房市场中可以出价更高。美联储长期购买抵押支持债券（MBS），从而人为地将利率维持在较低水平。这不仅在购房潮期间帮助了购房者，而且房东可以对抵押贷款进行再融资。 最近的通胀预期已经开始推高利率。美国抵押贷款银行家协会的数据显示，30年期抵押贷款固定利率在上周已经从2.88%升至2.92%，而15年期的固定利率也在7周内首次出现上涨，至2.48%。尽管拜登无法直接控制抵押贷款利率，但他的举措一定会影响美联储的决策。如果拜登的经济刺激措施和疫苗接种计划让经济持续增长，那么央行很可能会将钱从楼市中撤出，投资于其他市场。 财政支持、贷款条件改善和宏观经济复苏是成熟房市快速复苏的最重要驱动因素。只要市场上不缺房子，买家受到成本驱动，就不会忌讳入场，购买资产。拜登的楼市新政不仅会让美国房市迎来新的“拜登反弹”，还会对经济形成长远影响。 2021年如何在美国买房？ 点击查看近百万套真实美国在售房源，也欢迎您留下联系资料，免费获取居外专业的美国投资置业咨询服务。 信息来源：CNBC、北美掘金
低利息高房价 日本人贷款购房较多选择“固定利息”
日本不动产流通经营协会10月27日发表了“2017年度不动产流通业的消费调查报告”。报告显示还房贷方式中，在低房贷利息，高房价的背景下，选择“固定利息”的购房者大幅度上升，选择“固定利息”的购房家庭超过了“变动利息”的家庭，出现9年以来的逆转。 9年以来“固定利息”“变动利息”首次逆转 该调查是以东京都和神奈川县、崎玉县、千叶县的东京圈为中心的调查结果，调查以2016年中的1,067个购房家庭为调查对象。在有关“还房贷利息的方式”的问卷中，14.5%的家庭“全期间选择固定利息”，从去年的5.2%增至14.5%（增9.3点）；选择“在一定期间中固定利息”的占29.3%，从去年的18.0%增至29.3%（增11.3点），两者的合计为43.8%。另一方面选择“变动利息”的购房家庭占43.6%，从去年的63.9%猛跌20.3点，出现选择“变动利息”低于“固定利息”的现象，这是9年以来两者首次发生逆转。 此外，有关“固定利息的期间”，约有42.4%（去年27.7%）的购房家庭选择了“10年固定”，88.2%（去年58.1%）的购房家庭选择了“10年以上固定”的还贷方式，固定利息长期化的倾向尤为明显。对于选择固定利息的原因，60.3%（去年55.8%）的购房者表示“目前的金利低”，所占比例最多，同时表示目前是利息的最低时期的购房者出现增加趋势。 >>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费 低金利高房价 申请还贷件数增加 不动产流通经营协会的调查还显示，购买新房时申请房贷的件数比去年增加了近4个百分点，增至73.1%，同时购买二手房的也表现出增加趋势，增长率为66.5%（去年63.3%），两者同时出现增加的现象为10年以来首次。 对于申请房贷件数增长的原因，分析认为在目前低金利的大环境下，还贷负担相对减轻，促使借贷件数增加。另一主要原因被指是近数年房价持续飙升，购房的定期分付款额增加促使购房家庭采用借贷手段。调查显示新房购买的房贷的平均借款金额比去年增加了2.5%，增至3,863.9万日元，购买二手房的增加了3.4%，增至3,172.4万日元，同为自调查开始的2004年以来的最高金额。申请房贷率、平均借贷金额同处于高水准。 查看更多居外网日本精品房源 另一方面，分析指出房价持续高攀造成诸多购房家庭不得不依靠申请房贷购房。据房地产情报公司“东京鉴定”的调查显示，平均房价相当于上班族平均年收入的倍率的指标连年上升，从2010年全日本平均的6.01倍上升至2016的7.59倍，其中东京圈的倍率攀升高达11倍左右。即房价上涨远高于上班族的年薪增长，这促使购房家庭购房时不得不选择申请房贷。 另一方面，金融机关的统计数据显示，与去年同期相比，2017年4-6月在日本住宅金融支援机构申请房贷的件数出现锐减，下降了17%。有分析表示房贷申请件数的变化预示房地产市场的房价可能出现回落的兆头，不过分析同时也指出目前的“固定利息”大受欢迎的倾向不会有大变化，至少还将持续一段时间。其背景原因是目前看不到日银有上调金利的举措，依然强势地表示将持续负利率政策。今后房地产市场的走向将影响借房贷件数以及借贷金额，未来的楼市走向将备受关注。 互联网资讯综合整理 责任编辑：Zoe Chan
到越南、柬埔寨这些新兴国家投资房产有什么“坑”？
2016年、2017年，全国观众在收看中央电视台元宵晚会时，知道了一个叫做碧桂园森林城市的楼盘，因为碧桂园连续两年冠名了央视元宵晚会。那时候，新加坡旁的马来西亚楼市正当红。提到去东南亚投资房产，大多数人都会想到新加坡、泰国、马来西亚。 而提到越南、柬埔寨，大部分人或许都觉得这两个发展中国家最多只适合文艺青年去旅行。实际上，2016年到2018年期间，越南和柬埔寨的中国买房投资客数量一直在激增，很多在2012年-2016年大举进入马来西亚的中国房企，从2016年起都纷纷挥师柬埔寨首都金边。 根据海外房地产信息网居外网的询盘数据统计，2018年全年泰国、马来西亚、越南、菲律宾、柬埔寨等东南亚国家询盘量都有大幅增长。2015年—2018年间，针对越南的询盘量增幅最为显著。 Q： 去越南、柬埔寨做房地产投资的中国人很多吗？ 越南、柬埔寨近两年来成为了国人新兴的买房投资目的地，首要得益于当地政府在外国人买房立法上的推动；其次是泰国、马来西亚等东南亚国家已经火过一轮，房价推升太高，或是当地政府已经不太鼓励外国人前去投资，使得中国国内投资客另寻目标。 2010年4月5日，柬埔寨国会通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》，根据该法律，外国人有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。 该法律颁布后，首先吸引的是日本、韩国、中国台湾、新加坡的房企和投资者进入柬埔寨。直到2016年开始，中国内地的房企开始进军柬埔寨，也带去了一大批国内投资客。 这些中资开发商建造的楼盘，80%的客户都是中国人。 越南国会则是在2014年11月25日批准了《住房法》修正案，取消了对外国人购房的诸多限制，修订后的法律于2015年7月1日生效。按照新的《住房法》，拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋，可购买公寓和包含土地产权的别墅。 这条法案生效后，越来越多的中国人前去投资越南房产。至2018年，在越南胡志明市买房的外国人中30%来自于中国，占比最高。 外国人在这两个国家买房都很便利，只要获得赴当地的签证，无论哪种签证类型，都可以前去进行房产交易。这些买房客绝大多数抱着投资的目的，大部分来自于国内北上广深一线城市。 Q： 去越南、柬埔寨一般投资在哪些城市？ 中国人买房投资的城市无外乎越南的河内市、胡志明市，以及柬埔寨的金边市、西哈努克港市。 在买房者的眼中，河内相当于国内的北京，胡志明相当于上海；金边是柬埔寨的首都，是柬埔寨最有潜力的城市，而西港则是政策最开放的地方，正在成为新一代“赌城”——这个曾经只是小渔村的地方，现在有50余家赌场，另有30多家赌场正在建设中。 房企、卖房中介也有意识地在宣传中把这些越南、柬埔寨的城市和上海、深圳等城市类比，并把“错过了国内房价的上涨，不要再错过在新兴国家投资”作为卖点。 但从城市基础设施配套来看，越南和柬埔寨的几大城市，还远远达不到国内一线城市的水平，即便再过十年，它们能否发展到一定程度也要打上问号。 越南目前仅有河内才刚刚开通了第一条城市轻轨线吉灵-河东项目，该项目由中国中铁六局集团有限公司总承包建设。而曾被越南寄予很大期望值的河内地铁1号线以及胡志明市地铁1号线，都由日本公司负责建设，但此后陷入造价、贿赂等多种争议，项目进度遥遥无期。 作为柬埔寨首都的金边市，其市容市貌仅相当于国内小县城，人口年轻，商业富有活力，交通状况糟糕，不分时段地堵车，治安、公共交通、垃圾废水处理等配套都没有跟上房地产开发的速度。 西港则是柬埔寨西南部港口城市，海岸繁忙，水清沙幼，也是度假天堂，城市面貌类似于90年代中国南方的小镇。近两年西港的投资热潮席卷而来，到处都有新建的工厂、楼盘、酒店，不过随着赌场的发展，各种社会问题随之而来，黑帮、毒品、飞车党也在深刻地改变这座小城。 Q： 可以获得怎样的产权？ 尽管越南在2015年允许外国人买房并获得合法产权，但却设置了两个苛刻的要求。 一是房屋产权仅为50年（越南公民可拥有永久产权，与越南公民结婚的外国人也可拥有房屋永久产权）；二是外国人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋，外国人所购住房的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%，每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套。 此外，在二手房交易中，外国人只能向外国人购买二手房房产；外国人自己的房产，既可以卖给越南当地人，也可以卖给外国人，若卖给越南当地公民，则50年产权可转为永久产权。 在柬埔寨情况又不一样。柬埔寨不允许将土地直接卖给外国人，其《外国人不动产产权法》规定，外国人在柬埔寨仅可购买高层建筑第二层及以上的房屋，可获得与本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖。 也就是说，外国人在柬埔寨可以拥有100%的房屋所有权，但不包括土地所有权，也不能购买底层的房产。这种产权在柬埔寨被称为“分契式产权”。而大部分柬埔寨当地人的房屋产权是“硬产权”或“软产权”，及由国家级的认证机构或地方政府进行认证过的土地所有权。 还有一点值得注意，中国买家在柬埔寨可能会遇到大产权和小产权两种不同的房屋，大产权为永久产权，小产权的期限一般是99年。这是开发商拿地性质的不同造成的。 由于柬埔寨政府规定外国人不可直接购买土地，因此一般中国开发商都寻找当地公司合作拿地，这种情况下可以买到永久产权的土地；小部分开发商则是租赁土地，租期一般为99年，因此房屋也就是99年产权。 Q： 租售比高吗？投资回报率如何？ 在海外房产中介的宣传中，目前越南、柬埔寨的高层公寓房都有很高的租售比和投资回报率。比如金边一套五六十平方米的高层公寓，租金高达700美金，且金边市的房价从2015年开始，每年都以15%的幅度上涨，目前达到约2000美元/平方米。 越南一套80平米总价18万美元的住宅，月租金约在1000美金左右，胡志明市平均租金收益率约6%，目前越南住宅分为各种类型，豪华型均价超过3500美元/平方米、高端型约为1500美元/平方米，中低端类均价约为800美元/平方米。 不过目前这两个新兴国家的房地产市场规模都很小，高端公寓供应量少，大部分的公寓租客群体也都是外国人，高租金已经远超过当地普通人的承受能力。随着这两年大批公寓的入市，未来供应量问题将得到缓解，高租金是否能维持下去目前较难判断。 从投资回报来看，根据天风证券的研究报告，越南房产投资应当分为本国居民购买视角和外国投资者购买视角，其差异之处就在于越南盾与美元之间的汇率变动。 天风证券的研究报告指出，越南的平均房价在2008年创出1650美金/平米的最高价格至今未破，最新均价约为1543美元/平米，美元视角并未创新高。 不过其对应本币价格2018年达到3523万越南盾/平方米，超过2008年的2801万越南盾/平方米，涨幅近20%，也就是越南盾视角创了新高。“从越南本国居民角度，以自住和抗通胀为购房目的，我们认为越南本币计价的胡志明房价长期趋势仍将上涨；对外国投资者角度，以出租和投资为目的，由于贷款不如本国居民方便，汇率波动也可能带来投资损失，需要考虑的因素和承担的风险不同。” 由FLC集团打造的下龙湾高尔夫豪华度假区项目位于越南北部，集Condotel式酒店式公寓、豪华别墅、高尔夫球场于一身。开发商担保项目收益达10%-12%左右，凡购买酒店式公寓的客户每年可以度假居住15天以上，开发商专业运营，度假收租两不误！ 居外物业编号：45404895 点击查看房源 而在柬埔寨，外商投资建造的楼盘，尚未形成一个本地居民购买的市场，当地也还没有形成二手房市场，因为多数普通老百姓都习惯了购买土地自建排屋，因此尽管房价在理论上上涨，最终外国投资者能否获得投资收益后退出，也是一个未知数。 新兴市场的投资门槛低、收益率高，但是风险也较大，最早进入这个市场的投资者或许已经获得回报后撤出，越晚进入则意味着风险越大。 Q： 如何付款？会受外汇资本管制影响吗？ 一般中国买房客都是持旅游签证入境，在看房满意后，先付定金。付定金的手续都很便利，部分开发商甚至接受微信、支付宝付款，定金大约为两三千美金。 剩下的部分，则分为首付和尾款，首付为总价的10%—40%不等，尾款则一般在交房前付清。由于大部分楼盘都是期房，所以尾款付清时间大多在两三年后。 在柬埔寨，外国购房者不能像本国居民那样享受到低息贷款，同时贷款手续繁琐，而越南则不允许外国购房者在越南动用杠杆手段。 不过，由于这两个国家的房价并没有太高，且国内投资者大多去投资小户型公寓，总价多在60—80万的区间内，对于杠杆的需求并不强。 打首付和尾款阶段，一般会由开发商或是开发商的销售代理公司帮助购房者来做，其中涉及到外汇管制问题，根据我国现行规定，每人每年换汇额度是5万美元，开发商会推荐额度不足的客户采取亲人共持房产、多人共同换汇的方式。 此外，销售代理公司的手上还掌握着一些融资手段，部分机构专门为国际房地产买家提供融资，一些中国大陆和香港的机构为海外物业买家提供现金支持或融资，以换取投资者在中国境内持有的资产。如果购房者遇到资金问题，部分销售代理公司或房地产开发商可以提供一定的融资渠道。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源，或致电 400-041-7515 谘询越南房产的投资机会。 来源：新浪财经 责编：Zoe Chan
硬脱欧几成定局，英国房产投资者如何应对？
英国新首相鲍里斯发誓要在10月31日带领英国脱欧，无论是否达成协议，都要离开欧盟。 对许多买家/投资者来说，目前最关注的问题无疑是：无协议脱欧对英国楼市究竟意味着什么？ 虽然没人能精准预测未来房价走势如何，但对于购房者的一些常见问题，英国各大专业机构给出了自己的观点。 常见问题1：应该现在买还是等到脱欧之后？ 在英国的大部分地区，尤其是伦敦和英格兰东南，房价的涨幅已经出现下滑。对此，房产专家的共识是，政治和经济的不确定性导致潜在买家的观望，但是长期的房产短缺阻止了房价的急剧下滑。 有迹象表明，如果你能现在买，就应该买了，这也是为了省钱。 虽然一些买家在英国脱欧明朗前犹豫不决，这可能会导致需求被压抑，从而进一步压抑房价，但是伦敦通勤带的自住刚需房产价格，并未因此而大幅下滑。 房屋中介Cheffins的Mark Peck表示，即使最近的氛围表示无协议脱欧几率大增，房产需求依旧强劲，这也有助于支撑房价。 薪资涨幅跑赢通胀 实际薪资保持稳定 如果出现无协议脱欧，利率和就业水平将成为影响市场的真正原因。如果这两个指标并没受到影响，市场的房屋需求依旧强劲，他补充道。 房屋中介Jackson-Stops的主席Nick Leeming表示：“一旦英国确定何时离开欧盟，我们预计待售房产量和活动和水平均会有所增加，明年房价可能会小幅上涨。由于房产几无空置，待售房产有限，现在正是讨价还价买房的好时机。” EY Item Club的首相经济顾问Howard Archer表示，尽管脱欧带来不确定性，但房屋供应短缺，英国央行可能继续维持历史低位的利率会继续支撑房价。 点击查看居外网上的在售英国房源 常见问题2：房价走势如何？ 英国皇家特许测量师学会（Rics）去年预测，2019年英国房价增长将陷入停滞，但供不应求的基本面将阻止“彻底下跌”。 今年房价增长确实出现放缓；Nationwide的最新数据显示，截止7月的一年中英国房价仅上涨了0.3%，其中英格兰东南和伦敦地区出现下滑，威尔士和Midlands强势增长。因此中和了全国的平均值。 第一太平戴维斯预测，2019年英国房价增长为零，如果英国在今年3月完成了有协议脱欧，增长预计为1.5%。 Strutt & Parker的Stephanie McMahon提出了更为乐观的预期，最好可以迎来2%的增长，但也存在下滑5%的风险。 但是第一太平戴维斯和Strutt & Parker均认为中期房价仍将走强。第一太平戴维斯住宅研究部的负责人Lucian Cook表示：“假设无协议脱欧会导致利率继续保持低位，那么贷款可负担能力会得到支撑。” “反过来说，这能为房价的中期增长提供更多动力。问题是家庭对未来的财务状况是否充满信心以释放这种潜力。” McMahon表示：“我们预计2020年会出现反弹，但持续的政治和经济波动可能会延长价格及交易水平低迷的周期。” 常见问题3：伦敦会比英国其他地区跌得更狠吗？ 2016年脱欧公投以来，伦敦房产受到的压力最大。据国家统计局的数据，仅去年一年，伦敦房产的均价就缩水了约2万英镑。 专家表示，无论是否脱欧，市场对伦敦市中心豪宅价格过高的现象进行了修正。 “伦敦楼市的疯狂时代随着豪宅印花税的到来调整，许多豪宅出现了小幅下滑。”Zoopla的Richard Donnell表示。“2010到2016年，伦敦房价飙升，现在价格回归理性。” 但第一太平戴维斯的Cook认为伦敦房价会回弹。“伦敦市中心可能是交易活动反弹的市场之一，海外买家会趁着‘’的低迷英镑汇率抄底买进。” 居外推荐伦敦肯辛顿GARDEN HOUSE，历史建筑改造，高规格配置，高标准服务，为你定制温馨家园。1卧1卫房价约¥1,094万，每套公寓配备两个停车位。点击查看居外房源详情 常见问题4：租金会怎么走？ 税收改革和监管严重打击了英国“买房出租”市场，2016年以来已经有数以千计的房东离场。因此，无论脱欧以何种方式收场，房东撤离将对租赁市场带来最大的影响。 伦敦的租金不断刷新历史高位，这都是由强劲的住房需求和匮乏的房产储备导致的。今年4月，Rightmove报告称伦敦市的租金要价一年就上涨了8.2%，创历史最高纪录，将月平均租金推高到了£2,093。 常见问题5：印花税会改革吗？ 脱欧可能会对英国房产市场带来的一个影响就是印花税。 首相鲍里斯·约翰逊表示考虑对印花税进行一系列改革，包括大幅提高印花税的起征点，从现在的12.5万镑提高至50万镑，并降低价值超过150万镑部分的印花税税率，从目前的12%降至7%。 同时他还表示同意考虑更加大胆的改革措施：将买方缴纳印花税改为由卖方缴纳。 据房产机构第一太平戴维斯的分析，基于2018/19的数据，约翰逊的税改方案可在购房印花税方面惠及超过30万名买家。再加上已经享受了印花税减免的交易，意味着去年总共有651,500笔交易免除了印花税。 相当于英格兰和北爱尔兰地区71%的房产交易可以免除印花税。 第一太平戴维斯预计，如果将印花税免税门槛提高到50万镑，英国财政部将减少约四分之一的印花税收入，即21.58亿英镑。 新的印花税改革将促进首次购房者的购买力。目前，首次购房者购买价值30万镑或以下的房产可免交印花税。购买价值在30万-50万镑之间的房产，其中30万镑以下的部分可以免税。 而现有的印花税阻碍了人们搬家，因为对现有业主来说这笔费用通常超过2万英镑。 Leeming表示，尽管英国脱欧急需市场的再次繁荣，但约翰逊必须优先考虑印花税。 首次购房者印花税税率 现有业主印花税税率 投资出租房或度假房产的印花税税率 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 来源： 新浪财经—英国房产周刊 （综合整理自BBC、FT等，图片源自网络） 责编：Zoe Chan
日本房产投资终极指南（四）关西购房好区
日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此，在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市，到几十万人口的中等城市，再到农村，不一而足。 在本指南中，我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及，也不会涉及日本的农村。 请记住，日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而，小城市已经感受到了负面影响。 正因为如此，我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少，你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。 位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是，对于2020年代以后的房地产市场，以及日本的小城市，我们不做任何推荐。 大阪/神户 你可能会注意到，在对日本的分析中，我们并不太看好日本的整体楼市。30年来GDP增长乏力，人口迅速减少，再加上地缘政治和自然灾害的风险，是我们最担心的问题。 不过，如果你已经决定投资日本房产，大阪市区可能是你在东京之外的最佳选择。这些地方的租赁需求不会像日本中小城市那样很快消失。 与全国其他地区的情况一样，如果在大阪/神户地区购买房地产，您应该专注于市中心的黄金地段。在日本的任何地方投资，限制您对日本不可避免的人口减少的风险是一个好主意。 点击查看日本在售精品房源 京都 京都虽然是京阪神地区三大城市中最小的城市，但300万人口也不是小数目，当然，京都也是拥有近2000万人口的大都市的一部分。从大阪和神户坐火车30分钟就能到。 如果你打算投资京都的房产，它可能是短期租赁业务的理想城市。京阪神地区的绝大多数工作机会都离大阪较近。 因此，你更有可能找到短期游客作为租客，而不是长期商人或退休人员。 诚然，自2018年以来，日本的爱彼迎（Airbnb）租赁业务已经变得更加难以成立。政府现在要求所有的短期度假租赁都必须获得酒店牌照。作为一个外国人，这不是一个不可能完成的过程，但肯定是一个官僚主义的过程。 抛开这些不谈（Airbnb投资是一个完全独立的话题），京都无疑是日本最独特的城市之一。你不会在其他地方找到与之相当的地方。 有些人对京都及其古色古香的日本帝国遗迹有一种特殊的感情。如果您被昔日首都的魅力所吸引，您可以考虑在这里拥有房地产。否则，关西的投资潜力大多在京都以外的大阪/神户附近。 编译自Invest Asian
人口增长全美最快 达拉斯租金涨不停！
近年来，美国达拉斯（Dallas）的房地产已经成爲了全美房地产界的“领头羊”，几乎每一份关於全美房产的数据都能看到名列前茅的成绩。据彭博数据显示，达拉斯地区每天以数百人的净增长量高居美国各城市榜首，同时，是全美工作机会增长最高的地方之一。工作机会每年带来很多的净流入人口，预计今年人口会新增100万，2040年人口将达到至少1,050万。 美国房地产学会（Urban Land Institute）发布全美最适合投资房地产的城市排名中，位於德州的达拉斯名列第一。它是目前美国最值得投资的地区之一，市场租赁需求旺盛，房产升值稳定。在过去五年中，达拉斯地区的房地产经纪出售的房屋价格上涨了近50％。 达拉斯的经济十分多元化，支柱产业有航空航天业、金融业、高科技、制造业、能源业。多元化的经济结构也带动了就业，吸引了愈来愈多年轻人到此居住生活。事实上，人口涌入必然带动达拉斯地区房屋出租市场，年租金涨幅约4%。另外，Airbnb平台数据显示达拉斯市场涨幅明显，较去年增加了34%，游客愈来愈喜欢这种方便舒适的度假居住方式。每年德州度假出租房的收入约为2亿美元，达拉斯所占比重为各城市之首。这些都是投资当地楼市的利好消息。 Neighborhood Scout的数据显示，达拉斯的房地产在过去十年升值了59.88%，平均每年的房屋升值率为4.80%，使达拉斯跻身全美房地产升值幅度最大的10%之列。据Zillow最新数据显示，达拉斯的房屋价值中值为 213,300美元。达拉斯的房屋价值在过去一年上涨了9.6%，Zillow预计明年将上涨4.5%。 租金持续上涨 达拉斯都会区拥有众多一流的高科技产业丶电子通讯和IT产业，包括AT&T丶爱立信等24家世界五百强企业。素有“电信走廊」之称，现已成为硅谷人移居首选，被誉为美国“南部矽谷」。与湾区矽谷相比，达拉斯在生活成本丶房价和税收体系等方面极具竞争力。同时拥有全美名列前茅的公立和私立高中。 得益於旅游业发展，目前为止，达拉斯租金已经持续超过20个月上涨。同时，居民住房的租售比1：16，可以简单理解为房屋出租16年后收回全部房价，而达拉斯地区对出租房的需求量之大，保证了房屋的高出租率。 达拉斯地区是全美最大的出租公寓建造市场，今年将有超过26,000个新的出租公寓单位开放出租。根据CBRE的研究，在未来12年，达拉斯地区人口将增加到890万人，休斯顿人口将达到820万人，奥斯汀人口将达到250万人，圣安东尼奥人口将增加至300万人。到目前为止，达拉斯地区的市场几乎吸收了公寓建筑商投放到市场的所有新公寓。 房屋严重短缺 德州的经济传统上是能源和石油，但从20世纪中期开始，德州产业开始多元化发展，包括电子电脑航空航太生物化学等都有一个均衡发展。 以达拉斯为例，美孚石油是传统能源产业，美国航空马尔克尔来是美国三大航空公司之一。ATNT，美国电信电报公司德州仪器，是跟华为竞争的一个很大的电子企业，还包括百货连锁共20几家世界500强的企业的全球总部设在达拉斯。 德州北部的房屋销售量连月比去年同期增长两位数。民众从西维吉尼亚州丶阿拉巴马州和北达科他州等房屋过剩的州，迁移到经济实力较强的州寻找新的机会，为这些高增长的州带来压力。成千上万的人迁移到德州找工作，使德州的房市紧张。 以全德州计算，上市房屋仅够3.1个月的供应量。德州房地产经纪人协会透露，达拉斯福和市的上市房屋数量更少，仅够供应2.3个月。 更多美国房产资讯： 如何查美国的房地产信息 疫情催生楼市盛况：美国房价正以2014年来最快速度飙升 投资洛杉矶房产 潜利比您想像大！ 来源：capital-hk.com 责编：Zoe Chan 疫情之下，达拉斯地区房市仍创纪录——牢牢抓紧史上最低贷款利率和可售房屋短缺的入市好时机！ 马上联系居外，我们有资深的专业团队帮助您顺利在美国投资创富。
新加坡私宅价格走势 年终总结和2021年展望
橙易产业（OrangeTee & Tie）根据2020年第4季新加坡市区重建局（URA）快报估计，私人住宅价格指数连续第三个季度继续上升，按季增长2.1%。这是自2018年第二季度以来最大的季度涨幅，当时价格按季上涨3.4%。2020年全年价格上涨2.2%，低于2019年2.7%的价格增长。 上季度的价格上涨主要是由其他中央区（Rest Of Central Region，简称RCR）和核心中央区（Core Central Region ，简称CCR）推动的，按季上升4.8%及3.3%。至於中央区以外（Outside of Central Region ，简称OCR），價格按季上升1.7%。2020年全年，代表中档私宅的其他中央区和中央区以外的价格涨幅最大，分别为5.1%和3.1%。 新加坡私人住宅价格指数 今年第四季度有一些新项目推出，可能会推动这些地区的价格上涨。例如，根据在1月4日从URA Realis下载的信息，2020年第四季度，其他中央区的新项目The Landmark鼎瑞苑的中位价为2137新元/每平方英尺（108个单位），The Linq@Beauty World的中位价为2171新元/每平方英尺（119个单位）。这些项目的成交价高于2020年其他中央区所有新建非有地住宅的每平方英尺1,813新元的中位价。 在中央区以外，2020年第四季度，金文泰地区的新项目Clavon悦文荟的中位价为每平方英尺1,637新元（471个单位），Ki Residences at Brookvale为每平方英尺1,766新元（165个单位），Midwood山景坡为每平方英尺1,624新元（51个单位）。所有这些项目的成交价同样高于2020年中央区以外所有新的非有地住宅的每平尺1,547新元的中间价。 许多新推出的项目价格也有所上涨。例如在核心中央区，Fourth Avenue Residences 富雅轩的中位价从2020年第三季度的每平方英尺2,258新元（63个单位）上涨到2020年第四季度的每平方英尺2,296新元（23个单位）。同期，Kopar At Newton 钮顿铜源的价格也从每平方英尺2,384新元（47个单位）上涨到每平方英尺2,433新元（6个单位）。 其他已推出的项目，如The M、The Avenir、Leedon Green绿墩雅苑、Royalgreen御景苑、Treasure at Tampines聚宝园、The Garden Residences嘉和馨苑、Jadescape顺福轩、Forett at Bukit Timah福瑞轩、Stirling Residences尚景苑、The Florence Residences悦湖苑、The Woodleigh Residences桦丽居和Avenue South Residence南峰雅苑从2020年第三季度到第四季度也有类似的价格上涨。马上查看新加坡最新项目！ 2021年展望 全世界的投资者都在为2021年的稳定复苏做准备。疫苗的快速开发和预期的疗效可能会改变游戏规则，使今年的疫情受到控制。航空、旅游、零售、休闲和会展等受困行业可能会迎来更好的日子，而新加坡经济有望在2021年反弹。 新加坡的房市将继续受到金融体系中仍在流通的充足流动性的提振。疫苗乐观情绪日益高涨和三期重启，买家情绪可能进一步升温。豪宅区和城市边缘区可能会有一些重磅项目推出，可能会提振整体价格指数。整体私人住宅价格可能会上涨1%至4%，而2021年新房价格可能会以更快的速度增长2%至5%。 过去几个月，人们对转售物业的兴趣再度升温。豪宅和大型转售单位的需求一直很旺盛，而大众市场和城市边缘地区价格诱人的私人转售房也被抢购一空。橙易产业（OrangeTee & Tie）预计今年转售屋的需求将进一步回升，而全年转售价格可能会上涨1%至4%左右。 延伸资讯： 市场报告｜经济复苏有望加快，新加坡住宅销售回暖 市场报告｜重发OTP受遏制 新加坡楼市销量增长暂陷停滞 无法重启的2020，新加坡房市助您财富升值一臂之力！
英国房价涨幅创新高，2021走势预测又如何？
英国国家统计局不久前发布的数据显示，9月英国房屋均价约为24.5万英镑（约合214.4万元人民币），同比上涨4.7%，创历史最高水平。9月伦敦房屋均价约为49.6万英镑，同样创历史新高。 房价创新高，交易量也出现激增。根据英国央行英格兰银行11月30日披露的最新数据，10月英国购房抵押贷款批准量增加至9.75万笔，相比今年2月之前增加33%，比5月9400笔的谷底高出约10倍，为2007年9月以来的最高水平。 四大因素 助推房价创新高 此轮楼市量价齐升，主要原因是英国政府推出了印花税减免政策。此外，疫情期间被压抑的消费反弹、较低的贷款利率以及购房理念转变等，也是推动市场活跃的重要因素。 自疫情暴发以来，英国经济遭受重创。为带动经济走出泥潭，英国政府推出一系列刺激政策，其中房产交易印花税减免就是众多减税降费的举措之一。 政府规定，自去年7月8日至今年3月31日期间，英国房产印花税起征点从此前的12.5万英镑提升至50万英镑，也就是说，房产价格不超过50万英镑的购房者，无需支付印花税。这一举措使得大部分购房者免于缴纳该税费，从而助推了购房热情。 印花税减免政策效果可谓立竿见影。根据英国主要抵押贷款机构之一哈利法克斯公司11月6日公布的数据，自印花税减免政策实施以来的4个月间，英国房屋均价同比增速为5.3%；10月均价同比上涨7.5%，为2016年以来的最快增速。 疫情期间被压抑的消费开始反弹也是原因之一。政府3月公布“禁足令”之后的几个月间，整个房产市场活动基本暂停，建筑工地、测量公司、房产中介等相关活动无法开展。随着7月以来逐渐复产复工，印花税减免给出有限的时间窗口，大量房产交易活动随之涌现。 较低的贷款利率也为购房者提供一定动力。今年3月，英格兰银行两次下调基准利率，并最终设定为0.1%的历史低位。根据央行公布的10月贷款数据显示，英国10月房贷实际利率为1.78%，低于今年疫情前的利率。 疫情期间让人们对居住环境有了新需求。英国房产经纪公司莱坊表示，在经历两次封锁之后，人们正在重新思考居住环境。 一些业内人士认为，此轮房地产市场的上涨，可能因今年印花税减免政策的结束而减退，因此不少机构和个人呼吁延长该政策。 2021年房价涨幅放缓 英国房地产网站Rightmove预计今年房价涨幅将小幅放缓至4%，保持大部分动能，尽管税项优惠即将结束，而且预计失业率将上升。 Rightmove表示，11月8日至12月5日首次挂牌的房地产要价较上年同期上涨6.6%，并称这一升幅不可持续，高于前月的6.3%。 6月防疫限制措施初步结束后，英国房地产市场意外繁荣，因为人们寻求更适合居家工作的大房子，以及抓住房产购置税暂时削减的机会。 税收优惠将于3月底截止，但Rightmove称，潜在需求和低借款成本意味着这不大可能导致房地产市场活动显著放缓。 “除非税收优惠延期，否则第二季地产活动可能表现低迷，但对很多买家而言，税收优惠不会成为决定因素，但可能会在一定程度上促使他们调低报价，”Rightmove的房地产数据主管Tim Bannister称。 来源：经济参考报、路透新闻部 责编：Zoe Chan
