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韩国楼市急挫租客受累破产
笔者公司过往每年都会为精英同事安排一次外地旅行，以资鼓励，可惜三年疫情令大家无法成行，今年终于可以再度出发前往首尔。正因如此，笔者也为此行作准备，搜集一下韩国的楼市资料。 韩国楼市自2022年起连续加息七次，楼价大幅下滑，首尔地区急跌了30%-40%，成交量更暴跌了超过70%。楼价下跌幅度之快，令笔者感到惊讶，查其原因竟然与韩国独有的「租贷」制度令其楼市成为炒家乐园有关。 在韩国租楼，有一种独有的「全租房」制度，即房客不需要交租金，但需要支付业主一大笔押金，一般是房价的50%-80%不等，租约完成后租客退回物业，业主会全数退回押金。在2020年疫情爆发后，韩国也随美国将利率降至0.5%，业主只要找到租客便会有大笔现金，可以再买新物业，加上银行按揭的话，一间可以变两间。随着楼价急升，收到的押金又变得更多，又可以再买入更多的物业，令首尔楼市进入疯狂状态，2020-2021年间当地楼价便升了超过50%。 另一边箱，租客为了支付庞大的押金，便向银行进行贷款，一旦业主不退还押金，租客有权收楼变卖抵债。租客在低息环境下，向银行支付的利息远低于正常的租金，令租客也纷纷乐意从传统支付租金的租屋方式转为「全租房」的模式。但当2022年美国开始加息，韩国也跟随加息后问题就来了，在利息支出越来越大的时候，租客便开始退租，业主的资金链开始出现问题，唯有出售物业来应付，去到2023年市场的卖盘越来越多，买家及租客就越来越少，一下子韩国由楼市最热的国家变成最冷的国度。业主由于手上有太多物业，根本无法应付押金的退还，唯有「走佬」逃避，而租客也变成代罪羔羊，韩国仁川一位30岁的男子更因此服药自杀，在其遗书上写上「失去工作的我没有收入，存款早就用光了，9000万韩元的押金一直拖着不还给我，我曾经去投诉也报过警，但政府对『全租客』诈骗的对策，让人非常失望，我无法再坚持下去了，最后希望我的死能推动这个问题尽快解决，再见。」 楼市一旦出现崩塌，经济必定会再受重创，问题似乎只是开始，情况未许乐观。其实这种独有的制度出现，与政府政策有莫大关系。根据网上资料，自60年代韩国政府就认为房地产对出口导向的国策没有助力，所以限制银行为发展商及买家提供贷款，自此民间便形成了这种「自助资金系统」。 政策订立时可能是没错，但当后遗症出现却未能及时调整，就会产生严重后果。 香港的楼市辣招，也有类似情况，若不及时调整，令楼市变成一潭死水的话，业主唯有大幅减价才能承接，信心一旦摧毁，就不容易再恢复，对香港经济百害而无一利！
外国人澳洲买房，FIRB申请全攻略︱居外专栏
什么是FIRB？ 在澳洲，如果您是外国人（包括临时澳大利亚居民或外国非澳大利亚居民）并且打算投资澳大利亚房地产，那么可能需要先得到FIRB的批准。 FIRB英文全称Foreign Investment Review Board，就是澳大利亚的外国投资审查委员会，是一个政府部门，负责评估那些想要在澳大利亚投资或买房的外国人的申请。 FIRB的存在是为了确保投资将有利于澳大利亚经济，并控制房地产市场房产库存量。外国投资者通常只能投资新房。这有助于防止投机，哄抬房价。 什么是FIRB说的外国人？ 澳公民或永居或新西兰公民且是一个人买居住性物业，不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，双方都是澳公民，或一方是澳公民另一方是永居，不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，一方是澳公民，另一方不是澳公民也不是永居也不是新西兰公民，且两人联名买不分比例，不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，一方是澳公民，另一方不是澳公民也不是永居也不是新兰公民，且两人联名买但分比例，比如50%对50%或20%对80%，那另一方就需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，一个澳永居，另一个是外国人，那个外国人需要向FIRB申请。 如果发展商已经有FIRB允许卖给外国人的批准，外国人不需要向FIRB再单独申请。 什么时候申请FIRB？ FIRB包含了海外人士在澳洲投资的各种可能，住宅地产，商业地产，农业用地，矿业等等，本文只涉及住宅地产方面。 根据澳大利亚的海外投资规定，外国人在购买澳大利亚住宅类房产前需要申请外国投资标准（FIRB）。而住宅地产包括四大类别：全新住宅，二手住房，空置住宅用地和再开发用途物业。 A. 全新住宅 根据澳洲税务局的定义，全新住宅是指： 从未被作为住宅出售 经历了重大翻修 同一块土地上的推倒重建 全新住宅的交易基本是海外投资者选择最多的房产类型。有部分体量相对大的开发商会先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，FIRB可能会批准一定比例的楼盘卖给外国投资者，开发商也会将FIRB批准的文件附加在购房合同中，在买卖过程中购房律师可以帮忙查看。 B. 二手住房 在住宅用地上非新住宅的统统视作二手住房。（不包括宾馆，汽车旅馆等商业住宅） 具有临时签证的居民购买二手房的条件如下： 将二手住房作为澳大利亚主要居住地，不可租用该房产的任何部分，即不可作为投资房和度假屋 该二手住房必须在临时签证到期前的三个月内进行出售 C. 空置住宅用地 临时居民包括海外人士允许购买闲置土地并且从批准之日起4年内完成住宅开发。 至少建造一栋住宅 竣工前30天内向政府提交房屋建造完工证明 在住房竣工前不得出售和转让土地 D. 再开发用途物业 经过FIRB批准后，海外投资者可以购买已建立的住宅进行重建，但是前提是要保证新建造的住宅数量大于原有的数量。（其中老房子拆了重建一个新房子是不符合的，但是建一个Duplex或者建公寓项目都是符合的。） 外国投资人士购买空置二手房用于重建需要满足以下的条件： 在重建前现有住宅不能有人居住 新建住宅必须在批准日起4年内完成 完工后30天内向政府提交完工报告或入住证据 FIRB费用 一百万以下房产为14100澳元（约67759元人民币），住宅价值每超一百万加28200澳元（约135518元人民币）申请费，如下图： FIRB申请费链接：https://firb.gov.au/sites/firb.gov.au/files/guidance-notes/G10-Fees.pdf 房产过户 在澳洲购买房产，无论自住或者投资，选择有经验和可靠的过户代理，让您避开政策风险，减轻费用。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱：hi@auslawreview.com.au
盘点2024年最适合留学的5个国家，第一个绝对出乎意料！
出国留学已经越来越普遍，尤其是来自中国的留学生，作为全球最大的留学生来源国，每年都有很多中国留学生前往全球各国深造。 根据美国国际教育协会（IIE）的2023年数据也显示，中国留学生人数最多的10个国家分别为美国、英国、澳大利亚、加拿大、日本、德国、法国、意大利和新西兰。 这些留学国家的教育各有特色，留学政策、就业前景也是各有优势的，若要从中挑选一个国家留学，确实有点困难！ 接下来，我们就一起了解2024年最适合留学的5个国家，希望能给准留学生和家长们提供参考，选出心仪的留学国家。 1. 德国 虽然德国没有英美澳等留学国家热门，但是该国的理工科教育实力可是不容小觑的。 试想想，德国8000多万人口中，就有200多人获得诺贝尔奖；许多知名品牌如奔驰、宝马、奥迪等，都是出自于该国，而这些都与其教育资源体系息息相关。 作为工业大国，德国大学的机械、电子、工程等专业注重实践，倡导研究教学合一。就如慕尼黑工业大学、海德堡大学都是当地闻名的理工科大学。若打算选修理工科，这里是不错的选择。 同时，这里有很多大学都实行免学费政策，而且留学生能合法校外打工赚取生活费，比起学费几十万起跳的留学国家，德国留学的性价比可是非常高。 不过要注意的是，德国留学必须要有一定的英语和德语水平，否则留学生上课将觉得非常压力呢！当留学生在德国毕业后，该国政府还提供一年工作签证；如果工作表现良好，甚至还有机会获得移民资格！ 2. 澳大利亚 澳大利亚的教育质量、留学环境等，一直深受广大留学生的欢迎。由于该国属于英联邦国家，留学政策也相对灵活，并以“教育产业输出”闻名。 澳大利亚全国有38所大学和超过230所专科技术院校，其中当地八大名校位列世界大学排名前百，包括悉尼大学、新南威尔士大学、墨尔本大学、蒙纳士大学、阿德莱德大学、昆士兰大学、西澳大学，以及澳大利亚国立大学。 这些大学无论在学术上、师资、就业率、雇主满意度等，都有着良好的口碑。除了这8所大学，当地还有15所大学也是排在世界大学排名前300，显见澳大利亚优质的教育水平。 此外，澳大利亚是以国家立法颁布对留学生的教育保护法，以保证留学生享有安全的留学环境。尤其为了针对中国留学生严峻的就业压力问题，该国政府更推出TAFE职业技术教育，以帮助毕业生更好地适应职场工作。 作为世界移民国家之一，澳大利亚的文化多元、移民政策宽松多样，加上那里地广人稀，所以就业机会高。本科和授课型硕士毕业生可拿到2年工作签证；研究型硕士毕业生为3年工作签证；博士毕业生为4年工作签证，若申请移民成功也可获得永久居留证，享有各项福利。 我国与澳大利亚签署中澳学历互认，如果毕业生打算回国就业发展，前景也是大好。 3. 美国 美国是传统的留学国家，不仅仅是中国学生，许多国家和地区的学生都向往到那里留学，因此美国一直有“留学生最向往的目标”的称号。 美国的多元文化氛围、开放的思维，鼓励不同国家的学生一起学习与交流，这对于培养国际化视野有很大的帮助。同时，该国注重培养学生思维开拓和创造能力，开放式的教育让学生在自己感兴趣的领域中能够尽情发挥。 但是，美国的高昂学费和生活成本、繁杂的签证流程，让许多留学生望而却步。而且，美国各个大学对留学生的语言成绩，也有着不同的高要求，所以打算到美国留学的学生，要做好心理准备。 4. 英国 作为历史悠久的传统留学国家，英国凭借着高质量教育水准、签证成功率高、入学条件宽松、性价比高等优势，吸引着全球的留学生。 尽管英国的学费仍然高昂，但是其课程安排较为紧凑，大多院校本科学制三年，授课型硕士只要一年即可拿到学位。整体就读时间比其他留学国家短，留学费用节省了很多，加上英国大学文凭是广受全球认可的，因此与其他国家相比，英国的性价比可是非常高的。 另外，近几年英国政府对中国学生的态度表现积极，在办理签证方面比美国容易许多，且成功率高，进而吸引许多中国学生前往留学。 同时，申请入学不受年龄限制，只要是高中或同等以上学历都可以申请，尤其是高二生可以直接以A-level申请大学预科。但要注意的是，英国是英语国家，英语是教学语言，因此各校对语言要求可是非常高的。 5. 加拿大 除了英美澳，加拿大也是传统的留学目的国。加拿大的留学费用相对便宜，加上极具吸引力的移民政策，所以吸引广大留学生前来。 加拿大一直保持高质量教育，并针对不同人才配置各种教育，针对性地发掘学生真正的才能，让学生在未来有更好的发展。 该国有很多大学选择，其中高等教育机构就分成好几种：大学、大学学院、社区学院和职业技术学院，所以留学生需要依据自身条件和兴趣，理性选择合适自己的大学。 根据泰晤士高等教育发布的《2024加拿大优秀大学》数据显示，多伦多大学、不列颠哥伦比亚大学、麦吉尔大学、麦克马斯特大学、阿尔伯塔大学都被列为当地优秀大学前5名。 加拿大另一个吸引国际生前去留学的原因，就是当地的移民政策。该国为了留住人才，推出一系列针对留学生的移民政策，以让毕业生留在当地工作，再申请移民或成为永久居民。 同时，这也吸引了许多向往美国的留学生，因为加拿大和美国有自由出入境规则，只要获得加拿大居民身份，就能自由进出美国。 看了以上5个国家，你最想要去哪个国家留学呢？ 无论如何，出国留学可是一个重大决定，在此之前一定要做好准备功课，了解相关留学信息后，理性选择最适合你的留学国家和大学哦！
加息周期见顶 楼市曙光初现
上周，美联储召开了例行会议，与预期一致地宣布维持利率不变。然而，出乎市场预料的是，联储预告2024年将会实施0.75%的降息。市场对此反应强烈，一些专业人士甚至预测明年美国可能实施1.5%的降息，并且计划在明年3月份开始实施。这一消息导致美国10年期国债收益率迅速下跌至4%以下。 与联邦储备系统在九月初首次停止升息并强调“Higher for Longer”的言论相比，当时市场普遍认为明年减息的步伐将会非常缓慢，甚至可能整个2024年都将保持不变，首次减息可能会被推迟至2025年。 仅仅过了三个月，联邦储备系统却出现了意想不到的大幅度调整。除了债券收益率的下降，美股也持续刷新历史新高，市场对明年美国经济实现软着陆、避免衰退的信心不断增强。 然而，笔者对这一情况保持谨慎态度。明年是美国的大选年，联邦储备系统可能需要创造一个有利的经济环境，以支持拜登的选情。实际情况还需进一步观察，笔者计划明年六月份赴美国，亲自了解真实情况，并在之后向大家做出报告。 无论如何，明年降息已经成为不可动摇的事实。现在的问题仅仅在于减息的幅度以及何时启动。对于香港疲弱的楼市而言，这可以算作是一些久违的好消息。 市场的反应比笔者预计的要强烈，一手市场在12月的前17天已经达成了超过千宗的成交。相较于2023年前11个月每月平均不足900宗的成交登记，这可以说是相当热闹的市况。 其中，新鸿基天荣站的成交占据了大多数，自月初以来已经连续进行了3个星期的推售，每次都成功售出近300套，总计达到了891套。本周将继续进行第4轮发售，这表明仍然存在强劲的购房需求。可以预见，减息的刺激效应是其中一个原因！ 至于二手市场，成交量也出现回升。在过去的周末两天，10个主要屋苑的成交量从原本的3-4宗上升至9宗。尽管成交价和成交量仍然维持在较低水平，但潜在买家的看房兴趣显著增加。根据前线同事的反馈，买家的出价意愿也明显上升，这可以认为与对减息的期望有关。 香港楼市受到美国利率的影响之外，国内经济状况也是一个关键因素。如果国内房地产市场持续不景气，房价继续下跌，那么前来香港投资房地产的意愿和财力自然也会受到影响。上周，上海和北京相继降低了第二套房的首付和利率，希望能够促进国内房地产市场的复苏。 总的来说，笔者相信香港楼市最糟糕的时期应该已经过去，市场出现了一些曙光。明年的实际情况将取决于美国利率的变化以及中国房地产市场是否能够改善。需要密切关注这些因素的发展。
投资海外商业地产好吗？先认清与住宅房产的10个区别
多年来，海外住宅房产市场因为机遇处处，一直是一个热门话题。另一方面，商业地产比较独特，这也让商业房产市场充满了机会，而且通常会带来更大的回报。 与住房投资者比较，商业投资者需要做更多的研究，对经济有更深入的了解，因为商业房产的需求更加多变。就此，居外比较了其中的差异，让购房者在下次投资时能做出明智的决定。 商业房产和住宅房产之间有什么区别？ 1、租约长度 商业房产的租约比住宅房产明显更长，而且更换商业租户比更换住房租户要困难得多，这在商业房产的估值中起着至关重要的作用。 2、空置期 由于很难更换商业租户，商业房产的空置期往往比住房的空置期要长。商业投资者往往不得不在没有租金收入的情况下承担物业的支出。 3、租赁条款 虽然住房租约彼此之间的差异不大，但商业租约的相互差异却很大，几乎每一条款都有待商榷。商业投资者在律师和财务顾问的帮助下起草租赁合同 4、租金收益率 商业房产的收益率通常为5%至12%，住宅房产的收益率为3%至4%，所以商业房产更有可能获得正现金流。 5、年租金增长率 与住房租约不同，大多数商业租约包括3%至4%的固定年度租金增长率，这可能超过通货膨胀率。 6、维护和维修 与住房租户不同，商业租户更普遍签署净租赁合同，让他们自己负责支付市政费、保险、土地税、维护和修理费。当然，商业投资者更广泛面临更高的维修成本。同样，这意味着商业投资者通常比住房投资者需要更多的可使用资本。 7、租户行为 由于商业租户使用租房来经营业务，他们有强烈的动力来照顾好物业。 8、融资条款 商业房产投资被认为比住宅房产投资风险更高，所以银行一般要求商业房产的首付款至少达到总价值的30%，比一般的住房首付款高很多。商业房产的贷款也会吸引更高的利率和管理费。 9、暴露于经济冲击之下 对商户的商品和服务的需求时好时坏，所以对商业房产的需求不如住宅房产那么稳定。 10、资本增长 虽然在这一点上存在分歧，但大多数人认为，商业房产的资本增长慢于住房类，因此这是租约和租户对商业房产的估值至关重要的另一个原因。 商业房产是否更昂贵？ 不一定，商业市场提供了比住房市场更广泛的价格范围。例如，在澳洲可以用8万澳元买一个停车场，也可以用40万澳元买一个位置好的办公室，这与一套普通的三居室住房相当。但是，如果有一个可靠的租户，办公室可能会带来更多的收益。 如何对商业房产进行估值？ 以澳洲为例，确定商业房产价值的理想方法是用该房产的租金收入除以类似房产的平均租金收益。 例如，假设评估一个125平方米的商铺，其年净租金为50,000澳元。根据您的研究，类似房产的租金收益率为8%。 这意味着该房产的价值为50,000澳元 ÷ 8% = 625,000澳元。 如何申请商业房产贷款？ 要购买商业房产，您需要申请商业贷款，并提供一份商业计划和利润预测。首付款可能至少是房产贷款方评估价值的30%，而且您还要支付更高的利率和管理费。 应该投资商业还是住宅房产？ 房产投资新手可能最好先购买住宅房产，因为这不涉及那么多风险，也不需要那么多知识。 但是对已经拥有投资住宅房产的有经验的投资者来说，商业投资可能是有意义的选择，他们可以利用自己的资金能力从投资中获得更大的收益，还可以利用较高的租金收益来改善现金流，同时减少因住房市场衰退带来的风险。 无论您决定投资商业还是住宅房地产，亚洲房产科技集团居外IQI都有大量的优质房源供您挑选。立即与我们联系，获取免费海外置产专业咨询！
以巴冲突 经济影响有利有弊
10月7日以来，以色利与巴勒斯坦再次发生冲突，自二次世界大战之后他们之间的斗争也是断断续续，从来没有停止过，只是在远方的香港要辨清事实究竟如何？到底谁是谁非？很多时也是难以分出对错！ 笔者幸运地在9月份到访以色利，有一位犹太籍的导游同行，因而对巴勒斯坦这片土地的历史有进一步的认识，也对犹太人的想法及取态有更深的体会！先从历史讲起，从犹太人的角度，他们是上帝的选民，整片巴勒斯坦土地也是上帝给予他们的，这些都记载在旧约圣经里。但从2000年前犹太人就被当时的罗马人驱逐出这片土地，被迫在世界各地流散，没有自己的国家及土地，而这片巴勒斯坦地区却成为阿拉伯人的家园。 自二次世界大战，犹太人被德国人屠杀，犹太复国主义兴起，犹太人也兴起回到此地重建以色列国土，自然与居住在此地的阿拉伯人发生冲突，联合国为了平息冲突推出所谓「两国方案」 ，将这片土地一分为二，以色列人口虽然占比不足20%，却被分配超过一半以上的土地，这安排自然不为巴方接受，从此战争不断。不过以色列有美国支持，拥有精良的武器，成功不断扩大以色列的控制范围，当今只余下加沙地带及约旦河西岸在阿拉伯人手中。在巴勒斯坦人眼中，这片土地他们已经居住了超过2000年，以色列不断在其土地上设立定居点，建立犹太人社区，是以色列的另类「殖民地」，也是不断在蚕食巴勒斯坦人的土地！ 今次控制加沙的哈玛斯对以色列发起袭击行动，源于2022年11月内塔尼亚胡再次当选以色列总理，他以强硬见称，在过去十多个月也加强了对加沙地带的骚扰及攻势，引起哈玛斯的不满，进行以暴易暴的报复及反击！笔者从导游口中得知，以色列人是很自负的，对此报复行动以牙还牙、血洗加沙的可能性非常高，但其他阿拉伯国家包括沙地、伊朗等等大国，自然会同情巴勒斯坦人的遭遇。 50年前的石油危机，也是因为以巴冲突引发全球石油恐慌，使油价疯狂上升。 以往美国国力如日中天时，尚有能力控制战局不至太失控，但当今美国对中东的影响力大不如前，以巴冲突进一步升级的机会颇大，石油价格难免会进一步升高，推高欧美国家的通胀率，利息的下降速度自然减慢，对全球经济复苏自然不利！不过美国已经要应付俄乌战争，若再加上中东战争的话，对围堵中国的策略很不利，中国的前景却可以看高一线。 话虽如此，笔者也希望以巴冲突能够缓和，减少伤亡，事情未来发展如何值得大家留心！
深中通道快完工 中山楼价有支持
近日，笔者终于可以到中山处理积压了近三年的事务，期间碰到不少香港人，他们也是到中山收楼，申请房产证或者处理装修事宜！ 由于疫情加上近年中国政府对内地房地产的紧缩政策，三条红线发挥了作用，中山楼价近年也是向下，高峰期火炬开发区的新楼，可以去到每平米近2万元，现在1万5千元已经有不少选择；东区市中心情况好一点，香港人至爱之一– 新鸿基发展的奕翠园仍然可以卖到近2万元，当然比高峰期每平米也下跌了近4至5千元！笔者有些朋友早年已经买入中山物业，自然与笔者讨论是否会沽出获利。 今次笔者重游中山，市容比以前整齐，尤其是东区，商场人流也不错，经济似乎还可以，但最吸引笔者注意的是大量在建设中的高架天桥，尤其是在火炬开发区！查阅资料得知，大部份天桥都是为了接驳即将于明年6月完工通车的深中通道而设。笔者2016年购入中山物业时，也是憧憬此建设带来的升值机会。转眼间，深中通道由原先的概念，即将变成事实，能否真正发挥促进深中同城的效用，将大大影响中山物业的前景，港珠澳大桥至今仍然未能发挥其真正效果，更令不少投资者警惕！ 相对于全长55公里的港珠澳大桥，深中通道只有24公里，行车时间只需20多分钟，便可以由深圳前海至中山的马鞍岛。前海已经是深圳最繁荣的地区之一，相比港珠澳大桥的地点在机场，由市中心至机场又是34公里的距离，走高速公路也要30分钟，即使港车北上，不需要落车过关，由香港市中心至珠海关口，最快也要近1个半小时，若加上通关手续，2个小时是最低消费！ 相反，由前海至马鞍岛只需要20多分钟，至中山火炬区也是约30分钟，至中山东区市中心也不超过40分钟，时间上非常之快速！前海楼价高，动辄每平米15万元起，即使驾车走25公里，去到福田也要最少30分钟（不塞车的话），楼价也超过10万，去到最远的坪山区，65公里距离，需时1小时15分，楼价也在3万至4万之间。 中山楼价在每平米1万至2万之间，一定对深圳人有非常大的吸引力。再细看深中通道资料，是八线行车设计，比港珠澳大桥的六线行车更进一级，也反映中央对此项目的信心。借着深中通道，中山将轻易便捷接驳周围五 大机场（广州、深圳、珠海、香港、澳门）及四大深水港(广州南沙、深圳盐田、香港葵涌、珠海高栏)。物流成本下降使中山有望成为连接珠江东西岸的交通枢纽！ 最后，笔者也建议朋友再坐一会，等待深中通道正式通车，发挥效用，楼价有望进一步提升！
去英国读书租房有哪些需要注意的事项和流程？
英国留学首先要解决的一大问题就是租房，毕竟没有一套安全方便的房子，学习和工作都很闹心。那么英国留学怎么租房呢？下面小编为您介绍英国留学租房的流程和注意事项。 1. 找房源 伦敦的各大报纸都有房源版面，信息十分详尽，和国内差不多，通常是类似分类广告页一样的版面，里面按房子的地理位置列出房子的简单信息，有的还有照片。不过报纸上刊登的通常都是房屋中介的房源，你只能和中介公司取得联系，无法直接联系到房东。 此外，中文国际房产搜索引擎居外网 上也有很多租房信息，只要输入你想住的地方的邮政编码，还可以选择你认为合理的价格范围，搜索引擎就会自动把符合条件的信息列出来。 据了解，还有一些人，是在国内的留学英国论坛上找到租房信息的。有一些即将毕业的留学生，会把他们的房屋信息贴在BBS上，这些房子大多都是8、9月份到期。 2. 挑房东 对照地铁地图，把学校附近两站地铁站以内的房子先圈出来，再对比房租。房屋清单上有房东的电话。打电话时，要说明从何处得到房屋出租的信息，向房东表明你很有兴趣看一看，最后和房东约定见面时间。 很简单的几句话。房东基本上都要求你直接到房子那里见面，极少有人会出来接你。所以这时候地图是必不可少的工具。 因为语言的原因，最好让房东把重要的地名拼写出来，以免见面那天走冤枉路。 3. 看房子 最好不要一个人去看房子，因为一个人的想法是有限的，多叫两三个人一起去为你提供一些建议。 除去个人喜好，有几点是找房子过程中十分关键的： 1）是不是双层玻璃 因为在英国留学生活，冬天室外比较冷，双层玻璃保暖性能比较好。 2）洗澡水是烧煤气还是电 当然烧煤气的要好一些，因为价格比用电的要便宜很多。 3）室内家具是否齐全 有的房子看起来十分不错，不过如果仔细看看，会发现连一张写字台都没有，对于学生来说，这是十分重要的家具。 4）厨房内的电器是否齐全，新旧程度如何 一般的房子厨房里都会提供炉子、烤箱、微波炉这些电器，如果有烤面包机和烧热水的电插壶那就再好不过了。 5）地板如何 一般来讲木制地板比地毯要贵一些，而且显得干净，清洁起来也比较方便，但也有的人喜欢地毯，因为比起木地板来，地毯更隔音。这要视个人爱好而定。 6）有几个卫生间 如果有两个以上的卫生间就更好了，因为如果和别人合租的话，由于性别不同带来的尴尬是无可避免的。 7）房东是否可靠 这可以从他的话中判断出来。还有房屋附近的社区是否安全、交通是否方便、离学校距离远近、如果可能的话，最好自己步行从房屋走到学校试试看。 8）水电、煤气、电话费、上网费怎么算 大多数Housing List上的房子是不包这些费用的，一定要向房东了解如何交这些费用，费用的起算日等细节问题。 4. 签合同 在英国留学生活，房子定了以后，就要和房东签合同。很多网站会提供租房合同，在签订合同前最好能到这些网站上去了解一下。合同上会写明房东和租客的义务，签之前一定要看仔细。 英国人在世界上最出名的就是严谨，他们对细节的要求可以用苛刻来形容，所以在租房的时候，很多具体的小细节他们也会一点一点说明的。曾经就发生过这样的一个案例，小平在英国寻找租房的时候，与一个当地人合租一套房子，在交接过程中，小平说明是希望能有一些家具可以保留下来，直接一起租给他，但是租房的人是不同意的，因为租房后在退租的时候房子必须是和原来一模一样的，所以房子里面一定要是什么都没有的。想要保留家具也是可以的，但是一定要把家具搬出去，等到完成了租房的过程手续，然后再商量家具的问题。后来小平想要自己打扫卫生，但是结果还是不行的，因为在英国他们法律上都已经规定了，房子只有完全干净后，才可以租给别人。 来源：金网搜 需要在英国租房？或是有兴趣在英国买房出租？ 留言给亚洲房产科技集团居外IQI，让熟知英国当地市场的专业人员助您一把！
租金平过供楼 租楼？买楼？
笔者最近在社交媒体见到一位独立股评人的文章，认为租楼较买楼划算。他解释购入一个$1,100万的物业，即使经纪佣金及厘印费不算，30年的总利息支出便达到$684万（以3.5厘计算），买入的物业总成本为$1,784万。而租金以每月$2万推算，如果租金不变的话，总成本为$720万，即使以每年4%通帐计算，加租30年的总租金为$1,346万，也比买楼便宜！ 这位股评人似乎忘记了，经过30年后，买楼业主仍然拥有物业可以继续自住，继续节省租金，甚至可以做逆按揭，每月收取年金直至终老，成为业主能安享晚年的重要资产；或者将物业出售或出租，物业价值长期跟通帐挂勾，是抗通帐的最佳手段。相反作为租客，付出了30年的租金后，仍然是一无所有，过去支付的租金都是纯支出。其实，除了用30年后作比较外，拥有物业可以带给业主金钱以外的满足感与方便！ 作为业主，不怕物业两年的租约到期，随时可能被业主要求迁出，拥有物业会为家庭带来更高的安全感，尤其是女性，这不是金钱能计算的。实质上，也可以花更多时间、心机及精力于装修自己的物业上，令其更适合自己的个人喜好，更加名正言顺成为自己家庭的「安乐窝」。除此之外，物业也会为业主带来更多机会，笔者年轻时为了创业，也是靠卖出自住物业套现，才能实现自己的创业梦！在过去30多年的营商环境里，笔者也明白到跟银行贷款时，往往根据贷款人有多少物业，不抵押也好，抵押也好，即使是有政府保证的贷款，有物业的话银行就容易商量多了！ 当然，赞同租楼的，往往认为租楼可保留更多现金在手，可以进行股票或其他金融产品投资，灵活好多，不需要硬性规定每月供款，有被绑死一世的感觉！对于真正精于投资的专家来说，可能是真的，但对于很大部份普罗大众来说，投资并不是一件容易掌握的事，往往「损手烂脚」，随时得不偿失！ 而且没有固定的负担，年轻人更容易倾向过度消费，长辈作为过来人深明此理，所以往往会为子女付首期，变相迫子女有一定责任感去供款，也是「强迫储蓄（Forced Savings）」的一种。其实根据过往的按揭供款纪录，按揭大多在10年左右便供满，趁年轻收入容易提升的背景下，买楼就变相令其储蓄上升，对日后创业也好，或将来退休也好，也有一定的倚靠了！ 所以在香港生活，有一套自住的物业，是利多于弊的，始终比租楼好！
日本白马旅游淡季长收益?
经过三年的疫情影响，笔者终于在2022年底出外旅行，由于爱好滑雪，便选择到日本长野的白马村滑雪。笔者是取道东京前往，可能近年底，在东京上野区的街上人流拥挤，迫得水泄不通，比香港花市的挤迫情况不惶多让！晚上食肆也是繁忙，希望香港复常后情况也一样！ 抵达白马后，挤拥情况更甚，餐厅全部高朋满座，一位难求，更有客人在零下温度于户外排队等位。笔者所订的普普通通日式酒店，相信有超过30年历史，除了滑雪用具的储物室外，什么设备也没有，但每晚房租也需要超过3,000港元，笔者与酒店东主闲谈聊天，恭喜他生意终于回复正常，今年一定赚大钱！他反而大吐苦水，三年疫情固然令他们的生意大受打击，但即使正常时期生意也是飘忽不定。由于白马的标高只有约700米，高度不足令雪量一般在1月才足够滑雪，直至3月底又因雪量不足而令游客减少，换言之整年只有三个月是旺季，其余九个月都是淡季，夏天又缺乏景点及游玩设备，游客量极低。 白马情况与北海道二世古相差极远！二世古12月开始雪季，直至4月中才完，足足有五个月旺季，加上夏天都有山有水，有一定数量的游客，这也解释了二世古楼价高昂的原因！所以单看旺季的情况，会变成以偏概全，白马旅游业的收益并非想像中理想！ 回看笔者的本行，客户也很容易得出类似结论，代理是不成功不收费，结果付佣的客户觉得代理工作很容易轻松就赚取丰厚佣金，但失败的个案远比成功的多！其实，大家翻看美联物业的年报，就看到整体情况。 2022年首十一个月已经蚀了5亿港元，而过去5年的盈利总和也没有5亿。美联平均每年有近50亿营业额，但平均每年盈利也没有1亿，盈利率只有不足2%。可见代理行业是本大利小，风险高。 笔者也深深体会到白马酒店老板的感慨，也唯有寄望香港及国内都在放宽防疫，与世界接轨后生意会回复过来！
