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日本买房需要多少钱？
日本房产的购买大部分的好位置都是在东京银座，23区的房产交易是最高的，同样的相对来说房价也是比较高的。这个地方是日本发展繁华的地段，经济发展和上海、北京、深圳等等一线城市的房价有的一比。日本23区的平均房产价格在50000元—60000元一平米左右，这个是新公寓的房产价格，一套下来的人民币至少在500万左右。 日本的二手房价格也是比较抢手的，一般房子比较老旧，但是交通位置比较好的话，房产的价格在30000元一平米左右，一整套房产的价格在200万左右。足以可见日本的房产相对来说进行人手房的投资还是比较划算的，这样能够很好的保障投资的房产能够给自身带来不一样的房产价值。 1991年日本房地产泡沫破灭后，日本地价经历了近23年的挤泡沫过程，除了2006-2008的短暂上升外，此轮延续5年的地价上涨是过去26年来的首次。地价上涨，房价也就自然水涨船高。以包括东京、神奈川、千叶、埼玉县的南关东城市圈为例，这些地区的房价从2013年开始出现上涨，日本的房价指数（下图红线）已经恢复到2000年的水平。 2008-2018第三季度日本主要都市圈房价走势 2018年第三季度日本全国各地区房价指数及同比变化 责编：Zoe Chan
日本两大商业街“武藏小山”和“户越银座”贵在哪里？｜居外专栏
根据目前最新统计，仅东京就有2000多个购物街。其中，有两条主要的商业街在中原街道上彼此相邻，一条是全长超过800米的“武藏小山Palm商业街”，另一条是全长1.3千米的“户越银座商店街”。 每天这两条街都挤满许多游人，可以在两条购物街中穿梭、漫步。 连接着大型商店街的武藏小山和户越银座，因为方便宜居而受到广泛年龄层的人们熟知及喜爱。如此受欢迎的商店街“武藏小山”和“户越银座”有哪些特店呢？我们不妨换一个角度，以投资的眼光来看，并对其地价进行一下数据分析。 武藏小山拱廊商店街 武藏小山商店街横跨东京都目黑区和品川区，因为车站前的再开发项目也越来越受欢迎。从地铁武藏小山站出来1分钟即可到达武藏小山Palm商店街，其拱顶起码有800米。即使在下雨天和阳光强烈的日子里，也可以不带雨伞尽情逛街。这里几乎没有买不到的东西。 尽管是弥漫着怀旧氛围的商店街，但是在东京都内最长的800m的拱廊里，排列着约250家各种各样新旧相间的店铺。另外商店街有着自制的信用卡和可以提供停车券的停车场，也是受欢迎的原因之一。 东京都最长戸越銀座商店街 户越银座商业街是日本屈指可数的商店街，座落在品川区，是东京都内最长的商店街，在各大媒体也是曝光度最高。这里距离涩谷、新宿、池袋、羽田机场都很近，电车「户越银座」就位在商店街内，一下车就可以开始逛。整条街长约1.3公里，林林总总大大小小的商店大约有400多家。不仅是当地居民经常光顾，也是游客们青睐的热门景点。 户越银座是散布在日本全国各地的“XX银座”的起源。户越(Togoshi)的地名因越过江户的村庄而得名，据说当时住在这个地方的人们叫"Togoe”。1923年的关东大震灾后，把中央区银座的瓦砾运送到这里用作大街排水和下水道工事上，因此命名为"户越银座"。 户越银座除了商店街有名，温泉也名声在外。东京这条最长的商店街内，有一座历史悠久的“钱汤”（日式澡堂）名为“户越银座温泉”，是许多人来到这里必访之地。 点击查看日本东京在售房源 地价数据分析 对于高人气的“武藏小山”和“户越银座”，那么真正要购买房地产时的地价倾向是怎样的呢? 关于武藏小山和户越银座的周边地价，日本国土交通省7月公示的最新地价显示，武藏小山的坪单价略高于户越银座。我们以最新流通的不动产信息为基础再进行一下数据分析。 首先是在武藏小山，2019年8月末出售中的不动产件数为48件，平均坪单价为283万日元。另一方面，户越银座售出的不动产件数为24件，平均坪单价为285万日元。这个差值可以说在武藏小山周边流通的不动产数量更多。 为了进一步观察其倾向，我们将条件缩小到步行10分钟以内。其结果显示： 武藏小山不动产数量是16件，平均坪单价是309日元，平均价格是5890日元，平均土地面积是66㎡。另一方面，戸越银座不动产数量是20件，平均坪单价是264日元，平均价格是5567日元，平均土地面积是73㎡，武藏小山的车站附近房子的坪单价高达45万日元左右。这样看来，两边流通的不动产数量相差不多，武藏小山的坪单价略高一筹。 “武藏小山”“户越银座”都是有各自特点的商业街，而且地价的倾向也有所不同。武藏小山是通过再开发得到进一步发展而引人注目的街道，户越银座是积极进行电线地下化和有活力街道建设等获得很高的话题度，这些都是被今后可以期待的有发展前景的街道。 如果去日本，一定要去一次这两个商业街，享受一下一街之隔的两方天地，你一定会发现这不仅仅是商业街，也能感受到宜居的魅力。附近也是居民的住宅区，更是上班族必经之路，来这里绝对可以感受当地生活的氛围。 日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
为什么投资日本：国家概况
日本，其意为“朝阳升起的地方”，正式国名为日本国，是一个位於亚洲东部的岛屿国家，领土由日本列岛（主要为北海道丶本州丶四国与九州四岛）和6800多个小岛组成，北邻俄罗斯丶东临太平洋丶西眺朝鲜半岛和亚洲大陆丶南方则与台湾岛和菲律宾隔海相望。日本国土面积约37.9万平方公里，其中四大岛的面积就占了国土总面积的99.37%。 根据日本民间传说，日本於公元前660年2月11日由神武天皇建国，而现在的日本政府就将此日定为建国纪念日。截至2019年6月，日本总人口约1亿2623万人，排行全球第十一，其中大和族约占98%。日本通用日语。 日本经济在第二次世界大战後迅速蓬勃发展，至今仍然是全球第三大经济体，也是世界八大工业国中唯一的亚洲成员国。日本的高科技产业相当发达，但因本土欠缺资源，因此高度仰赖国外进口的工业原料及能源。在各大城市都迈向现代化的同时，日本国内依然保持着丰富而且独特的的传统文化，因而呈现出融合了现代和传统特色的独特文化景貌。 首都东京 东京（日语：东京/とうきょう，英语：Tokyo）是日本一个地方行政区，与道、府、县同属第一级行政区划。辖区包含东京都区部（即一般所认知的东京市区）、多摩地方、伊豆群岛、小笠原群岛等地区；其中，东京都区部为日本中央政府所在地。东京都同时也囊括了日本最南端（冲之鸟礁）和最东端（南鸟岛）等几个地理极点。是日本都道府县中人口最多的，其人口密度与大阪府相持平。 根据建成区面积、人口以及国民生产总值等指标，东京是世界第一大城市，全球最重要的经济和金融中心之一，国际重要的金融、经济和科技中心，是一座拥有巨大影响力的世界城市，是世界上拥有最多财富500强公司总部的城市。与美国的纽约、英国的伦敦、法国的巴黎并为"四大世界级城市"。 东京有全球最复杂、最密集且运输流量最高的铁道运输系统和通勤车站群，还是世界经济最富裕，商业活动最发达的城市。 东京在明治维新后即成为日本首都所在地，同时也是日本文化、经济、教育、商业、时尚与交通等领域的枢纽中心。 下面是从最狭义到最广义不同的定义，用以界定对于东京的各种称呼所指涉的范围： 东京都心：东京都中心区域包含千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区等五区，其中前三者是传统中最为核心的区域。 旧东京15区：包含传统东京市23区当中的千代田区、中央区、港区、文京区、台东区全区与新宿区、墨田区、江东区局部区域，是1889年东京市最初成立时的管辖范围。 东京都区部：俗称东京23区，相当于过去东京市（存续于1889年－1943年间）辖下的35区，也是一般“东京”所指之范围。另俗称为都内。 东京都：区域范围与过去的“东京府”相同，但在地方自治体系上则不同。 东京圈：从东京都心向外扩张，半径70km同心圆范围内的区域。 首都圈：除了东京都之外再加上千叶、神奈川、埼玉、茨城、群马、栃木、山梨等县（日本“八大区域”划分中的“关东地方”则排除山梨县）。 东京是2020年奥运会的主办城市，成为继巴黎（法国）、伦敦（英国）、洛杉矶（美国）和雅典（希腊）后的世界第5个至少两次举办夏季奥运会的城市，同时也是亚洲第一个。 社会概况 教育 日本政府历来注重教育。日本于1947年实行了教育基本法和学校教育法。日本学校教育分为学前教育、初等教育、中等教育、高等教育四个阶段，学制为小学6年、初中3年、高中3年、大学4年、其中小学到初中为9年义务教育。 日本国内的大学分国立大学、公立大学和私立大学三种。著名国立大学有以东京大学为首的七所旧帝国大学，即东京大学、京都大学、东北大学、九州大学、北海道大学、大阪大学和名古屋大学。著名私立大学有早稻田大学、庆应义塾大学、法政大学等。著名高校联盟有学术研究恳谈会（RU11）、八大学工学系联合会、指定国立大学等。此外，日本国内函授、夜校、广播、电视教育等较普遍。 医疗 日本兴起了医疗旅行，而这一次兴起也恰恰针对中国的旅游人群，日本政策投资银行预测，医疗旅行的潜在市场规模在2020年将达到5507亿日元，访问者达到42.5万人。为搞活区域经济，日本各地纷纷运用先进医疗技术，大力培育“医疗旅行”产业。 日本房地产的投资优势 1. 回报率高 租赁收益上，日本房地产投资比中国房地产投资的租金回报率高很多。中国大概在2-3%左右，日本在10%左右。 2. 投资风险小 日本租赁市场成熟、回报率相当稳定。日本人口密度高、消费集中，入住率始终维持在90％以上，很适合租赁收益。房产几乎不受通货膨胀影响。在日本，即使地产价格根据行情变动，租金并不会受影响，确保稳定的收益。日本房产从合同的签定、定金的支付、房屋的验收，到产权证件的取得、房产的出租、以及再出售等全过程都受到严密地，系统地监督，以保证投资人的合法利益。 3. 永久性 日本的房屋所有权，包括土地所有权，完全属于个人私有所有。可自由重建，改装。（中国只有使用权，无所有权，不可重建。中国的土地使用权最长为70年） 4. 省心，省力，稳收入 日本房屋全是精装修（免除装修之苦，省钱，省力，省时间），立即可以出租。日本房屋出租时，不需要配备任何家具电器，直接出租。日本有专业的管理公司为您管理，清扫房屋，安排入住者。每个月有房租作为稳定的现金收入。日本面积表示都是使用面积，且不包含阳台。购房时，没有资产来源要求及背景调查。 5. 长远性 有机会办理一年至三年投资签证，一定时期后可以办永久居民证。日本房产永久产权可以代代相传，土地所有权都可以留给子孙后代。
如何在澳洲买地建房？澳洲土地登记的那些事儿｜居外专栏
在澳大利亚，House & Land Package（购地建房）是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。澳大利亚是联邦制国家，各州拥有独立的立法权，关于土地产权的法律规定也不尽相同。因此，虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度（Torrens Title System），但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因笔者长期在昆士兰州从事法律学习和工作，所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。 1. 土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度 问：1999年，Ann对自己的土地进行了有效登记，作为合法所有人。2002年，买方Bob与卖方Ann在第三方的见证下签订了土地买卖合同，自此Bob开始长期占有此土地，但迟迟未进行土地变更登记。土地买卖10年后的2012年， Ann发现Bob始终没有进行土地所有人的变更，所以又将土地再次变卖给Cindy，而Cindy立即进行了土地登记。那么，土地所有人是拥有合法契约并占有土地达10年的Bob还是已经进行土地所有变更登记的Cindy呢？ 答：土地登记为首要法律依据！澳大利亚的地产经纪人和法学生在培训学习中肯定多多少少听闻过托伦斯土地登记制度（不是特仑苏！），它是澳大利亚现行的土地登记制度。 那么托伦斯是谁呢？他是南澳大利亚首任土地登记官，他在1858年首创了这一土地登记制度。现在，这一制度被被国际公认为是最有效率的登记制度，目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西亚、新加坡、泰国等50 多个同家所采用。托伦斯登记制度的核心在于“登记生效主义”，即在完备的法律制度下，士地权利的取得取决于登记，而不是取决于签订契约，目的在于提供安全、正确的权利记录。 政府并不强制当事人申请登记，而是由当事人自己决定。但是对于已经登记的房地产权利，则今后的转移和变更未经登记不发生效力。应用成熟的托伦斯登记制度配合其它相关完善的土地法律法规，澳大利亚也由此被认为拥有着世界上“最安全”的房地产市场。 因此在以上案例中，基于托伦斯土地登记制度的原理，Cindy应为该土地的合法所有人，而Bob可依法起诉Ann要求合理赔偿。 2. 澳大利亚土地登记的所有权种类 问：Cindy从Ann购买的上述土地是何种类型呢？有什么特别规定呢？ 答：土地登记所有权形式主要有两种，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有土地。前者可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。而后者主要分为未分配土地、州有租赁土地、保留地、国家公园和州政府森林土地。因此，Cindy从于卖方市场Ann处购买的上述土地应为自由保有土地。具体特别规定如下： 2.1 自由保有土地 自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司拥有土地的所有权，并以私人或公司的名义登记造册，为澳大利亚（昆士兰州）所有土地权利类型中最高级的形式。 称为“自由保有”是因为所有人有权自由、完全不受限制地占有处分其地产，如出租、抵押、转让等。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”，但权利不是绝对的，权利的行使还会受到法律或其他特殊情况的限制。 如州政府保留土地上自然资源（矿产、石油和矿物质）的权利；地方政府可以限制土地的用途；历史最高水位线以下的土地不能私有；曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。 2.2 州政府所有土地 目前，只有极少量的州有土地至今没有授权给任何人，称为“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般为空置地。 政府为了增加州政府收入，鼓励定居者开发土地，将相当数量的州有土地出租给定居者，形成了现在的“州有租赁士地”（State Leasehold Land）。州有租赁土地使用者和州政府签定租赁合同，按合同的约定使用土地并每年交付租金。 州有租赁土地使用分有限期限和永久使用两种，有限期限为1-100年。州有租赁土地的租金按土地使用用途的不同，租金标准不同。例如，用于放牧用途的州有租赁土地的租金最低，平均为0.04 澳元/公顷·年；用于旅游用途的州有租赁土地的租金最高，平均是士地价值的5%。 另外，政府为了满足公共目的需要，保留了部分土地，称为“保留地”（Reverses），如市政设施、公园、体育场、广场和墓地等。 虽然法律没有规定保留地不能转为自由保有土地，但某种意义上保留地归全体市民所有，政府如果把保留地变为自由保有土地会遭到市民游行示威的强烈抗议和反对，因此，极少有保留地变为自由保有土地的例子。 森林及历史遗址等用地，归州政府所有，统称国家公园和州政府森林土地地 (National Parks and State Forests Land)。 3. 土地登记的政府部门和十步流程 问：Cindy从Ann购买了上述土地之后，应该去哪里进行土地登记？怎么进行土地登记呢？ 答：在澳大利亚的联邦政府、州政府和地方政府中，土地登记的权力在州政府，土地规划的权力在地方政府。土地登记机关设在州政府，联邦政府和地方政府不设立土地登记机关，并且联邦政府和地方政府没有土地产权管理机构。但联邦政府和地方政府可以和其他法人一样可以拥有土地权利。 以昆士兰州为例，昆士兰州的土地登记机关设在州自然资源与矿产部 （The Department of Natural Resources and Mines）下属的土地信息和产权局以州为一个登记区，在全州设有33个办事机构，主要对外提供土地登记资料查询、登记文件受理和登记注册3项服务。 托伦斯土地登记的十大步骤 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
新加坡创新与企业家移民提供什么优势？｜居外专栏
不久之前，英国对于各类移民项目进行了调整和优化，一个全新的类别Innovator将替代现有企业家移民（从政府当局来看，这个企业家计划几乎对于英国的经济几乎没有贡献）。其中把创新（申请人要有真实的，原创的商业计划，符合未来或者现行的市场需求，并且/或者带来竞争优势）放在三大评估标准之一。无独有偶，在整理了许多国家关于投资于商业的计划后，我发现英国并不是唯一将创新概念融入到企业家移民的。 在亚洲的花园国家——新加坡，政府也将研究（Research），创新（Innovation），创业（Enterprise）放在了五年科技计划（5-year S&T Plans）里。在新加坡经济发展局（EDB）和联系新加坡（contactsingapore）的网站上，都可以找到于此配套的商业投资签证介绍创业入境准证（EntrePass）。 更为巧合的是，这个签证的投资起点也选择了较低的5万新加坡元，同时该项目的商业计划书审核部门并不是像全球商业投资者计划（GIP）一样，由联系新加坡来负责，而是由新加坡生产力与创新局（SPRING）来综合评估。 新加坡投资移民计划在成立之初经过几年的快速发展，成为了最受中国超高净值人群的欢迎，但在2011年之后，出现了大量的拒签案例，让国内的移民行业机构和中国申请者“措手不及”。之后这个计划在中国市场基本处于“停滞阶段”，几乎“无人问津”，甚至于有一些被“拒签”的申请者开玩笑，“新加坡真的是高攀不起，你再有钱也没用。” 纵观近五年的中国移民市场，美洲，欧洲，大洋洲各类投资移民计划都是“你方唱罢我登场”，新加坡“悄悄”的淡出中国移民市场。 从去年新加坡核准的永久居民数来看，这一类申请占了绝大多数的比例。但我认为真正可以适合中国企业家应该是创业入境准证，既将家庭移居到新加坡，何不将自己的企业和新加坡的优势产业做一个链接呢？我相信这个项目将在未来，发挥它独特的优势： 申请投资金额合理（5万新币起，甚至都用不了个人购汇额度）； 流程简单，过程透明； 风险可控（投资款可根据企业需求自行支配）； 配偶和孩子都可以申请亲属准证； 海外移民及全球资产配置专家陆琦专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
澳洲房贷的法律暗礁，你都了解吗？｜居外专栏
此文侧重于分析海外投资者在申请海外贷款时应当留意的法律暗礁。希望通过此文的分享与注意点的提醒，能让更多人在对澳洲投资前景充满信心的同时，也带着一份放心。 1、识别和选择有资质的贷款经纪人，必要时请律师审查《贷款合同》 2016年5月起，澳洲本土银行纷纷收紧海外收入贷款后，各类借贷公司、基金公司或开发商旗下的金融公司犹如雨后春笋，遍地开花。参差不齐的贷款机构与迫在眉睫的楼花交付压力让投资者有时忽视了风险所在，从而冒然选择了“杂乱高利”的海外收入贷款项目。 总体而言，汇丰银行是海外投资者目前最好的选择，无论是“费用”、“利息”、“申请流程”方面给予海外客户非常好的申请条件。其中，不少海外投资者也会通过选择贷款经纪人来获得更多更便捷的贷款服务支持与优惠，因此识别和选择有资质的贷款经纪人便是重中之重： 《贷款经纪从业守则》规定，贷款经纪须为澳洲公民或拥有永久居留权，且持有澳大利亚安全与投资委员会（ASIC）发出的CRN资质牌号（Credit Representative Number）； 在询问过从业5年的贷款经纪后，意外发现很多客户并没有得到过《贷款合同》条款的法律解释，甚至部分客户并不在意《贷款合同》中的条款解读。在目前海贷的严峻情势下，请专业律师审查《贷款合同》无疑能更好地保障客户的贷款申请与物业的顺利交付。 2、银行在物业交付前仍保留撤销贷款的权利 分享本人真实办理过的一个案例，银行的“临阵”通知与处理方式着实让客户损失惨重。 2016年，持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入，在申请贷款时虽有被要求补交证明材料，但也算一路绿灯。最终得到了预先批准(Pre-approval)且顺利签署了《贷款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款，这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。 郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款，我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊！”无疑，卖家无法替郑先生买单，最终没收首付，终止了合同。 该银行最后解释道，他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。 2016年，持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入，在申请贷款时虽有被要求补交证明材料，但也算一路绿灯。最终得到了预先批准(Pre-approval)且顺利签署了《贷款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款，这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。 郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款，我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊！”无疑，卖家无法替郑先生买单，最终没收首付，终止了合同。 该银行最后解释道，他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。 该案例很好地说明了银行对海外收入贷款政策收紧的同时，也在《贷款合同》中扮演着强势主动的一方，并且保留着在物业交付前可撤销贷款的权利。 另外请注意，以下情况也是导致海外收入贷款可能被撤销的原因： 个人收入达不到银行贷款申请要求 电话核查时与雇主信提供的信息细节不一致 雇主信内容混乱，工资进账记录混乱，不能详细的说明入账来源 雇主单位资质达不到银行申请要求 房屋内部面积在45平米以下 中国信用记录不良等 3、预先批准不同于预获资格，更不同于《贷款合同》的签署 预先批准(Pre-approval)不同于预获资格(Pre-qualified)，更不同于《贷款合同》的签署。 一种普遍的解读是，预获资格(Pre-qualified)指贷款机构根据某些信息来推测可以给您提供多少贷款。如果您获得了预先批准(Pre-approval)，说明贷款机构已对您提交的信息进行了核实，在一定条件下，给予您确定的活期利率。然而，也有很多贷款机构将二者偏差地理解为同种含义。 因此与贷款机构谈判时，事先一定问明其对预获资格(Pre-qualified)与预先批准(Pre-approval)两个关键词的定义以及额外的贷款申请要求。 此外，无论您是获得预获资格(Pre-qualified)还是预先批准(Pre-approval)，两者都不等同于《贷款合同》的签署与生效。需要注意的是，《贷款合同》往往要求太平绅士或律师作为见证人以保障合同签署及交换的真实性。 4、汇率波动及其影响 在汇丰银行官方发布的《汇丰银行外币住房贷款风险说明》中，提及到以下风险： 还款币种限制及其影响； 贷款利率波动及其影响； 汇率波动及其影响（占说明近50%篇幅）。 若收入货币相对贷款货币升值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应减少，贷款申请人的负债收入比降低。若收入货币相对贷款货币贬值，则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应增多，贷款申请人的负债收入比升高。 极端情况下，借款人的收入可能无法支持其每月还款。虽然汇丰银行实行“澳元贷，澳元还”的政策，但若贷款申请人主要收入来源于人民币，而在澳洲的物业为非投资物业且无稳定收入来源时，汇率波动将无疑成为很大的贷款影响因素之一。 举个例子：（引用《说明》官方情景分析） 若您的收入为人民币，但申请的是澳元贷款，则您将在贷款期间内承担人民币（收入货币）对澳元（贷款货币）的汇率波动风险。 假设您申请等值人民币600万的澳元贷款，放款当时人民币对澳元的汇率为6，即您的贷款金额为100万澳元。按30年贷款期限、4%年利率、每月定额还款方式计算，您每月应还款额为4774.15澳元，按当时汇率计算即为人民币28,644.90元。汇率波动的可能情形为： a) 假设一年后，人民币相对澳元升值5%至1澳元=5.7元人民币，您每月应还款额仍为4774.15澳元，但相应人民币金额减少至27,212.66元。从人民币角度看，您的每月还款额减少5%； b) 再假设一年后，人民币相对澳元贬值5%至1澳元=6.3元人民币，您每月应还款额仍为4774.15澳元，但相应人民币金额增加至30,077.15元。从人民币角度看，您的每月还款额增加5%。 5、行政处罚或刑事罪名 通过经修改的或造假的海外收入证明来申请贷款，无疑是一种贷款诈骗行为，并且一度被认为是2016年澳洲各大银行纷纷收紧海外收入贷款的主要原因之一。 在澳洲房产投资最井喷的过去3年，利用经修改的或造假的海外收入证明申请贷款成为不少黑心贷款经纪人敛财的主要手段。 然而，因为所有贷款文件均需申请人签名，被追查时，黑心的贷款经纪可能早就逃之夭夭，而贷款申请人却有可能面临文书造假的行政或刑事处罚。 倘若贷款申请人有着恶意不还钱的主观意愿，根据《澳洲联邦刑法典》第134节规定“行为人以永久剥夺他人财产的蓄意，通过某一欺诈行为，不诚实地获取了他人的所有财产”，那么其很有可能被判处贷款诈骗罪，面临最高10年监禁的刑法。 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
"公共负担“新规生效，对于EB-5投资人影响几何？｜居外专栏
从去年开始，特朗普政府出台的“公共负担”美国移民改革法案事件就闹得沸沸扬扬，从新规出台到紧急叫停，经历了一波三折。联邦最高法院2月21日晚上排除政府向移民施行“财富检验”的最后障碍，让美国更容易拒绝可能成为“公共负担”的移民入境或居留。 美国公民及移民服务局(USCIS)宣布：于2月24日起执行“基于公共负担理由不予受理的最终规则”(Inadmissibility on Public Charge Grounds final rule)。USCIS会根据新规对绿卡申请者：年龄、健康情况、收入、教育和技能等因素进行审查，从而来判断其未来是否会成为“公共负担”，以决定是否通过绿卡申请。 USCIS指出，该最终规则不仅适用于判断绿卡申请者未来是否会成为公共负担，也适用于身份转换申请者。若想延期或转换非移民身份，要证明自己从获得非移民身份起未接收过公共福利。 怎么样会是“公共负担”？ 根据新政策，已在美国合法居留的移民如经常使用以下福利，将列为可能的公共负担。 任何联邦、州、地方政府提供的现金收入补助； 补充保障收入计划SSI； 贫困家庭临时援助计划TANF； 任何联邦、州、地方政府提供的现金福利项目，很多州称为“General Assistance” 补充营养援助计划，SNAP，俗称食品券； Housing Choice Voucher Program下的住房补助Section 8； Section 8中的租房补助，其中包括Moderate Rehabilitation； Section 9中的公共房屋； 大部分形式的医疗补助Medicaid，21岁以下的个人及孕妇或产后60天获得的福利除外； 最终版“公共负担”被重新定义为：在2020年2月24日或之后，在36个月内共接受福利超过12个月，领取一项或多项特定“公共福利”的非美国公民。 新规几乎影响到了移民在美国生活的方方面面，包括医疗、食物、住房等多种社会福利项目，以及申请人的受教育程度、英语水平等。 当然，关于这些考察内容移民局也不会一杆子打死，移民局最终的考察结果会视个案情况而定，工作人员会具体参考申请人的年龄、健康状况、家庭情况、资产、经济状况、教育程度及专业技能、未来可预期的移民身份、预计准入/移民时间等。 之前使用过或者正在使用公共福利的人该怎么办？ 纽约移民联盟呼吁民众不必过度恐慌，表示享有公共福利并不意味着这个人一定会被当作“公共负担”；不过，联邦政府指将申领福利作为是否签发绿卡的决定因素之一，若会受影响的移民有美国公民子女，可以以子女名义申领这些福利，避免将自己置于危险中。移民联盟也表示，在今年2月24日前使用公共福利，不会影响移民在未来申请绿卡。 Q1. 是不是拿过福利都会影响绿卡？ 总的来说，新规大大提高了政府因申请者使用政府福利而拒绝向其发放绿卡的权限。 领取了某些福利后，政府有权根据申请者的年龄、家庭成员数量、健康状况、英语水平等因素，决定其未来是否有可能依赖政府福利，以及是否批准其绿卡申请。 Q2. 新政实施后，是否意味着申请人要额外准备相关资料？费用是否增加？ 是的！ 与该规则相应而生的，就是美国移民局(USCIS)即新推出的I-944表格(Form I-944 Declaration ofSelf-Sufficiency)和DS-5540 表格，根据最近的信息，该表格的长度达到19页，并且要求提供更多的证明材料。此外，每位申请人还需要填写一份 DS-5540 表，由于新增的表格内容繁复，为完成以上材料律师会额外收取相对应的律师费用。 Q3. 是不是所有福利都不能领取？ 不是。但是领取以下福利将受影响。 1. 任何维持收入的现金形式福利：例如补充保障收入（Supplemental Security Income，SSI）： SSI是向收入有限的残障人士（包括成人和儿童）发放的福利，成年申请者须为美国公民；65岁及以上人士如果没有残障，但收入低于一定水平，也可以申请SSI。 2. 贫困家庭临时援助（Temporary Assistance to Needy Families，TANF）： TANF顾名思义，是向贫困家庭提供的资金和其他方式支持，比如儿童护理协助、工作协助等。申请者可以是公民、永久居民，也可以是具有合法身份的外国人。申请人必须怀有身孕，或有19岁以下的子女需要照顾，收入须低于一定水平，状态须为失业、即将失业、或工作薪水极低。 3. 营养补充援助（Supplemental Nutritional Assistance Program，SNAP）： 这就是我们平时常听到的“粮食券”，是最大的联邦食品补助计划。符合条件的低收入个人或家庭会得到一张卡，这张卡可以当作借记卡来用，在获得许可的零售店里买食物。如果申请粮食券，家庭银行存款需要低于一定水平，假如家中有60岁以上的老人或是残障人士，最低标准可能会更高一些。 4. 大部分形式的医疗补助（Medicaid）： 这也就是我们常说的“白卡”。但如果申请人是年龄21岁以下的外国公民，或者是孕妇以及产后60天内的妇女，皆可获得医疗补助，不受影响。 5. 一些房屋援助计划： 包括“自选房屋补助券计划（Housing Choice Voucher）”、“特定项目租房援助（Project-Based Rental Assistance）”、以及部分住房补贴（subsidized housing） 现在应该做什么？ 1、EB-5投资者不需要提供I-864“经济担保书”作为支持证明，也不需要提供任何额外的证据来证明他们的经济实力(除了之前进行过EB-5投资)，作为他们移民签证申请或身份证明的一部分。 2、在裁定移民签证或调整身份的过程中，移民局会考量申请人及其家属是否将来会成为“公共负担”，或者已经是“公共负担者”了。在投资人获得有条件绿卡后，需要遵守“公共负担”相关新规，才能保证顺利获得永久绿卡。这是因为，有“公共负担”的记录可能导致投资人在转换永久绿卡时的I-829申请被拒。 3、根据州或地方法律规定，对于以学校为基础，为18岁以下学生提供服务或福利的项目，不会被视为“公共负担”。也就是说投资人的未成年子女，在美国读书仍可享受当地优质教育及福利，无需担心。 4、在有限的情况下，根据美国移民局的自由裁量权，虽然被认定为“公共负担”，外国公民仍有可能通过购买债券来调整身份。新规设定，最低债券金额为8100美金，实际金额将取决于申请人的具体情况。此外，在某些特殊情况下，外国人可以通过申请豁免的方式，免除“公共负担”的不利后果。 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
英国脱欧，爱尔兰逆袭，身份含金量再度升值！
1月31日，长达数年的英国脱欧大剧落下帷幕，英国正式告别了半个世纪之久的欧盟成员国身份。 英国作为欧盟第二大经济体，一直都是欧盟预算的主要贡献来源之一，同时又拥有世界金融之都——伦敦，可以说欧盟失去英国所造成的影响是无法估量的。 同样地，对英国来说，脱欧也意味着面对非关税壁垒的不确定性、以及出行的不便利等影响。不论是欧盟还是英国，都需要一个连接彼此的桥梁。 欧盟无惧英国脱欧，爱尔兰地位凸显 同样位于英伦三岛，却是欧盟成员之一的爱尔兰，就是这样一个完美的“桥梁”的角色。 自2016年英国公投脱欧至今的4年中，爱尔兰共引进了90多项与脱欧相关的投资，并且创造了近6000个工作岗位。 爱尔兰作为英国脱欧后欧盟中唯一的英语国家，其稳定的经济和政治环境，吸引着无数海外投资者在各企业继续寻找成本最低、对贸易影响最小的脱欧解决方案的同时，爱尔兰也将提供进入欧盟单一市场的基础，从而降低不确定性，促进商业繁荣。 英国脱欧后，爱尔兰的首都都柏林依然是当之无愧的金融服务公司首选之地，28家英国的金融服务公司已经明确表示会将员工或业务转移到此。与之一同到来的自然还有无数的资产和就业岗位，这些都将成为爱尔兰继续腾飞、领跑欧盟经济的重要推动力。 2020年1月8日，爱尔兰投资发展局（IDA）连同爱尔兰商业、企业和创新部长希瑟·汉弗莱斯共同宣布，爱尔兰投资发展局已超额完成政府在 “2015-2019赢得外商直接投资”战略中设定的目标——在这五年的战略中：共获得1,209笔投资，创造了112,373个工作岗位。其中仅在2019年，外国直接投资公司的项目数量就高达250个，创造了21,844个新工作岗位。 爱尔兰护照就是欧盟护照 英国在决定要脱欧的那一天起，英国护照的含金量已经开始有所下降，因为英国护照已经不是欧盟护照。但是爱尔兰依旧是欧盟成员国，根据欧盟法案，爱尔兰公民可享受作为欧盟公民的所有合法权利。爱尔兰的护照就是欧盟护照，可以自由出入欧盟各国，活动范围覆盖几乎所有居住环境、教育环境、医疗设施最好的欧洲国家。 爱尔兰公民可以在欧盟各国自由移动，居住、学习、工作，享受与其本国居民一样待遇的教育资源、医疗资源。这可是现在英国护照享受不到了哦！ 2019年英国顶级咨询公司Henley & Partners发布的全球护照指数排行榜，爱尔兰护照免签184个国家，全球护照排名第7。 即使英国脱欧，其他欧盟成员国都必须要申请英国的定居身份才可以出入英国时，也只有爱尔兰公民不需要，只需要出示爱尔兰护照，就可以在英国自由居住、工作、学习或者养老，享受英国福利。 根据CTA协议，英国和爱尔兰公民享有一系列互惠权利，比如不需要申请许可就能进入并居住在彼此所在国土范围的权利、工作不需要申请工作许可、获得教育资源的权利等等，确保了爱尔兰公民仍然可以在英国自由居住和工作。 所以，成为爱尔兰公民后，不仅可以继续享受欧盟公民待遇，还能在英国长期居住、工作和学习，这让爱尔兰公民身份备受追捧。事实上，从英国脱欧公投成功当日起，当地公民便涌入北爱尔兰移民部门申请爱尔兰护照，热门程度难以想象，以至于所有的爱尔兰申请表全部用光。 根据英国《卫报》近日报道，2019年爱尔兰共签发了90多万本护照，比2018年增加了6.3万本。其中，来自北爱尔兰、英格兰、苏格兰和威尔士的申请人数也相当可观，超过9.4万人。1月、3月、4月和5月的申请每月超过10万。 想要拿到爱尔兰护照，必须先入籍爱尔兰，根据爱尔兰国籍法，通过归化入籍的方式申请爱尔兰国籍，只需要满足5年的居住要求，同时满足申请前的12个月在爱尔兰连续住满即可，没有任何公民考试。 但实际上，爱尔兰司法与平等部一直允许申请人在申请日之前12个月中离开爱尔兰6周时间，在特殊或不可避免的情况下可以离开更长时间。 目前移民爱尔兰有两种途径：100万欧投资移民和40万欧捐赠。其中100万欧投资移民获批后需要保持3年投资状态。如需申请爱尔兰护照加入爱尔兰国籍，需满足居住5年，并满足其他的一些简单要求，如今通过归化入籍的方式申请爱尔兰国籍条件又放宽了，允许申请人在一定时间内离境的权利，且没有任何公民考试。不仅如此还可以同时拿到欧盟、英国、美国3个高含金量身份，资金、时间的投入也少，可行性和性价比非常高。 点击查看在售爱尔兰房源 爱尔兰100万欧投资移民申请条件： 主申请人年满18岁； 拥有100万欧元以上投资资金； 家庭资产达到200万欧元； 获批后1个月内完成投资； 投资保持至少3年； 全球无犯罪记录； 全家移民（18岁以下、或18-24岁未婚，经济未独立子女可跟随）。 爱尔兰40万欧捐赠移民申请条件： 申请人年满18岁 家庭净资产达到200万欧元，其中，含40万欧元可变现投资的资产 一次性投资于爱尔兰艺术、体育、健康、文化、教育领域的社会福利机构 注：按照爱尔兰移民法规，标准单人名额捐赠项目，捐赠申请门槛为50万欧，对于4人及以上名额的捐赠项目，捐赠金额要求仅为40万欧。 项目优势： 批复时间快: 从准备文件到获批6个月左右的时间； 投资者先获得移民局原则性批复，再投资，身份获得有保证； 通过率高: 移民帮爱尔兰投资移民申请目前保持100%获批； 无语言要求/无面试/无体检/无移民监； 客户获得Stamp4居留许可之后，只需要每个自然年登陆爱尔兰一次（每年居住一天）．便可满足维持身份的居住要求； 配偶以及18岁以下的子女无条件随同申请, 18-24岁经济未独立子女也可随同申请； Stamp4 允许持有者在爱尔兰境内生活、工作、学习；随同申请的子女可以免费在公立学校接受教育（小学到高中阶段）。 据悉，爱尔移民局已经公布了2020年爱尔兰投资移民申请窗口期，请务必把握窗口期提前递案申请，具体日期如下： 2020年2月17日-21日 2020年4月20日-24日 2020年6月22日-26日 2020年8月31日-9月4日 2020年10月26日-30日 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售爱尔兰房源，或致电 400-041-7515 谘询爱尔兰移民、留学或房产投资的机会。 责编：Zoe Chan
想让家人一起到日本生活，该办什么签证呢？｜居外专栏
随着中日关系日渐融洽，越来越多的中国人考虑到日本生活、养老。一是地缘较近，文化有相通之处，二是因为日本完善的社会制度。 根据经济合作与发展组织（OECD）的数据，截至2016年，日本已成为世界上接纳外国人的第四大国，仅次于德国（第一名）、美国（第二名）、英国（第三名）这样的移民强国。 这个数据可能会有点让人惊讶，因为像加拿大、澳大利亚这些在移民政策上更加积极活跃的国家，实际却没有低调的日本接纳的外国人多。 顺便说一句，根据厚生劳动省的数据，截至2018 年10月底，日本外国劳动者人数为146万人，远远超过了同期派遣员工130万人。 政策宽松，鼓励人才引进 一提到日本，许多人都会想到整齐干净的街道、亲切有礼的日本人，以及完善的社会福利制度。不过，除了以上几个优点以外，日本政府近年来对外国人才的开放态度，更是让移民日本越来越受到我们关注的关键因素。 以往，日本的移民政策非常严苛，但受到人口高龄化、劳动人口不足的影响，日本政府正在逐年放宽专业外国人才到日本工作的条件。根据去年 4 月开始实施的新法规，只要符合特定技能类别、具有一定日语能力，就能获得最长 5 年的签证，甚至可以将配偶和子女接到日本一起生活。 之所以有许多中国人到日本工作，都是因为看中日本越来越宽松的移民政策，希望能在工作几年之后，顺利取得永久居留权，顺利移民日本。 日本五大长期签证 01 留学签证 在日本的大学以及日语教育机关留学，即可申请留学签证。持留学签证者可以打工，但每周工作时数不可超过28小时。经济条件较紧张的学生可以一边工作一边读书，既保障经济收入，又能在职场上练习日常沟通，学习融入日本社会。 02 工作签证 对于获得公司聘请在日本工作的人可办理工作签证，而工作签证分两类：一类是「人文知识」类，发给拥有大学学历以上的人；另一类是「专业技术」类，虽然没有大学或以上学历，但拥有专业技术，例如厨师便是其一。 2019年4月开始，日本开始接收14种行业的蓝领阶层，包括护理、建筑物清洁、原材料加工、工业机械制造、电力电子讯息相关行业、建筑、造船、汽车维修、航空、住宿及酒店、农业、渔业、食品生产以及餐饮业。 每个行业可归类为「特定技能1号」及「特定技能2号」。「特定技能1号」人士只可在日本居住5年，期间不可带同亲属赴日；而「特定技能2号」人士则不设居住上限，居住满足够年期后便可申请永住权，另可带同配偶及子女到日本。以上签证没有学历要求，但就需接受特定技能评价测验。 03 配偶签证 若配偶为日本籍或有日本永住身份，可申请配偶签证在日本居住，居留年限由6个月至5年不等，到期后就要办理更新，或申请永住资格，或加入日本籍。持配偶签证在日本逗留期间，可以自由工作。 04 经营管理签证 日本没有投资移民，也没有房产投资移民，最接近是经营管理签证。 在日本成立一家公司（株式会社），该公司的法人就可申请经营管理签证在日本居留。维持续签，5年后可以归化入国籍，10年后可以申请永住。 经营管理签证需要可持续的经营来维持续签，能否续签主要看两大要点： 在日本有无违法行为 公司经营情况。国管理局会预审公司以后的运营状况、经营管理行为等。 顺便一提，很多人想通过投资不动产，然后运营管理，因为这是对不熟悉日本的外国人来说最简单的方法。然而，以投资房产为由申请移民是行不通的，因这种“放租”投资没有实际经营行为。另外，即便是投资民宿之类的经营性房产，被拒签的可能性也比较大。 05 高度人才签证 2016年11月起，日本政府规定外国经营者和技术人员在日本最短滞留1年就能取得永久居留权。一般的长期签证需要滞留10年才能取得日本永久居留权，但对于拥有专业知识的高级人才只需要3年，对于高级人才中又被认定具有高水平经营能力的外国人，1年就能申请永住身份。 该签证通过评分制筛选出外国专业人才，例如曾经取得奥运奖牌，或者在学术、医疗等专业领域有非常突出的成就。下面是高级人才的评分表，70分及格，大家可以看看自己是否满足要求。 家属也能一起移居吗？ 很多人想通过在日本的长期签证，让父母去日本养老，妻子和孩子去日本生活、读书。家属依附于主签证人，可以申请家族滞在签证，在日本长期生活，并享受日本的社会福利政策。然而，并非所有长期签证都能携带家属。 不能携带家属的长期签证：留学签证、特定技能1号签证 留学签证针对的是去日本求学的学生或其他人士，一般认为暂无扶养能力，父母、配偶、子女均不能随之在日本长期生活。因为留学生自己尚不能长时间工作获得酬劳，只能有限时间内打工贴补家用，所以更不能携带家属在日本滞留。特定技能1号签证因为门槛较低，也并不适合携带家属生活。 能携带配偶和孩子，不能携带父母：工作签证、经营管理签证、特定技能2号签证 一般的长期签证都可以让配偶和子女陪同在日本生活，包括工作签证、经营管理签证、特定技能2号签证。签证持有者有一定的经济能力，并在日本尽了纳税义务，家属可以申请「家族滞在签证」在日本生活。但是父母不在此范围内。 能携带配偶和子女，有条件地携带父母：高度人才签证 一般情况下，父母都不能跟随持有长期签证的子女到日本生活，只能通过探亲签证在日本短暂停留，最长不超过180天。如果是已经加入日本国籍或永住，且父母年迈（70岁以上），可以帮父母办理“特定活动”长期签证在日本生活。 但是对于一般的持长期签证的子女，父母想申请「特定活动」签证在日本较长时间居留并不容易，法务大臣自由裁量。如果满足以下条件可以申请。 子女在日本持有高度人才的签证 子女在日本的家庭年收入800万日元以上 子女在日本有未满7岁的孩子 日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
这9本护照合起来用 就能实现全球旅行自由｜居外专栏
即便是含金量最高的那些护照也有大概20个国家没法实现免签入境。要想实现全球自由旅行，至少要几本护照傍身呢? 首先，为了方便分析，我们的方法是把电子签证和落地签视为“免签”。一些读者朋友可能会对这个宽泛的定义不甚满意，欢迎他们按照更严苛的标准提交自己的分析意见。 我们考虑到了恒理合伙人护照指数（Henley & Partners Passport Index）以及阿尔通护照指数（Arton Capital Passport Index）。前者囊括的范围是227个领地，其中28个不是国家。后者只把国家视为评估对象，所以我们分析的时候把28个非国家目的地排除在外了，这样才能做同类对比。 让我们首先看看日本和阿联酋护照，因为这两本护照都是含金量很高的护照，它们的免签目的地不怎么重合（高达28个目的地要么允许日本护照免签要么允许阿联酋护照免签），所以说它们互补性很高。 举个例子，阿联酋护照可以利用落地签或者电子签证进入很多非洲国家，但是日本护照则需要提前申请签证，但是谈到利用落地签或者电子签证进入拉美和亚洲时，两本护照的情况恰恰相反。 尽管上面两个指数说法不一致——有的说阿联酋护照和日本护照在进入某个特定国家时都不需要护照，有的说其中至少一本需要签证——我们还是尊重疑点利益原则（benefit of the doubt）（注：在暂时无法核实的情况下，姑且认为这本护照不需要签证就可以入境某国）。比如下面的情况： 阿尔通护照指数说，阿联酋护照可以凭借免签/电子签证/落地签入境布基纳法索，布隆迪，刚果（金），尼日尔，南苏丹，但是恒理合伙人护照指数则不这么认为。 阿尔通护照指数说，阿联酋和日本护照都可以凭借落地签入境尼日利亚，但是恒理合伙人护照指数则认为两者都不行。 走向100%免签之路 阿联酋护照和日本护照合起来使用就可以让持有人免签199个国家中的189个（请注意，我们没有纳入非国家的领地，比如圣赫勒拿岛，关岛，或者法属玻里尼西亚）。 手上有了这两本护照，持有人可以入境世界上大概95%的目的地。 剩下的国家——也就是那些阿联酋护照和日本都不能免签入境的国家，分别是： 阿富汗 土库曼斯坦 朝鲜 利比亚 伊拉克 加纳 厄立特里亚 喀麦隆 不丹 阿尔及利亚 那么，问题来了；还要几本护照才能覆盖剩下的这些国家呢？ 在这些国家中，世界上没有哪一本护照可以免签入境超过2个。但是，持有乌干达，苏丹，或者埃塞俄比亚护照的人都可以免签入境加纳和厄立特里亚。 有2个国家的公民可以免签入境伊拉克。那就是黎巴嫩和土耳其。土耳其人也可以免签入境利比亚，所以把土耳其护照拉进来就可以再划掉2个国家。 只有这些国家的公民才可以分别免签进入土库曼斯坦和朝鲜；那就是格鲁吉亚和中国。格鲁吉亚人可以免签入境土库曼斯坦，而中国人则可以免签入境朝鲜某些规定的地区，一次待上个几天。所以我们还需要把格鲁吉亚护照和中国护照拉进来才能划掉这两个国家。 现在，6本护照在手——日本，阿联酋，乌干达/苏丹/或者埃塞俄比亚，格鲁吉亚，中国，土耳其——还是不能免签入境的国家有： 阿富汗 喀麦隆 不丹 阿尔及利亚 世界上只有7个国家的公民可以免签入境喀麦隆，但是这7个国家没有一个在这4个当中（也就是不存在1本护照划掉2个国家的问题），也就是说我们需要再拉1本护照到我们的组合当中。有没有1本护照可以划掉剩下4个国家中的至少2个？还真有，只有这一本护照，那就是马里护照，这本护照可以免签入境喀麦隆和阿尔及利亚。这样呢，我们就把马里护照拉进来。 7本护照在手------日本，阿联酋，乌干达/苏丹/或者埃塞俄比亚，格鲁吉亚，中国，土耳其，马里------只剩下阿富汗和不丹搞不定了。 不丹允许3个国家的公民免签入境；印度，孟加拉，以及马尔代夫。鉴于这些国家没有一个可以免签入境阿富汗，所以我们可以随便选一个了（要不然我们可以把不丹和阿富汗一网打尽）。 现在，阿富汗成了最难啃的硬骨头。我们不得不遗憾地说，没有哪个国家的普通护照持有人可以免签入境阿富汗，除非你出生于阿富汗，父母是阿富汗人，或者父母出生在阿富汗。 因此，要想实现100%全球免签旅行，唯一的办法就是你自己成为阿富汗人，或者出生在阿富汗，亦或者父母是阿富汗人。 最后盘算下，要想不提前申请许就可以免签入境世界上100%的国家，你需要下列9大护照： 日本 阿联酋 乌干达/苏丹/或者埃塞俄比亚 土耳其 马里 印度/孟加拉/马尔代夫 中国 格鲁吉亚 阿富汗 如果你本身就是阿富汗人，土库曼人，或者朝鲜人，那你只需要8个。 海外移民及全球资产配置专家陆琦专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
