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全球最适合外来移民的城市:荷兰占了3个 新加坡、曼谷进Top 5

近日,全球最大的外国移民网络社群InterNations公布了:2018年度外国移民(expats)全球最喜爱的城市排名。 他们调查了187个国家中18135位外国移民,受访者代表了178个不同的国籍,除了外派工作人士,还包括所有因为各种各样的原因离开自己的祖籍国,在国外生活、工作的人群。 该调查针对多种因素(如工作-生活平衡、本地人友好、住宿开销、定居、城市生活质量等)进行综合评选。 可以说,这份调查较为全面地揭示了在非祖籍国生活、工作的人士的客观看法。Internations报告中显示,未来几年,外国移民人群将达到8700万。在如今“全球移民时代”,调查结果很值得参考哦! 咱们赶紧来看看荷兰的情况吧! 海牙作为荷兰上榜的头号城市,位列全球第11位!紧随其后的便是阿姆斯特丹,位居第13位。而鹿特丹则为第17位,也是荷兰上榜的第三个城市。 相信大部分华人也是居住在荷兰的大城市或周边地区,工作职位和学校都普遍分布在大城市,生活也更加便利一些。当然,也不排除一些住在村里的伙伴们,出个门都不容易。 海牙 海牙为何成为荷兰对外来移民最友好的城市呢?主要由于很多外来移民,在这里实现了工作、生活很好的平衡;他们对自己的职业感到非常满意。 不过,在职业发展方面,海牙的评分要稍低于阿姆斯特丹和鹿特丹。外来移民也对荷兰邻居的友好多加赞扬,一位在海牙工作的印度人表示,“在这里,我没有感觉到种族或宗教的歧视。” 但调查显示,比起荷兰其他两个上榜城市,在海牙的外来移民似乎更难交到朋友。 阿姆斯特丹 在阿姆斯特丹的外来移民,普遍对自己的生活非常满意。但是关于“寻找住所”和“天气”这两个话题,也有很多抱怨。众所周知,首都的房子不是一般地难找。在阿姆漂无居所的朋友,你不是一个人。超过一半的受访者都表示,“很难。” 想找一个租住的小屋,都要花比其他地方更高的价格。而房源的紧张又进一步加剧了租金的上涨。四分之三的受访者都表示;阿姆斯特丹住宿的开销真的太高了!  鹿特丹 鹿特丹的住宿价格,比起阿姆斯特丹来说更低。但是外来移民表示,这里并没有给人“家的感觉”。因为这点,鹿特丹成为了荷兰上榜城市中的最后一名。 鹿特丹在“本地人友好”这项的得分也很低。几乎四分之一的受访者表示,鹿特丹人比较排外,对外国移民不友好。 但鹿特丹在“居住方面的开销”一项得分最高。几乎一半的外来移民表示满意,而阿姆斯特丹和海牙分别只有42%和32%的外来移民持有相同看法。 亚洲城市称冠 全球榜单前十的城市几乎全部都在亚洲。来看看榜单: 最适合外来工作者城市TOP 10 中国·台北 新加坡 巴林·麦纳麦(Manama) 越南·胡志明市 泰国·曼谷 马来西亚·吉隆坡 德国·亚琛(Aachen) 捷克·布拉格(Prague) 西班牙·马德里(Madrid) 阿曼·马斯卡特(Muscat) 最不适合外来工作者城市TOP 10 沙特阿拉伯· 利雅得(Riyadh) 沙特阿拉伯· 吉达(Jeddah) 意大利·罗马 瑞典·斯德哥尔摩 英国·伦敦 法国·巴黎 爱尔兰·都柏林 德国·斯图加特(Stuttgart) 南非·约翰尼斯堡 意大利·米兰 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 谘询海外留学、移民和投资的机会。   来源:华侨新天地 责编:Zoe Chan

东京奥运会之后,房地产价格会是上升还是下降? | 居外专栏

      大家都知道2020年的夏季奥运会将在日本的东京举行。奥运会不只是一大体育盛会,也是触动主办城市以及国家经济的重要因素。奥运会对经济的发展有两种效果。①是直接效果,②是延续效果(Legacy Effect)。 据东京都的试算,奥运会带给东京的经济波及效果额合计约20兆日元。而带给全国的经济波及效果约有32兆日元。 房地产价格和经济景气动态也是息息相关的。自从2013年9月决定在日本的东京举行奥运会之后日本首都圈的房地产(中古公寓)价格大约增长了25%左右。 那有一些投资家认为现在或者奥运会时,东京的房地产价格是否会最高,之后只有下降的趋势。首先,回答这个问题需要理解日本的房地产价格的影响因素。在日本不只是经济景气影响房地产价格,金融机构的融资态度判断的DI会直接影响到房地产的价格。 从上图可以看出,银行调控融资的姿势严的时候房地产的价格也会变低,融资的只是相对放宽时房地产的价格也会变高。 另外,从上图的金融活动指标也可以看得出,现在的银行等金融机构的融资中介活动并不是属于过热的情况。 历代举办的城市的例子也可以推测出一些趋势。以下是1984年之后的奥运会举办城市的房地产价格的趋势。可以看得出除了2000年的悉尼奥运会之外,举办年以后的一段时间举办城市的房地产价格是一直处于上升阶段。那悉尼房地产为什么没有像其他城市一样升高呢? 其实,这里有一些与其他国家城市截然不同的地理以及历史原因。悉尼是属于沿海城市,周围都围绕着海。另外它是一个历史建筑物特别多而著名的城市。所以当初决定在悉尼举办奥运会的时候,他们将选择做Green Olympic.所以很多的房地产等建设都搁置了很久并延迟了很久。 日本政府为了达到设定的2%消费者物价指数目标,将会继续放缓政策,相信虽然可能会有短暂的经济萎缩带来的停滞,不过,奥运会过后的相当的一段时间房地产价格还会维持在高的水平。 责编:Adam Chen 日本置业专家数据大拿姜华专栏全集     如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。    

英国学生公寓大爆发 投资价值几何?

撰文:傅士鹏 脱欧重压下,英国房地产市场正在经历一场前所未有的变局。 过去大热的写字楼、商铺等资产突然遇冷,长租公寓、学生公寓、物流地产、酒店等资产顺势崛起。 在这几个大热的资产类别中,长租公寓和学生公寓最受投资者追捧,吸引了各大主权基金、保险公司、甚至个人投资者涌入。 今天文章的主题是英国学生公寓投资,主要分为市场概况、投资价值、风险点三个部分。 英国学生公寓概况 众所周知,教育和房地产一直是英国面向海外投资者的两张王牌,学生公寓作为两者的结合体,这几年发展势头极为迅猛,早已成长为一个成熟的物业投资类别。 值得注意的是,本文所讲的学生公寓不同于学校内的宿舍,指的是开发商特别为学生开发的私营学生公寓(Purpose Built Student Accommodation,简称PBSA),位于学校周边,允许个人投资者购买。 目前英国在校大学生人数达到170万,由于学校内的宿舍供应严重不足,且一般只为大一新生提供校内宿舍,大约70%的学生要自己解决住宿问题,其中大部分会选择这类学生公寓。 上图数据显示,英国今年为学生提供的专用床位数仅56.8万张,约为170万总学生人数的三分之一,供应严重不足。 供不应求意味着有利可图。 数据显示,从2015年开始的最近三年,每年投入英国学生公寓市场(PBSA)的资金都在45亿英镑以上。 2018年,包括加拿大房地产公司Brookfield、新加坡主权基金GIC、美国私募基金Tristan Capital Partners在内的大资本纷纷出手,买进英国学生公寓资产。 另外,在2018年,那些原本就已经非常成熟的英国本土学生公寓巨头,比如Unite Student、UPP、Liberty Living、IQ也在资本市场的帮助下不断扩张。 2018年2月,在英国学生公寓市场拥有最多床位的Unite Student成功在公开市场融得1.7亿英镑,且接受了新加坡主权基金GIC的注资。拿到资金后,Unite Student宣布将在伦敦、牛津、伯明翰继续开发更多的学生公寓。 截至2018年底,英国各大学生公寓运营商总共持有290,570张床位,比2017年增加了18%,显示英国本土机构同样在加码投资。 统计显示,2019年将会有大约60万间学生公寓在英国完工,平均每间公寓价值8.7万英镑。 到2019年底,英国整个学生公寓市场规模将达到530亿英镑,比之2018年的505亿英镑,还要增加25亿英镑。 为何投资英国学生公寓? 英国学生公寓市场之所以能吸引这么多资金,并在近几年迎来大爆发,主要还是因为其独特的投资价值: 1. 脱欧意外助推英国留学产业 最近英国房市受脱欧冲击很大,经常有读者让我预测未来房价走势,而每次分析到最后,都会讲到英国教育对底层需求的支撑和对未来流动性的保证。 英国的教育,包括中小学的私立教育、大学的高等教育都非常强,而且因为悠久的历史和长时间的信誉沉淀,拥有很强的壁垒,即很难被其它国家突然替代。 在最近的两项排名中,英国被2019 US News评为世界最佳教育国家,在所有国家中名列第一,美国位居第二。 在QS 2018最佳留学城市的评选中,伦敦首次高分胜出,位列第一,成为全球最适合留学的城市。 最近英国面临脱欧,但其留学产业却丝毫没有受到影响,反而还因为脱欧后英镑大跌导致留学成本大大降低,刺激了更多国际学生来英留学。 事实上,会受到脱欧影响的欧盟学生只占到英国留学生总数的6%,非欧盟学生才是英国留学的主力。 上图看出,欧盟学生只占到很小的比例,非欧盟国际学生才是大头,过去10年间增长了69%。 数据显示,尽管受到脱欧影响,在2018/2019年的申请季中,从欧盟申请来英留学的学生依然增加了约3.4%,非欧盟的留学生增加约11.1%。 UCAS最新调查数据显示,在所有非欧盟国家中,中国留学生增长最猛:目前已经有超过11万中国留学生在英国大学读书,比欧盟所有国家留学生的总和还要多。 脱欧公投以来,因为担心来自欧盟的经费减少,英国许多大学都增加了对非欧盟国家的录取人数,其中伦敦大学学院、曼切斯特大学、爱丁堡大学、考文垂大学的留学生人数都超过了1万人。 联系美国在特朗普上台后逐渐收紧对中国学生的留学政策,英国一下成了最大的受益国,由于中国这个最大生源国的助推,赴英留学的国际生数量水涨船高。 国际生,特别是非欧盟国家的国际学生,是英国学生公寓市场绝对的租住主力,他们因为信息不对称,更愿意为安全系数高的学生公寓买单。 总结来说,英国留学产业本来就非常发达,这两年因为脱欧后英镑大跌和美国收紧政策,更是意外迎来第二春。 2. 供不应求导致投资回报率持续走高 上边的分析看出,学生公寓是难得被脱欧利好的英国资产。 在供应一端,脱欧带来的不确定性会造成新开工或正在筹备中的开发项目融资困难,导致新建学生公寓项目工期延长,加剧学生公寓供不应求的局面。 左图为2017/2018学年-学生公寓租金预测上涨情况,右图外圈为正在开工建设的学生公寓套数,内圈为能完工的套数。 长年供不应求的局面,也进一步推高了英国学生公寓的投资回报率。 EGI发布的数据显示,截至2018年9月,英国学生公寓的资产价值比上一年增长了6.5%,租金也同步上涨了3.4%,平均的年度总回报率达到了12.3%。 租金方面,由于国际留学生数量持续上升,2018/2019学年英国学生公寓的租金平均上涨了2.26%,其中巴斯的涨幅最大,达到了3.81%。 其余学生公寓租金增幅比较大的城市还包括:爱丁堡(3.74%)、诺丁汉(3.65%)、莱斯特(3.24%)、杜伦(3.22%)。 投资英国学生公寓,要注意什么? 投资英国学生公寓,纵然优势很多,也需要注意以下几点: 1. 挑对学校和城市 先讲对个人和机构投资者都适用的一点:挑对学校和城市。 虽然赴英读书的留学生一直在增加,但这并不代表所有英国大学旁边的学生公寓都值得投资。 事实上,留学生正在变得越来越“挑剔”。 调查显示,多数国际学生更倾向于就读罗素大学集团(Russell Group)的学校。 非罗素大学集团(Russell Group)的申请人数正在逐年减少,这显示出申请留英的国际学生更看重英国的名校,而不是普通的英国大学。 下图代表国际学生对英国大学的申请人数,绿线代表总人数,显示出国际学生逐年上升。 但仔细看这张图的柱状部分,灰色柱代表排名高的大学申请人数,浅蓝色柱代表排名中等的大学,深蓝色代表排名较低的大学,可以看出,越来越多的留学生倾向于申请排名高的大学,排名中等和较低的大学申请人数确实在逐年下降。 这样看来,如果决定投资英国学生公寓的话,首选罗素大学集团附近的项目,对于非罗素大学集团附近的项目,则要多长个心眼。 投资学生公寓,除了要买在名校旁边,其所在的城市也非常重要。 根据One Touch发布的学生公寓报告,英国最主要的几个大城市,仍是学生公寓投资潜力最大的地方。 举例来说,英国西南部大城市布里斯托共有超过51,000名全日制大学生,但整个城市却只提供7,000间学生公寓。 另外像伯明翰、埃克塞特、牛津、布里斯托、曼彻斯特、利兹、卡迪夫等城市,其学生公寓的供应也不能够满足当地留学生的需求。 对于英国第一大城市——伦敦来说,虽然伦敦拥有全英国最多的学生公寓,但考虑到伦敦的留学生仍在持续增长,因此伦敦的学生公寓市场仍有很大的投资潜力。预测显示,未来10年,伦敦全日制学生人数将增加50%。 对比之下,在阿伯丁、纽卡斯尔、谢菲尔德、利物浦、格拉斯哥等地,由于近几年新建了大量学生公寓,其学生公寓市场已经相对成熟,且未来开发充裕,因此投资价值相对有限。 2. 个人投资者如何选择英国学生公寓? 投资学生公寓,和普通买房的操作类似,但还是有一些方面需要投资者特别注意。 相比普通买房,学生公寓因为与英国留学产业挂钩,因此不太受房产周期的影响,脱欧冲击英国房市,却利好学生公寓,就是最好的证明。 学生公寓由于有固定学期,一般空置率极低,而且租金收益较为稳定(通常在6%以上)。 因此,个人买家可以用学生公寓对冲其它房产项目的风险,丰富自己的资产组合。 讲完优势,我们接下来再讲讲风险点。 对于个人投资者来说,由于学生公寓项目非常受机构投资者欢迎,因此开发商很少会把学生公寓拿出来散卖,而这也导致我们在市场上看到正在销售的学生公寓大部分收益较低,位置较偏。 另外,相比普通买房在户型和地理位置有更多的选择性,学生公寓由于户型基本相同,更像是一个理财产品,所以一旦有优质的学生公寓项目面市,很快就会被一抢而空。 还有一个风险点就是学生公寓的租客极其单一,只限于学生,因此尽量避免投资那些远离大学的学生公寓,即便是投资在大学旁边的学生公寓,也要了解清楚大学附近是否会新建更多的学生公寓。 居外诚意推荐:英国伯明翰阿尔登门(Arden Gate) 伯明翰是除伦敦以外,英国最大的高等教育中心。它拥有阿斯顿大学、伯明翰城市大学、伯明翰大学、纽曼大学和伯明翰大学学院等5所的大学及教育中心,在世界排名前50的大学中名列前茅。有超过7.5万名学生在这座城市就读。 阿尔登门位处伯明翰市中心,占地1.5万平方米。毗邻包括德意志银行和汇丰银行英国总部在内的中央商务区;距离娱乐、购物中心只有一箭之遥;离中央车站新街站(Grand Central-New Street Station)只有数分钟路程,搭乘一站地铁,6分钟可达伯明翰大学;2021年还将开通一条新的地铁线路,步行两分钟即可到达车站。 现在,只需要200多万人民币,就能在处于上升通道中的英国伯明翰市中心购置全新公寓。如您感兴趣或有进一步的疑问,敬请登陆查看或致电400-041-7515垂询。 3. 机构投资者如何投资英国学生公寓? 对于机构投资者来说,投资英国学生公寓,本质上就是比融资成本。 简单来说,因为东西又好又少,所以抢的人太多,拼到最后就是一直喊价、抬价,价高者得。 价格喊得越高,投资收益率就越低,而能够承担低收益率的往往是融资成本极低的公司,比如我在本文开头处提到的英国学生公寓主要玩家:主权基金、养老金基金、保险公司等。 因此对于机构投资者来说,如果考虑竞标英国的学生公寓项目,一定从自身融资成本的实际出发,而如果是通过募集基金再去投资学生公寓项目,则需要考虑高价拿下项目后,其投资收益率是否对基金认购者还有吸引力。 第二点主要是写给中国机构投资者的,结合我自己的观察和统计,发现虽然中国机构投资者在英国买了不少土地、写字楼、酒店(2018年终大盘点:中国人“买爆”英国房产,今年投资额超60亿英镑),但基本没有涉足英国学生公寓领域,即便中国留学生数量排名全英第一,也没有把这个客户端的优势好好利用起来,实在非常可惜。 相比西方国家的学生,中国留学生喜欢一次性付清所有租金,是学生公寓市场上的优质租客,开发商财务模型里的最佳履约人。除此之外,中国留学生家长还可能在帮孩子看宿舍的过程中买走几套学生公寓,顺便帮助开发商解决库存。 近年来,由美国、新加坡、中东资本支持的学生公寓开发商专门在中国设立办公室,招募中文客服,注册微信公众号,为的就是吸引更多中国留学生。 由上图看出,目前美国投资者对英国学生公寓的投资额排名第一,甚至超过了英国本土投资者,新加坡、中东、加拿大、香港投资者紧随其后,手握巨大学生流量的中国机构投资者依然缺席。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源,或致电 400-041-7515 谘询英国留学、移民和投资的机会。   来源:观点地产网 排版:Zoe Chan

令和变法,日本推出新政拥抱移民

平成废宅们的时代即将结束,他们不得不面临“令和”时代更为激烈来自外国人的竞争。除了改年号令和,愚人节日本还发生了件大事。 面对日本庞大的老龄人口的福利、赡养和有职无人的困境(有报道称超过60万不能自理的日本老人连续几个月都处于无人照料状态);不婚不育的平成废宅们显然靠不住,连单一民族文化,根深蒂固排斥移民的日本也被迫打开国门。 如同中国一样,日本在移民领域同样保守,除了相关入籍法律的严苛与缺失外,也体现在政府机构设置上。 两国长期都没有移民局相关机构,日本「入国管理局」下设在法务省如同中国长期将出入境管理局下设于公安部门;然而4月1日与令和一道降生的还有日本新的出《入境管理及难民认定法》和日本移民服务局。 形势比人强,日本进一步对特定技能的外籍人士开放,为14个领域技工新设立两类长期签证和入籍通道——看看哪类适合你?   1类特定技能签证 日文:特定技能1号(とくていぎのういちごう)。 从事特定行业的外国人必须具备相当程度的知识和技能。这是申请此签证时,除了日语能力(生活会话程度)之外的必要条件。 但不得携家带眷到日本居住。 在日本的居留期间最长为五年。 如果在日本居留期间内获得了更高度熟练的专业技能,在留资格可以从“1类特定技能 “转换为“2类特定技能”。 持“技能实习生”在留资格的外国人如果符合所有资格要求,可以切换到“1类特定技能”。 2类特定技能 日文:特定技能2号(とくていぎのうにごう)。 从事特定行业的外国人必须具备更熟练、更专业的知识和技能。持“1类特定技能”在留资格的外籍雇员如果在其所在领域达到更高阶水平,则可以申请“特定技能2号”在留资格。 在日本的居留期间无限期。 与“1类特定技能”在留期间合计最长五年的最大差异是,“2类特定技能”签证的在留期为一到三年,期间可以更新。透过不断更新在留资格,实质上形同永久居留日本。 可以携家带眷到日本居住,并享有日本教育、医疗、养老等福利。 无须在进行日语测试。 政府预计在未来五年内,将有多达34万5150名外国人获得1类签证,预计将有最多6万名外籍人士从事护理业务。根据日本官方数据,目前有近150万外国人在日本工作;但很大一部分外籍雇员是留学生,兼职工作的学生和受日本赞助的外籍实习生,外籍实习生项目曾被联合国劳工组织批评为“当代奴工”,新推出的签证及入籍政策将优先惠及这些在日外籍雇员,保障其薪资福利入籍等各方面的权利和待遇;新设移民服务局的二把手将有前法务省人权局局长担任。 14个领域特定技能包括—— 护理 大楼保洁 农业 渔业 食品和饮料制造(包括海鲜加工) 餐饮业(外卖、餐饮服务) 原材料加工业 机械制造业 电子电机设备 建设、营造工程 造船/海运业 汽车维修 航空(机场地勤,飞机维修) 住宿/旅馆服务业 暖灯日本不动产株式会社中国子公司社长接受居外采访时表示:相关专业的留学生在日定居将变得非常容易;一方面日语不再成为障碍;另一方面无歧视就业、薪酬与永居申请程序都有了保证。未来随着日本劳动力紧缺行业进一步扩大;特定技能的类别也将不断增加。 为解决对剥削外劳的担忧,日本法务省同时颁布了一项法令,要求雇主支付相当于或高于日本国民的工资。他们的薪水应直接支付给工人的银行账户,以便记录作为他们得到适当支付的证据。想雇用外国工人的实体必须明确要求,例如不允许从寻求在日本工作的外国人那里收取大笔回扣的中介参与。 接受公司还需要指定负责支持外国人日常生活的工作人员,包括帮助他们安排住宿和学习日语。政府提出了126点政策方案,以支持外国人的日常生活,例如在全国各地开设约100个咨询中心,提供有关就业,医疗服务和儿童等各种问题的信息和建议,提供日语课程。 政府还表示要加强医院和就业办公室的多语种服务,并通过政府的外语预警系统提供有关自然灾害的紧急避难咨询。 对于申请1类特殊签证的外国人,日本政府正准备在9个国家——中国、柬埔寨、印度尼西亚、蒙古、缅甸、尼泊尔、菲律宾、泰国和越南开设机构提供日语能力测试。 根据维基百科,日本人口从2011年起自然减少,2017年日本厚生劳动省公布日本人口减少创纪录,人口下降了33万786人;令和时代将会是单一民族文化的日本走向民族文化走向多元化的时代。  

英国脱欧在即,如何影响英国房价和抵押贷款?

随着英国计划退出欧盟,伦敦的房地产市场基本冻结,英国其他地区也开始感到寒意。 根据数据组LonRes的数据,去年伦敦市中心高端住宅的交易达到了十年来的低点,市场已经受到印花税变化的影响。 总体而言,根据Nationwide指数,1月份英国房价同比涨幅近六年来最低,涨幅仅为0.1%; 2月份仍然低迷,增幅为0.4%。 皇家特许测量师学会表示,其成员的三个月期望在全国范围内持平或负面。Rics表示,调查,新指示和商定销售均在12月份下降。 它将缓慢的读数归结为“英国脱欧主导新闻议程的持续不确定性”。 Property Vision的采购代理人Roarie Scarisbrick表示,购买者基本上“被减少为需要购买的人的残余”,但这些人现在正在获得“一些很好的折扣”。 美国对冲基金Citadel的创始人肯·格里芬(Ken Griffin)最近以9500万英镑的价格买下了白金汉宫附近的房子,比该房产的最新要价低了约3000万英镑。 但是,尽管抵押贷款经纪人安德森•哈里斯(Anderson Harris)的主管乔纳森•哈里斯(Jonathan Harris)表示,尽管“高价值房产的活动仍然存在波动”,但“大多数人都在保持他们的粉末干燥,看看会发生什么”。 与市场上的其他一些人一样,哈里斯先生认为,如果英国与欧盟达成令人满意的协议,可能会在伦敦发生“脱欧反弹”。伦敦采购代理商卡米拉•戴尔(Camilla Dell)表示,如果英国3月29日离开的政治僵局得到解决,越来越多的购房者正在寻找他们可以购买的房屋。 她说:“今年我们开始一直忙着查询 – 比12个月前忙得多。” 但英国脱离欧盟对房地产市场的长期影响仍然与英国脱欧本身的形态一样不确定,人们的房屋所有权决定可能会受到政治观点的影响。 房地产经纪人Savills表示,买家信心将比今年房价走势承担更大的责任。 Rics表示,其调查人员对未来一年的前景比对未来三个月更为乐观,这表明对英国脱欧日本身将会发生的事情的担忧可能是他们短期的悲观情绪。 根据英国税管局的数据,抵押贷款经纪人约翰·查尔格(John Charcol)表示,他预计今年交易量将在接近1.25亿年的大致持平三年之后下降。“我可以看到他们今年下降到1.1米,”他说。 总理特里萨梅仍然在寻求与布鲁塞尔签订的修订退出协议,该协议可以得到下议院的支持,此后英国和欧盟计划就其长期关系开始谈判。 许多官员和分析人士认为,达成这样的协议可能很容易占用英国退欧过渡期的所有时间,因为到2020年12月结束。 至少还有21个月的谈判时间,这至少与迄今为止的谈判同样重要。但这种不确定性有一线希望,从好的方面看,不确定性实际上是保持利率远低于我怀疑的情况。 除了英国退欧影响外,房地产市场周期已进入第二阶段,其中英格兰中部和英格兰北部的表现优于伦敦和南部。 预计这将在2019年和未来五年内反映在投资者关注的焦点上。然而,房价的增长将受到抵押贷款的紧缩调控和上涨的可能性是有限的利率。 伦敦已经受到监管和税收变化的影响,英国脱欧将从市场上撤下更多买家。 但伦敦经济衰退的连锁效应将受到限制,因为与房屋价值相比,首都的抵押贷款债务温和。伦敦市场有很大的股权来吸收价格下跌。 在秋季,第一太平戴维斯预测2019年英国房价增长1.5%,伦敦房价下跌2%,但西北和东部以及西米德兰兹的房价在年内均上涨3%。 英格兰银行已经制定了一个极端的“硬脱欧”情景,其中涉及利率不断上升以及房价在三年内跌幅高达35%。 预测不是基于这种“极不可能”的结果,而是基于银行的中心案例,即利率逐步上升。 对于非常富有的人来说,由杰里米·科尔宾领导的工党政府可能会引起恐惧和无序的英国脱欧。但有些人认为这种前景已经消退。 然而,这仍然是由政治因素驱动的市场。 居外为您推荐的英国房产位于位于Wapping区,处于伦敦一区的核心地段,这里距离举世闻名的伦敦塔桥仅600米,圣凯瑟琳码头(St Katharine Docks)和泰晤士河仅300米,步行可至伦敦商业、法律、文化、金融,大学中心以及碎片大厦,伦敦塔桥,议会大厦等地标性建筑。 户型: 二室二卫一厅一阳台;房价约¥463万。居外物业编号:34517993 点击查看房源信息   来源:涌正投资

美国主要城市达拉斯(Dallas)热门区域介绍|居外百科

“Big D”——达拉斯(Dallas) 达拉斯市是达拉斯-沃斯堡都会区的最大城市,德州第三大城市,和美国第九大城市。有一句著名的口头禅“德州的一切东西都更大”,达拉斯也因此被亲切地称为“Big D”。 与纽约、波士顿、洛杉矶、旧金山等美国东西海岸大都市相比,达拉斯-沃斯堡生活费用更低,房屋性价比令人垂涎。如下表的最近数据显示,大约100万美元的预算,同样是在城市优质住宅区域,在纽约曼哈顿买到的是100平米建于上世纪二十年代的公寓,在洛杉矶能买到170平米,三室二卫的同样年代的独栋别墅,在达拉斯却能买到500多平米,占地近1500平米的五室五卫,新建成几年的豪华别墅。 在教育方面,达拉斯拥有美国最出色的中学教育,其毕业生颇受哈佛大学,斯坦福大学,耶鲁大学等名校的青睐。在《美国新闻和世界报道》2016年对全美两万多所公立高中的排名中,达拉斯的School for the Talented and Gifted位列全美第一,School of Science and Engineering Magnet名列全美第五。此外,达拉斯还有众多优质私立学校。 达拉斯也有丰富多样的文化娱乐活动,达拉斯市中心有全美最大的艺术区,占地19个街区,无论是画展、雕塑展,还是交响乐、歌剧,这里都有丰富的选择。如果你喜欢体育,NBA前总冠军达拉斯小牛队的比赛将不容错过,同时,德州拥有橄榄球、棒球、冰球等全美最流行体育项目的强队。 德州一直被冠以“牛仔之乡”的美誉,时而可见头戴大檐牛仔帽,脚蹬高筒牛仔靴的潇洒帅气的牛仔装束。这里有狂放不羁的牛仔风情,牛羊成群的广阔牧场,也有精彩绝伦的牛仔竞技表演,和风靡世界的德州风味烤肉。 “西部开始之地”——沃斯堡(Fort Worth) 沃斯堡坐落于达拉斯以西30英里,是达拉斯-沃斯堡大都会区中第二大城市,德州第五大城市。由于沃斯堡较低的房价和生活成本,以及高水平的经济发展速度,2014年财富杂志将其评为“美国最经济实惠城市”第三名,2015年福布斯将沃斯堡评为“求职者最佳城市”第二名。 沃斯堡早期以家畜业和后来的石油业成为忙碌的商业中心,被称为“西部开始之地”,拥有浓郁的西部文化和牛仔文化氛围。如今的沃斯堡,已发展成为美国主要的工业、科技和物流中心,是最佳生活和商业发展地区之一。这里是许多大型跨国企业总部所在地,包括美国航空公司(全球第一大航空公司)、BNSF铁路、Pier 1 Imports(家装用品零售商)、XTO能源等。此外,卫生、金融、电信、教育、旅游、零售和服务业也是沃斯堡的重要产业。 沃斯堡市有数个优质高分学区,包括Carroll学区、Aledo学区、Keller学区等。 “生活、工作、休闲”社区——上城区(Uptown) 上城区是达拉斯最适于步行的区域,这一“生活、工作、休闲”社区中有最新餐厅、时尚酒吧、全新公寓,以及达拉斯最优质的购物商铺。上城区位于紧邻达拉斯市中心的北部,并因此得名。二十多岁的年轻单身贵族喜欢在McKinney大道和朋友聚会,三十多岁的职业人士也在这一地区安家,很多居住在稍靠北的林荫小路上的联排别墅中。类似于纽约充满创意的高线公园(Highline Park),上城区的凯迪步道(Katy Trail)将废弃的铁路线转变为生机勃勃的运动步道,两侧有公寓、酒吧、餐厅和公园。由于这里是达拉斯年轻人的中心,上城区的写字楼租金是达拉斯-沃斯堡最高的。 美国最经济实惠的城市——普莱诺(Plano) 普莱诺(Plano)是达拉斯北部的卫星城,2015年,这里家庭年收入中位数达$8.2万美元,比美国平均收入高57%,而生活成本指数比美国平均值低1%,房价指数比全美平均值低10%。NerdWallet通过一系列数据调查,评选出了美国最经济实惠的100个城市,普莱诺位居榜首。低廉的房价和高收入使这里成为那个众里寻他千百度的最经济实惠的美国城市。普莱诺是很多大型公司的总部所在地,例如Cinemark影院、戴尔、Dr Pepper Snapple、爱立信、乐事薯片、惠普企业服务、华为、JC Penney、必胜客和丰田汽车公司等。2014年,丰田公司宣布将北美总部从加州搬到达拉斯,新总部就在普莱诺,将为当地带来4000就业岗位。目前,价值$3.5亿美元,占地100英亩的新总部正在建设中。 在美国25万人口以上城市中,普莱诺是华人比例第六高的城市,这里是华人餐厅和中国超市的集中地,生活十分方便,也有中国父母所看重的众多10分学校。 美国高速发展的明星——弗里斯克(Frisco) 弗里斯克(Frisco)位于达拉斯北部,紧邻普莱诺(Plano),是达拉斯不断向北发展进程中最热门的中心发展区,拥有包括“$50亿美元/1英里”巨型商业地产项目在内的众多办公、零售、公寓地产项目正在建设或即将开工。蓬勃发展的经济和低税收吸引多个大型跨国企业总部搬到这里,带来丰富的就业岗位,加之顶尖的学区,便利的交通,使弗里斯克毫无悬念地成为美国高速发展的明星。 过去几年,多个大型企业宣布将总部搬到弗里斯克或附近,其中最为人熟知的包括:丰田公司的北美新总部就在弗里斯克以南。紧邻丰田公司的,便是FedEx正在建设的面积26.5万平方英尺的新总部,将为当地带来1200个工作岗位。达拉斯牛仔队正在弗里斯克建设其91英亩的新总部,不仅包括球队训练基地,更有1.2万座的多功能活动中心,奥姆尼酒店(Omni Hotel),及数个其他混合使用项目。到2026年,此项目将创造4500个工作岗位,并在未来30年为当地经济带来$234亿美元收入。 弗里斯克拥有优质的10分学区,邻近普莱诺的中国超市和餐厅。 典雅富裕的城中之城——高地公园城和大学公园城(Highland Park & University Park) 高地公园城(Highland Park)和大学公园城(University Park)位于达拉斯市中心以北3英里,被称为达拉斯的“第一”市郊。作为福布斯评选的美国最富裕的区域之一,这里居住的均是美国精英阶层的成功商界、政界领袖,平均年家庭收入超过$23万美元。高地公园城和大学公园城是达拉斯市内的两座独立城市,拥有自己的市政府、议会和警察局,距离达拉斯市内的Love Field机场仅10分钟车程。 这两座美丽的花园小城中坐落着一栋栋经典优雅的住宅,其中有复古的巨型豪宅,亦有时尚的现代别墅。高地公园购物中心(Highland Park Village)是当地居民餐饮购物的首选,有诸如香奈儿、爱马仕和克里斯提·鲁布托等奢华品牌和不少高品质餐厅,这里也是全美首个此类室外购物中心。高地公园最初由设计洛杉矶比弗利山庄的景观设计师Wilbur David Cook所设计。 高地公园城和大学公园城拥有享誉全美的优质10分学区。而美国著名私立大学,以法学院和商学院著称的南卫理公会大学(Southern Methodist University)就位于大学公园城内。 “最适合家庭和孩子的地方”——南湖市(Southlake) 拥有出众的公立学校、高品质的购物选择,并可以方便抵达达拉斯-沃斯堡国际机场,南湖市是达拉斯地区“最适合家庭和孩子的地方”之一。最近几年,南湖市的物业价格快速增长,这得益于大量搬迁到达拉斯-沃斯堡,寻求“生活、工作、休闲”社区、高质量生活,以及便利性和私密性的居民。南湖市拥有数十个高尔夫球场,并有占地数百英亩的鲍勃·琼斯自然保护区(Bob Jones Nature Preserve)。 农场和土地(Ranch and Land) 德州以其连绵不绝的开阔土地,和被称为“黑金”的地下石油和天然气储备而著称。确实如此,2016年,我们售出了美国最大的连续农场。这座51万英亩的农场横跨德州西北部的六个郡,并有1200口油井、大量水资源、牛和马的运营设施、狩猎区和休闲娱乐区。农场标价$7.25亿美元,收到来自包括中国在内的世界各地的广泛的兴趣。 一些投资者喜欢农场的生活方式,享受于在一个开阔的空间拥有马匹、牛群,并在这里度过周末,正如前总统乔治·W·布什在他的德州克劳福德农场一样。而其他投资者不仅喜欢农业土地的低税率以及牛肉销售收入,更希望通过投资于快速增长的城市之外的土地,而获得巨大的升值潜力,十年或二十年之后,当初投资的农业土地可能就会变成住宅区或购物中心。 达拉斯-沃斯堡都会区是亚洲投资者财富保值,并锁定北德州快速经济增长的绝佳地方,每年,有成千上万的求职者和投资者来到这里。   想了解更多关于达拉斯(Dallas)的信息,请移步这里 https://www.juwai.com/usproperty/r-165_c-3910/

泰国本科生入学要求

报名申请曼谷大学本科需要具备以下条件: 1.学历条件:获得国内普通高中或同等学历(中专、职高)的应届、往届毕业生; 2.成绩条件:完成国内高中会考(学业水平考试)并所有科目全部通过(完成会考的高二结束或者高三在校生可以提前申请和出境,在国外完成语言预科后提供国内高中毕业证公证书,再正式注册大学学籍); 3.语言条件:报读全英文或全泰文授课的新生,语言水平未达到入学要求的需要进行英文或泰文其中一种语言的预科课程后,再进入专业课程; 4.经济条件:自费留学,申请人能够负担留学期间一年平均5-8人民币的留学费用,其中包括曼谷大学本科学费和每年学生个人生活费。 5.身体条件:要求身体健康,没有影响学习的疾病; 6.素质条件:在国内期间,无任何刑事处罚和行政处罚记录; 7.才艺条件:报读艺术设计类专业的新生需要具备绘画基础,根据专业要求进行面试或作品展示,择优录取。 8.语言条件: 报读全英文授课专业入学语言要求:              报读英文授课专业的新生有以下几种情况之一的,无需进行英语语言预科强化课程:  A. 雅思听说读写四门单科及总分都在5.0分(满分9.0)或以上免预科免热身课直接入学;  B. 新托福成绩在61分(满分120)或以上免预科参加大学面试;  C. 应届高考英文单科125分(满分150)或以上 ,免英文预科参加大学面试;  D. 参加曼谷大学英文入学测试(笔试、面试)。 没有满足上述情况报读全英文授课的本科新生,根据不同的语言基础就读不同的课时数语言预科课程,经测试通过后再进入大学就读本科专业。全部课程均在泰国完成。 新生可直接报读预科+专业连读方式报名。 报读全泰语授课专业入学语言要求:   A.若不具备泰语基础,将完成零基础起步泰语语言预科课程经测试通过后再进入本科专业就读,全部语言课程均在泰国完成,为期大概6个月。 学生可直接报读预科+专业连读的方式进行申请。                      B.若学生具备泰语基础,可以参加曼谷大学  泰语入学测试,根据不同的语言基础就读不同  的课时数的泰语预科经测试通过后再进入全泰语授课本科专业就读,全部语言课程均在泰国完成。 *报读双语授课本科专业入学语言要求: 泰文要求和泰语授课专业一样,还要通过英文笔试、面试。  

泰国硕士生入学要求

1. 硕士申请基本条件 *申请曼谷大学泰文授课硕士专业,学生应当具备以下基本条件: 1).完成本科阶段教育,获得本科学历和学位证书(或专升本、自考本科); 2).泰语是本科专业或者二外,或者在泰国就读泰文授课本科专业毕业,或者中泰两国合作办学模式相关专业毕业,泰文水平优良(无泰文语言预科); 3).身心健康; 4).在国内期间,无任何刑事处罚和行政处罚记录; 5).能够自费承担留学期间的学费及生活费(具体专业学费参照学费列表,生活费参考标准2500-3000元/月)。 *申请曼谷大学英文授课硕士专业,学生应当具备以下基本条件:  1).完成本科阶段教育,获得本科学历和学位证书(或专升本、自考本科);  2).英文水平优良,相当于雅思5.5以上水平(有英文语言预科);  3).身心健康;  4).在国内期间,无任何刑事处罚和行政处罚记录;  5).能够自费承担留学期间的学费及生活费(具体专业学费可参照学费列表,生活费参考标准2500-3000元/月)。   *申请曼谷大学英泰文双语授课硕士专业,学生应当具备以下基本条件: 1).完成本科阶段教育,相关专业毕业,获得本科学历和学位证书(或专升本、自考本科); 2).泰语是本科专业或者二外,或者在泰国就读泰文授课本科专业毕业,或者中泰两国合作办学模式相关专业毕业,泰文水平优良;英文优良(无泰文语言预科); 3).身心健康; 4).在国内期间,无任何刑事处罚和行政处罚记录; 5).能够自费承担留学期间的学费及生活费(具体专业学费可参照学费列表,生活费参考标准2500-3000元/月)。 2. 硕士专业报名材料 已毕业本科生需准备材料: 大四在读本科生需准备材料: *备注: 1. 学生毕业证上的落款时间必须在曼谷大学正式开学之前 2.学生毕业后,需要尽快向大学提交所有的正式申请材料,包括毕业证公证书,学位证公证书,四年成绩单公证书   自考本科生需准备材料: 备注:  1. 泰文版或者英文版的毕业证、学位证和成绩单可以直接使用,不需要办理公证书。  2. 上述材料为基本材料,各专业可能根据专业实际情况,增加相应的材料。 3. 硕士专业报名时间以及留学时间介绍 1月批次 学生递交申请材料时间:  09月--11月 审核录取与签证时间:    01月--12月 学生出境抵达曼谷时间:  01月上旬 专业预科课程学习时间:  01月-- 曼谷大学硕士专业开学:  01月上旬 8月批次 学生递交申请材料时间:   01月--06月 审核录取与签证时间:     05月--06月 学生出境抵达曼谷时间:   07月/08月 专业预科课程学习时间:   07/08月-- 曼谷大学硕士专业开学:   08月中旬   学期时间: 上学期:08-12月 下学期:01-05月 4. 硕士专业申请程序 01、留学咨询 学校信息了解与介绍,明确报读授课语言和专业 学生可网上进行个人报名信息登记 02、报读学生在所在行政区域地办理个人留学申请材料、递交个人材料和相关资料、视频等(递交个人申请材料可以采取直接递交给相关机构或邮寄方式) 03、办事处接收学生报读申请材料 进行验证审核 04、通过办事处一级审核 办事处发放中文通知书、国内缴费项目通知书 05、学生按入学和缴费通知书内容完成国内缴费手续 06、曼谷大学研究生学院进行学生二级录取审核(未通过二级审核的,只收取报名服务费,其他所缴费用予以退还),并通过办事处进行录取确认 07、通过研究生学院二级录取审核的由曼谷大学校本部签发学生个人使馆签证材料和签证用录取证明材料原件, 08、建立研究生学生信息档案 09、学生办理个人留学赴泰签证 10、按要求时间出境 新生安置接待  学校报到 5. 硕士留学费用简介 报名费:1500.00人民币/人 录取费:3000.00人民币/人    境外服务管理费:3500.00人民币/人 (自由选择)   大学学期学费:各专业学费相差较大,具体请参考中文网站学费列表    生活费:2500.00 --3000.00人民币 / 月/  人         国内留学签证费:留学签证使领馆工本费 450.00 人民币/人/次 泰国移民局续签费:1900泰铢/人/次  

泰国有房产税吗?

在购买泰国房产时,无论你是出于投资目的还是其他目,你需要考虑的是一个巨大的问题是泰国房产税。因为泰国房产税财产税会削减你的置业回报,会有相当多的现金支出。 作为在泰国出租房产的投资者,你还将面临租金收入征税的额外担忧。想要购买泰国公寓,先来看看泰国的房产税结构: 泰国房产税透明度高,没有年度房产税 在过去十年中,除了房地产价值的无与伦比的升值和令人印象深刻的租金收益率,吸引许多外国人在泰国购买房产的另一个因素是其单一的税收结构,没有任何隐藏的成本,这是毋庸置疑的。与其几个邻国不同,泰国不会因拥有房产而征收年度所得税,其一系列零税收政策仅在出售该房产时才开始征收。 出售泰国房产所产生的税项 购买或出售泰国房产时,泰国政府规定了固定转让费2%的销售额。此费用通常由买方和卖方共享(各方1%),责任落在双方,但可以根据商定的条款进行协商。如果该泰国房产已拥有等于或超过五年,则该出售还征收0.5%的印花税。 在出售泰国房产征收营业税时,通过出售交出已征收3.3%的注册销售价格或评估价值(以较高者为准)。该金额包括特定营业税(3%)和地方税(0.3%),适用于以商业或盈利方式出售不动产或房地产。应注意,此税仅适用于泰国房产所有权后的前5年。如果泰国房产是通过继承获得的,则无论其拥有的时间段如何,都可以免除此项税款。 出售泰国房产时的税费由卖方根据预扣税结构支付,该预扣税结构是根据有关房产的销售价格或评估价值(以较高者为准)逐步计算的,以及物业所拥有的持续时间。 值得注意的是,12.5%的泰国房产和土地税的变化将从2019年初开始生效,具体如下: 总而言之,在泰国购置房产,然后出租出去,收益还是十分可观的。与中国不同的是,持有泰国的房产,只需要在过户的时候缴纳相关的过户税费。没有房产税等持有房产期间需要缴纳的费用,同时在泰国还能享受到永久产权。 点击查看居外网上近3,000套泰国在售房源  

英国最适合房产投资的大学城在哪里?

房产投资人工智能门户网站One and Only Pro的最新调查显示,纽卡斯尔(Newcastle)是英国最适合进行房产投资的大学城。 牛津(Oxford)和剑桥(Cambridge)这两座恢宏古老的城市虽然声望卓然,历史悠久,大学排名名列前茅,但是却并不具备良好的房产投资条件。与位于英国东北部、西北部和中部地区的顶尖大学城和城市相比,牛津和剑桥的租金收益率和资本增值都更低。 研究发现,纽卡斯尔拥有的“钻石级”投资房产是最多的,经One and Only Pro网站的独特算法测算,其数量占到所有钻石级投资房产的12.8%。在网站分析的所有大学城和城市之中,纽卡斯尔的房产价格最为经济实惠,其钻石级房产平均价格仅为96573.25英镑。 排在第二位的是诺丁汉(Nottingham),钻石级房产占比11.3%,平均房价略高于11.7万英镑。接下来是利兹(Leeds),以6.5%的钻石级房产占比和略高于10.3万英镑的平均房价排名第三。 排在第四和第五名的分别是谢菲尔德(Sheffield, 5.8%)和曼切斯特(Manchester, 5.6%)。这两座城市的钻石级地产平均价格分别是85938.7英镑和143014.87英镑,低廉的房价为这两座城市创造了巨大的可投资机会。 One and Only Pro网站根据2019年6月市场上钻石级房产的占比对英格兰和威尔士的顶尖大学进行了排名,房产投资的得分从1到10。得到10分的房产被称为钻石级房产,其价值最容易升高。而且它们被视为“一生只此一次”的投资,所以会很快卖出。得分在7到9分的房产也会比同类的房产行情更优越。 点击查看居外网上在售英格兰优质房源 “正如预期的那样,牛津和剑桥这两所备受追捧的大学城,房产价格飙升,租金收益比英格兰和威尔士的许多其他地区都低,投资者获得的回报是很低的”。One and Only Pro网站首席执行官亨利·桑特·卡西亚(Henri Sant Cassia)说道,“因为关于第二套住房的线下税率的变化以及印花税的增加,投资者会避免在伦敦和东南地区排名前五的大学城置办房产,因为那里的平均价格很高,而租金收益率则低得多,平均只有4%到6%,而位于西北地区的房产产生的租金收益率能超过10%。” 桑特·卡西亚表示,纽卡斯尔等不太受欢迎的地区是一个更好的选择,那里的投资者能够获得近71%的投资回报率。“这个数字包括大楼保险、气体安全检查、服务费及场地租赁费,我们的网站会自动计算所有的费用。”他补充道。 “在这样的回报率下,精明的投资者可以在两年内就把定金收回来。在许多有着这样高投资回报率的城镇,投资者可以在几年之内就用收益还清房产的抵押贷款,之后,他就拥有了全部的所有权。” 纽卡斯尔房源推荐:位于卢瑟福街(Rutherford Street)的Hadrian's Tower是一座高82米的26层塔楼,它是纽卡斯尔市最高的一栋建筑,位于城市的中心地段,毗邻纽卡斯尔生命科学中心再生区(Newcastle Science Central Regeneration Zone)。这栋地标性的全新建筑中设有165套豪华公寓,是市中心代表着奢华起居生活的领先物业。点击查看居外房源详情 One and Only Pro网站通过数学分析,预测哪些房产最有可能获得最高收益率和资本增长,从而为投资者、贷款人和抵押贷款经纪人提供一个易于理解的评分系统,让他们确定市场上最划算的交易。这一独特的算法着重突出了最有可能升值的房产,并提供潜在的收益率。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上英国在售房源,或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。   来源:Property Investor Today 责编:Zoe Chan

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