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新移民和留学生在加拿大究竟能够获得多少房屋贷款?|居外专栏

“我究竟可以获得多少房屋贷款?”这是每个寻求房屋贷款人经常要问的首要问题。 借款人能够从银行获得多少房屋贷款,主要由借款人的信用分数、收入水平、收入来源的情况和净资产水平决定的;或者总体上来说,是由借款人的债务率和偿还贷款的能力所决定的。 长期生活在加拿大的成年人,每个人在记录个人信用状况的信用公司都有自己的信用记录。信用记录的优劣状况是按照信用分数的高低来表示的。一般地,信用分数的范围为300分到900分。也就是说,个人的信用分数满分为900分。 根据申请人信用分数的高低,银行(金融机构)来评估借款人的偿还愿望:即借款人是否愿意按时偿还债务。一般地,借款人的信用分数为650分,该借款人就被银行(金融机构)认为良好客户;如果借款人的信用分数为680分,该借款人就被银行(金融机构)认为为优质客户。一般地来说,借款人的信用分数高于650分,该借款人可以从银行(金融机构)获得A类房屋贷款,或者优质房屋贷款;否则,该借款人只能求助于那些提供次级房屋贷款的金融机构获得房屋贷款。 银行或金融机构在审批借款人的贷款额度时首先要测试借款人的债务率,即支付房贷和家庭毛收入的比率。银行对债务率水平高低的要求与借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650分以上,那么,借款人的支付房贷和家庭收入的比率最高为35%;如果借款人的信用分数为680以上,那么,该比率最高可以为39%。除了该债务比率以外,银行或金融机构还设置了另外一个债务比率;即借款人的所有债务(包括支付房贷、学生贷款、车贷和信用卡的债务等等)与家庭收入的比率。同样,银行对该债务比率水平的高低要求和借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650以上,该总债务率最高为42%;如果借款人的信用分数为680以上,该债务率水平可以达到44%。所以,在借款人的信用分数和家庭总收入给定的情况下,借款人的借款额度基本上由这两个债务率水平所控制。 借款人所承担的房贷水平的高低又由市场中的贷款利率所决定的。对于同样金额的房屋贷款,利率越高,借款人所支付的月房贷越高。一般地来说,按照目前的市场贷款利率水平和加拿大联邦政府所规定的压力测试利率水平,借款人所能获得房屋贷款的额度大约是家庭年总收入的4倍多一些。例如,如果家庭年收入在5万加元,借款人可以获得贷款额度大约在20万加元多一些。这只是一个非常粗略的大概念。 对于在加拿大有稳定收入的人士(包括新移民),在购买房屋时,最低的首付资金比例可以为房价的5%。根据这个要求和家庭年毛收入水平,借款人在计划购买房屋前,自己可以粗略估计自己能够获得的房贷金额和所能购买房屋的价格。如果需要关于获得房屋贷款额度的准确数字,购房者还需要咨询专业的房贷经纪(Mortgage Broker/Agent)。 对于新移民来说,由于在加拿大居住时间少于5年,所以,信用记录比较短,可能面临着没有信用分数的情况;但是,加拿大的银行或金融机构都有专门为新移民设计的房屋贷款服务产品。新移民只要能够提供按时付房租、付电话费和水电费的账单记录,银行或金融机构也会按照优质客户的标准对待申请贷款的新移民。 以国际留学生身份在加拿大的有关大学(University/College)就读的学生,也可以申请贷款买房。一般地,按照国际留学生身份申请房屋贷款,银行或金融机构要求购房者的首付资金最低为35%;此外,还要求作为申请人的留学生在加拿大能够有一份非全职的工作(Part time job),即每周的工作时间至少10多个小时。留学生在中国的父母可以提供首付资金。一般来说,这种房屋贷款并非优质贷款,而属于次级房屋贷款;提供这种的房屋贷款的银行或金融机构并不多,只有个别金融机构提供这种风险较高的房屋贷款。想获得这种房屋贷款的国际留学生,最好联系房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)。 在加拿大,如果申请人有自己经营的生意,或者被称为自雇人士,这部分人士也包括依靠佣金收入和合同收入的人士,要获得优质房屋贷款,一般至少要有两年的执业时间;申请人的收入按照最近两年报税收入的平均值来计算;所能够获得贷款的额度也是按照前面所说的债务比率来计算。但是,如果有些自雇人士不能提供完整的报税收入证明,也可以申请一种“自报收入”的房屋贷款。这种贷款一般属于次级贷款(B类贷款)。银行或金融机构对贷款申请人的债务比率可以放宽到50%。也就是说,申请人获得贷款额度多少是按照这个债务比率来计算的。 除了按照家庭毛收入确定申请人的贷款额度外,银行或金融机构也可以结合申请人的净资产额度审批申请人的贷款条件。一般地,申请人的首付比例超过35%以后,银行可以结合申请人的收入、信用分数,但可以不考虑债务率的限制或者将申请人的债务率限额提高到50%以上;同时结合申请人的月资金流量来审批申请人的贷款额度。这里,银行或金融机构发放贷款的条件就是审核申请人是否能够承担得起房屋贷款,是否有能力偿还房屋贷款。一般地,这类房屋贷款也属于次级房屋贷款(B类贷款)。申请人需要联系房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)获得这方面的贷款信息。 在此,我多次提到了A类和B类贷款,也提到了房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)。其实,关于加拿大房屋贷款的分类,我已经在其他文章中做了解释,请参照这些文章。另外,在加拿大,房屋贷款经纪是经过严格的专业培训并从政府获得执业执照的专业房屋贷款人士。这些人士,不仅帮助贷款申请人寻找房屋贷款,关键是帮助贷款申请人获得最佳的贷款方案;所谓的最佳房屋贷款方案也意味着为借款人获得一种最佳金融和财务方案。此外,这些房屋贷款经纪所代理的很多银行,并不直接接待客户,也就是说,这些银行并不直接面对贷款申请人。贷款申请人,要获得这些银行(金融机构)的房屋贷款产品,必须通过房屋贷款经纪。这是加拿大房屋贷款行业的一个特点。因为代理数十家银行或金融机构的房屋贷款产品,房屋贷款经纪能够帮助贷款申请人获得最佳的房屋贷款产品。 责任编辑:Zoe Chan   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

中国人在澳洲买房的条件

简单来说,中国人完全可以在澳洲境内购房的。澳洲政府是非常欢迎海外投资的,因为澳洲是一个地广人稀的国家,来自海外的投资为澳洲的经济发展带来许多机会。澳洲政府对外国投资者在澳洲买房的相关规定(中国人在澳洲买房条件)如下: 1、外籍人士的定义 现行澳洲的法律条款对“外国人”有着严格的界定,可以理解为:身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士(包括拥有短期签证的境外人士,例如:旅游签证等),即非常住外籍人士。 根据上述内容可知,大部分国内买家都被认定为“外国人”,在澳洲买房时,会受到一定限制(需要注意拥有澳大利亚临居签证的他国公民,即临时居民,也需申请FIRB购房许可)。 由于对“外国人”的身份界定,不止牵涉到在澳洲买房的限制,还包括一些税务问题,为此,澳洲有专门的法律条款对此进行规定,相关细节,可参考居外网专栏作家——澳洲执业律师杨泱的详细解读《外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解》。 2、外籍人士在澳洲只可买全新住宅 相信大都听过“外国人在澳洲不能买二手房、只能买新房子”。准确的描述应该是:非常住外籍人士在获得FIRB批准后,只可以购买澳洲全新住宅的(如独立房屋或公寓等)。 澳洲全新住宅的定义:全新住宅是指直接从发展商购买的居所,而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途(例如:办公室或仓库)改为住宅之用,而作出大幅度翻新的建筑,但并不包括经过整修或修复的旧住宅。 3、外国投资者在澳洲购买全新住宅时的FIRB申请 购买澳洲全新住宅需要向FIRB提出申请。这类申请通常会两周内获得批准,并在获得批准时没有附带条件。非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发,但购买前也需要向FIRB提出申请,不过,在获得批准时往往附有一定条件(如在24个月内开工等)。 相关建议:由于澳洲法律体系已经非常完善,所有在澳洲买房事宜都可通过您的代理律师与开发商律师进行交涉。所以加入您是一名非常住外籍人士并希望在澳洲购房,需要第一时间告诉您的代理律师,以便其帮助您递交购房申请。目前,还未有非常住外籍人士购买住宅房地长被拒的先例。 点击查看居外网上5.8万套澳大利亚在售房源 4、外国投资者购买新房时的“开发商申请”问题 根据澳洲法案规定,无论您是澳洲居民还是非常住外籍人士,以下情况不需政府批准就可以购房: 从已经获得预先批准可以向外籍人士出售的开发商购买的全新住宅; 让您(以及任何相关人)可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益; 综合旅游度假村的某些住宅房地产; 按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益;或者 从澳洲的政府(联邦政府,州、领地政府或地方政府)处获得或出于公共目的组建的法定企业获得的权益。 更多澳洲买房相关的“干货”内容,点击查看【居外澳洲买房百科】

中国人在澳洲买房需要居住证吗?

简单来说,中国人不需要居住证也完全可以在澳洲境内购房。澳洲政府对外国投资者在澳洲买房的相关规定(中国人在澳洲买房条件)如下: 1、外籍人士的定义 现行澳洲的法律条款对“外国人”有着严格的界定,可以理解为:身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士(包括拥有短期签证的境外人士,例如:旅游签证等),即非常住外籍人士。 根据上述内容可知,大部分国内买家都被认定为“外国人”,在澳洲买房时,会受到一定限制(需要注意拥有澳大利亚临居签证的他国公民,即临时居民,也需申请FIRB购房许可)。 由于对“外国人”的身份界定,不止牵涉到在澳洲买房的限制,还包括一些税务问题,为此,澳洲有专门的法律条款对此进行规定,相关细节,可参考居外网专栏作家——澳洲执业律师杨泱的详细解读《外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解》。 2、外籍人士在澳洲只可买全新住宅 相信大都听过“外国人在澳洲不能买二手房、只能买新房子”。准确的描述应该是:非常住外籍人士在获得FIRB批准后,只可以购买澳洲全新住宅的(如独立房屋或公寓等)。 澳洲全新住宅的定义:全新住宅是指直接从发展商购买的居所,而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途(例如:办公室或仓库)改为住宅之用,而作出大幅度翻新的建筑,但并不包括经过整修或修复的旧住宅。 3、外国投资者在澳洲购买全新住宅时的FIRB申请 购买澳洲全新住宅需要向FIRB提出申请。这类申请通常会两周内获得批准,并在获得批准时没有附带条件。非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发,但购买前也需要向FIRB提出申请,不过,在获得批准时往往附有一定条件(如在24个月内开工等)。 相关建议:由于澳洲法律体系已经非常完善,所有在澳洲买房事宜都可通过您的代理律师与开发商律师进行交涉。所以加入您是一名非常住外籍人士并希望在澳洲购房,需要第一时间告诉您的代理律师,以便其帮助您递交购房申请。目前,还未有非常住外籍人士购买住宅房地长被拒的先例。 点击查看居外网上5.8万套澳大利亚在售房源 4、持有合法居住证可购买二手房自住 根据澳洲《1975 年外国收购与兼并法》规定,“临时居民”为居住在澳洲并且符合以下条件的人士: 持有允许他们在澳洲持续逗留12 个月以上的临时签证; 已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。 澳大利亚外国投资与审查委员会的官网明确说明,临时居民通常可以在澳大利亚购买一处二手房作为其在澳居所,并受到下述条件限制: 该居民必须使用该物业作为其在澳的主要居所; 该居民不得出租此物业或其中任一部分,同时需要保证在物业成交时期内是空房并无任何人居住;且 在该居民停止使用该物业为其主要居所的3个月内出售此物业。 需要强调的是,该临时居民不得在澳购买任何二手房作为投资或出租目的。 更多澳洲买房相关的“干货”内容,点击查看【居外澳洲买房百科】

澳洲重大投资者移民相关问答集锦

1、转换符合规定的投资有什么要求?  作为“重要投资者签证”持有人,在撤资金额与投资金额一致的情况下,您可以转换符合规定的投资。签证持有者从资金撤走之日起30天内必须重新投入在符合规定的投资。30天内重新投入在符合规定投资的资金可被视为一直持有。   2、符合规定的投资能保证有回报吗?  澳大利亚政府或者审核您案子的移民官不会以任何方式参与您的投资决策,也无法对您符合规定的投资得到的回报做出保证。跟所有的投资一样,符合规定的投资也会涉及到风险。您的投资可能会升值也可能会贬值,这是在任何时候都是无法保障的。您得到的回报可能低于投入,在某些情况下甚至可能会赔掉整个投资,建议您在投资前自行咨询专业的法律和财务意见。   3、如果符合规定的投资折合不够500万澳元怎么办?  在持有“188重要投资者签证”期间,您符合规定的投资的价值可能会有波动。只要您没有撤回符合规定的投资,您无需提供额外的资金去保持500万澳元的水平。相反,如果您的投资的价值上升,您也不允许撤回升值的部分。如您选择撤回符合规定的投资,您必须在30天内将它重新投资在其他符合规定的投资。否则将被视为违反8557签证条款,您的签证也可能会被取消。

加拿大的房屋贷款有哪些种类|居外专栏

寻求房屋贷款是大多数人在加拿大购买房屋的一种选择;在寻求房屋贷款前,很多人都会产生这样的疑问:“我能拿到什么样的房屋贷款?”“什么样的房屋贷款最适合我的情况呢?”;那么,在回答这些问题前,你对加拿大的房屋贷款种类有何了解呢?又了解哪些金融机构可以提供房屋贷款呢?这些金融机构所提供房屋贷款的产品和服务又有哪些差别呢?在寻求房屋贷款的方式方面,你又有哪些选择呢? 如果你对这些问题有了一个全面的了解,那么,你获得适合自己情况的房屋贷款的几率就会高很高;这样,也会通过获得合适的房屋贷款为自己节省很多资金,并提高自己的生活质量。本文就加拿大的房屋贷款种类做一些简单介绍。 一,提供房屋贷款的金融机构 在加拿大有哪些金融机构可以提供房屋贷款呢?一般地,绝大多数人都认为加拿大的六大银行(RBC, TD Canada Trust, BMO, CIBC, Scotiabank, National Bank)都可以提供房屋贷款。不错,在加拿大,许多人都是从这些大银行获得其房屋贷款。可是,也有不少人并不知道除了这些大银行以外,在加拿大还有很多其他种类的金融机构能够提供房屋贷款。根据加拿大有关机构的统计,有资格提供房屋贷款的金融机构的数目超过100家。 面对如此众多的金融机构,你又如何选择适合自己的房屋贷款呢?这就必须明白在加拿大能够提供房屋贷款金融机构的分类 加拿大的金融机构又如何分类呢? 1,根据金融机构的性质,可以把在加拿大提供房屋贷款金融机构分为四大类:银行、金融信托公司、信用社和房屋贷款投资公司。 第一类:银行。各位所知道的加拿大六大银行属于这一类;但是,除了这六家大银行外,还有很多家银行可以提供房屋贷款,例如,Equitable Bank, Street Capital Bank of Canada, ICICI Bank,等等。 第二类,金融信托公司(Trust company)。在这类中,也包括一些大家所熟知的保险公司可以提供房屋贷款。例如,Manulife Bank, Industrial Alliance。 第三类,信用社(Credit Union),信用社基本上是由省政府管理的金融机构。例如,在安大略省的信用社有Meridian, Alterna Saving/Bank, DUCA, 等都可以提供房屋贷款。 第四类,房屋贷款投资公司。在加拿大有一些房屋贷款信托投资公司,她们专门投资于房地产业,主要就是通过提供房屋贷款的渠道投资于房地产行业。这类公司的英文名称:Mortgage Investment Corporation. 在街上,人们都可以看到加拿大这六家大银行的各类分行,可以直接走进这些银行的分行咨询有关房屋贷款的事宜;可是,如何联系到其他各类金融机构去咨询房屋贷款事宜呢? 房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)是联系其他金融机构(银行、信托公司和信用社,等)的唯一渠道。在加拿大,房屋贷款经纪业(Brokerage)是一个非常特殊的行业;这些贷款经纪的主要工作就是帮助借款人获得最优房屋贷款方案;一般地,这些房屋贷款经纪是免费为贷款寻求者服务;而且是站在借款人的角度为借款人获得最好的贷款条件,而不是为这些银行服务。 2,根据房屋贷款产品的风险程度高低,还可以将提供贷款的金融机构分为以下三类:1)专门提供优质房屋贷款产品的金融机构,2)提供包括优质和次级房屋贷款的金融机构,3)提供私人房屋贷款的金融机构。 加拿大的六大银行专门为优质客户提供房屋贷款;那么,什么是优质客户群体呢?一般地说,这类群体的具有良好的信用记录,信用分数最低为650分,具有稳定的工作收入,负担房屋的债务和家庭收入的比率在39%以下,各类总债务与家庭收入的比率在44%以下,如果申请人是自雇人士,也需要至少两年的从业经验和稳定的收入。可是,在加拿大想通过申请房屋贷款购买房屋的人士中,有很多人士无法满足这样的条件。如果按照这样的批准贷款的条件,有很多人就无法通过获得房屋贷款购买到属于自己的房屋。因此,也就出现了其他一些金融机构愿意为这部分人士提供房屋贷款。 第二类和第三类的金融机构就是为那些无法满足六大银行的贷款要求的客户提供房屋贷款服务。此外,与第三类金融机构不同,第二类金融机构同样也可以为具有优质信用资格和收入资格的优质客户群体提供房屋贷款服务。她们的房屋贷款产品在很多细节方面与六大银行有所区别,可以满足各类人群的房屋贷款需求。 与加拿大的六大银行提供房屋贷款的渠道有所不同,第二类和第三类提供房屋贷款的金融机构也主要是通过房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)提供房屋贷款产品。所以,对于试图获得更多房屋贷款产品选择的人士来说,通过房屋贷款经纪寻求房屋贷款也就成为一个很好的选择。 从这里,我们也可以了解到,在加拿大寻求房屋贷款时,除了直接联系能够在大街上看到有分行的六大银行获得贷款咨询外,房屋贷款经纪公司是为客户提供更多房屋贷款产品选择的一个重要渠道。对于那些不了解加拿大房屋贷款体系的人士来说,往往忽视了从房屋贷款经纪获得更多房屋贷款信息的渠道。 二,房屋贷款的产品种类 在加拿大,房屋贷款的产品很复杂,品种也很多,我尽量用下面几种分类方法给各位介绍。 1,按在贷款期间的利率是否浮动可以分为浮动利率房屋贷款(Variable /Adjustable Rate Mortgage)和固定利率房屋贷款(Fixed Rate Mortgage) 2,按在贷款期间,借款人是否可以完全偿还所有的贷款可以分为开放型房屋贷款(Open Mortgage)和封闭型房屋贷款(Closed Mortgage)。开放型房屋贷款是指在借款合同期间,借款人可以根据自己的收入情况随时可以偿还房屋贷款,对偿还房屋贷款的数量没有任何限制。封闭型的房屋贷款是指在贷款合同期间,借款人只能按照合同的规定的数额增加偿还房屋贷款,而不可以任意增加偿还贷款的数量。 3,按借款人首付资金的比例高低,可以分为普通房屋贷款(Conventional Mortgage)和高比率房屋贷款(High Ratio Mortgage)。首付资金低于20%,属于高比率房屋贷款;而首付资金高于(包括)20%,属于普通房屋贷款。 4,按房屋贷款是否获得保险,可以将房屋贷款分为已经获保的房屋贷款(Insured Mortgage)和未获保的房屋贷款(Uninsured Mortgage)。 5,按是否有资格获得保险,可以将房屋贷款分为可以获得保险的房屋贷款(Insurable Mortgage)和不可以获得保险的房屋贷款(Uninsurable Mortgage)。 6,按房子抵押登记的程度,可以将房屋贷款分为抵押房屋贷款(Collateral Mortgage)和普通房屋贷款(Conventional/Standard Mortgage)。 7,按是否可以利用房产净值的程度,可以将房屋贷款分为把净值变现的房屋贷款(Equity Take Out Mortgage or HELOC)和普通的房屋贷款(Standard/Conventional Mortgage) 8,按房屋贷款的风险程度高低,可以将房屋贷款分为一级房屋贷款(A or prime Mortgage)、二级房屋贷款(B or subprime mortgage)和私人房屋贷款(Private Mortgage) 9,按照利用净值变现的程度,可以将房屋贷款分为一般的Equity Take Out mortgage (HELOC)和逆向房屋贷款(Reverse Mortgage) 10,按照房产的性质,可以将房屋贷款分为住宅型房屋贷款(Residential Mortgage)和商业型房屋贷款(Commercial Mortgage) 11,按照房产是否产生收益,可以将房屋贷款分为自住型房屋贷款(Owner occupied or residential Mortgage)和出租型房屋贷款(Rental property mortgage) 12,按申请人的收入类型,可以将房屋贷款分为工薪阶层的房屋贷款(Salaried Mortgage)和自雇型房屋贷款(Business For Self Mortgage) 13,按照申请人之间的关系,可以将房屋贷款分为普通的房屋贷款、家庭互惠型房屋贷款(Family Plan Program)和合伙人型的房屋贷款(Partnership Program) 14,按照申请人在加拿大的公民身份,可以将房屋贷款分为Residence mortgage, non residence mortgage, New comer to Canada, Temporary residence program 15, 按照房屋贷款(Mortgage)在房产业主投资和融资中的作用,可以分为Bridge Mortgage, Blend mortgage, Blanket Mortgage, Portable Mortgage, Assumable Mortgage. 其实,加拿大的房屋贷款产品种类的名单还可以继续往下写。通过这一连串的名单,你会发现加拿大的金融股机构所能够提供的房屋贷款产品非常丰富;不能一概而论,哪种产品好,或者哪种产品不好;只有适合自己财务状况的产品才是好产品。如何能够获得适合自己财务状况的房屋贷款产品呢?请联系专业房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent). 如果您对在加拿大投资置业感兴趣或有任何疑问,欢迎致电400 041 7515联系资深房产顾问。 责任编辑:Adam Chen   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

加拿大三类购房贷款大解析 看看哪款适合你

2014年11月,随着国际油价的大幅下跌,加拿大央行2015年1月突然宣布降息(Overnight rate下调-0.25%)。疲软的加币加上更低廉的房屋贷款利率,2015春季的加拿大房市呈现冰火两重天的景象。大多伦多地区和大温哥华地区房市的兴荣,同每年大量的新移民及其所带来的大额外资有着紧密联系,越来越多的新移民,留学生和非居民加入了当地的置业队伍。为此,加拿大6大主要银行迎合市场需求,制定了特殊的新移民房贷项目,留学生房贷项目和非居民的房屋贷款项目。本期,我就来逐一详细介绍。本文将主要惠及希望投资加拿大房地产并想灵活运用自己的资本,享受加拿大当前历史低。 新移民房屋贷款项目 (New immigrant Home Ownership Program) 新移民房屋贷款只适用于新近落地且获得加拿大移民身份的移民(landed immigrant status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡(Permanent Resident Card),如果PR卡的背面显示成为永久居民不超过五年并且不是美国公民,那一般符合了新移民的身份。 无需加拿大信用记录和无需提供收入证明是新移民房贷的最大优点。但是,各大银行还是会尽职审批贷款。所以,充分的准备和充足的资料将帮助申请人迅速有效的通过贷款审核 。 贷款额度 按照现行各大银行对新移民房屋贷款的规定,首付款一般至少在35%,最多可贷款至房产总价的65%,且房屋贷款数额不能超过150万加币。 举例: 注:申请新移民购房贷款首付,需是申请人本人资产         首付款需在贷款放款日前15个工作存入加国主银行         贷款前需向银行提供首付款到位证明(如加拿大或国内银行出具的存款证明)         新移民房贷最长为30年 可申贷房屋: 一般的独立屋(Single House) 公寓(Condominium) 连体别墅(townhouse) 注:大多伦多和大温哥华的公寓在申请贷款时,房屋面积不得小于550平方尺即不小于49平方米;其他地区公寓申请贷款时,房屋面积不得小于750平方尺即不小于67平方米。 新移民贷款也可用于购置二手房或者正规建筑商的新建物业。如果自建房屋或者私人买卖的房屋没有通过中介或MLS公共平台买卖暂不能申请新移民贷款。 另外,新移民贷款允许移民可同时拥有两处自住房产:一处是主要自住物业;另一处可以是度假物业或者是为家庭直系的主要成员(孩子,父母及兄弟姐妹)居住所购买。 如果投资人的两处物业都符合新移民贷款条件,且位于大多伦多地区和大温哥华地区,贷款总额(包括房屋贷款、普通贷款和个人信贷)一般不超过250万加币。如果房产位于加拿大其他地区,总贷款额不超过175万加币。 国际留学生房贷项目(International Students Mortgage Program) 国际留学生房贷项目适用于取得加拿大留学资格的大专生、本科生及研究生。申请人需要提供入学证明,比如录取通知书, 来确定被加拿大符合资格的学校所接受。 贷款额度 申请时需居住在加拿大,购买房产时需提供50%或以上的首付款,最高贷款比率为购房总价的50%,最高贷款金额则不超过50万加币。 举例 注:最长房贷期(amortization)为25年        首付款允许学生自身存款或父母资助(父母资助需提供馈赠证明)       贷款发放15个工作日前,首付需存入加拿大主要银行(Canadian major chartered bank) 另外,国际留学生贷款“可买房型”虽与新移民贷款一样,但是,只可申请购买1处自住房。 留学生房贷申请要求 财务情况说明(如父母的汇款记录,如果留学生是公司股东需提供红利记录,或者在加拿大的存款证明等) 与房屋相关的收入负债率(GDSR)不超过32% 总收入负债率(TDSR)不超过40% 非居民贷款项目(Non-Immigrant Home Ownership Programme) 非居民贷款是特别为还没成为加拿大移民,却想在加拿大投资房产的买家量身定做的。通常,非居民购买加拿大物业主要用于投资、出租、商务、度假或者是为了在加拿大读书的孩子所购买。 非居民房屋贷款申请要求 提供财务证明 房屋相关收入负债率不超过32% 总收入负债率不超过40% 现未定居加拿大 无移民身份 提供子女准读证(如果给留学子女购买) 贷款额度 房贷小于100万加币,首付在35%或以上,最高贷款比率为65% 房贷介于100~200万加币,首付至少房款总价的50%,最高贷款比率为房价的50% 举例 注:非居民房屋贷款最长贷款期为30年 非居民贷款的首付款不可为再次贷款(secondary financing) 或者是他人馈赠,非居民房屋贷款项目只限于申请一处物业。另外在BC省购买的物业,购买房屋保险时会被要求包含地震这项。 【注】:以上3类房贷形式,每家加拿大银行的具体细则可能会有不同, 且各大加拿大银行有随时改动自己房贷规则的权利和可能,本文信息仅供参考 附:申请加拿大房屋贷款常见术语与分类 房屋相关收入负债率 The Gross Debt Service Ratio(GDSR):指所有和购买物业相关的每月(或每年)开支包括房屋贷款的利息、本金、地税、电暖或者物业管理费等)占其每月(或每年)总收入的比率。 总收入负债率 The Total Debt Service Ratio(TDSR):指包括购买物业需要负担的所有开支(利息,本金,地税,电暖等)及申请人其他所有负债的供款(比如信用卡,个人贷款,汽车贷款等)占其总收入的比率,通常可以按每月的开销,收入计算也可以按每年的开销,收入计算。 前文介绍的加拿大新移民房贷,国际学生房贷和非居民的房屋贷款主要是根据申请人的身份划分,享受加拿大银行提供的特殊审核手续,不需要提供传统房屋贷款要求的收入证明和加拿大本地的信用记录。 另外,申请人需根据自身情况选择活期房屋贷款(Open Mortgage)或者是死期房屋贷款(Closed Mortgage)。 活期房屋贷款(Open Mortgage) :一 般银行提供六个月, 一年,三年或者五年的活期。活期房屋贷款关键是还款灵活,可随时付清尾款或者转往其他银行而无需支付违约金。但是通常活期房屋贷款的利率比死期房屋贷款的 利率高,且一般申请人选择的活期房屋贷款期限越短,利率越高,一年活期的利率往往高于五年活期的利率。 死期房屋贷款(Closed Mortgage):银行一般提供一年期,两年期,三年期,四年期,五年期, 七年期 和十年期。死期房屋贷款在合同未到期前,如果要求结清贷款或者将房屋贷款转至其他银行,会受到合约影响通常需要支付罚款。 还有比较下银行的浮动利率贷款(Variable Rate Mortgage)和固定利率贷款(Fixed-Rate Morgage)看看哪个更合适您。 浮动利率房屋贷款(Variable Rate Mortgage): 基于每个银行的最优惠贷款利率(Prime)。 最优惠贷款利率(Prime):指在加拿大商业银行向信誉最良好的借款人收取的平均利率,Prime 跟随加拿大中央银行利率上下浮动。 银行和客人签订的浮动利率的房屋贷款(Variable Rate Mortgage)合同一般会写明最优惠贷款利率(Prime)+增加多少个百分点 /(或者) -减少多少个百分点。合同期间,银行的最优惠贷款利率(Prime)会根据加拿大央行的决定或涨或跌。浮动利率的房屋贷款(Variable Rate Mortgage)五年期的最普遍,但是申请人可以选择五年死期浮动贷款(Variable Rate Closed mortgage)也可以选择五年活期浮动贷款(Variable Rate Open Mortgage)。很多客人会混淆这两个名称,同是五年的浮动利率,五年活期浮动利率比五年死期浮动利率要高,因为客人可以随时付清或者转至他行,无违约金。 固定利率的房屋贷款(Fixed-Rate Morgage)利率在贷款合同期内不变,一般房屋贷款合同期限越久固定利率贷款(Fixed-Rate Morgage)的利率越高,比如七年的固定房屋贷款利率一般会高过五年固定的房屋贷款利率。虽然也有固定利率活期房屋贷款(Fixed-rate open Mortgage),但是还是死期(Closed Mortgage)加上固定利率房屋贷款(Fixed-Rate Morgage)更常见,选择更多。多数银行提供死期:一年,两年,三年,四年,五年,七年,甚至十年。 五年固定死期房屋贷款(5 year fixed rate closed morgage)在加拿大一直是传统和热门的选择。近几年,5年浮动利率死期房屋贷款(5 year variable rate closed mortgage)也被越来越多的客人所接受。 Canada Chartered Banks Prime Lending Rate 加拿大特许银行最优惠贷款利率 1960-2015: 从 1960年至2015年,加拿大六大银行的平均贷款利率为7.59%,1981年的8月是加拿大历史上最高贷款利率纪录:22.75%,加拿大历史贷款最低的纪录:2.25%发生于2009年的四月。加拿大六大银行2015年2月和3月的利率为2.85%。资料来源于加拿大央行 (Bank Lending Rate in Canada is reported by the Bank of Canada)。   加拿大理财师Liya CHEN专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

加拿大买卖房屋要交哪些税? | 加拿大

作为“万税之国”加拿大生活处处要缴税,当然买房这样的大事,加拿大房产税自然少不。不过不必担忧,需要缴税但是不代表被“剥削”,加拿大的税收制度是相当健全的,在收税的同时,政府也为首购族以及一些低收入家庭提供了相应的“抵税”“免税”政策。 今天我们就来谈一谈与房子相关的那些税,随着“4.20房产新政”出台以来,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。 >>>加拿大置业百科:加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费 买卖房屋要交哪些税? 1、非居民投机税 2017年4月20日,加拿大安大略省省长韦恩(Kathleen Wynne)与安省财政厅厅长苏善民( Charles Sousa)共同宣布安省出台楼市调控新政:包括征收15%非居民购房税,禁止炒楼花,鼓励开发商建出租屋,严格审查地产经纪职业规范等。新政将于当地时间4月21日起正式生效。 新政最重要的一项内容是,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华去年出台的海外买家税,主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。 不过,在购房后4年内成为永久居民的,已经成为全日制学生两年或以上的留学生;已经合法的工作了一年或以上的工签人士,安省政府将会退还所售税费。 2、土地转让税 多伦多近几年闹的最凶的一项税就是这个土地转让税。如果你想在多伦多市内买房,那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。 省和市的土地转让税均采用的是累进税率,安省土地转让税的具体计算方法如下(注:资料来源于网络,最新的税率及计算方式大家可以查看安省财政厅网站查看: 售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元; 售价在5.5万-25万的部分,按1%征税,即1,950元; 售价在25万以上的部分,按1.5%征税。 假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,税费的计算略有差别: 售价在25万-40万的部分,按1.5%征税,即2,250元; 售价超过40万的部分,按2%征税。 也就是说,购买一幢售价50万的独立屋,要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。 多伦多市土地转让税计算方法如下: 售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元; 售价在5.5万-40万的部分,按1%征税,即3,450元; 售价在40万-4,000万的部分,按1.5%征税,超过4,000万的部分仍按1%征税。 如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,超过40万以上的部分按2%征税。 价值50万的独立屋,需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。 这样算下来,要在多伦多市买一套50万的独立屋,单土转税就达到了12,200元。而如果购房者选择在GTA的905地区置业,则仅需缴纳安省土地转让税即可,无需缴纳市土地转让税。因此这两年来,呼吁多伦多市废除土地转让税的呼声越来越高。 另外需要提醒的是,首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠,减免幅度最高可达2,000加币。 3、商品及服务税(Goods and Services Tax) 如果是购买新屋,需要缴纳商品及服务税,税率为房屋售价的5%。 如果是购买二手房,无需缴纳商品及服务税。 如果购买重新装修翻新的面积超过85% 的二手房,也需缴纳商品及服务税。 加拿大退税截止时间为每年4月30日之前,凡是税务居民均可向加拿大税务总署(CRA)申请 GST 退税。 4、销售税 这个大家应该很熟悉,在加拿大进行任何消费,几乎都要缴纳HST,仅有个别省份例外。值得留意的是,购买和销售二手房无须交纳HST。不过,买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说,卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST,买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。 新房的买家则必须缴纳13%的HST,不过为了安抚消费者,政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。 5、资产增值税 对于加拿大居民来说,自住屋(main residence)在出税时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。 巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时以3万元的价格买入了一套乡村别墅,而如今它已经升值到了100万元,那么继承人就将面临97万元的资产增值,他需要为增值部分缴纳23%的税款,这确实是一笔不小的支出。不少继承人都是因为无力支付税费才不得不将这些物业挂牌出售的。 针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题,我们可以为你提供两条解决之道:一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前,尽快把它卖给你的继承人。 6、持有期间的房产税 房产税(Property Tax),通常也叫地税。地税是在加拿大拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。 自住房每年所交的地税不能用来抵税。自住房部分出租的租金收入和维修费可以抵扣部分自住房的地税。 地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价涨幅而调整,具体请参照加拿大税务总署(CRA)相关条例: 这些项目可以抵税: a、出租物业抵税多 你可以把房屋出租当成是一项生意来经营,而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税,也就是说将租金收入减掉可抵税支出后的剩余金额,才是你的应纳税收入。 在加拿大,可以用于抵税的出租支出包括如下几项: 1、利息 利息支出,通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言,可用于税收抵扣的利息支出包括:购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。 值得留意的是,用于自住的物业并无此项税收优惠,即是说自住房的按揭利息不能用来抵税。因此那些想要同时买入两套房子,一套自住一套出租的业主,就可以在这一条上来做点文章了。在利率相同的情况下,提高出租房的贷款额度能使你获得更多的税收减免。 在另一情况下,如果你意外中了一笔30万的奖金,你想用这笔钱投资于一处出租屋,同时,你的自住屋还有30万的贷款没有还清。这时最好的方法是,先用这笔30万的意外之财还清自住房的贷款,然后再向银行贷款购置出租屋。这样才能让利息享受抵税优惠。 2、房产税 如果你把自住房的部分空间分租给了别人,那么可以根据分租面积占整个住宅的比例,申请部分的房产税抵扣。如果是将一套独立的二套房用于出租,那么房产税就可以全额抵扣了。 3、保养及维修费用 出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出,维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年,全额进行税款抵扣。比如:重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。 4、差旅费 因为租赁活动所产生的各项合理交通费用,都可以从房租收入中进行税收扣除。 5、水电气暖费 6、办公室费用 如果你在家进行办公,处理房产租赁事务,这部分费用也可从应纳税款中抵扣减免。 7、工资支出 如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务,那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。 8、事故或失窃损失 需注意的是,抵扣额度并不能涵盖全部的损失金额。可抵扣金额的多少将视损失程度及保险理赔范围而定。 9、房屋保险 为出租物业所购买的各项保险,基本都可获得税收抵扣,比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务,雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。 10、法律及其它专项服务费用 因出租而发生的,支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用,也可视做运营支出,一并在税收抵扣中进行减免。 此外,共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支,亦在可抵扣范围之列。 b、报税时买房可抵税 从2009年起,如果你满足以下条件,则可以享受750元(5,000×15%)的买房抵税额(Home buyer credit): 1、申请人及其配偶在当年及以前4年内名下无房产; 2、当年在加拿大境内购买了现有或在建的房屋,镇屋,公寓及移动房屋等; 3、如家里有残疾人,所购房屋能为其带来方便,则不受首次购房条件(即第一条)的限制。 c、老年人房产税补助 为了帮助64岁以上的中低收入老年人承担自住屋的房产税,安省出台了一项老年房主物业税补助(Ontario Senior HomeownersProperty Tax Grant)优惠。在每年的报税季,符合条件的老年人若申请了该补助,则最多可获得500加币的额外补助。 该补助每年发放一次,如需获得此项补助,必须填写一份所得税和津贴申报单。一对夫妇只能申请到一份补贴。 补贴的金额则由收入决定。例如,收入在3.5万以下的单身老人,若物业税在500元以上,那他可以获得500元的全额补助;若收入在3.5万至49,985元之间,补助额则随之减少;若收入在49,985元以上,则不符合补助条件。 d、能源与房产税抵免 拥有或租赁一处房屋的安省居民可领取高达900元的安省能源与财产税额抵免(Ontario Energy and Property Tax Credit),老年人最高则可申领1,025加元的抵免。 e、装修抵税 为了鼓励业主对房屋进行更新升级,创造耗能更少、居住更舒服的环境,政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的,而非可常年可享受的抵税项目。 去年,安省曾特别推出过一个《健康家居装修税惠计划》(Healthy Homes Renovation Tax Credit)。该计划规定,本省居民如果为了便于老年人居住而将自家的房屋进行改装,那么改装费用的15%可以获得个人所得税抵税优惠。 通常,符合条件的居民只需要保留好相关的装修收据,就可以在报税时获得抵免优惠了。 f、搬家费用也可抵税 加拿大人平均每五年就会搬一次家,而搬家时所产生的费用,有时也可以拿来抵税。 通常,如果你为了开始了一份新工作、新买卖,或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方,那么你就可以用搬家费用来抵税了。 可以申报的搬家费用一般包括以下:旅行费用,比如家庭成员搬到新住所所发生合理的餐费,车费和住宿费;仓储费;临时膳宿费(最多15天);取消租约的罚金;卖掉旧住所的费用;律师费等。另外,旧住所卖出前的空置期内的按揭利息,房产税和保险也可以用来抵扣,最高上限为5000元。如果您的雇主帮你报销了部分搬家费用,你必须把那部分报销金额报到收入里,然后再抵扣全部搬家费用。 看完了以上的各项税费是否被加拿大房产税的繁多类目震惊到呢?买房前一定要一项一项的搞清楚,免得徒增麻烦哦~   来源:约克论坛 责任编辑:Shelly Du

走进世界名校——澳大利亚国立大学

堪培拉,澳大利亚联邦首都,澳洲最大的内陆城市,人口超过36.7万人,在澳洲所有城市里排名第八。距离澳洲东岸两大都会城市悉尼和墨尔本分别为280公里和660公里。这里是澳洲最适合以房养学的城市之一。居外网将从当地名校介绍、房市概况,并结合周边房源实例计算以房养学的可行性。 在前不久公布的泰晤士高等教育(Times Higher Education) 2017-2018年度世界大学排名中,澳大利亚国立大学(Australian National University )的排名为四十八,位于复旦大学(第116名)和上海交大(第188名)、中国科技大学(第132名)之前。 最适合留学的宜居城市环境 堪培拉是一个现代化的,充满活力的城市,这个城市拥有38万居民,公认为世界上规划最好的城市之一,2014经济合作与发展组织(OECD)将堪培拉列为世界上最适宜居住的城市,高质量的教育,现代化的城市,原生态的自然环境,以及国家的著名景点所在,意味着学生可以在一个健康安全环境里专心学习。 学校介绍 1946年创立,位于堪培拉的研究型国立大学,也是国际研究型大学联盟(IARU)、澳洲八大名校(Go8)、大学天文研究协会(AURA)以及环太平洋大学联盟(APRU)的盟校之一。是澳大利亚由澳洲国会立法创建的大学,也是澳洲唯一国立的公立大学(其它澳洲公立大学均为州立)。澳洲国家级学术研究单位有四座位于ANU校园内:澳大利亚科学院(AAS)、澳洲人文科学院(AAH)、澳洲社会科学院(ASSA)和澳洲法律科学院(AAL)。校园四周还坐落着澳大利亚国立博物馆、澳洲最大的国家级科研机构CSIRO。杰出校友包括了六名诺贝尔奖得主、四十九名罗德奖学金得主、两名澳洲总理、十二名现任联邦部长与三十名现任大使等。 课程介绍 澳大利亚国立大学是澳大利亚有关自然、物理以及科学、人文科学的主要研究中心,同时在创新性研究和教学方面均走在澳洲各大学前列。澳大利亚国立大学拥有7大院系,包括经济和商业学院、工程和信息科技学院、法学院、科学院、艺术学院、亚洲研究学院、音乐和视觉艺术学院。 学生以研究生为主,本科生较少,学生总体规模不大,但学术气氛浓厚。学校为研究提供了大量设施,包括核磁共振观察仪、高清晰度显微镜,多功能望远镜。同时,它还在堪培拉的Mt Stromlo和新南威士州的Siding Spring设置了观察中心。 目前,大学开设的主要科系:文学、亚洲研究、经贸、工程和信息技术、法律、科学。艺术学院开设了可视艺术、音乐、电动化艺术课程。研究院、研究单位和学术中心开设了生物、化学、物理、医学、地球科学、机械以及信息科学、社会学、太平洋地区和亚洲研究等研究课程。 另外,学校还设置了大量的学生互换项目,与75所大学及澳大利亚最大的互换访问项目建立联系。 校园情况 校园占地226公顷,四周被国家自然保护区、格里芬湖和市中心区环抱。 学生服务 健康中心提供信誉优良的医疗保护,重视药物的使用和提高健康水平;大学的咨询中心将为学生解决影响其学习的一系列问题与困难。这里还有两位全职的牧师,一位代表基督教,一位代表天主教。此外还有穆斯林祈祷室和穆斯林学生会。 学生会是大学的交流中心,包括商店、会面场所、学生会办公室、饭厅、酒吧、活动室和游戏室等。体育协会组织各项体育活动,成立了包括武术、柔道、瑜伽等项目的俱乐部。这里提供了室内健身房、网球场、足球场、橄榄球场、体育娱乐中心、划船俱乐部和航海俱乐部等体育设施。 本校的艺术中心,如大学美术训练馆、堪培拉艺术、美术学校、图像美术馆、堪培拉Llewellgn音乐学校等组织丰富的文化活动。这里还有大约100个俱乐部和社团,包括亚洲电影协会、堪培拉海外学生咨询会,及Hare Krishna Vegetarian社团。   撰稿:Lisa Zhu & Adam Yang 排版: Shelly Du 责编: VX

澳洲 | 在澳洲“以房养学”,父母与孩子如何联名买房?

购买澳房,问及最多的除了价格税贷、地域环境、发展趋势外,联名购房也成为越来越多购房者关心的问题。因此,本期的《土地法专栏》邀请拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师来解析澳洲联名购房。 实务中,许多律所客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适:自己一个人的名字,配偶的名字还是孩子的名字呢?其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下,联名购房是一个非常灵活的购房方式,可以是夫妻联名,夫妻一方与孩子联名,也可以是夫妻与孩子三人联名。 共同共有 - Joint Tenancy 在联名购房时,除非购房者作出特别声明,一般都会按照共同共有来签订购房合同。 特点: “不分你我”:所有购房者共同拥有该房产,即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。 “生还原则”(Principle of Survivorship):共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦,也少了很多法律的手续。如果其中一方过世,则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。 缺点: 如果其中一方想要把房产的产权租、售给第三方,则需要得到另一联名者的同意。 如果当初买房的时候其中一方支付了比较多的首付,但是买房之后拥有产权的形式是共同共有,那么对于房子的产权拥有就是50/50的比例。一般来说,即使将来卖掉房子的收益,也必须是以50/50的比例去分配。 案例解析:王大哥和王大嫂以共同共有联名购房,则王大哥和王大嫂各自拥有该房产50%的所有权。如果王大哥去世,则其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂所有,即王大嫂成为唯一的业主。 如果王大哥、王大嫂和小王三人以共同共有联名购房,则三人各自拥有该房产33.3%所有权,如果王大哥过世,其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂和小王所有,即王大嫂和小王各占该物业的50%所有权。 按份共有 - Tenancy in Common 特点: “比例分你我”:与上述共同共有不同的是,购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。 “自由分配”:联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下,较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。 “出资不同“的首选:如果在最初购买这个房子的时候,双方所支付的首付是不一样的话,那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。 缺点: 购房者一方有权利将期所拥有的房屋产权卖给任何一个人,即使另外一方不同意也必须遵循。 如果果联名者一方过世,房子不会自动转到另外一个人的名下,而是需要按照遗嘱来进行分配,法律手续较共同共有会相对繁琐。 案例解析: 王大哥、王大嫂和小王三人三人以按份共有联名购买房产,并决定出资最多的王大哥占该物业50%的利益,王大嫂占30%,小王占20%。如果王大嫂过世,则其名下这50%的利益可以作为遗产由其顺位继承人依《继承法》全权继承,而不是自动按25%与25%分配给王大嫂和小王。 总结: 如果买家决定以联名的方式买房,无论是共同共有(Joint Tenancy)还是按份共有(Tenancy in Common),均需要在购房合同上将所有买家的名字列明,包括联名方式。在缴纳印花税、房产过户转让以及向土地局登记买家的产权时,都需要列明联名买房的方式及比例。因此,在签订购房合同时,联名者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师,由律师建议买家最合适其情况的联名方式。   中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

澳洲买房可以贷款吗——需要准备的材料

近年来越来越多的外国人想要在海外进行投资。海外投资有些待遇是自己国家无法享受到的。有了大量闲置的资金支撑,很多人在国家方面进行对比,澳洲就是一个很多人想要进行投资的国家,首先它拥有完整的国家体系和完整的法律体系。保证了投资人的各项利益。很多人就想问,澳洲买房可以贷款吗?当然是可以的。不仅可以贷款而且澳洲的贷款额度很高一般都能达到70%甚至最高可以达到80%。 澳洲政府对外国人在澳洲本地买房政策是比较宽松的。为了吸引更多的人在澳洲进行投资,澳洲政策上规定外国人在澳洲进行投资跟澳洲本地人进行投资政策上是没有什么区别的。所以大家可以放心大胆的在澳洲进行投资置业!想要在澳洲进行投资买房在资金不是很充足的情况下,可以选择贷款买房,现在我们就来总结一下贷款买房需要准备些什么? 澳洲贷款买房也不是很复杂,只要准备好完整的材料,就可以确保贷款稳定有序的进行,1.贷款需要提供个人信息,2.提供资金的护照复印件,3.提供自己国家的身份证,驾照也可以正反两面复印件都要有,3.要去银行打好资金的工资单流水证明,4.提供自己的工作证明需要有公司名称,公司地址,公司的公章印鉴,公司提供的工作证明,在公司的年收入,工资单等一切与资金有关系的证明都要一一准备好,5.自己的银行存款证明,必须盖好银行的公章。 只要准备好了以上5项材料,上交给你所需贷款的银行,通过银行的审核,会尽快给你办理贷款业务,保证你的澳洲买房之路稳步前行。   

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