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海外买家日本房产按揭及贷款详细指南｜居外专栏
2014年，前日本首相安倍晋三第二度成为首相后，实行三支箭经济成长政策。日圆下跌，吸引外资，发展旅游业的同时，华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷，以减低首付资金。但传统而保守的日本银行，一般不做房贷给海外投资者，当网上搜查”海外人日本房产按揭”，大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如：https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金，可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。 即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭，但申请条件严格，要求高。能符合申请者为数不多。也因如些，本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。 【本文大纲】 金融机构与国籍身份要求 按揭审批条件 按揭中的资产审批 金融机构限制 一表看清 金融机构贷款比较 金融机构与国籍身份要求 日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。 日本金融机构 日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面，现时基本只有中资银行可向中国国籍及香 港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低，大概是2.5%～3.5%，其他约3～4%。 此外，当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话，SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。 海外金融机构 海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司，不受日本的银行法律规管，所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请，居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技，更灵活可向不同国籍人士，无论以个人或法人身份，身处哪个国家，都可向申请人提供房产资金安排。 审批条件 1. 贷款房产类型要求 房产主要分两大类：住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一，贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定，租客走租机会低，租客周转期 （Turnover）小，所以风险比较少。曾经见过不少实例，租金越低的房产房，租客搬出搬入反而机会（Turnover）越高。所以也不太建议投资房产价低的房产，因管理，支出成本占租金比例高，结果变相实际回报很低。 基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺，写字房产，宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请，但对房产宇审查也比较严格，例如对租客的生意种类有规定。风俗事业，餐厅，宾馆等行业一般都不批，港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。 2. 有规模的管理公司 除了房产种类以外，银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产，如果管理质素不好，资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说，未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责，租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本，海外业主不能参与日常管理上业务，因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品，它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司，一般银行都不太愿意批房贷给你。 资产审批 如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话，先恭喜你，因为你已经可以准备填写申请表。 银行进行审查时会计算你的还款能力，一般重视工资比资产多，日本中银就只会计算工资。因此，如果你是公务员、老师之类，有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。 日本银行协会没有规定要做压力测试（Stress Test），所以没有一定的审批基准，各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6～8个星期，PropCap 则在4星期内可完成审批。 金融机构限制 除了以上的几点外，投资者也需要明白申请日本房产按揭时，金融机构的其他限制。 银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明，调查抵押房产的产权，状况和市价等。基本上，无论房产的房产价是高还是低，银行花的工夫和时间都差不多，所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果，借款金额越大，越容易找到贷款。 亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位，也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二： 房产龄太旧，最少都35年以上 面积太小，18平方米或以下 许多在8、90年代日本经济泡沫时，兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系，浴室面积就更小，用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此，租金向下调压力比较大，房价也不会升得太多。碍于不利因数影响，遇上纳米房产时，最好三思是否决定投资。 一表看清 金融机构贷款比较 海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏
投资海外商业地产好吗？先认清与住宅房产的10个区别
多年来，海外住宅房产市场因为机遇处处，一直是一个热门话题。另一方面，商业地产比较独特，这也让商业房产市场充满了机会，而且通常会带来更大的回报。 与住房投资者比较，商业投资者需要做更多的研究，对经济有更深入的了解，因为商业房产的需求更加多变。就此，居外比较了其中的差异，让购房者在下次投资时能做出明智的决定。 商业房产和住宅房产之间有什么区别？ 1、租约长度 商业房产的租约比住宅房产明显更长，而且更换商业租户比更换住房租户要困难得多，这在商业房产的估值中起着至关重要的作用。 2、空置期 由于很难更换商业租户，商业房产的空置期往往比住房的空置期要长。商业投资者往往不得不在没有租金收入的情况下承担物业的支出。 3、租赁条款 虽然住房租约彼此之间的差异不大，但商业租约的相互差异却很大，几乎每一条款都有待商榷。商业投资者在律师和财务顾问的帮助下起草租赁合同 4、租金收益率 商业房产的收益率通常为5%至12%，住宅房产的收益率为3%至4%，所以商业房产更有可能获得正现金流。 5、年租金增长率 与住房租约不同，大多数商业租约包括3%至4%的固定年度租金增长率，这可能超过通货膨胀率。 6、维护和维修 与住房租户不同，商业租户更普遍签署净租赁合同，让他们自己负责支付市政费、保险、土地税、维护和修理费。当然，商业投资者更广泛面临更高的维修成本。同样，这意味着商业投资者通常比住房投资者需要更多的可使用资本。 7、租户行为 由于商业租户使用租房来经营业务，他们有强烈的动力来照顾好物业。 8、融资条款 商业房产投资被认为比住宅房产投资风险更高，所以银行一般要求商业房产的首付款至少达到总价值的30%，比一般的住房首付款高很多。商业房产的贷款也会吸引更高的利率和管理费。 9、暴露于经济冲击之下 对商户的商品和服务的需求时好时坏，所以对商业房产的需求不如住宅房产那么稳定。 10、资本增长 虽然在这一点上存在分歧，但大多数人认为，商业房产的资本增长慢于住房类，因此这是租约和租户对商业房产的估值至关重要的另一个原因。 商业房产是否更昂贵？ 不一定，商业市场提供了比住房市场更广泛的价格范围。例如，在澳洲可以用8万澳元买一个停车场，也可以用40万澳元买一个位置好的办公室，这与一套普通的三居室住房相当。但是，如果有一个可靠的租户，办公室可能会带来更多的收益。 如何对商业房产进行估值？ 以澳洲为例，确定商业房产价值的理想方法是用该房产的租金收入除以类似房产的平均租金收益。 例如，假设评估一个125平方米的商铺，其年净租金为50,000澳元。根据您的研究，类似房产的租金收益率为8%。 这意味着该房产的价值为50,000澳元 ÷ 8% = 625,000澳元。 如何申请商业房产贷款？ 要购买商业房产，您需要申请商业贷款，并提供一份商业计划和利润预测。首付款可能至少是房产贷款方评估价值的30%，而且您还要支付更高的利率和管理费。 应该投资商业还是住宅房产？ 房产投资新手可能最好先购买住宅房产，因为这不涉及那么多风险，也不需要那么多知识。 但是对已经拥有投资住宅房产的有经验的投资者来说，商业投资可能是有意义的选择，他们可以利用自己的资金能力从投资中获得更大的收益，还可以利用较高的租金收益来改善现金流，同时减少因住房市场衰退带来的风险。 无论您决定投资商业还是住宅房地产，亚洲房产科技集团居外IQI都有大量的优质房源供您挑选。立即与我们联系，获取免费海外置产专业咨询！
日本置业百科 | 3分钟看懂怎样在“2020奥运会举办国”买房置业
美国 | 澳洲 | 加拿大 | 英国 | 泰国 日本最新房价报告 弱势日元推动2016年的日本出口贸易，吸引了更多外来外资，2016年日本经济弱复苏，不过，日本国内消费仍因为多年时断时续的货币紧缩而滞涨。但日本住房市场在2016年却表现红火。2016年，东京公寓二手房均价涨9.1%，明显好于之前一年1.01%的涨幅。东京住宅价格在2016 年4季度环比上涨1.16%。>>>详细 日本重点城市租金回报率 日本买房流程 对于初次去日本置业的外国人来说，了解日本的购房流程、交易费用、房价等信息是基本的准备工作，知道了这些基本的信息后，开展后面的购房工作就变得容易许多。居外网整理了日本买房流程、费用及最新房价等方面的信息供大家参考。>>>详细 日本房贷流程 对于多数想去国外置业的国内买家来说，能否贷款买房是一个非常棘手的问题。日本的房贷办理也不例外，既要找到能对外国人提供房贷的银行，又要了解各个银行不同的贷款条件和利息。居外网整理了外国人去日本办理房贷的大致流程及可供选择的银行信息供大家参考。>>>详细 日本房产税费 各个国家房产政策不同，外国人在买房时需要缴纳的税费也不尽相同。在日本买房时，除了购房款外，购房者还需要缴纳哪些费用？后期的维护管理阶段需要缴哪些费用？出租、转让时卖家又需要缴纳哪些费用？居外网整理了日本房产在各个阶段的房产费用供大家参考。>>>详细 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
为什么现在泰国房产更值得投资？
泰国，除了是一个令人神往的热带天堂，投资其房产还有很多其他原因。由于该国近年来显示出强劲和持续的增长，住房和土地价格不断上升。不过，在这里以低廉的价格找到一个梦想之家往往是非常简单，因此许多外籍人士继续选择在泰国投资置产。 入选海外购房地Top 4 根据LiveandInvestOverseas.com调查，泰国在2023年海外购买房地产的十佳地点名单中排名第四。该网站指出，海外房地产市场正在蓬勃发展，说明了房地产在其他资产中脱颖而出，因为它是一种硬资产，提供资产类别和可能货币的多样化。这基本上意味着，房地产产生现金流的机会很高，可以帮助建立长期财富。该网站还称，任何类型的买家，无论是新手的还是有经验的，都可以从购买海外房产中受益。 经济增长 贸易蓬勃 2023年，泰国的国内生产总值（GDP）在东盟国家中排名第二。其原因是该国有能力在该地区进行充分的贸易，同时拥有现代化的基础设施。工厂、仓库以及随之而来的廉价劳动力都有助于使在泰国做生意更容易。 近年来，中泰经贸合作内容不断丰富，领域不断拓展，水平不断提升。中国已连续8年成为泰国第一大贸易伙伴，两国经贸合作成果持续增长。2020年尽管遭受疫情的冲击，中泰双边贸易额仍然达到986.3亿美元，同比增长7.5%，其中中国自泰国进口480亿美元，同比增长4.2%。 延伸阅读：必读！中国人在泰国买房不能不知道的事 利好连发 买房“送签证” 尽管泰国一直对谁可以拥有土地有一些相当严格的限制，但政府已经提出了几个方案，冀吸引海外的外国富裕人士和高技术专业人士前往投资，以振兴当地疫后经济。 第一个方案是10年期的长期签证，各国的富裕人士需要投资至少50万美元（约合358万元人民币）的房地产或政府债券，并符合个人资产、年收入和医疗保险的最低要求。退休者的标准可获减半。 第二个方案是名为“Elite Flexible One”的特殊精英签证。外国买家只要购买一个单位或以上的住宅房产，总值超过1,000万泰铢（约203万元人民币），即可免费或减费获得价值50万泰铢的5年居留签证。 第三个建议是允许外籍人士购置一栋带土地所有权，价值不低于1000万泰铢的自住物业。 以上皆表明，泰国正在为那些真正想投资和长期帮助该国经济发展的人改善条件。 “泰”火热！关注三大投资热点 曼谷的出租物业受到长期居民和游客的高度关注，现在人们都想要更宽敞舒适的生活空间，这场疫情肯定对泰国首都的住房需求类型产生了影响。随着泰国重开，越来越多的人转而在家工作，曼谷的低层公寓项目需求量肯定会增大。 而且，泰国南部也提供了一些很好的租金收入机会，因为许多旅行者希望住在更豪华的沿海住宅中。苏梅岛是一个很受欢迎的投资地点，由于目前的建筑高度限制，以及新的公寓许可证暂停，使得竞争相当激烈。苏梅岛最好的房产仍然是海滩和海景的位置，随着更多土地被开发，价格肯定会上升。 同时，在安达曼海上，备受热捧的普吉岛有着各种新旧物业，包括泳池别墅和公寓，给海外买家提供了不同价位的选择。 前景光明 未来可期 展望2024年，购买泰国房产作为投资是一个不错的选择，需求持续旺盛，该国的房产价格也会随之而稳步上升。这个国家在发展上保持一致，拥有现代化的道路网络和与主要工业和商业中心的连接，这里的设施也可与许多外籍人士的祖国（包括中国）相媲美。现代化的医疗设施、住宿、商业设施和5G互联网连接，在泰国生活肯定不会令人失望。 泰国许多地区早已是投资圣地，房产投资者一定会找到收获巨大回报的途径。从在曼谷市中心购买豪华公寓，到在南部出租房产，泰国的房地产市场绝对是炙手可热。趁着曼谷仍是真正的买方市场，买家可享有惊人的折扣优惠，沿海地区房产也将会随着旅游业慢慢恢复而成为抢手货，现在就是投资的最好机会了！ 您还等什么？立即私信居外IQI置业顾问，免费咨询关于泰国房产项目的信息吧！
2023年澳洲购房，哪些地区与关键字高踞年度热搜榜？
2023年澳洲房产市场表现不俗，Domain房地产集团新近发布的2023年终报告总结了买家找房的位置偏好和所寻找的房产特征，显示了海外投资者最关注的地区所在。 报告发现，澳洲各首府城市的房价达到了70万澳元的高峰。 然而，随着近来房价的上涨势头持续放缓，预计2024年买家将会感到轻松一些。 报告说，澳洲各地售出的房产数量创下新高，包括312,579套独立房和115,893套公寓房。 以下为澳洲各州最受买家青睐的8个地区： 卡伦湾 Cullen Bay 布鲁克菲尔德 Brookfield 克洛韦利 Clovelly 福雷斯特 Forrest 百特立角 Battery Point 东汉普顿 Hampton East 安利 Unley 贝德福代尔 Bedfordale 报告发现，最受买家欢迎的独立房一般拥有四间卧室、两个卫浴间和两个车位；最受欢迎的公寓房一般拥有两间卧室，一个卫浴间和一个车位。 至于购房者们喜爱与追求的房产特征，从关键字搜索方面可以体现出来。 “学习”的搜索由2020年的第五位上升到现在的第二位，由此可见“学习”也越累越重要生活方式和位置成为更多的焦点，人们对“游泳池”、“庭院”和“水景”的搜索也在上升。而“庭院”的搜索词也逐渐在代替“阳台”。 随着 "老奶奶公寓 "的兴起，租房市场的紧俏以及人们希望有一份被动、更多的工作空间或跨代居住的需求也在增加。 以下为2023年找房时搜索量最高的9个词汇： 游泳池 学习 景观 水景 新房 庭院 车房 棚屋 老奶奶公寓 照片取自 Domain.com.au Domain认为海外移民人数已经达到了顶峰，预计将在2025年恢复正常。近期的移民人数将继续影响澳洲的房地产市场。经过Domain的分析发现，人口增长对房价具有长期累积效应。 因此，在2024年及以后，人口增加将继续对澳洲房地产市场起到推动的作用。再加上紧张的租凭市场，这使得购房更有吸引力，并可能在面对租凭的挑战下，有一些人可能会选择购房。 作为享有盛誉的房产科技集团，居外IQI一直致力于为华人在海外建立梦想之家。 我们对澳洲不同社区有着深入了解。如果您有任何关于澳洲买房的问题，请随时联系我们，我们将为您提供专业的意见和建议。
一张英国房产验房报告看清房产估价？｜居外专栏
在英、美等国家投资买楼时，仲介通常都会推荐买家签约前做Inspection Report或 Home Report，即是验房报告。报告内容包括房产的结构（Structure）、状况 （Condition），环境（Environment），能源（Energy）和房价（Valuation）等资料。英国测量师是根据RICS标准来作出报告。 房产报告一般都包括以下内容： 大部份中国买家看过验房报告（Home Report）都未必太了解报告内容，例如能源 （Energy）、环境（Environment）等资料。但有一项可能特别感兴趣的是估价 （Valuation），可知道房产值多少钱，有没有买贵？ 在外国买楼投资，并不如在国内那么方便，用手机便能即时查到房价资料和银行估价。原因是每个国家对交易的数据有不同的处理方法，不是全部对外公开或公布。有些网站例如Rightmove、Zoopla可查到部分过去交易资料和数据，但不完整，亦不代表现在楼价的公平市价（Fair value）。要正确找出市价就必须找专业测量师做估价。测量师收费会根据地点，房产类型由几百至一千英镑不等，需时约2～3个星期完成。 而在中国买房产，较少人会安排做验房（Inspection）。因公寓式单位一般由管理公司管理外墙、公用设施、电梯等。业主只要每个月准时付管理费就可以，不用麻烦处理维修保养事宜。 在英、美做当地业主自己就要担当管理公司的角色，需自行定时做维修。传统上英国楼是用砖，美国楼是用木造，寿命可以超过一百年以上。对于没有住独立屋（House）经验的人士来说，许多时候可能会疏忽没有计算维修费用在内。独立屋最常出现的问题是屋顶漏水。木做的屋顶大概15～20年就需要做防水维修，30年或以上就需要更换新的。投资者计算净回报时，也应考虑维修费用在内。因此，旧楼总回报一般比新楼高，但收入减支出后旧楼净回报不一定比新楼高。 如果对英国房产估价需要了解，可以联络我咨询。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
2024年澳洲生活指南：签证、入境、福利、物价全秒懂！
在之前的内容中，我们对澳大利亚这个国家做了 简单介绍，并介绍 怎样在澳洲进行置业投资、如何快速移民澳洲、以及 赴澳洲留学指南，现在讲为大家介绍澳洲百科的最后一部分——澳洲生活指南。 一、澳洲福利待遇一览 福利1：护照含金量世界第6 日前，亨利护照指数 (The Henley Passport Index) 公布了2024年最强护照名单，其中，澳洲的护照排名第6名。此排名包括了 199 种不同的护照和 227 个不同的旅行目的地，并通过对各国护照可免签的国家和地区数量以获得最终得出结果。 福利2：完善的高福利补贴 澳洲是发达国家中福利最高的移民国家，社会福利和保障津贴种类多而齐全而且凡获得澳洲绿卡身份居民和公民，都可享受其应有的福利待遇。常见的福利补贴包括育儿补贴（牛奶金）、首次购房补贴、失业补助金、4周带薪假期、丰厚的养老金等，大家可以通过【澳洲移民福利一览】了解详情。 福利3：全民健康医保Medicare 澳洲建立了完善的全民医疗保障制度，包括医疗保险制度、药品津贴计划、医疗费用支出安全网三部分。Medicare基本上提供了公民日常生活中所要用到的一切，其中包括：日常基本医疗保健、住院的相关治疗以及药品福利当中，确保让你在进行重大医疗事件时，不会因为费用而欠下巨款。点击查看【澳洲医疗保险介绍】。 福利4：贴钱补假 澳洲生育补贴多 澳洲家庭生一个孩子，一次性可以得到4000澳元的生育补助。孩子出生之后，还会根据每个家庭的不同状况获得政府的相关补助金。此外，为鼓励多生，澳洲相关政策规定，符合标准的女性可享受18周的带薪产假和12个月的无薪育儿假；2013年1月后，父亲在12个月的无薪陪产假的基础上，可享受两周的有薪“父亲与配偶津贴”。 福利5：澳洲护照隐藏福利多多 除了以上福利，持有澳洲护照还能享受到一些大家平时注意不到的隐藏福利。首先，澳洲护照“买一送一”，有了澳洲护照就等于也拥有了新西兰的永居身份，可以自由往返、不受签证约束！同时，澳洲和世界上11个国家签订了医疗互助协议，澳洲公民在这11个国家看病能享受到如同在本国澳洲一样的待遇！ 相关链接：这些澳洲移民福利政策让你心动了吗？ 二、189个免签国家 海外出行说走就走 189个免签国家 走遍全球说走就走 Henley & Partners顾问公司2024年1月的研究表明，澳洲公民享有免事先申请签证进入189个国家和地区 进行短期旅游访问的权利。澳洲护照的自由权利排在世界各国中的第6位。 澳洲入境签证 办理三步走 要申请澳洲签证，大概可以分成了解签证类型、递交申请、跟踪申请进度3大步骤，一起看看具体的需求： 1、了解签证类型 大家必须先决定好签证的种类。常见的澳洲签证类型 可分成学生签证和访客签证两大类，访客签证包括旅游、商务、探亲、团体签证四大类，每种签证对应的要求不一样。大家可以通过 Find a Visa工具 来找到适合自己需求的签证种类。 2、递交申请 针对每种不同签证，备齐对应文件、表格、材料，就可以提交签证申请，费用包括签证申请费和服务费。 3、跟踪申请进度 递交签证申请之后，大家可以通过VLN号码和出生日期来 跟踪申请进度。 相关阅读：手把手教你办理澳洲旅游签证 常见签证申请材料 不管哪类签证，有些材料时必备的，包括： 护照原件 身份证 户口本 存款证明 银行卡使用流水 相关阅读：澳洲签证好办吗？三个要避免的雷区 三、全球最宜居 + 最 佳养老地相关介绍 澳洲领衔全球最宜居城市 英国经济杂志《经济学人》（The Economist）公布了 2021年最宜居的城市TOP 10 ，本次的评量标准在稳定性、医疗保健、文化和环境方面、教育和基础设施条件之外，还特别关注了对疫情的应对措施。澳洲城市依然表现突出（括号内为排名），阿德莱德（3）、珀斯（6）、墨尔本（9）、布里斯班（10）4个城市入选Top 10，澳洲成为全球公认的宜居之地！ 澳洲人自选的最宜居城市 以上是外界对澳洲城市的宜居程度的认可，但澳洲当地人却有着不一样的看法。那么，在澳洲人眼里，哪些城市最宜居呢？ 答案或许出乎大家的意料之外——阿德莱德连续3年被澳洲人选为最宜居城市 ，因为这里的人买得起房，生活质量更高！ 最适合养老的国度之一 澳洲的国民寿命都比较长，平均在83岁左右，并且很多人退休之后都选择在澳洲养老，这与澳洲生活环境与完善的福利制度密切相关，尤其是养老金和退休金。目前，澳洲老年人的养老模式也是多种多样的，共有三种可以选择，分别是养老院、退休村和居家照顾。生活环境、福利待遇及养老模式，使得澳洲成为全球最适合养老的地方之一！ 澳洲十大退休居住地 当地媒体根据生活环境、消费水平、医疗设施和房价等因素，选出了最受欢迎的澳洲十大退休养老居住地： 新南威尔士州：Tweed Heads、Port Macquarie 昆士兰州：阳光海岸（The Sunshine Coast）、Coolangatta 维多利亚州：Echuca、Mornington半岛 南澳：阿德雷德岗（Adelaide Hills）、Yankalilla 西澳：Esperance 塔斯曼尼亚州：休恩峡谷（Huon Valley） 四、了解当地习俗 让您的移居生活更美好 澳洲一个月生活费要多少钱？ 澳洲物价最贵的城市是悉尼，生活成本指数比上海高62%！在悉尼生活，你将要预备大约3000澳元（约人民币1.5万元）的生活费；如果是一家三口的家庭，则要准备约4600澳元（约人民币2.2万元）。 主要支出分类 每月平均费用（澳元） 膳食 外食：$300 – $400（每人） 自煮：$250 – $300（每人） 住房 租房：$1600 – $2100 通用開支：$250 – 350 交通 公共交通：$200 开车：$1000 – $1200（含汽车供款） 娱乐及生活杂费 $300 – $500 合计（大约） 单人：$3000（約人民币1.5万元） 二人家庭：$4200（約人民币2万元） 三人家庭：$4600（約人民币2.2万元） 相关阅读：全球生活成本最贵城市榜单：新加坡居首 悉尼前10 外汇相关那些事 出国旅行、留学、移民等等，离不开购汇，有外币收入、来华旅游的、在中国境内买房的境外人士，更关心结汇，外汇那些事儿，在日常生活、投资中必不可少。朋友们，如果你还是个外汇傻白甜，是时候升级你的知识储备了，让我们带你升级打怪，快速通关外汇那些事！ 必须了解的澳洲文化习俗 抱着留学或移居澳洲的念头，必须先搞清 当地的生活文化。本篇将从澳洲的地理、社会和交通方面，剖析当地文化。澳洲居民的人际交往方式较为随和，打招呼的方式以称呼对方名字与握手为主。需要注意的是，若在澳洲被邀请到别人家里做客，大家大多会选择带上一些酒类饮料上门，以示亲切，查看全文。 必须知道的紧急援助号码 初移居到澳洲，大家应存上当地的紧急援助号码，例如：驻澳洲联邦大使馆、紧急热线、警方帮助热线、风暴洪灾热线、生命求助热线等部门与相关机构的联系方式，以备不时之需。点击查看【移居澳洲必须了解的紧急号码】。 以上内容，对移居澳洲后必备的日常生活常识做了简单梳理，更多在 澳洲生活 的相关内容，大家可以在【移居澳洲手册】找到，该手册包括了当地风土人情、劳动法案、国籍政策等与大家密切相关的内容，欢迎点击查看。 更欢迎关注【居外百科︱生活移民】频道—— 只有你想不到，没有找不到的！
2024澳洲留学指南，抢先收藏！
后疫情时代，国际形势风云突变，留学国家也经历了大洗牌，美国不再是全球学子最热门的留学选择，与此同时，澳洲正迎头赶上，成为最热门留学选择之一。毫无疑问，澳洲当地的良好的教育制度与资源是最大的因素。 本期内容将带大家走进最受欢迎的留学国家——澳洲，了解最新澳洲留学形势、掌握澳洲留学流程，并学会如何在澳洲以房养学，轻松留学澳洲！ 1. 最新澳洲留学趋势 赴澳留学的10大理由 顶尖的大学、充满活力的城市、令人惊叹的自然风光和几大海洋是许多留学生选择澳大利亚留学的重要驱动力。不过，赴澳洲留学的原因远不止这些，方便办理学生签证、实习和兼职工作机会多等因素成为全球学子选择赴澳洲留学的重要原因。为此，居外为大家整理了 为什么要去澳洲留学的10大理由。 相关阅读：想出国留学，国家怎么选？ 澳政府：中国留学生数量保持稳定 澳洲联邦内政部最新数据显示，在截至2023年6月的，有近8.6万名中国学生在澳洲留学，此数据保持稳定。 澳洲大学全球排名变化 QS世界大学排名、THE泰晤士高等教育世界大学排名、U.S.News世界大学排名、软科世界大学学术排名（ARWU）被视为目前世界最具影响力的四大排名 。QS世界大学排名因其问卷调查形式的公开透明而获评为世上最受注目的大学排行榜之一。 2024 QS世界大学排名 — 澳洲篇 在2024 QS排名中，27所澳洲院校排名在世界前500，而澳大利亚的众多非八大院校也获得了综合5星的评级，澳大利亚国立大学、悉尼大学、墨尔本大学、悉尼新南威尔士大学、昆士兰大学依旧牢牢占据世界前50的榜单位置！ 2024 泰晤士高等教育世界排名（The Higher Education） — 澳洲篇 澳大利亚有6所院校跻身世界前100，11所入围世界前200。其中，墨尔本大学在THE排名中保持澳大利亚第一，位列世界第37。澳大利亚八大院校表现平稳，均稳定在世界前200。 2. 澳洲留学必读 高中 / 本科 / 研究生留学要求 澳洲不管是教育质量，生活环境，还是其他各方面的福利都是非常不错的，再加上学费比较低，选择的人就更多！一起看看 2024年高中、本科、研究生三个不同阶段赴澳留学都有哪些要求和条件。 高中：申请澳洲高中留学，完成国内初中教育是必需的。一般来讲，初三毕业可以入读澳洲10年级。如果读完高一或是高二在读，则可以入读11年级。 本科：申请澳洲本科，一般有4种途径可以选择：一是高考成绩直接申请澳洲的本科；二是申请澳洲预科；三是利用国际类考试直接申请；四是利用高中成绩申请国际大一课程。 研究生：申请澳洲研究生，必须是国内全日制本科毕业生，并拥有毕业证和学位证，此外对语言能力、学校背景和专业背景、工作经验也有一定要求。 有哪些奖学金可以申请？ 澳大利亚大学重视成绩好的学生，政府和高等学府都各自设立有许多奖学金计划来吸引世界上最优秀和最聪明的学生到澳大利亚学习。 一般来说，澳洲奖学金分为政府资助、高等学府自设两大类，以下是 澳洲政府资助的3大奖学金和“澳洲八大”设立的奖学金介绍。 留学费用估算 主要分学费和生活费两部分，不同地区和学校略有区别，但整体而言，学费大概每年3万澳元左右，生活费大概每年2万澳元左右，总共约20-25万人民币（不计打工收入），这一费用对于国内中等收入的家庭来讲，还是可以承受的。 学费：不同学校、不同专业学费相差较大，著名大学学费一般都比较高，尤其是位于悉尼和墨尔本地区的大学，例如悉尼大学本科和硕士学费要在30000-40000澳币/年，相对比较偏远地区的大学，例如查尔斯达尔文大学的学费在22000澳币/年。 生活费：在澳洲一个月的生活费要多少钱？通过计算几项主要支出，如住宿、交通、通讯、餐饮就能的出来。按澳大利亚使馆提供的官方数据显示，一年的澳洲留学费用是19830澳币，约合10万元人民币。 相关阅读：澳洲研究生留学费用大揭秘 澳洲名校一览 目前澳大利亚共有43所大学，其中37所是由当地政府资助的公立大学，根据 2024年QS世界大学排名，澳洲顶尖的10所大学按排名（括号内为世界排名）依次是：墨尔本大学（14）、新南威尔士大学（19）、悉尼大学（19）、澳洲国立大学（34）、莫纳什大学（42）、昆士兰大学（43）、西澳大学（72）、阿德莱德大学（89）、悉尼科技大学（90）和伍伦贡大学（162）。 相关阅读：读澳洲名校，但孩子在学校意外受伤该怎么办？｜居外专栏 3. 澳洲留学申请指南 时间规划 & 申请流程 完整的澳洲留学时间规划 为： 1月-6月 — 考雅思 7月 — 办理结业手续 9月-10月 —递交申请 11月-12月 — 接受offer、安排住宿 几乎占用一整年的时间，所以务必提早准备，越早越好！ 而完整的澳洲申请流程 包括以下步骤： 选定方案 — 根据兴趣爱好、成绩、职业方向确定留学方案 院校申请 — 准备相关资料，向选定的院校提交申请 等待通知书 — 收到通知书后，准备材料、缴纳学费、办理护照 语言考试 — 所有学生都需要准备雅思或托福，建议提前准备 资金准备 — 需要提供资金担保，由于汇率变动较大，建议提前准备 递交材料 — 将所有材料递交到大使馆，并准备行李，在规定时间内报道 热门留学专业排行 很大一部分人去澳大利亚留学的动机是希望能找到更好的工作以及更大的回报，为此，首先要考虑的是你对何种职业更感兴趣。 其次，由于澳洲和中国对于不同职业的就业需求以及就业前景完全不同，所以你应该了解澳洲和中国对于不同职业的就业需求数据，以此确定未来的发展方向。目前澳洲最热的留学专业 一定会出乎你的意料之外！ 准备申请材料清单 澳洲留学申请需要的材料 包括护照、毕业证（或在读证明）、成绩单、雅思成绩单等。 此外，部分学校或专业会要求提供CV和PS，商科专业可能需要提供GAMT或GRE成绩，EMBA还需要参加面试，设计类专业还需要提供作品集等，有正式工作经验的申请学生还要提供工作证明，申读研究型课程的学生需要准备研究计划等材料。 留学签证办理攻略 赴澳留学签证是留学申请中非常重要的一环，每年拿到offer的同学被拒签的案例也不在少数，以下为大家详细解析 去澳大利亚留学签证需要的材料和注意事项。 一般而言，申请办理澳洲留学签证需要临时入境者声明（GTE）、签证申请表、入学确认书（COE）、财务证明材料、英文水平证明、健康证明、保险材料以及个人材料说明这八类材料。 “多国联申”提升成功率 受新冠肺炎疫情、各国签证政策、国际大环境等因素影响，为了提升留学申请成功率，不少中国学子开始 选择同时申请多个国家/地区的院校，即“多国联申”。 这其中又以申请美国和澳大利亚的准留学生居多，这些原本只申请美国或澳大利亚高校的学生选择联申英国、加拿大、中国香港等其它国家与地区的高校。 4. “以房养学” 让澳洲留学一举多得 通过投资海外地产来分担部分乃至全部孩子在海外留学的费用，近年来这种“以房养学”成为海外发达国家投资中热门的投资形式。对高净值家庭来说，一来提早为孩子的留学做打算，二来对资产进行了妥善的全球配置，一举多得！ “以房养学”有 3大好处：省租金、补贴日常开支、长远回报可观 ，其精髓是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。 省租金：既节省留学期间的租金费用，又给孩子创造更好学习环境； 补贴费用：投资房产所产生的稳定租金收益，可补贴孩子日常开支； 长远投资回报：国外房市较为稳健，中长期持有，投资回报很可观。 当然，要成功实现“以房养学”，大家 在买房过程中还是有很多需要特别了解的注意事项，这方面的内容，大家可以看看澳洲持牌律师的专业视频解读。
2024年槟城还是理想的房地产投资地吗？
槟城州位于马来西亚北部，分为槟岛和威省两部分，是一个繁华的城市。作为马来西亚着名的旅游胜地，槟城以当地美食与历史文化景点而闻名。那槟城的房地产市场是否符合投资者对于投资理想地的标准呢？ 一起从以下11个视角来认识魅力无穷的槟城吧！ 1. 地理位置优越 槟城位于马来半岛的西北海岸一代，靠近马六甲海峡，是马来西亚的州属之一。槟城又被区分为两部分，分别是：槟榔屿（首都——乔治市所在处）和马来西亚半岛上的威省。 连结两地的是马来西亚最长的两座跨海桥——槟威大桥和苏丹阿都哈林大桥。截至2019年5月，苏丹阿都哈林大桥是东南亚最长的桥梁。槟城的北部和东部与吉打州接壤，南部与霹雳州接壤，是马来西亚陆地面积第二小的州属。 2. 人口密度高 作为马来西亚城市化程度最高的州属之一，截至2023年，槟城估计有1771万馀人口，是马来西亚人口密度第三高的州属（不包括吉隆坡和布城），约每平方千里就有1717人的概念。 3. 民族多样性 除了马来西亚的三大种族外，槟城也有相当数量的欧亚混血儿丶泰国人和外籍人士社群。因此，槟城存在着各个民族独特的文化丶语言和宗教。 4. GDP强势增长 有着“东方硅谷”之称的槟城，是马来西亚所有州属当中人均国内生产总值最高的一州，也是国家最具活力的经济中心之一。有鉴於此，当地的房地产总是很受欢迎，市场前景乐观。 另外，槟城的人类发展指数屈於吉隆坡和雪兰莪之后，位居全国第三位。该州的受教育程度也相对而言较高，截至2020年，该州的青年识字率为99.5%。另外，截至2022年，槟城的失业率是2.7%。 5. 外国投资涌入 槟城是外国投资者在马来西亚的重点目标。在2017年的马来西亚外资投入（FDI）中，槟城州的外资投入占了总数的近0.4%，占比最大。 此外，当地首都——乔治市甚至曾在2016年的商业地产投资中，超过了吉隆坡，成为马来西亚最具吸引力的投资地。 槟城的外资投入主要来自瑞士、德国、中国香港、荷兰、爱尔兰和新加坡。新冠疫情期间，当地外资投入不曾中断，在2020年第一季度达到了第二高的投资水平，印证了其的确是个具有一定吸引力的外资投入目标。 6. 国际关系紧密 居住在槟城的外籍人士颇多，特别是来自新加坡、日本、亚洲各国和其他英联邦国家的外籍人士。他们视槟城为移居或享受退休生活的理想地。近9%槟城人口都是外籍人士，藉此也反映了槟城这一州属对外籍人士的吸引力。 大部分外国人都喜欢居住在丹绒道光、丹绒武雅、峇株丁宜等乔治市北处附近。 7. 文化多元化 槟城聚集了当地三大民族：马来人、华人、印度人与其他民族，是个独特的多元文化和多种族的社会。 这里也是一个可以包容佛教徒、基督徒、穆斯林、天主教徒、印度教徒与其他宗教的宗教自由社会； 在沟通方面，英语、马来语、华语、淡米尔文、闽南语、粤语、潮州话、客家话等语言和方言都能在这一多语言社会通行。 8. 旅游业繁荣 槟城素有“东方硅谷”和“东方明珠”的美誉。前者源於当地占国内生产总值（GDP）46%的制造业大环境。后者则有赖於由旅游业推动了服务业，进而给当地人民和社会提供了大量就业机会，有助於经济的增长。 在疫情未蔓延前，槟城服务业的国内生产总值可达到49%，甚至超过了制造业。 2008年，联合国教科文组织将乔治市列为世界文化遗产。自那时起，每年的7月7日都是槟城独有的公共假期——乔治市世界遗产日。 除了自然风光外，槟城也有着许多充满魅力的城市景观，例如：从殖民时期的英式建筑改建而成的豪华精品酒店、新关仔角沿海一带的摩天大楼，以及路上随处可见的文化景点语琳琅满目的小吃和美食。 9. 退休生活理想地 2020年11月，涵盖全球多个退休或移居生活的网站——国际生活（International Living）将槟城评选为11个最适合海外退休的岛屿之一。 槟城在这一排名中位居第三名，仅次於马尔他和西班牙的马略卡岛，在亚洲排行第一位。 10. 交通系统发达 槟城的未来交通系统蓝图里，规划了槟城未来可能会兴建一条连接槟岛与威省的捷运线、单轨轻铁线、有轨电车线和海峡两岸缆车线。 槟城国际机场与吉隆坡丶新加坡等主要城市的连接频繁，是马来西亚北部的主要机场。这一机场是马来西亚所有机场中货运量呈第二大丶客运量呈第三大的重要机场。 槟城港除了是马来西亚北部的主要港口外，也是马来西亚第三繁忙的港口。截至2019年，该港经手了152万标准箱货柜的货物。 11. 公共设施完善 槟城州有着马来西亚各州中最高的宽带普及率（99.82%）。同时，为了提高槟城的互联网普及率，州政府於2008年提出槟城免费Wi-Fi的计画。该地也是第一个为公民提供免费互联网连接的马来西亚州属。 2020年，乔治市入选数字化工作一族心中的十大理想地之一。受疫情影响，居家办公（WFH）的文化逐渐深入人心，合理的生活成本丶足够的联合办公空间和Wi-Fi的合理使用也是人们的重要考量标准。 槟城的房地产类型 槟城的房地产可分为住宅和商业用途两种类型。住宅地产包括：公寓、联排住宅、半独立式住宅、独立式住宅和别墅。 商业地产则包括了：联合办公空间、商铺、零售综合中心、购物中心、商业大厦、土地、工厂、仓库、酒店和岛屿。 房产的抉择主要还是取决於买家购置房产的目的，是为了自住、进行商业用途或是投资。而地段则是决定槟城房地产价格的主要因素。 住宅单元的价格不等，可能只需经济实惠的30万马币，也有可能高於500万马币。对商业用途的房地产亦是如此，这些房地产的起始价可能会低於马币20万，之后再升值到200万马币左右。 5个在槟城进行房地产投资的理想地 1. 东北区 这个地区覆盖了槟城的东北部。这里有许多槟城的自然风光，如：槟城植物园丶升旗山和极乐寺等景点，就像是槟城的“绿肺”。 作为一个重要地段，东北区涵盖了多种生活之中必备的设施，通往威省的槟城大桥也就在不远处，交通便利，非常适合一大家庭在此定居。以下是东北区数地的详情： 丹绒道光丶丹绒武雅和峇株丁宜 这些地区的住宅和度假屋深得国际买家和外籍人士的喜爱。Marin、Tropika Ferringhi、Ferringhi Residence、Ferringhi Residence 2、Quayside丶Tamarind丶Straits Residence和Alila 2都是这一地区近期备受追捧的房地产项目。 这几个地区的住宅依山看海，除了可以轻松到附近的美食中心品尝当地美食外，还有各种适合各种年龄段人士进行的休闲与娱乐活动。 住宅附近也包括了国际学校丶私立医院丶商业中心，如：酒店丶银行丶餐馆等的设施，非常方便。 牛汝莪 牛汝莪座落在乔治市和峇六拜之间。这一地区的交通十分便利，不论是通往学校丶购物中心丶银行丶邮局都不远，距离槟威大桥也仅需10分钟的车程。 2. The Light City The Light City将是未来槟城的会议中心丶购物中心丶医疗中心等设施的海滨智能城市所在地。Mezzo, Triuni, Vilaris Courtyard, Middleton, The Sun, Montage等住宅单位也将陆续开始动工。 3. 峇六拜 峇六拜位於槟城西南部，被称为槟城最发达的城市之一。这一地区还包括了峇六拜自由贸易区，使其成为当地主要的工业中心。 Queens Waterfront 这是一项建在填海土地上的海滨永久持有开发项目，预计将在2022年内全面运营。项目附近的设施包罗万象，有加油站丶邮局丶银行丶购物中医疗设施丶国际学校丶便利店等。 其他住宅项目包括：Quay West, Havana Beach Residence affordable range, One Imperial, Imperial Grande, Tree O and Valentia Residence。 4. 乔治市 2008年，乔治市被联合国教科文组织列为世界文化遗产。通过仍保存完好的殖民时期建筑与集合了马来西亚丶中国丶印度风格的建筑物上，可见槟城丰富的历史经历。除了充满活力与文艺气息的文化景点外，这里的交通便捷，学校丶银行丶医院等公共设施都能轻易到达。 Marriott Residence Marriott Residence位於着名的新关仔角处，毗邻Evergreen Laurel Hotel。该项目实则上是一座55层高的大楼，其中还包括了酒店客房与公寓单元。 22 Macalisterz 22 Macalisterz由高度有名的开发商所建，获得了数项殊荣，是槟城第一所豪华酒店概念的服务住宅。这里拥有五星级的设施，其中包括无边界泳池丶空中酒吧丶空中休息室丶室内健身房等。 本文由居外IQI马来西亚槟城区专业房地产中介——Cindy Leng撰稿。 想要加入槟城的房地产投资热潮？ 填写以下联系资料，让居外IQI专业团队给您提供初次进行投资，最贴切的建议和帮助！
征收资产增值税 楼市股市雪上加霜
上周，财政司司长陈茂波参与了一档广播节目，对财政预算进行了咨询。许多市民关心政府的税收和财务状况，并提出增加税种的建议。 陈茂波回应称，资本增值税已在研究范围内，他表示在实施前必须进行充分的社会讨论，以避免发生“因增而减”的情况。 笔者了解到财政司目前面临的困境。在楼市和股市持续下滑的情况下，今年财政赤字可能会超过1000亿港币。 然而，土地招标不断流标，甚至政府规划的北部计划也会受到影响。发展商也更倾向于让政府以低价格收回农地，也不愿意支付昂贵的土地溢价费用。 可以预见，如果楼市不迅速活跃起来，房价将继续下跌。而实施“明日大屿” 计划的资金（至少6210亿港币）将从何而来？ 问题的关键在于，资产增值税可能带来多少收益？又可能带来什么副作用呢？ 笔者以及市场上的大多数专家都认为政府不大可能对所有资产都征收税项。笔者猜测财政司在考虑取消所谓的“辣招”税时，可能会考虑对那些通过短期炒卖物业而获利的业主征收这一税项。在许多发达国家，都有类似的安排，例如在日本，如果业主在出售持有不超过5年的物业时，就需要缴纳净收益的30%作为税金。 与“辣招”特别印花随税（SSD）相比资本增值是有一些区别的。SSD是一种税收，无论物业交易是否获利，都是要征收税款的。这一位意味着在楼市下跌时，即使业主在交易中亏本，他们仍 这对于那些由于特别需求而不得不出售房产的业主来说可能是不公平的。 对于那些进行短期交易赚取利润的业主而言，资本增值税仅在他们实现利润的部分征税，这似乎更为合理！ 然而，一旦采取这种做法，投资者很可能会感到担忧，因为他们担心未来税收范围可能会进一步扩大。 今天可能是只针对拥有不到3年房产的业主，而明天可能变成对拥有不到5年房产的业主征税。在楼市已经非常疲软的情况下，这一措施只会促使业主加速出售投资物业，进一步打击房价，同时在市场上减少可供租赁的房源。 另一方面，政府不断引入"高端人才"。在预期楼市下滑的情况下，这些"高端人才"可能更倾向于选择租房而非购房。这样一来，房屋租金很可能继续上升，因为这些"高端人才"缺乏购房的动力。 目前政府需采取措施来稳定楼市，上一次的 “减辣” 力度明显不足以刺激交易量和提振楼价。为了促使香港市民在购买和投资物业方面更具信心，政府应该迅速取消所有对投资物业的限制性税收政策。 过去的减税政策似乎未见明显效果，因此需要更为有力的举措，以使投资买房和租赁变得更有吸引力和利润可期。 政府有必要考虑将银行中的定期存款注入楼市，这将有助于提高市场流动性。反之，若实施资产增值税，可能导致资金进一步流出楼市，使楼市陷入更为困境的境地。卖地流标的情况可能会持续，补地价的案例也会减少，这对政府财政将产生负面影响，实际上是一种得不偿失的做法。 在此时，笔者相信财政司会在听取社会各界的讨论后做出明智的决策。在当前的香港环境下，实施资产增值税可能并不适合，因为这可能会进一步加剧楼市的不景气。
