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近年来,美国达拉斯(Dallas)的房地产已经成爲了全美房地产界的“领头羊”,几乎每一份关於全美房产的数据都能看到名列前茅的成绩。据彭博数据显示,达拉斯地区每天以数百人的净增长量高居美国各城市榜首,同时,是全美工作机会增长最高的地方之一。工作机会每年带来很多的净流入人口,预计今年人口会新增100万,2040年人口将达到至少1,050万。 美国房地产学会(Urban Land Institute)发布全美最适合投资房地产的城市排名中,位於德州的达拉斯名列第一。它是目前美国最值得投资的地区之一,市场租赁需求旺盛,房产升值稳定。在过去五年中,达拉斯地区的房地产经纪出售的房屋价格上涨了近50%。 达拉斯的经济十分多元化,支柱产业有航空航天业、金融业、高科技、制造业、能源业。多元化的经济结构也带动了就业,吸引了愈来愈多年轻人到此居住生活。事实上,人口涌入必然带动达拉斯地区房屋出租市场,年租金涨幅约4%。另外,Airbnb平台数据显示达拉斯市场涨幅明显,较去年增加了34%,游客愈来愈喜欢这种方便舒适的度假居住方式。每年德州度假出租房的收入约为2亿美元,达拉斯所占比重为各城市之首。这些都是投资当地楼市的利好消息。 Neighborhood Scout的数据显示,达拉斯的房地产在过去十年升值了59.88%,平均每年的房屋升值率为4.80%,使达拉斯跻身全美房地产升值幅度最大的10%之列。据Zillow最新数据显示,达拉斯的房屋价值中值为 213,300美元。达拉斯的房屋价值在过去一年上涨了9.6%,Zillow预计明年将上涨4.5%。 租金持续上涨 达拉斯都会区拥有众多一流的高科技产业丶电子通讯和IT产业,包括AT&T丶爱立信等24家世界五百强企业。素有“电信走廊」之称,现已成为硅谷人移居首选,被誉为美国“南部矽谷」。与湾区矽谷相比,达拉斯在生活成本丶房价和税收体系等方面极具竞争力。同时拥有全美名列前茅的公立和私立高中。 得益於旅游业发展,目前为止,达拉斯租金已经持续超过20个月上涨。同时,居民住房的租售比1:16,可以简单理解为房屋出租16年后收回全部房价,而达拉斯地区对出租房的需求量之大,保证了房屋的高出租率。 达拉斯地区是全美最大的出租公寓建造市场,今年将有超过26,000个新的出租公寓单位开放出租。根据CBRE的研究,在未来12年,达拉斯地区人口将增加到890万人,休斯顿人口将达到820万人,奥斯汀人口将达到250万人,圣安东尼奥人口将增加至300万人。到目前为止,达拉斯地区的市场几乎吸收了公寓建筑商投放到市场的所有新公寓。 房屋严重短缺 德州的经济传统上是能源和石油,但从20世纪中期开始,德州产业开始多元化发展,包括电子电脑航空航太生物化学等都有一个均衡发展。 以达拉斯为例,美孚石油是传统能源产业,美国航空马尔克尔来是美国三大航空公司之一。ATNT,美国电信电报公司德州仪器,是跟华为竞争的一个很大的电子企业,还包括百货连锁共20几家世界500强的企业的全球总部设在达拉斯。 德州北部的房屋销售量连月比去年同期增长两位数。民众从西维吉尼亚州丶阿拉巴马州和北达科他州等房屋过剩的州,迁移到经济实力较强的州寻找新的机会,为这些高增长的州带来压力。成千上万的人迁移到德州找工作,使德州的房市紧张。 以全德州计算,上市房屋仅够3.1个月的供应量。德州房地产经纪人协会透露,达拉斯福和市的上市房屋数量更少,仅够供应2.3个月。 更多美国房产资讯: 如何查美国的房地产信息 疫情催生楼市盛况:美国房价正以2014年来最快速度飙升 投资洛杉矶房产 潜利比您想像大! 来源:capital-hk.com 责编:Zoe Chan 疫情之下,达拉斯地区房市仍创纪录——牢牢抓紧史上最低贷款利率和可售房屋短缺的入市好时机! 马上联系居外,我们有资深的专业团队帮助您顺利在美国投资创富。
随新冠肺炎重创全球经济,泰国房地产受到冲击。泰国政府为了振兴房地产市场,转向外国资金着手,考虑推出置业换取5年居留签证的方案,希望吸引外国投资者定居泰国。 根据日经亚洲评论(Nikkei Asian Review)报道,这项特殊签证名为“Elite Flexible One”,价值50万泰铢(约10.8万元人民币)。 外国买家只要购买一个单位或以上的住宅房产,总值超过1,000万泰铢(约217万元人民币),即可免费或减费获得价值50万泰铢的5年居留签证。 泰国法律规定,外国人不得购买泰国的土地,但可以购买公寓或大厦的单位,因此提出买住宅的相关优惠方案。 负责泰国签证工作的“泰国益利尊荣卡”(Thailand Privilege Card)公司主席Somchai Soongswang表示,签证持有人可以享有机场VIP待遇、优先入境通关、1年24次往返机场豪华专车接送等服务。 Soongswang未透露更多相关细节,仅表示该项计画将於2021年第一季实施,预计为期2年。但所购买单位必须即可入住,尚在兴建中的预售楼花不符合资格。 受疫情影响,泰国房地产开发商现金流短缺,主要开发商近期已经裁员了上百名员工。泰国房地产协会主席警告,如果政府再不采取应对措施,第四季将有超过2000名房地产业从业人员失业。 事实上,泰国早在2003年就推出这项被昵称为“精英签证”的居留签证计划,目的是吸引高收入的外国人士长期居住在泰国,但这次是首次将此签证与房地产相结合。 近年来泰国吸引了来自中国大陆、中国香港、中国台湾、美国、新加坡等海外买家,首都曼谷和旅游胜地芭堤雅、布吉岛都是这些买家的首选。 不过据调查,2010年至2018年,曼谷每年平均都有10.5万户新公寓住宅单位发售,但一年仅有9.6万户卖出,明显供过於求。在疫情之前,又因为中美贸易战和泰铢升值,泰国房地产市场的中国资金自2019年就出现萎缩的情况。 出行限制和疫情会不会影响对这个新签证的反应?新签证与泰国现有的签证,以及其他国家的签证相比如何?它会受欢迎吗?在前两个月能有多少申请者和交易量? 下面我们从亚洲房产科技集团居外IQI集团执行董事长乔治·奇米尔(Georg Chmiel)获得了一些数据和答案。 奇米尔先生表示: “给投资者提供5年的签证,以换取购买房产,这与希腊、葡萄牙和西班牙等国家提供的居留签证类似。对于申请人来说,这很有吸引力,因为您的钱投进了一个可以赚取回报的资产,以后您可以再卖掉。您还可以住在房产里。其他的泰国精英签证都需要向政府缴费,而您永远也拿不回来。 “泰国还没有正式宣布这个新的投资签证。如果他们推出,更多的细节可能会在1月份之前公布。政府已经推出了新的60天旅游签证和可续签的智能旅游签证,还透露将给投资至少100万美元的外国人发放工作许可。 “这给那些因疫情而淹没在未售出单位中的开发商抛出了一条生命线。楼市会不会复苏?我很有信心,会的。疫情是对经济的外部打击,我们希望能在第二季度解决。由于泰国对新冠肺炎疫情的出色处理,泰国成为一个更有吸引力的居住地。在旅游和贸易恢复后,经济增长可能会以高速反弹,房地产市场前景良好。尽管现在存量过剩,但许多计划中的项目已被搁置,因此未来的新供应管道比近年来更加有限。这将有助于支撑价格。 “2020年前三季度泰国共发放2398张精英签证,平均每月约266张。更昂贵的签证选择是最不受欢迎的,只有约1%的申请人获得了200万泰铢的 "精英终极特权(Elite Ultimate Privilege)"。相比之下,57%的人申请了只需50万泰铢的 "精英轻松通行(Elite Easy Access)"。 “这种新的投资签证需要投资1000万泰铢。在恢复正常旅行的情况下,提供这样一个项目的头两个月,大约会有50到100个申请人申请,将为泰国带来5亿至10亿泰铢的房产投资。 “在正常旅行成为可能之前,这种签证不可能有太大的成功,除非是已经在泰国居住的外国人,他们希望延长自己的逗留时间,并认为有机会在疫下房市“捡漏”。 “在所有泰国精英签证的持有者中,中国公民占31%,比随后日本人的比例大4倍。” 延伸阅读: 移居泰国的中国人5年大增31%!曼谷华人聚居在哪区? 泰国270天“特别旅游签证”现在可以申请!附纯干货流程图 市场不景气,曼谷高级公寓平均打八折促销! 泰国曼谷最新的房价以及未来发展的趋势如何? 来源:日经亚洲评论 责编:Zoe Chan 泰国将推出“买房送居留签证”计划,门槛低至217万元,您还等什麽? 立即与居外联系,获取免费专业咨询和项目推荐,抓住最佳入市时机!
新州现行印花税的百年历史 ● 印花税於1865年引入新南威尔士州,已经持续了150多年。当时,房价相对居民的收入比例较低,人们也并非经常变换其居所。当时的印花税率大约为0.5%。 ● 现在,本地人的基础印花税率平均高达4%;海外人士在新州购房,需要缴纳4%本地印花税+8%海外印花税,共计12%。 ● 购买期房是没有任何印花税减免的,在房地产繁荣的年份,新州政府可以收取约90亿澳元的印花税。 新州税改背景 ● 新南威尔士州将引领税收改革,计划将从购买房产征缴印花税(Stamp Duty)过渡到年度房产税(Property Tax),作为经济复苏计划的一部分。有关取消或者替代印花税的提议无疑是在政治上非常具有挑战性的。 ● 新州政府希望该改革在四年内向经济注入110亿澳元,在当前的低迷时期提供急需的经济刺激,从而在长期的时间实现繁荣。 中国税改的背景与内容 ● 中国在全面推行营业税改征增值税後,地方政府的税种进一步减少。目前采取的更多是权宜之计来平衡中央与地方的税务收,即中央政府将增值税的一部分分配给地方。但长远来看,地方政府还是需要自己掌握主动权的税种,房产税成为理想选择。 ● 目的:房产税征收可以达到三个目的,一是筹集财政收入(特别是地方政府的财政收入),二是调控房地产市场,三是调节社会财富分配。 ● 目前现状:已经逐步推动全国楼盘数据网的建立,全面推动个人不动产全国联网。这条政策也被市场解读为为房地产税出台做铺垫。你在哪里买过房,名下有几套房国家都将一目了然。 中澳税改对於同一投资者,是否一样的压力? ● 中国税改争议:推进房地产税的立法有两个难点:一方面,随着时间的推移,土地价值在升值,而房屋在贬值,税基难以统一;另一方面,土地属於国有,而房屋属於私有,一个统一的税如何对两个不同的纳税主体征收,也是一个重大的挑战。 ● 中国税改内容:所有的工商业住房和个人住房,按照评估值来征税。 ● 中国税改给投资者带来的影响: ➤ 而从居民个人资产配置来看,中国人将毕生心血几乎都投到了房产上。而房产税重点针对的是手里囤积多套房产的炒房客。对於拥有合理数量住房的普通人来说,可能问题不大,甚至不会纳入征税范围。 ➤ 短期:房产税能够有效地引导购房预期,炒作现像会减少,相应地房价上涨的压力也会减低。 ➤ 长期:房产税的长期影响不大,因为房价最终取决於货币发行量丶房地产供应量与经济周期。房地产作为避险工具,也会扮演越来越重要的投资工具。 ● 澳洲?如下: 新州税改内容 ● 目前在新州购买一栋中型或以上的物业很容易就需缴纳10万澳元的印花税。 ● 该改革将赋予购房者选择权,一次性支付高额印花税,或者按年度支付小额一点的房产税。简单而言,这是要将一次性的印花税支出分摊到以後的年度。这对购房者的现金流支出有利。 ● 如果购房者选择支付年度房产税,那麽他们的独立屋丶公寓或商业物业将全部并永久被征收年度房产税。 引入房产税 新州税改可能产生的房地产市场影响 1) 有利於炒房的投资客户 2) 业主更重视不动产土地价值的重要性 3) 短期内导致交易量猛涨 4) 长期税务更有利於政府税务与市场交易:长期以来,用年度房产税代替印花税一直被认为是税收政策改革无法实现的目标之一。印花税不利於人们购买房产,从而导致人们在不适合他们的房屋中居住更长的时间。长期来看,政府因房产税的税务收入甚至多余印花税? 5) 房产税与印花税的困惑与选择:如果您已经为现有物业支付了印花税,则无需缴纳年度房产税。这个不会有双重征税。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱:hi@auslawreview.com.au
去年初以来受新冠疫情的影响,美国经济基本面遭受了较为严重的冲击,目前美国经济正处于疫情后期的缓慢修复当中。然而整体经济缓慢修复的背景下,美国房地产市场却表现抢眼,当前美国房地产行业景气程度已超过经济危机前期高点水平。 从美国房地产市场销售和房价情况来看,疫情后美国新建住房和成屋销售同比增速均出现大幅攀升,20个大中城市房价指数和成屋销售价格的同比增速明显升高,美国房市成交火热。从新建住宅获批和开工情况来看,新建住宅获批数量也已恢复至疫情前水平,开工数量同样回升至高位。 种种数据指标显示,美国房地产仍然是一个热门市场,加剧的竞争为2021年提供了绝佳的购买机会。上周我们解决了美国买房的一系列常见问题,今天居外IQI就带大家了解在美国买房要走什么流程吧。 流程一:确定买房预算和房屋价位 买房可不是一个小动静,需要大量的资金,尤其是在签订房屋合同时,需要首先交付房屋首付、过户费用,同时,每个月您还需要缴纳房屋贷款、房主协会(HOA)费用、和房产税等费用。所以,请根据自己的存款和每个月的收入来合理确定计划购买的房屋的价格区间。 房屋贷款与买房时的贷款利率有很大关系,时间不同、贷款期限不同,每个月的房贷都不一样; HOA费用与买房的小区有关; 房产税与买房的城市和学区有关; 房屋保险与买房的城市和地区有关。 您可以使用28/36原则来计算您可以购买的房屋价格区间。28原则指的是房屋的总花费不能超过收入的28%,您可以使用整年或者每月来进行计算。36原则指的是家庭的总花费不能超过收入的36%,包括房屋总花费、学生贷款、信用卡花费等等。 确定好买房预算后,就需要决定在哪里买房,您需要考虑学区、社区、离公司远近、新房/旧房等因素。当然对于这些买房因素并不是一成不变的,您可以在后面的步骤中做实时的调整。 流程二:联系房地产经纪人 房地产经纪人将是您在买房过程中最重要的合作伙伴,是您买房的代理人。他们主要负责: 提供房源信息; 带您看房、并对房屋本身给予专业指导意见; 代表您与卖方进行信息互通,比如,询问有关房屋的问题; 代表您给予卖方出价、并协调价格; 协助您完成所有的过户文件签署; 为您提供多方面的信息资源,比如,从哪里购买房屋保险。 其实,任何与您买房的问题和困惑,您都可以向您的房地产经纪人寻求帮助。在确定房地产经纪人之前,您需要注意以下几点: 了解房地产经纪人的资质和经验; 最好是找朋友、或者可靠的人推荐的房地产经纪人; 确认房地产经纪人是否提供返点,返点的比例是多少。 小贴士:房地产经纪人是整个买房过程中最为重要的因素之一,房地产经纪人的态度、经验和职业操守直接决定您买房的效果。请远离那些发信不回、电话不接的房地产经纪人。 流程三:开具贷款预批函、并洽谈多个贷款机构 预批函(Pre-Approval Letter)是为了证明您的信用额度和贷款能力,您可以找您存款所在的银行来办理,但是,最终您并不需要从这家银行贷款。 这份文件在您给卖家出价的时候需要使用,所以如果暂时没有拿到银行开具的贷款预批函,也不影响您开始选房和看房。 同时,请联系多个贷款机构,询问可以提供的贷款利率,比如,您可以在网上查询Wells Fargo和Bank of America的贷款利率。 很多贷款公司为了吸引您来贷款,都会给予一定的优惠条件,比如,很多贷款公司会支付您的全部或者部分的过户费用。 小贴士:房屋贷款利率在一定的范围内是可以讨价还价的,所以请多联系几家贷款公司,看看谁能提供最好的贷款利率。一定要货比三家。 流程四:选房和看房 如果您是第一次买房或者第一次在美国投资房产,一定要多看、多比较。房子看多了,您自己都能成为专家了。房屋信息主要来自以下四个来源: 房源1:居外网是非常大型的房产网站平台,在国内所有平台的排名当中位居前3。该房产网站以一站式平台为全球华人提供海外房产服务信息,网站内包含了90多个国家,280万条真实可靠的环球房源,会用自己最专业、带有实效性的海外房地产信息协助房产投资者做出更英明的决策,帮助房产投资者开启一段愉快的海外置业之旅。 房源2:您的房地产经纪人,会给您发送大量的新房源。每个星期都会有大量的新房出来,您的经纪人会将这些房源信息发送给您。 房源3:通过您的朋友或者同事了解房源,您可以问问,他们的小区或者附近的小区有没有空房,如果能和朋友或者同事住在一个小区,真是个不错的选择,互相也有个照应。 房源4:在您感兴趣的城市和学校周围,开车转转。您会看到很多“Open House(开放参观)”的字样,或者您会发现很多非常漂亮的小区,您可以开车进去转转,看看有没有正在卖的房子。 流程五:谈价格和出价 看到心仪的房子,自然就要谈价格了, 在谈价格前,请先准备好第二步流程中的贷款预批函。您在出价的时候,需要将这封信一起拿给卖家。同时,您需要更多的了解这个房子目前的市场价格,这些信息可能包括: 最重要、且可得的信息:查询同一个小区的其他房子最近一段时间的销售价格,您可以找您的房地产经纪人查询这些专业信息; 最重要、且可得的信息:如果您的房地产经纪人很有经验,那么他可以很好的为您提供最正确的价格判断。问问您的经纪人,“这个价格是否合适?” 重要、但不易得的信息:看看能否找到小区的其他房主,和他们聊一聊当时的购买价格,比如,您看看小区有没有朋友、同事、或者熟人,当然,人家很可能不愿意分享这些信息,但是,试一下总没错; 不重要、但易得的信息:对于旧房,您可以在网上查询到这栋房子近几年的房屋评估价格,房主每年是按照这个价格交付房产税。 有了以上的信息,您在谈价的时候,自然会胸有成竹。但是,价格是否能谈下来,完全取决于当时的市场状况、买房的时间、和卖家是否急切出手等众多因素有关。 如果您是买旧房,您可以将期望价格告诉您的房地产经纪人,让他帮助您去和卖家交涉,您只要等着房地产经纪人的回复就可以了。 如果您是买新房,那您需要直接和Builder谈价格:您可以和房地产经纪人一起去销售办办公室与销售人员谈。 流程六:签署房屋交易合同 如果买卖双方对于价格达成一致,那么就需要定个时间签署房屋交易合同。房屋交易合同是一份具有法律效应的正式文件, 是格式化合约,非常完善,充分考虑到买卖双方的利益。合约中包含大量的信息,比如,房屋出价、 买家如何付款、房屋最终何时过户等等具体内容。 在签署房屋交易合同的时候,您需要缴纳两笔费用: 购房保证金(Earnest Money):一般为房价的1%左右,就相当于购房定金,这笔钱在最后一步过户的时候,将成为您的一部分付款。注意,这笔钱在签署房屋交易合同后的一定时间内可以退还,这个取决于合同中的具体时间。 期权费(Option Fee):大约100~300美元不等,为的是保护买家的权益,让买家在签完合同的一定时间内(5~10天)可以无条件取消购房合同,并取回购房保证金。买家一般会在这5~10天,完成下一流程——房屋检查。 流程七:房屋检查 房屋检查是房屋交易合同后、房屋过户手续之前必备的手续,一般在Option Fee所保证的5~10内完成。您需要聘请第三方的房屋检查机构,来检查房屋的质量。费用大概几百块钱,这个和房屋的大小有关。您可以咨询您的房地产经纪人,让他们给您推荐可靠的房屋检查人员。 如果房屋检查过程中,发现了大问题,自然您就不能购买了,您可以退出之前签署的房屋合同,拿回购房保证金,继续选房、看房。但是,Option Fee是不能拿回来的; 如果房屋检查中,出现了小问题,您可以与卖家协商,让卖家去修缮,或者让卖家在价格上做些让步。 流程八:确定贷款公司,锁定贷款利率 在最后完成房屋过户之前,您需要最终确认您的贷款公司以及锁定贷款利率。其实这一步可以与第五步流程和第六步流程同时进行。 在第二步流程中,您已经联系了好几家贷款公司,并且商谈了他们可以提供的房屋贷款利率。在这一步中,您需要最终和每一家公司确定贷款的利率以及所能提供的优惠条件。 请注意,贷款的申请需要一定的时间,一般2~3个星期,最快1个星期可以完成。 小贴士:由于买房贷款利率每天都在浮动,在房屋过户之前,您必须完成所有的贷款申请过程,并且锁定您的贷款利率。有时候,您需要缴纳一定的费用来更早的锁定您的贷款利率。 流程九:购买房屋保险 房屋保险必不可少,如果您不购买房屋保险,贷款公司怎么可能贷款给你买房?如果房子出了任何的问题,买房者又还不起钱,那贷款公司肯定不愿意。 所以,在签署房屋合同之前的一个星期以前,您需要联系不同的房屋保险公司,比如Geico、State Farm等等,您的房地产经纪人也会给您推荐非常不错的房屋保险销售人员;索要价格清单,比较价格,从而最终确定从哪里购买,并在签署房屋合同之前,将信息传达给贷款公司。 流程十:签署房屋过户文件,缴纳过户费用 买房的最后一步是到产权公司(Title Company)签署房屋过户文件、并且交付缴纳过户费用(Closing Cost)。您在第六步流程中,已经和卖家确定了具体的签署过户手续的时间。 在签署过户手续的前1~2天,您会收到贷款公司给您发送的过户费清单(称作HUD-1),这份清单明确的表明了签署房屋合同当天您需要缴纳的费用。过户费用请详见【居外百科|美国买房要交什么税?】一文。签完字,交完钱,就完成了产权交付手续。 恭喜您,完成了上面的个十个流程,您的房屋就正式过户了,之后拿到钥匙,您就可以入住,开始一段全新的旅程了。 参考来源:美国生活指南 责编:Zoe Chan 2021年有兴趣投资美国房市吗?希望以上指南对您有所帮助。 欢迎您留下联系资料,免费获取居外专业的海外投资置业咨询服务。
东京楼价高企,创下新高。根据日本经济研究所的统计,首都东京2020年新建公寓楼价上升1.7%至6084万日元(约合375万人民币),是1990年录得的6123万日元以来的新高。其中最昂贵的公寓位于代官山,价值6.9亿日元(约合4248万人民币)。 根据分析,东京奥运会令建筑成本上升,加上临海工业区改建住宅大楼,均推动当地楼价上升。未来几年的发展中,还要举办G20峰会以及大阪赌场的建设。这些都会对日本的房产价格产生影响。 日本房价如何一路走来? 1989-1990年间,日本房地产泡沫高涨,东京房价一度高达8万美元/平方米,为当时美国房地产价值的5倍,全球股市总市值的2倍。 1991年5月,日本制定“地价税”,规定拥有一定面积以上土地的所有者需要向国库缴纳土地保有税。此后,日本房地产价格迅速下跌,泡沫破灭,开启了“失去的二十年”。为应对资产负债表衰退,日本成为在全球最早开启量化宽松和负利率尝试的国家之一。 从2013年确定东京主办奥运会后,日本房地产市场开始缓慢复苏,之后的六年持续上涨。从2014年到2019年,东京的地价上涨幅度分别为1.77%、1.94%、2.52%、2.86%、3.50%、4.17%,到2019年,东京平均房价达到了1077919日元/㎡的地价价格(约合人民币约67273.65元),平均房价与当地平均收入比值达到了13.26倍。 相关文章:【日本速报:东京奥运会、疫苗接种最新进展|居外专栏】 2020年,全球疫情的持续和蔓延给不少国家的房地产行业带来了巨大冲击,但这一阶段,一些国家或地区的房价却逆势上涨。日本房地产经济研究所发布的报告显示,2020年11月,东京首都圈新建公寓每户均价为5922万日元(约合376万人民币),同比上涨8.3%。其中,东京23区为7695万日元(约合489万人民币),同比上涨12%,创下1990年来的新高。这样出色的表现,使其吸引了越来越多投资者的关注。 不少大型投资机构颇为看好日本房地产的投资潜力,纷纷入场。2020年初,美国黑石集团以约1100亿日元的价格收购了日本的办公楼和商业设施,其中不少物业位于东京。不仅仅是国外的大型投资机构,近年来,中国人到日本买房的热度值也持续升高。 视频推荐:【居外说第十八期:奥运在即,对日本房市有何影响?2021东京房产走势分析】 “都心五区”保值抗跌成首选 至於大家最关心的未来日本房价涨跌。统计资料显示,在地住宅租赁市场仍属刚性需求,东京房市依旧是稳定且具有长期收益型投资的标的。一键搜查东京精品房源 日本因疫情影响,2020奥运利多无法顺利在去年发酵,不过延后举办仍不损失日本兴利建设所带来更加健全的区域机能。过去主办奥运的国家,一定投入全数心力在兴利建设,包含盖设运动场及周边建筑,这不仅推动东京基础建设,也拉抬投资资金挹注,经济效益将囊括各行各业,当然也会惠及房产业,加上东京都心也在进行市区更新,让东京房市后市可期。 另外,想投资东京房产却又对当地不熟悉的国人,不妨选择环东京都的山手线沿线大站,在东京都的23区中,又以“都心五区”的新宿、中央区、千代田、港区与涩谷为首选,具备保值抗跌特性和长期成长能力。 以港区与涩谷区为例,比起因奥运产生的各种设施,涩谷区重要公共建设涩谷站开发计画在2025年将落成,或许因为疫情会有所波动,但目前仍在持续进行,港区则有新磁浮列车与新干线站陆续开发的计画,预估将到2030年才会达成,但都对东京不动产价格未来具有正面影响。 不过必须注意的是,日本人在居住上不喜欢住在商业区,因此海外投资族在物件挑选上,可以将周边的交通机能、绿地、采买方便性等纳入主要挑选要素。 延伸阅读: “牛”转新机!日本推行线上购房 华人尽享便利 泰国赠签证 日本收益厚:2021亚洲购房惊喜不绝! 参考来源:国际金融报、笔下谈日本、知乎
据Domain网站报导,澳洲房价和自住业主的贷款已达到历史新高,业界人士预计澳洲“凶猛”的房地产市场今年将飙升10%。 澳洲统计局2月1日发布的最新数据显示,澳洲人无惧疫情、失业率升高和经济不确定,正在踊跃买房。今年一月澳洲自住房贷款创纪录的增涨了8.7%,达到199亿澳元。而去年一整年,自住房贷款飙升了38.9%。 国民银行(NAB)首席经济学家Alan Oster预计,今年大多数首府城市的房价将上涨10%,悉尼和墨尔本涨幅在7%至7.5%之间。与此同时,CoreLogic公布的最新房价指数与贷款增涨相吻合。澳洲房价在一月份上升至创纪录的高位,上涨了0.9%。 根据Domain最新发布的房价报告显示,第四季度全澳房价中位数上涨4.1%至852,940澳元,为四年来最高的季度涨幅。多数首府城市的房价在年底达到创纪录的水平,悉尼的中位房价为1,211,488澳元(+6.7%),墨尔本936,073澳元(+3.9%),堪培拉855,530澳元(+9.1%),布里斯班616,387澳元(+5.6%)。 联邦银行澳洲经济部负责人Gareth Aird预测,2021年独立屋房价将上涨9%,公寓价格将上涨5%。他表示,许多证据显示房地产市场强劲,并暗示房价将在2021年继续上涨。与新冠疫情初期联邦银行的预测相比,这是一个惊人的转变,当时该银行认为房产价格可能会下跌10%至30%。 买方代理Cate Bakos表示,澳洲房地产市场已经变得“凶猛”,待售房屋越来越少,房价每周上涨数千元。她认为,即使市场上有更多库存,买家的需求足以维持目前的势头。“这种情况前所未见,对房产的需求已经冲破房顶,”她说。 JobKeeper、JobSeeker和抵押贷款还款假期将在下个月结束,但Alan Oster认为,这可能会减慢房价的涨速,但不会阻止房地产市场进一步上涨。他说,随著新冠病例减少,大多数企业能够重新站稳阵脚,而无需再依靠JobKeeper付工资。人们的工作更加安全并且能够自己偿还抵押贷款。 澳洲统计局的金融和财富负责人Amanda Seneviratne表示,低利率和政府的Home Builder计划对新贷款激增产生了“巨大影响”,因为新签贷款中的32%都用于新房建设。12月份建筑贷款的价值增长了17.1%,自6月份实施Home Builder补贴以来,建筑贷款增长了两倍多。 信息来源:澳洲生活网 进场掘金 信靠大牌 牛年伊始,澳洲房价随即攀升至史上最高,2021年或再涨10%!如此强劲的复苏势头,怎能白白错过?而要投资海外房地产,就要精挑细选一家历史悠久、信誉良好、实力雄厚的龙头开发商。 Meriton(美利通)拥有58年澳洲地产开发资质,是澳大利亚最大的公寓开发商,至今保持项目100%完工率的傲人记录。雄厚的实力和庞大的规模,让Meriton能够为海外买家保驾护航,提供低息购房贷款以及租赁保障,让更多人实现自己的海外置业梦想。 Allegra - 公园边,好生活:悉尼内城区全新期房 毗邻悉尼2000年以来最大水上公园。可选豪华公寓或罕见内城联排别墅式公寓。约360万人民币起 Destination - 悉尼硅谷大户型高性价比现房 坐拥悉尼科技新区麦考瑞公园核心区位,动静皆宜,且将拥有当地住宅楼第一高度。约330万人民币起 180 George - 西悉尼最高滨河豪华公寓 近可俯瞰Parramatta河的美丽水景,亦可远眺悉尼CBD城市天际线,堪称西悉尼前所未有的巅峰之作。约280万人民币起 Ocean - 昆士兰滨海超高豪华公寓 澳大利亚有史以来最高、最具标志性的住宅大厦之一,坐拥黄金海岸全球闻名的震撼海景。约240万人民币起 立即与我们取得联系,免费获取项目咨询和独家优惠,抓紧澳洲置业好时机。
2021年3月3日,英国财政大臣苏纳克正式发布2021年政府预算案,涉及税收、房产、就业、商业等多项领域。 主要措施包括延长“保就业计划”和住宅物业的“印花税假期”至9月底。税务方面,苏纳克宣布调升企业税,由19%加至25%,2023年生效,个人入息免税额保持於12,750英镑不变至2026年,旅游及休闲行业增值税只须5%的计划亦延至9月底。 1. 印花税假期延期6个月 第一项政策,便是大家期待已久的印花税假期延期。 苏纳克今天宣布,原本截至3月31日结束的印花税假期将延长6个月,继续适用于英格兰和北爱尔兰的所有买家,具体细则如下: 6月30日之前购买英国房产的所有买家(交房时间要在这段时期内),其购房印花税起征点仍维持在50万英镑。 这意味着首套房买家买房时其50万英镑以下部分印花税为零,非首套买家也能省下最多1.5万英镑。 7月1日至9月30日之间,印花税起征点将降至25万英镑。在这种情况下,买家最多也可节省2500英镑。 自10月1日起,起征点就完全恢复至12.5万英镑的初始水平了。 2. 重推5%首付购房计划 同一天,苏纳克还正式发布了全新的“政府担保贷款”(Mortgage Guarantee)政策。 该计划可以为首套房买家和自住房买家提供政府担保,从而在2021年4月1日到2022年12月31日期间,以低至5%的首付买房。 换句话说,首次购房者或自住房买家接下来将最多可以贷到95%的贷款。 特别需要注意的是,购房价格必须要在60万英镑或以下。 5%首付购房计划将于今年4月启动,至明年年底截止,可用于购买新房或二手房,不适用于二套房买家或买房出租的购房者。 目前,包括Lloyds、Barclays、Santander、Natwest、HSBC在内的英国主要银行已确认提供95%的贷款项目,并将获得政府担保。包括Virgin Money在内的更多贷款机构也将在不久后加入这一计划。 苏纳克认为,不少工薪族在疫情封锁期间攒了点儿钱。目前解封在即,正是推出这个政策的好时机。据了解,这项购房政策有望让200万人实现买房梦,并帮助英国年轻人完成从“租房一代”(Generation rent)到“买房一代”(Generation buy)的转变。 3. 保就业补贴计划计划延长至9月底 保就业计划(furlough scheme)会为因疫情而无法工作的雇员支付8成工资,每名员工每月最多资助2,500英镑,以保住数百万个职位。 此外,预算案宣布向自雇人士提供现金补助,包括去年受疫情影响失业后变自雇者,估计逾60万人受惠。 4. 推出援助中小企“help to grow”计划 动用5.2亿英镑开支,助中小企老板“重返校园”,为多达13万间中小企(SMEs)提供MBA形式的管理培训。 计划将会为每位合资格中小企老板提供50小时的一对一培训,由专业商业人士教授管理知识。合资格的中小企购买提高生产力的软件时获得最高50%折扣,优惠上限5,000英镑。 5. 向企业提供补助金助重新营业 动用50亿英镑帮助陷入困境的英格兰主要商业街的商店及酒店於解封后重新开放,每间合资格企业可获得最高1.8万英镑的一笔过资助。 另英格兰将有近70万间合资格商店亦可获得“启动补助金”(restart grants),将於4月开始透过地方政府直接分发补助金,以取代现时类似措施。 6. 设立基金协助社区“接管”濒临倒闭酒吧或俱乐部 新冠肺炎疫情重创酒吧等公众场所。财政预算案计划动用1.5亿英镑设立基金,向社区团体提供最多25万英镑配套资金,协助购买当地陷入财困的酒吧,避免酒店倒闭之馀,改为以社区企业形式共同营运场所。在特殊情况下,社区团体可申请最多100万英镑,用於购买当地的体育俱乐部。 7. 额外向年青人培训资金增拨1.26亿英镑 向培训年青人计划额外投入1.26亿英镑资金,政府向企业支付每名学员的薪金由2,000英镑增加至3,000英镑。 8. 增加新冠疫苗计划拨款 向新冠疫苗接种计划增拨16.5亿英镑,以协助实现在7月底前为所有成年人接种首剂疫苗的目标。 9. 简化高技术工人签证流程 拟推出快捷通道签证计划,以协助初创及发展中的科技企业从海外寻觅合适人才。 10. 现金补助英国各项运动,资助与联合申办2030年世界杯 拟斥资3亿英镑协助恢复英国体育运动复苏。辛伟诚曾透露自己热爱木球,表示这项运动将会获得现金补助,其馀运动,包括网球及赛马等同样受益。 他亦承诺提供2,500万英镑资金,於英国各地增建约700个新球场,并有意与爱尔兰联合申办2030年世界杯足球赛,为启动该计划提供预算。 资料来源:香港经济日报、英伦投资客 英国政府公布两项购房新政,其用意都是为了在短期内刺激购房需求,从而带动经济复苏。 手快有,手慢无!马上联系居外IQI,免费获取60万英镑的小预算项目推荐,轻松赶上千载难逢的置业优惠。
多年来,英国房地产市场一直是海外投资者的主要目标。今年年初,在国际律师事务所DLA Piper的一项调查中,英国更被评为全球首选的顶级房产投资热点,有33%高净值投资者和资产经理表示希望在2021年内投资英国房产。 不过,英国已于今年4月开始对外国投资者征收额外2%的附加印花税。Stamp Duty Land Tax(简称SDLT)政策生效后,海外买家仍然会继续投资英国房产吗? 从2021年4月1日起,英国新的2%印花税附加费将对海外投资者生效,这是在现有税率的基础上增加的。政府表示,该政策背后的想法是为了降低房价,并将重点重新挪回英国国内的房屋所有权上。 原本英国基础印花税率如下: 从4月1日起,“海外买家”的基础印花税率就会是以下: 在额外的印花税附加费生效之前,许多外国买家和投资者已经在英国各地抢购房产。虽然有些人可能会认为这个新税率是个阻碍,但很多人并不会因此而放弃购房,因为说实话,这增加的2%放眼全世界真不算高,远低于加拿大、澳大利亚、新加坡等国。更重要的是,英国房产投资之所以如此吸引人,有很多因素。 房贷利率低 利率处于较低水平,这使得抵押贷款的成本更低。目前抵押贷款产品数量在增加,这为寻求贷款买房的投资者提供了更多选择。虽然利率也同时在上升,不过目前仍有非常具竞争力的利率。如果海外买家迅速行动,他们可以锁定有吸引力的抵押贷款利率。 英镑贬值 近年来,英镑价值下跌。脱欧的不确定性,随后又迅即发生新冠疫情大流行,使得英镑的价值一直处于低位。这使得英国对海外投资者更具吸引力,特别是对于中国买家来说,汇率尤其有利。 需求不断增长 由于英国住房供应严重不足,住房需求持续旺盛。租赁市场的需求也一直保持强劲。尽管经济不稳定,但租金甚至一直在上涨。由于需求旺盛,供不应求,投资者往往可以获得可观的收益率,尤其是投资于发展中地区时。 相关文章:疫后购房,伦敦这4区值得投资者关注 长期预测强劲 英国是顶级的房产投资热点,即使身处逆境,房产市场也持续表现强劲。英国一直被视为国际投资者的避风港,房产市场持续供不应求。 近日,第一太平戴维斯预测,英国房价将在2025年前的五年内上涨21.1%。在其他地区,房地产价格的预测甚至更高,特别是在英格兰北部和中部地区。 在2021年期间,预测外国投资者将继续热捧抢购英国房产。一旦国际旅行恢复到正常的水平,尤其是在今年晚些时候,市场气氛将会更炽热。 相关文章:认识英国房产:6大种类 2大投资方式,您要怎麽选? 在英国投资房产,要了解自己的需要及目标,找到适合的策略。 居外的英国置业专家乐意为您效劳!留下您的联系方式,免费获取投资咨询服务。
近日,上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,明确将上海委属、区属的实验性示范性高中招生计划的50%-65%“分配到区、分配到校”。也就是说,上海将从最优质的高中学位总量中拿出六成左右给各区、各校进行分配。和以往相比,这次政策是直接从学区房的根基——“生源”处下手,并且政策力度非常大,可以看作上海学区房楼市有史以来遭遇的威力最大的政策组合拳了。 严格来说,学区房价格偏高、教育资源竞争激烈等困境并非是中国特色,在欧美许多发达国家,尤其是美国、英国、澳大利亚等英语国家也存在学区房的概念和类似的社会现象,只是由于国情、政策不同,实际情况存在些许差异。 亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人、董事会执行主席奇米尔(Georg Chmiel)表示,教育资源一直是投资者在海外购房决策中的重要因素之一,不少买家都会优先考虑临近好学校的房产。“毕竟超过半数在英语国家置业的海外投资者都是为了教育(资源)。”奇米尔说。 美国:学区房“马太效应”显著 与中国类似,美国公立中小学采取的也是“就近入学”的原则,根据美国法律,任何居住在学区内的孩子,都享有免费教育的权利;而读私立学校则不受学区限制,通常只看学生是否付得起昂贵的学费并通过入学考试。 在美国如果想要上公立的中小学,并不需要提供位于相应学区的房产证,由于实行租售同权的政策,只要提供真实的居住证明即可,比如租房合同、水电费账单或银行账单等。因此,即使是条件不富裕的家庭,也可以通过租房来解决孩子的就学问题。 美国不同州对于所属地区学校的教学水平高低有着各自衡量标准。比如,在加利福尼亚州,可以通过查询学校的学术表现指数(API)来确定,通常800分以上都可以被认为是较为优秀的学校(满分为1000分);而在纽约州,学校的排名则是由环境、学生表现和进步水平等指标来决定的。此外,还有独立的非官方机构,比如Niche、Great Schools等平台,也会根据自己的标准,给全美的学校进行评分和排名。 特别值得一提的是,美国公立学校的教育经费主要来自所辖学区的房产税收入,所以一般来说,“马太效应”也会十分显著:房价贵、富人多的地区学校的教育经费充足,于是基础设施、师资水平等也会更容易得到改善,而这又会吸引更多人搬到周边居住,从而给房租和房价带来溢价,同时也使得房产税进一步上涨;反之,房价较低的地区,房产税收入低,教育经费少,学校财政拮据,整体的教育水平也就难以提升,从而也会进一步抑制房价的上涨。 加州尔湾地区房地产经纪人程欣迪(Cindy Chin)在Youtube上拥有数千名粉丝,她表示,华人客户通常都很在意孩子的教育,所以在当地买房优先考虑教育资源较好的学区房是稀松平常的事情。“平均来说,当地好的学区房售价要比一般的学区房贵上10~15%左右。”程欣迪如是说。 另外与中国不同的是,美国的学区与地方行政区之间没有直接关系,两者分属不同的机构管辖,所以经常会出现”跨片区”的情况。而学区本身的划分非常细致,会具体到街道和门牌号。每个家庭地址都会被划分到一个明确的学区,都会有指定的公立学校,想要跨学区上学则困难重重。至于哪个地址属于哪个学区,可以直接通过登录美国教育局相关网站免费查询。 程欣迪对第一财经记者称:“疫情前曾有一位华人来尔湾购房,可能是之前准备工作没做好,也可能是他的经纪人没尽到责任,导致他花了200万美元在Altair买的房子并不属于他想要的学区,结果去年11月他只好又花了100万美元购买另外一套房产,以便以后孩子能上目标学校”。 最后,美国还有少数精英(公立)学校或天才班是可以跨学区入学的,以佛罗里达州公立学校中排名第一的Pine View School为例,任何居住在该州的家庭,只要他们的孩子能通过智力测试和招生委员会的面试,都可以获得入学资格。 英国:最贵的学区平均房价381.5万英镑 英国的学区房概念和入学政策与美国大同小异,但教育资源的竞争却更为激烈,因此学区房的溢价现象也较美国更为明显。 英国教育标准局(Ofsted)是负责给所有公立学校评级的官方监管机构,不隶属于任何的学校或教育机构,而是直接对议会负责。该局将所有学校分为“outstanding(杰出)”、“good”(良好)、“require improvement(有待改进)”和“inadequate(不合格)”。能被评为“杰出”的学校,附近的房价也会出现“水涨船高”的现象。 根据不同机构和平台的数据统计,英国学区房的平均溢价大概在15~20%左右,个别地区则会超过30%。 英国在线抵押贷款公司Trussle在去年9月的一份调查显示,拥有“杰出学校”的邮政编码区,该地区的房屋平均售价约为44.7万英镑,要比英国的平均房价(约25.1万英镑)高出许多。而房价最贵的20个区域中有18个都位于伦敦地区,其中最贵是圣马里波恩学校(St Marylebone School),周边的平均房价为381.5万英镑;其次是荷兰公园学校(Holland Park School),附近的房价为328.5万英镑。 当然,伦敦学区房的价格之所以如此之高,更多是由于伦敦的特殊地位造成的,而不仅仅是因为优异的教育资源。如果单纯是为了“杰出学校”的入学资格,也可以选择搬到英格兰北部的布拉德福德(Bradford)居住。根据Trussle的数据,只要花费十几万英镑就能在该市的“杰出学校”附近买下一套学区房。 居外IQI上海分公司经纪人Clark从事英国房产销售工作已有5年。他表示,他服务过的买家中80%在英国购房都是为了让孩子上学时自住之用,而由于学区房的地段都很不错,在孩子毕业之后转为出租房也十分容易。 来源:第一财经 为子女海外升学,选购学区房而发愁吗? 赶快留言给亚洲房产科技集团居外IQI,我们的海外置业专家能向您提供保值项目推荐和入学申请、购房流程指导。
为什么日本适合投资? 从上图的数据可见,东京和大阪的土地面积相比上海和北京小了很多倍,但东京GDP和人均GDP却是上海和北京的几乎两倍。大阪府相比其他3个城市拥有更小的土地面积,但其GDP也不遑多让,以3541亿美元紧追在后。 这两点就说明了东京和大阪的经济蓬勃程度和该城市的发展之成熟,再加上日本政治稳定,很多国外机构和大佬投资商愿意投资日本。这样的城市前景可气,投资风险不大,还呈现缓慢上涨的趋势。 所以这也有了日元可作为一个避险货币的说法,吸引许多投资人选择投资东京和大阪。 海外投资家投资日本房产的理由 永久产权,对外国人买卖没限制 对外国人而言,在日本买卖房产是没有限制也没有限购的,所有的买卖流程和价格都一视同仁,也就是和当地日本人的待遇一样。 不过,日本房产的产权性质不同于国内,日本房产属于永久产权。不只建筑是你的私有财产,土地也可按你占有的百分比进行买卖。 面积为套内面积,阳台面积赠送 每当说起日本房子的面积,其实指的是套内面积,并不包括阳台面积和公摊面积。 对于房子的阳台,你是有百分之百的个人使用权的,只不过在购买或是出售的过程时需注意,阳台面积是不可以加在房间的面积里的。 房屋质量 日本的建筑法可说是世界上最严格的建筑法,建筑的抗震也有在根据时代而逐渐改变使他更加完善。还有在1981年6月之后,日本政府重新规定了日本建筑的耐震法,也就是“新耐震法”,以改善其建筑结构体。 就好像1995年阪神大地震时,大多数的新耐震基准建筑在M6.8级强震下仍然幸存,这就日本建筑新耐震法奏效的最有力证据。 另外,在购买房子的过程中,开发商也会为房子购买保险。大概在最初10年左右之内,若是房子墙体有损坏,开放商都会联系保险公司进行维修。因此,有意在日本投资房产的读者对日本房产的质量大可放心。 低空室率 大阪和东京都属于城市中心,据居外的合作方——WealthPark的春袆所管理日本房产得出的数据显示,大阪和东京的空室率是低于5%的,这等于其余的95%的房子都是满室出租。 这其中的原因主要是这两个地区的人口太多,还有许多年轻人会从二三线城市到东京和大阪去打拼。再加上外国人也喜爱到这两个地方就业和生活,这就导致了大阪和东京人口越来越多,自然房子的空室率大大降低了。 大阪目前的投资机会 大阪的投资时机来了!眼看2021年有东京奥运会,2025年又有大阪世博会,届时会有更多来自世界各地的投资商涌入日本,抢占投资先机。 2025年的世博会在大阪一个叫梦洲的小岛上举办。这个地区的港口建设目标原是想与世界接轨,因此日本政府也正积极出资建设该地方的交通和其他基础建设。 如今这个港口的建设逐渐完善,成功达到了引资招商的目的。很多国内外投资商,机构和新兴企业等都决定投资在大阪,或是在大阪成立公司,以赶上这一波的投资潮流。 再加上,备受大家关注的博彩业在大阪已经合法化,因此大阪有望成为亚洲第二大的博彩业的一个城市。总结而言,东京和大阪这两个一线城市的人口将会不断地上升,周围的经济不断上涨,以致带动周围的房地产市场大热起来。 撰文:Tracey 编辑:Serene Ku