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近年来,随着一带一路倡议的深化,东南亚国家正在逐渐成为海外房产投资者的新宠。而在这些国家中,马来西亚应该是与中国贸易联系最紧密的一个了。 就在5月10号,马来西亚迎来了历史性的时刻。现年93岁的马哈蒂尔击败此前执政的纳吉布,也终结了巫统对马来西亚长达61年的统治,一时间掀起轩然大波。 马哈蒂尔当选后立即废除了马来西亚的消费税,也表示会对境外投资项目实行更严格的审查,这已经成为近期国际媒体最热的话题之一。短时间内,马来西亚货币与股票均有较大波动,不过随着马哈蒂尔稳健友善的外交态度逐渐被外界熟知,市场反应开始温和看好。 不过今年4月初,当时还在参选的马哈蒂尔公开表示一旦当选成功,将严查中国投资者,特别是房地产投资者。在竞选中,他对巫统最大的指控就是“向中国出卖国家利益”。如今马哈蒂尔最终当选,相信许多中国投资者在意外之余,也因这个消息对马来西亚的投资前景产生了不小的疑虑。马哈蒂尔的当选到底会对马来西亚与房地产市场产生什么样的影响?投资者又该如何行动呢?
从外国投资审核委员会(FIRB)获得的数字显示,在2018年至2019年之间,外国人购买澳洲住宅锐减11%。 尽管房地产业界悲观预测,疫情期间限制外国投资的新规定和印花税会令情况恶化,昆士兰州却有望成为中国和亚洲各地买家的下一个购房热点地。 目前,从黄金海岸从一直延伸到北部凯恩斯以外的热带地区,这个“阳光之州”在外国买家购买住宅物业方面,仍然落后于维多利亚州和新南威尔士州。 致力服务亚洲买家跨境购房的亚洲房产科技集团居外IQI预计,由于富人看中的是不太拥挤的地区,外国人对昆士兰房产的需求将会增加。 居外IQI执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)表示:“昆州的国际买家市场份额相信将会增加,因为它的负担性更好,交通拥堵更少,对疫情的应对也做得很好。” 昆士兰州拥有澳洲2560万居民中的五分之一,但到目前为止,昆士兰州仅占澳洲27399宗新冠病例的4.2%。即使在维多利亚州爆发第二波疫情,截至周二,澳洲每百万人中仍只有1,068例,而英国为11,096例,美国为24,594例。 奇米尔先生说,在疫情爆发后,澳洲将凭借其对疫情的成功防控,成为比其他富裕的英语国家更具吸引力的置业地点。 “我们相信2020年将是一个转折点,之后外国投资者、留学生和居民对澳洲的需求将会上升,而对美国和英国的需求将会下降,”他说。 根据现有规定,非澳洲公民或居民的外国人只允许购买全新的房产(不包括大幅翻新的房屋),不能购买二手房。 外国投资审核委员会(FIRB)上周透露,在2018-19财年,共销售9295套住宅给外国人,总值约75亿元。其中,昆州有1648宗涉及外国人的住宅房地产交易,而新州有3151宗,维州有3768宗。 延伸阅读: 中国买家减少 居外网主席:海外投资对澳洲楼市至关重要 大批华人涌入澳洲房市抄底 借机捡漏 悉尼呈现千载难逢的买房好机会! 来源:每日邮报 编译:Zoe Chan 想深入了解关于昆士兰州的房地产投资和移居生活吗? 留下您的联系方式,居外的海外置业团队会及时为您提供专业咨询和项目推荐。
纽约新楼盘是纽约天际线上的明珠,新建造工艺和现代化设计,高档家居配置和令人羡慕的豪华设施,新楼盘深受买家青睐。但纽约新公寓的价格并不便宜,根据Douglas Elliman最新市场报告,曼哈顿新楼售价中位数为2,446,647美元,几乎是曼哈顿二手公寓房价的两倍。 很多时候,您在签订购买合同时,大楼还在建造中,因此有很多不确定因素,包括大楼完工时间、建造品质等。在我看过纽约众多新楼盘后,我认为有20个基本问题是您在购买新楼之前一定要了解和提出的。 01 价格有打折的可能性吗? 一般在市场好的时候,开发商是不会给价格打折的,即使在房源过剩和疫情过后,也很少有开发商直接宣告降价打折(唯一例外是One Manhattan Square)。作为买家,一定要让经纪人询问大楼是否有折扣空间。大楼销售人员一般不会告诉您折扣力度,只是告诉您欢迎所有报价(Making an offer),这实际上就是暗示,大楼有打折和议价的空间,但没有统一标准,属于case by case。 相关内容:【视频】疫情效应显现 纽约爆红楼盘八折出售 02 Offering Plan是什么? 开发商被允许出售新公寓之前,必须详细说明发行计划,这份计划还必须得到纽约州总检察长办公室的批准。该文档包含有关开发各个方面的详细信息,例如大楼将使用哪些材料作为外墙,厨房使用哪个品牌厨具,将在地面种植多少棵树木等。这样做的目的是保护买家免于货不对板,并使开发商承担责任。如果开发商没有按承诺交付物业,购买者可以向总检察长投诉或起诉。 这份计划书就是Offering Plan通常有数百页,在您的报价被接受之后,大楼会将大楼计划书发给您的律师,您的律师应仔细阅读,留意特殊规定和相关费用。 03 什么是Outside Date? Outside Date被理解成开发商承诺的最后交房期限,一般来说大楼销售人员会告诉您一个大致的过户时间,而Outside Date通常定在过户时间的一年后。比如大楼预计2020年第四季度过户,那么Outside Date就是2021年第四季度。如果在Outside Date截止日到期后,开发商仍无法顺利过户,买家有权退出合约,并拿回定金。Outside Date让买家知道大楼的最后过户期限,它能否和买家未来计划相配合,会否耽误孩子的入学等家庭计划。 04 开发商是谁? 纽约每年有几百栋新楼盘上市,这些新楼难免良莠不齐。因此了解开发商是谁非常重要,纽约有不少老牌开发商,像Extell、Related等,他们扎根纽约十几年,开发了众多优质楼盘,这样的开发商在品质把控和交房期限上都有一定保障。对首次在纽约开发楼盘的开发商,也可以了解是否在美国其他地方已经有成熟的开发项目,因为一个楼盘最终的品质和开发商的经验和信誉有很大关系。 05 大楼有哪些额外费用吗? 新楼盘和二手公寓在购买时一个最大的不同是,新楼盘有一些特殊或额外费用,比如开发商律师费,大楼管理人员在大楼居住单元的购买,以及大楼最早的物业管理储备金等,这些都要第一手买家来支付。其次您还可以就押金进行谈判,在签新楼合约时,大楼一般会要求缴纳10%的押金,但现在一些楼盘为了促销,只要求5%的押金。 06 是否提供过户费的优惠? 一些开发商在价格上不会让步,因为价格上直接打折,最终都会在网站上公开实际售价,这对剩余单元的销售有些不利。因此开发商承诺在买家的过户费上提供优惠,变相打折。最常见的便是交易税(Transfer Tax)和豪宅税(Mansion Tax)上提供折扣。交易税和豪宅税是新楼盘买家在过户费上的最大开支,一般占到售价的3%或更高。开发商有时会承担这两项总费用的一半,甚至这两项费用都由开发商支付。 07 会为某些物业费买单吗? 纽约新楼盘越建越豪华、越建越高端,为了提高售价,开发商便会在大楼公共设施上升级,比如建造游泳池,宠物Spa等,这些都要配备额外人员管理,会提高大楼的物业管理费。买家要了解这些设施是否是自己生活必须的,并是否愿意为这些增加的物业费买单。 08 到销售中心看什么? 在大楼还在建造的时候,开发商都会在大楼附近设立销售中心,里面会建造一个样板间,让买家了解未来公寓建好的实际样子。一般样板间是根据最大户型的单元建造的,因此买家一定要了解您实际购买单元和样板间的设计有何差别,一般您可以问,厨房抽油烟机是否外排,是否每个单元都有餐吧,炉灶有几个炉头、冰箱尺寸大小是否一样、小户型是否有储酒柜等。 09 窗外呈现怎样的风景? 在一个楼盘中,楼层越高,风景越好,售价也越高,如果您付出高价购买一个景致好的单元,就一定要了解窗外风景的实际状况。一般来说样板房不会给您带来景致感,但开发商通常会使用无人机摄影为您提供所选择单位的景物。有时候大楼已经建得差不多,开发商还会安排潜在买家,戴上安全帽,到大楼您实际购买的楼层去实地考察,这时候您能清晰了解单元朝向和窗外景色。您还可以观察大楼周边是否有其他楼盘在建造,是否将阻挡您的风景,这会让您单元再出售时价值受损。 10 室内设计是我喜欢的吗? 纽约新楼盘在交付的时候都是精装修,因此室内设计风格基本都是固定的。一般来说开发商会避免较强个人风格的设计,比较符合大众的审美。现在不少楼盘还提供了两种不同的设计,比如“曼哈顿广场一号”就提供了浅色系和深色系两种风格。有一些设计是当下普遍流行的风格,比如开放式厨房,这对喜欢烹饪的买家来说,就要考虑此种设计会否为客厅带来油烟的问题。 11 有地税减免吗? 一些新公寓享受421-a的减税优惠,对购房者而言,这意味着每月较低的维持费。但纽约的减税政策在前两年已经结束,因此目前市场上尚存的减税楼盘越来越少。当一个楼盘有减税的话,销售人员会第一时间告知,这时候您要了解,减税期有多长,一般有10、15、20、25年之分,但不意味着所有减税期都在一个税费水平,通常在减税到期前几年,地税开始逐渐增加,直到减税期结束。所以您还要了解何时开始计算减税,减税到什么时候结束,到期后预计的地税是多少。 12 新楼可以贷款吗? 购买新楼并非不可能获得贷款,但它比二手公寓要难一些。银行对在建楼盘的贷款格外慎重,除非建筑物已售出至少51%,并且满足自住房的某些最低要求,否则普通银行通常不会批准贷款。但不用担心,开发商也意识到这个问题,因此大楼销售人员会给您一份Prefer lenders的名单,上面是一些愿意给这个大楼提供贷款的银行名单。这些银行一般和开发商之前有过合作,对开发商资质和实力有充分了解,并对在建楼盘做过调查,对未来销售前景有信心,因此他们愿意放贷。 13 什么时候可以交房入住? 新房的合约中不会有明确的交房时间,开发商一般给出大致的过户时间,但纽约近一半新楼会比承诺的交房时间延迟,因为大楼建好以后,还需要等候各类政府部门的验收,因此很难控制过户时间。一旦开发商通知可以过户,大多只提前一个月时间,这对一些买家来说,可能面临贷款时间不够,或者无法马上搬出旧地点等问题。不过开发商会允许更改过户时间,但多次更改过户时间,可能面临额外收费问题。 14 大楼有哪些商业空间? 在纽约市,混合使用的建筑将住宅公寓与办公室,酒店,商店或餐馆结合在一起,这很普遍。值得一问的是,开发商未来的商用空间计划做哪些用途?以免您被嘈杂,臭味或其他不愉快的事物所困扰。如果开发商将底层空间作为高档健身房或高级超市等,这可能会给楼上住户带来某种便利。但如果是快餐店或喧闹的夜总会,那就对大楼住户带来困扰和噪音。此外还要了解商业部分占大楼多大比例,有时候遇到经济不景气,零售商铺关门歇业,大楼的管理维持费用就会部分转嫁到楼上住户身上。 15 邻居是谁? 在销售中心,您是很难了解大楼周边的情况,因此您一定要到大楼工地实地看看,观察周边环境是否对居住品质有影响,如果周边有干洗店、超市、餐厅、地铁站等,那么会对生活带来便利。但如果周边也有新的建设项目,那意味着未来几年您都会生活在工地中。同时周围有没有会影响您房产升值保值的因素,比如政府将会设立游民所或垃圾处理站等。 16 物业管理费包什么? 物业管理费有包括什么?一般来说纽约公寓物业费包含了冷水、热水、暖气、煤气的费用,但电、网络、电视等费用不包含在内。另外要了解大楼的公共设施是否都是免费的,有时候一些特殊的设施要额外收费,比如游泳池的使用。同时要了解大楼是否提供停车位和储物空间,在纽约买单元附送停车位基本没听说,即使大楼有停车场也是外包性质,最多给予住户停车费用的折扣,储物间也大多不是免费的,需要付费租用。 17 隔音效果如何? 纽约是一个热闹嘈杂的都市,很多公寓建在繁忙的路口或地铁站旁,因此单元内的隔音效果非常重要。随着建造工艺的提高,大楼大多采用高效隔音材料,有些玻璃窗采用双层或三层真空玻璃,因此可以询问销售人员隔音处理,如果可以实地看房,一定打开窗和关上窗,体会一下隔音效果。 18 大楼将提供哪些服务? 一些公寓大楼提供全方位服务,比如有24小时门卫,还有专门给您开门或叫uber服务的迎宾员,不仅可以收发包裹,如果您预订生鲜食材还可以寄放在大楼冰箱里。同时大楼配备维修人员,他们24小时住在大楼里,随叫随到。但有些一些大楼并非全服务型,比如门卫没有24小时在岗,或只是Virtual Doorman。这些都和您自身对居住的要求有关。 19 我可以出租我的单元吗? 如果您是投资型买家,请事先了解大楼的出租政策,一般来说多数公寓大楼允许买家在过户后立即出租单元,但也有一些开发商禁止在过户后的一年内出租单元。还有些大楼,如果是租客使用大楼设施要额外收费,一些大楼不允许短租,最短租期要一年,同时要了解管理委员会对租客的批准要求和申请费用。在纽约,大楼公寓是不允许Airbnb形式的出租。 20 可以立即出售单元吗? 大部分开发商不允许买家在过户后立即出售自己的单元,因为开发商的楼盘很多时候需要3-5年时间才能销售大部分单元,为避免买家和开发商竞争未售出单位的状况,开发商规定买家在过户后的1-2年不得出售。这方面的规定在大楼计划书中都有明列,买家也要了解清楚。 更多【安家纽约】陈东的精彩内容: 后疫情时代:纽约房地产趋势分析 【视频】疫情改变生活!后疫情时代美国人工作居住会发生哪些变化? 【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱:donchen0124@gmail.com 微信号:doncmrbi 居外网上现有2.6万套在售美国纽约房源,欢迎点击查看;或留下您的联系方式,免费获取美国投资置业咨询等专业服务。
在经历了一连串的延期和预算调整之后,英国二号高速铁路(HS2)的建设现在正式开始。这个耗资1060亿英镑的铁路网是目前欧洲最大的基础设施项目,它将对英国上下产生重大影响。未来几年,HS2所经过地区的房价将受到影响——其实在一定程度上,这种影响已经开始浮现了。那么,HS2对英国房产投资会产生怎样的影响呢? 什么是HS2? HS2是一条贯通伦敦、英国中北部和苏格兰的高速铁路线。HS是High Speed的缩写,因为火车的预计时速将到达 320公里每小时,跻身欧洲最快列车阵营。高铁服务超过25个站点,包括英国十大城市中的八个,连接约3000万人口,几乎占英国人口的一半。全面运营后,它每天将运送30万名乘客,即每年运送1亿名乘客。 这条最先进的铁路线被认为对英国“绿色低碳”交通发展的未来至关重要。它将为全国提极亟需的铁路运力,是北部和中部地区铁路项目的组成部分,有助于英国经济的再平衡。HS2更可能会提升整个北部地区的房价。 相关资讯:英国高铁HS2正式开工!最高速402公里,预计2040年通车 HS2将路经何处? 新铁路的建设分为三期进行,一共组成一个Y型的路径。 HS2的第一阶段是直线的主干,从伦敦的尤斯顿(Euston)到伯明翰(Birmingham)北部,在那里它将与现有的西海岸主线重新连接。这条线路沿线的车站计划设在Old Oak Common,以提供与帕丁顿(Paddington)、Crossrail(贯通伦敦东西的铁路线)、希思罗快线(Heathrow Express)的连接,也可能与伦敦地铁连接。第一阶段将在2029年至2033年之间开通。 第二阶段将线路分为两段。第2a期线路将在西米德兰兹(West Midlands)的弗雷德利(Fradley)和柴郡(Cheshire)的克鲁(Crewe)之间运行,在那里将与现有的高速服务连接,在伦敦和克鲁之间运送乘客。2b阶段的线路是Y型上面的分支,分为东段和西段。西段将与克鲁的高速线连接,并贯穿至曼彻斯特(Manchester)。东段将与西米德兰的高速线连接,并贯穿至利兹(Leeds)。第二阶段将分阶段完成,预计于2035-2040年全部完成。然后,在以后的几年里还会有其他线路通往利物浦(Liverpool)、纽卡斯尔(Newcastle)和苏格兰(Scotland)。 HS2计划新建的车站效果图: HS2可以大幅节省伦敦和中北部城市、以及伯明翰和中北部城市的行车时间: HS2沿线房价会涨多少? HS2项目对房价的影响将取决于房产与新路线的位置。归根究柢,一个地区交通的任何重大升级都有可能提高其对潜在投资者和居民的吸引力,从而推高房价。 仅仅是未来铁路线的承诺就足以产生广泛的影响。在伯明翰,目前正在进行好几个重大的重建和房地产投资项目,许多投资者都视HS2为支持这些项目的动机之一。根据莱坊的数据,“HS2效应”在短短两年内推动伯明翰的房价上涨了14%。随着HS2的建成,现在投资的人有望坐享未来几年房价的大幅升值。 延伸阅读:英国伯明翰如何俘获中国房产投资者的芳心? 伦敦的Crossrail是一个很好的例子,说明过去的基础设施项目如何影响房价。即使经历了金融危机,沿线房产的价值自2008年以来已经翻了一番,并且在2021年之前还能再增长4.7%。据《卫报》报道,Crossrail沿线车站步行10至15分钟范围内的房产,在施工期间房价可能会飙升30%至60%。 反之,根据Property Road的数据,距离新线太近的房产却可能会出现贬值。它显示,由于施工期间建筑工程的破坏性以及地区交通变得拥挤,距离线路500米以内的房屋可能会在短期内出现房价下跌。居外提醒您,在选择靠近HS2的房产时需要注意这一点。 HS2房产投资良机何处寻? HS2计划的初衷之一是缩小南北之间的差距,为除伦敦以外的城市创造就业、居所、投资和经济增长。“北方经济引擎”(Northern Powerhouse),尤其是曼彻斯特,与利物浦、利兹、纽卡斯尔和谢菲尔德(Sheffield)一起成为北方复兴的核心城市。 近年来,曼彻斯特进行了一些重大的更新计划,现在已经取代伯明翰登上了英国第二大城市的宝座。曼彻斯特拥有世界上最大的两家足球俱乐部,一所世界顶级大学,以及英国最大的购物中心之一——这座城市无疑有着巨大的吸引力。 众所周知,曼彻斯特是一个备受热捧的居住地,繁华的市内公寓和乡村别墅的价格均只有伦敦的一小部分。根据土地登记处的数据,今年4月,新房主平均要掏出163356英镑(约142.5万元人民币)来买房。这个价格对于首次购房者和年轻的专业人士来说极具吸引力。 曼彻斯特的房价上涨速度是全国平均水平的两倍。随着高效的HS2连接,曼彻斯特见证了商业和房地产投资,吸引了大量的人和居民涌入,预计HS2通车后增长将进一步加速。此外,曼彻斯特市议会公布,大曼彻斯特的生产力提升价值每年高达13亿英镑,相当于2037年当地经济总量增长的1.7%。同时,该议会在曼彻斯特指定了6个与HS2车站相邻的新兴区域,预计其中3个区域将带来大量的住宅物业。 曼彻斯特是一个繁荣的国际大都市,可以与世界上最大的城市竞争。随着交通便利性提升的承诺(将从伦敦到曼彻斯特的行程时间缩短至1小时8分钟,节省1小时),越来越多的人将前来生活和工作将大力推升该地区的房价。对于房产投资者和购房者来说,越早投资曼彻斯特,随着HS2项目的推进,您就越有可能从房价增长中获利。 资讯推荐:认识英国房产:6大种类 2大投资方式,您要怎麽选? 责编:Zoe Chan 居外网为您提供曼彻斯特的各类型优质房源。马上登记,我们将为您提供HS2新线附近项目的最新信息。
多伦多(Toronto),位于加拿大安大略湖的西北沿岸,是加拿大最大的城市、安大略省的省会,也是加拿大的政治、经济、文化和交通中心,世界著名的国际大都市。多伦多坐落在安大略湖西北岸的南安大略地区,东南邻纽约,东北邻渥太华,面积为7125平方千米。 由于多伦多的移民历史,使之成为全世界最多元化的城市之一,也是全国最多移民生活工作的城市。市区里有半数的居民是来自全球各国共100多个民族的移民,讲140多种不同的语言。多伦多有5个唐人街、2个意大利区,还有希腊街、印度城、韩国城、犹太人市场。除了法语和英语,粤语是其的第三大语种。2016年,多伦多市人口已达到592.8万。 多伦多是世界上最大的金融中心之一,在金融、商业服务、电信、宇航、交通运输、媒体、艺术、电影、电视制作、出版、软件、医药研究、教育、旅游和体育等产业具有领先地位。多伦多证券交易所是世界第七大交易所,总部设于市内,有多数加拿大公司在这里上市。 大约1/3的加拿大人居住在距多伦多两小时车程的郊区。加拿大大约1/6的就业机会在该市。 多伦多已连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一。 同时,多伦多也是世界上最安全、富裕和拥有最高生活水准的城市之一。 大多伦多地区(Greater Toronto Area,缩写作GTA)是加拿大人口密度最高的都会区,是北美第五大都会区,位居墨西哥城、纽约、芝加哥和洛杉矶之后。除了多伦多市之外,大多地区还包括皮尔区丶约克区丶杜林区和荷顿区四个地区自治体(regional municipalities)。 大多伦多的华人聚居地区 加拿大统计局近日公布2016年人口族裔的人口数据,华人在加拿大共有157万7060人,其中近8成(114万7475人)属于第一代移民。而在大多伦多地区,共聚居了63万1050名华人,约占大多伦多总人口(近600万)10%。 大多伦多地区华人分布于多伦多各个地区,但以士嘉堡401高速公路以北地区、北约克东部地区、万锦市、东约克、旧多伦多的东区中国城和中区中国城一带较为集中。 华人最大的势力范围,在士嘉宝北部、北约克东部,以及Steeles以北的万锦、列治文山、史托维尔,以及旺市东部,这个圈子的华人人口能达35万。 在大多这些华人聚居小区,华人所占比例基本在70%,移民多伦多其实与北上广深区别不大,不但吃的是最正宗的中国菜,陌生人见面开口就是说中文:您好、请问、再见。 多伦多的学区房投资 众所周知,加拿大的多伦多地区,名校云集,历来是学区房投资的热门地区。 多伦多市内的大学: 多伦多大学(University of Toronto,简称U of T):共有三座校园,分别位於市中心(圣佐治校园)丶密西沙加(位於市外)和士嘉堡(多伦多大学士嘉堡分校) 约克大学(York University):共有二座校园,主校区为基尔校园,法语校区为格兰登校园 怀雅逊大学(Ryerson University) 安大略艺术设计大学(OCAD University) 多伦多市内的学院: 乔治布朗学院(George Brown College) 塞内嘉科技学院(Seneca College) 百年理工学院 汉博学院(Humber College) 多伦多市内的公立中小学以主要授课语言和宗教背景分为四个类别,并由数间不同机构营运: 多伦多教育局(Toronto District School Board):负责营运市内的英语公立中小学,当中包括451间小学和102间中学 多伦多天主教教育局(Toronto Catholic District School Board):负责营运市内的英语天主教公立中小学 维亚蒙德教育局(Conseil scolaire Viamonde):负责营运市内的法语公立中小学 中南部天主教教育局(Conseil scolaire de district catholique Centre-Sud):负责营运市内的法语天主教公立中小学 此外,市内还有数间私立中小学。 近年来,多伦多排名靠前的学校周边地区,房产价格一升再升,家长们仍然趋之若鹜。在多伦多地区能够被称为“学区房”的地段约有几十个,主要集中在北约克、烈治文山、万锦市的一些地方。 如果房产投资人或加拿大移民经济实力雄厚,学区房是最佳选择。一方面,购学区房可以给孩子更好的成才环境,这是所有父母都期望的。另一方面,购买学区房也不失为一种投资行为,在他们看来,只要小学、中学的排名继续靠前,那么,学区房的升值空间仍然存在,以后卖房时完全可以实现增值。也就是说,买学区房,成了教育和房产双投资。 目前,被划为学区房的地段房价逐年上升,而仅一街之遥的非学区房却涨势缓慢。学区房的租金也在持续上涨,在某些地区甚至出现了一房难求的局面。由此可见,在投资层面看,学区房的确具有较大的升值空间。加拿大各地的教育局有“学区划片”的说法,名校划区的范围并非一成不变。每年,学校都会根据生源情况以及其他一些不确定因素,对学校入读学生范围的划分做出细微调整,某些原本归属于学区房的街区很有可能被排除在外。 2018年多伦多公寓投资市场创纪录 根据地产市场投资分析公司JLL的数据,2018年,多伦多的公寓类物业空置率仅为1.6%。虽然略高于2017年,却远低于国际通行惯例,房屋空置率在5%至10%的合理区间,仍然处在极低的水平。 而就交易量而言,2018年是GTA“多户住宅”投资市场创纪录的一年。根据Realnet的统计,由于供应紧张继续推高租金,2018年每间套房的租金较前一年上涨了近20%。相对较低的利率环境,加上围绕租金增长的乐观情绪,促成了多户型住宅价格的空前上涨。 就总体而言,2018年整个大多伦多地区新投资的“多户家庭物业”共122栋,9,289套,总额超过了23亿加币。 目前,大多伦多地区2018年新建公寓投资均价为$254,600/套,并且这一均价常年来基本呈现递增之势。 而根据多伦多地产局的官方数据,大多伦多地区公寓的二手房市场均价在2018年已经突破55万加元城市介绍 城市介绍/套。可见多伦多公寓投资利润空间相当丰厚。
胡志明市的高端物业价格远低于邻国主要城市,吸引了大量外国人的兴趣。 根据世邦魏理仕CBRE的数据,2015 - 2017年期间,胡志明市推出了35,000套新的高端公寓。 房地产服务商第一太平戴维斯在胡志明市的住宅销售总监Nguyen Khanh Duy表示,该市的高端公寓每平方米售价约为5,000美元,但中国香港的高端公寓价格为4倍。 根据房地产咨询公司世邦魏理仕在越南的数据,去年中国,中国台湾和香港的买家占外国买家交易的25%,高于2016年的21%。 “中国买家对越南房地产2018年第一季度的需求比2017年第一季度高出300%以上,”全球最大的中文海外房源门户网站居外网juwai.com首席执行官罗雪欣(Carrie Law)表示。 据“南华早报”援引罗女士的话说,越南在初选项列表仍低于泰国或马来西亚,但需求正在增长。 房地产投资者都在寻找低价且投资回报率高的的物业。他指出,目前在第二郡的草田和守添半岛收益率是6.5-7%。而其他亚洲国家的回报率仅为3.7-5.2%。 Duy表示,低价格,高回报率的公寓使胡志明市吸引了外国投资者。他补充说,对高端物业的需求一直在增加和超过供应,因此在未来三到五年内这种类型的物业可能会更多。 越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River,五星级等级,胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区,位于西贡河边的黄金独有位置,并提供完美的公用基础设施。仅售约¥426万。 居外物业编号:42254251 点击查看房源信息 世邦魏理仕的一份报告称,高端市场在第二季度新发布项目中站的比例最高,为54%。 英国“金融时报”援引世邦魏理仕的话说,过去三年里有35,000套豪华公寓进入市场。 世邦魏理仕表示,这是2012 - 2014年度的一次重大增长,当时只有10,000套进入市场。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源,致电 400-041-7515 谘询越南的投资机会。 来源:中国经营网 责编:Zoe Chan
日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此,在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市,到几十万人口的中等城市,再到农村,不一而足。 在本指南中,我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及,也不会涉及日本的农村。 请记住,日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而,小城市已经感受到了负面影响。 正因为如此,我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少,你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。 位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是,对于2020年代以后的房地产市场,以及日本的小城市,我们不做任何推荐。 大阪/神户 你可能会注意到,在对日本的分析中,我们并不太看好日本的整体楼市。30年来GDP增长乏力,人口迅速减少,再加上地缘政治和自然灾害的风险,是我们最担心的问题。 不过,如果你已经决定投资日本房产,大阪市区可能是你在东京之外的最佳选择。这些地方的租赁需求不会像日本中小城市那样很快消失。 与全国其他地区的情况一样,如果在大阪/神户地区购买房地产,您应该专注于市中心的黄金地段。在日本的任何地方投资,限制您对日本不可避免的人口减少的风险是一个好主意。 点击查看日本在售精品房源 京都 京都虽然是京阪神地区三大城市中最小的城市,但300万人口也不是小数目,当然,京都也是拥有近2000万人口的大都市的一部分。从大阪和神户坐火车30分钟就能到。 如果你打算投资京都的房产,它可能是短期租赁业务的理想城市。京阪神地区的绝大多数工作机会都离大阪较近。 因此,你更有可能找到短期游客作为租客,而不是长期商人或退休人员。 诚然,自2018年以来,日本的爱彼迎(Airbnb)租赁业务已经变得更加难以成立。政府现在要求所有的短期度假租赁都必须获得酒店牌照。作为一个外国人,这不是一个不可能完成的过程,但肯定是一个官僚主义的过程。 抛开这些不谈(Airbnb投资是一个完全独立的话题),京都无疑是日本最独特的城市之一。你不会在其他地方找到与之相当的地方。 有些人对京都及其古色古香的日本帝国遗迹有一种特殊的感情。如果您被昔日首都的魅力所吸引,您可以考虑在这里拥有房地产。否则,关西的投资潜力大多在京都以外的大阪/神户附近。 编译自Invest Asian
洛杉矶华人主要聚居在洛杉矶东部市郊的圣盖博谷地区 (San Gabriel Valley),其中以蒙特利公园市(Monterey Park)、阿罕布拉市(Alhambra)、圣盖博市(San Gabriel)、柔似蜜市(Rosemead)、天普市(Temple City)、亚凯迪亚市(Arcadia)、圣马力诺市(San Marino),南帕萨迪纳市(South Pasadena),哈仙达岗(Hacienda Heights),罗兰岗(Rowland Heights),钻石吧市(Diamond Bar),核桃市(Walnut)这些地区为主。 大量华资企业随着中美贸易的不断增加,而涌入美国西海岸的最重要港口洛杉矶,并在圣盖博谷地区的南爱尔蒙地市(South El Monte)、工业市(City of Industry)落户。这也使得这两个常住人口极少的城市,成为华裔企业的主要集中地,表现出鲜明的华人商业特色。 特别值得一提是蒙特利公园市(Monterey Park),中文多简称为“蒙市”,当地的居民超过一半是华裔,目前全市5位市议员当中有4位是华裔,1983年全美首位华裔女市长在此诞生,因此蒙市也成为美国有史以来华人特色最浓厚、华人自主权最强的城市。所以“蒙市”顺理成章成为了华人小区的中心,并已取代了传统中国城(China Town)的地位。 2018年洛杉矶房市走势 房价中位数:68.6万美元 每平方米售价:5662美元 租金中位数:3500美元 2018年房价走势:上涨2.2% 2019年房价走势预测:下跌0.1% 居外投资分析 自从2007年美国由于次级信贷房地产泡沫崩溃后,洛杉矶的房价也相应受到了影响。在有些地区,房价跌幅甚至超过了50%。但是,一些华人聚集的高等社区,房价还是坚挺的。所以说,洛杉矶房价取决于供需。而华人社区基本上由于需求高,供应少,房价保持了较好的价位。 一般来说,洛杉矶的房价取决于房地产所在的城市。对于学区较好的城市,房价就比较高。举例来说,在2013年,洛杉矶房价最贵,学区最好的城市之一圣马里诺市(San Marino)的房子最低也要100万美元,其次的阿凯迪亚市(Arcadia)房价也要在70万美元以上。但是,在比较偏远的地方,可以买到15万美元以下的房子。由于美国房地产市场的复苏,洛杉矶的房价也有所上涨,涨幅最高的是洛杉矶的富人区。洛杉矶县房市之昂贵在全美排名第三,仅次于旧金山和橙县。 洛杉矶有哪些涨幅较高的热门区域呢? 圣马利诺(San Marino) 房价中位数:$2,257,000 10年增值:52% 圣马利诺(San Marino)是一个位于美国加利福尼亚州洛杉矶县,富裕的小城市。亚裔人口占当地人口的一半左右,而且以华人为主。据资料显示圣马利诺的家庭年收入中位数达到$15.6万美元。 早先该市居民多为律师丶会计师和医师等高专业程度的中上阶级白人,近二丶三十年开始有许多富裕的亚裔家庭移居,圣玛利诺更因此有“小比佛利山庄”的美名。 圣玛利诺在加州学区中排名第一,这也是很多华人选择居住这裡的主要原因。 这裡的房价中位数高的惊人,为$225.7万美元。这裡大多数房子是建于1920-1950年代。这裡的房子91%左右是房主自住的,8%左右是出租的房屋,0.5% 是用于度假的房屋。这裡房屋的空置率是6.5%左右。 圣马利诺房子的占地从4,500平方英尺(420平方米)开始,很多房子的地是大概在30,000平方英尺(2,800平方米)左右。因为San Marino市的居民很具有保护历史的意识,这裡的房子要想翻建和改建是很难通过审批的。所以这个城市保留了历史的风貌,没有到处新建的和周围环境不符的别墅。这个城市都是以独立屋组成,没有联排和公寓楼。所以可以说是居家的好环境。 圣马利诺还以它的一流学区着称。这是学区的四所学校。其中两所小学,一所初中,一所高中。圣马利诺高中有部分资金来自国家教育资金,但是私人捐赠的部分也是很多。自1980年以来,圣马利诺已经得到 $18,268,485 美元的私人捐款。 圣马利诺高中是加州API成绩最高的学校之一。2004-2010年,圣马利诺高中API连续7年在加州328所高中裡排名第一。2006年授予全美蓝色丝带学校。圣马利诺的两所小学也是蓝色丝带学校。 亚凯迪亚(Arcadia) 房价中位数:$1,099,200 10年增值:44% 亚凯迪亚是美国加利福尼亚州洛杉矶县的一座城市,位于圣盖博山山脚、洛杉矶市中心东北21公里。这个30年前几乎一致是白人的城市,现在有45%的亚裔。这种转型与台湾、中国、韩国和日本等亚洲国家的财富迅速增加并且移民美国有密不可分的关係。 亚凯迪亚已经有相当规模的亚裔移民社区和相对周边较高的生活品质,这些也对其他地区的亚洲新移民家庭有吸引力。富裕的亚裔移民也搬离移民第一站蒙特利公园市而迁往较富裕的阿凯迪亚和附近的北圣盖博、圣马利诺、南帕萨迪纳、及天普市。由于现在来自中国大陆移民也日益增加,加入台湾移民人口在阿凯迪亚的行列,使华裔人口日益成长。 1990年代初以来,越来越多的台湾及其它亚洲移民企业-如大华超市、光华超市以及广受欢迎的台湾鼎泰丰皆陆续在亨廷顿大道以南、沿着鲍德温街的一些小型商场和店面中出现。 亚凯迪亚有很好的公立学校,这是许多年轻的上层中产阶级亚裔移民家庭所追求的。他们希望他们的子女在美国能接受好的教育,将来进入好大学,并有理想的职业。该学区亚裔已成为多数,几乎达到三分之二,在2005-2006学年,阿凯迪亚高中的学生中63-65 %是亚裔,远高于亚裔在市民中的比率,非西裔白人只占阿凯迪亚高中学生的24-26 %,这是因为阿凯迪亚市的白人人口平均年龄较高,许多人小孩早已毕业。 南帕萨迪纳(South Pasadena) 房价中位数:$904,900 10年增值:24% 南帕萨迪纳(South Pasadena,又译南巴沙迪那)位于美国加利福尼亚州南部、洛杉矶东北郊,是美国加州洛杉矶郡的一个社区城市,面积8.9平方公里,常住人口约2.5万人。她北面靠山,风景秀丽,四季如春;几乎全年都阳光明媚,是休养胜地。再南面距离附近的华人社区众多,华人超市和餐馆云集,生活便利得让你不禁怀疑自己是否是在异国他乡。 对于美国人而言,南帕萨迪纳是座气质一流、风景优美、保守而富裕的小城市。该地区学区优质,是老牌白人社区,距离洛杉矶市中心10分钟,华人区5分钟,极佳的地段。周边顶级学区配备,帕萨迪纳城市学院(PCC),加州理工大学等均在10分钟车程之内。 南帕萨迪纳以其绿树成荫的街道,历史悠久的加州工匠风格的住宅,其独特的小型企业和优秀的公立学校, 使它成为加州最理想的居住城市之一。 该市有两大特色,第一是拥有相当多的树木,因此有“树木之城”(the City of Trees)的美名;另外是特别重视保护文物古迹,曾于2009年被非营利的“洛杉矶文物保护”组织(The Los Angeles Conservancy)列为A级城市(洛杉矶县的88个城市中仅6个得A)。 天普市(Temple City) 房价中位数:$681,000 10年增值:14% 天普市是位于美国加利福尼亚州洛杉矶郡、中上阶层聚居的小城市。紧邻阿凯迪亚(Arcadia)、圣玛利诺(San Marino)、圣盖博(San Gabriel)、柔似密(Rosemead)。总人口约4万人,其中亚裔占一半还多。该地区人口稀少,房价逐年稳健上升。 天普市大部分地区属于天普市联合校区(TCUSD),该学区包括7所学校:La Rosa小学、Cloverly小学、Emperor小学以及Longden小学。还有橡树大道初级中学,天普市高中,以及道格·西尔斯学习中心。 想了解更多关于洛杉矶(Los Angeles)的信息,请移步这里 https://www.juwai.com/usproperty/r-165_c-3910/
根据美国专业房产网站Zillow 2018年11月的数据,最新美国房屋中位数为22.28万美元,在过去一年中上涨了7.7%,预计明年还将上涨6.4%。折算下来,美国每平方英尺的中位数价格为151美元,约合8000元/㎡。 看起来,美国房价似乎也不贵,不过考虑到美国跟中国一样,也是幅员辽阔的国家,各个地区房价水平不一,同样存在一线城市房价冠绝全国的情况。下面为大家展示下美国主要城市的房价水平: 1、 美国纽约曼哈顿 最新数据显示,纽约曼哈顿的房价中位数为$1,054,500,单价为$1852/英尺(约合14万元/㎡)。 2、旧金山 最新数据显示,旧金山的房价中位数为$ 1,356,500,与此同时,美国西海岸另外一些华人最喜欢购房的城市,如洛杉矶、尔湾等城市,其房价也大体类似。简而言之,中国人最为熟知的美国一线城市,同时也是华人买家买房时优先考虑的地区,其平均中位价都在百万美元左右,跟国内一线城市类似,明显高出平均价一大截。 相对而言,美国二线城市的房价如亚特兰大、休斯顿等地的房价保持合理水平,房价中位数大多在30万美元左右。当然,由于美国独特的房产税和各州法律不同,每个城市都会出现明显的富人区,其房价会远高于当地平均水平,限于篇幅无法一一列举。大家如有问题,欢迎来电或在线咨询居外网——国内领先的中文海外房产网站,将竭诚为您服务。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多美国在售房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 谘询美国的投资机会。 排版:KYRA WANG 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
21世纪前十年,清迈一直被买家和投资者忽略,他们主要将目光集中在首都曼谷和海滨度假城市芭堤雅。2011年开始这种情况有所改变,因为来自泰国本土其他地区的买家以及国际投资者开始留意到泰国第五大城市的巨大潜力。 对于任何曾经到访过清迈的人士而言,这个城市的吸引力是显而易见的。和曼谷及泰国其他主要旅游城市相比,清迈被美丽的热带雨林和乡郊环绕,其低密度的显著特性形成一片宁静的绿洲。许多人更喜欢清迈温和的气候,而不是南部全年炎热潮湿的温度。清迈是泰国少数能感受到一年中季节转变的地区。 因此清迈常被誉为亚洲,有时是全球最适宜居住的城市之一。现在许多国际访客将之视为退休后的永久居住地 – 或者来此躲避本国寒冷的冬季。清迈的外籍人口已经超过40,000,并正迅速增长,特别是来自中国大陆,家庭买家被更实惠的房价和国际学校更低廉的学费所吸引。 清迈的另一主要吸引力在于它的生活指数比任何其他较著名的泰国城市低得多 – 这包括房产价格。当论及房价时,曼谷和芭堤雅的房地产市场在过去的十年里一直不断上升,清迈比它们落后了数年,这意味着在此仍有可能以5万美元买到一套优质的公寓。清迈的房价不会在低位停留太久,目前正在迅速上升 – 速度比泰国其他地区更快,因为清迈的房地产市场正在弥补失去的时间,房价自2010年以来以每年10-20%的速度递增。 过去十年的清迈大量投资于基建,现在已拥有曼谷以外最大型的现代购物商城之一,成为游客和当地人的购物天堂。这个城市一直是10万多名学生的家园,他们遍布于十所大学。学子的住宿意味着租赁市场的蓬勃。许多学生家长也为他们的孩子购买公寓,这是清迈房价不断上升的另一个原因。 清迈因为毗邻周边国家而成为泰国最大的工业中心之一,失业率低于1%。其房地产高端市场租赁需求殷切,许多制造厂聘任的外籍经理对高品质的住房需求持续。 对清迈的大量投资不太可能会很快结束。未来几年,投资的规划是一亿泰铢扩建机场,高铁网络将穿越连接曼谷至中国的城市,另外全新高速公路连接清莱(Chiang Rai)。这条新路线连接清迈至R3A高速公路,而R3A高速公路连接南中国、老挝、缅甸和泰国。 清迈处于非常有利的地理位置,将成为东盟经济共同体的主要商业中心,通往周边国家的主要门户。前往清迈非常便利,许多飞往该市的廉价航空航班极为便宜,包括Nok Air、AirAsia 和Thai Smile,它们提供泰国的内陆航班。另外还有其他国际航空公司开通的航线,包括中国香港的港龙航空以及中国的东方航空。 清迈房地产市场的繁荣始于2011年末,曼谷洪水灾害之后。灾害导致泰国中产买家开始寻找首都以外的第二个家园作为避难所,以防这种情况再次发生。最近,国际买家表现出对清迈房地产的浓厚兴趣,尤其是来自中国大陆的买家。中国买家自2012年中国红极一时的电影《泰囧》发行后开始对清迈另眼相看。在2013年,到该市旅游的中国游客数目倍增,并且发现购买清迈的房产是上佳的投资机会,许多中国游客开始投入资金。在2013年清迈共有650万人次到访,以游客数量而言,是泰国第四个最受欢迎的城市。 所有这些兴趣产生的最终结果是,清迈现在是增长最快的房地产市场,如果不是全球,至少在泰国是这样。因此,无论您是否正在一个宁静和绿意葱葱的地区寻找度假屋或第二个家园,或者寻觅理想的退休地点,又或者是寻找出色的投资机会,享有极高的租金回报及资本增值,那么清迈就是一个无与伦比的选择。