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6个原因，总有一个令您无法抗拒葡萄牙房产
由于新冠状病毒大流行，欧洲经过几个月的封锁，各地的限制正在逐步解除。这让欧洲房地产行业开始回暖。 虽然中国政府出台了控制资本外流的规定，中国资本严重减少，但一旦病毒危机结束，中国和其他亚洲国家对欧洲房地产的投资均有望增长。 尤其是葡萄牙，已经成为房地产投资的重要目的地。根据普华永道（PwC）进行的一项研究——"2019年欧洲新兴趋势"，其首都里斯本（Lisbon）排名最高，成为最具吸引力的投资城市。 2019年，葡萄牙一半以上的房地产交易是由外国人购买的，葡萄牙房地产中介公司一直在积极吸引中国和亚洲买家。 根据《南华早报》的文章，中国香港被认为将成为葡萄牙房地产的首要外资来源地之一，因为居民正在寻求欧洲避风港，以躲避自2019年5月以来的社会动荡。 我们概述了六个原因，为什么房地产投资者认为葡萄牙是一个绝佳的选择。 1. 诱人的房价 普华永道的研究显示，葡萄牙躲过了1996-2007年影响许多欧洲国家的房地产泡沫。因此，葡国没有受到通货膨胀物价上涨的冲击，使得房地产每平方米的价格仍然保持较低水平。 仅仅比较一下，根据德国在线统计门户网站Statista的数据，位于英国最重要城市的公寓在2019年的价格大约为每平方米21179欧元。在葡萄牙，据葡萄牙新闻报道，里斯本公寓的价格仅为每平方米2941欧元。巨大的价格差距使得葡萄牙对外国投资者来说是非常实惠的交易。 不过，房价一直在涨。国家统计局（INE）的数据显示，2018年第三季度住房平均价格上涨了1.5%。根据国家统计局的数据，里斯本、波尔图（Porto）和卡斯卡伊斯（Cascais）57%的住房是由外国人购买的。 由于里斯本的高品质生活和不断增长的经济，里斯本对外国公司和高净值房产投资者特别有吸引力。这种认为的趋势正在向国内其他大城市蔓延，这些城市也在吸引买家。 然而，新冠状病毒危机减缓了这一趋势。由于全球各国政府为共同抗疫而采取封锁和限行等措施，人们因无法出行而抑制了看房和现场预约，房地产市场面临着需求减少。 2. 有利的税收制度和保护性法规 葡萄牙政府出台了许多税收优惠政策来吸引新的投资者。这些措施包括： - 给予外国人“RHN”或非惯常居民身份。这使得RHN持有者在10年内免于缴纳所得税，在职人士则可享受20%的统一税。 - 没有财富税、遗产税和住房税。 - 租金无增值税（少数例外）。 - 对房地产资本收益的免税，特别是如果收益再被拿来投资的话； 葡萄牙还立法制定了一些保护市场和买家的规则。由于利率、汇率和通货膨胀由中央银行控制，因此，投资者的金融风险很低。另一个增加葡萄牙吸引力的因素是购买房产的快速周转时间——葡萄牙大多数房地产中介公司表示，四个星期就可以把法律文件整理好。 3. 政治稳定，经济增长 经济与和平研究所（Institute for Economics & Peace）编制的“2019年全球和平指数（GPI）”报告，将葡萄牙列为过去几年世界第三大和平国家，仅次于冰岛和新西兰。GPI对163个国家进行了排名，并首次纳入了关于气候变化与和平的研究。 与所有受2007年至2017年全球金融危机影响的国家一样，葡萄牙也未能幸免。然而，到2017年，由于旅游业和出口行业的发展，该国已经恢复了增长。根据提供经济预测的在线平台Trading Economics的数据，失业率也有所下降——2019年为6.1%，而2017年为8.8%。 根据《金融时报》支持的新闻门户网站Sifted的报道，葡萄牙也在拉拢外国人才和投资者，尤其是科技领域。根据金融时报数据服务机构fDi Markets的数据，去年，里斯本迎来了有史以来软件和IT领域最多的绿地外国投资，有10个项目，价值7,500万美元，从而标志着这方面的第六年增长。 该国令人瞩目的复苏也见证了谷歌和亚马逊等许多国际公司在葡萄牙建立欧洲基地。其他选择与葡萄牙IT供应商合作的欧洲公司包括大众汽车和梅赛德斯-奔驰、维斯塔斯（丹麦一家风力涡轮机公司）、农业信贷银行和法国巴黎银行。 4. 高租金收益率 过去十年，葡萄牙的游客数量不间断地增长，该行业是一个强大的增长引擎，支持该国从2008/2009年金融危机中恢复过来，这场危机几乎使该国陷入崩溃的边缘。根据INE的数据，2019年共有2700万游客到访葡萄牙，是大约10年前的两倍多。 随着旅游业的发展，在带动租金上涨的同时，也导致了出租房源的稀缺。对于拥有房产出租的投资者来说，这是一个好消息，因为他们将获得高额的租金收入，特别是在旅游热点地区。 5. 黄金签证方案 根据葡萄牙移民和边境服务局（SEF）的数据，自2012年启动以来，到2019年8月，该计划已经向超过2万人发放了签证（7885名投资者和13364名家庭成员）。 这使其成为欧洲同类项目中最受欢迎的黄金签证计划之一。仅通过房产投资，该计划就吸引了超过48亿欧元的资金，这是迄今为止最受欢迎的获得这一高福利计划的方式。据SEF报道，中国房产买家一直是追求葡萄牙黄金签证的领头羊。 据居外网执行主席奇米尔（Georg Chmiel）介绍，“您只需要投资约56万美元到葡萄牙房地产，就有资格获得黄金签证。2018年，中国人通过黄金签证项目向葡萄牙投资约3.02亿美元。其中10元中有9元进入了房地产。据官方数据显示，自该计划启动以来，中国公民拿下了60%的签证。中国人通过黄金签证计划向葡萄牙投资了约28亿美元。”奇米尔补充说，居外网收到的咨询数据显示，2019年第二季度中国人对葡萄牙房产的需求攀升了40.4%，是2016年以来的最高水平。 获得葡萄牙黄金签证的一些优势包括在欧洲申根区免签旅行，以及合法居住5年后有资格申请葡萄牙公民身份。但黄金签证计划已经宣布了一些变化。将于2020年底生效的新规定，从2021年起，在里斯本和波尔图等大城市购买房产的外国投资者将无法获得该计划的资格。 但在调控生效之前，现在仍有机会通过房产投资来把握热门的黄金签证计划。还需要注意的是，这些变化只适用于在颁布日期后提交的黄金签证申请，不会影响已提交的申请，无论是待审还是正在进行的申请。 6. 抗疫措施更具成效 虽然新冠状病毒大流行对全球构成了经济危机，但葡萄牙对危机的管理远远优于其他欧洲国家。这为该国赢得了世界旅行和旅游理事会（World Travel & Tourism Council）授予的“安全旅行”印章的第一个欧洲国家的荣誉。 这些协议是由WTTC自己制定的指南，目的是应对新冠疫情对旅游业的影响，增强消费者的信心，使他们觉得一旦限制解除，就可以安全地旅行。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售葡萄牙房源，或致电 400-041-7515 谘新加坡留学、移民或房产投资的机会。 英文原文：https://list.juwai.com/news/2020/06/6-reasons-chinese-attracted-portugal 编译：Zoe Chan
加拿大主要城市多伦多热门买房区域介绍
现在越来越多的华人移民来到加拿大，而大陆新移民选择置业的热门地区主要聚集在：士嘉堡北部地区、北约克和万锦市。士嘉堡北部交通、生活方便，房屋价格便宜。北约克有Downtown 的方便，却无Downtown的喧闹，公寓豪华整洁，并可乘搭地铁。而万锦市则以其优美的社区环境，较低的人口密度，相对朴实的民风和校风，更为大陆朋友所青睐，逐渐成为安家置业的首选。 1、北约克（North York） 区域划分：Eglinton以南，Steeles 以北，Bathurst以东和Victoria Park 以西。 特点：中心地带，交通发达，401高速公路贯穿东西，DVP和Alan RD两条南北向高速公路可直达市区，有GO火车（通勤火车），地铁直达市区，公共汽车也十分发达；环境优美：绿树成荫，公园密布，小溪淙淙；学校好，这里有几所小学连年在安省2700多所学校中名列第一（如Seneca Hill小学）。 北约克位于加拿大安大略省多伦多市北部中心地带， 2011年的人口约为655,913。从1954年至1997年，北约克隶属于相当于安省县级行政区划的大多伦多市（Metropolitan Toronto），而北约克当时是大多伦多市内的第二大城市。安大略省政府于1997年通过议案，于翌年取消大多伦多市行政区划，并大多市辖下六个市（连北约克在内）合并成为新的多伦多市。 北约克中心地带位处多伦多最主要街道央街（Yonge Street）之上，介乎芬治大道（Finch Avenue）和雪柏大道（Sheppard Avenue）之间，亦是多伦多地铁的线所穿的地段之一。赖士民当选北约克市长后，于1980年代致力发展该区，区的市郊面貌亦随之日渐淡化，形成一小型市中心。至于北约克中心以南的雪柏大道，自雪柏地铁线通车后，沿线发展亦一如雨后春笋。401公路上，横越北约克那一段可谓全北美洲最繁忙，每日穿过该段公路的汽车高达40万辆。北约克同时也是一个很多样化的地区，涵盖了多伦多最有名的豪宅区譬如，The Bridle Path, Hogg’s Hollow, York Mills, Willowdale, Bayview Village和Crilet Club，和问题区如Jane and Finch, Flemingdon Park和Lawrence Heights. 区店铺和商用楼宇林立，同时亦建有不少大型住宅公寓，在前市政大楼附近的发展尤为蓬勃，而多伦多艺术中心（Toronto Centre for the Arts）就正正建于前市政大楼旁边。大楼前有个水池，而大楼以南则是多伦多校区委员会大楼（亦即以前的北约克教育局大楼）。前市政大楼东北方建有两座购物商场，以地下通道相连，而通道亦连接至地铁站。东面那座商场名Empress Walk，商场里设有超市场Loblaws和电影院。至于另一座位于央街以西的商场是多伦多第二大公共图书馆-北约克中央图书馆的所在地。与图书馆连接那所建筑物里，设有游泳池、老人中心、小食亭、学校委员会工作室和酒店。 不少世界知名的企业亦选择在此区落户，如宝洁公司（Procter & Gamble）、雀巢（Nestlé）、Cadbury Adams、瑞士莲（Lindt & Sprüngli）、Equifax 和施乐（Xerox）等相继位在央街两旁兴建公司写字楼，而麦当劳餐厅的加拿大总部亦选址北约克。 2、烈治文山（Richmond Hill） 地区划分：Highway 7 以北，Bloominton以南，404高速以西，Bathurst以东。 特点：可以说在北约的北边，沿Yonge街往北发展，地区辽阔，人员稀少，主要是居民区，有少量商业区，工厂很少；交通也还发达，有407高速贯穿东西，404和400高速贯穿南北；有一条GO火车线路。环境不错，有很多公园和自然保护区，小学和高中都不错。 著名学校：Bayview SC高中经常是在大多伦多地区排首一首二，设有IB课程；另外Richmond Hill（设有天才班）和Richmond Green，Langstaff 高中都不错。 有两个豪宅区：富豪山庄（Bayview Hill）是仿造市区的森林山（Forest Hill）富豪区而建，特点是房屋整齐，无小房，无半独立，无镇屋。最小的房子也有3000多尺，最大也只有8000尺。另一个是South Richvale，这里的特点是占地面积大，自建房多，靠高尔夫球场。这两个豪宅区也是投资移民的首选之地。 3、万锦市（Markham） 地区划分：分成两块：Yonge以东，404 以西，Steeles以北，Highway 7 以南。另一块是 Steeles以北，19街以南，404以东，Markham-PickeringTownline以西。 特点：主要分布在士家堡地区的北边，新房比较多，学区好，老区的环境也不错，有天鹅湖，也有特大的人造公园，有一条Go火车线路。 著名学校：渔人村高中（Unionville，与Bayview高中齐名），特鲁多高中（Pierre Elliott Trudeau，经常是在大多伦多排第一第二）、Bur Oak 和 Markville 高中 房价与烈治文山比略低。豪宅区：Grandview—Bayview Glen紧邻北约克，房子占地大，置身于森林河谷之中；Bayview Fairway—Bayview Country Club为高尔夫球场所环绕，每家每户的后院都是高尔夫球场，景色相当优美，也别具一格；Cachet在万锦以北的地区，这里的房子特点是占地大；Angus Glen位于高尔夫球场边上，Unionville为万锦市的中心地带，这里有著名的渔人村高中，有天鹅湖，还有具有欧洲风情的商业一条街。 4、士嘉堡（Scarborough） 地区划分：华人喜欢的区域限定在：Victoria Park 以东，Mccowan 以西，Sheppard以北，Steeles 以南。 特点：交通购物方便，很多大的华人超市，华人商业中心，华人餐馆都在此区内，404和401高速是主要的交通干线，房价低，同样的房型要比北约克低10万元。 著名学校：麦当劳高中，白球恩高中，爱静阁高中。 5、密西沙加（Mississauga） 密西沙加是加拿大安大略省的一座城市，位于多伦多以西的皮尔区，是大多伦多地区的一部分。根据2006年的人口普查，密市有约668,549名居民，以人口计算是全国第六大城市。密西沙加是大多地区内的一个重要交通枢钮，有七条省级高速公路横越本市，而多伦多皮尔逊国际机场中的一大部分更是坐落于密市范围以内。 密西沙加市坐落安大略湖的北岸，北邻宾顿市，西接夏顿区的奥克维尔和苗顿，西北临夏顿山，至于东面与多伦多的市界线则有一部份跟随怡陶碧谷溪（Etobicoke Creek）。 随着近几年大多伦多地区房地产的迅速发展，密西沙加的房产具有更大的升值潜力。 从总的房价来说，除了个别的街道附近（如 Mississauga Road）的物业较贵以外， 密西沙加的平均房 价与North York、Markham和Scarborough相差不多，比Richmond Hill便宜。但是密西沙加的新社区新房屋占了很大的比例，同样是30万多一点，在密西沙加往往可以买到较新的，地段也很好的Detached House。而在North York、Markham和Scarborough就很难买到同样条件的理想房屋。由于前几年，大量的新移民涌入North York、Markham和Scarborough，造成这些地区的房屋价格大幅度的上涨，而密西沙加房屋价格的涨幅明显小于这些地区。 所以从发展的角度分析，密西沙加的房屋在未来几年里的升值潜力会大于其他的地区。 6、奥克维尔（Oakville） Oakville位于Mississauga和Burlington之间，开车到多伦多市中心不到半个小时，人口约20万人，整体教育水平居全省前茅，又以英法双语教学而著名，很多小学生都能掌握流利的英法双语，成为社会精英人才。这里家庭平均收入高，犯罪率低，绿化率极高，是个适合养育孩子和生活休闲的城市。 Oakville的人口以英格兰和苏格兰白人后裔为主，最近几年移民的涌入，也使社区更为多样化，移民比例占20%左右。公立高中目前总共有5所，在安省排名前30位的高中里，Oakville 5所高中里面的4所-Oakville Trafalga，Thomas A Blakelock，Abbey Park及Iroquois Ridge，都榜上有名，这在全省是绝无仅有的，Whiteoak其实也非常优秀，排名全省119/722，只是别的几所光芒太耀眼了。2012年Oakville将开设第6所高中Westoak High school，另外还有很多著名的私校，比如坐落在安大略湖边的Appleby college和著名的女子私校SMLS (St. Mildred Lightbourne School) 。 很多购房者一想到Oakville，第一印象都是湖边豪宅，房价贵，其实Upper middle以北，Third Line以西的新区，并不比密市和万锦市贵，反而性价比更高呢。我们所说的oakville豪宅区，其实只占Oakville的一部分，主要位于QEW以南，Trafalga路以东至Devon沿线和lakeshore沿线，自然环境优美，占地大，参天大树，遍布小溪，树林，紧靠湖边，翻建新豪宅基本全是价值一百五十万以上的真正豪宅其余的老房根据占地和面积价格也都在70万元以上，Oakville Trafalga高中就是位于这个地区。这个区居住的大多是银行家，律师，艺术家和成功商人。 QEW以北分的比较细，既有成熟的高尔夫社区（比如Abbey Park学区），也有年轻白领云集的中产社区（Westoak），还有背靠Bronte省公园森林溪流的Bronte wood新区，以及社区较成熟的高端社区Joshua Creek。Oakville 10年新的好房大部分都集中在Upper Middle以北，主要在Iroquois Ridge（Joshua Creek）、WestOak和Bronte Wood三个区。
美国主要城市洛杉矶（Los Angeles）热门区域介绍｜居外百科
洛杉矶华人主要聚居在洛杉矶东部市郊的圣盖博谷地区 （San Gabriel Valley），其中以蒙特利公园市（Monterey Park）、阿罕布拉市（Alhambra）、圣盖博市（San Gabriel）、柔似蜜市（Rosemead）、天普市（Temple City）、亚凯迪亚市（Arcadia）、圣马力诺市（San Marino），南帕萨迪纳市（South Pasadena），哈仙达岗（Hacienda Heights），罗兰岗（Rowland Heights），钻石吧市（Diamond Bar），核桃市（Walnut）这些地区为主。 大量华资企业随着中美贸易的不断增加，而涌入美国西海岸的最重要港口洛杉矶，并在圣盖博谷地区的南爱尔蒙地市（South El Monte）、工业市（City of Industry）落户。这也使得这两个常住人口极少的城市，成为华裔企业的主要集中地，表现出鲜明的华人商业特色。 特别值得一提是蒙特利公园市（Monterey Park），中文多简称为“蒙市”，当地的居民超过一半是华裔，目前全市5位市议员当中有4位是华裔，1983年全美首位华裔女市长在此诞生，因此蒙市也成为美国有史以来华人特色最浓厚、华人自主权最强的城市。所以“蒙市”顺理成章成为了华人小区的中心，并已取代了传统中国城（China Town）的地位。 2018年洛杉矶房市走势 房价中位数：68.6万美元 每平方米售价：5662美元 租金中位数：3500美元 2018年房价走势：上涨2.2% 2019年房价走势预测：下跌0.1% 居外投资分析 自从2007年美国由于次级信贷房地产泡沫崩溃后，洛杉矶的房价也相应受到了影响。在有些地区，房价跌幅甚至超过了50%。但是，一些华人聚集的高等社区，房价还是坚挺的。所以说，洛杉矶房价取决于供需。而华人社区基本上由于需求高，供应少，房价保持了较好的价位。 一般来说，洛杉矶的房价取决于房地产所在的城市。对于学区较好的城市，房价就比较高。举例来说，在2013年，洛杉矶房价最贵，学区最好的城市之一圣马里诺市（San Marino）的房子最低也要100万美元，其次的阿凯迪亚市（Arcadia）房价也要在70万美元以上。但是，在比较偏远的地方，可以买到15万美元以下的房子。由于美国房地产市场的复苏，洛杉矶的房价也有所上涨，涨幅最高的是洛杉矶的富人区。洛杉矶县房市之昂贵在全美排名第三，仅次于旧金山和橙县。 洛杉矶有哪些涨幅较高的热门区域呢？ 圣马利诺（San Marino） 房价中位数：$2,257,000 10年增值：52% 圣马利诺（San Marino）是一个位于美国加利福尼亚州洛杉矶县，富裕的小城市。亚裔人口占当地人口的一半左右，而且以华人为主。据资料显示圣马利诺的家庭年收入中位数达到$15.6万美元。 早先该市居民多为律师丶会计师和医师等高专业程度的中上阶级白人，近二丶三十年开始有许多富裕的亚裔家庭移居，圣玛利诺更因此有“小比佛利山庄”的美名。 圣玛利诺在加州学区中排名第一，这也是很多华人选择居住这裡的主要原因。 这裡的房价中位数高的惊人，为$225.7万美元。这裡大多数房子是建于1920-1950年代。这裡的房子91%左右是房主自住的，8%左右是出租的房屋，0.5% 是用于度假的房屋。这裡房屋的空置率是6.5%左右。 圣马利诺房子的占地从4,500平方英尺（420平方米）开始，很多房子的地是大概在30,000平方英尺（2,800平方米）左右。因为San Marino市的居民很具有保护历史的意识，这裡的房子要想翻建和改建是很难通过审批的。所以这个城市保留了历史的风貌，没有到处新建的和周围环境不符的别墅。这个城市都是以独立屋组成，没有联排和公寓楼。所以可以说是居家的好环境。 圣马利诺还以它的一流学区着称。这是学区的四所学校。其中两所小学，一所初中，一所高中。圣马利诺高中有部分资金来自国家教育资金，但是私人捐赠的部分也是很多。自1980年以来，圣马利诺已经得到 $18,268,485 美元的私人捐款。 圣马利诺高中是加州API成绩最高的学校之一。2004-2010年，圣马利诺高中API连续7年在加州328所高中裡排名第一。2006年授予全美蓝色丝带学校。圣马利诺的两所小学也是蓝色丝带学校。 亚凯迪亚（Arcadia） 房价中位数：$1,099,200 10年增值：44% 亚凯迪亚是美国加利福尼亚州洛杉矶县的一座城市，位于圣盖博山山脚、洛杉矶市中心东北21公里。这个30年前几乎一致是白人的城市，现在有45%的亚裔。这种转型与台湾、中国、韩国和日本等亚洲国家的财富迅速增加并且移民美国有密不可分的关係。 亚凯迪亚已经有相当规模的亚裔移民社区和相对周边较高的生活品质，这些也对其他地区的亚洲新移民家庭有吸引力。富裕的亚裔移民也搬离移民第一站蒙特利公园市而迁往较富裕的阿凯迪亚和附近的北圣盖博、圣马利诺、南帕萨迪纳、及天普市。由于现在来自中国大陆移民也日益增加，加入台湾移民人口在阿凯迪亚的行列，使华裔人口日益成长。 1990年代初以来，越来越多的台湾及其它亚洲移民企业-如大华超市、光华超市以及广受欢迎的台湾鼎泰丰皆陆续在亨廷顿大道以南、沿着鲍德温街的一些小型商场和店面中出现。 亚凯迪亚有很好的公立学校，这是许多年轻的上层中产阶级亚裔移民家庭所追求的。他们希望他们的子女在美国能接受好的教育，将来进入好大学，并有理想的职业。该学区亚裔已成为多数，几乎达到三分之二，在2005-2006学年，阿凯迪亚高中的学生中63-65 ％是亚裔，远高于亚裔在市民中的比率，非西裔白人只占阿凯迪亚高中学生的24-26 ％，这是因为阿凯迪亚市的白人人口平均年龄较高，许多人小孩早已毕业。 南帕萨迪纳（South Pasadena） 房价中位数：$904,900 10年增值：24% 南帕萨迪纳（South Pasadena，又译南巴沙迪那）位于美国加利福尼亚州南部、洛杉矶东北郊，是美国加州洛杉矶郡的一个社区城市，面积8.9平方公里，常住人口约2．5万人。她北面靠山，风景秀丽，四季如春；几乎全年都阳光明媚，是休养胜地。再南面距离附近的华人社区众多，华人超市和餐馆云集，生活便利得让你不禁怀疑自己是否是在异国他乡。 对于美国人而言，南帕萨迪纳是座气质一流、风景优美、保守而富裕的小城市。该地区学区优质，是老牌白人社区，距离洛杉矶市中心10分钟，华人区5分钟，极佳的地段。周边顶级学区配备，帕萨迪纳城市学院（PCC），加州理工大学等均在10分钟车程之内。 南帕萨迪纳以其绿树成荫的街道，历史悠久的加州工匠风格的住宅，其独特的小型企业和优秀的公立学校, 使它成为加州最理想的居住城市之一。 该市有两大特色，第一是拥有相当多的树木，因此有“树木之城”（the City of Trees）的美名；另外是特别重视保护文物古迹，曾于2009年被非营利的“洛杉矶文物保护”组织（The Los Angeles Conservancy）列为A级城市（洛杉矶县的88个城市中仅6个得A）。 天普市（Temple City） 房价中位数：$681,000 10年增值：14% 天普市是位于美国加利福尼亚州洛杉矶郡、中上阶层聚居的小城市。紧邻阿凯迪亚（Arcadia）、圣玛利诺（San Marino）、圣盖博（San Gabriel）、柔似密（Rosemead）。总人口约4万人，其中亚裔占一半还多。该地区人口稀少，房价逐年稳健上升。 天普市大部分地区属于天普市联合校区（TCUSD），该学区包括7所学校：La Rosa小学、Cloverly小学、Emperor小学以及Longden小学。还有橡树大道初级中学，天普市高中，以及道格·西尔斯学习中心。 想了解更多关于洛杉矶（Los Angeles）的信息，请移步这里 https://www.juwai.com/usproperty/r-165_c-3910/
美国房产抄底正当时 随手给你10个理由！
美国在新冠病毒疫情蔓延的防控上仍然面临着重重挑战，但可喜的是购买房地产的黄金机会已经到来。随着抵押贷款利率降至历史低点，标普500指数处于历史高位（截至2020年4季度），很多人仍然心存恐惧，那麽您获得好买卖的机会就更高了。 现在大家在家里呆的时间比较多，因此，房子的内在价值已经上升了很多。然而，鉴于 房贷利率已经崩盘，负担能力自然攀升。在大众媒体大肆宣传人口从大城市流向小城市的情况下，精明的投资者是时候反其道而行之，重新关注大城市的房地产了。不过，鉴于较低的估值、较高的净租金收益率和较低的整体密度，二线城市（也俗称“18小时城市”）也是非常有吸引力的。 让居外为您详细解释为什么现在和2021年便是购置美国房地产的好时机。 1. 全国各地房价走软 根据美联储经济数据（FRED），2017年美国房屋销售价格中位数开始走软。由此可见，一些定价的通缩早被释放出来了。 如果我们看一下2006年底上一个峰值之后发生了什么，我们看到销售价格中位数在2.5年的时间里从25.5万美元下降到21万美元（-17%）。2009年的下半年的，房价触底。 从2009年底到2012年，房价逐渐走高，然后在2017年下半年从22万元爆发式上涨约55%至34万元。 此后，销售价格中位数从34万美元下降到2019年第四季度的约31万美元，跌幅为9%。 随着价格和贷款利率双双下降，负担能力上升。 美国房屋销售价格中位数（美元） 美国房屋销售价格中位数（同比变化%） 2. 超低的房贷利率 房贷利率处于历史低位，现在一些贷款人甚至为自住房提供了低于3%的30年抵押贷款。如果房子对您来说是刚需的话，看到这么低的利率，很难坐着不下手。 视乎情况，这样的低利率可能会让买房比租房更实惠。而房贷很可能是购房者最高的一项成本，低利率肯定会推动购房。 但利率也是一把双刃剑。如果未来抵押贷款利率上升——短期内肯定是很大的一个“如果”，因为美联储已经承诺在2022年之前保持低利率——那么可能会影响房价。但是，由于低利率使得现在的房子更实惠，买家可能会认为未来的加息是值得担心的事情。 30年定期按揭的平均利率 3. 股市处于历史高位 标普500指数在2019年收盘时涨幅达到了惊人的31%。在2020年，标准普尔500指数和纳斯达克指数在经历了2020年3月的艰难时期后，已经反弹到历史高点。因此，股票投资者非常富有，特别是科技投资者。 股市创造了如此多的财富，难免会有一部分财富转移到2019年滞后的房地产上。将红利变成实际资产的传统将继续下去，特别是现在。我们都渴望一种安稳的感觉，而拥有一套房子或更大更好的房子会有帮助。 同时，我们也在寻求投资获利。鉴于房地产价格比股票走得慢，分散投资于美国中心地带的“18小时城市”会是可靠的策略。 相关文章：【美国楼市火热程度媲美股市！】 4. 2020总统大选年 如果我们只知道一件关于权力欲强的政客的事情，那就是为了继续执政，他们会尽一切可能帮助确保经济持续增长。 股市和房地产市场往往会因为总统候选人的所有竞选承诺而被炒作起来。重点是，无论谁胜出，股市和房市往往都会表现良好。 假设投资标准普尔500指数1,000美元的增长情况 5. 租金持续走高 房产的价值最终取决于其租金收入。一些沿海城市由于房价上涨速度加快，资本化率上限会较低。而中心城市的资本化率上限将更高，这为追求收入的投资者提供了巨大的价值。 随着冠状病毒的大流行，数百万人需要就地避难的地方。不过，多亏了经济刺激支票、各州丰厚的失业救济金和工资保护计划，相信很多美国人都能挺过封锁期，继续支付房租。在一些州，您每月可以赚到5,000多美元以上的失业救济金。 相关文章： 【新冠疫情蔓延 纽约租屋市场有利房东】 【疫情令美国楼市冰火两重天：房价上涨，租金“断供”】 6. 千禧一代正处于黄金购买期 千禧一代现在大多在30岁左右，这意味着他们有10多年的时间来攒首付。他们也正处于安家立业、生儿育女的阶段。 拥有房产的最大催化剂可能莫过于孩子。当您追求稳定时，您的筑巢本能就会超常发挥。此外，可能没有比来自千禧一代的需求更大的房地产投资的多年催化剂。 如今，千禧一代几乎占到了购房者的40%。 1985-2019年各代人的住房拥有率 从下图由全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors®）房屋买卖者代际趋势（Home Buyer and Seller Generational Trends）研究报告中可以看出，已婚夫妇在购房人群中占主导地位，其次是单身女性。毫不奇怪，单身男性在购房方面远远落后于单身女性。 购房家庭的成人构成 下面是另一个有趣的图表，显示了千禧一代在哪里买房最多。 他们当然不会在加利福尼亚州或华盛顿、夏威夷、佛罗里达、纽约、新泽西、华盛顿特区或波士顿购买太多房屋。这种购买趋势能给予您信心，在非沿海城市购买房产是一个良好的长期趋势。 千禧一代在哪里买房最多（与最少）？ 就像股票投资者不应该对抗美联储一样，房地产投资者也不应该对抗多年来的人口趋势。自2019年以来，谷歌在内华达州、俄亥俄州、德克萨斯州和内布拉斯加州的房地产上花费130亿美元。Uber在德州达拉斯的综合开发项目The Epic内签订了45万平方英尺的租约，其办公室将于2022年开业。向中心地带发展的趋势如日中天。 7. 工资增长再创新高 家庭实际收入中位数终于在2017年突破了历史新高。最新数据是2018年底的63179元，相信当2020年2019年的数据出来后，家庭实际中位数收入会进一步上升。 美国家庭实际收入中位数 8. 国外热钱降温 在2017年之前，许多沿海城市的买家不得不与富有的外国资金竞争，尤其是来自中国的资金。外国买家引起了竞价战，并对本地潜在买家造成了很大的竞争。此后，中国政府严厉打击热钱外流。因此，2019年中国买家购买美国房地产的人数同比下降超过50%。 现在，人们对2020年的冠状病毒感到担忧，中国富人正想尽一切办法从中国经济走向多元化。 最终，外国资金会再次涌入美国，特别是如果贸易战得以解决的话。对美国房产的需求已经积压了两年多，当需求最终被释放出来时，很可能会再次引发全现金的竞价战。 过去几年美国住宅物业的主要外国买家 相关文章：【外国买家在美国购房连续两年减少 中国人仍主导市场！】 9. V型经济复苏 在2008-2009年金融危机期间，美国的中位数房价在2.5年内下降了约17%。美国不会经历类似幅度的衰退，因为2008-2009年经济衰退后，贷款标准一直非常严格。 自2009年以来，只有信用分数优秀的人才能获得抵押贷款，负摊销贷款已经消失了。买房首付20%以上也再次成为普遍做法。信用度高的借款人积累了如此多的房屋资产，大多数房主应该能够比过去更容易地度过金融危机。 自2016年底的峰值以来，美国的销售价格中位数已经下降了约9%。即使房价继续下跌，达到与上一次经济衰退相同的幅度，也只剩下8%了。 2020年为对抗冠状病毒而自发的衰退意味着，由于美国有能力开放经济，所以复苏应该会更快。这次的经济衰退与上一次有很大的不同，上一次的衰退花了好几年的时间才把系统的过度杠杆作用化解掉。 10. 贷款限额提高 美国联邦住房金融局（FHFA）公布了2020年房利美和房地美将收购的抵押贷款的最高贷款限额。 在美国大部分地区，2020年一单元房产的最高标准贷款限额将为510,400美元，比2019年的484,350美元有所增加。 在高成本地区，房利美和房地美收购的抵押贷款最高贷款限额将为765,600美元。更高的贷款限额意味着购房者能够在相同的贷款利率下购买更多的房子。 此外，更高的限额意味着政府认识到房地产价格还有上升空间，因为他们的贷款限额是跟着通货膨胀率走的。因此，连政府都认为是时候在大流行期间买房了。 来源：Financial Samurai 编译：Zoe Chan 尽管经济环境和冠状病毒造成了不确定性，但今天的美国房地产仍然被证明是一项有吸引力的投资。 居外锦囊：房地产投资的价值大多来自于长期持有，让时间增长您的财富。 有兴趣抄底美国房市吗？欢迎您留下联系资料，免费获取居外专业的海外投资置业咨询服务。
日本京都町屋：从古朴老房变成热门投资标的
国人对於投资日本不动产有相当大的兴趣，其中东京丶大阪丶京都等黄金地段都是投资者们非常热中的投资标的，尤其偏好总价较低的小套房，不过现在产品走向多元化，其中，京都是日本的观光大城，长期来看日本旅游发展仍然看好，因此民宿或旅馆型物件询问度持续增温。 日本房地产专家游明同表示，日本民泊法去年6月15日实施後，对营业的民宿有消防安检和设备都有具体标准，提供一个明确的遵循方向，房产代理公司会因应这项法令，会协助客户丶投资人依规定取得“住宅宿泊事业”执照，对游客和房东都是一个保障，更在市场有汰弱留强的作用，看似危机却是转机。 游明同表示，国人到日本置产风，渐渐从东京吹向京都，主要是看上京都的千年历史文化，尤其是“京町屋”丶“古民家”的物件，也就是保留古貌的住宅，是现在非常热门的投资标的。 何谓“町屋”？ 町屋就是位在都市主要道路旁，好几间紧连在一起的商店和住家一体式建筑物。 因为兼做商店的缘故，门口大多面向人来人往的大路，门口也大大的开着。是方便顾客出入，适合经营生意的设计。 在商业或手工业兴盛的地区可以看见数目众多的町屋。 建筑学上是使用“町屋”这两个字，但也有使用“町家”两个字的情况。两者没有明确的区分但是有这么一说，把重点放在居住上时，就称作“町家”。 另外，平安时代时写的书中已经出现町屋这个词汇了，所以町屋被认为已经有大约1200年以上的历史。 京町家的特征 町屋存在于很多地区，在京都的被称为“京町家”，有着与其他地区不同的特征。在京都，从大部分都被称为“京町家”的情形来看，可以得知，比起其他地区，京都的可说是很讲究起居空间。 京町家的特征是“格子”。使用细条木头纵横组成的格子门和窗，因此创造出专属京町家独特的外观。 另外一项特征是“坪庭”（※1），千万别错过这个用来亲近自然的空间。 坪庭有着非常实用的功能，可以使通风良好，并且让光线进入屋内。另外，根据町家建造的年代不同，坪庭等的设计也不同，所以窥见当时的流行风格。 ※1……坪庭(つぼにわ)：在房子土地内，被建物或围墙包围起来的小庭院。里院 投资京町屋的收益高吗？ 在日本有专门的旅馆业者提供，将旧的京町屋翻新过，申请为合法可经营一整年的简易宿泊的投资物件，这种物件不仅保持了几百年纯朴的京都风情，整修过的屋况，可以让游客在最新设备中也能享受到传统之美，而且在合法严谨管理下住的非常安心，再加上从京都车站至下榻的京町屋的接驳服务等种种日式贴心的服务，让入住率都保持在83%左右。 游明同指出，这种高入住率的物件，也是高收益的证明，投报率约在5~8%左右，吸引中长期置产者。 日本房产值得投资吗？ 除了京都外，原本已经是国人熟悉的东京，在奥运的题材以及多种再开发计画的题材下，一直都是稳定的投资选择；除了东京之外，横滨的新再开发计画，名古屋的磁浮中央新干线题材，2025年举办大阪世博会及通过博弈法，可以知道日本不是靠奥运炒短线结束的标的，而是拥有源源不绝的利多的投资好选择。 此外，日本商用不动产市场也看俏，游明同分析，东京中央区丶新宿区丶涩谷区丶港区等区域内都有不少再开发计画，目前市场也不乏投资者，在精华地段购买整栋透天改成商办大楼，或取得执照改建成旅馆，并交由专业旅馆业执业。由於商用物件稀有，不仅有稳定的租赁需求，且能创造较高的投报及保值效果，这样的投资方式对许多外国投资者已经是一种趋势。 更多日本购房相关文章： 疫后时代，日本购房哪里好？七个地点，高增长或高收益任您选 为什么2020年仍是购买日本房地产的好时机？ 请收下这份外国人在日本买房的全能指南 居外网与13家日本知名不动产平台携手合作，同步上架日本待售房源，网罗小套房、家庭住宅，甚至商办和民宿物件；中文搜寻介面，直接换算人民币，就算不是日文通也可精准筛选房源，为投资日本不动产做足功课。 欢迎留下个人联系方式，免费获取日本投资置业咨询。 参考来源：经济日报丶MATCHA日本旅游情报 责编：Zoe Chan
疫后时代，日本购房哪里好？七个地点，高增长或高收益任您选
日本拥有世界第三大经济体，是亚洲主要的增长引擎之一。在日本购买房产，就意味着您在全球城市化程度最高、发展最完善的国家之一投资。 日本是一个拥有超过1.2亿居民的大国。因此，您可以在日本购买永久产权房产的地方有数百个。从东京和大阪这样的特大城市，到几十万人口的中等城市，再到农村，应有尽有。 居外为您总结了日本房地产市场中最具有吸引力的城市和其他地点。 如果您追求的是高增长和稳定性... 东京 在任何投资组合中，东京和与之相邻的两个主要城市都是三个至关重要的部分。它们分别是日本第二大城市横滨和小城市川崎，川崎是日本发展最快的城市之一。 虽然收益较高的房产少之又少，但偶尔还是可以获得的，尤其是在2020年2月以来，由于新冠疫情爆发、随后2020年东京奥运会推迟、入境旅游暂停等原因，价格一直在下跌。 东京市中心：新宿、涩谷、港区、千代田 在东京市中心拥有不动产的好消息是：无论是商业还是住宅，您可能不会受到任何需求不足的影响。 日本人口减少，对于供应稀缺的黄金地段、备受追捧的街区的房地产来说，是不成问题的。像新宿和千代田这样的区，后者包括东京的“比佛利山庄”——六本木山，永远不愁没租客。 坏消息呢？东京中心区豪宅的租金收益率很低，而且要想买到“战利品资产”，您得付出每平方米1万美元以上的天价。 西区：中野区、杉并区 如果您想追求合理的价格和中心位置的组合，东京西区是合适的购房地点。 例如，中野区坐地铁到新宿只需10分钟。但是，价格却只需要东京内区的一半左右。 东区：中央区、台东区 如果您经常去东京成田机场，中央区和台东区是特别好的地方。Skyliner京成电铁是东京市中心和主要机场之间最快捷的交通方式，从位于台东区的上野站出发。 从上野站出发，比起市中心附近的任何地方，包括东京站等具竞争力的交通枢纽，出国旅行都要方便。 南区：品川区、太田区 南区是东京都内另一个兼具经济性和便利性的地区。与东京西部和东部一样，在这里购买房产的价格约为中心区的一半。 横滨 横滨市是高新技术产业和进出口中心，主导产业包括生物技术、半导体和航运。其最大的集装箱港口在2013年被认定为世界上产量最高的港口。 横滨的房地产价格比东京本土低很多。在横滨，土地价值平均保持在每平方米25万日元（2350美元）左右。相比之下，东京许多郊区的地价都超过50万日元（4700美元）。 川崎 川崎市除了是日本最受瞩目的住宅城市之一，也是重要的重工业和高科技发展中心。日本石油公司、日本电气、东芝、日本戴尔、富士通、西格玛等大型企业的总部都设在这里。 京都 京都是日本仅次于东京的第二大热门旅游目的地，也是一个以专业服务为导向的首都，与附近的大阪和几乎具有同样吸引力的邻居神户共同构成了日本中部/西部大陆的商业中心。 自新冠状病毒大流行以来，它的价格也有所下降，尽管程度略低于东京、横滨和川崎。 如果您打算投资京都房产，它可能是Airbnb（爱彼迎）租赁业务的理想城市。不幸的是，自2018年以来，日本的Airbnb租赁业务经营变得更加困难。政府现在要求所有的短期租赁都必须获得酒店许可证。对于外国人，这并非完全不可能，但肯定是一个繁琐的过程。 抛开一切不谈，有很多人对京都及其古朴的日本帝国遗迹产生了独特的吸引力。 福冈 福冈县位于日本西部沿海，是日本九州岛的中心都市，也是日本通往东南亚的主要门户。与东京相比，福冈离韩国和中国更近，到中国台湾和东南亚也只有很短的飞行距离，地理位置十分优越。 县城福冈市的人口约为160万，正在急剧增加。主要原因是，2011年的大海啸和大地震后，东京地区的居民陆续迁入福冈，以及福冈市被指定为全球最大规模的可再生能源项目基地。 这个城市的友善、热情和轻松的氛围对家庭具有吸引力，近年来还吸引了许多新成立的公司。作为日本第一个针对外国创业者推出创新“创业签证”的城市，随着当地政府不断努力打造专业服务中心，稳步推动房价和人口增长都可与东京媲美。 如果您追求的是高收益率... 札幌 日本最北端的北海道岛，以其国际知名的冬季度假村、滑雪场和令人叹为观止的自然风光而闻名。札幌市是北海道的首府，是日本第五大城市，冬季漫长而寒冷，人口数量稳定而停滞。 札幌市也是一个以白领产业为主的城市。作为日本的学术之都，教育和信息技术是该市的两个主要产业部门，与旅游业和零售业并列。这里是日本最受欢迎的旅游胜地之一，每年的游客数量往往超过数千万人！ 东京/大阪周边的卫星城市 从东京和大阪市区乘火车30～60分钟以内的小城市，由于是大城市的“卧室社区”，因此是一直很受欢迎的投资目的地。 换句话说，这些地方的繁荣是因为大量的公司员工在平日租用单位使用，然后在周末回到更遥远的城市的家中。 由于价格较低，收益率和入住率较高，这些城市是非常可行和可靠的现金流来源。 更多【居外百科︱日本购房指南】 为什么2020年仍是购买日本房地产的好时机？ 请收下这份外国人在日本买房的全能指南 如何在日本获得经营管理签证？居外送上最全指南 现在您已经了解了日本最适合投资的地方。请在下面提交咨询，让居外协助您开启购房之旅。 作者：Zoe Chan
马来西亚最快明年征收房产空置税，对您有什么影响？
马来西亚传媒报道，马来西亚政府为解决公寓单位滞销问题，正研究向发展商开征住宅空置税，最快2021年实施。 去年，马来西亚国库研究院建议政府考虑落实房产空置税，要持有未售出单位的发展商从目前的“先售后建”，转成“先建后售”的模式。这也是一个行政手段来解决马来西亚国内产业领域的结构性问题。 房屋及地方政府部部长Zuraida Kamaruddin指出，方案拟定发展商要就取得完工证明书（Certificate of Completion and Compliance, CCC），但仍未有人入住的单位缴交空置税。 她解释，空置税旨在减少住宅空置量，令发展商推出住宅项目时可以更明智及更负责任，特别是一些高层住宅大厦的项目。当开征新税后，发展商将更小心规划新盘的发展方向以迎合买家，而非只按照发展商的意愿发展。 Kamaruddin又认为，以往很多单位的空置期多于一年，会为房屋市场带来不少问题，征税是必要之举，推动发展商加快住宅项目的入伙时间。 如果大马内阁通过方案，最快明年实施。至于具体空置税会怎么征收，是指向开发商卖不出的房产，还是买家购房不入住也算是空置？目前还不清楚。要是后者，那好多外国人购置的房产将会是属于空置的。 《大马邮报》早前报道，大马联邦直辖区部副部长Edmund Santhara曾在大马国会透露，空置税做法与一些已发展国家的城市例如温哥华、墨尔本相似，目的是为了解决在巴生谷（Klang Valley）未能售出的豪华公寓单位。虽然当地住宅空置率低于4%，现阶段没有急切需要开征空置税，不过当局仍会审视方案。 根据马来西亚国家产业资讯中心（NAPIC）的数据指，2018年第二季巴生谷滞销单位有2,260间，其中498间为价值100万马币以上的豪宅单位。 最后，我们看看外国人在马来西亚买房都要交哪些税？ 外国人在马来西亚买房时，是有： 买卖合同的印花税； 外国人购置税； 持有房产时，会有： 门牌税； 单位税（地税的一种）； 卖房时，要交： 房地产盈利税（RPGT)。 万一，不入住的房产也算空置，那就在持有方面还得加入空置税了。当然，目前此税还没正式落实。具体会怎么样，这就静观其变吧。 相关精彩内容： 马来西亚的房租收入，房东该不该报税？ 居外马来西亚投资报告：外籍人士如何买房？ 【视频】马来西亚 - 跨境买家购房指南 欲了解更多有关外国人在马来西亚购房的法规丶流程丶税费和MM2H等，欢迎阅览【居外百科︱马来西亚购房移民指南】。 如果您需要更个人化的指导和建议，请在下面提交联系方式，居外的大马投资专家会马上给您提供免费咨询。 参考来源：星岛虎报丶CYMM2H 责编：Zoe Chan
了解日本系列解读——疫情期间，高级管理人才签证申请常见问题一览 ｜居外专栏
Q1： 如何通过购房申请日本移民？ A：用公司名义购买房产，加上一个小型商业项目即可。日本在2015年之前是投资经营签证，属于投资移民，2015年改成了经营管理签证，属于创业移民，比较注重公司的经营管理性质，单纯买房收租是拿不到居留资格及永居的。 因为2015年以后，日本的入管局非常重视投资的商业性和经营性。 Q2：经营管理签证和高级经营管理人才人才签证的区别在哪里？ 经营管理签证与高级经营管理人才签证的区别：前者只给一年的居留资格，进入日本以后需要经营项目维持十年后才可以申请永居；而我们推荐的高级经营管理人才签证是它的高级版本，最初就给五年的居留资格，最快一年后就可以申请永居了。如果您有7岁以下的孩子，还可以带父母同行，即所谓一人申请三代收益。 Q3： 如何申请高级经营管理人才签证？ A：在设立一家注册资本金500万日元的基础上，首先进行评分，请可参考评分表，70分以上合格；评分通过后就是安排投资项目，可以进行房产＋店铺的组合投资，也可以进行单纯商业项目投资。 Q4：疫情期间，适合投资什麽类型的日本房产？ 对于熟悉日本的或者有自住需求的客户来说，一户建或者整栋物件，由于房东降价，比较适合投资抄底。另外根据疫情期间的咨询和成交量显示价值在150万-230万人民币之间的位于日本核心位置的房产更受客户的青睐。 Q5：日本房产投资，是更推荐东京还是大坂或者名古屋、横滨等其他城市？ 个人比较推荐东京或者大坂，尤其是对于投资客。若是想在日本常驻，自住需求不一定非要在核心区。 东京JR山手线之内或者临近山手线的房产是相对更推荐的。优势是东京都的行政区，规划建设都非常完善，并且有像涩谷、新宿、银座等繁华的商业区。居住在这里不管是交通出行还是日常购物都是非常便利的。 若是在大坂则主要推荐北区，西区，中央区，浪速区，天王寺区，阿倍野区等。这些地区人口密度大且位于繁华商圈，由于旅游业的大力发展以及未来赛事利好等因素，市场的租赁需求是远高于其他地区的，非常适合投资。 这几个地方也是地价保值，增值性比较强的区域，日本是个数据非常透明的国家，买家可以自行网上搜索日本地价，查询自己感兴趣的项目的地价涨幅情况。 Q6：日本移民对于申请者的居住要求具体是多久？ 关于居住时间，实际上日本入管局没有明确要求。但是有一点是肯定的，日本政府最希望看到是不管是管理类型还是技术型人才的申请者都能常驻在日本。我们更建议客户每年可以在日本居住满半年。但是众多案例实践中很多客户无法达到这个居住要求。这种情况则需要把公司业务范围进行提早准备，有一定的理由书，这样哪怕一年住3-4个月也有机会下签经营管理签证的。 总而言之，日本移民不像希腊等国家有明确的法案，日本移民审批都是入管局做主，没有移民局，所以很多情况则需要根据客户已有的经历来定制化方案。对于有移民需求的，欢迎扫描文末二维码进行详细咨询。 日本移民系列解读 申请更快更稳 日本高度人才签证的九大优势｜居外专栏 第一年高度人才，第二年获永久居住权——怎样快速移居日本？ 日本高度人才签证与入籍要求问与答｜居外专栏 了解日本系列解读——无偿、优质的日本教育体系 ｜居外专栏 【瑞川株式会社】社长杨旭 带你深入了解日本移民、投资、置业的那些事儿 联系邮箱：a.tonton.h@gmail.com 微信号：mizukawa0412
超全整理！你关心的爱尔兰教育问题都在这里了！
本期Bartra和行业内的资深大咖聊了聊大家关心的爱尔兰教育，如何选择爱尔兰的幼儿园？小学和中学的制度，又和国内有什么不同？为什么越来越多学生选择去爱尔兰读大学？ 在这篇干货文章里，我们整理了精华观点，分享给大家。 幼儿园阶段 6个月就能入园 爱尔兰的幼儿园又叫Creche，孩子6个月大就可以送去，一直到6岁。每个年龄段的小孩会被安排在不同的房间，接受不同种类的看护：6个月到1岁，一般在婴儿房，一个老师照看三个小朋友。这都是有法律规定的比例：6个月到1岁是1:3；1到2岁是1:5；2到3岁是1:6；3到6岁是1:8。 怎么收费？ 私立幼儿园费用，大概在180-250欧/周。一般是早7点到晚7点，在这个时间段内可以根据家长的需求来随时接送。另外，家长也可看情况选半托之类的服务，比如说一周只送两三天，或者每天只送半天，这样可以省掉不少费用。 APP线上交流 爱尔兰政府鼓励幼儿园选用手机APP登记孩子出勤率和孩子一天做什么事情，家长和老师都在APP上交流，目前大部分幼儿园都在使用这种模式。 幼儿园学什么呢？ 爱尔兰的幼儿园跟英国的教育几乎没差别，幼儿园上午一般会安排Circle time，小朋友们一起做游戏，唱儿歌，做做操或者玩玩简单的手工，让孩子有一点事情做。下午通常就会安排户外活动。 不可错过ECCE！ 爱尔兰政府有一个叫ECCE的项目，2-4岁之间的小孩儿，都可以申请这个项目，好处是什么呢？好处是政府会为孩子支付每天3个小时的幼儿园费用，这3小时等于是免费的。申请也很简单，只要去幼儿园，提出你想要申请ECCE的位置，幼儿园会让你填写一张，最后等通知就行了，一般都能通过。 如何选到自己喜欢的幼儿园？ 第一看资质：去专门的幼儿园网站查，你想要去的幼儿园是否具备相应资质；第二，一定要提前预约去现场考察，看了才知道是不是喜欢那的氛围；第三看餐饮，考察幼儿园是不是提供餐饮，如果提供，是否满足你的要求；最后也还要看教学体系：大部分用的都是爱尔兰政府给提供的Aistear教案，但还有一些是非常纯正的蒙特梭利幼儿园，这些差别还是挺大的，所以要想清楚。 小学和中学阶段 小学，开心就好！ 爱尔兰的教育体系排在全球第七，2019年爱尔兰学生的阅读能力排在全球第8名。爱尔兰人民提倡全面教育，除了学习能力，他们尤其重视孩子的社交能力、运动能力、音乐及艺术能力。是的，家长和老师都会很关心一个问题：小朋友是不是开心！在爱尔兰人看来，开心教育至关重要。 大量的音乐、运动！ 不管是公立还是私立学校，大家都会在音乐上花很多时间，有专门的钢琴老师和小提琴老师，在课后会给孩子们提供有偿的课程，另外有很多私立学校会有芭蕾、舞蹈课，同样受欢迎的，还有科学俱乐部。运动方面，我也想重点提一提。从4-5岁开始，每个爱尔兰家庭的孩子，会接受至少一门或两门的运动，其中最受男孩欢迎的，是橄榄球、爱式的足球和曲棍球，最受女孩子欢迎的是英式的曲棍球，曲棍球，爱式足球以及网球、游泳、足球等。 小学，该去私立还是公立？ 不用纠结。我建议在小学阶段，家长选公立学校或者离自己家比较近的学校就好。为什么呢？因为爱尔兰小学的老师质量普遍都很好，真没必要去私校或者跑去很远的地方上学。 要学爱尔兰语吗？ 10岁以下的孩子，不管来自哪个国家，不管是什么国籍什么宗教背景，上学的话一定要学尔兰语。10岁以上就不用了。 和国内不同，中学为6年制 爱尔兰的中学跟国内不太一样，国内我们说初中三年、高中三年。爱尔兰中学是6年制的，初中和高中统称中学。中学的第3年，学生需要参加中考，但这个并不影响什么，因为连读嘛，学生本来就在这个学校就读了。中学通常9点上课，下午4点下课。中学主要分两种，私立和公立。大部分私立学校都是走读的。走读学校费用相对来说比较低，费用是英国同等质量学校的1/3。 大胆尝试的过渡年 初中3年结束后，要进入高一，过渡年。为什么叫过渡？这一年学生可以非常发散，去尽可能多地尝试，通过短课或者实习去了解，自己喜欢什么，以前喜欢的某些行业是不是真的跟自己想象的一样。同样这一年，学生有足够的机会去发展个人爱好，有的学生会去打高尔夫或者骑马，有的会参加学校的旅行，去美国、去南非、日本、韩国等地到处旅游。如果是实习呢，大部分爱尔兰的学生，一般会去饭店、药店、加油站、咖啡馆打工。这一年结束后，学生就要收收心了，进入到高二、高三，为期两年的高考年。 大学阶段 爱尔兰人的英语好吗？ 爱尔兰是欧盟唯一的英语国。经常有学生问我，说爱尔兰的英语好不好懂？其实爱尔兰英语非常的平，既不像邻国英国的口音那么重，也不像美国那种纯美式的英语，它很平。所以每年夏天都有来自非英语系的法国、意大利、西班牙、德国的学生，到爱尔兰做短期英语夏令营英语培训。可以说，爱尔兰的英语吸引了很多的国际留学生。 该读什么类型的大学？ 爱尔兰高等院校，有8所大学，11所理工大学和4所私立/专业院校。有同学问怎么选，这有个通常的规则。8所大学，比较适合那些未来打算继续读研或者搞理论研究的；理工学院志在培养本科毕业后出来工作的，就是重在技能培养，比如中层管理类、商务类、游戏类、机械类、旅游管理、财会类。当然这只是一个普遍的说法，在8大读完本科也是能直接工作的，在理工大学读完本科当然也能继续深造。 在爱尔兰，一旦上学就会接触到 QQI 跟国内很不一样，爱尔兰没有纷繁复杂的教育机构，没有各种不同水平的考试或者文凭证书。爱尔兰在教育上的等级认证，全部统一在QQI体系内，甚至大学毕业之后颁发的学位归到QQI的1~10级里面。实际上高等教育就是从6级到10级。6级相当于国内两年制的大专，7级相当于咱们国内三年制的大专；8级相当于国内本科，9级就等于国内的研究生。简单的分级制度，就很方便终身学习，比如你今天的级别是6，那接下来你就奔着更高的数字去深造就行了。 学费贵吗？ 先说8所大学。我先把它们归在第一梯队吧，8大一年的学费，从10,000欧出头到25,000欧元，都柏林大学圣三一大学可能稍微贵一些，20,000多欧元；理工学院和私立院校一年下来，大概是9,000到 10,000欧元。这样的话，如果咱们就读理工学院或者私立院校，一年的学费加生活费大概加起来15万左右人民币。（注：爱尔兰公民读大学是免费的，对于移民家庭，本科和研究生阶段的学费减免视居住及纳税情况而定） 总结一下爱尔兰大学的优势 它是欧盟还有欧元区唯一的英语国家，所以学生不需要再掌握第二外语，而且学校对学生的语言支持非常好，如果到那不适应，大部分学校在第1年都提供免费语言课；性价比前面我说了，如果算本科15万，比英国起码会便宜1/3；在爱尔兰的第一国际学生群体是美国学生，而且中国学生数量有限，这样跟同学交流语言环境就会非常的好，不存在有中国班的这种情况。此外，就是大家熟知的，爱尔兰有世界一流教育资源，所有大学和学院排世界前5%，世界排名前1%的研究机构，国民受高等教育比例高居世界第八，同样，爱尔兰也是全球最安全友好的国家。 好就业吗？ 爱尔兰也被称作欧洲的硅谷，像谷歌、Facebook、微软、惠普、IBM这些高科技公司，都把欧洲总部放在了爱尔兰，这就给学计算机软硬件，通讯的学生们提供源源不断的工作机会。所以在爱尔兰最好的学科，基本上就是计算机相关的。除此之外，比较受到国际范围内认可的还有生物制药，比较多大型的制药公司、药厂的欧盟总部或者研发基地就设在爱尔兰。同时爱尔兰的经济增速，在过去三年之内都保持在55%以上。到2020年，它的失业率可以降到4%，也就是我们广义上的全民就业。 创业劲十足的大学氛围 爱尔兰大学里，创业的概念非常强。每一个大学的课程里，也都或多或少会渗透创业的这种精神。学校内部也会有这些基础设施，包括孵化器，创新创业中心，给学生创业来提供实践场地，所以在爱尔兰有很多创新创业的机会。 本文由爱尔兰投资移民机构Bartra Wealth Advisors提供。 关于Bartra Wealth Advisors Bartra Wealth Advisors是爱尔兰最成功的房地产开发集团之一——Bartra Capital Property Group的子公司，专注于提供独立的爱尔兰投资移民服务。我们拥有顶尖的投资专家和专业的登陆团队，凭借着成熟的商业模式，丰富的爱尔兰投资移民经验以及强大的业务网络，Bartra集团已开发了大量养老院和社会福利房投资移民项目（IIP），成功帮助数百组家庭移民到爱尔兰。 Bartra Wealth Advisors以提供精简的一站式服务而自豪。从投资移民咨询、IIP项目申请到项目退出执行，我们独特的一站式服务，全程为客户资金安全和投资移民保驾护航。迄今为止，我们始终保持100%的审批率和100%的续签成功率。 Bartra爱尔兰系列专栏文章 什么是爱尔兰投资移民计划？该选什么类型的项目？ 超全整理！你关心的爱尔兰教育问题都在这里了！ 2020年，爱尔兰投资移民项目趋势
日本房产投资终极指南（三）东京购房好区
日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此，在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市，到几十万人口的中等城市，再到农村，不一而足。 在本指南中，我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及，也不会涉及日本的农村。 请记住，日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而，小城市已经感受到了负面影响。 正因为如此，我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少，你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。 位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是，对于2020年代以后的房地产市场，以及日本的小城市，我们不做任何推荐。 东京 东京拥有3000多万人口，是目前世界上最大的都市圈。因此，东京拥有比地球上其他地方更多的住房选择也就在情理之中了。 坦率地说，在一篇文章中涵盖所有东京地区是不可能的。我们的指南是关于在日本购买房产的，而不仅仅是东京，你可以用东京这样规模的城市的信息填满多本书。 如果我们把东京的所有信息都写出来，那么就没有时间来介绍日本其他的房地产市场了。 以下将东京的概况分为四个部分。新宿、涩谷、港湾、千代田是历史上被认为是东京的中心区——它们是我们指南的第一部分。 同样，东京的一般东、西、南区也有一节。西东京由中野及其周边地区组成，东区则是中央区及其他地区。千代田和涩谷以南的地区被定义为东京的南区。 虽然横滨严格来说是独立的城市，不是东京的一部分，但也包括在这里。毕竟，它大部分被大邻居的密集城市扩张所吞噬。比起成田机场，横滨更接近东京的中心地带。 新宿/涩谷/港湾/千代田（东京都中心） 东京中心三区的房产价值仍然远高于全国其他地方。而且这里的市场动态与其他城市完全不同。 关于在东京市中心拥有房产的好消息是：无论是商业、住宅还是其他，你可能不会受到任何需求不足的影响。 日本整体人口减少，对于供应有限的黄金地段、备受追捧的街区的房地产来说，这不是问题。像新宿和千代田这样的地方，后者包括六本木山（东京的 "比佛利山"），永远不会缺少租客。 坏消息是什么？东京市中心豪宅的租金收益率很低，你要支付每平方米1万美元以上的房价。 在东京市中心购买房产，虽然可能是一个不错的“战利品资产”，但绝对不是一个最佳投资。你可以考虑向东京的外区看齐，这些地方到市中心往往只需十几分钟的路程。 中野/杉并/西区 如果您想寻求合理的价格和中心位置的组合，东京西区可能是购买房地产的好地方。 例如，中野区是一个非常中心的位置。乘坐地铁到新宿只需10分钟左右。然而，这里的房价却只有东京内区的一半左右。 国分寺、武藏野、秋岛等远离东京中心区的地区，房价更便宜。 这些地区基本上是东京都内的通勤城市，让工人们用方便来换取实惠。预计这里的房产价格约为5000美元（每平方米）。 不过，从投资者的角度来看，在东京市中心以外的地方购买房产，是要冒长期风险的。如果日本大城市的人口减少，“卧室社区”的入住率将首先受到影响。 中央/台东/东区 严格来说，中央区和台东区并不在东京的三个中心区之列。但是，与新宿和涩谷相比，这两个地区的交通同样便利。 特别是中央区和台东区，如果您经常往返于东京成田机场，那么这两个地区是最合适的。从上野站出发的京成Skyliner是东京市中心和主要机场之间最快捷的交通方式。 从位于台东区的上野站出日本，比在市中心附近的其他地方更容易。包括东京站等竞争性的交通枢纽。 江户川区虽然距离稍远，但也越来越受到外籍人士的青睐。从江户川区到东京市中心大约20分钟的路程。但与东京CBD相比，江户川区的房产价值仍然较低。 点击查看日本在售精品房源 品川区、太田区、南区 南区是东京都内交通便利性和经济性兼备的地区。与东京东部和西部一样，在这里购买房产的价格是涩谷和千代田等中心区的一半左右。 此外，值得一提的是，如果您经常出差或离开日本，东京南区是最方便的居住地。因为你从东京羽田机场开车或坐地铁就能到。 羽田机场是都市圈第二大机场，比成田机场明显更靠近市中心。羽田机场被当地人普遍认为是东京最容易出国的机场。 在日本购买房产的外国人应该考虑东京南部到羽田机场的交通便利性，以及其相对较低的房产价值。 横滨 虽然横滨在几十年前就被同化为 "大东京都市圈"，但横滨绝对是自己的城市。事实上，它是日本“”真正的”第二大都市圈，而不是大阪。 横滨的房地产价格远低于东京本土。在横滨，土地价值平均徘徊在每平方米25万日元（约合2500美元）左右。相比之下，许多东京郊区的土地价格都在50万日元（约5000美元）以上。 面对现实吧。横滨的房价不会比东京贵，也不会比东京好。同样，即将到来的人口减少将影响日本郊区、乡村和二线城市的房地产，而不是影响东京中心或大阪。 无论如何，在整个2020年代，你仍然可以在横滨房地产市场上赚钱。而且这个城市有很多理想的街区，升值潜力很大。 尤其是横滨现在正有大量的中国投资涌入。东京本身连唐人街都没有，房地产价格仍然是其两倍。相比之下，横滨价格便宜，如果你是中国人，更容易交到朋友。 编译自Invest Asian
