共有149个相关内容

澳洲投资置业 买地建房详解

很多人有到澳洲买房投资的打算,但是却对澳洲的房屋的形式、区别、尤其现在的House & Land Package不太了解。接下来居外就要为大家详细解读一下这些问题。House & Land Package顾名思义就是房屋和土地一起打包出售,这是目前澳洲市场上期房的一种主要购买方式。 在澳洲,购地建房(House & Land package)此类房屋买家,需单独签署两份合同,一份是土地合同,另一份是建筑合同;在所有澳洲当地开发商的房产类型中,有近60%的房子是属于这种 类型,尤其以维省最为普遍,因为维省容许买家只承担土地价值的印花税,如购地后才盖房,就可省回建筑房屋印花税。 “购地建房”整个付款流程如下: 首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%,签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。 到土地交割时,买家需要支付剩下土地价格的90%(含贷款部分)。 土地交割后,建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房,整个建筑过程分为五个阶段来完成,即:地基,框架,封顶,装修和完工阶段。 土地交割后付款方式如下: 1.买家首先支付5%的定金。 2.房屋地基做好后,买家需要支付建筑价格的20%给建筑商 。 3.框架做好后,买家需要支付建筑价格的25% 。 4.封顶做好后,买家需要支付建筑价格的20% 。 5.装修完工后,买家需要支付建筑价格的20% 。 6.际完工交房时,买家需要支付建筑价格的10%。 需要注意的是:买家只需支付20%首付,剩余80%可向银行贷款,每笔费用都由银行直接拨给建筑商。 “购地建房”和“一本打包购房合同”分析: 就澳洲本土购房者来说,以上两种方式都是较为普遍的置业方法。“购地建房”在澳洲是最为普遍的一种购房形式,一般建筑商会提供几种标准的房型图,供买 家选择,澳洲当地人一般都可以接受建筑商的标准图纸,而且这些标准房型图,事先建筑商都已经获得的政府的批文,土地交割后,马上就可以启动建房的程序,建 筑商一般都可以掌控整个建筑周期,通常都会按照建筑合同中约定的时间内完工的。 因此,“购地建房”对买家还是有相当吸引力的,并且土地是永久产权,可以世代相传。和国内相比,又可以用比国内大城市,如北京上海,比较而言更便宜的 价格买到梦寐以求的别墅,而且是在最适合人类居住的城市生活。所以,买家如果不改变开发商标准的房型和装修配置,或者只做一些简单的配套升级,一般能按预 定的时间收房,轻松完成澳洲置业梦。 如果有买家需要按照自身的需求来改动房型图(例如:改变房间和卫生间的位置、增加层高等),这样 的话,建筑商必须首先按照买家的意愿设计好图纸,经买 家最终确认后,必须送到政府去审批,而审批的时间建筑商无法掌控,所以,交房时间往往就会延迟而建筑商却无法掌控,且中间也会牵扯到一定的额外费用,所以 不太建议买家过多的去更改开发商所设计好的图纸。 “购地建房”的优势在于,单价比同类其他形式要低,亦可在特定范围内自由挑选物业的 外观及内装,比较适合愿意多花些精力和时间打造个性家园的购房者。 当然,如果购房者认为手续过于繁琐,一本打包(10%首付,交房再付尾款)的购房合同仍也将是最为便捷、省心、安全的购房方式。 相关资讯:省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房    

澳洲人眼里,哪些城市最宜居?|居外专栏

今年,市场调研公司益普索(Ipsos)和澳洲知名地产平台realestate.com.au联合发布了一份澳大利亚生活指数报告,这项研究于2018年10月开始,在9,515名澳大利亚居民中进行。期间,参与研究的澳大利亚受访者必须从16个因素(如学区)中进行选择,依次罗列影响他们寻找理想居住地的主要因素,以及他们对自己所在城市的评价情况。 全澳最宜居城市——堪培拉 澳洲人心中,这座遍布着政府机关和外国使节的深山中的花园城市,已是连续第三年被评为最宜居城市。 较小的城市规模,稳定的就业市场,优质的教育医疗资源,使得当地居民对其城市的态度与全澳平均水平相比更为积极。 点击查看居外网上堪培拉在售房源 值得欣喜的是,西澳首府珀斯和南澳首府阿德莱德因经济增长和就业环境的改善,居民对城市宜居度的信心大大提升,成为榜单中的黑马。 人文与自然完美融合的阿德莱德同时也入围“世界最宜居城市”前十。↓ 点击查看居外网上阿德莱德在售房源 相比而言,在世界宜居城市排名中名列前茅的悉尼和墨尔本,在澳洲人民心中,并不那么宜居,两市分列榜单的倒数第二和第三名。 作为全澳第一大城市,悉尼居民抱怨的大多是所有大城市的通病,较大的城市规模降低了通勤的便利性,不断上涨的房价也使得本地居民感觉,糟糕。 类似地,近年来吸纳了大量新移民的墨尔本,也面临着人口增长过快,城市基础设施滞后的挑战,墨市的居民担心的点还有治安环境的恶化和住房可负担性的下降。 综合全澳来看,在挑选居住地时,澳洲人最看重的毫无疑问是治安,67%的受访者将安全感列为最重要因素之一。而紧随其后的,高质量的医疗服务,可负担的住房和良好的就业前景也是衡量宜居度的重要标准。 就如realestate总结道,对大多数袋鼠国人民来说,生活在能够享受良好医疗服务和经济适用房的安全地区比生活在公园和咖啡馆更重要。 全澳最适合养老的城区排行 如果你移民澳洲是为了更好的生活环境来颐养天年,那这份榜单也十分有参考性! 知名的风险管理和咨询公司RiskWise根据生活方式、住房可负担性以及资本增值这三个方面评选出了全澳最适合老年人生活的城区。 调查显示,全澳最适合养老的城区,昆州占据三席,新州占据一半,而维州和塔州也各有一个区入选。这十个城区绝大多数都位于远离大城市中心的区域,其中还有不少深受澳洲人欢迎的度假胜地。 RiskWise的首席执行官Doron Peleg表示,“生活方式的选择,是住在海边还是森林或是家人身边,选择Byron Bay这种富豪喜欢的海滨胜地或是更便宜的一些区,这些都取决于个人。当然,长远来看,资本增值也同样重要。”   外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

澳洲移民局对188C签证再度审核,绿卡捷径即将关门?|居外专栏

与大多数发达国家一样,澳大利亚为吸引更多的投资资金,也有为高净值人群量身定做的重大投资者签证SIV 。与美国,加拿大的同类型签证比,澳洲的SIV签证更“年轻”,门槛也更高,自推出的7年以来,SIV也饱受争议,历经了几番审视。而最近移民局的一封公开信,又一次将它推上了风口浪尖…… 富豪最爱的移民快速通道 我们都知道,目前的商业创新和投资签证(188类别)分三类,包括: A类商业创新签证,要求申请者持有运营一家澳洲公司; B类投资签证,要求申请者投资至少150万澳元并持有至少4年; C类重大投资者签证,要求投资者投资至少500万澳元并持有至少4年。 SIV签证虽然对投资额度要求较高,但其无需接受商业移民甄选系统的打分,也没有年龄、学历、过往背景和英语水平方面的审核;并且,SIV签证持有者只需每年在澳居住40天即可申请永居。因此,可以说SIV为一部分人群提供了一条获得澳洲绿卡的捷径。 Moelis Australia资产管理公司总经理Andrew Martin表示,澳洲的SIV签证自2012年启动以来,吸引直接投资超过110亿澳元:“这是一个巨大的成功,据估计SIV投资者的后续投资是强制性500万澳元的4到5倍。” 自2012年以来,接近9成的签证获批人是中国大陆人士,中国香港(3.2%),马来西亚(1.5%),南非(1.3%)和越南(0.9%)分列二到四名。 尽管在2015年,这一项目已经经历了微调,政府有意将投资者引向风险投资和新兴公司,避开房产业,但申请人的热情丝毫不减。 根据今年2月公布的官方数据,相对2012-2015三年共900个SIV获批,2017-18财年SIV获批数接近600份,2018-19财年获批数也大致相同。截至到2019年1月31日,已有大约700人正是通过SIV项目拿到永居签证,而他们中的大多数仍在澳洲继续投资。 存废之争 虽然SIV项目经历了重大改革,但是社会上很多人还是呼吁取消SIV。澳洲生产力委员会2016年在一份名为Migrant Intakeinto Australia的调查报告中建议取消这个签证(包括1500万投资的PIV),因为它存在很多漏洞和隐患,包括不仅限于: 澳洲房地产市场被严重扭曲; 对年龄和英语水平不设限,可能造成一部分人很难融入到当地社区当中,进而带来一些社会问题; 早期签证持有者利用一些大银行的回贷安排来投资盈利,违背了设立此类签证的初衷; 洗钱等违法活动提供了温床。 在这样的漏洞下,这类移民者通过拿到了永居却并没有给澳洲带来实质性的经济贡献。因此,堪培拉的国会中也有许多反对声音。移民部长David Coleman多次表示,对商业投资者项目(主要是SIV)需要再审查。 移民局:向“更划算的交易”迈进 近日,澳洲移民局在最新一期的新闻发布中,正式表示将对澳洲商业移民大类下的188B投资者类别和188C重大投资者类别进行重新评估和审核。现阶段政府已向各相关机构,基金公司等发送修改意见征集函,公开咨询的时段将一直持续至2020年2月14日。 虽然签证改革的具体方案和实施时间点还未出炉,但结合多方观点,可以预计以下的政策发展方向: 1、增加年龄限制 政府一旦对188C签证施以年龄限制,许多超龄申请人移民澳洲的途径将愈发收窄。 2、提高投资额度 投资额度或将从现下的188B签证150万澳元,188C签证500万澳元继续提升,这对申请人的资金量是个不小的考验。 3、提高风险投资比例 当下188B签证后端的150万澳币投资款项全部用于购买低风险稳收益的州债国债,而188C项目也有60%的投资款被注入到业绩优良的澳股蓝筹股中,政府认为这样的模式对澳洲经济产生的直接正向效益不够。 4、增加居住要求 增加申请人在澳洲居住时间,也就是增加了消费,是对经济最直接的贡献   外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

澳洲最受中国买家追捧的买地建房区:Kellyville排第一

据Realestate.com.au报道,今年,新州Kellyville是中国买家最感兴趣的买地建房区。据REA Group公司提供的数据表明,那些来自中国的IP地址搜索最多的澳洲买地建房地区正是新州的Kellyville。第二名和第三名分别是Marsden Park和Box Hill,均位于新州的西北区域。  点击查看澳洲更多精品房源 REA Group公司的首席经济学家Nerida Conisbee表示,对于Kellyville如此受欢迎,她丝毫不感到惊讶。她说:“中国买家更喜欢那些距离购物中心近的地方,Kellyville附近有Castle Towers,这里即将扩张成为澳洲第二大的购物中心。” LJ Hooker Kellyville公司的主管 Sue Tam将中国的高需求归结于当地的快速发展和社区文化。她说:“这里的社区氛围很不错,适合家庭居住。由于近几年The Hills地区的过度开发,中国买家也没有更多的选择,Kellyville则是为数不多的优质选择。” 由于澳洲政府对离岸买家的种种限制,Conisbee发现中国投资者的投资方式有很多种,而且不仅对房屋的类型有要求,还有房子的位置。 她说:“现在许多中国买家的投资目标越来越成熟了,房产的位置是首要考虑因素。一般墨尔本和悉尼是最受欢迎的两个投资地,现在其他城市也慢慢吸引了许多海外买家,例如布里斯班、珀斯和阿德莱德等等。” Conisbee还提出,如今的中国投资者跟最早的一批截然不同,她说:“第一批中国买家只买贵的,但现在越来越多的中国买家选择了价格更低、更容易负担的房产。现在买地建房的投资者们也慢慢有了更准确的目标,不再以价格决定投资了。” 下面是需要买地建房的中国买家最追捧的前十名地区: 1. Kellyville 2. Marsden Park 3. Box Hill 4. Jordan Springs 5. Schofields 6. Gregory Hills 7. Riverstone 8. The Ponds 9. Edmondson Park 10. Ryde   (据Real estate)

澳洲政府将严厉打击未缴地税的海外人士|居外专栏

澳大利亚新州政府最近宣布将严厉打击没有按时合规缴付地税的人士,其中就包括在新州持有房产的海外人士。政府承诺将拨款710万澳元并调配人力完成此次打击行动。据估计,行动第一年政府将会收回1亿澳元漏报少报的地税。然而,在行动开始前,政府愿意网开一面给三个月的特赦期,截至到2020年1月31日,纳税人可以主动补上没有缴付的地税,政府不会做任何惩罚。 持有房产的海外人士为什么要交地税呢?因为新州政府早在2017年1月1日开始对海外人士征收地税附加税,最开始是每年征收地价的0.75%, 到2018年则涨到了2%。地价按照每年的12月31日政府对该地的估值为准。 在澳洲的所有住宅房都是有一定的地价的,包括别墅(house)、公寓(apartment)和单元房(unit)等等。我们在之前的一篇返税文章【注意!澳洲买卖或开发物业可能可以返税哦】中提到的买房时缴纳的印花税附加税,和地税附加税都是专门针对海外人士的。 那么海外人士的定义是什么呢?对于房屋持有人是个人的情况来说,即指没有常规居住在澳洲的非澳洲公民人士。常规居住定义如下。 一个人(不是澳大利亚公民)在某一特定时间被视为常规居住在澳大利亚,如果: 该名人士在过去12个月内曾在澳洲居住200天或以上;并且 在那段时间: 该人在澳大利亚,该人在澳大利亚的继续居住不受法律规定的任何时间限制;或 该人不在澳大利亚,但就在该人最近离开澳大利亚之前,该人在澳大利亚的继续居住不受法律规定的任何时间限制。 换句话说,满足以上常规居住的人士一般至少是拿到澳洲绿卡或新西兰公民,在澳洲的临时居民、学生等,都不算做常规居住,更不用提生活在海外的人士了。所以,海外人士都需要缴付历年的地税附加税,还没有交的,需要抓紧在这三个月内补交了。 过了这三个月,还没有按时缴付的纳税人会有什么惩罚呢?首先,政府会征收这段时间应缴税额的利息,利息是在澳洲储行的基准利率上再加一些额外的利息,一般来说在10%左右,按天计算。再就是,政府会征收惩罚税,视情节的严重,税额是拖欠的地税和附加税的15%到90%不等。 新州往往是最先推出此类政策的州,有可能很快其他州也会效仿打击没有按时缴纳地税的海外人士,所以如果您在澳洲有投资物业,抓住政府这三个月的特赦期,尽快完成地税和附加税的缴付。 如果您对澳大利亚的海外人士缴纳地税有任何疑问,请透过居外联系皮特马丁(Pitt Martin)会计师事务所。   澳洲注册会计师刘炳辉专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房 | 澳洲

编者按:对于有能力到澳大利亚买房投资的海外买家来说,除了购买常规房产物业外,买地造房,或收购农场实现在国内无法完成的“地主梦”,都是不错的投资选择。为此,居外网特邀澳大利亚持牌律师杨泱,就如何在澳大利亚买地造房和购买农场这两个话题进行讲解,首先介绍的是海外买家在澳大利亚买地造房的详情。 许多在澳大利亚投资房产的海外人士对于购买带有土地拥有权的别墅非常感兴趣,因为该土地拥有权是永久性的,且通常而言,土地升值潜力更大,买地建房的投入也要比直接购买全新别墅要经济许多。同时,买家还可以根据自己的喜好和需求选择喜欢的房型。那么,海外买家如何在澳大利亚买地建房呢?  一、海外买家在澳大利亚购买土地的法律依据 海外买家首先关注的是,作为外国人,能否在澳大利亚购买土地?答案是肯定的!在我之前的文章“外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解”第3条有明确的规定:非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发,但购买前也需要向FIRB提出申请,不过,在获得批准时往往附有一定条件(如在24个月内开工等)。简而言之,普通海外买家获得申请后,可以澳大利亚购买空地后再自建别墅!详细的解释,可阅读该文章。  二、在澳大利亚买地建房的两种常见方式 目前市场上买地建房大致分为以下两种情况: 购买独立空地。由买家购入后通过建造商进行设计建造。这种情况下,造完的全新别墅比直接购买可能节省50-100万澳元(约300-500万元人民币)。 举例说明:一块价值90万澳元的独立空地加上相关咨询、设计、申请、法律及建造费约60万澳元共计150万澳元,如果购买同等类别的全新独立别墅则可能需要200万澳元以上的费用。  小区分地。在与国内小区非常类似的别墅生活区内,买家选择、购买土地,然后交由开发建造商负责统一承建(land and house package)。当然,买家也可以选择自己喜欢的户型,投入的时间和精力也相对较少。 三、在澳大利亚买地建房的好处 节省印花税   无论是哪一种方式,在澳大利亚买地建房都可以为买家省下不少税费。比如,买一套70万澳币的公寓房,需要缴纳的印花税大约在2.6万澳元上下;买一栋100万澳币的全新别墅需要缴纳的印花税则需3.9万澳元左右。如果业主买地建房,假设土地价值45万澳元,房屋造价为45万澳元,买家只需支付45万土地价值的印花税(建造部分无需缴纳印花税),约为1.7万澳元左右。这其中就为业主剩下了比较可观的印花税费用。 初期投入较少  此外,买地建房只需较少的初期投入,并且可以分期付款,对于买家而言,准备资金的时间就比较充足。购买土地只需地价的10%作为订金,即4.5万澳元(约27万人民币)。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期,以确保自己有足够时间来准备剩余资金,办理贷款事宜。 可自选户型  在购买土地的同时,买家也可以选择自己喜欢的户型,与建造商协商建造时间和价格。一般此时需要支付造价的5%作为订金,及2.25万澳元左右(约13万人民币)。其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。 四、在澳大利亚买地建房的时间及流程 通常,在澳大利亚买地建房的时间约在6-12月左右。先由买家交割土地后,开始建房。建房耗时约在6-9个月左右,具体时间可以由双方协商而定。买家需要考虑的问题在于土地交割后建房的这段时间,买家需要偿还土地部分的贷款利息。 假设,业主购买45万的空地,首付30%(包括初期订金的10%)共计13.5万澳元(约为81万人民币),剩余70%通过银行贷款,即31.5万澳元,按目前市场年利息5%计算,每月需要偿还的利息约为1300澳元。如果造房用时6个月,在完工前买家需要支付的土地贷款利息共计约为7000澳元。相比省下的印花税部分来看还是相当可观的。 简单来说,买地造房的相关流程步骤示意图如下: 注:在澳大利亚买地建房的第二种形式——买小区分地建房的流程基本与购买新房楼花的基本一致,唯一不同的是,买家须在小区内选定地块,确定户型、装修风格。 五、居外投资建议 对于海外买家,建议选择有一定规模的成熟性社区,购买已经通过当地政府批准有独立地契的分地,以及富有声誉的建造商通过审批的设计图纸,这样会为买家节省大量时间和精力,同时也尽量降低因为政府部门审批等带来的不确定性。而周边较为成熟的社区设施和小区管理,无论您是考虑自己入住还是出租,都能带来不错的回报。   澳洲持牌律师杨泱专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

澳洲推低门槛移民政策 偏远地区最快工作3年成永久居民

最近澳洲政府修改工作假期(Working Holiday)落户条件,若到指定偏远地区工作及生活满3年,即可申请永久居留权。当局一直鼓励到偏远地区移民的政策亦奏效,单计今年7月至9月,南澳偏远地区移民签证(Regional visa)较去年同期增172%,共批出1682宗区域签证。 据澳洲电视台《SBS》报道,南澳政府近年积极吸引海外人才,以解决当地技术劳工短缺问题。现年32岁的巴基斯坦男子Ishtiaq Ahmed,於2017年与妻儿,透过190类州担保技术移民签证(Skilled-State Nominated Visa)移居澳洲。他指出,初抵南澳第一大城阿德莱德(Adelaide)时,从事临时工作包括运送食物等,6个月後正式找到机械工程师的职位,符合申请190类的技术移民。 点击查看居外网上在售5.5万套澳洲房源 澳洲当局一直鼓励新移民於偏远地区居留,以改善劳动力不足的问题。最新移民数据显示,於过去3个月,南澳的区域签证增幅较去年同期升172%。全国指定地区的签证数目达到6350宗。 今年11月16日开始,澳洲政府正式推出两个全新临时居留签证,分别为偏远地区技术移民签证(Skilled Work Regional;签证类别 491)及偏远地区雇主担保移民签证(Skilled Employer Sponsored Regional visa;签证类别 494),每年共设有2.3万个配额,并取代现有489及187两个签证类别。 偏远地区主要涵盖悉尼丶墨尔本丶布里斯本丶黄金海岸丶珀斯及其周边大都会地区以外的其他区域,两项签证持有人只要在指定地区居住及工作,如从事地面砖瓦匠丶汽车电子技工丶牲畜农民等行业,最快3年便符合申请永久居留权的资格,工作假期同样适用。 澳洲昆士兰黄金海岸海滨豪华公寓,离大海仅有几步之遥,位于一个高档住宅区,其精致的欧式设计与休闲的海滨生活实现了完美平衡。了解房源更多详情 南澳产业与技能厅长David Pisoni表示,该州严重缺乏技术劳工,目前所招聘的职位中,有一半出现空缺。他期望当局了解南澳劳动力市场的障碍,继续推行政策助当地发展。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上澳洲在售房源,或致电 400-041-7515 谘询澳洲留学、移民和投资的机会。   来源:香港经济日报 责编:Zoe Chan

中国抵押澳洲贷款?内保外贷实例与跨境合规|居外专栏

在2019年7月30日的中国工商银行悉尼分行官网上,有着关于内保外贷的融资产品最新介绍。 其描述为“内保外贷业务是指在境内企业(“申请人”)向银行出具无条件、不可撤销反担保的前提下,由该银行向我行(“受益人”)开立保函或备用信用证,由受益人向借款人提供融资(包括贷款、贸易融资、融资租赁等)的业务。 该业务主要是为支持境内企业参与国际经济技术合作和竞争,促进投资便利化,有效解决中国境外投资企业融资难等问题。 目前国家外汇管理局已为我行核准一定额度,在额度内,我行为内保外贷业务提供的对外担保无须再逐笔向国家外管部门报批,程序简单、快捷。” 因此从以上官网介绍看,我们可以得出在以往的境外投资项目中,内保外贷因其无需发改委或者商务主管部门的前置审批、尤其是银行作为担保人开展的内保外贷仅需向资本项目信息系统报送内保外贷业务相关数据即可。 在资金出境受到较强外汇管制的情况下,内保外贷为中国境内企业“走出去”、更好地利用境外企业低成本资金提供了便利,从而有利于降低“走出去”企业的境外融资成本,有效地促进企业的境外发展与投资。 中国工商银行“内保外贷”的操作实例 1)实例介绍:根据工行在2017-2018年所公布的信息,工行在境内企业(贷款申请人)出具无条件、不可撤销反担保的前提下,可为申请人在境外注册的全资附属企业(实际借款人)、参股企业或交易对手向境外机构开立保函或备用信用证,由受益人向借款人提供融资(包括贷款、贸易融资或融资租赁等)的业务。 2)申请条件: 贷款申请人:状况良好,具有充足的反担保能力;符合融资类保函申请人的基本条件;愿意为借款人融资向工行提供无条件且不可撤消的反担保。 实际借款人:符合国家关于境内机构对外担保的有关规定;已在境外依法注册;已向外汇局办理境外投资外汇登记手续;有健全的组织机构和财务管理制度;工行要求的其他条件。 3)业务流程:申请人向工行境内分行申请开立保函,工行境内分行审查申请人资信情况、被担保人的基本状况及反担保落实情况,受益人进行信贷审查,工行境内分行向受益人开具保函或备用信用证,受益人向借款人提供融资。 境外(澳洲)投资进行“内保外贷”的合规要点与风险建议 1)澳洲债务人主体资格审查:在以往内保外贷中,经办银行对澳洲借款人主体的合规性审查往往局限于澳洲商业存在合法性和有效性的审查,而为了符合2017年中国《国家外汇管理局综合司关于完善银行内保外贷外汇管理的通知》的要求,澳洲借款人应更加注重其主体资质是否符合澳洲法律规定,在办理内保外贷业务前,应多次审核其主体自身资格的真实合规性,并留存历次变更记录以备查。 2)境外借款资金用途审查:在实务操作中,澳洲借款人仅为澳洲投资项目需要设立的特殊目的实体,因其自身主营业务收入不具备足够的清偿能力或可预期的还款来源,内保外贷具有阶段性替代货币资金出境的效果,应切记符合借款资金申请用途,且获得中国境外投资管理部门的相关核准,以防违约贷款合同。 3)借款人还款来源的审核与还款期限的确定:在内保外贷业务中,境外银行为境外投资行为所提供的“外贷”,因投资项目往往周期较长,项目自身的现金流很难在一年期内产生贷款的还款来源。 因此借款人需要注意还款期限以及还款来源的可融资性,在银行内保外贷业务中,境内银行往往会根据境内企业所参与的境外项目的投资回收期,评估项目收益和风险,确定合理的贷款期限,而此类贷款一般是中长期贷款。 4)保证金与汇率风险:由于人民币保证金或者人民币理财产品质押可能面临汇率风险,错币种项下的内保外贷保证金管理可在前期将折算汇率适当上浮,或建立补仓机制、并采取套期保值等措施规避汇率风险。   中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

澳洲主要城市墨尔本介绍

墨尔本(Melbourne) ,澳大利亚南部滨海城市,第二大城市,面积8831平方公里,人口超过480万(2019年),占全国人口的19.05%,是悉尼之后澳大利亚人口第二大的城市。墨尔本是维多利亚州首府,世界着名的旅游城市,世界着名的国际大都市。 墨尔本是澳洲文化丶工业中心,南半球最负胜名的文化名城,以纪念英国首相威廉·兰姆——第二代墨尔本子爵而命名,1847年由英国维多利亚女王宣告墨尔本市(City of Melbourne)成立。墨尔本是澳大利亚联邦 维多利亚州的首府,城市绿地率高达40%。大墨尔本地区面积达到3,400平方英里(8806平方公里),是南半球较广大的都会区之一。墨尔本城市环境非常优雅,曾荣获联合国人居奖,并连续多年被《经济学人》杂志评为“全球最适合人类居住的城市” 。 澳洲文化的灵魂城市 墨尔本有“澳大利亚文化之都”的美誉,也是国际闻名的时尚之都,其服饰丶艺术丶音乐丶电视制作丶电影丶舞蹈等潮流文化均享誉全球。墨尔本是南半球第一个主办过夏季奥运会的城市,一年一度的澳大利亚网球公开赛丶F1赛车澳大利亚分站丶墨尔本杯赛马等国际着名赛事都在墨尔本举行。 华人及亚裔文化 城市远郊的博士山(Box Hill)、唐卡斯特(Doncaster)以及威福利谷(Glen Waverley)等以华人为主的区域先后云集了大量的华人商业中心,亦有越来越多的华人聚集在这些区域,形成了墨城的多个华人社区。如今的博士山和威福利谷等区域云集了大量的亚洲超级市场丶中餐馆以及其他的专营亚洲商品的商店,而食品中亦充满了中港台以及东南亚地区各国的产品。 优秀的教育资源 墨尔本聚集了本地区一些最优秀的教育机构。孩子将在这里获得终生难得的机会,从幼儿园直至大学不断学习丶成长和发展。 墨尔本的教育体系只是其一直被评为世界上最适宜居住的城市之一的原因之一: 在经济学人智库2018年全球宜居城市调查中,墨尔本在教育领域取得满分; 墨尔本在2018年QS最佳学生城市排名中排名第三; 墨尔本两所大学——墨尔本大学(澳大利亚排名最高的大学)和蒙纳士大学跻身全球百大大学之列。 投资墨尔本房产有什么优势? 纵观墨尔本房产市场,无论是从大环境,房屋市场,法律,细节还是潮流等各方面,都具有无可挑剔的良好条件,是寻求海外投资的人士的最安全,稳妥,放心的选择。 1、生活质量高 墨尔本连续7年获得Economist Intelligence Unit(EIU)“全球最宜居城市”排名冠军,这里的生活质量明显高于其他城市。EIU’s index是全球最权威的城市评价体系,在全球140座城市中,依据城市社会稳定、医疗、文化与环境、教育、基础设施等方面评分,按照得分排名。2017年,墨尔本在总分100的宜居性指数评比中获得了97.5分。 2、超低首付,永久产权 秉承英国普通法传统,澳洲绝大部分土地为私有制,业主拥有土地的永久产权和继承权,无遗产税,而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一,有效降低长期持有的成本。 3、严格的监管 澳洲政府对从事房地产中介活动的专业人员有严格的监管,政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批,包括律师、代理人、经纪人等,无论是买房卖房,还是租房管理,澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。同时,澳洲房产业信息透明化程度位列世界第一,对于海外买家来说,清晰透明的操作市场保证了投资的安全性,完全可以做到足不出户投资海外,即省力又放心。 4、稳定、高速的增值市场 近40年来,澳洲房产一直稳定增长,平均每七至十年即可增值一倍。而作为维州首府的墨尔本,房产市场增值更是可观。在过去的12个月里,墨尔本房产价值增长达到16.49%,增速位列全澳第一。按此速度计算,墨尔本房价在5年时间即可翻番。此外,墨尔本房产中位价低于悉尼,这使得墨尔本的投资门槛更低,增值空间也更大。 5、子女留学,实现“以房养学” 墨尔本是世界闻名的教育大城,这里有十所大学,其中墨尔本大学、莫纳什大学、墨尔本理工大学、维多利亚大学等,都是世界名校。每年,有将近16万国际留学生到墨尔本深造。因此,许多家长在送孩子到墨尔本留学的同时,也选择在墨尔本买房,一方面可以享受资产增值,另一方面,也可以省下在校住宿费,同时还可以把多余的房间出租,收取租金,方便留学生补贴生活费用。 6、轻松出租,实现“以租养贷” 墨尔本的人口增长速度非常快,过去的五年时间中,墨尔本的人口数量增长了12.1%,达448.5万,平均每周移民和新生人口将近1900人,增速居澳洲首位,预计在2030年将超越悉尼,成为澳洲第一大城。 然而,墨尔本的住房供应速度远赶不上人口增长速度,因此,墨尔本的租房市场也与房产市场一起,稳步增长,租房回报率达6%以上,房屋空置率低至1.5%。 墨尔本住宅市场分析 澳洲房地产已经历经了5年的黄金时期,墨尔本的房地产在过去5年中增幅也高达59%。今年的房价增长率可能会放缓,但是放缓势头不太可能持续。虽然墨尔本房价近期内很难像前些年一样快速增长,但是价格的相对冷静期不会太长。SQM Research的总经理Louis Christopher与ANZ银行认为由于贷款政策收紧丶利率提升等“不利因素”,墨尔本房价涨幅会减缓,增长率将在2%到8%之间。 2019年4月澳洲八大州府城市的中位数价格 跟澳洲另外一个人口大城市悉尼相比较,墨尔本的房价还是很亲民的。据realestate.com.au网站关于2019年4月的数据,悉尼的中位房价约为83万澳币,墨尔本的中位价约为66万澳币,而墨尔本房价跌幅为-4.1% ,远低于悉尼(-8%),说明在墨尔本购房的增力潜力更大。 根据realestate.com.au最新的房价数据,截至2019年4月,墨尔本住宅的房价中位数为66万澳元(折合约317万元人民币),较去年同期下跌4.1%,也较上一季度下降0.8%。 墨尔本的别墅和公寓房价中位数分别为72.5万和55万澳元(折合约348万元和264万元人民币): 墨尔本最受欢迎的十大郊区 墨尔本各个地区的房价中位数及其年度与季度变化  

澳洲主要城市布里斯班介绍

澳大利亚的新兴国际都市 布里斯班(Brisbane),又译布里斯本,是澳大利亚昆士兰州首府,也是澳大利亚的第三大城市。 布里斯班位于澳大利亚本土的东北部,北缘阳光海岸, 南邻国际观光胜地黄金海岸市。大都会区人口230 万余,是澳大利亚第三大城市,仅次于悉尼与墨尔本。布里斯班是一个高速发展的城市,其中布里斯班的技术四角区尤为著名,在国际上有着很大影响力。 布里斯班靠近太平洋,东面滨临塔斯曼海,是一个从海岸线、河川和港口往西部内陆发展的都市。其市中心位于布里斯班河畔(Brisbane River),该州即以此为政治和交通主轴再向南北伸展开发。布里斯班国内外机场和国际海港座落于布里斯班河口两旁。 布里斯班是1982年英联邦运动会、1988年世界博览会,2001年世界友谊运动会(Goodwill Games),以及1996年 2003年 2007年 2011年 亚太城市高峰会(Asia Pacific Cities Summit)和2014年G20峰会的主办城市。在2015年初,举办了亚洲杯足球赛。 城市概况 关键数据 人口 布里斯班市是澳大利亚昆士兰州的首府,人口目前已达2,300,000,是澳洲第三大城市。与其它首府相比,布里斯班的人口增长率最快,但市内人口密度却比悉尼和墨尔本更低。 地理 布里斯班,地处南回归线附近, “艳阳之都”的美称。位于澳洲东海岸中部,四通八达:乘飞机抵达悉尼、墨尔本仅需1至2小时;离黄金海岸等风景名胜也仅需1小时车程。 经济 布里斯班经济常年保持高速增长,2016年GDP总额达1579亿澳币,是澳大利亚最主要的商业中心之一。大部分重要的澳大利亚企业及国际性企业都在布里斯班设有办事处。 多元文化 布里斯班是一座多元文化的城市,29.7%的常住居民出生于海外,17.9%的常住居民除英语外还讲一种其他语言。其中,普通话是布里斯班使用人数最多的外语。 教育资源和架构 澳洲学历资格框架(AQF)令澳洲的教育体系与众不同。AQF将15种中小学、职业教育和大学教育学历资格有机的衔接成一个全国性体系。 只要符合学生签证的要求,您可以通过AQF很容易地从一个学历资格进入下一个学历资格,或者从一所学校转到另一所。此外,您还可以灵活地进行就业选择和规划。AQF中的所有学历资格都有助于您为继续深造和职业生涯奠定基础。 布里斯班拥有一批澳大利亚最佳的院校——昆士兰大学(University of Queensland)、昆士兰科技大学(Queensland University of Technology)、格里菲斯大学(Griffith University),并且大学还提供广泛的学科,包括法律、医学、商业、旅游、信息技术、创意产业和生物科技等。布里斯班的大学提供优质的学习环境以适应每位学生的需求。布里斯班市在昆士兰州政府的支持下,确保该城市的服务及设施为学生们提供最大的学习便利。 布里斯班的英语语言学院提供一系列普及和专业英语课程,并且在英语环境中开展。 投资首选之地 在昆士兰,开发关键经济基础设施仍是一项重点工作,目前公路、铁路和水利工程的投资计划超过 350 亿澳元。一系列重大的基础设施工程正在迅速转变布里斯班的面貌。 在《2013世界银行商业环境年度报告》中,澳大利亚被提名为世界上最“适合经商”的国家之一,而且在最新的《现在开始思考-创新城市数据》(2think now Innovative Cities Index)中,布里斯班的全球创新领袖排名超越了莫斯科、阿布扎比和日内瓦。 而Regional Australia Institute [In]Sight Index 又将布里斯班提名为澳大利亚最适合经商的地区。该指数的结果还显示,就地方政府对企业的扶持而言,布里斯班是澳大利亚排名第一的城市,此外,论及对商业环境的改善,布里斯班市政府的影响力比同州和联邦的其他城市都大。 布里斯班的地位迅速蹿升,业已成为举办国际商业活动的地标之选。2014 年成功举办 G20 首脑峰会,便是布里斯班作为国际大都市和最高水平会场强有力的证明。 住宅市场分析 鉴于过去一年澳洲整体住房市场表现不佳,澳新银行预测,截至2019年12月底,布里斯班独栋屋和公寓房价或微幅下跌1%左右,终结多年来温和上涨趋势。 Corelogic提供的数据显示,布里斯班房价在2014年和2015年分别上涨4.1%和4.9%。受公寓供过于求的影响,2016年和2017年布里斯班的房价涨幅明显放缓,分别为1.6%和1.8%。 具体而言,布里斯班内城区公寓市场是拖累当地房价增长的一个主要因素。目前,很多内城区的公寓价格仍较十年前的价格要低5%左右。但是,伴随公寓价格的持续下跌,悉尼和墨尔本房产下行调整周期延长,很多手头宽裕的投资者开始寻求其他价值洼地进行投资。布里斯班楼市表现因此得到推动,好于悉尼和墨尔本。 2019年4月澳洲八大州府城市的中位数价格 根据realestate.com.au最新的房价数据,截至2019年4月,布里斯班住宅的房价中位数为49.5万澳元(折合约237万元人民币),较去年同期下跌0.9%,也较上一季度下降0.4%。 布里斯班的别墅和公寓房价中位数分别为53.5万和38.5万澳元(折合约256万元和185万元人民币): 布里斯班最受欢迎的十大郊区 布里斯班各个地区的房价中位数及其年度与季度变化