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楼市用家主导 危中有机莫悲观
2023年转眼间又到了7月份，虽然只是6个月时间，楼市却经历了不同的市场情绪。去年底楼价不断下跌，跌幅达15%时市场情绪曾经非常悲观，笔者在去年12月时已在此撰文「楼市曙光初现，反弹约在春季」，幸运地估中国内放宽防疫措施，香港楼市也借中港通关，成交数量大幅上升，高峰在2月至3月间，3月的田土厅成交登记达8,599宗，相对于2022年下半年平均每月的4,465宗，上升了92%。根据城市领先楼价指数，楼价在2023年上半年也反弹了6.71%。 可惜乐观的情绪只维持了3个月左右，踏入4月份成交却明显下降，5月及6月的成交量继续萎缩，6月份的田土厅成交登记已经回落至4,765宗，这主要反映5月份的市况，6月份相信会更差。以十大屋苑成交为例，6月份只有90宗，创五年新低，而官方公布的楼价指数在2023年连升4个月之后，5月份已经按月下跌0.74%。美国息口不明朗、俄乌战争持续、中国内地经济欠佳、香港本地消费疫弱、未来土地供应大增等等负面因素，令楼市在半年间由冷变热，再由热变冷，转变之快也是非常罕见！当今香港的楼市又回复去年的悲观气氛之中！ 笔者过去两周分别介绍过韩国及澳洲楼市的近况，也值得大家参考来评估一下香港的情况。韩国的情况似香港的97版，大量投机活动令楼价疯狂快速上升，结果当息口上升打破了楼市神话后，换来的是漫长的熊市。相反澳洲楼市虽然也受冲击，但大量移民在疫后涌入，令需求大增，租金大幅上升，吸引的回报令租金大幅缓和，相信再下跌的风险有限！ 笔者估计香港的情况较接近澳洲，过去几年政府辣招及银行的压力测试，令投机活动绝迹之余，连投资物业也越来越少，楼价没有大升的背景下，大跌的机率就自然减少。何况，官方公布的租金指数罕有地与楼价背道而驰，连续4个月上升，租金反映实质需求，这种趋势应该会延续下去。香港政府公布「高才通」的招人才计划已批出5万个申请，相信这批「人才」带来的住房需求将于下半年陆续显现在市场上。由于买楼收租的行为在高息的情况下，短线投资变得无利可图，可供出租单位变得买少见少，租金向上相信是无法逆转。 「山穷水尽疑无路 柳暗花明又一村」，笔者又再次大胆估计，辣招即将放宽，只要措施放宽得宜，换楼活动一旦被再次启动，将会为楼市注入新动力，大家不用太悲观！香港作为中西方的交汇点，仍然有不少的优势，只要大家好好把握，笔者仍然相信香港的明天会更好！
日本置业百科 | 3分钟看懂怎样在“2020奥运会举办国”买房置业
美国 | 澳洲 | 加拿大 | 英国 | 泰国 日本最新房价报告 弱势日元推动2016年的日本出口贸易，吸引了更多外来外资，2016年日本经济弱复苏，不过，日本国内消费仍因为多年时断时续的货币紧缩而滞涨。但日本住房市场在2016年却表现红火。2016年，东京公寓二手房均价涨9.1%，明显好于之前一年1.01%的涨幅。东京住宅价格在2016 年4季度环比上涨1.16%。>>>详细 日本重点城市租金回报率 日本买房流程 对于初次去日本置业的外国人来说，了解日本的购房流程、交易费用、房价等信息是基本的准备工作，知道了这些基本的信息后，开展后面的购房工作就变得容易许多。居外网整理了日本买房流程、费用及最新房价等方面的信息供大家参考。>>>详细 日本房贷流程 对于多数想去国外置业的国内买家来说，能否贷款买房是一个非常棘手的问题。日本的房贷办理也不例外，既要找到能对外国人提供房贷的银行，又要了解各个银行不同的贷款条件和利息。居外网整理了外国人去日本办理房贷的大致流程及可供选择的银行信息供大家参考。>>>详细 日本房产税费 各个国家房产政策不同，外国人在买房时需要缴纳的税费也不尽相同。在日本买房时，除了购房款外，购房者还需要缴纳哪些费用？后期的维护管理阶段需要缴哪些费用？出租、转让时卖家又需要缴纳哪些费用？居外网整理了日本房产在各个阶段的房产费用供大家参考。>>>详细 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
投资策略，知易行难，物业长线，安居致富
笔者最近被问及最多的问题，莫过于是否买楼入市良机？不少是上车的年轻人，或是想改善居住环境的换楼客！背景当然是近期经济气氛欠住，俄乌战争及疫情令全球通胀升温，利息趋升。又有不少报导指美国政府可能出现衰退，跟着美股大跌，美元狂升，令日圆及其他货币大跌，金融风暴又若隐若现？ 香港因英国推出BNO移民计划，令大家身边不少亲友离开香港，一下子令全港的物业市场盖上不明朗的因素，自然令人感到迷惘！每个人置业都有不同原因，如果是正在每月交租的自用者，在香港置业肯定是首选。 1000万以下物业只需10%首期，而且租金肯定比利息支出高，供款大部份都是还本金，即是储蓄。虽然少了钱消费，但对年轻人来说肯定是好事。对于换楼人士，或多或少都有投资成份，但相比其他投资领域，也绝对安全很多。 在外汇市场，一个消息已经可以使汇价大上大落，所以外汇交易从来都只是适合年轻人，股市、债市、贵金属等等，也是经常大幅波动，笔者也交过不少学费。在不同的投资领域中，物业投资未必是获利最多的，近年炒卖Bitcon等加密货币，可以获利的幅度及速度，肯定比物业投资快，但随之而来的风险也非常高。一般人都只会将部份资金投入这类高风险投资产品。物业投资却拥有长线保值抗通胀的特性，一般投资者都可以放心投资。 投资必定涉及风险，物业投资也不例外，笔者一向认为，若要买楼香港是首选，但若在香港已有一定资产，就必须考虑分散投资，尤其是在当今局势，欧美会否制裁中国或香港，也非绝无可能。但买海外楼如隔山买牛，风险也不少，「唔熟唔买」，所以笔者暂时只买澳洲及英国物业。对笔者来说，物业升值当然好，更重要是租金的现金流，这有助平稳未来香港收入的不确定性！ 所以，每位读者都有不同背景，为不同原因而置业，长远都有助大家安居致富，而且买楼可说是睡觉也不用担心的投资，相比其他领域安心又安全！
在家工作恒常化 写字楼前景黯淡
在疫情期间，不少公司的雇员都被迫在家工作，当初当然不适应，工作流程及设备都要作出相应的配合。但经过三年的实施，在家工作逐渐成为一种潮流，即使疫情过去了，不少公司仍然实施在家工作的模式。 在家工作恒常化，自然影响对写字楼的需求，笔者翻查政府在年初公布的《香港物业报告2023》，报告内指出香港的写字楼在2022年底空置面积超过2000万平方呎，相当于10幢IFC2 ，空置率已经达到14.4%，创出1998年后的新高纪录，相当惊人！空置面积大增主因是供应增加，单是2022年便有超过370万平方呎的写字楼落成，为2021年落成量的7倍，而展望2023年落成量则是287万平方呎，而2024年则是114万平方呎，如果需求不增加的话，空置面积则会继续上升至超过2400万平方呎。根据专门做写字楼的代理朋友透露，高危期在2024年至2025年，他们估计会有大量外资银行的租约到期，银行是喜欢实施在家工作的行业之一，可以预期当租约到期，自然会大量缩减写字楼的租赁面积，空置率可能会进一步上升。 香港其实已经较为幸运，相比外国，在家工作更为流行。笔者有两位女儿在工作，一位在澳洲，她每星期只有一天回写字楼，其余日子都是在家工作；相反，在香港工作的女儿则是每星期有一天在家工作而已。而笔者有亲戚也在英国工作，他在新公司工作了九个月，只有三天回公司工作，其余时间都是在家工作。可见在外国写字楼面对的困境，比起香港更加困难！ 香港的写字楼业主，尤其是甲级，大部份都是大财团或是身经百战的投资者，借贷杠杆一般不高，被迫贱卖的机会很小，再加上国内经济一旦复常，人民币国际化持续，香港作为全球最主要的离岸交易中心，对写字楼的需求是有增无减，危机较低。 相反，外国的写字楼不少是由基金或ETF形式持有，过去几年利用低息进行借贷入市，杠杆比例高，一旦空置率上升，租金收益下跌，在利息上升的背景下，供款也可能出现问题，一旦违约银行就会收楼迫仓，贱卖物业，新一波的信贷危机由写字楼引发，一点也不出奇！ 作为投资者，宜减低同类物业或金融产品的投资，若利用杠杆借贷的话更宜及早行动，减低风险！
疫后经济复常需时日本二世古一枝独秀
笔者新春期间去了北海道旅游，到二世古滑雪是主要目的，顺道看看当地的经济及地产，在疫情复常中的情况。首先谈谈札幌，作为北海道的最大城市，市区都是高楼大厦，但经济似乎仍是欠佳，尤其在地产方面，大街上见到不少出售新楼的广告，大部份新落成的大厦更是十室九空，最令笔者惊讶的是，其中一幢物业位于狸小路的核心市区，位置近商业区，销路应该有保证，但其广告表示可提供零首期，可见求售心切，1房单位约400呎售价2,680万日元，约为160万港元，700呎的两房单位售价为4,640万日元，大约280万港元，呎价大约4,000港元，以香港的标准简直是超笋价！按揭利率也只是0.7%，可供40年，而租金回报大约是售价的2%左右，札幌的地产市道似乎麻麻。 参观完物业，笔者更去光顾每次都必去的The Fruitscake Factory，竟然发现其在大通公园的分店已经结业，这店笔者已经光顾了十多年，真是可惜！笔者也发现在旅游区内，例如狸小路，不少商店也关门大吉！疫情对主力做旅客生意的店铺，打击跟香港也不惶多让，似乎复常之路还是需要时间！ 当笔者到达二世古，情景就截然不同，旅客把二世古的主要滑雪地Hirafu挤得水泄不通，餐厅一晚可以接待三轮客人，可见其热闹程度！从笔者观察所见，旅客的一半是欧美人士，主要来自美国、加拿大及澳洲，另一半是华人面孔，有香港、台湾、泰国及韩国人，也有小量印度人，改变了以往国内人特别多的情况。原以为会没有以往般挤迫，但事实并非如此，来自世界其他地方的旅客也填补了国内人士的位置。 在二世古可以完全行用英语沟通，连口罩也很少人戴上，餐厅食品也很西化，外国人在日本旅行遇到的困难，二世古通通没有，难怪他们到此特别有兴致！当然，二世古的雪量及质素，也是数一数二，可说是日本雪场的表表者，旅客由世界各地涌入，不愁旅客生意。笔者也发现当地的物业价格，在疫情期间也没有下跌，优质的土地价格仍然继续上升，雪道附近也有不少全新的酒店及公寓落成，价格也相当惊人，以一个可以Ski-In及Ski- Out的一房全新公寓计算，动辄需要500-600万港元，只有400-500呎，呎价超过$10,000，甚至可以高达$15,000。相对来说，排屋或独幢屋的价格较合理，以一个2,000呎土地上盖面积1,500呎的两层木屋，三房间隔为例，售价也在700-800万港元左右。由于落成量越来越多，笔者担心其交通配套将会出现问题，道路不足令塞车问题越来越严重。 位置方便的物业，将会较具优势，选择位置变得更重要，大家若要投资二世古，务必要多加留意，若能亲身视察，更能安心置业。
楼市辣招调整之我见
财爷陈茂波已预告在十月施政报告会对楼市辣招进行调整，在楼市成交整度疏落，楼市大幅下跌的背景下，迟到好过冇到！只希望其调整到位，大刀阔斧进行改革，为奄奄一息的楼市打加强针，为香港经济重振旗鼓打好基础！ 在提出笔者的建议前，先回顾所谓的辣招。首先一直以来香港置业都需要支付印花税（Stamp duty），印花税应付的金额是根据楼价而征收，由港币$100至楼价的4.25%不等，这税项就是从价印花税（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）。自2010年起，不同阶段增设额外印花税（Special Stamp Duty, SSD）、买家印花税(Buyer Stamp Duty, BSD)及双倍印花税（Double Stamp Duty, DSD），通过上面三种税收来压抑住宅物业的投机及投资需求，防止楼价急升。其实投机活动已经绝迹多时，而投资活动也大幅减少，令租盘供应越来越少，租金也自然被提高，而楼价自去年高位下跌已达15%，在这种背景下调整辣招已经是无可避免。各界人士都在呼吁减辣的情况下，港府仍坚持不减辣只令大家觉得反应过于保守及缓慢！ 无论如何，财爷预告减辣，希望今次调整措施能够一步到位，不要只做少修少补，对香港并无好处。首先，笔者建议SSD并不需要撤销，持有物业少于6个月需缴交的SSD是20%楼价、6个月至12个月是15%、12个月至36个月是10% ，SSD对压抑投机炒风等影响是正面的，值得维持。不过业主如果能提出若干特殊情况下必需卖楼的原因，例如陷入财困、需债务重组，或业主及直属亲属不幸患上重病等等，需庞大医药费，经有关政府部门核实及批准，可以在特殊情况下获得豁免，就增加了辣招的灵活性，也令辣招更人性化！ 第二，当今只要买家并非香港永久性居民及首次置业的话，都需要支付15%楼价的DSD，对买楼投资者来说15%的税费需要超过5年的租金收益才能收回成本，吸引力自然大打折扣。其实买楼收租是一项长期而稳定的正当投资，在市场稳定下来的背景下，容许香港市民购买第二个物业作投资收租，是值得鼓励！所以建议港人购买第二个物业，应可免付DSD，只需支付正常的AVD就可以；至于非港人或有限公司，支付的税率也可以减半。 第三，BSD是非永久居民购买住宅时需缴付15%的楼价，连同DSD合共要付30%楼价的税金，金额非常惊人，与「抢人才」、「抢企业」的政策背道而驰。笔者建议可取消BSD，只收取DSD以防止外地人士抢高上车盘，损害首置客的上车机会，免税可规定只适用于1,000万以上的住宅物业，另外也可以参考澳洲对外地人的置业限制，只准购买新盘，不准外地人买二手物业，既可以保护二手楼盘免被抢高，照顾本地需求，也同时让发展商有客源保证，投标地皮时也自然更积极，间接提高库房收入，香港市民也自然有所裨益。
英国买房按揭：银行不批按揭怎么办？| 居外专栏
投资海外房产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部份。究竟香港人要如何申请英国按揭？银行不批就没有别的选择吗？ 文章概览 申请英国按揭途径 英国自住（Buy-to-Live）与买房产出租（Buy-to-Let）按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪（Broker）申请按揭？ 1. 申请英国按揭途径 申请英国房产按揭主要向银行直接申请或透过按揭经纪（Broker）代办，亦可向香港金融机构- PropCap 提出英国按揭申请。 i. 英国当地银行 英国当地银行会向海外买家提供按揭服务。例如一些香港银行汇丰、中银、东亚等的英国分行都有提供。主要接受房产地区包括英格兰及苏格兰城市，不论自住或出租，申请者的年薪要求是GBP £50,000 - GBP £75,000，前者最高批80%，还款期最长30年，后者最高批75%，还款期最长25年。 银行会向申请人收取杂费，例如东亚银行（英国分行），会收取的杂费包括申请费（GBP £300）、安排费（GBP £600起）、估价费（房产价值的0.1 - 0.15%），也有部分银行会收电汇费等。 ii. 按揭经纪（Broker） 你亦可以透过英国按揭经纪（Broker）代办，经纪会帮你同时向多间银行申请，免去自己周围碰钉的机会，透过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。 英国按揭经纪一般向申请人收取GBP £1,500 - GBP £2,000 的申请费用。费用分两期支付，第一期为咨询费，为申请人初步审核是否可以做按揭；第二期为接受按揭申请费，申请人在确实贷款条件后支付。要注意缴付咨询费后，按揭亦有机会不被英国银行接纳，但咨询费并不设退回。 iii. 贷款金融机构 PropCap是香港海外房产按揭配对平台。香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务，提供最合适的按揭组合解决英国自住（Buy-to-Live）及买房产出租（Buy-to-Let）按揭。接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。整个审批过程在香港完成。 服务收费将跟据申请人是选用哪项服务而定。转介服务费用为GBP £1,700，亦分两期支付，第一期GBP £600 为申请人审批文件，申请人确认接受按揭条件后，将收取余下费用。如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功，将发还第一期费用。如选用PropCap 按揭服务，将向申请人收取会员年费（首年HK $5,000；其后每年HK $3,000) 及一次性平台手续费（最高贷款额3%）。 2. 英国自住（Buy-to-Live）与买房产出租（Buy-to-Let）按揭 英国自住（Buy-to-Live）按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住，提供合法居留签证或BNO身份，居英满6个月，以及拥有英国户口或英镑工资单等去证明房产的自住性质。 近年不少咨询是打算先在英国置业，之后给家人或移民到当地作自住用途。在申请英国自住按揭时就遇到困难，申请人可考虑先将房产出租后自住计划。海外买家可以先申请买房产出租（Buy-to-Let）按揭，买房产出租（Buy-to-Let）原则不可向直属亲人出租。日后抵达英国需自往时，可向当地银行重新申请自住（Buy-to-Live）按揭，提供入息文件重新造按揭。 3. 合资格申请按揭人士 不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭。 英国银行对身处海外的英国公民（British Citizenship，BC）可批到80%按揭，而新房产海外买家（非BC）可批出75%按揭，买房产出租（Buy-to-Let）按揭条件是租金或拟租金（由估价行负责评定）要超过每月供款125%。Propcap不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。 英国银行对申请人设年薪要求，例如东亚银行（英国分行），申请人的年薪要达至GBP £72,000才可申请；又以汇丰（英国分行）为例，自住按揭个人名义申请者要年薪GBP £50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。不少银行是不会纳入花红、双粮作入息，即会以底薪作基础。 基于英国银行风险管理问题，审批会较严，自住（Buy-to-Live）按揭就要视乎英国的供款与入息比率（Debt Servicing-ratio，DSR）。例如香港的DSR要求是入息50%，当加息3厘，供款人DSR不可超过6成。对比一下英国的DSR，如果个案的DSR较高，就会提高利率对冲，一般最高不可以超过6成。 如果以买房产出租（Buy-to-Let）方式申请按揭，年薪要求GBP £25,000，相对要求较低，而租金收入则成为主要DSR计算，如租金收入超过压测利率下供款145%，即租金回报不能少于4%。另外与香港不同的是，英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务，而不是只看入息。 4. 按揭利率及成数 英国房产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 i. 定息按揭（Fix Rate Mortgage） 利率固定（首2至3年），届时可再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 ii. 浮息按揭（Tracker Mortgage） 由于跟随市场变动，浮息按揭利率比前者低，所以浮息按揭比较适用现时低息环境。还款年期大多为5 - 30年，而这是以退休年龄减供款年龄的。假设60岁为退休年龄，减去供款年龄30岁，则最高可还款年期为30年，最低贷款额为GBP £150,000 - GBP £250,000不等。 iii. 还息不还本（Interest-Only Mortgage） 借贷期间只需要还利息，本金最后先还，一般年期较短。 自住（Buy-to-Live）按揭一般实际利率2.5 - 3.5% 之间，主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。如果海外人士想购入英国房产，以买房产出租（Buy-to-Let）做按揭，大部分银行最多做7成，愈高成数，利率都会增加。PropCap利率为3.5% - 7.5% 间，视乎按揭类型而定，设有「还息不还本」计划，更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。 5. 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批： 6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭？ 对于一些未曾置业的人士来说，有部分人会选择自行向银行咨询，想节省按揭经纪服务费用，不过如果胡乱申请英国房产按揭，不论最后结果是成功与否，银行都会有纪录，有机会影响日后的信贷申请。 如果短期内，金融机构查信贷评级次数太多，可能被认为是有财务问题，降低按揭申请成功率。而经按揭经纪（Broker）了解英国银行制度，知道门槛要求，代申请人向合适的银行申请，提高成功审批机会。 PropCap专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回覆客人问题，务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。 有关英国按揭服务需要查询？ 欢迎登记按揭评估咨询服务或透过微信与我们联系。
转读英国大学之路•爱尔兰教育升学入门 | 居外专栏
由于英国除了BNO之外的移民法例被大幅收紧，英国投资移民已经于2月宣佈取消外，英国海外公司首席代表签证亦会于2022年4月11日停止接受申请，有不少没有BNO而又有意移民英国的朋友，已经开始考虑将移居地点改到爱尔兰。 我们分析两个国家有关的移民计划，以及在教育、住屋、工作、福利和最低工资等方面作比较，发现对这地方有兴趣的人原来相当之多。 在考虑移居地点的时候，除了移民计划本身，不少家长更加注重的，是孩子的教育和成长环境，毕竟，移民都是为了下一代，让孩子们有更好的选择。 到底爱尔兰和英国在生活居住，以至读书工作上有什么相同或分别？今天我就先为大家讲述一下有关在爱尔兰升学教育的一些小资讯。 爱尔兰和英国一样，当小孩跟随父母的签证取得child dependent visa后，便可以享用当地的免费中小学教育。 学校制度方面，爱尔兰的小一入学时间比英国迟一年，要到小孩子六岁时才会进入小一。同样的六年小学过后，中学课程则是分为三年初中及三年高中。 最特别的是爱尔兰高中三年裡面的头一年是被称为“过渡年”（Transition Year），这个等于中四的年级，是让学生在进入公开考试阶段之前，给予他们一年的放松时间，让他们有更多时间考虑科目和大学选择。 从高年级课程体验（Senior cycle taster）中，学生在过渡年能够有机会尝试各种科目，以了解他们喜欢的科目，并于中五时选择自己想要的选修课。 到了完成中六时，学生将需要进行Leaving Certificate考试。学生一般会应考7至8 科，其中他们更可以选择应考Ordinary Level又或者是Higher Level。 假如你的计划是取得爱尔兰的永居，你和配偶都打算继续留在香港，每年只到爱尔兰一天以达到永居的要求，此时，你可以考虑安排孩子就读爱尔兰的寄宿学校，以及安排当地的监护人照顾孩子在放假时候的需要。 有关学费方面，这也是不少家长要照顾到的课题。在爱尔兰读中学，一般寄宿学校每年的费用大约如下： 学费及学校住宿费用 €25，000–€30，000 监护人费用 €3，000 寄宿家庭费用（2个Term Break） €2，000 总支出 €30，000–€35，000 当你的孩子在爱尔兰完成中学课程后，就可用Leaving Certificate的成绩经英国联招（UCAS）申请大学。届时，如果你的孩子已经成为爱尔兰公民，就可以免费就读爱尔兰的大学。 又或者，如果你最终的目标是英国，此时，当小孩取得爱尔兰护照后，凭藉英国和爱尔兰的共同旅游区协议（CTA），拥有爱尔兰护照的学生，也可以同样使用本地学费入读英国大学，相比海外国际学生的学费便宜了至少一倍。 后记：图为坐落于都柏林市中心的The University of Dublin, Trinity College Library。 学院在400多年前，由英国Queen Elizabeth I 创办及颁授，为爱尔兰最古老的大学，并与于牛津大学的Oriel College 和剑桥大学的St John’s College 互相结为姊妹学院。 以上就是学生们到了爱尔兰后有关教育的各种相关资讯，如果你也想计划让孩子到这国家升学，不妨再做多一点功课，为孩子作出适合的安排。
时隔两年，澳洲、新西兰边境重开 绝佳房地产投资机会，终于来了
时隔两年，澳洲边境甫重开，新西兰边境重开也指日可待，在两国房地产市场持续走强的当下，绝佳的房地产投资机会，终于来了。 在烟波浩渺、星辰大海相互辉映的南半球太平洋区，最为瞩目的莫过于澳大利亚和新西兰——举世公认南半球唯二的发达国家。 雄厚发达的经济水平、优渥完善的福利体系、世界高水准的医疗和教育、包容并蓄的多元文化等等，澳、新两国总是位列全球最佳移民目的地榜单，其房地产市场水涨船高。 在过去的一两年里，市场表现尤为抢眼。全澳房价自2020年中期就已出现繁荣的盛况，2021年房价达到本国有史以来最快年增长率，与此同时，新西兰房价也实现了创纪录的增长。 2022年，两国房市场持续走强，随着两国边境的重开，绝佳的房地产投资机会时不我待。 澳大利亚 澳大利亚，是世界上唯一国土覆盖一整个大陆的国家，其多个城市被评为世界上最宜居的城市。 在超低利率和有限住宅供应的提振作用下，澳大利亚房价从2020年中开始飙升，2021年第三季度，该国八个主要城市的房价同比上涨了创纪录的16.08%，比前一年的4.75%的涨幅大幅加快，房屋库存水平低，销售量激增。 根据CoreLogic的数据，2021年9月，住宅销售数量比上年同期增长41.9%，比五年平均水平高出25.5%。 据悉，2021年澳大利亚房价上涨了21.9%，这是有史以来最快的年增长率。 同时，澳洲的经济也在不断复苏中，今年预计将增长3.5%，这势必极大地推动着房地产市场持续走强。 今日，蘇富比國際房地產为您推荐的正是位于澳洲的优质房产，值得拥有。 西澳首府珀斯，国际名师设计滨河高尚别墅虚位以待 西澳是澳大利亚最富有原始自然景观的一个州，最能领略澳大利亚风情，也是澳大利亚最富裕一个州。 西澳在教育方面，推行着许多，吸引着众多优秀的海内外人才来此发展。 珀斯是西澳的首府，却没有其他大城市的喧嚣和繁忙，保留了非常自然纯朴的民风，生活悠闲惬意，成为越来越多的旅游者享受自然与放松的理想目的地。 它优雅而精致、美丽又安静，有着强大的经济基础和有竞争力的市场以及丰富的旅游资源，是澳大利亚首屈一指的商业投资及旅游的最佳目的地。 近几年，珀斯在中国大陆悄悄爆红，是许多的综艺节目和MV的网红取景打卡地，众多澳洲移民也把珀斯列为首选城市。 “南半球的纽约”，澳大利亚悉尼滨海花园公寓等您来 悉尼（Sydney）是澳大利亚第一大城市，它是澳洲最发达、最现代化的城市，被誉为南半球的“纽约”，也是连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一。 这是一个充满活力的城市，高品质的生活质量、健康有机的生活方式、多元融合的国家氛围，很容易令人了解、喜欢、甚至爱上它。 在悉尼，亚洲面孔到处可见。 如果说是澳大利亚是华人的老牌移民地，那么华人扎堆的地方首推悉尼。 “澳洲缩影”花园之州，豪华私人庄园，坐拥真正世界级生活方式 维多利亚州，被称为“澳洲缩影”，素有“花园之州”的美誉。 维州首府墨尔本，这里有美丽的时装、可口的美食、非常美丽的建筑，也有举世闻名的网球公开赛、令人赞叹的戏剧，更有人人艳羡的缓慢而宁静的生活节奏，它连续多年被经济学人智库评为“全球最宜居城市”。 在这里，我们不仅能感受到现代生活的便利，更能感受到自然美景以及浓郁古典人文风格。 得天独厚的弗林德斯，可谓左拥墨尔本都市便利，右抱山海无敌盛景。 “阳光之州”昆士兰，繁华与宁静兼得黄金海岸精品顶层公寓 黄金海岸不是一个形容词，而是一个名词，它链接都市繁华，却保有一种未受打扰的平静风貌。 乘坐私人豪华游艇，游览黄金海岸纳瑞湾，可看到各种明星豪宅，饱览当地风土人情景观。 在船上品尝澳洲点心以及水果和香槟，感受澳洲式富人生活；在海鸥岛上喂食海鸥，感受人与自然和谐。 黄金海岸是澳洲房地产市场的一匹“黑马”，不仅备受富豪和明星青睐，而且还是普通民众在澳洲理想的安家地点。 黄金海岸人口增长迅速，住房需求强劲，投资者可以利用更少的成本和更低的风险，获得更多的收益回报。 另，2032年夏季奥运盛会将在距黄金海岸仅一步之遥的布里斯班举办，必定会带动经济特别是房地产的发展，黄金海岸可谓近水楼台先得月，未来可期。 天堂在左 新西兰在右 新西兰犹如世外桃源——完美诠释着诗与远方。 在这里，人们可以时时感受到无穷魅力的自然美景，蓝天白云、碧水青山、田原牧场、空气清新，置身其中，心旷神怡。 新西兰人喜欢轻松、悠闲的生活方式，非常注重工作与休息的平衡，生活节奏闲适惬意。 在房地产市场方面，新西兰也是一片投资热土。过去25年的权威数据显示，新西兰的房地产一直是处于持续上升趋势中。 2020年第三季度房价中位数同比增长为13.77%，2021年第三季度，新西兰房价中位数上涨了9.96%（经通胀调整），根据新西兰房地产协会（REINZ）的数据，2021年10月，新西兰全国的住宅物业销售总量为7190套，比上个月增长30.3%，可供出售的房产数量按年下降了16.1%。 新西兰的房地产市场在超低利率以及有限的住房供应的推动下住房市场继续强劲增长。 今日，蘇富比國際房地產为您推荐的正是位于新西兰的优质房产。 新西兰第一大城市奥克兰，心灵与身体憩息的绝好港湾 2021年全球最宜居城市第一名—奥克兰，城市中心、地标顶层、景观天际线 奥克兰是新西兰的经济、文化、航运和旅游中心，也是新西兰最大的港口城市。 这座富有多元文化色彩且被称为“风帆之都”的城市，濒临优良的港口和海湾，徐徐的海风为奥克兰带来了温和宜人的海滨气候。 这个漂亮的城市包罗万象，有漂亮的海滩、美丽的港湾、琳琅满目的商店，还有大都会的夜生活和文化气息，吸引着世界各地的移民的到来。 新西兰皇后镇，此生不可错过的梦幻生活 新春新气象，虎年大作为 有眼光的您，请把握绝好的投资契机。 想获取更多全球各国房产资讯，敬请关注蘇富比國際房地產和居外网的相关资讯。 蘇富比國際房地产传承了全球顶尖拍卖行的专业精神，是最富盛名的国际豪华房地产经纪公司。 他们拥有强大的全球网络，遍布于75个国家的23000名杰出房产经纪，旨在为每一位精英客户提供卓越的个性化服务。荟萃全球豪宅，品鉴极致家居，蘇富比國際房地产为您寻觅梦想家园。
英国房产 I 海外买家按揭2022最新指南 l 居外专栏
英国一直以来都是不少海外房地产投资者心仪国家。 投资海外房地产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部份。 究竟中国投资者要如何申请英国按揭？ 银行不批就没有别的选择吗？ 文章内容 申请英国按揭的途径 英国自住 （Buy-to-Live） 与购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 （Broker）申请按揭？ 申请英国按揭途径 申请英国房地产按揭主要向银行直接申请或通过按揭经纪 （Broker） 代办，亦可向香港金融机构 -PropCap 提出英国按揭申请。 英国当地银行 英国当地银行会向海外购买家提供按揭服务。 例如一些香港银行汇丰（HSBC）、中银（BOC）、东亚（BEA） 等的英国分行都有提供。 主要接受房地产地区包括英格兰及苏格兰城市，不论自住或出租，申请者的年薪要求是 GBP £50，000 - GBP £75，000，前者最高批80%，还款期最长30年，后者最高批75%，还款期最长 25年。 银行会向申请人收取杂费，例如东亚银行（英国分行），就申请费（GBP £300）、安排费（GBP £600起）、征收房地产价值的 0.1 - 0.15% 作估价费等。 也有部分银行会收电汇费、估价费等。 香港本地银行 华侨永亨银行则直接在香港分行处理英国按揭审批，主要接受伦敦 Zone 1 及 Zone 2作投资用途的住宅房地产，而贷款金额要求最少 GBP£200，000。 按揭经纪 （Broker） 你亦可以通过英国按揭经纪 （Broker） 代办，经纪会帮你同时向英国多间银行申请，免去自己周围碰钉的机会，通过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。 英国按揭经纪一般向申请人收取 GBP £1，500 - GBP £2，000 的申请费用。 费用分两期支付，第一期为咨询费，为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费，申请人在确实贷款条件后支付。 要注意缴付咨询费后，按揭亦有机会不被英国银行接纳，但咨询费并不设退回。 香港金融机构 PropCap 是香港海外房地产按揭配对平台。 目前为香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务的金融机构，为英国自住 （Buy-to-Live） 及购买房产出租 （Buy-to-Let） 类型房地产提供合适的按揭组合方案。 接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。 整个审批过程在香港完成。 服务收费将跟据申请人是选用那项服务而定。 转介服务费用为 GBP 1，700，亦分两期支付，第一期 GBP £600 为申请人审批文件，申请人确认接受按揭条件后，将收取余下费用。 如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功，将发还第一期费用。 如选用 PropCap 按揭服务，将向申请人收取会员年费 （首年 HK $5，000;其后每年 HK $3，000） 及一次性平台手续费（最高贷款额 3%)。 英国自住（Buy-to-Live）与购买房产出租（Buy-to-Let）按揭 英国自住 （Buy-to-Live） 按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住，提供合法居留签证或BNO身份，居英满6个月，以及拥有英国户口或英镑粮单等去证明房地产的自住性质。 近年不少咨询是打算先在英国置业，之后给家人或移民到当地作自住用途。 在申请英国自住 按揭时就遇到困难，申请人可考虑先将房地产出租后自住计划。 海外购买家可以先申请购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭，购买房产出租 （Buy-to-Let） 原则不可向直属亲人出租。 日后抵达英国需自往时，可向当地银行重新申请自住 （Buy-to-Live） 按揭，提供入息文件重新造按揭。 合资格申请按揭人士 无论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭。 英国银行对身处海外的英国公民（British Citizenship，BC）可批到80%按揭，而新房产海外购买家（非BC）可批出75% 按揭，购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭条件是租金或拟租金（由估价行负责评定）要超过每月供款125%。 Propcap 不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。 英国银行对申请设年薪要求，例如东亚银行（英国分行），申请人的年薪要达至GBP £72，000才可接受申请 ; 又以汇丰（英国分行）为例，自住按揭个人名义申请者要年薪GBP 50，000、公司名义则要年薪GBP £75，000。 不少银行是不会纳入花红、双粮作入息，即会以底薪作基础。 基于英国银行风险管理问题，审批会较严，自住 （Buy-to-Live） 按揭就要视乎英国的供款与入息比率 （Debt Servicing-ratio，DSR）。 例如香港的DSR要求是入息50%，当加息3厘，供款人DSR不可超过6成。 对比一下英国的DSR，如果个案的DSR较高，就会提高利率对冲，一般最高不可以超过6成。 如果以购买房产出租 （Buy-to-Let） 方式申请按揭，年薪要求GBP £25，000，相对要求较低，而租金收入则成为主要DSR计算，如租金收入超过压测利率下供款145%，即租金回报不能少于 4%。 另外与香港不同的是，英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务，而不是只看入息。 按揭利率及成数 英国房地产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 定息按揭 （Fix Rate Mortgage），利率固定（首2至3年），可以届时再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 浮息按揭 （Tracker Mortgage） 是指跟市场变动，利率比前者低，所以浮息按揭比较适用现时低息环境。 还款年期大多为5 - 30年，而这是以退休年龄减供款年龄的。 假设60岁为退休年龄，减去供款年龄30岁，则最高可还款年期为30年，最低贷款额为GBP £150，000 - GBP £250，000不等。 最后，还息不还本 （Interest-Only Mortgage），借贷期间只需要还利息，本金最后先还，一般年期较短。 自住 （Buy-to-Live） 按揭一般实际利率 2.5 - 3.5% 之间，主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。 如果海外人士想购入英国房地产，以购买房产出租 （Buy-to-Let） 做按揭，大部分银行最多做7成，愈高成数，利率都会增加。 PropCap 利率为 3.5%- 7.5% 间，视乎按揭类型而定，设有「还息不还本」计划，更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批： 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 （Broker）申请按揭？ 对于一些未曾置业的人士来说，有部分人会选择自行向银行咨询，想节省按揭经纪服务费用，不过如果胡乱申请英国房地产按揭，不论最后结果是成功与否，银行都会有纪录，有机会影响日后的信贷申请。 如果短期内，金融机构查信贷评级次数太多，可能被认为是有财务问题，降低按揭申请成功率。 而经按揭经纪人 （Broker）了解英国银行制度，知道门槛要求，代申请人向合适的银行申请，提高成功审批机会。 PropCap 专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回复客人问题，务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。 有关英国按揭服务需要查询？ 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
