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最低利率，机不可失！ 抓紧时间澳洲买房去
11月3日（周二），澳洲储备银行（RBA）宣布将官方现金利率从0.25%降至0.1%，破历史最低纪录。储银降息的目的主要是为了刺激经济走出疫情引发的衰退。这已经是澳洲今年第三次降息，也是自2011年以来，储备银行首次在墨尔本杯赛马当天降息。 现金利率是指澳洲每家银行为其借贷的资金所需支付的利息。一般来说，当澳洲储备银行降低利率时，澳洲的主要贷款机构也会跟进。这意味着背负贷款的人支付的利息会更少。 对于背负房贷的人来说，如果贷款机构全额传递降息，40万澳元、贷款期限30年的房贷持有者每月还贷大约可节省33澳元。 不出所料，11月4日（周三），澳洲联邦银行（CBA）和西太银行（Westpac）宣布将自住房四年期固定房贷利率下调至1.99%。 随后，国民银行（NAB）宣布将自住房四年期固定房贷利率降至1.98%，比前两家银行的利率还低一个百分点。这是史上贷款机构提供的最低房贷利率。 西太银行还将1年丶2年和3年期的固定贷款利率降为2.09%。国民银行的1至3年期固定贷款利率已降至2.09%至2.19%之间。 联邦银行丶西太银行和国民银行都没有调整标准可浮动利率房贷产品的利率，而大多数客户持有的都是这种贷款产品。数据显示，持有固定利率房贷产品的客户在联邦银行中占比仅有大约23%，西太银行业也只有30%。 除此之外，联邦银行和西太银行分别将固定利率商业贷款的利率下调了0.5%和0.56%，其中包括使用政府小企业贷款担保的贷款。 储备银行行长洛伊（Philip Lowe）说，由于失业率是目前首先要解决的问题，这种低利率至少会保持三年。他还说，如果银行没有转传降息，客户可以换一家银行。 延伸阅读： 未来澳洲这个州份最吸引亚洲房地产买家 悉尼呈现千载难逢的买房好机会！ 疫情将让澳洲房价重回下行通道，现在买房是机会还是坑？ 前所未有的低利率环境，为海外购房者带来2020年最佳的进场好时机！ 留下您的联系方式，居外的海外置业团队会及时为您提供专业咨询和项目推荐。
东京住宅租金创新高！日本买房出租好处知多少？
据日经新闻报导，日本房地産调查公司东京KANTEI发布的数据显示，东京圈10月住宅平均招租租金为每平方米3163日元（约合人民币199.1元），环比上涨0.6％，已连续3个月刷新历史最高纪录。 城市地区的住宅租赁需求十分坚挺，租金水平较高的东京都的招租住宅的比例扩大，对总体起到拉动作用。 从不同都县来看，东京都上涨0.1％，达到每平米3698日元（约合人民币232.8元）。神奈川县也上涨1.7％，达到2380日元（约合人民币149.8元）。横滨市和川崎市的价格上涨明显。 近畿圈招租租金上涨0.4％，达到1945日元（约合人民币122.4元）。大阪府转为上涨，兵库县连续2个月下跌。中部圈也上涨1.6％，达到1732日元（约合人民币109.1元），为4个月以来首次上涨。 为什麽要在日本买房出租？ 日本房产市场经过了20多年的去泡沫化，价格水分被挤压，短期内很难出现巨大波动，所以无论何时买入的话，资金的风险都会小很多。房产投资可获得回报的形式，相比单纯的金融产品来说也更加多样，除了在短期获取租赁回报之外，长时间的土地升值，也是可以获得长线利益的方式。 对于不少中年投资者来说，日本房产投资无疑拥有这样一个加分项。日本的医疗、生活，甚至是自然环境都一直处于世界前列，并且日本一直是世界上人类寿命最长的国家。在一定时间进行收益投资之后，可以选择以日本作为自己养老之所，安度晚年享受优质的医疗。 日本房屋大多数为永久产权，购买之后会拥有房子和土地的永久所有权，不仅可以随意翻建，还能世代传承。这样，以后不论是出租还是开展民宿服务，从回报率上看都有一定的投资优势。随着东京奥运会，2025年大阪世博会等重大事件的到来，房价会呈现稳步上涨的势头。 在日本买房出租房屋也相当安全可靠。日本租屋契约一般需要加入保证公司，有的甚至要有连带保证人，而且基本不能租超过月薪资一半的物件；假若是学生的话，父母则为连带保证人等。递交租房申请后，一般得通过保证公司的审查后，才可以签订租房契约。因为条件严苛，所以对于房东有相当的保障。 相关资讯： 疫情改变东京租房偏好 现在这个因素最重要︱居外专栏 最新数据：新冠疫情如何影响日本房价？ 纯干货！投资日本房产的8条必备知识 综合整理自日经新闻&腾讯网 责编：Zoe Chan 在日本寻找您的理想住宅，或在下方与居外联系，我们将提供全面的支持，共您一起发掘日本房市的投资机遇及增值潜力。
5大有利因素 使新加坡留学更趋热门
中国新加坡两国建交30年来，政治互信日益增强，经济合作卓有成效，人文交往领域广阔，教育交流成果丰硕。中国至今已派遣数以万计的公务员、企事业单位管理人员、各类专业人员赴新加坡培训学习。目前，中国约有4万名学生在新加坡留学。 新冠肺炎疫情导致许多学生无法选择赴美国、英国等疫情严重的国家留学。美国近来对中国留学生的歧视和限制举措增多。新加坡作为东西方文化交会地，拥有世界公认的优质教育资源。特别是中新两国各自成功控制住疫情，学习生活环境相对安全，更使中新两国学生互选对方国家留学渐趋热门。 1. 美欧留学变数增 秋季到来，美欧国家疫情防控形势愈加严峻，使得不少外国留学生望而却步。加之，美国政府在疫情中的签证政策不断收紧，使欲赴美欧国家留学的学生无所适从。美国国土安全部日前提出了针对留学生所持非移民签证的修改意见，使得国际学生与访问学者最长只能在美国停留4年。这无疑给原计划赴美欧留学的学生增添了诸多变数。 2. 名列世界前茅的优质教育资源 《泰晤士高等教育特辑》9月份公布的全球大学排行榜显示，中国和新加坡的顶尖学府大都维持或提高了国际排名。其中，清华大学和北京大学分列亚洲第一位和第二位；新加坡国立大学蝉联亚洲第三位，南洋理工大学排名第六位。两国高校教育水平日益提高，让两国学生对选择去对方国家留学更有信心。 3. 教育助力经济发展 目前，中新两国在平等互利、富有成果的经济合作基础上，迫切需要通过教育合作助力各自经济发展。新加坡作为中国“一带一路”重要支点国家以及中国第一大新增外来投资来源国，对中国加强与东盟国家乃至世界的交流和合作具有重要意义。中国是新加坡第一大贸易伙伴、第一大出口市场和第一大进口来源国。两国各领域合作交流日益广泛而深入，亟需培育更多了解和熟悉对方国家情况的优秀人才，从而在新的起点上推动两国全方位合作更上一层楼。 4. 特设课程与奖学金 为了满足中国学生和企业管理人员的需求，新加坡高校不断推出新举措。在新加坡国立大学和南洋理工大学，近期推出了全中文的管理经济学，以及高层企业主管硕士学位课程，吸引了大批中国学员到狮城的大学学习。 全球排名前2%的詹姆斯库克大学新加坡校区发言人表示，近期也接到不少来自中国学生的咨询，他们有意到新加坡留学。为吸引中国优秀学生到詹姆斯库克大学新加坡校区学习，该校除设置传统奖学金外，今年还特意增设了10个“最美逆行者奖学金”名额，以向在抗击新冠肺炎疫情中辛勤付出的医护人员家庭致敬。詹姆斯库克大学新加坡校区发言人表示，学校教职工虽然不能与医护人员在一线并肩抗击新冠肺炎疫情，但可通过此种形式向医护人员表达一份敬意。 5. 优良法治管理环境 显然，作为全球金融中心和交通枢纽的新加坡一直主张多元文化并存融合，努力打造优良法治管理环境，加之中新两国新冠肺炎疫情得到有效控制，双方于6月份率先开通人员往来的“快捷通道”，这些有利因素都将吸引更多优秀学生到对方国家学习，两国学生互选对方国家留学渐趋热门。 相关资讯： 无法重启的2020，新加坡房市助您财富升值一臂之力！ 新加坡又拿第一名！海外投资全球最安全 2020年QS世界大学排名揭晓：麻省理工第8年蝉联第一 来源：经济日报 责编：Zoe Chan 有兴趣到新加坡留学吗？ 欢迎留下联系方式与提问，居外的专业团队会尽快为您提供免费咨询。
2020年马来西亚买房房价是多少？
马来西亚这几年的经济发展比较可观，因为前景比较不错，吸引了很多海外投资者。马来西亚的房产价格和相邻的新加坡比，性价比要实惠很多，并且投资回报的收益也要比它高。每年到马来西亚留学、移民的人数也比较多，因为门槛不是很高，很多人都会选择该国家，所以它的房产价格比一般国家备受关注一些。2020年马来西亚买房房价是多少呢？ 马来西亚房产价格最贵的地区可能就是首都吉隆坡，然后是雪兰莪、布城等等。吉隆坡的房产均价保持在一平米2万元-4万元之间。雪兰莪和布城的平均房价比吉隆坡稍微低一点点，平均保持在1-3万元左右。马六甲地区的房产价格一平米的均价为2万元左右，槟城房产价格一平米的均价为18000元-26000元左右。新山地区的平均房价一平米为15000元-25000元。 在马来西亚投资房产的门槛和之前相比要低很多，吉隆坡投资房产的最低门槛是60万吉令。马来西亚一直都被评选为最适宜居住生活的城市之一，该国家的房产价格适中，同时物价水平不是很高，大部分选择居住在该国家的人对此都比较满意。房产投资者选择在吉隆坡以及周边城市进行房产投资，还能够获得比较可观的收益，一般它的回报率平均保持在4%左右。 马来西亚的第二家园计划一直在实行，还计划能够给马来西亚的发展带来较大的上升空间，比较凸显的优势主要有这些：国内的教育化模式会中西合璧，教育质量会越变越高。马来西亚发展的格局会变大，以后涌入的人口会增加，房产市场还有较大的上升空间。基础设施的不断完善以及经济的发展会使得投资项目增加，涌入的外资会变多。
马来西亚人月均收入怎么样？
马来西亚是典型的的旅游业支撑型国家，每年依靠大量的游客人数获取可观的收益。马来西亚的经济在全球处于适中状态，对于想要在马来西亚进行投资的人可能很想了解马来西亚人均月收入怎么样。关于马来西亚的人均收入通过以下内容进行详细的了解。 通过马来西亚国家统计局发布的数据可知，2019年马来西亚的家庭平均月收入是9895吉令，一般马来西亚华人的收入要比马来人和印度人的收入高一些。马来西亚的收入也是分类的，该国家的政府规定低收入群体是指月月收中位数为3000马币的人，中等收入是指月收中位数为6275马币的人，高等收入者是指月收中位数为13148马币的人。当然马拉西亚每一个地区的经济发展状况不一样，收入和我消费状况也不一样。 通过数据可以得知，马来西亚吉隆坡、布城、雪兰莪这些城市的家庭收入明显高一些，也有意味着当地的人均收入比较高，当然经济发展好的城市消费水平也比较高，所以支出上的占比也是比较大的。吉隆坡是马来西亚的首都，所以周边城市要比其他地方更聚财一些，但这并不意味周边城市的消费水平会比发展最好的首都低，布城的最高收入中位数高达过21994马币，所以它的能力也不可忽视。 马来西亚从近几年的发展趋势中看，它是一个比较适合投资的国家，平均月收入不错的三个城市都比较适合投资，特别是房产投资能够获取更好的回报。和邻国新加坡相比马来西亚的消费水平不仅适中，房产价格的性价比也非常不错，所以选择在马来西亚置办产业的人是比较多的，选择房产投资尽量选择经济较好的城市。
居外澳洲免费留学秘籍 - 2018年如何实现以房养学 | 澳洲
对于国人来说，澳大利亚向来以宜居与教育闻名，近些年随着海外房产投资热潮的兴起，在澳洲投资房产的人也越来越多，有很多人也都希望可以实现“以房养学”。以房养学的核心概念就是通过出租与出售房产的收益，来支付留学所需的各种费用。不过近年澳洲火热的房产投资需求已经使得澳洲房价飞涨，政府不得不出台各项政策限制需求，为房价降温。在这样的大环境下，澳洲房价还能继续上涨么？“以房养学”是否依然可行呢？居外为您带来独家秘籍，为您详细解析澳洲热门留学城市以房养学的可能性： 墨尔本（走进名校 | 以房养学攻略） 布里斯班（走进名校 | 以房养学攻略） 阿德莱德（走进名校 | 以房养学攻略） 悉尼（走进名校 | 以房养学攻略） 堪培拉（走进名校 | 以房养学攻略） 珀斯（走进名校 | 以房养学攻略） 一、留学澳洲名校，中国学生的好选择 在前不久公布的泰晤士高等教育(Times Higher Education) 2017-2018年度世界大学排名中，澳大利亚共有35所高校进入世界千所大学排行。其中，六所高校跻身世界百强，分别为墨尔本大学(32)、澳洲国立大学(48)、悉尼大学(61)、昆士兰大学(65)、莫纳什大学(80)和新南威尔士大学(85)。可见在澳大利亚读世界名校，选择非常丰富。澳大利亚同时也是继美国、英国之后，世界上国际学生数量第三多的国家。而这次入选的名校也无一遗漏的聚集在我们所熟知的悉尼、墨尔本、珀斯、堪培拉、布里斯班与阿德莱德等著名澳洲城市。 备注：《泰晤士高等教育》是一份英国出版的高等教育报刊。泰晤士高等教育世界大学排名与USNEWS世界大学排名、QS世界大学排名、ARWU世界大学学术排名为公认的四大权威大学世界排名。 数据来源：https://www.timeshighereducation.com/student/best-universities/best-universities-australia 二、房租逐年增加，“以房养学”是明智之选 在众多学生眼中，澳洲留学都是一个极为不错的选择，出国留学选择澳大利亚的中国学生不在少数，我们对澳洲教育认可的同时还对那里的生活环境有着深深的向往，但是去澳洲留学不得不面临一个现实的问题，就是花费，澳洲留学费用虽然不及美国英国，但是也是比较高的。近年来，我们发现留学生的生活费，尤其是海外租房的费用，正在逐年增加。 来源：https://studyvision.com.au/wordpress/en/price-list/ 面对越来越高昂的留学租房费用，很多家长选择“以房养学”的形式，通过购置海外房产，达到降低留学成本与资产升值的双赢效果。为孩子出国深造、家庭财产优化配置做准备，“以房养学”可以称得上是明智之举。 延伸阅读：“以房养学”的3个好处 省租金 既节省留学期间的租金费用，又给孩子创造更好学习环境； 补贴费用 投资房产所产生的稳定租金收益，可补贴孩子日常开支； 长远投资回报 国外房市较为稳健，中长期持有，投资回报很可观。 三、澳洲整体房价增幅放缓 但“以房养学”仍大有可为 2017年12月澳洲整体房价增幅放缓，许多城市出现环比房价下跌。特别是悉尼，房价同比增幅只有3.1%，显著低于之前的水平。霍巴特、墨尔本与堪培拉则为房价增幅最高的三个城市。此外，布里斯班与阿德莱德房价表现较为稳定，增幅缓慢上升。之前房价跌跌不休的珀斯，则似乎有望止跌反弹。 根据居外网海外房产分析师Adam Yang表示，目前澳洲房市处于调整期，当地政府对外国投资者的附加税与贷款限制，加之澳洲房市可负担性变差，都会影响房市需求。受到悉尼房价降温的影响，2018年澳洲房市整体将继续放缓。2018年悉尼房价整体增幅可能在2-4%的范围内，在接下来几年都可以逢低进行学区房价值投资，不过在目前暂不适合以房养学。而墨尔本、阿德莱得、布里斯班与堪培拉等城市房价在接下来几年将依旧上行，只要选择得当，都可以找到适合以房养学的投资选择。在这次的居外秘籍系列里，我们将为您一一详细解析这些城市以房养学的可行性。 当然，以房养学的首要前提就是资金规划，这是一项长期的资产配置行为。“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报，2年后的租金水平也预计将比现在高出不少。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。 四、居外澳洲六大名校“以房养学”攻略 居外网选择发布在《泰晤士高等教育》评选出来的世界排名前100的大学所在城市，多角度剖析了在这些城市是否适合投资学区房。希望给予有意在新一年踏足澳大利亚，并投资学区房的投资者更多选择。 悉尼大学以房养学攻略 墨尔本大学以房养学攻略 阿德莱德大学以房养学攻略 昆士兰大学以房养学攻略 澳大利亚国立大学以房养学攻略 西澳大学以房养学攻略 撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang 责编： VX
澳洲主要城市墨尔本介绍
墨尔本（Melbourne） ，澳大利亚南部滨海城市，第二大城市，面积8831平方公里，人口超过480万（2019年），占全国人口的19.05％，是悉尼之后澳大利亚人口第二大的城市。墨尔本是维多利亚州首府，世界着名的旅游城市，世界着名的国际大都市。 墨尔本是澳洲文化丶工业中心，南半球最负胜名的文化名城，以纪念英国首相威廉·兰姆——第二代墨尔本子爵而命名，1847年由英国维多利亚女王宣告墨尔本市（City of Melbourne）成立。墨尔本是澳大利亚联邦 维多利亚州的首府，城市绿地率高达40%。大墨尔本地区面积达到3,400平方英里（8806平方公里），是南半球较广大的都会区之一。墨尔本城市环境非常优雅，曾荣获联合国人居奖，并连续多年被《经济学人》杂志评为“全球最适合人类居住的城市” 。 澳洲文化的灵魂城市 墨尔本有“澳大利亚文化之都”的美誉，也是国际闻名的时尚之都，其服饰丶艺术丶音乐丶电视制作丶电影丶舞蹈等潮流文化均享誉全球。墨尔本是南半球第一个主办过夏季奥运会的城市，一年一度的澳大利亚网球公开赛丶F1赛车澳大利亚分站丶墨尔本杯赛马等国际着名赛事都在墨尔本举行。 华人及亚裔文化 城市远郊的博士山（Box Hill）、唐卡斯特（Doncaster）以及威福利谷（Glen Waverley）等以华人为主的区域先后云集了大量的华人商业中心，亦有越来越多的华人聚集在这些区域，形成了墨城的多个华人社区。如今的博士山和威福利谷等区域云集了大量的亚洲超级市场丶中餐馆以及其他的专营亚洲商品的商店，而食品中亦充满了中港台以及东南亚地区各国的产品。 优秀的教育资源 墨尔本聚集了本地区一些最优秀的教育机构。孩子将在这里获得终生难得的机会，从幼儿园直至大学不断学习丶成长和发展。 墨尔本的教育体系只是其一直被评为世界上最适宜居住的城市之一的原因之一： 在经济学人智库2018年全球宜居城市调查中，墨尔本在教育领域取得满分； 墨尔本在2018年QS最佳学生城市排名中排名第三； 墨尔本两所大学——墨尔本大学（澳大利亚排名最高的大学）和蒙纳士大学跻身全球百大大学之列。 投资墨尔本房产有什么优势？ 纵观墨尔本房产市场，无论是从大环境，房屋市场，法律，细节还是潮流等各方面，都具有无可挑剔的良好条件，是寻求海外投资的人士的最安全，稳妥，放心的选择。 1、生活质量高 墨尔本连续7年获得Economist Intelligence Unit（EIU）“全球最宜居城市”排名冠军，这里的生活质量明显高于其他城市。EIU’s index是全球最权威的城市评价体系，在全球140座城市中，依据城市社会稳定、医疗、文化与环境、教育、基础设施等方面评分，按照得分排名。2017年，墨尔本在总分100的宜居性指数评比中获得了97.5分。 2、超低首付，永久产权 秉承英国普通法传统，澳洲绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税，而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。 3、严格的监管 澳洲政府对从事房地产中介活动的专业人员有严格的监管，政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等，无论是买房卖房，还是租房管理，澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。同时，澳洲房产业信息透明化程度位列世界第一，对于海外买家来说，清晰透明的操作市场保证了投资的安全性，完全可以做到足不出户投资海外，即省力又放心。 4、稳定、高速的增值市场 近40年来，澳洲房产一直稳定增长，平均每七至十年即可增值一倍。而作为维州首府的墨尔本，房产市场增值更是可观。在过去的12个月里，墨尔本房产价值增长达到16.49%，增速位列全澳第一。按此速度计算，墨尔本房价在5年时间即可翻番。此外，墨尔本房产中位价低于悉尼，这使得墨尔本的投资门槛更低，增值空间也更大。 5、子女留学，实现“以房养学” 墨尔本是世界闻名的教育大城，这里有十所大学，其中墨尔本大学、莫纳什大学、墨尔本理工大学、维多利亚大学等，都是世界名校。每年，有将近16万国际留学生到墨尔本深造。因此，许多家长在送孩子到墨尔本留学的同时，也选择在墨尔本买房，一方面可以享受资产增值，另一方面，也可以省下在校住宿费，同时还可以把多余的房间出租，收取租金，方便留学生补贴生活费用。 6、轻松出租，实现“以租养贷” 墨尔本的人口增长速度非常快，过去的五年时间中，墨尔本的人口数量增长了12.1%，达448.5万，平均每周移民和新生人口将近1900人，增速居澳洲首位，预计在2030年将超越悉尼，成为澳洲第一大城。 然而，墨尔本的住房供应速度远赶不上人口增长速度，因此，墨尔本的租房市场也与房产市场一起，稳步增长，租房回报率达6%以上，房屋空置率低至1.5%。 墨尔本住宅市场分析 澳洲房地产已经历经了5年的黄金时期，墨尔本的房地产在过去5年中增幅也高达59%。今年的房价增长率可能会放缓，但是放缓势头不太可能持续。虽然墨尔本房价近期内很难像前些年一样快速增长，但是价格的相对冷静期不会太长。SQM Research的总经理Louis Christopher与ANZ银行认为由于贷款政策收紧丶利率提升等“不利因素”，墨尔本房价涨幅会减缓，增长率将在2%到8%之间。 2019年4月澳洲八大州府城市的中位数价格 跟澳洲另外一个人口大城市悉尼相比较，墨尔本的房价还是很亲民的。据realestate.com.au网站关于2019年4月的数据，悉尼的中位房价约为83万澳币，墨尔本的中位价约为66万澳币，而墨尔本房价跌幅为-4.1% ，远低于悉尼（-8%），说明在墨尔本购房的增力潜力更大。 根据realestate.com.au最新的房价数据，截至2019年4月，墨尔本住宅的房价中位数为66万澳元（折合约317万元人民币），较去年同期下跌4.1%，也较上一季度下降0.8%。 墨尔本的别墅和公寓房价中位数分别为72.5万和55万澳元（折合约348万元和264万元人民币）： 墨尔本最受欢迎的十大郊区 墨尔本各个地区的房价中位数及其年度与季度变化
如何寻找靠谱的澳洲房贷服务商？
过去几年，澳大利亚的房地产吸引了无数海外人士，尤其是受到来自中国的投资者们的追捧。然而，许多中国买家们在购房时只看到了澳大利亚房产永久产权，价格相对便宜等优势，但却对购房过程中至关重要的步骤“房贷申请”的流程知之甚少。 过去12-24个月内，澳大利亚的四大主要银行相继停止了给海外买家进行贷款的业务，政府也提高了印花税等购房额外支出的门槛。这让许多已经在澳大利亚付了10%首付但却还未成交房产的海外买家陷入了巨大的被动之中。许多人不禁发出了这样的感叹：我到底该拿什么来拯救你，我的澳洲房产？ 如果您也是处于这种状态下的中国投资者，那么您最好在房屋即将成交之前，仔细选择您的贷款提供方，确保您可以及时获得贷款批准并顺利交房。那么问题来了，作为一名海外投资者，您是否知道在选择房贷产品时，应该注意的关键点有哪些呢？以下我们就为您梳理了您在选择房贷产品时所需要考虑的几大关键要素。 如何选择澳洲房贷借款平台？ 1、谁是你的借款平台？ 海外买家在选择贷款渠道时，首先要问的就有以下一些关键问题：这个借款平台是谁？它的资金从何而来？本身是否是一家可靠的公司？又是否有在澳洲做房贷业务的历史？ 目前在市场上专门给海外投资者提供房贷产品的平台并不少，但其中不免鱼龙混杂，有一些资金实力并不雄厚的小平台。作为购房者来说，你最不想遇到的情况一定是自己的房产快要成交时，却发现你的借款平台的资金不足。 2、他们的客户服务水平如何？ 与许多人想象的不同，作为购房者的你，与借款平台之间的沟通远不止限于交房的那段时间。不论是利率发生变化，还是你自己的个人情况发生变化，出现偶尔不能及时还款等情况时，你都需要和借款平台之间进行不断的密切沟通。所以，你们之间的契约关系是长期的，你最好得知道他们的客户服务水准如何。 那么怎样的客户服务水平才可以算是优质呢？参考的标准至少有以下这些：他们的员工可以向你清楚的解释产品细节；客服人员可以用普通话与你沟通；对你提出的任何问题，都能在第一时间快速反应；你至少需要能通过不止一种方式找到他们，哪怕是偶尔需要和他们协商付款方式，也都会遇到宾至如归的客户体验。 3、房贷申请的速度能有多快？ 在澳大利亚，开发商通常只在交房前两周才通知买家的代理律师房产即将成交。所以，从贷款申请者的角度来说，你最好确保你的借款平台能有一套高效运转的系统，方便快速地审批你的房贷申请。最好的借款方应该在一周内对你的申请给予正式的批复。 比如，借款平台如有一套网上自助材料上传系统，就是一个不错的功能，而如果他们能在你登录网站递交房贷意向后的24-48小时内就给你反馈，那就更好了。千万不要找那些没事就让你填写无数份表格，但你填完就再也得不到回音的借款平台，他们只会浪费你宝贵的成交时间！ 有一些借款方的内部审核效率非常低，它们通常也没有本地的员工为客户服务。如此一来，花上三周甚至更长的时间才能审核你的贷款，就不是什么意外的事了。在这样的前提下，投资者将会面临损失10%首付款的风险，因此，寻找一个高效可靠的借款平台至关重要。 4、如果你是自雇人士呢？ 目前市场上针对海外投资者的贷款产品中，大部分只面向在中国拥有稳定工资收入的打工族购房者，而许多资金实力并不差，但却属于小生意主，或者企业股东类型的申请人则往往在申请澳洲房贷时屡屡遭拒。 所以，海外身份的自雇人士在申请澳洲房贷产品时，请务必咨询一下你的借款平台是否可以接受像您这样类别的申请者，千万不要在一个不了解中国收入体系和收入申报系统的借款平台身上浪费太多时间。 5、申请的门槛有多高？ 对于中国投资者来说，许多借款平台在提供澳洲房贷产品的同时，也给贷款申请者设置了不小的麻烦。 比如，有些机构要求申请者必须存入大量资金到指定银行的账号长达六个月之久，并且成为该机构的VIP客户，然后才能获得贷款资格。另一些则收取高达8-10%的利率，但同时只给予投资者40-50%的贷款比例。更不用说，还有许多隐形费用，如估价费，申请费等在悄悄地等待着你。这些成本全部加起来对于房贷申请者来说，则是一笔相当大的开支。 除了利率，你还应该关注哪些？ 说起房贷申请选择，绝大部分人的第一反应一定是“选个利率最低的”，而实际情况远远没有你想像的这么简单。在澳洲申请房贷，除了利率之外还有许多你要考虑的方面，这些都会对你选择借款平台起到决定性的作用。 1、我的房贷有对冲账户吗？ 对于还贷者来说，对冲账户（Offset Account）的设立将为你省去大量的利息开支。简单来说，对冲账户就是用来对冲贷款金额的账户，投资者只需要支付贷款余额与对冲账户内资金差额的利息。 我们以一个拥有50%对冲功能的对冲账户来看，如果你有50万的房贷余额，并且你在该对冲账户中存入60,000澳元，那么由于6万元存款中的50%可以被用来抵充利息，你只需要支付以47万为基数的房贷利息即可。在一个25年的贷款产品中，这样的对冲功能总共可以为你节省大约10万澳元的利息支出。 2、我的房贷可以转贷吗？ 顾名思义，转贷功能的意思就是用一个新的贷款来代替目前的现有贷款。通常转贷可以帮助投资者将房产中的权益（equity）取出来，用于下一笔投资，这将大大加速投资者扩张房产投资组合的速度。 目前市场上可以让海外投资者进行转贷的产品并不多，所以你要记得，一定要问一下你考虑的房贷产品是否有转贷的功能。 3、可以申请只付利息的贷款吗？ 只付利息（Interest Only）的还款方式对于澳大利亚本地的购房者来说，是再平常不过的还款方式了。在澳洲，通常投资者可以在还款期前五年只还利息。 以一个20万澳元的房贷为例，当利息为6.5%时，如果选择本息同还，那每月的还款额为1,254澳元，而如果选择只还利，那每月还款额只有1,083澳元，两者之差可以为你省下大约170澳元的开支。 虽然只还利息的方式可以在短期内改善你的现金流，但从长期来说，投资者要注意由于本金没有还，未来可能你会支付的总利息将会增加不少。 综合以上我们不难发现，对于海外投资者来说，选择澳洲房贷产品绝不是一件简单的事。借款平台的信誉，客户服务水准，审批的效率，申请门槛等都是你需要考虑的因素；而贷款产品本身的灵活性和功能性（对冲账户，转贷，只还利息等）也是不容小觑的关键。 关于青莲贷款 青莲贷款成立于2018年，是一家专门为非澳洲本地居民提供房屋贷款产品的专业公司，并由Pepper, KKR以及Oaktree Capital三家行业内的顶级公司共同组成。
澳洲最受中国买家追捧的买地建房区：Kellyville排第一
据Realestate.com.au报道，今年，新州Kellyville是中国买家最感兴趣的买地建房区。据REA Group公司提供的数据表明，那些来自中国的IP地址搜索最多的澳洲买地建房地区正是新州的Kellyville。第二名和第三名分别是Marsden Park和Box Hill，均位于新州的西北区域。 点击查看澳洲更多精品房源 REA Group公司的首席经济学家Nerida Conisbee表示，对于Kellyville如此受欢迎，她丝毫不感到惊讶。她说：“中国买家更喜欢那些距离购物中心近的地方，Kellyville附近有Castle Towers，这里即将扩张成为澳洲第二大的购物中心。” LJ Hooker Kellyville公司的主管 Sue Tam将中国的高需求归结于当地的快速发展和社区文化。她说：“这里的社区氛围很不错，适合家庭居住。由于近几年The Hills地区的过度开发，中国买家也没有更多的选择，Kellyville则是为数不多的优质选择。” 由于澳洲政府对离岸买家的种种限制，Conisbee发现中国投资者的投资方式有很多种，而且不仅对房屋的类型有要求，还有房子的位置。 她说：“现在许多中国买家的投资目标越来越成熟了，房产的位置是首要考虑因素。一般墨尔本和悉尼是最受欢迎的两个投资地，现在其他城市也慢慢吸引了许多海外买家，例如布里斯班、珀斯和阿德莱德等等。” Conisbee还提出，如今的中国投资者跟最早的一批截然不同，她说：“第一批中国买家只买贵的，但现在越来越多的中国买家选择了价格更低、更容易负担的房产。现在买地建房的投资者们也慢慢有了更准确的目标，不再以价格决定投资了。” 下面是需要买地建房的中国买家最追捧的前十名地区： 1. Kellyville 2. Marsden Park 3. Box Hill 4. Jordan Springs 5. Schofields 6. Gregory Hills 7. Riverstone 8. The Ponds 9. Edmondson Park 10. Ryde （据Real estate）
中国人如何在日本投资房地产？向四位买家取经
作者：林桔 不爱樱花爱房产。 中国人对日本的热情，在今年一季度时变得暧昧。 海外房地产买家网——居外网提供给投中网一组数据：2019年一季度对日本房地产咨询指数达8933.3，同比增长1260.9%、环比增长179%。 在中国买家海外置业目的地排行榜中，日本从以往第九名攀升至第二名。而过去三年，中国人在该平台上最“心仪”的是美国、泰国和澳洲的房产。 “我们内部看到这个数据时也非常吃惊。”居外网一名工作人员告诉投中网，一季度的咨询中，45.3% 的中国买家感兴趣的房子价位在5-25万美元之间（35-173万元人民币）。“这个价位的买家占最大多数，”他说。 自2018年以来，随着贸易摩擦、澳洲信贷收紧和房价大跌，中国人把目光转向日本房产，是有意为之。 一 “一季度有樱花季，也是升学、入职的时间，去日本的人数自然会上升。”世纪21中华物业董事杨官华告诉投中网。根据他对日本的调研和观察，越来越多人到日本旅游或投资似乎是必然的。 永久房产、单笔投资小、升值潜力大、租售比高、对外国人政策限制少……这些都是日本房产热的前提。 有报告称，日本已成为中国人的第四大海外购房目标国，中国买家是日本房产的“推手”。 天使投资人薛蛮子可能是推手之一。2018年1月，薛蛮子在微博称，自己在京都买下了一条街，并将该街道更名为“蛮子小路”。将该街道上的数栋房屋改造为民宿后，他还有一个愿望，未来几年他想通过或买或租的形式，在京都拿下100幢町屋，成为当地最大的町屋所有者之一。 据仲量联行数据显示，2018年第一季度，东京房市的全球交易额上升15%，达到1650亿美元（约1.1万亿元人民币），创下了自2007年以来商业房地产交易的最高季度纪录。 外房网援引Tokyo Kantei数据也显示，今年4月东京市中心的Chiyoda、Chuo和Minato的3个区域，平均价格为114.3万日元/平方米（7.3万元/平方米），比上月上涨4.0%，同比往年上涨10.0%。 这与日本国土交通省最新发布的《不动产市场动向》调查相似。2018年东京的房地产均价为86.8万日元/平方米（5.5万元/平方米，比2013年上涨了23%。 作为参照，北京东三环房价在安居客上的价格约为8.6万元/平方米。 日本涩谷3卧1卫的豪宅，从“表参道”站步行7分钟。居住面积79.69平方米，阳台面积7.71平方米。房价仅约¥970万。 居外物业编号：47294927 点击查看房源信息 二 实际上，薛蛮子投资的民宿，是近年来中国买家投资的方式之一。 去年5月，日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，为让国外游客消费额翻番，日本增加免税店至2万家，进一步将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。 这是对2009年放宽游客赴日旅游的签证条件的升级，那一年，日本将“观光立国”列为了拉动经济增长的一辆马车。 据日本国家旅游局数据显示，2012年时到日本旅游的外国游客达835.8万人，增长率达34.78%，改变了前一年接近30%的负增长。从这一年开始，到日本观光旅游的人以两位数的百分比快速增长，2015年时达到了巅峰，增速47.15%，达1874万人。 到了2018年，访日外国游客人数同比增长8.72%，达3119.2万人，创历史最高观光人数纪录。随着2020年东京奥会来临，东京预计2020年外国游客将超过4000万人。 为迎接更多游客，去年6月日本还实行了民宿新法，主要是规范民宿执行。根据世纪21中华物业董事杨官华提供的数据，截至2019年2月，至少1.4万私人民宿登记成为合法民宿。 周巍巍是在旅游快速增长的驱动中、于京都做起民宿生意的人之一。 2004年在江苏一所高中毕业后，周巍巍便到日本留学、工作、结婚，至今15年，他见证了日本的旅游业的起朱楼，2016年他从工作了5年的一家化学企业辞职，与两个学弟在京都经营了8栋民宿。 周巍巍告诉投中网，民宿作为酒店的补充，在这几年极其流行，也是当前中国人在日本投资的主要方式之一。“民宿、长短租、自住都是中国人在日本买房的目的，除了自住比例较少，前两者占比较多，一般人投入300-400万人民币，出租或经营年回报率在5%-10%之间。”周巍巍说。 他表示，当前日本房价整体比中国一线城市低，而且和国内的70年产权不同，日本房产为永久权，这些都是吸引中国投资者的重要因素。 查看居外网上的日本在售房源 在留学生圈中，周巍巍和两个合伙的学弟还发现，除了租赁市场越来越大的需求，在毕业季前后，他们买房的需求也提上了日程。 与此同时，即将到来的2020年东京奥运会、2024年将大阪、冲绳等地开设三个赌场、2050年西博会……这些大型的活动所带来的人流量、经济效益，未来一段时间内都会是撬动日本房产市场的杠杆。 三 杨官华也看好日本的旅游业，在日本开拓房产业务。他告诉投中网，2013年前后自己在日本购置了几套房，同时在当地进行市场考察，认为“日本的工资水平和房价还有很大上升空间。” 据世界银行公布的2017年各国人均国民总收入中，日本以人均总收入3.9万美元（约26.94万元）排在全球21位，属于高收入国家；而中国则为0.87万美元（约6.01万元）排在66位，属于中上收入国家。 这样的收入水平对比之下，东京的房价仍低于北京、香港等一线城市。 点击查看日本东京房源 认为日本东京、大阪等核心地区的房产将迎来V型反弹后，杨官华成立了房产中介服务公司，将“日本房产服务的产品”带回香港和大陆市场。所谓产品，指的是经理管理签证，以及投资移民顾问。他声称在2014年就卖出了1000套，但未透露卖出的房产类型大小。2015年他出版了一本书，叫《40万（港元）东京做业主，日本置业全攻略》。 按杨官华所说，一些日本业主对外国投资者都有抵抗情绪，一般情况下，他们更希望将房子卖给日本人或已在日本生活多年、熟悉日本生活的人，“他们担心卖给外国投资者后，会对当地环境、社会造成一定损害，” 为此，杨官华为买家提供了一个“解决方案”：让买家与日本当地人共同注册一家日本公司，以公司的名义向业主购买住宅或办公楼等资产。大约三个月后，日本当地人退出公司，由买家自己持有该公司，买入资产。在日本业主看来，TA把房产卖给了日本公司。 移民公司YMG全球顾问集团指出，由于个人和公司在日本购房税率不同，在日本购房为投资用的话，公司持有更划算；如果在日本购房为自住用的话，个人持有更划算。比如转让增值税，前者房产持有期不满五年的为39.63%、超过五年的为20.2315%，而后者则不需要。 四 日本自1990年代房地产泡沫后，房价一直处于疲软期。同时住宅空置率上升。 今年4月日本总务省每五年公布一次的住宅与土地统计调查，截至2018年10月1日，日本的闲置率还在高升。在日本6424万户住宅中，闲置率达13.6%，比2013年高了0.1个百分点。相当于日本每7套住宅房就空着一套。 “所以我们只做东京、大阪这些核心城市，”杨官华表示，在日本老龄化日趋严重的情况下，这些核心地区仍然是人口流入城市，它们都有比较大的增长空间。 李方（化名）是一位正在考虑去日本东京买房的人。她曾经参与过杨官华的日本置业推广活动。她从圈子里听说，日本房产有涨价的空间，以及“扣除所有税后，回报率仍有6%-8%。” “但这也是听朋友说的，具体是怎么样还需要实地去看看。”她告诉偏投中网，自己供职于一家欧洲半导体公司，主要从事亚太地区市场调研。出于职业的习惯，她计划今年国庆前后去实地了解市场，包括当地政策、交易手续、房屋老旧程度等。 作为资产配置的补充，她的目标一如既往地明确：核心地区、地铁旁的房屋，可租也可住，预算在150-200万人民币之间。 李方的首选是东京。她正在上大二的儿子，可能作为交换生到日本留学。在日本购房一是投资，二是为了方便生活。按她所了解的信息，这个价位在满足要求后，大约是一个小单身公寓。 同时，她表示，即使在国庆奔赴日本，最快要买也是在2020年之后，她想错过奥运会可能带来的高房价。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源，或致电 400-041-7515 谘询日本留学和房产投资的机会。 来源：投中网旗下偏见实验室 责编：Zoe Chan
