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社会的进步让国籍开放的程度逐渐变高,同时也可以自由的选择国籍。 大多数人更换国籍是为了让自身有更好的发展空间或享受更多的福利和优势。一般都选择发达国家入国籍,成为公民之后享受的社会福利条件和本地人同等。 移民日本的浪潮从未间断过,也有人在日本留学或者工作之后会选择加入该国家国籍。 关于入籍日本的方法和具体流程通过,我们将在以下内容里为你详细分享! 一、海外人士获得日本国籍的方法 1. 在日本连续五年及以上有固定的住所,如果这一条件无法满足,这几点满足其中任何一个也能行: 在日本出生并且定居,或者在日本连续拥有固定住所三年,父母其中有一方是在日本出生。 在日本连续居住满十年或者更久。 在日本拥有固定住所满三年及以上时间,且是日本公民的子女。 证明自己拥有的住所或者在日本居留的时间也日期范围内,同时还要提供期间离开或者返回日本的时间。护照、签证的时间都可以作为有效证明。 2. 最低年龄必须达到18周岁,并且提供自己的年龄是达到国家规定的法律年龄。 3. 证明自己品行端正。提供正式犯罪记录检查报告,且报告显示你没有任何犯罪记录。 4. 证明自身有资金或者有能力在日本能够维持生计。有工作并且已经申报,移民局可能会去工作地进行相关的询问。 5. 获得日本国籍后必须放弃其他国籍,日本是不允许存在双国籍的。 6. 参加资格预审面试。 满足日本入籍的要求之后,主动联系在日本居住地的地方法律事务局司法部,该部门会对你安排一次面试,初次面试筛选会以电话的方式进行,满足条件还会进行第二次。 7. 参加第二次面试。这次面试相对来说比较具体,还要提供对应的资料。主要有结婚证、出生证明、护照、国际旅行证件、就业证明、资产证明、居住或住所证明、成绩单或文凭教育证明、犯罪历史证明、身体精神状况证明。 8. 观看入籍的视频,只要进行申请都需要观看。 9. 汇编自己的证明文件,可以详细研究参考手册。通常准备好之后需要联系负责个案的官员召开申请会议。 10. 参加一次或者多次申请会议。主要目的是完善和补充不足的证明资料。 11. 资料被检查的期间需要耐心等待。 可能会随时被联系,要求提供更多的材料和信息。 申请的过程可能需要好几个月。 12、参加最终的会议。该会议主要是你的申请会被当地的法律正式接受,法务省受到材料批准后,就正式加入日本国籍。 对于大多数海外人士来说获得日本国籍的方式就是以上内容,除此之外,还有通过承认亲子关系入籍日本的方式、通过出生而获得日本国籍。 二、申请过程中需要的费用 关于申请加入日本国籍需要费用并不是特别多,主要有复印文件的费用、路费、手续费、时间成本费用、国籍邮件费用等等。 通常情况下所花费用大约为6010日元。大多数证明书的费用都是300日元一张,如果需要提供驾驶证明,费用则是670日元一张,基本证明通常是110日元一张。 具体的花费还是要根据申请人的实际情况判断。 入籍日本的实际操作并不困难,福利也较吸引人,因此成为了许多外籍人士的选择。 如果你有想入籍日本的想法,却对申请流程、条件、费用等各方面不太熟悉,可以把联系方式留在下方,我们会联系您根据实际情况给你推出合理的方案,帮你把对应材料准备齐全,让你尽快获得日本国籍。
中国香港政府公布本财政年度首8个月(截至11月20日)的财务状况,整体开支与收入分别为4,716亿元和2,482亿元。在计入发行政府债券所得的907亿元及偿还政府债券本金105亿元后,录得1,432亿元赤字。换句话说,扣除债券因素后,本年度实际财政赤字已超过2,000亿元。 更令人担忧的是,在过去六个财政年度中,有五个出现赤字,累计赤字超过5,000亿元,导致香港财政储备从原本的11,619亿元急降至5,709亿元。扣除2,711亿元的债项后,净储备更跌至3,000亿元以下,不足以应付香港一年的开支,情况已经非常严峻。 事实上,这一问题已持续六年,但财政司司长陈茂波尚未提出具体方案解决。他似乎认为财政赤字只是周期性问题,而非结构性问题。换句话说,只要经济好转,政府的卖地收入、印花税、利得税及薪俸税自然会增加,赤字问题也将迎刃而解。 笔者亦认同经济具有周期性,即使财政司司长的观点成立,恢复周期恐怕会相当漫长。展望未来三年,经济复苏步伐预计会非常缓慢,而财政赤字问题会持续影响民心。 削减财政赤字的方法看似简单,无非是开源、节流,或两者并行,但实践起来却困难重重。在经济低迷时推出新税种,必然会引发社会强烈反对,同时破坏香港简单税制的优良传统,得不偿失。 至于节流,削减政府公共开支必然触动既得利益者,引发反对声音,阻力在所难免。教育、医疗和社会福利等领域可削减的幅度有限,若能冻结其增长已属不易。 另一可行措施是针对公务员的薪酬。笔者不建议无差别全面减薪,这可能传递负面信息,导致私人企业效仿减薪,从而进一步打击消费信心和经济复苏。此外,全面减薪或致“劣币驱逐良币”,有能力的公务员可能流失。 然而,目前全港约有19万公务员,架构臃肿,相信部分职位可适度裁减。结合未来人工智能技术的应用提升效率,由政府率先推动改革,不仅有助精简架构,也能释放正面信号。 最有效的措施,笔者认为是暂停交椅洲人工岛计划。该计划耗资近万亿元,试图通过卖地回本,但此想法可能过于乐观。暂停发展消息还可缓解疲软的房地产市场,减缓供应压力,从而提升发展商投地信心,直接增加政府收入,可谓一举两得。
迪拜的天际线不仅是现代建筑的杰作,更象征着无限的机遇。 这里有飞速发展的经济、奢华的生活方式,还有得天独厚的地理位置,难怪迪拜成为了房地产投资的热门选择。 不管你喜欢豪华别墅、时尚公寓,还是高端商业空间,迪拜都能提供丰富的投资机会,前景相当诱人。 一起来看看,为什么迪拜应该是你房地产投资清单里的头号目标吧! 1. 地理位置优越 优秀的投资点离不开绝佳的战略位置。 迪拜地处欧洲、亚洲和非洲交汇处,独特的地理优势使其成为国际贸易、旅行和商业的重要枢纽。 凭借这一全球化的便利条件,迪拜已跻身全球最繁忙机场之列,仅2024年上半年便接待了超过4490万名旅客。 迪拜的战略位置不仅推动了商业繁荣,也为房地产市场带来了巨大潜力。随着跨国企业、全球初创公司和富裕外籍人士的不断涌入,对商业和住宅物业的需求持续攀升。 2. 经济增长 多年来,迪拜从依赖石油获得收入转型为以旅游、金融、贸易和房地产为驱动力的多元化经济体。 根据世界银行的预测,阿联酋的GDP预计在2025年可以增至3.8%。 随着经济的持续增长,住房和商业空间的需求也在不断上升,越来越多的企业在迪拜的自由区设立办事处。 同时,专业人士、游客和外籍人士的涌入使得从经济型公寓到豪华别墅等各类住房需求持续增长。 3. 房产价格稳定上涨 根据居外IQI首席执行官Kashif Ansari透露,迪拜住宅房地产价格预计将在2024年上涨近20%。 在像迪拜市中心、迪拜码头和棕榈岛等热门区域,房地产市场已经显示出稳定的增长趋势。 无论你是经验丰富的投资者,还是首次进入市场,这些不断上涨的价格为资本增值提供了绝佳机会。 4. 豪华品牌高端物业 品牌奢华物业的崛起为迪拜房地产市场注入了新的活力。 Kashif Ansari提到,像梅赛德斯-奔驰等知名品牌的加入,充分彰显了迪拜在全球房地产市场中的稳固地位。 与这些顶级品牌的合作,为物业增添了独特的魅力,成功将奢华生活与全球知名品牌融合,吸引了全球高端买家的关注。 未来五到六年,迪拜预计将推出12.5万套奢华住宅单元,满足不断增长的投资者和高端购房者需求。 5. 旅游业繁荣 迪拜的旅游业持续强劲增长,目标是到2025年吸引2300万至2500万游客,显示出这一行业的无限潜力。 2024年,迪拜创下了1715万国际游客的历史新高,比2022年增长了19.4%,也超越了2019年设定的1673万游客的纪录。 此外,像迪拜购物中心和阿联酋购物中心等购物热区,每年吸引数百万游客。 对于房地产投资者来说,这为短期租赁市场带来了巨大机会。 Master Host指出,投资迪拜的Airbnb物业通常能获得7%到12%的投资回报率(ROI),远高于其他市场。 6. 友好的投资环境 迪拜一直致力于为外国投资者打造一个欢迎且便利的环境。 迪拜透明的法律框架和政府支持,使其成为全球房地产投资者最安全的市场之一。 迪拜在世界银行的《营商环境报告》中名列前茅,投资者在这里享有强有力的法律保护和稳健的房地产市场。 此外,迪拜的黄金签证计划为房地产投资者提供10年居留权,展现了该市吸引长期投资的决心。 黄金签证计划的福利包括: 提供6个月多次入境签证,便于办理居留许可; 5至10年的长期可续期居留签证; 无需担保人即可维持居留资格; 即使在阿联酋外停留超过6个月,也不会失去居留身份; 可担保家庭成员,包括配偶和子女; 可担保无限数量的家政人员; 持有人去世后,家庭成员可继续在阿联酋居住,直到签证到期。 7. 零税收! 迪拜与全球其他城市不同,免征物业税、资本利得税以及租金收入所得税。 这一免税政策意味着投资者可以享受更高的净回报。相比之下,伦敦和纽约等城市的物业税每年可能高达物业价值的2%或更多,严重压缩了投资收益。 迪拜的零税收环境让投资者能够最大化物业收入,提升投资回报。 别错过等待你的绝佳投资机会! 在这里留下你的信息,让我们一起将你的梦想变为现实。
硅谷的创新氛围、华尔街的金融中心、好莱坞的星光熠熠……这些都是吸引全球人才的磁石。而对于那些希望在美国长期发展、实现职业抱负的专业人士来说,美国EB类签证无疑是一条通往梦想的捷径。 本文将带你了解EB类签证的申请全过程,帮助你更好地规划自己的移民之路。 美国的移民签证可大致分为五种类型:家庭、就业/职业移民、领养、特殊移民和多元签证。其中最为热门的是家庭类别和职业移民类别,不同的签证类别有不同的申请条件和步骤。 如果你想移民美国,又没有直系亲属在美国,最好的选择就是EB类职业移民——和人才、雇主、就业相关,包括EB1、EB2、EB3、EB4、EB5,以下是各个称号对应的移民政策。 EB,即Employment-Based的缩写,指以雇佣为基本的职业移民,数字1到5表明了不同类别的优先级。 EB-1 EB1—A: 特殊人才 EB1—B:杰出教授或研究人员 EB1—C: 跨国公司高级管理或行政管理人员 特点是:不需要证明劳工短缺,移民配额充裕, 但要求受益人的成就或能量很大。 EB-2 非常规的国家利益豁免(NIW):NIW不需要工作承诺,不需要证明劳工短缺,不需要雇主支持。 常规的EB2劳工证PERM:雇主要证明劳工短缺,雇主所承诺的工作应该至少要求硕士以上学历,或者本科加上五年的工作经历。 EB-3 申请绿卡的工作岗位要求本科或至少两年的技能经验 不要求学历技能的工作岗位 EB-4 宗教人士签证。这要求有教会组织出面。受益人应该服务于教会的事工。 EB-5 专门为投资者设立,通过在美投资,外国公民可以获得绿卡。具体的政策要求如下: 申请人年满21周岁,无犯罪记录; 对申请人的学历、语言能力、工作经验和商业背景等没有特别要求; 需要投资至少80万美金到美国政府指定的项目; 创造10个可由美国工人填补的全职工作岗位。 更多EB-5移民投资者计划的最新现行条件,请参阅 美国移民局官网信息。 二、移民美国操作指南 了解完美国移民的最新形势和常见途径后,想必你已经根据自身情况做了合适的选择。下面将为大家从移民流程、移民费用、入籍等数个方面,头到尾介绍移民美国的大概流程。 1. 移民申请流程 通过EB-5投资移民申请移民,其步骤大体分为以下4步: 第一步:准备资料提交申请 准备全套申请文件,提交美国律师进行审核 汇出投资款至监管账户,完成投资手续 向美国移民局递交 I-526申请 第二步:I-526申请获批后,向国家签证中心(NVC)递交 DS-260申请并进行体检和面试。 第三步:DS-260申请获批,赴美驻外领馆申请移民签证。拿到移民签证后,需在180天内入境美国,领取有条件绿卡。 注:I-526申请获批,如申请人已取得其他美国合法居留身份,则可以在美国境内向移民局递交 I-485申请 转换身份。I-485申请获批后,可领取条件绿卡。 第四步:拿到有条件绿卡21个月后,向美国移民局提交 I-829申请,以解除条件限制以获得永久绿卡。 获取永久绿卡后,任一5年内连续住满30个月,即可申请入籍。 2. 领取绿卡 美国绿卡的申请步骤一般而言分为两个阶段: 第一阶段:称为移民申请,即递交亲属移民I-130或职业移民I-140或I-526以及相应的辅助材料。 第二阶段:称为身份调整,即将非移民身份(比如F-1,H-1,L-1等等)调整为移民身份(即绿卡),这是整个绿卡申请的最后一步。 以上,是美国移民政策、趋势和申请指南的详细介绍。不过,在移居美国之前,你还需要提前做好功课,包括并不限于了解当前的 美国生活费、熟知当地的文化习俗 等。 更多新鲜的美国移民资讯,你也可以从【美国移民百科】上获取,也欢迎你留下联系资料,免费获取居外专业的海外投资置业咨询服务。
回顾2024年,回报最高的资产依然是比特币。2023年,比特币价格从16,670美元涨至42,288美元,涨幅超过150%。2024年,比特币更有可能突破10万美元,连续两年成为回报冠军。 与此同时,美股也表现强劲,标准普尔500指数(S&P500)从年初的4,700点上涨至突破6,000点,涨幅超过28%。虽然结果看似与2023年相似,变化不大,但2024年却发生了许多全球重大事件,投资市场也因此波动剧烈。 最引人关注的事件,莫过于特朗普再度当选美国总统。虽然他的胜选并不意外,但令人惊讶的是他竟然以压倒性优势获胜,不仅拿下所有摇摆州,普选票也超过了民主党对手,最终更是在参众两院同时获得过半数支持。这让外界相信,待他明年正式上任后,将不再受到反对派的掣肘,几乎能够完全贯彻其政策。然而,特朗普的政策充满争议,且部分措施互相矛盾,效果难以预测,使2025年的投资环境充满更多不确定性。 他经常提到的大幅加征关税,必然会推高通胀,进而限制利率下调的空间。然而,持续高企的利率不仅会对本已处于高位的美股造成压力,也不利于削减贸易赤字,更难以吸引企业回流美国。因此,特朗普最终会推行强美元还是弱美元政策,将成为决定利率走势的关键因素,自然也会对香港的房地产价格产生重大影响。 2024年,香港政府多次出招救楼市。3月全面撤辣,一度带动楼市出现“小阳春”,但好景不长,楼价在7月后再次回落。10月的施政报告进一步放宽楼宇按揭成数,允许投资移民购买住宅物业等措施,然而成效依然有限。 展望2025年,香港政府将面临巨额财政赤字,若楼价无法回升,卖地收入及相关厘印税不足以扭转赤字困局,政府恐怕还需加码推出更多救市措施。 另一方面,中央政府也频频推出组合拳,旨在稳住房价,提振消费。12月的政治局会议透露,2025年中国将实施较为宽松的财政政策,这将是自2008年以来的首次。笔者相信,中央的这些措施将于2025年逐步显现效果,推动市场逐步回稳。 笔者对香港住宅物业市场持审慎乐观态度,预计上半年楼价仍会下跌约5%,但下半年有望收复失地,全年或录得2-3%的升幅。相比之下,商业物业的挑战更大,受大湾区融合、北上消费兴起及网上购物普及等多重因素影响,商铺租金将继续下跌,售价自然难以回升。至于写字楼市场,在供应过剩的背景下,加上在家工作模式持续流行,需求进一步减弱,预计要等待内地经济重拾升势,才值得投资者重新考虑入市。
欧盟护照一直以来被誉为功能最强大的护照,从而受到全球各地高净值收入群体的喜欢,不仅能够享受欧盟成员国的医疗,还能够享受教育等其他相关福利。 身为欧盟成员国的葡萄牙,是一个老牌移民国家,它宽松了入籍政策吸引力很多海外人士.受到众多海外人士的青睐。 海外人士申请葡萄牙国籍的成功概率高达92%,因此热捧度非常的高。那葡萄牙入籍申请真的很容易吗? 1. 葡萄牙黄金签证最新变革(截至2023年10月) 之前,葡萄牙政府允许外籍人士通过投资葡萄牙房产来获取黄金签证 (Residence Permit for Investment,简称ARI)。该签证的主要目的是吸引外资,并允许投资者在葡萄牙居住和自由出入大多数申根国家旅行。 但是,在2023年10月7日起,葡萄牙黄金签证经历了重大变革,取消了房地产投资和150万资本转移作为黄金签证的投资选择。以下是2024年的最新更新: 房地产投资逐步淘汰 最显著的变化是取消了房地产投资作为黄金签证的资格途径。这不仅包括直接购买房地产,还涵盖了对房地产基金的投资。 资本转移不再符合条件 此前,投资者可以通过将资金转移到葡萄牙来获得黄金签证,但这一选项也已被取消。 2. 是否有任何替代投资选择? 尽管房地产投资不再是一种选择,投资者仍然可以通过以下方式获得葡萄有黄金签证: 基金投资 向基金投资500,000欧元或以上的资金,投资于最短期限为五年,及至少60%的投资于葡萄牙境内的商业公司的基金。 投资公司 投资500,000欧元或以上,用于组建总部设在葡萄牙领土的商业协会,同时创造五个长期工作岗位,或加强总部设在葡萄牙领土的商业协会的股本,同时创造或保留工作至少五个长期工作岗位,并且维持至少三年。 投资艺术和文化遗产 投资250,000欧元或以上,用于投资艺术或文化遗产,通过地方和中央当局、公共机构、公共企业部门、公共基金会、具有公共利益的私人基金会等组织。 从事艺术输出活动,以及国家遗产的重建或维护。 项目必须要事先获得政府批准。 投资研究活动 投资500,000欧元或以上,用于投资参与国家科学或技术系统的公共或私人科研机构开展的研究活动。 创造就业机会 创造至少10个工作岗位。 3. 为什么葡萄牙黄金签证会进行改革? 葡萄牙政府对黄金签证进行了改革,主要有两个原因。 推动投资多元化 为吸引更多技术、研究和创新领域的投资,葡萄牙政府决定将黄金签证的范围扩大,不再局限于房地产投资。通过引导资金进入其他领域,政府希望缓解当前压力,促进经济的平衡发展。 减轻人民住房负担问题 政府希望通过这些变化回应公众关切,因为房地产投资的激增可能会推高房价,恶化该国的住房负担问题。 葡萄牙黄金签证计划的最新变化标志着投资策略向更多元化的方向转变。虽然房地产投资不再是选项,但对于那些希望在葡萄牙居住并获得潜在公民身份的人而言,仍有可行的替代方案可供选择。 4. 海外人士申请需要满足的条件: 投资申请人的年龄必须达到18周岁及以上。 投资申请人必须进行一笔对葡萄牙经济有利的重大投资。 投资申请人必须没有犯罪记录的历史记录。 投资申请人必须拥有想要投资的资金。 投资申请人必须承诺将投资至少再维持五年时间。 5. 葡萄牙黄金居留卡续签 第一年的续签 第一年申请人必须在葡萄牙居住满7天及以上,同时要在居留卡到期的前一个月进行续签。续签过程中,申请人必须重新获取生物特征的识别信息,提供最新的犯罪记录情况,并且要支付相关的手续费用。 第二、三年续签 申请人的居留卡有效期为两年,此期间必须要在葡萄牙居住满14天及以上,然后在第三年年底进行另外一个续签的过程。整体续签的过程其实和第一年是差不多的。 第四、五年续签 在葡萄牙持有居留卡满五年,是可以申请永久居留权或者公民身份的。如果两个都不想申请,可以每两年继续更新一次黄金签证。 6. 葡萄牙入籍申请的条件 1、申请人持有的临时居留身份必须达到5年及以上。 2、申请人的年龄必须达到18周岁及以上。 3、申请人要遵守法律,没有被判决三年及以上的有期徒刑。 4、申请人要拥有葡萄牙语A2语言等级证书。 5、申请人对国家安全没有任何威胁。 入籍葡萄牙相对来说是比较容易的,只要满足基本的条件,基本上都能够成功。如果你有想入籍葡萄牙的想法,同时又对相关的问题不是很了解,可以把您的联系方式留在下方,或者直接与我们联系,我们会跟您详细讲解有关的内容。
上周三公布的施政报告备受期待,尤其是在当前楼市低迷的背景下,人们希望政府能为楼市注入新动力。虽然政策中提及了不少楼市相关内容,但刺激措施的力度略低于预期,或许未能满足部分人的期望。 唯一落实的政策是将新投资移民入境计划的认可投资范围从原先仅限于工商物业,扩展至5000万港元或以上的住宅物业。然而,这一门槛相当高,加上去年投资移民的成功个案仅有几十宗,因此对市场的实际影响非常有限。 此前坊间盛传的多项提议,如青年置业贷款计划、允许强积金用于置业首期、放宽高端人才资金来港置业等,均未在报告中出现。新增的措施仅是提高40岁以下年轻人购买居屋的机会,这将使购买力更多流向居屋市场,反而对上车盘不利。 对市场有长远影响的,反而是金管局同时宣布放宽住宅按揭条件,所有物业无论价值、自用或投资,私人或公司持有,按揭上限一律为七成。加上“辣招”税项的取消,这对投资者入市显然更为有利。近期市场上的新盘也出现了更多“一客多食”的现象,投资者(俗称“西饼客”)积极入市。在减息的背景下,投资者的入市趋势将有所提升,放宽按揭后将有助于扩大杠杆效应,预期回报率将更高!这一系列因素将有利于交投回升和楼市价格的企稳。 施政报告中「规管劏房」是另一个重点,淘汰劣质劏房的初衷无疑是好的,笔者也表示支持。然而,必须意识到,当劏房升级为简朴房后,供应量势必减少。笔者推测,政府的如意算盘是通过增加公屋供应来弥补这一缺口,但问题在于目前轮候公屋的队伍仍然十分漫长,这无疑会给现有的住房需求带来额外的压力。 市场上其实有不少空置的工厦和商厦,政府应考虑如何活化这些资源来填补简朴房供应的不足。这不仅可以避免社会资源的浪费,还能有效缓解公屋轮候的压力,可谓一举两得!通过合理改造这些空置建筑,既能增加住房供应,又能为城市注入新的活力。 总体来看,施政报告的措施相对温和,预计不会导致楼价快速反弹。不过,方便投资者入市的方向是正确的,有助于推动楼市逐步回归健康发展。
最近市场上有一个备受关注的二手住宅买卖案件。由于卖方隐藏了债务,导致买家最终损失了全部70万订金,案件复杂至极。 律师楼在卖方债务未解决的情况下为何仍将订金交给卖方? 注册文件上出现了第三按揭——邓小姐的身份是什么? 邓小姐所贷出的270万借款为何现在只要求收回60万? 市场传言称,最终交易未成交的真正原因是买方无法获得按揭,导致订金被卖方没收,而非因卖方破产或债务问题未能成交。此事可能会引发警方介入,笔者在此不便对此案件做进一步评论。 假设此事只涉及个别律师楼职员失职或犯规的话,那就是个人职业操守问题,论点及解决方案就在于如何加强监管而已。 相反,若整件事的流程操作都是合法合规,但却都未能保障买家的订金或权益,问题反而更大,涉及整个制度! 笔者回顾当今香港的土地及楼宇注册制度,发现其确实显得相当落后。虽然在土地注册处可以查到物业的拥有人,但这并不法律上保障其拥有真正无瑕的业权。 法律上也未规定所有文件必须注册。任何新文件的出现或现有文件的错漏都可能影响业主的业权。 因此,每次买卖时,律师事务所都需重新审查所有契约文件,一旦发现文件有错漏或因法规变更,可能会导致业权出现瑕疵。 最经典的案例莫过于《小巴司机案》。在这个案件中,小巴司机通过妻子的名字购买了物业,土地注册处显示的业主名字是妻子的名字。由于妻子隐瞒了丈夫并在未告知他的情况下出售了物业,法律最终判定真正的业主是小巴司机,因此妻子无权出售该物业,买卖被宣布无效。结果,新买家虽然已支付了首期并申请了按揭,但最终却一无所有! 政府对这些情况早有察觉。早在1988年,政府就成立了工作小组,并于2004年7月7日通过了《土地业权条例》。根据新条例,只要在土地注册处成功登记的业主,将获得物业不可推翻的业权。 这一制度已经在中国内地、澳洲、德国、荷兰、新加坡以及大部分实施普通法的地区广泛运用。遗憾的是,自立法以来已超过20年,政府仍未能有效落实法例,制度上的缺陷依旧存在,交易风险也因此持续存在。 在选择地产代理和律师事务所时,大家必须更加小心谨慎。不要仅仅依据费用的高低做决定,信任和服务质量同样是重要的考量因素。
上星期日本宣布加息,同时美国失业率上升引发对经济衰退的担忧,导致日圆套息交易持续平仓。受此影响,日圆从低位161升至141,在短短一周内升值了13%,令人惊讶。 星期一,环球股市遭遇严重抛售,其中日股跌幅最为夸张,日经指数在一天内下跌4451点,跌幅达12%。南韩综合指数下跌超过9%,台湾加权指数下跌超过8%,澳洲普通股指数下跌超过3.5%。 美国方面,道指开盘下跌681点,最大跌幅达1237点,标准普尔指数一度下跌超过5%,纳斯达克指数下滑超过6%,AI股王辉达的股价一度急挫超过15%。不仅股票市场风声鹤唳,石油、矿产、加密货币Bitcoin也跌破5万美元,资产市场无一幸免。 这次全球资产风暴的主要触发点之一是对美国经济衰退的担忧。今年笔者在美国停留了两个星期,发现消费市场环境不佳。 然而,美国联储局因通胀数字未达标而迟迟不肯降息,这让市场人士感到非常担心。恐慌情绪一旦被引发,就会愈演愈烈。日股的跌幅尤其不合理,虽然日圆与美元的息差减少导致日圆拆仓,但日圆的上升对持有日股的投资者并没有汇率变换的影响,不应该让他们急于抛售日股。 结果,日股的跌幅最大,拆仓只是导火索,真正原因可能是情绪因素,随后引发了电脑程序的连锁反应,导致卖盘相互踩踏。 实际上,2021年美国通胀已经非常严重,但鲍威尔迟迟不肯加息,结果导致2022年不得不大幅加息以压抑通胀。如今,经济受到了高息的影响,应该及早降息,以实现经济的软着陆。然而,现在又一次错失了时机,可能最终又要被迫加速大幅降息。 不少美国投资银行预计,9月份可能降息0.5厘,11月再降0.5厘,12月再降0.25厘,全年共计降息1.25厘。更有人预测,美国联储局可能会在下星期举行特别会议降息。然而,笔者认为以鲍威尔保守的性格,年内降息1.25%的可能性极低,但降息0.75%至1%的机会却大大增加。 加速降息对香港物业市场无疑是及时的甘露。虽然大家可能认为香港的最优惠利率未必会立即跟随降息,但降息会使发展商的利息支出立即下降,减少他们的资金压力,从而避免他们急于削价出售,对稳定市场有很大的帮助! 无论如何,金融市场瞬息万变且结构复杂,一不小心就可能血本无归,因此大家在投资时务必谨慎行事。
一直以来,地产业内有一种流行说法!置业方程式就是 “ Location, Location, Location”意思是买楼位置最重要!重复三次可见其重要性及唯一性!笔者也见到不少买家到外地置业,由于隔山买牛,都以市中心为首选,买市中心靓位置,深信物业位置的重要性,应该错不了。 最近,笔者去了美国西岸-三藩市、拉斯维加斯、盐湖城等,及澳洲几个大城市:悉尼、墨尔本、布里斯本等。发现在疫情后,大家对居住的需求,有根本性的改变,买房方程式,也需要重新思考。 其中一个普遍现象,是居家办公非常盛行,有些工作,尤其是科技行业,可以天天在家工作;即使是会计工作,也只需每周回公司工作一天,同事一起开会聚一聚;以往大家为求上班方便,近市中心的住宅往往需求特别大,不论楼价及租金都特别高,现在有了在家工作模式,可以迁往近郊也不会太麻烦! 在澳洲,布里斯本的房价一向较低。然而,疫情后,许多澳洲人从墨尔本和悉尼迁移至此,尤其是黄金海岸地区。尽管布里斯本的居住环境优越,气候温和,一年有300天阳光普照,以前主要吸引退休人士,因为工作机会有限,难以吸引年轻人定居。但如今,这里却变得人满为患。 笔者在当地拥有物业用于出租,疫情后租金每年上涨超过10%。租客甚至主动提供高于笔者叫价的租金,希望能抢到房源。此外,疫情也加速了餐厅外卖业务的发展。以前住在郊区的人外出就餐非常不便,选择也有限;但现在,外卖完全解决了这个问题,使人们在选择居住地点时考虑的范围更广。而其中,气候是无法改变的,天气好的地方自然更受欢迎。 另外一个关注点是安全问题;当今世界右倾主义盛行,部分西方国家在维持社会秩序和安全方面表现越来越差。笔者上月已经撰文描述了在美国不同城市的经历,尤其是旧金山等大城市,过去是置业的好地方,无论位置还是气候都非常宜居,但近年来却令人望而生畏,迁出的人也越来越多。如果笔者必须离开中国居住,笔者会选择黄金海岸,而绝不会去旧金山。 刚刚上周,特朗普差点被刺杀,之后美国的分裂只会更加严重。法国的左右两派也斗得难分难解,中间派变得两面不是人。世界纷乱,小市民寻找一个安全的地方安居乐业,也是人之常情。