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什么是FIRB? 在澳洲,如果您是外国人(包括临时澳大利亚居民或外国非澳大利亚居民)并且打算投资澳大利亚房地产,那么可能需要先得到FIRB的批准。 FIRB英文全称Foreign Investment Review Board,就是澳大利亚的外国投资审查委员会,是一个政府部门,负责评估那些想要在澳大利亚投资或买房的外国人的申请。 FIRB的存在是为了确保投资将有利于澳大利亚经济,并控制房地产市场房产库存量。外国投资者通常只能投资新房。这有助于防止投机,哄抬房价。 什么是FIRB说的外国人? 澳公民或永居或新西兰公民且是一个人买居住性物业,不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买,双方都是澳公民,或一方是澳公民另一方是永居,不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买,一方是澳公民,另一方不是澳公民也不是永居也不是新西兰公民,且两人联名买不分比例,不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买,一方是澳公民,另一方不是澳公民也不是永居也不是新兰公民,且两人联名买但分比例,比如50%对50%或20%对80%,那另一方就需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买,一个澳永居,另一个是外国人,那个外国人需要向FIRB申请。 如果发展商已经有FIRB允许卖给外国人的批准,外国人不需要向FIRB再单独申请。 什么时候申请FIRB? FIRB包含了海外人士在澳洲投资的各种可能,住宅地产,商业地产,农业用地,矿业等等,本文只涉及住宅地产方面。 根据澳大利亚的海外投资规定,外国人在购买澳大利亚住宅类房产前需要申请外国投资标准(FIRB)。而住宅地产包括四大类别:全新住宅,二手住房,空置住宅用地和再开发用途物业。 A. 全新住宅 根据澳洲税务局的定义,全新住宅是指: 从未被作为住宅出售 经历了重大翻修 同一块土地上的推倒重建 全新住宅的交易基本是海外投资者选择最多的房产类型。有部分体量相对大的开发商会先将其开发的楼盘向FIRB递交申请,FIRB可能会批准一定比例的楼盘卖给外国投资者,开发商也会将FIRB批准的文件附加在购房合同中,在买卖过程中购房律师可以帮忙查看。 B. 二手住房 在住宅用地上非新住宅的统统视作二手住房。(不包括宾馆,汽车旅馆等商业住宅) 具有临时签证的居民购买二手房的条件如下: 将二手住房作为澳大利亚主要居住地,不可租用该房产的任何部分,即不可作为投资房和度假屋 该二手住房必须在临时签证到期前的三个月内进行出售 C. 空置住宅用地 临时居民包括海外人士允许购买闲置土地并且从批准之日起4年内完成住宅开发。 至少建造一栋住宅 竣工前30天内向政府提交房屋建造完工证明 在住房竣工前不得出售和转让土地 D. 再开发用途物业 经过FIRB批准后,海外投资者可以购买已建立的住宅进行重建,但是前提是要保证新建造的住宅数量大于原有的数量。(其中老房子拆了重建一个新房子是不符合的,但是建一个Duplex或者建公寓项目都是符合的。) 外国投资人士购买空置二手房用于重建需要满足以下的条件: 在重建前现有住宅不能有人居住 新建住宅必须在批准日起4年内完成 完工后30天内向政府提交完工报告或入住证据 FIRB费用 一百万以下房产为14100澳元(约67759元人民币),住宅价值每超一百万加28200澳元(约135518元人民币)申请费,如下图: FIRB申请费链接:https://firb.gov.au/sites/firb.gov.au/files/guidance-notes/G10-Fees.pdf 房产过户 在澳洲购买房产,无论自住或者投资,选择有经验和可靠的过户代理,让您避开政策风险,减轻费用。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱:hi@auslawreview.com.au
随着时代变迁,东南亚国家的经济在近几年间发展迅速,光芒初露,尤其柬埔寨的房地产市场相当乐观,投资的潜力和回报相对较大。而这一进步主要仰赖于当地年轻化的人口结构。 柬埔寨,正式全称为柬埔寨王国,位于东南亚中南半岛的南部地区,又被泰国、老挝、越南等邻国环绕其中。 根据联合国数据,截至2024年1月10日,柬埔寨人口为1703万人,是一个国家人口仅占世界总人口0.21%的小国。 此外,该国人口的平均年龄为27.1岁,人口年轻化程度较高,劳动力充足。 外国人在柬埔寨的房地产投资方向 外国人虽被允许在柬埔寨购买或投资房产,但同时也受到了部分政策与条规的限制。 根据柬埔寨《外国人不动产产权法》,外国人不被允许购买土地和别墅,只能购置任何建筑物一层或以上的房产(非底层),且所有外国投资房比例最多只能达到一栋大楼的70%。 值得一提的是,在柬埔寨购房并无最低投资金额的限制,在不侵犯以上提及条规的情况下,外国人只需带上护照与现金便能在当地置业。 唯独需要注意的是,除了一些当地的知名开发商愿意给外国投资者提供短期融资外,外国人在柬埔寨进行房地产投资是无法申请房屋抵押贷款的。 柬埔寨的房地产投资好地方 1. 金边(Phnom Penh) 金边是柬埔寨的首都,人口多达150万人,是该国人口密度最高的地区。 有鉴于此,这里已发展成柬埔寨的经济、工业和文化中心,吸引了许多外国人前来置业投资。 近几年间,金边的房地产市场在来自当地、中国(包括香港)、新加坡和马来西亚的开发商展开大规模的开发下,从经济实惠的公寓楼到奢华的豪宅别墅皆有所发展,增长了不少。 公寓的中位价约在每平方米2000美元左右(约合12750元人民币)。取决于房产的大小、户型与地点,在柬埔寨购置公寓的平均价格大约是9万美元到30万美元(约合57万到191万元人民币)不等。 同样取决于公寓的地点、户型、家俱配置等因素,当地租赁市场的每月租金可达500美元至2000美元(约合3188至12750元人民币)。 一般来说,柬埔寨的租金收益率可以达到每年6%—8%,是东南亚租金回报率榜上排行第一的国家。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍:金边 2. 暹粒(Siem Reap) 暹粒是柬埔寨第二大的城市,因其世界最大的宗教建筑——吴哥窟座落于此而闻名于世,成为亚洲最受欢迎的旅游景点之一,每年都有200逾万名来自世界各地游客慕名而来。 在旅游业的推动下,暹粒的租赁市场庞大,房屋需求高,既给当地人提供长期住宿,也为外国游客提供短期度假住房。 尽管暹粒截至目前为止没有开发太多豪华项目,但其市中心与周边地区却不乏各式房价略低于金边的公寓楼。 当地公寓的中位价须取决于房产的面积和地点而定,一般上为6.8万美元至16.3万美元间(约合42万至104万元人民币);同样取决于公寓的地点丶户型丶家俱配置等因素,租赁市场的每月租金则是在400—450美元(约合2550—2870元人民币)左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍:暹粒 3. 西哈努克(Sihanoukville) 西哈努克是柬埔寨的沿海城市,距离首都金边大约4小时的车程。 凭藉其绵延不断的海岸线与海上景观,西哈努克发展为亚洲最好的海滩之一,并被评价为一流的海滨度假胜地。 此外,你还能在这里购置亚洲一些最便宜的,带海滨和海滩景观的物业。 在柬埔寨政府未禁止赌场营业之时,成千上万的中国工人、开发商和投资者纷纷涌入西哈努克工作与生活。 当时居住在西哈努克的中国人几乎占了这一城市的外籍人士人口的90%。 目前,西哈努克的公寓价格约为9万美元到18万美元(约合57万至115万元人民币)之间,中位价则浮动于11.6万美元(约合74万元人民币)左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍:西港 柬埔寨的房地产市场在总体而言还是属于乐观的状态,仍持续蓬勃发展,并以其高速的经济增长吸引了大量资本的进入,市场自身具有无限潜力,未来可期! 这篇文章由 居外IQI国际业务负责人Mandy Chen 撰稿。 对 柬埔寨房产 或更多投资机会感兴趣,却不知从何下手? 别担心!敬请填写以下联系资料,让居外IQI专业团队给您提供最贴切的建议和帮助!
过去周末两天,十大屋苑成交又回落至十宗以下,中原表示只有七宗,比上周减少6宗,零成交的屋苑共有5个。成交淡静不只是上周的事,整个七月份十大屋苑合共只有143宗成交,是两年半以来的按月新低。 其实,本港物业市场去年非常活跃,成交金额更突破1997年水平,创历史新高,唯主要倚靠成交宗数带动,楼价升幅其实有限!踏入2022年,成交宗数大逆转,连中原施永青,也宣布上半年罕有地录得亏蚀,要节省开支,而且强调成交量不足以支持行内从业员数目,人数可能会减少20-30%,施生更估计2022年下半年情况不会改善太多,预料中原全年都会亏蚀! 对于广大的置业人士或业主,代理行的盈亏,关注度正常一般不会太大。但代理行的成绩跟成交量存在直接关系,而成交量又跟楼价有一定的关系。 2021年,全球主要大城市楼价都大升,主要是QE低息发挥了效果,香港受疫情影响,购买力固然受到一定影响,但移民潮令放盘量大增,缓和了楼价的升幅。去到2022年,除了疫情、移民因素,再加上加息、衰退,甚至台海战争的阴霾,令购买力进一步减弱,减幅多少就要视乎需要减价出售的业主所面对的压力。 笔者曾经亲身体验过最大的抛售潮,发生在97年,当时按揭借款比率是70%,即三成首期,但关键是没有中央借贷资料库,买家可以利用一份的入息证明,向不同银行借款,一个业主有三个物业是很平常的事,但收入并不足够供三个物业,而租金收入大约有5%,但利息是10%,租金也不足以支付利息支出。所以楼市一旦遇到逆转,业主除了沽出物业,别无选择。与今天的情况截然不同,中央资料库加上金管局的压力测试措施,令大部份业主都有足够供款能力。 当今愿意减价出售的二手业主,主要是移民及换楼业主,除非台海真的出现战争情况,上述业主出售的压力有限,跟1997年的情况不可同日而语。笔者再翻查自1981年至今,除了97年的大跌市外,每次不同原因的楼市调整也在10%左右,今次调整自去年中开始大约已跌5%,所以指数上还有5 %左右跌幅。在当今楼市淡静的背景下,遇到业主要移民急让,大家不妨大胆还价,减幅超过10%也非难事,静市随时变成买到笋盘的良机!
根据2024年QS世界大学排名,澳洲顶尖的10所大学分别是:墨尔本大学、悉尼大学、新南威尔士大学、澳大利亚国立大学、莫纳什大学、昆士兰大学、西澳大学、阿德莱德大学、悉尼科技大学和麦考瑞大学。 澳大利亚共有43所大学,其中40所是由当地政府资助的国立大学,开办的课程包括文凭,学士,硕士及博士课程。 学士课程一般为时3年至4年,成绩优异者可申请继续修读一年,以考取荣誉学士学位。澳洲大专通常采用双学期制,即每年2月到6月为第一学期,7月到11月为第二学期;学期之间有个短假和年底长达两个多月的暑假。 以下是澳洲10大大学(根据2024QS全球排名的排名): 1. 墨尔本大学 The University of Melbourne(2024QS世界大学排行14) 位于澳大利亚维多利亚州墨尔本,建校于1853年,为澳大利亚历史第二悠久的大学、维多利亚州最古老的大学。墨尔本大学在许多学术领域都累积了优异的学术声望,尤其于医学、社会科学、教育学、法学、商学、艺术与人文领域。 学校官网:墨尔本大学 2. 悉尼大学 The University of Sydney(2024QS世界大学排行19) 位于澳大利亚悉尼的公立研究型大学。学校创立于1850年,是澳大利亚历史最悠久的大学。悉尼大学历史上培养了一系列著名及重要的人物,包括七位澳大利亚总理、两位澳大利亚总督、23位澳大利亚联邦高等法院法官等等,此外有七位校友获得诺贝尔奖和克拉福德奖。 学校官网:悉尼大学 3. 新南威尔士大学 The University of New South Wales(2024QS世界大学排行19) 新南威尔士大学成立于1949年,其主校区位于新南威尔士州首府悉尼。 新南威尔士大学工程学院是澳大利亚规模最大的工程学院,其工程系以学士的电机工程学专业的名气最响亮,紧随其后的是博士研究阶段的太阳能光伏专业。 学校官网:UNSW官网 4. 澳洲国立大学 The Australian National University(2024QS世界大学排行34) 位于澳大利亚首都特区堪培拉的研究型国立大学,被认为是澳大利亚和南半球的学术殿堂;在全球约两万所大学之中,ANU于各主流大学排行榜皆稳居世界前一百大。ANU各学术领域皆属世界一流,达全球前五十名;其中人文学科、社会科学和自然科学领域更是堪称世界顶尖。 学校官网:ANU官网 5. 莫纳什大学 Monash University(2024QS世界大学排行42) 位于澳大利亚墨尔本,创校于1958年,校名以澳大利亚著名的工程师、军官、公共行政人员约翰· 蒙纳士爵士(Sir John Monash)命名。 虽然说大学位于澳洲,但莫纳什大学在中国和马来西亚均设有分校,更方便国际学生入读这家闻名遐迩的大学。 学校官网:莫纳什大学、东南大学-蒙纳士大学苏州联合研究生院 、莫纳什大学马来西亚分校 6. 昆士兰大学 The University of Queensland(2024QS世界大学排行43) 1909年12月10日成立于昆士兰州首府布里斯班,为昆士兰的第一所大学。 UQ的强势专业包括运动科学和矿业工程、工商管理、心理学、教育学、农林学以及环境科学等。昆士兰大学也以注重学生思辨能力闻名,其辩论队实力雄厚。 学校官网:昆士兰大学 7. 西澳大学 The University of Western Australia (2024QS世界大学排行72) 1911年创校,是澳大利亚著名高等学府。 它位于澳大利亚联邦西澳的首府珀斯,是西澳第一所大学,加上特殊的沙岩建筑和壮观的植物园,在澳大利亚被归为6所砂岩学府(Sandstone universities)之一。 学校官网:西澳大学 8. 阿德莱德大学 The University of Adelaide (2024QS世界大学排行89) 1874年创校,位于南澳大利亚州首府阿德莱德市中心,一直是澳大利亚具历史和代表性的研究型学府之一。阿德莱德大学的生物技术、信息技术、红酒管理课程在国际间有代表性,除此以外,其商业、会计、经济等多门学科被留学生视为热门选择。 学校官网:阿德莱德大学-中文官网 9. 悉尼科技大学 University of Technology Sydney (2024QS世界大学排行90) 是澳大利亚的公立大学。创立于1988年,位于新南威尔士州之首府悉尼。由于校名和#2的悉尼大学只差了一个字,老是被人搞混,有些人甚至认为悉尼科技大学是家名不见经传的野鸡大学。 但其实,悉尼科技大学最著名的人类学和社会科学系很注重实用,特别注重在批判理论方面的研究,系中设有澳大利亚独立记者协会。 此外,悉尼科技大学在电影制作研究方面闻名于世,许多好莱坞、迪士尼的大型科技制作电影,UTS的IT科系学生都深入参与,包括魔戒三部曲、黑客帝国系列、加勒比海盗系列等等。 学校官网:悉尼科技大学-中文官网 10. 麦考瑞大学 Macquarie University(2024QS世界大学排行130) 创立于1964年,该校为于悉尼大都会区的麦考瑞公园郊区,是一所享有四星级声誉的大型公立研究型大学。作为悉尼大都会区第三所成立的大学,同时也是该地区规模第四的大学。麦考瑞大学在研究和学术领域的卓越表现使其成为该地区重要的教育机构之一。 学校设有五个学院,提供87个本科课程和124个研究生课程。其海外交流项目在全澳范围内居领先地位。在研究实力方面,麦考瑞大学与众多研究中心、学校以及学术机构保持着紧密的合作关系。 学校官网:麦考瑞大学 远赴澳洲留学,想寻找理想房屋?或是正打算拓展投资组合,进军潜力十足的澳洲房市? 让我们的专业团队,为您寻找最理想的房子!留下您的联系资讯,咨询团队将尽快联系您。
上星期跟大家分享过韩国首尔的楼市,今天转去看看澳洲楼市的情况!澳洲楼价在2021年达到高峰,主因也是受低利率带动,2021年澳洲利息降至0.1%,回想90年代澳元是高息货币,利率最高曾至17.5%,两者对比好像是天方夜谭。 超低利息带动澳洲整体楼价在2021年上升了超过20%,悉尼更升超过25%。但2022年5月开始加息,楼价也从高位回落,连跌10个月,整体跌幅超过10%,悉尼跌幅达14%。但澳洲楼市并不像首尔般越跌越有,反而在今年4月开始企稳,主要原因是租金大升所带动。 根据当地著名地产网站Realestate.com.au公布,澳洲2023年首季租金中位数按年上升11%,当中布里斯本上升15.6%、墨尔本升9.32%、悉尼升11.32%,悉尼受欢迎的区份更是升幅超过30%。当中原因是澳洲的移民人口大增,因为当地推出了多项「抢人才」计划,包括Global Talent (GTI) 签证、港人救生艇计划等,令去年人口增长创历史纪录的48.2万人。 今年4月3日,澳洲国家住房金融及投资公司(NHFIC)发表报告,从2023年起计10年,澳洲将新增超过180万个家庭,未来5年的房屋缺口累计增加至10.63万套,公寓占6.23万套,独立屋占4.4万套。当中布里斯本的缺口将达1.23万套,而悉尼仍缺1万套。 当然去年底,中国放宽了防疫措施,令大量留学生回流也是原因之一。以笔者在墨尔本市中心一个公寓为例,疫情前以每周700澳元的租金租于中国留学生,在疫情期间留学生没有了,便租给一对本地夫妇,租金曾经跌至每周480澳元,但今年初同类单位在市场租金曾超过每星期900澳元,升幅非常惊人! 需求大增,而供应受制于高利息、贷款成本增加及楼价下跌的影响,令发展商放慢起楼的速度。根据NHFIC的估计,澳洲未来3年的每年新增供应只有不足14万套,远远追不上需求的增加! 当然,随着租金的显著上升,必然会推高售价,以往来自澳洲代理公司的宣传电邮,都是向笔者推销楼盘,这也是自然的事,但最近都是询问笔者会否有卖楼的意向,可见当地不愁买家,反而笋盘难求,要越洋向旧业主打主意放盘。展望澳洲空置率只有低于1.5%,租金易升难跌,加上澳元处于低位,看来澳洲房屋的前景似乎相当不俗!
本资讯由美国留学专业咨询机构“途西教育”提供 “公立常青藤”(Public Ivy League)这一概念最早是由当时的耶鲁校友及耶鲁招生官理查德·摩尔(Richard Moll)于1985年提出。当年的公立藤校包括加州大学、弗吉尼亚大学、迈阿密大学牛津分校等八所。 发展至今,由于大学资源、排名、口碑等因素的变动,人们对顶尖公立大学的认识也发生了变化。如今,“公立常青藤”这一概念已经不严格局限于30几年前的那几所,而是特指一些无论学术还是教学水平都可以与常春藤盟校匹敌的公立大学。 今天介绍的这八所美国公立大学,代表了美国最顶尖的公立教学和研究水平。下一期将介绍加州大学系统的十所顶级名校。 美国8所顶级公立大学一览 1. 弗吉尼亚大学 University of Virginia 弗吉尼亚大学,是由美国第三任总统托马斯·杰斐逊于1819年创建的美国历史上首个独立于教会的高校,是美国最顶尖、世界最著名公立大学之一,在学术界享有盛誉。 弗吉尼亚大学为最初的8所“公立常青藤”成员之一,25所“新常春藤”成员之一,也是北美地区唯一被联合国教科文组织列为是世界遗产的高等院校。 自U.S. News开始颁布全美大学排名以来,弗吉尼亚大学始终名列全美最佳公立大学的第一或第二名,与加利福尼亚大学伯克利分校齐名;同时稳居全美25所最佳综合性大学之列。 查看弗吉尼亚大学周边房源 2. 密歇根大学安娜堡 University of Michigan Ann Arbor 密歇根大学安娜堡分校有70%的专业排在全美前10名,被誉为“公立常青藤”,与加州大学伯克利分校以及威斯康星大学麦迪逊分校素有“公立大学典范”之称。因为高质量的教育,该校的学术水平和校友质量都很高。 其校友中包括1位美国总统、22位诺贝尔奖得主、8位美国国家航空航天局宇航员、18位普利策奖得主、25名罗兹学术奖得主、30多位各个大学的校长、上百位文艺娱乐界明星、上千位著名运动员以及不可计数的各行业的精英。 3. 北卡罗来纳大学教堂山 University of North Carolina at Chapel Hill 北卡罗来纳大学教堂山分校,创建于1789年。北卡罗来纳大学教堂山分校的医学与公共卫生领域学科享有极高的学术声誉,六位诺贝尔获得者为该校校友。 除医学领域以外,北卡罗来纳大学教堂山分校下属的Kenan-Flagler商学院作为全世界顶尖商学院之一,在美国商界、学术界都享有很高声誉。 4. 威廉玛丽学院 College of William & Mary 威廉玛丽学院,创立于1693年,是全美历史第一悠久的高等院校,建校时间仅次于1636年建立的哈佛大学。威廉玛丽学院得名于英国国王威廉三世和玛丽二世,是一所有着“美国母校”美誉的一流高等学府,以精英教育著称,自美国建国以来一直享有非常高的名望。 5. 伊利诺伊大学香槟分校 University of Illinois at Urbana–Champaign 伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校,创建于1867年,是一所享有世界声望的顶尖研究型大学。校友和教授中有30位获得诺贝尔奖、25位获得普利策奖。 该校很多学科素负盛名,其工程学院在全美乃至世界堪称至尊级的地位,始终位于美国大学工程院排名前五,计算机专业排名全美第二,商学院也具有极强的实力,其会计、金融等专业为全美一流水平,其中会计专业排名全美前二。 该校计算机专业校友创建(或参与创建)了特斯拉、甲骨文(Oracle)、Youtube、Paypal、AMD、Yelp等世界知名的公司和IT产品,以及JavaScript、Swift等编程语言。 6. 得克萨斯大学奥斯汀 University of Texas at Austin 得克萨斯大学奥斯汀分校是一所世界著名的顶尖公立研究型大学,在学术界享有盛誉。UT-Austin的历届校友、教授及研究人员中,共有11位诺贝尔奖得主、1位菲尔兹奖得主、2位图灵奖得主,3位国家科学奖章得主。 现任教授中有13位美国国家科学院院士、32位美国国家工程院院士。德克萨斯大学奥斯汀分校素以顶尖的自然科学,工程技术和商学而闻名。工程学院全美第10,其中,计算机工程全美第7,电子信息工程全美第9。商学院会计学全美第1, 信息系统学全美第4,金融学全美第13,工商管理学全美第17。法学院全美第15,心理学全美第8,教育学全美第10。 查看得克萨斯大学奥斯汀周边房源 7. 威斯康星大学麦迪逊分校 University of Wisconsin–Madison 威斯康星大学麦迪逊分校,创建于1848年,在各个学科和领域均享有盛誉,产生了25位诺贝尔奖获得者,38位普利策奖获得者,12位美国国家科学奖章获得者。 该校拥有87位美国国家科学院院士,26位美国国家工程院院士,61位美国艺术与科学院院士,8位美国国家医学院院士。威斯康星大学麦迪逊分校的研究经费常年高居全美前四,近几年来每年更是高达11亿美元。 8. 西雅图华盛顿大学 University of Washington Seattle 华盛顿大学,始建于1861年,位于美国西海岸名城西雅图,是著名的世界顶尖研究型大学。建校157年来,华盛顿大学有20位诺贝尔奖 、1位菲尔茨奖和2位图灵奖得主,167位美国科学委员会学部委员,252位美国院士华盛顿大学及其校友创造出无数造福全人类的重大发明。 发明了乙肝疫苗、肾透析术,主持设计了世界上最大的波音747客机、月球轨道飞船和哥伦比亚航天飞机,培养了11位太空宇航员,参与了NASA宇宙飞船探月研究项目,开发了计算机DOS操作系统等等。 查看西雅图华盛顿大学周边房源 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
上周财政司司长陈茂波发表其新一年度的财政预算案,赤字达到$1,398亿(已计入政府发债收入),远超预计的$563亿赤字,差额达到$835亿。 当中卖地收入$711亿,比原先预计少了$489亿,印花税收入也比预计少了$460亿,只有$670亿,单单这两个项目的缺口共计已经$949亿。换句话,只要这两个项目合乎政府预算,,政府的赤字预算就会符合预期,不会超标。展望未来一年,地价收入预算回升至$850亿(+20%),而印花税收入预算上升27%至$850亿!香港政府的财政一向倚靠地产及金融,楼市股市畅旺,土地有价,出售土地收入高而相关印花税也自然水涨船高。 由于去年底国内复常通关,为楼市打入一支大大的强心针,楼价也见底回升,预算案内也就没有对楼市「辣招」动手术,只是对首置客的印花税作轻微宽减。 $300万细价楼印花税由$4.5万元减至$100;而$400-900万减幅约2成,最多约$70,000元,相信对楼市没有太大刺激作用! 相反,预算案中说明会推动投资移民计划,虽然购买房产并不会计算入要求投资的类别之中,但根据上次经验,一旦取得移民资格,不少人都会选择在港置业作居住用途。由于去年施政报告推出措施,合资格人才在港居住满七年,取得永久 居民的身份后,就可以退回早年购入物业时付多了的「辣招」税。对于这类投资移民,就可以采用「先征后退」的方法,不用一定等到七年后才置业!笔者觉得这对楼市有一定帮助,除了投资移民之外,也有不少一直在港留学然后留港工作的「新香港人」,过往满七年就会置业了! 根据香港政府统计处发布了一篇人口普查主题性报告,在2021年这种「新香港人」有63%居于私楼,居住于公屋的有28%,而资助房屋为6%。同期全港人口居于私楼的只有52%,而公屋及资助房屋比例是30%及16%。明显地「新香港人」的经济实力较强,随着投资移民计划及「抢人才」、「抢企业」的推动,越来越多「新香港人」通过不同的计划来港居住,对香港的私楼市场,带来实质的需求。 香港政府的财政预算,已经连续4年出现赤字,在审慎理财的大原则下,楼市需要回复正常才能稳住财政,所以预计「新香港人」对香港各方面都有好处,相信也会陆续有来!
施政报告的楼市减辣措施生效了超过两星期,一如所料楼价及成交都没有出现大幅增加!二手急售的业主仍然需要劈价才能成功出售单位,过去周末的二手十大屋苑成交仍然维持在10宗以下的低位,当然相比施政报告前的冰封情况是有些好转,但要显著改善还需要一些时间。 至于一手方面,在周末有两个全新楼盘开售,一个是位于启德的大型项目,另一个是在香港仔的单幢楼,合共成交104宗,创了近10周的新高。以全新项目来说成绩也不算特别标青,根据报导有近半买家是新香港人,部份并未成为香港永久性居民,而是利用「先免后征」的新措施,提前购入物业。 笔者在市场也见到不少查询,都在了解国内专才来港购买物业,在新税制下并不是所有签证都可获得优惠,最容易误会的是即将实施的「资本投资者入境计划」,俗称投资移民,就不在优惠名单之内,申请人买物业仍然需要支付15%的印花税,而合资格的人才计划只有7种,包括「高端人才通行证计划」、「输入内地人才计划」、「一般就业政策」、「优秀人才入境计划」、「非本地毕业生留港/回港就业安排」、「输入中国籍香港永久性居民第二代计划」及「科技人才入境计划」。根据从事这类入境计划的专业顾问向笔者透露,以「高端人才计划」最受欢迎,因为申请手续简便,灵活性也高,有内地网红(KOL)曾经表示申请4天便获批准,而香港政府也公布已经批出超过10万个申请。 笔者也有内地朋友,本就很有兴趣来港置业,但碍于30%的印花税而犹豫,当施政报告公布新安排后,便表示会申请专才来港,以便享受跟本地人一样的印花税率。但笔者提醒这位国内朋友条例是「先免后征」,要求申请人在入境后的九年内成为永久性居民,才可以真正减免税费,否则原来的税费就需要补上。要成为永久性居民就要连续7年以香港作为经常性的居住地,虽然没有规定必须在香港居住的日数,但申请人在港有工作,有居住地址,就是相当好的证明。 换句话说,每年都有10万或以上的专才来港,他们只要有20%,即2万名愿意申请成为永久性居民,就有2万个租住或购买物业的需求。近年全港每年的新增住宅供应平均在2万个左右,可见这项措施对物业需求影响更深远,其影响力也会随着时间日渐加强!笔者认为楼价下跌最恶劣的日子已经过去,有意置业人士应加快入市,以免错失良机!
李家超政府上任又接近一年,正在筹划新一年的施政报告,当中房地产政策一如既往必定成为焦点。去年政策的重点在提建提量,房屋局局长何永贤去年介绍施政报告时表示「政策会透过兴建简约公屋、大幅增加公屋供应、公屋提前上楼计划等,尽快让住在劏房或居住环境不理想的市民搬到适切居所」,这个目标设定笔者非常赞成。 兴建大量公屋是手段,让市民不要再居住在劏房及笼屋才是目标,但中间可能会出现错配,例如公屋设计为求数量,面积越来越细,甚至只有200多呎,根本不适合家庭,而且不少地点位于新界,对于需要在市区工作及就学的劏房户吸引力大减。所以大量公屋落成,当然有助解决问题,但若执行欠佳,也可以出现「有楼冇人住,有人冇楼住」的困局,所以政府必须设立准确的目标,政策才可以发挥到最大的效益。 公营房屋的政策是明确的,相反去年的施政报告并没有明确的制订及展示私营房屋政策目标。房屋局局长只提到会「再度推出首置项目及继续提供资助出售房屋,以实现市民的置业愿望」,除此之外政府会同时推进「北部都会区」及「明日大屿」,开发足够的土地以解决长期土地不足及楼价高昂的问题。 正如前文所述,这些都是政策手段,不是目标,董健华在上任后提出七成自置居所比率才是目标! 「安居」才能「乐业」,市民才有幸福感,社会才能安定!对于中层阶级而言,既不符合入住公屋要求,让他们能够自置居所才是正确的目标! 明显地,楼价高昂是令人难置业的原因之一,但并非全部,极端来说假如香港楼价下跌一半,但经济却因而萧条,市民收入大减,加上信心不足,也不会自置居所,甚至加速移民离开。所以楼价高低根本不是最重要的目标,新加坡的私楼价格非常高,但无碍市民的自置居所比例。因此笔者建议政府在施政报告当中必须确立此目标。 有了明确目标,就能发现楼市辣招的作用,并不应该控制楼价的高低,何时设,何时退,就更加清晰明确了!
8月份本港楼市继续低迷,其中一个原因是国内房企继续发生债务违约,市场便不断传出国内房企要劈价卖楼套现的报导;加上利率预期会有一段时间在高位,今年减息无望令市场担心香港发展商的债务问题,会否恶化如国内爆雷事件!其实香港发展商在应付利率上升可谓经验丰富,所以不少都采用定息借贷,或已对利率上升作对冲! 以香港五大发展商来说,只有新世界的负债较多,但其背后母公司周大福企业就财务充裕得多,正透过私有化新创建,变相注资入新世界以减低其负债率,而其他发展商的大股东也是实力雄厚,随时可以为其上市公司注资,所以大发展商会因财务困难而发生烂尾楼的机会是微乎其微! 至于其他中小型发展商又如何?根据笔者了解绝大部份都是负债不高,部份负债率较高的发展商,也可以透过卖楼套现减债,除非发展项目少而且集中于豪宅,就可能出现问题。市场盛传有一南区楼王项目属于国内发展商项目,由于套现困难,出售也不容易,长江正向银主整幢洽购中。另外,何文田傲玟的业主也陷入财困,市场盛传接管人以「超笋价」每平方呎$18,000起出售,这个项目是现楼,如果银行肯按揭,业权也清晰的话,这个价钱可谓超值! 记得2003年,笔者就曾向银主购入一个业权有问题的铺位,售价自然是远低于市价,经过律师一番努力,后来业权问题解决了,笔者就可以按市价卖了铺位,赚了一笔横财。当然这些都是高难度动作,也要带点运气,只适合专业投资者。笔者只是想强调,有危自有机,要认清楚风险在哪里,买家自己能否承担,不要盲目听取其他人的片面意见! 对于用家来说,香港的发展商绝大部份都是安全的,就算保守些可以选择买现楼,发展商卖楼后是否财困,与你何干?对用家来说业主财困,肯减价卖楼,也说不定是置业良机!