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【视频】马来西亚 - 跨境买家购房指南
2018和2019年，马来西亚位列中国买家最喜爱的海外置业目的地第六名，是什么让它如此吸引中国买家？为什么说马来西亚是一个理想的居住和投资之地？在马来西亚，哪里最受中国买家欢迎？ 居外购房指南，给您所有答案。
美国热门城市洛杉矶（Los Angeles ）介绍｜居外百科
大洛杉矶地区是仅次于纽约都会区的美国第二大城市区，位于加利福尼亚州南部，横跨五个郡，分别是洛杉矶郡（Los Angeles County）、橙郡（Orange County）、圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）、里弗赛德郡（Riverside County）和文图拉郡（Ventura County）。大洛杉矶地区总面积8.8万平方公里，2015年总人口1870万人，其中最大的三座城市分别为洛杉矶市、长滩市和里弗赛德市。 洛杉矶郡（Los Angeles County） 洛杉矶郡拥有十分多元化的产业布局，其科技、时尚、娱乐、旅游、航空航天、生物科学、医疗等产业均在全球占据领先地位。 高科技产业：长期以来，洛杉矶是科技和创新产业的中心，这里活跃着从创业型公司到谷歌、脸谱网、YouTube和Snapchat等全球巨型高科技企业。2013年，高科技产业为洛杉矶提供了4万个工作岗位，约占当地就业量的9%，为地区GDP贡献$1083亿美元。 时尚产业：洛杉矶是美国乃至全世界时尚产业的先锋，时装业年营业收入达$180亿美元，是美国其他地区难以企及的，当地的十多所设计专业学校为这里提供了充足的设计人才。 娱乐产业：洛杉矶长期以来被认为是全球娱乐业之都，对于很多人来说，洛杉矶和好莱坞就是娱乐业的代名词。美国六大电影制片厂中的三个均位于洛杉矶市内，包括派拉蒙影视公司、20世纪福克斯和环球影城。2011年娱乐业直接或间接为洛杉矶郡提供超过58万个工作岗位，创造年经济效益达$1200亿美元，其中，直接经济效益$470亿美元，占洛杉矶年生产总值的4%。 25-2 酒店和旅游业：从阳光沙滩到好莱坞星光大道，从乐趣无穷的主题公园到振奋人心的体育比赛，洛杉矶拥有众多为人向往的游览目的地，同时，洛杉矶是美国西部的商业中心，吸引无数商务人士来访。2013年，4220万访客从世界各地来到洛杉矶，并在当地消费超过$180亿美元。洛杉矶郡共有超过8万酒店和旅游业从业人员，并有1000多家酒店和9.7万个酒店客房。 航空航天产业：得益于适宜的气候、开阔的地形和数所著名学府，洛杉矶二十世纪以来一直是航空航天业的重要地区。2014年，洛杉矶所在的南加州地区的航空航天业相关工作共6万个，占全美的14%，用于生产制造的支出达$240亿美元。 洛杉矶国际机场（Los Angeles International Airport）是全球第七、全美第二繁忙的机场，共九座航站楼，2015年运载旅客超过7490万人次，拥有往返于全球41个国家和美国101个城市的直飞航班。洛杉矶国际机场年货运量全球排名第14 ，美国排名第五，2015年货物运载量逾210万吨，总价值超过$1014亿美元。 洛杉矶港（Port of Los Angeles）是西半球最繁忙的集装箱货运港口，也是美国和亚洲之间最主要的货运港口之一。洛杉矶港拥有现代化的货运码头、仓库设施和全美最大规模的港口铁路设施。2015年装卸810万件20英尺当量单位集装箱，货物价值$2900亿美元。 洛杉矶是世界一流高等学府和研究机构所在地，其中包括著名学府加州理工大学（California Institute of Technology）、南加州大学（University of Southern California）和加州大学洛杉矶分校（University of California Los Angeles）等，这三所学校在美国新闻和世界报道的2016全美大学排名中均位居前25名。此外，洛杉矶拥有很多专业院校，如加州艺术学院（California Institute for the Arts）、艺术中心设计学院（Art Center College of Design）、时装设计及采购学院（Fashion Institute of Design）、奥的斯艺术设计学院（Otis College of Art and Design）和美国电影学院（American Film Institute）。 作为美国的门户城市，洛杉矶是中国投资者进行海外房地产投资的主要地区之一，如绿地集团2014年投资$10亿美元建设洛杉矶绿地中心（本书十一章案例分析），和中国泛海控股集团2015年在洛杉矶市中心黄金地带开工建设集豪华酒店、精品公寓和繁华商铺的混合使用项目。 橙郡（Orange County） 橙郡距离洛杉矶市中心约45分钟车程，这里最大的三座城市分别是安纳海姆（Anaheim）、圣安娜（Santa Ana）和欧文（Irvine）。洛杉矶的发展给橙郡带来了大量人口增长，很多在洛杉矶工作的人选择居住在这里。 橙郡以旅游业而著称，这里的著名游览胜地包括被无数人所钟爱的迪士尼乐园，北美第12热门的主题公园Knott’s Berry Farm游乐园，以及数个风景绝美的原始沙滩。 橙郡是数家财富500强企业总部所在地，包括Ingram Micro 、First American Corporation、Broadcom、Western Digital和Pacific Life。这里也是包括马自达、东芝、三星、起亚、三菱和现代等著名跨国公司的地区总部所在地。 点击查看居外在售洛杉矶房源 内陆帝国（Inland Empire） 内陆帝国位于洛杉矶市以东，是大洛杉矶地区包括圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）和里弗赛德县（Riverside County）的大片快速增长的郊区地区，很多在这里居住的人在洛杉矶或橙郡工作。 较低廉的土地价格、大片的空闲土地和便利的交通网使内陆帝国地区成为理想的货运枢纽地，因此，进出洛杉矶港和长滩港的货物往往在这一地区仓储集散，并发往美国或世界各地，据统计，加州超过80%的进口货物流经洛杉矶-内陆帝国通道。 地理位置 洛杉矶座落在美国西海岸加利福尼亚州南部，濒临太平洋东侧的圣佩德罗湾和圣莫尼卡湾沿岸，背靠圣加布里埃尔山，面积1214平方公里。 大洛杉矶地区则包括洛杉矶郡（Los Angeles County）、橙郡（Orange County）、河滨郡（Riverside County）、圣伯纳丁郡（San Bernardino County）、凡图拉郡（Ventura County）等地区。而在这些郡之中，较知名的城镇或地区包括了比华利山庄（Beverly Hills）、帕萨迪纳（Pasadena）、长堤（Long Beach）等，一共有超过100个大小城镇，总面积10,567平方公里。城市座落在三面环山、一面临海的开阔盆地中，除局部为丘陵外，地面平坦，平均海拔84米。 人口结构 洛杉矶市区人口约410万，洛杉矶-长滩-圣安娜都会区拥有1300万人口。大洛杉矶地区所涵盖的范围更大，包括5个县，大约1800万人口。按照人口排名，洛杉矶是加州的第一大城，也是美国的第二大城，仅次于纽约市。 大量的移民使洛杉矶成为一个多民族、多种文化色彩的国际性城市，少数民族占全市人口的一半左右，并拥有众多移民小区，各色人种聚居的地区形成了各自的“城”。洛杉矶也是美国华人的主要聚集地之一，约有40万左右华人。 气候条件 洛杉矶位于地中海型气候带，气候温和。大体上终年干燥少雨，只是在冬季降雨稍多。全年阳光明媚，基本上极少机会会在冰点以下，因此降雪的机率可说是绝无仅有。年降水量仅357毫米，以冬雨为主。洛杉矶日夜温差较大，日间比较炎热，就算是冬季，日间气温经也有摄氏20度，夏季日间温度则常超越35度，甚至常因热浪袭击而造成山林失火的情况。 经济体系 洛杉矶已成为美国石油化工、海洋、太空工业和电子业的最大基地，它是美国科技的主要中心之一，拥有科学家和工程技术人员的数量位居全美第一，享有“科技之城”的称号。近年来，洛杉矶的金融业和商业也迅速发展，数百家银行在洛杉矶设有办事处，使得洛杉矶已成为美国境内仅次于纽约的金融中心。 根据世界银行的数据，2010年大洛杉矶地区GDP达到7706亿美元，其中洛杉矶都市区GDP为7357亿美元，是美国仅次于纽约的第2大城市经济体，也是世界上仅次于东京和纽约的第3大城市经济体。如果将其视为一个独立的国家，其经济实力可以在全世界名列第17位。 更多投资热区介绍，请点击参见美国主要城市洛杉矶（Los Angeles）热门区域介绍｜居外百科
英国保守党胜选 带动三地房价节节攀升
据英国《电讯报》（The Telegraph）报导，英国大选的结果满足了房地产市场的一大需求：恢复确定性。 然而，保守党占据优势地位的选举结果对房地产市场的腾飞还有其他推动作用。房地产市场可以间接受益于脱欧协议，以及保守党在其新夺得的投票区内吸引选民的需求。 如此说来，在哪里投资才能最充分地利用鲍里斯•约翰逊（Boris Johnson）带来的优势呢？在本文中，我们将介绍三个重点投资地区。无论您关注的是不远的将来还是长期的发展，这三个地区的房市可能都会随着脱欧谈判的推进而获得亟需的提振。 伦敦 选举刚结束几天，伦敦市场就出现了复苏的迹象。那些担心政府让杰里米·科尔宾（Jeremy Corbyn）成为领导者，或者让他进入内阁的超高端买家现在可以松一口气了——当前的英国政府将不会对他们的财富征收惩罚性税款。 当然，保守党将对海外买家征收3%的附加税，但对许多人来说，这样的费用已经相对低廉了。中国买家认为，“与工党政府可能征收的惩罚性税款相比，这点钱简直微不足道，”中国买家海外搜房平台居外网的执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说道。 此外，有所改善的政治稳定性也会提升英镑的价值，而这将再度增强伦敦房市对外国买家的吸引力。尽管外国买家可能喜欢购买物超所值的房产，但他们绝不想购买依托于贬值货币的资产。 奇米尔表示，对于在投资者签证持有者占比高达45%的中国买家，保守党的胜利“似乎意味着多个方面的事务将照常进行”。 专家预测，伦敦房价在短期内将上涨，因为外国投资者会在英镑进一步升值，以及政府出台新年预算方案并宣布附加税政策之前购买物业。 位于伦敦文化枢纽的华丽顶层公寓，横跨霍尔本区（Holborn）和大法官巷（Chancery Lane）的繁华地段。位于五楼，设有三间卧室，建筑面积约1,368平方英尺。房价约¥3,043万。点击了解房源详情 然而，与确定性挂钩的价格激增趋势都有可能受到下一阶段的脱欧谈判的影响：对英国来说，未来的道路可能会非常坎坷。这样的前景，再加上3%的附加税，海外买家在伦敦置业的动力可能难以持久。 “伦敦房价可能会出现短期反弹，Housesimple在线房地产经纪公司的总裁萨姆·米歇尔（Sam Mitchell）说道。“少量的需求将很快消退，”米切尔说，“但不确定性会迅速恢复。” 点击查看居外网上在售英国优质房源 北部和中部地区 最好的投资地点将出现在英国首都以外的区域。伦敦的市场一直呈现衰退趋势，因为它已达到了价格饱和点——除非人们的工资大幅上涨或搬家成本下降，否则情况不会有所改善。追求资本增值的投资者应该把目光投向英国北部。 这次选举具有历史性的意义，因为在这次选举过程中，有多个工党本该十拿九稳的选区（比如布莱斯山谷(Blythe Valley)、沃金顿(Workington)和大格里姆斯比(Great Grimsby)）都被保守党拿下了。这些曾投票支持脱欧的选区之所以将票投给保守党主要是因为其脱欧政策，而不是因为他们本就支持保守党——鲍里斯·约翰逊也清楚这一点。 因此，约翰逊推出了大规模的支出计划。英国财政大臣赛义德·贾维德（Sajid Javid）成功通过议会拨出1000亿英镑的资金并进行资本投资；目前，只有220亿英镑的资金完成了分配，剩余的资金计划用于中部和北部的主要基础设施工程。 米歇尔说，这项投资对房地产市场来说有利无害。促进就业可以自然地带动工资上涨。虽然租赁物业投资者仍将迎来政府减少抵押贷款税收减免额度的政策并支付更多置业费用，但工资增加意味着他们可以收取更高的租金。 英格兰西北部城市曼彻斯特市中心的2卧2卫新房，享有高规格装饰，设有屋顶露台，预计拥有约6％的租金收益（仅供参考）。房价约¥205万。点击了解房源详情 贝尔法斯特（Belfast） 我们还不清楚约翰逊的脱欧协议会对北爱尔兰造成什么样的影响。但从长远来看，北爱尔兰首都贝尔法斯特的职能即将改变，并成为英国和欧盟之间的新交汇点。贝尔法斯特房地产市场很可能非常值得关注。 贝尔法斯特的房产相对便宜：汉普顿国际公司（Hamptons International）的数据显示，这里的平均房价为12.91万英镑，仅达到爱丁堡房价的一半，而且比加的夫（Cardiff）的房价低38%。这里的就业状况相当不错，利率也比较低，因此房价还有进一步提升的空间。 然而，西蒙•布莱恩住宅公司（Simon Brien Residential）的塞缪尔•迪基（Samuel Dickey）表示，北爱尔兰那些棘手的遗留问题已经迫使非当地投资者避开了该地区的房地产。英国内地买家和海外投资者在买家中所占比例很低。脱欧能否改变这样的局面？为了理解市场上可能出现的变化，迪基认为人们很有必要关注企业税率的调整。 如果英国大陆在退出欧盟后降低公司税率，而北爱尔兰仍执行欧盟的政策，那它将处于两个低公司税区域之间的不利位置。或许正如迪基所说，北爱尔兰将“被困于魔鬼和深蓝色的大海之间”。 然而，若北爱尔兰能够自行设定公司税率，则脱欧协议可能会为当地房市“带来获利的机会和诸多益处”，迪基说道。 迪基还表示：“这可能会让北爱尔兰成为一个真正具有影响力的居住区。”对企业来说，北爱尔兰也是开设办事处的理想地点。迪基把北爱尔兰的现状与香港以前在中国大陆和英国之间摇摆的处境进行了比较。 贝尔法斯特5卧的独栋别墅，房价约¥2,280万。点击了解房源详情 此时的情况如何？“三年来，我们一直在应对一个运转失灵的政府（指陷入停摆状态的斯托蒙特议会），”迪基说，“但它并没有阻碍房地产市场的发展。”尽管如此，由于国家本身的政治不确定性，房市还是“受到了人为因素的压制，”迪基补充道。 现在，大选结果动摇了这种局面：由于保守党已经在政府中获得了大多数席位，民主统一党在英国政府中的重大影响力已经成为历史。民主统一党和新芬党各自失去了一部分选票，而鲍里斯·约翰逊和爱尔兰领导人利奥·瓦拉德卡尔（Leo Varadkar）都再次萌生了恢复斯托蒙特领导层职位的念头。 以打破僵局为目标的谈判已于星期一再次开启。如果他们成功了，那这也将成为推高房价的一大利好。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售英国房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民或房产投资的机会。 来源：英国《电讯报》 责编：Zoe Chan
美国｜2019年8月美国六大都会区房价走势
今年8月，美国住宅价格的中位数 是229600美元，同比上涨4.9%。目前美国房屋挂牌价格的中位数是289000美元，成交价中位数是236000美元。 随着美国房地产市场增速减缓，今年8月，六大都会区的挂牌价格月环比均呈现下跌态势，但同比增长依然明显。洛杉矶都会区的房价走势相对坚挺，8月成交价格中位数环比微升0.3%，同比上涨3.1%。六大都会区中，房价最贵的是旧金山；最便宜的是芝加哥。 美国8月房价最高的依然东海岸的纽约和西海岸的旧金山都会区。其中，曼哈顿、旧金山市和圣马刁和伯克利的房价中位数均超过了100万美元。 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 责编：Leanne Wang 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
历史最低库存 助美国房价取得19个月来最高涨幅
根据Redfin，低利率和史上最紧张的供应推动美国房价在12月份取得19个月最大涨幅。 该经纪商在1月17日的一份报告中称，房价同比上涨6.9%，中值达到312500美元，为2018年5月以来最大涨幅。在Redfin跟踪的85个最大都市圈中，仅两个价格下跌：纽约下跌了2.4%，旧金山下跌了1.7%。 低利率和强劲的经济吸引买家入市，提高了对稀少供应的竞争。Redfin首席经济学家Daryl Fairweather说，西雅图和洛杉矶等西岸地区的房价上涨，“表明这些市场2019年的放缓已正式结束。” 在Redfin的研究中，一些价格最便宜的城市涨幅最大，其中田纳西州孟菲斯为首，涨幅为16%。 居外网上在售西雅图复兴滨水区2卧新房，可步行至中央商务区丶唐人街丶体育场和国王街站，房价约¥253万。点击了解更多详情 全国可供出售的房屋库存较去年同期下降了15%。该经纪商称，2019月12月可出售房产数量至少是2012年12月以来最少。 “许多房主已经利用低利率机会为抵押贷款再融资，因此想等等，”Fairweather说。“缺乏待售房屋将加剧竞争和2020年的价格上涨。” 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售美国房源，或致电 400-041-7515 谘询美国留学丶移民或房产投资的机会。 来源：新浪美股 责编：Zoe Chan
居外说第一期精彩回顾：马来西亚60年来首度“变天”，房产投资前景如何？
近年来，随着一带一路倡议的深化，东南亚国家正在逐渐成为海外房产投资者的新宠。而在这些国家中，马来西亚应该是与中国贸易联系最紧密的一个了。 就在5月10号，马来西亚迎来了历史性的时刻。现年93岁的马哈蒂尔击败此前执政的纳吉布，也终结了巫统对马来西亚长达61年的统治，一时间掀起轩然大波。 马哈蒂尔当选后立即废除了马来西亚的消费税，也表示会对境外投资项目实行更严格的审查，这已经成为近期国际媒体最热的话题之一。短时间内，马来西亚货币与股票均有较大波动，不过随着马哈蒂尔稳健友善的外交态度逐渐被外界熟知，市场反应开始温和看好。 不过今年4月初，当时还在参选的马哈蒂尔公开表示一旦当选成功，将严查中国投资者，特别是房地产投资者。在竞选中，他对巫统最大的指控就是“向中国出卖国家利益”。如今马哈蒂尔最终当选，相信许多中国投资者在意外之余，也因这个消息对马来西亚的投资前景产生了不小的疑虑。马哈蒂尔的当选到底会对马来西亚与房地产市场产生什么样的影响？投资者又该如何行动呢？
汤姆·汉克斯全家入希腊籍，碧海蓝天诱惑？抑或另有真相？
汤姆·汉克斯一家本周喜盈门——全家6口（包括4个孩子）正式成为希腊公民！ 希腊总理米佐塔斯基在社交媒体晒出与汉克斯及其妻丽塔·威尔逊的合影，配文：“他们现在是自豪的希腊公民了。” 汉克斯夫妇很有希腊缘。丽塔是希腊裔美国人，母亲是希腊人，在阿尔巴尼亚靠近希腊的边境长大。汤姆·汉克斯拍摄过多部以希腊为背景的影片，且皈依了希腊东正教。二人常去希腊度假，在安蒂帕洛斯岛、帕洛特莫斯岛都有房产。 汤姆.汉克斯表示： “希腊是一个避风港……我去过世界各地，去过世界上最美丽的地方，没有哪个地方能超越希腊。土地、天空、水对灵魂都有好处，这是一个疗愈的地方。” 这里科普一下，美国不反对双国籍，入籍他国无需放弃美国护照，但入境美国时必须持美国护照，因此汤姆·汉克斯仍保有美国护照，如今一家人都是双国籍身份。 汤姆·汉克斯并非首个和希腊结缘的明星，很多名人都到此度假、买房或定居。 球星C罗曾连续两年陪家人度假希腊，甚至一掷千金买下一座小岛。麦当娜、“杰克船长”约翰尼·德普等人，也都曾购置希腊房产。 难道这些高流量明星赴希腊度假并购置不动产，只是看中了宜人的气候、美丽的景观和惬意的生活？ 没那么简单。近些年，希腊经济复苏带来的投资潜力，让全球富豪大佬们趋之若鹜，纷纷选择希腊进行资产配置，脸书CEO扎克伯格是其中之一。 2020年新冠病毒的流行，非但没有让希腊投资热退潮，反而促使其成为应对国际挑战的先锋、可靠的合作伙伴和稳定的投资目的地。 免疫疫情，希腊房价涨势稳定 以房产投资为例。疫情并没有重挫全球买家对希腊的投资意愿，房产需求依然强劲。 即便是受疫情影响最大的二季度，希腊全国房价涨幅同比一季度略有缩水，但依旧维持着4.8%的涨势；环比去年同期，涨势稳定，个别地区的涨幅出人意料。 就阿提卡大区而言，涨幅前三甲的分别是雅典西部（8.5%）、比雷埃夫斯郊区（7.5%）和比雷埃夫斯（7.1%）。而雅典房价最贵地区，非南部莫属，以均价2600欧元每平米登顶，较去年涨2.7%。 随着边境管控进一步放松，游客的回归势必带动投资客涌入，2020年下半年，希腊房价必将创造非常令人期待的上涨空间。 居外网上现共有1300多套希腊真实房源，立即查看！ 希腊房产缘何不被疫情左右、受全球买家偏爱？ 专家指出：其一，摆脱十年经济危机后，希腊楼市一路攀升，投资红利有目共睹；其二，疫情中，希腊政府及时有效的防控，赢得了投资者的信赖；其三，与其他类别的投资相比，房产风险更为低，是一种谨慎的投资。 房产市场向来是国家经济的一面镜子。宏观来看，希腊俨然是一个投资前景广阔的国家。 门槛低，希腊护照含金量比肩英美 希腊只能是汤姆·汉克斯、扎克伯格等高资产人士的专属投资地吗？ 不然！根据黄金签证计划，在希腊购置25万欧元起的房产，即可一家三代获得永居身份，如此低门槛，让全球高净值人群甚或中产阶层人士青眼有加，中国人尤甚。 据统计，今年一季度，中国投资者对希腊房产的询价较去年同期增加了109%，比房产需求同样增加的德国、美国、英国和菲律宾增幅都要大，上述4国的房产询价增长幅度分别为75%、48%、10%和7%。 中国投资者对希腊房地产的需求异常强劲，并在2月份创下2018年以来中国买家询价的最高水平，彼时中国大部分地区正处于封锁隔离状态。 希腊房产租金收益超过4.5%（来源：Global Property Guide全球地产指南） 在分析希腊房产缘何受中国买家宠爱时，专家认为，希腊黄金签证的含金量和高性价比、中国和希腊的密切关系、以及中国企业在希腊的投资越来越多等都是主要原因。 要划重点强调的是，希腊护照含金量与日俱增。2020年亨氏护照指数（Henley Passport Index）排名中，希腊跻身世界十大最具影响力护照第八位，和传统护照大国英国和美国等量齐观，免签进入184个国家和地区。 综上所述，希腊的投资前景已经得到越来越多国际卖家的认可，而资产与身份配置完美结合的希腊买房移民更是赢得了众人垂青。 伴随希腊移民项目不断升温，涨价声不绝于耳。新近的政策改革提议中就有一条涉及投资额变动，据此，专业律师分析：中国投资人所钟爱的雅典核心区域投资额将提高至35-40万欧元。 时不我待！早入手，早获益！ 希腊买房移民优势 投资少：购买最低25万欧元房产即可申请； 审批快：最快2个月获批； 含金量高：畅行26个申根国家。一人申请，全家三代移民。 来源：外联出国 责编：Zoe Chan
多伦多房地产新年战情室：趋势、洼地、涨幅、展望｜居外专栏
欢迎来到2020新年战情室… 今天Daisy黄岚要向各位汇报的是一年一度的汇总分析和展望，这对我们建立投资自住买卖的参照坐标系至关重要。我们把展望留到最后，先把时间轴拉回两年前，Daisy黄岚曾于2017年底预测“综合均价将回归25年基础线，并继续平稳成长”。事实证明这条基础线和当初的判断是准确的，大家可以从下图看到近两年来，大多伦多的房产均价自2017年底回归基础线以来，就一直围绕基础线稳步上升，而且加拿大自自由党连任后继续其鼓励吸纳移民的政策，这样的平稳上升趋势没有理由改变。 大多伦多地区2019年综合均价 $ 819,319，同比上升4% 大多伦多地区2019年独立屋均价 $ 1,016,776，同比上升1% 多伦多及临近城市2019年公寓Condo均价 $ 587,959，同比上升7% 再来看看均价战情图：【2019年大多伦多地区房屋均价及三甲】 三甲排名和去年一样，没有变动。 【2019年大多伦多地区独立屋均价及三甲】 三甲排名和去年一样，没有变动。 King——老牌大地块豪华独立屋地区 Richmond Hill——学区普遍较好，华人喜欢 Oakville——学区好，近安大略湖，西人较多，族裔比例较均匀 【2019年多伦多及周边公寓Condo均价及三甲】 三甲排名和去年一样，没有变动，依旧是中城区三大传统豪宅区C09（含玫瑰谷Rosedale），C02（含森林山 Forest Hill），C12（含跑马径Bridle Path） 值得注意的是，以上无论是综合均价、独立屋均价、还是Condo均价的三甲排名和去年的排名相比，顺序和名次没有任何变化。这也说明好的地区自有它的价值积淀，在正常健康的市场上，各个地区房价相对高低都有规律可循。 我们再来看看涨幅战情图：【2019年大多伦多地区房屋均价涨幅及三甲】 密市去年的均价涨幅拔得头筹，其次是多伦多西区和多伦多东区，Daisy黄岚认为原因是这几个地区房价前几年涨幅不大，特别是多伦多西区和密市，华裔比例相对不大，如今位列涨幅三甲也是市场基本面真实综合需求的体现。 【2019年大多伦多地区独立屋均价涨幅及三甲】 大多地区市郊的NewTecumseth，Uxbridge，以及有加拿大的新德里之称的Brampton，取得涨幅三甲。由此可以看出房价偏低的区域的独立屋还是受到许多成家有小孩家庭的刚性需求的影响，在去年一年上升较快。 【2019年多伦多及周边公寓Condo均价涨幅及三甲】 Condo的话，我们仅将范围缩小到多伦多及邻近的城市，再远的话Condo的升值保值能力和抗风险水平都和市区有不小差距。我们看到多伦多的W07(西07)，W10(西10)，和E02(东02)区，排在了前三位。这和市中心价格高企的外溢效应有关，许多西人由于受本身财力和贷款限制的影响，不得不选择相对偏一点位置的Condo，而且这几个区的价格上涨也和去年有不少新房入市拉高了街区内的均价有关。而且如果这区域成交量不大，那均价就很容易被拉高，因此看着会觉得涨幅很突兀（例如Condo价格涨幅榜第一的W07区，2019整一年的Condo成交量也就区区33套），正因为如此，Daisy黄岚想要提醒投资者不要被某几个成交量较小的区域的涨幅给蒙蔽了，如果投资这里的话要有更大的价格起伏的心里准备和更长的出售时间的心里准备。 Daisy黄岚的结论和预测 大多地区2020年楼市将进入板块各自发展的态势。从基本面来说，加拿大由于特鲁多政府的连任，5年100万新移民的宽松移民政策不会改变，再加上大多地区是加拿大的经济引擎，吸引了大量的新移民和留学生。人口的大量流入保证了大多地区房产的长期看涨。微观层面，由于加拿大贷款方面的压力测试并未解除。所以大多数工薪阶层能够得到批准的贷款，可能只能承担100万左右价格的房产。所以，DAISY 黄岚认为，大多地区2020年楼市各个价值区间的房产，将不会出现一刀切的均衡发展。 刚需的要求再加上独立屋2年的回调，2020年度将会推高120万以内别墅的刚需价格门槛，DAISY 黄岚预测这一板块2020年将会有一波上升。公寓已经连续上涨3年，2020年仍将保持温和上涨，但购入的地点及性价比将考验买家的智慧（欢迎和Daisy个案讨论）。而对于200万以上的豪宅，由于贷款比较严格，过去3年，这个价位的别墅性价比已经非常高了，如果买家有雄厚的资金，从长远投资角度，2020年将是非常好的捡漏机会。 如有有关大多地区房产，您还有什么需咨询或者交流的，欢迎联系Daisy黄岚团队。 律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
在纽约购买新楼公寓 您必须了解的20个问题︱居外专栏
纽约新楼盘是纽约天际线上的明珠，新建造工艺和现代化设计，高档家居配置和令人羡慕的豪华设施，新楼盘深受买家青睐。但纽约新公寓的价格并不便宜，根据Douglas Elliman最新市场报告，曼哈顿新楼售价中位数为2,446,647美元，几乎是曼哈顿二手公寓房价的两倍。 很多时候，您在签订购买合同时，大楼还在建造中，因此有很多不确定因素，包括大楼完工时间、建造品质等。在我看过纽约众多新楼盘后，我认为有20个基本问题是您在购买新楼之前一定要了解和提出的。 01 价格有打折的可能性吗？ 一般在市场好的时候，开发商是不会给价格打折的，即使在房源过剩和疫情过后，也很少有开发商直接宣告降价打折（唯一例外是One Manhattan Square）。作为买家，一定要让经纪人询问大楼是否有折扣空间。大楼销售人员一般不会告诉您折扣力度，只是告诉您欢迎所有报价（Making an offer），这实际上就是暗示，大楼有打折和议价的空间，但没有统一标准，属于case by case。 相关内容：【视频】疫情效应显现 纽约爆红楼盘八折出售 02 Offering Plan是什么？ 开发商被允许出售新公寓之前，必须详细说明发行计划，这份计划还必须得到纽约州总检察长办公室的批准。该文档包含有关开发各个方面的详细信息，例如大楼将使用哪些材料作为外墙，厨房使用哪个品牌厨具，将在地面种植多少棵树木等。这样做的目的是保护买家免于货不对板，并使开发商承担责任。如果开发商没有按承诺交付物业，购买者可以向总检察长投诉或起诉。 这份计划书就是Offering Plan通常有数百页，在您的报价被接受之后，大楼会将大楼计划书发给您的律师，您的律师应仔细阅读，留意特殊规定和相关费用。 03 什么是Outside Date？ Outside Date被理解成开发商承诺的最后交房期限，一般来说大楼销售人员会告诉您一个大致的过户时间，而Outside Date通常定在过户时间的一年后。比如大楼预计2020年第四季度过户，那么Outside Date就是2021年第四季度。如果在Outside Date截止日到期后，开发商仍无法顺利过户，买家有权退出合约，并拿回定金。Outside Date让买家知道大楼的最后过户期限，它能否和买家未来计划相配合，会否耽误孩子的入学等家庭计划。 04 开发商是谁？ 纽约每年有几百栋新楼盘上市，这些新楼难免良莠不齐。因此了解开发商是谁非常重要，纽约有不少老牌开发商，像Extell、Related等，他们扎根纽约十几年，开发了众多优质楼盘，这样的开发商在品质把控和交房期限上都有一定保障。对首次在纽约开发楼盘的开发商，也可以了解是否在美国其他地方已经有成熟的开发项目，因为一个楼盘最终的品质和开发商的经验和信誉有很大关系。 05 大楼有哪些额外费用吗？ 新楼盘和二手公寓在购买时一个最大的不同是，新楼盘有一些特殊或额外费用，比如开发商律师费，大楼管理人员在大楼居住单元的购买，以及大楼最早的物业管理储备金等，这些都要第一手买家来支付。其次您还可以就押金进行谈判，在签新楼合约时，大楼一般会要求缴纳10%的押金，但现在一些楼盘为了促销，只要求5%的押金。 06 是否提供过户费的优惠？ 一些开发商在价格上不会让步，因为价格上直接打折，最终都会在网站上公开实际售价，这对剩余单元的销售有些不利。因此开发商承诺在买家的过户费上提供优惠，变相打折。最常见的便是交易税（Transfer Tax）和豪宅税（Mansion Tax）上提供折扣。交易税和豪宅税是新楼盘买家在过户费上的最大开支，一般占到售价的3%或更高。开发商有时会承担这两项总费用的一半，甚至这两项费用都由开发商支付。 07 会为某些物业费买单吗？ 纽约新楼盘越建越豪华、越建越高端，为了提高售价，开发商便会在大楼公共设施上升级，比如建造游泳池，宠物Spa等，这些都要配备额外人员管理，会提高大楼的物业管理费。买家要了解这些设施是否是自己生活必须的，并是否愿意为这些增加的物业费买单。 08 到销售中心看什么？ 在大楼还在建造的时候，开发商都会在大楼附近设立销售中心，里面会建造一个样板间，让买家了解未来公寓建好的实际样子。一般样板间是根据最大户型的单元建造的，因此买家一定要了解您实际购买单元和样板间的设计有何差别，一般您可以问，厨房抽油烟机是否外排，是否每个单元都有餐吧，炉灶有几个炉头、冰箱尺寸大小是否一样、小户型是否有储酒柜等。 09 窗外呈现怎样的风景？ 在一个楼盘中，楼层越高，风景越好，售价也越高，如果您付出高价购买一个景致好的单元，就一定要了解窗外风景的实际状况。一般来说样板房不会给您带来景致感，但开发商通常会使用无人机摄影为您提供所选择单位的景物。有时候大楼已经建得差不多，开发商还会安排潜在买家，戴上安全帽，到大楼您实际购买的楼层去实地考察，这时候您能清晰了解单元朝向和窗外景色。您还可以观察大楼周边是否有其他楼盘在建造，是否将阻挡您的风景，这会让您单元再出售时价值受损。 10 室内设计是我喜欢的吗？ 纽约新楼盘在交付的时候都是精装修，因此室内设计风格基本都是固定的。一般来说开发商会避免较强个人风格的设计，比较符合大众的审美。现在不少楼盘还提供了两种不同的设计，比如“曼哈顿广场一号”就提供了浅色系和深色系两种风格。有一些设计是当下普遍流行的风格，比如开放式厨房，这对喜欢烹饪的买家来说，就要考虑此种设计会否为客厅带来油烟的问题。 11 有地税减免吗？ 一些新公寓享受421-a的减税优惠，对购房者而言，这意味着每月较低的维持费。但纽约的减税政策在前两年已经结束，因此目前市场上尚存的减税楼盘越来越少。当一个楼盘有减税的话，销售人员会第一时间告知，这时候您要了解，减税期有多长，一般有10、15、20、25年之分，但不意味着所有减税期都在一个税费水平，通常在减税到期前几年，地税开始逐渐增加，直到减税期结束。所以您还要了解何时开始计算减税，减税到什么时候结束，到期后预计的地税是多少。 12 新楼可以贷款吗？ 购买新楼并非不可能获得贷款，但它比二手公寓要难一些。银行对在建楼盘的贷款格外慎重，除非建筑物已售出至少51％，并且满足自住房的某些最低要求，否则普通银行通常不会批准贷款。但不用担心，开发商也意识到这个问题，因此大楼销售人员会给您一份Prefer lenders的名单，上面是一些愿意给这个大楼提供贷款的银行名单。这些银行一般和开发商之前有过合作，对开发商资质和实力有充分了解，并对在建楼盘做过调查，对未来销售前景有信心，因此他们愿意放贷。 13 什么时候可以交房入住？ 新房的合约中不会有明确的交房时间，开发商一般给出大致的过户时间，但纽约近一半新楼会比承诺的交房时间延迟，因为大楼建好以后，还需要等候各类政府部门的验收，因此很难控制过户时间。一旦开发商通知可以过户，大多只提前一个月时间，这对一些买家来说，可能面临贷款时间不够，或者无法马上搬出旧地点等问题。不过开发商会允许更改过户时间，但多次更改过户时间，可能面临额外收费问题。 14 大楼有哪些商业空间？ 在纽约市，混合使用的建筑将住宅公寓与办公室，酒店，商店或餐馆结合在一起，这很普遍。值得一问的是，开发商未来的商用空间计划做哪些用途？以免您被嘈杂，臭味或其他不愉快的事物所困扰。如果开发商将底层空间作为高档健身房或高级超市等，这可能会给楼上住户带来某种便利。但如果是快餐店或喧闹的夜总会，那就对大楼住户带来困扰和噪音。此外还要了解商业部分占大楼多大比例，有时候遇到经济不景气，零售商铺关门歇业，大楼的管理维持费用就会部分转嫁到楼上住户身上。 15 邻居是谁？ 在销售中心，您是很难了解大楼周边的情况，因此您一定要到大楼工地实地看看，观察周边环境是否对居住品质有影响，如果周边有干洗店、超市、餐厅、地铁站等，那么会对生活带来便利。但如果周边也有新的建设项目，那意味着未来几年您都会生活在工地中。同时周围有没有会影响您房产升值保值的因素，比如政府将会设立游民所或垃圾处理站等。 16 物业管理费包什么？ 物业管理费有包括什么？一般来说纽约公寓物业费包含了冷水、热水、暖气、煤气的费用，但电、网络、电视等费用不包含在内。另外要了解大楼的公共设施是否都是免费的，有时候一些特殊的设施要额外收费，比如游泳池的使用。同时要了解大楼是否提供停车位和储物空间，在纽约买单元附送停车位基本没听说，即使大楼有停车场也是外包性质，最多给予住户停车费用的折扣，储物间也大多不是免费的，需要付费租用。 17 隔音效果如何？ 纽约是一个热闹嘈杂的都市，很多公寓建在繁忙的路口或地铁站旁，因此单元内的隔音效果非常重要。随着建造工艺的提高，大楼大多采用高效隔音材料，有些玻璃窗采用双层或三层真空玻璃，因此可以询问销售人员隔音处理，如果可以实地看房，一定打开窗和关上窗，体会一下隔音效果。 18 大楼将提供哪些服务？ 一些公寓大楼提供全方位服务，比如有24小时门卫，还有专门给您开门或叫uber服务的迎宾员，不仅可以收发包裹，如果您预订生鲜食材还可以寄放在大楼冰箱里。同时大楼配备维修人员，他们24小时住在大楼里，随叫随到。但有些一些大楼并非全服务型，比如门卫没有24小时在岗，或只是Virtual Doorman。这些都和您自身对居住的要求有关。 19 我可以出租我的单元吗？ 如果您是投资型买家，请事先了解大楼的出租政策，一般来说多数公寓大楼允许买家在过户后立即出租单元，但也有一些开发商禁止在过户后的一年内出租单元。还有些大楼，如果是租客使用大楼设施要额外收费，一些大楼不允许短租，最短租期要一年，同时要了解管理委员会对租客的批准要求和申请费用。在纽约，大楼公寓是不允许Airbnb形式的出租。 20 可以立即出售单元吗？ 大部分开发商不允许买家在过户后立即出售自己的单元，因为开发商的楼盘很多时候需要3-5年时间才能销售大部分单元，为避免买家和开发商竞争未售出单位的状况，开发商规定买家在过户后的1-2年不得出售。这方面的规定在大楼计划书中都有明列，买家也要了解清楚。 更多【安家纽约】陈东的精彩内容： 后疫情时代：纽约房地产趋势分析 【视频】疫情改变生活！后疫情时代美国人工作居住会发生哪些变化？ 【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱：donchen0124@gmail.com 微信号：doncmrbi 居外网上现有2.6万套在售美国纽约房源，欢迎点击查看；或留下您的联系方式，免费获取美国投资置业咨询等专业服务。
里斯本、波尔图喊停购房移民！葡萄牙“黄金签证”未来怎么拿？｜居外专栏
10月6日，葡萄牙政府官宣，黄金居留房产投资方式将于今年12月份在里斯本、波尔图等大都市区中止。2021年起，通过投资移民渠道移民葡萄牙，只能在内陆欠发达地区和马德拉、亚速尔两个海岛之间做选择。 政策细节尚并未披露。但葡萄牙政府选择在眼下——全球疫情第二波的防御钟声敲响的关口——敲定了这消息，并不忌惮外来投资减少对经济复苏造成的影响，就足见当局的决心。 一波三折的限制政策 实际上，今年2月，风已起了。那时，葡萄牙刚刚通过2020年《国家预算法》中一项针对黄金居留签证法案的修改案，批准了限制在里、波二市购房获取黄金签证的政策。其间，甚或有关停声传出。 9月，葡萄牙外交部发声：先前批准的提案将不会被执行。原因呢，当然是突如其来的疫情，必须靠外来资本纾解经济困境。 但是，一个月后，也就是10月，风向又变了。葡萄牙总理明确指示，遵守2020年国家预算修正案所包含的措施，跟进该计划，并在年底前准备好必要的文件。 不出意外，限制政策将在75天后落地成真。若你钟意于购房移民项目，对里斯本、波尔图情有独钟，那么，务必在12月底之前将申请材料递交移民局。 TIPS：葡萄牙黄金居留计划自2012年颁布以来，共有8000多名申请人收获了黄金居留卡，超过90%是通过购房获得。其中，超过半数的申请人在里斯本和波尔图大区购置房产。 值得深思的是，考虑到里、波二市在购房移民投资者眼中举足轻重的地位，以及其为葡萄牙外来投资的巨大贡献，此举可谓是自断一臂。那么，葡萄牙政府如何舍得？ 数据显示： 2018年，葡萄牙房价平均涨幅10.1%，位于欧洲第四；整个欧盟平均增幅为4.4％； 2019年，葡萄牙房价上涨7.83%，里斯本大区涨幅高达9.5%； 2020年的疫情也没有帮房价刹住车。葡萄牙最大的房地产经纪商Imovirtual最新报告显示，年初至今，葡萄牙各地房价上涨了12%！ 通过上述数据可以想见，火爆的房产投资催生的房价飙升引起了当地居民怨声载道是限制新政出台的原因之一；另一方面，作为接班人的新锐项目之被看好，也是葡萄牙政府断腕的底气之一。 新锐是谁？葡萄牙35万欧基金项目！ 葡萄牙移民项目的明日之子 葡萄牙移民局（SEF）公布的最新数据显示：今年有一个新现象，选择非传统投资选项的申请人的比例非常高。3年前，90%的申请人选择50万欧买房，目前这一比重降至65%。 增长更快的是投资基金；相比去年，2020年选择投资基金的投资者是之前的5倍之多。在后疫情时代的欧洲移民市场，算得上是有冠军相的新锐移民项目之一。 崛起是有道理的。据葡萄牙《SAPO》报道，疫情最严重的时期已过，各种经济活动日渐活跃，在封锁隔离等限制性措施导致的经济下跌曲线露出了上扬势头，投资基金则容易从迅速改善的金融形势中获益。 与传统的投资方式相比，葡萄牙35万欧基金投资方式主要有以下优势： 无需考察登陆：省去舟车劳顿、出行高额开支； 材料更简单：不出国门，最短50天获批（移民局规定不超过90天）； 强监管：葡萄牙证监会+移民局双监管，基金公司报表每年披露； 退出机制明确：5年后可申请投资赎回，收益无需缴税； 无琐碎费用：省去购房所需相关费用（例如房产税等）。 葡萄牙黄金签证最吸引人的地方，一是其具有法案支持，后顾无忧；二来，也是投资人最看中的，是其快捷、高性价比、低门槛获得欧盟公民身份的功能，一旦入籍，就成为了真正的欧洲公民。 居住35天可入籍：持有黄金签证5年，年均居住7天，持有人即可申请葡萄牙国籍。 “葡宝轻松来”：持有黄金签证满2年，持有人在葡萄牙出生的子女将自动获得葡萄牙国籍。 拥有了欧盟公民身份，自由出行欧洲、申根28国（含德、意、法、瑞等），也能助力财富升值，更可获得优渥社会福利与优质教育资源，可谓一举多得！ “当上帝为你关上一扇窗的时候，一定会为你打开一扇门。” 在里斯本、波尔图购房移民禁令官宣与35万欧移民基金升温之际，这句话恰如其分，只是主语该是“葡萄牙政府”。 照惯例，一个移民项目开始走火，就离抬高门槛不远了。这列正加速驶来的“欧洲新干线”切勿错过，早买票上车早圆梦。 延伸阅读： 黄金签证投资人有福了！葡萄牙“落地生”法案即将出台︱居外专栏 6个原因，总有一个令您无法抗拒葡萄牙房产 为什么疫情过后葡萄牙黄金签证被加倍看好？ 想更深入了解35万葡萄牙移民方案？ 留下您的联系方式，居外的专业团队期待为您提供投资移民咨询。 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
