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里斯本、波尔图喊停购房移民！葡萄牙“黄金签证”未来怎么拿？｜居外专栏
10月6日，葡萄牙政府官宣，黄金居留房产投资方式将于今年12月份在里斯本、波尔图等大都市区中止。2021年起，通过投资移民渠道移民葡萄牙，只能在内陆欠发达地区和马德拉、亚速尔两个海岛之间做选择。 政策细节尚并未披露。但葡萄牙政府选择在眼下——全球疫情第二波的防御钟声敲响的关口——敲定了这消息，并不忌惮外来投资减少对经济复苏造成的影响，就足见当局的决心。 一波三折的限制政策 实际上，今年2月，风已起了。那时，葡萄牙刚刚通过2020年《国家预算法》中一项针对黄金居留签证法案的修改案，批准了限制在里、波二市购房获取黄金签证的政策。其间，甚或有关停声传出。 9月，葡萄牙外交部发声：先前批准的提案将不会被执行。原因呢，当然是突如其来的疫情，必须靠外来资本纾解经济困境。 但是，一个月后，也就是10月，风向又变了。葡萄牙总理明确指示，遵守2020年国家预算修正案所包含的措施，跟进该计划，并在年底前准备好必要的文件。 不出意外，限制政策将在75天后落地成真。若你钟意于购房移民项目，对里斯本、波尔图情有独钟，那么，务必在12月底之前将申请材料递交移民局。 TIPS：葡萄牙黄金居留计划自2012年颁布以来，共有8000多名申请人收获了黄金居留卡，超过90%是通过购房获得。其中，超过半数的申请人在里斯本和波尔图大区购置房产。 值得深思的是，考虑到里、波二市在购房移民投资者眼中举足轻重的地位，以及其为葡萄牙外来投资的巨大贡献，此举可谓是自断一臂。那么，葡萄牙政府如何舍得？ 数据显示： 2018年，葡萄牙房价平均涨幅10.1%，位于欧洲第四；整个欧盟平均增幅为4.4％； 2019年，葡萄牙房价上涨7.83%，里斯本大区涨幅高达9.5%； 2020年的疫情也没有帮房价刹住车。葡萄牙最大的房地产经纪商Imovirtual最新报告显示，年初至今，葡萄牙各地房价上涨了12%！ 通过上述数据可以想见，火爆的房产投资催生的房价飙升引起了当地居民怨声载道是限制新政出台的原因之一；另一方面，作为接班人的新锐项目之被看好，也是葡萄牙政府断腕的底气之一。 新锐是谁？葡萄牙35万欧基金项目！ 葡萄牙移民项目的明日之子 葡萄牙移民局（SEF）公布的最新数据显示：今年有一个新现象，选择非传统投资选项的申请人的比例非常高。3年前，90%的申请人选择50万欧买房，目前这一比重降至65%。 增长更快的是投资基金；相比去年，2020年选择投资基金的投资者是之前的5倍之多。在后疫情时代的欧洲移民市场，算得上是有冠军相的新锐移民项目之一。 崛起是有道理的。据葡萄牙《SAPO》报道，疫情最严重的时期已过，各种经济活动日渐活跃，在封锁隔离等限制性措施导致的经济下跌曲线露出了上扬势头，投资基金则容易从迅速改善的金融形势中获益。 与传统的投资方式相比，葡萄牙35万欧基金投资方式主要有以下优势： 无需考察登陆：省去舟车劳顿、出行高额开支； 材料更简单：不出国门，最短50天获批（移民局规定不超过90天）； 强监管：葡萄牙证监会+移民局双监管，基金公司报表每年披露； 退出机制明确：5年后可申请投资赎回，收益无需缴税； 无琐碎费用：省去购房所需相关费用（例如房产税等）。 葡萄牙黄金签证最吸引人的地方，一是其具有法案支持，后顾无忧；二来，也是投资人最看中的，是其快捷、高性价比、低门槛获得欧盟公民身份的功能，一旦入籍，就成为了真正的欧洲公民。 居住35天可入籍：持有黄金签证5年，年均居住7天，持有人即可申请葡萄牙国籍。 “葡宝轻松来”：持有黄金签证满2年，持有人在葡萄牙出生的子女将自动获得葡萄牙国籍。 拥有了欧盟公民身份，自由出行欧洲、申根28国（含德、意、法、瑞等），也能助力财富升值，更可获得优渥社会福利与优质教育资源，可谓一举多得！ “当上帝为你关上一扇窗的时候，一定会为你打开一扇门。” 在里斯本、波尔图购房移民禁令官宣与35万欧移民基金升温之际，这句话恰如其分，只是主语该是“葡萄牙政府”。 照惯例，一个移民项目开始走火，就离抬高门槛不远了。这列正加速驶来的“欧洲新干线”切勿错过，早买票上车早圆梦。 延伸阅读： 黄金签证投资人有福了！葡萄牙“落地生”法案即将出台︱居外专栏 6个原因，总有一个令您无法抗拒葡萄牙房产 为什么疫情过后葡萄牙黄金签证被加倍看好？ 想更深入了解35万葡萄牙移民方案？ 留下您的联系方式，居外的专业团队期待为您提供投资移民咨询。 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
中国人如何在日本投资房地产？向四位买家取经
作者：林桔 不爱樱花爱房产。 中国人对日本的热情，在今年一季度时变得暧昧。 海外房地产买家网——居外网提供给投中网一组数据：2019年一季度对日本房地产咨询指数达8933.3，同比增长1260.9%、环比增长179%。 在中国买家海外置业目的地排行榜中，日本从以往第九名攀升至第二名。而过去三年，中国人在该平台上最“心仪”的是美国、泰国和澳洲的房产。 “我们内部看到这个数据时也非常吃惊。”居外网一名工作人员告诉投中网，一季度的咨询中，45.3% 的中国买家感兴趣的房子价位在5-25万美元之间（35-173万元人民币）。“这个价位的买家占最大多数，”他说。 自2018年以来，随着贸易摩擦、澳洲信贷收紧和房价大跌，中国人把目光转向日本房产，是有意为之。 一 “一季度有樱花季，也是升学、入职的时间，去日本的人数自然会上升。”世纪21中华物业董事杨官华告诉投中网。根据他对日本的调研和观察，越来越多人到日本旅游或投资似乎是必然的。 永久房产、单笔投资小、升值潜力大、租售比高、对外国人政策限制少……这些都是日本房产热的前提。 有报告称，日本已成为中国人的第四大海外购房目标国，中国买家是日本房产的“推手”。 天使投资人薛蛮子可能是推手之一。2018年1月，薛蛮子在微博称，自己在京都买下了一条街，并将该街道更名为“蛮子小路”。将该街道上的数栋房屋改造为民宿后，他还有一个愿望，未来几年他想通过或买或租的形式，在京都拿下100幢町屋，成为当地最大的町屋所有者之一。 据仲量联行数据显示，2018年第一季度，东京房市的全球交易额上升15%，达到1650亿美元（约1.1万亿元人民币），创下了自2007年以来商业房地产交易的最高季度纪录。 外房网援引Tokyo Kantei数据也显示，今年4月东京市中心的Chiyoda、Chuo和Minato的3个区域，平均价格为114.3万日元/平方米（7.3万元/平方米），比上月上涨4.0%，同比往年上涨10.0%。 这与日本国土交通省最新发布的《不动产市场动向》调查相似。2018年东京的房地产均价为86.8万日元/平方米（5.5万元/平方米，比2013年上涨了23%。 作为参照，北京东三环房价在安居客上的价格约为8.6万元/平方米。 日本涩谷3卧1卫的豪宅，从“表参道”站步行7分钟。居住面积79.69平方米，阳台面积7.71平方米。房价仅约¥970万。 居外物业编号：47294927 点击查看房源信息 二 实际上，薛蛮子投资的民宿，是近年来中国买家投资的方式之一。 去年5月，日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，为让国外游客消费额翻番，日本增加免税店至2万家，进一步将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。 这是对2009年放宽游客赴日旅游的签证条件的升级，那一年，日本将“观光立国”列为了拉动经济增长的一辆马车。 据日本国家旅游局数据显示，2012年时到日本旅游的外国游客达835.8万人，增长率达34.78%，改变了前一年接近30%的负增长。从这一年开始，到日本观光旅游的人以两位数的百分比快速增长，2015年时达到了巅峰，增速47.15%，达1874万人。 到了2018年，访日外国游客人数同比增长8.72%，达3119.2万人，创历史最高观光人数纪录。随着2020年东京奥会来临，东京预计2020年外国游客将超过4000万人。 为迎接更多游客，去年6月日本还实行了民宿新法，主要是规范民宿执行。根据世纪21中华物业董事杨官华提供的数据，截至2019年2月，至少1.4万私人民宿登记成为合法民宿。 周巍巍是在旅游快速增长的驱动中、于京都做起民宿生意的人之一。 2004年在江苏一所高中毕业后，周巍巍便到日本留学、工作、结婚，至今15年，他见证了日本的旅游业的起朱楼，2016年他从工作了5年的一家化学企业辞职，与两个学弟在京都经营了8栋民宿。 周巍巍告诉投中网，民宿作为酒店的补充，在这几年极其流行，也是当前中国人在日本投资的主要方式之一。“民宿、长短租、自住都是中国人在日本买房的目的，除了自住比例较少，前两者占比较多，一般人投入300-400万人民币，出租或经营年回报率在5%-10%之间。”周巍巍说。 他表示，当前日本房价整体比中国一线城市低，而且和国内的70年产权不同，日本房产为永久权，这些都是吸引中国投资者的重要因素。 查看居外网上的日本在售房源 在留学生圈中，周巍巍和两个合伙的学弟还发现，除了租赁市场越来越大的需求，在毕业季前后，他们买房的需求也提上了日程。 与此同时，即将到来的2020年东京奥运会、2024年将大阪、冲绳等地开设三个赌场、2050年西博会……这些大型的活动所带来的人流量、经济效益，未来一段时间内都会是撬动日本房产市场的杠杆。 三 杨官华也看好日本的旅游业，在日本开拓房产业务。他告诉投中网，2013年前后自己在日本购置了几套房，同时在当地进行市场考察，认为“日本的工资水平和房价还有很大上升空间。” 据世界银行公布的2017年各国人均国民总收入中，日本以人均总收入3.9万美元（约26.94万元）排在全球21位，属于高收入国家；而中国则为0.87万美元（约6.01万元）排在66位，属于中上收入国家。 这样的收入水平对比之下，东京的房价仍低于北京、香港等一线城市。 点击查看日本东京房源 认为日本东京、大阪等核心地区的房产将迎来V型反弹后，杨官华成立了房产中介服务公司，将“日本房产服务的产品”带回香港和大陆市场。所谓产品，指的是经理管理签证，以及投资移民顾问。他声称在2014年就卖出了1000套，但未透露卖出的房产类型大小。2015年他出版了一本书，叫《40万（港元）东京做业主，日本置业全攻略》。 按杨官华所说，一些日本业主对外国投资者都有抵抗情绪，一般情况下，他们更希望将房子卖给日本人或已在日本生活多年、熟悉日本生活的人，“他们担心卖给外国投资者后，会对当地环境、社会造成一定损害，” 为此，杨官华为买家提供了一个“解决方案”：让买家与日本当地人共同注册一家日本公司，以公司的名义向业主购买住宅或办公楼等资产。大约三个月后，日本当地人退出公司，由买家自己持有该公司，买入资产。在日本业主看来，TA把房产卖给了日本公司。 移民公司YMG全球顾问集团指出，由于个人和公司在日本购房税率不同，在日本购房为投资用的话，公司持有更划算；如果在日本购房为自住用的话，个人持有更划算。比如转让增值税，前者房产持有期不满五年的为39.63%、超过五年的为20.2315%，而后者则不需要。 四 日本自1990年代房地产泡沫后，房价一直处于疲软期。同时住宅空置率上升。 今年4月日本总务省每五年公布一次的住宅与土地统计调查，截至2018年10月1日，日本的闲置率还在高升。在日本6424万户住宅中，闲置率达13.6%，比2013年高了0.1个百分点。相当于日本每7套住宅房就空着一套。 “所以我们只做东京、大阪这些核心城市，”杨官华表示，在日本老龄化日趋严重的情况下，这些核心地区仍然是人口流入城市，它们都有比较大的增长空间。 李方（化名）是一位正在考虑去日本东京买房的人。她曾经参与过杨官华的日本置业推广活动。她从圈子里听说，日本房产有涨价的空间，以及“扣除所有税后，回报率仍有6%-8%。” “但这也是听朋友说的，具体是怎么样还需要实地去看看。”她告诉偏投中网，自己供职于一家欧洲半导体公司，主要从事亚太地区市场调研。出于职业的习惯，她计划今年国庆前后去实地了解市场，包括当地政策、交易手续、房屋老旧程度等。 作为资产配置的补充，她的目标一如既往地明确：核心地区、地铁旁的房屋，可租也可住，预算在150-200万人民币之间。 李方的首选是东京。她正在上大二的儿子，可能作为交换生到日本留学。在日本购房一是投资，二是为了方便生活。按她所了解的信息，这个价位在满足要求后，大约是一个小单身公寓。 同时，她表示，即使在国庆奔赴日本，最快要买也是在2020年之后，她想错过奥运会可能带来的高房价。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源，或致电 400-041-7515 谘询日本留学和房产投资的机会。 来源：投中网旗下偏见实验室 责编：Zoe Chan
如何寻找靠谱的澳洲房贷服务商？
过去几年，澳大利亚的房地产吸引了无数海外人士，尤其是受到来自中国的投资者们的追捧。然而，许多中国买家们在购房时只看到了澳大利亚房产永久产权，价格相对便宜等优势，但却对购房过程中至关重要的步骤“房贷申请”的流程知之甚少。 过去12-24个月内，澳大利亚的四大主要银行相继停止了给海外买家进行贷款的业务，政府也提高了印花税等购房额外支出的门槛。这让许多已经在澳大利亚付了10%首付但却还未成交房产的海外买家陷入了巨大的被动之中。许多人不禁发出了这样的感叹：我到底该拿什么来拯救你，我的澳洲房产？ 如果您也是处于这种状态下的中国投资者，那么您最好在房屋即将成交之前，仔细选择您的贷款提供方，确保您可以及时获得贷款批准并顺利交房。那么问题来了，作为一名海外投资者，您是否知道在选择房贷产品时，应该注意的关键点有哪些呢？以下我们就为您梳理了您在选择房贷产品时所需要考虑的几大关键要素。 如何选择澳洲房贷借款平台？ 1、谁是你的借款平台？ 海外买家在选择贷款渠道时，首先要问的就有以下一些关键问题：这个借款平台是谁？它的资金从何而来？本身是否是一家可靠的公司？又是否有在澳洲做房贷业务的历史？ 目前在市场上专门给海外投资者提供房贷产品的平台并不少，但其中不免鱼龙混杂，有一些资金实力并不雄厚的小平台。作为购房者来说，你最不想遇到的情况一定是自己的房产快要成交时，却发现你的借款平台的资金不足。 2、他们的客户服务水平如何？ 与许多人想象的不同，作为购房者的你，与借款平台之间的沟通远不止限于交房的那段时间。不论是利率发生变化，还是你自己的个人情况发生变化，出现偶尔不能及时还款等情况时，你都需要和借款平台之间进行不断的密切沟通。所以，你们之间的契约关系是长期的，你最好得知道他们的客户服务水准如何。 那么怎样的客户服务水平才可以算是优质呢？参考的标准至少有以下这些：他们的员工可以向你清楚的解释产品细节；客服人员可以用普通话与你沟通；对你提出的任何问题，都能在第一时间快速反应；你至少需要能通过不止一种方式找到他们，哪怕是偶尔需要和他们协商付款方式，也都会遇到宾至如归的客户体验。 3、房贷申请的速度能有多快？ 在澳大利亚，开发商通常只在交房前两周才通知买家的代理律师房产即将成交。所以，从贷款申请者的角度来说，你最好确保你的借款平台能有一套高效运转的系统，方便快速地审批你的房贷申请。最好的借款方应该在一周内对你的申请给予正式的批复。 比如，借款平台如有一套网上自助材料上传系统，就是一个不错的功能，而如果他们能在你登录网站递交房贷意向后的24-48小时内就给你反馈，那就更好了。千万不要找那些没事就让你填写无数份表格，但你填完就再也得不到回音的借款平台，他们只会浪费你宝贵的成交时间！ 有一些借款方的内部审核效率非常低，它们通常也没有本地的员工为客户服务。如此一来，花上三周甚至更长的时间才能审核你的贷款，就不是什么意外的事了。在这样的前提下，投资者将会面临损失10%首付款的风险，因此，寻找一个高效可靠的借款平台至关重要。 4、如果你是自雇人士呢？ 目前市场上针对海外投资者的贷款产品中，大部分只面向在中国拥有稳定工资收入的打工族购房者，而许多资金实力并不差，但却属于小生意主，或者企业股东类型的申请人则往往在申请澳洲房贷时屡屡遭拒。 所以，海外身份的自雇人士在申请澳洲房贷产品时，请务必咨询一下你的借款平台是否可以接受像您这样类别的申请者，千万不要在一个不了解中国收入体系和收入申报系统的借款平台身上浪费太多时间。 5、申请的门槛有多高？ 对于中国投资者来说，许多借款平台在提供澳洲房贷产品的同时，也给贷款申请者设置了不小的麻烦。 比如，有些机构要求申请者必须存入大量资金到指定银行的账号长达六个月之久，并且成为该机构的VIP客户，然后才能获得贷款资格。另一些则收取高达8-10%的利率，但同时只给予投资者40-50%的贷款比例。更不用说，还有许多隐形费用，如估价费，申请费等在悄悄地等待着你。这些成本全部加起来对于房贷申请者来说，则是一笔相当大的开支。 除了利率，你还应该关注哪些？ 说起房贷申请选择，绝大部分人的第一反应一定是“选个利率最低的”，而实际情况远远没有你想像的这么简单。在澳洲申请房贷，除了利率之外还有许多你要考虑的方面，这些都会对你选择借款平台起到决定性的作用。 1、我的房贷有对冲账户吗？ 对于还贷者来说，对冲账户（Offset Account）的设立将为你省去大量的利息开支。简单来说，对冲账户就是用来对冲贷款金额的账户，投资者只需要支付贷款余额与对冲账户内资金差额的利息。 我们以一个拥有50%对冲功能的对冲账户来看，如果你有50万的房贷余额，并且你在该对冲账户中存入60,000澳元，那么由于6万元存款中的50%可以被用来抵充利息，你只需要支付以47万为基数的房贷利息即可。在一个25年的贷款产品中，这样的对冲功能总共可以为你节省大约10万澳元的利息支出。 2、我的房贷可以转贷吗？ 顾名思义，转贷功能的意思就是用一个新的贷款来代替目前的现有贷款。通常转贷可以帮助投资者将房产中的权益（equity）取出来，用于下一笔投资，这将大大加速投资者扩张房产投资组合的速度。 目前市场上可以让海外投资者进行转贷的产品并不多，所以你要记得，一定要问一下你考虑的房贷产品是否有转贷的功能。 3、可以申请只付利息的贷款吗？ 只付利息（Interest Only）的还款方式对于澳大利亚本地的购房者来说，是再平常不过的还款方式了。在澳洲，通常投资者可以在还款期前五年只还利息。 以一个20万澳元的房贷为例，当利息为6.5%时，如果选择本息同还，那每月的还款额为1,254澳元，而如果选择只还利，那每月还款额只有1,083澳元，两者之差可以为你省下大约170澳元的开支。 虽然只还利息的方式可以在短期内改善你的现金流，但从长期来说，投资者要注意由于本金没有还，未来可能你会支付的总利息将会增加不少。 综合以上我们不难发现，对于海外投资者来说，选择澳洲房贷产品绝不是一件简单的事。借款平台的信誉，客户服务水准，审批的效率，申请门槛等都是你需要考虑的因素；而贷款产品本身的灵活性和功能性（对冲账户，转贷，只还利息等）也是不容小觑的关键。 关于青莲贷款 青莲贷款成立于2018年，是一家专门为非澳洲本地居民提供房屋贷款产品的专业公司，并由Pepper, KKR以及Oaktree Capital三家行业内的顶级公司共同组成。
最热新兴房产投资地——越南
2017年，人民币贬值与海外置产配置依然是国内投资者热衷的话题。随着越来越多人加入海外投资者的行列，更多房产新兴市场也随之吸引了大家的眼球，越南是其中之一。2016年，居外网收到越南房产问询较2015年上升10倍以上，涨势十分惊人。在2016年问询房产的潜在买家中，超过八成打算为投资而买房，而胡志明是最受关注的投资地点。 如此强烈的需求增长并非偶然。2016年，越南经济同比增长约6.2%，势头十分强劲。虽然增幅略低于6.7%的政府预期，但在2016年充满不稳定因素的国际市场环境中仍属难得。放眼整个东南亚，当下经济增幅能与越南媲美的也只有柬埔寨。值得关注的是，尽管整体增长略低于预期，越南制造业与服务业却表现喜人。得益于境外投资的增加，制造业同比增长11.9%；而随着越南零售与旅游行业的巨大潜力逐渐被挖掘，整个服务业已经占据越南经济总量的40.9%。截止2016年底，越南吸引了约240亿美元的境外直接投资，同比增长7.1%，韩国、日本与新加坡的投资额列前三。中国则在2017年1月赶超新加坡，成为越南第三大境外投资来源。国际旅游业方面，2016年越南境外游客到达数量同比增长26%，超过1000万人。来自中国与韩国的游客数量分别同比增长51.4%与38.7%。2017年，更宽松的签证政策与便捷的电子签证预计将进一步推动海外游客数量的显著增长。物价方面，越南整体CPI增幅在2016年逐月加大。12月同比增长幅度为4.7%，其中医疗服务与产品价格在当月同比涨幅度超过77%。住房与建筑材料价格12月同比增长2.5%，自2015年12月来持续呈现上涨趋势。2017年，全球经济稳定继续受到多方挑战，不过越南发展的基本面良好，本地就业市场与物价增长势头强劲，预计将延续2016年良好的发展势头。 越南主要投资城市是最大城市胡志明与首都河内。胡志明旧称西贡，是越南的经济中心，贡献约全国近五分之一的经济总量。服务业，工业与建筑业均是胡志明的支柱产业，高科技产业、港口与旅游业也为其经济发展发挥着越来越大的作用。拥有完善的基础设施与友好的招商政策，越南的海外投资也大多集中于此。胡志明的住宅类投资选择主要有公寓与别墅。 从上表中，我们不难发现胡志明公寓市场整体供需关系较平衡，市场活动集中在中低端公寓；别墅市场则略微偏向买家市场，不过由于别墅市场流动性较低、供求匹配的困难性较大，数字上的轻微供大于求在现实中往往并不会体现在房价上。胡志明住宅市场要价变化证明了这一观点。无论是新房还是二手房，别墅要价增幅均高于公寓，尤其是22万至44万美元这一区间的别要价增幅明显。从不同的市场区间来看，公寓二手房要价增幅略高于新房，而新房别墅的要价则显著高于二手房。从要价增幅来看，目前在胡志明投资别墅新房与中低端公寓较为明智。 越南首都河内是越南第二大城市，也是越南历史上最重要的一座城市。充满着艺术与人文气息，河内是越南人类发展指数最高的城市。河内在近些年发展迅速，是即胡志明之后吸引海外投资第二多的越南城市。主要产业包括工业与贸易。经济的迅速发展也进一步推动了河内基础设施的改善。同胡志明一样，河内的房地产在近些年增速迅猛。 2016年4季度河内公寓新房要价连续第11个季度上涨，平均季度增幅1.6%。其中，中端公寓要价增长最快，环比上涨2.3%，个别项目增幅可达到4%-6%。受到高端公寓增幅减缓的影响，二手房市场要价增幅整体减速，环比增幅下降。整体来看，中低端新房的供求形势最为健康，在新的一年有望继续保持高增幅。 需要注意的是，对于不在越南生活工作的外国人来说，想要通过贷款在越南购买房产并不那么容易。由于越南不具备发达国家成熟的贷款体系，要在越南获得住房贷款需要购房人（或机构）在越南本土有一定的财政信用记录。这也就意味着大部分的海外投资者必须选择全款购房。人民币在今年对越南盾有一定的汇率优势。2017年2月份，1人民币大约可兑换3300越南盾，虽然较2015年3500越南盾的峰值有所下降，但较10年前仍增值60%，处于历史高点。 居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
四大理由吸引中国人到马来西亚置业定居
为什么中国人对居住在马来西亚感兴趣？投资、教育、环境及地理位置是中国人看上这片美丽国土的4大原因。 马来西亚第二家园计划代理人协会会长林国狮接受《透视大马》访问时指出，中国人申请第二家园计划首要原因是房产投资，第二是教育，再来是环境与地理位置。 他指出，马来西亚的房地产价格普遍上比中国许多主要城市便宜，而且大马政府实施外国人只可以购买房产价格是100万令吉，雪兰莪州政府则允许外国人在州内置业必须购买200万令吉公寓，而这些价格相比比中国一线城市的房价，仍属于便宜。 “许多中国家庭为孩子未来教育，选择将孩子送来马来西亚学习，因为这里有英语、中文和马来语的学习环境，国际学校教育水平高，可以把这里当作前往升学美国、英国和澳洲的跳板。中国人喜欢马来西亚的环境，物价低，语文沟通没太大问题，空气素质较好。” “马来西亚也是很好退休天堂，医疗保险也是区域上数一数二。中国人在这里吃的、住的、交流都没问题，飞机往返4至5小时；在马来西亚非常容易找到中国餐馆，他们也喜欢这里的华文教育水准，也喜欢到岛屿旅游。” 他说，去年，估计申请第二家园计划为国家带来近53亿令吉收入，不仅是签证费用，包括申请者一家人来马的机票、置业、买车、逛街购物、医疗保险、体检、酒店、餐厅用餐、国内旅游、 教育学费及其他等。该协议按照2017年，有6159个家庭申请第二家园计划一家4口的大约花费来计算，在银行定期存款中就带来逾15亿令吉现金、购买产业带来27亿令吉、定居后买车带来3亿令吉、医药保险2500万令吉、体检500万令吉、飞机票9900万令吉、未批准前的酒店开销达2000万令吉、餐厅用餐4900万令吉、大马旅游开销2400万令吉，以及教育开销7500万令吉等，总数近53亿令吉。 马来西亚第二家园计划代理人协会副主席刘荣发补充，中国人希望孩子有好教育环境，马来西亚是保存中文教育体制最好的国家之一，有许多中国家庭父母把孩子送来念书，自己回到中国工作打拼；除了家庭外，许多申请者中是来学者和大学教授。 “中国人对马来西亚退休环境、医疗、食物、语言有信心，我协助申请的客户大多数回馈都说，马来西亚人随和。” 根据“第二家园”官方网站显示，外国申请者必须拥有足够的财务能力来维持在马来西亚期间的生活。年龄低于50岁的申请者必须证明拥有至少50万令吉的流动资产，同时证明拥有海外收入每月1万令吉；50岁和以上的申请者必须证明拥有至少35万令吉的流动资产，同时证明拥有海外收入每月1万令吉，对于退休人士，则必须出示获得政府认可退休金的证明，数额为每月1万令吉。 购买价值至少100万令吉房地产的全新申请者，在申请时将获准存入数额较低的定期存款。 点击查看居外网上过千套在售马来西亚房源 刘荣发近年来较专注处理中国人的申请，多年经验告诉他，政府对批核第二家园申请都经过一定的严谨程序，例如所有条规都必须符合，例如在海外每月收入达1万令吉条件中，因令吉汇和人民币率出现些许差异都被当局拒绝接纳，同时在无犯罪记录证明文件，也严格要求申请者必须提交。 他强调，所谓的第二家园计划并不是居留权，而是在10年间，可让申请者多次入境马来西亚的签证。 另一方面，林国狮相信，随着首相马哈迪上台后，重新提出“向东学习”政策，预料日本人来马申请第二家园计划的人数会增加。 2002年至2017年，日本人申请第二家园共有4545人，人数还按年增加；值得一提是，在2012年和2013年，因日本福岛第一核电站辐射外泄事故，申请第二家园的日本人在两年间增加一倍， 2011年有423人申请，2012年突增816人，2013年739人，到了2014年申请人数稍微下滑至428人。 他说，在日本人眼中，马来西亚亦是理想的“退休天堂”之一。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上马来西亚在售房源，或致电 400-041-7515 谘询马来西亚房产的投资机会。 来源：透视大马 责编：Zoe Chan
一个上海白领的柬埔寨买房之旅
一个“金边考察团”从严冬里的上海浦东机场出发，四个多小时后，飞机就降落在了炎热的金边，两地的温差达到了30多摄氏度。 与巨大温差相似，两边的楼市也同样对比强烈，一端成交量下滑、房票稀缺，另一端投资需求崛起，销售畅旺。一个又一个来自北上广深的航班拉来“考察团”，投资客们交5000—10000元不等的押金，就能以参与旅行团的形式游览柬埔寨风光，不过最后的重点都是看房、买房。 踏出航班后的第一件事情是办理落地签证，金边机场海关大厅内混乱地排着几列队伍，尽管墙上明码标价，但几乎每一个上前询问海关人员的游客，都会被告知不同的办理签证费用额，从30美金—50美金不等，需不需要多填表格全看小费和心情。 在这混乱的异国他乡机场，却有几个巨大的广告牌能迅速唤醒中国人的亲切感。 “金边销冠，洪森大道旁，岭南花园，48-140㎡精装公寓，首付4999美元起。” “富力地产，中国十强。金边富力城，为颠覆而来，引领而生，55-135㎡精装美宅。” 熟悉的语言和套路，让多数等待签证的中国人都忍不住多看几眼。 点击查看柬埔寨金边的更多房产项目 章文（化名）在上海属于高收入群体，单身的她没有购房资格，至今在上海未拥有房产。在飞机降落在金边之前，她对柬埔寨了解很少，但一个数据曾引起过她的注意：柬埔寨金边一套50平方米一室一厅的公寓，租金高达700美金，相当于人民币约5000元，接近上海中心地段的租金。 大多数国人眼中的不发达国家，竟然有这么高的租金收入和租售比？章文带着疑惑而来。 这个城市的第一眼，让她有点失望。柬埔寨的首都，像极了中国小县城的面貌，最宽的大道也仅有双向四车道，路两边的店铺“灰头土脸”，商品陈列得很粗暴，上个世纪在中国热销的服装款式、落地音箱、DVD机在马路边摊开来。Oppo、Vivo的门店和中国小镇上那些铺面的布置如出一辙。 比国内小县城还不如的是交通状况，从机场出来就在堵车，3公里的路能开一个半小时，小汽车、摩托车、电动车、突突车挤成一团，变道不用打灯，随行的翻译告诉章文，金边的交通没有早晚高峰，堵车是“everytime”。 但仅仅一天，章文却迅速作了决定，鬼使神差地在金边买下一套房产。踏进售楼处的那一刻，所有的感觉都不一样了。 在金边一条并不宽阔的“主干道”旁，一家中国开发商刚刚举办了楼盘开放仪式，章文一行人被带到了售楼处门口。这像是脱离金边的另一个世界：后现代主义的建筑风格，大片的落地玻璃窗，晶莹剔透的吊灯，让人体感舒适的空调温度，一尘不染的卫生环境…… 售楼处外，空气湿热，摩托车、突突车的滚滚洪流夹杂着泥土与灰尘。 售楼处里，几名身高超过180cm、长相帅气的置业顾问在沙盘旁微笑讲解，吧台的服务员及时递来饮料，所有的一切，都让身在异乡的中国人感到舒服。 置业顾问黄小明（化名）是生活在海南的东北人，他有着典型中国北方人的长相，身材高大结实。过去三年他都在海南做楼盘销售，但海南楼市的急转直下让他不得不另寻出路，和六七个哥们一起来到金边开启新的市场，他也因此自嘲是“行业难民”。 “金边的市场比海南热很多，其他就跟以前在海南卖房没啥区别了。”黄小明的大部分客户仍然是中国人，他接待同胞们看沙盘、讲解户型、选房、计算首付……他觉得自己只是换了一个地方，重复以前的工作，但金边比海南带劲，这里的赌场、酒吧都值得去玩几把。 黄小明代理的这个楼盘，开盘价格大约为2000美元/平方米，差不多是人民币1.4万元/平方米，这个价格是金边当地普通老百姓难以承受的，工薪族的月收入一般在2000人民币左右。不过，这样的价格仍远低于周边东南亚国家首都的房价，对于北上广深的投资客来说，是白菜价。 章文在金边待了一天就决定买房，因为一套50平方米小公寓的总价只有60多万元人民币，这个价格让她满意。赶在2018年结束前，她拥有了属于自己的不动产。 被中国一线城市置业的高门槛拦下的一大批人，他们的投资意愿和需求在东南亚汹涌喷薄。 除了总价低，投资客们还坚信其他各种各样的理由，支撑他们不远万里来购置一套房产。 比如在金边项目最多的中国开发商富力打出的广告语：金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。 一名销售负责人告诉投资客：“柬埔寨是美元资产国，无外汇管制，非CRS征税国，博彩业合法，它的整个开放的政策，比香港和澳门加起来还要好。” 黄小明则不断告诉自己接待的看房客户：“这里一室一厅可以租到5000人民币，公寓租金回报率达到7%—10%，金边是个非常自由的市场，所有的人和钱，想来就来，想走就走，一旦房产投资升值了，就能赚了钱离开。” 不过，这种致富故事尚未得到验证。当地一名业内人士告诉界面新闻记者，金边的商品房市场才刚刚成形，二手房市场几乎不存在，才处于起步阶段。 金边确实存在巨大的住房需求。2014年，柬埔寨政府就感知到了住房短缺危机，因此包括中资在内的外资开发商受到了当地政府的欢迎。在近几年经济发展过程中，很多中低收入的金边市民被迫迁去市郊，预计到2030年金边的人口将再增长50%。当地政府估算，未来13年当地将有80万套房屋的需求。 2014年，是柬埔寨房地产经济元年，房地产行业正式成为其四大经济支柱之一。一座座高楼在金边拔地而起，2017年金边共有3500余套高级公寓入市，2018年大约有16000套高级公寓建设完工。 不过，自2015年起，金边的商品房房价以每年15%的增幅大幅上涨，远远超过了当地普通人的消费能力，中国开发商的楼盘，80%以上的房源都卖给了中国投资客，少部分卖给了柬埔寨上层阶级人士。 由于自由经济政策开放，金边的贫富分化严重，需要购买高层商品房的本地上层人士并不多，他们大多数自己有土地，已经建造了条件优渥的住宅。 房地产行业仍在迅速扩张，柬埔寨政府在2016年批准了2600多个建设项目，其中绝大部分都在金边，这些项目的总投资额达到了85亿美元，近两年，又有总投资额接近200亿美元的项目获得批准。中资企业的项目在其中大约占了三分之一。 这些新建的商品房公寓，未来最可能出租的对象是来金边淘金的外籍人士，本地市场的培育还未见端倪。 2017年柬埔寨全国GDP为209亿美元，仅和广东省韶关市2017年的GDP总量相当。根据IMF数据，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以这个增速看，金边能否被称为“30年前的深圳”，还要打上一个问号。 房地产行业蓬勃崛起的同时，金边整个城市正在面临巨大挑战，包括治安、排水系统、公共交通、垃圾和废水处理等，柬埔寨的城市管理与土地管理法律法规都不够完善。 在离开金边的前一个夜晚，章文和她的朋友们亲眼目睹了嚣张的飞车党针对外国游客的抢劫行为，但本地人告诉她们不要报警，报警在这里不管用。这件事给这趟金边买房行蒙上一层阴影。 章文仍然挥一挥衣袖，愉快地作别金边，她相信自己这次的投资选择。金边新的机场，水电、污水处理设施，都由中国在投资新建，柬埔寨是中国对外发展的重要伙伴与“一带一路”最大受益对象之一，在“泛亚高铁经济圈”中的位置举足轻重。 那些大工地里热火朝天的建设场景、街头密密麻麻骑着电单车的年轻人，都能让中国人或多或少看到几十年前中国的影子，他们不愿意再次错过这场买房红利。 参考来源：界面新闻 排版：KYRA WANG
居外看点：东京和大阪有6大条件吸引中国房产投资者
由于不可预测的政治事件和政府持续收紧的房地产行业监管措施，中国人已经对美国、加拿大和英国等传统热点地区感到了厌倦，并开始把日本视为一个理想的房地产投资目的地。 出于以下原因，人们在其他地点寻找分散投资的合理方式时发现，日本似乎是一个不错的选择。我们分析了促使中国买家前往以东京和大阪为首的日本城市购置物业的六大因素。 中国买家的东京和大阪房地产询价量（2018年下半年至2019年上半年） 1. 中日经济联系有所加强 由于中美政府之间的贸易和地区安全冲突仍在持续，日本与中国的外交关系正在经历一个不断改善的过程。2019年G20大阪峰会闭幕之后，中日两国承诺将改善双方的关系，并达成多项贸易和投资协议，从而缓和长期存在的领土争端和战争造成的历史遗留问题。 这让中国买家对日本看法变得更为积极。许多人想在明年夏季举行的东京奥运会和2025年的大阪世博会之前进行投资，因为这两场盛事会将使住宅房地产行业的收入持续增长，租金也会随之上升。大阪还计划于2024年开设第一家赌场。 2. 日本房价颇具吸引力 多年以外，中国置业者深受大城市高昂房价和狭小空间的影响。在他们眼里，日本的房地产可以算得上物美价廉。1990年，日本房地产市场的泡沫破裂后，日本主要城市的房价也大幅下跌，富有的中国人因此可以轻易地买下日本的房地产。 房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）的数据显示，以上海或北京为例，100万美元只能购买面积约为53平方米的优质住宅空间，而在东京，人们花100万美元就可以购买大小至少为76平方米的住宅，其面积比上海和北京的住宅多40%。 2017年底，北京、上海和深圳的平均房价已高达中国人均全年可支配收入的46倍。在这样的背景下，日本的房价对中国买家十分有吸引力。如此低廉的房价甚至促使某些中国投资者放弃了他们之前在其他国家的投资，转而用这些资金在日本置业。还有一些人则认为，日本的公寓在形式上与独立住宅非常相似，但比美国或加拿大的独立住宅更容易管理。 此外，日本政府对跨国外籍置业者的限制也很少。中国海外置业者可以购买永久产权的房产，而不是由政府出租的土地。 东京都品川区上大崎2丁目3番新建项目，位于恵比寿站及目黑站之间，最高级街道与代官山相邻。三站六线并用，可贯穿全东京，交便极其方便。 居外物业编号：50515746 点击查看房源详情 3. 丰厚的回报 对中国买家来说，日本房地产丰厚的收益是一项重要的推动因素。中国公寓的租赁收益率仅为2.6%左右。居外网的数据显示，日本房产的出租收益率可以达到近5%，远高于中国的房产。 据日本国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure and Transport）透露，去年，东京各区域房价的平均涨幅为7%至10%，而大阪的房价则上涨了12%。多位房地产分析师称，明年房价可能会再上涨10%至20%。 日本统计机构没有发布追踪私人住宅投资（无论是外国人还是日本公民）的官方数据，但中国买家对东京和大阪普通住宅物业的需求似乎十分强劲。 居外网的数据显示，从2018年下半年到今年上半年，中国买家对东京房地产的询价量激增，其上涨幅度高达253%。去年的询价量数据显示，57.4%的中国置业者正在考虑购买价格在5万至25万美元之间的住宅，33.5%的置业者则对价格在25万至50万美元之间的房产比较感兴趣。以投资为主要目的的置业者占了绝大多数，其次是那些打算购买房产用于自住的买家。尽管询价可能无法转化为实际的交易，但它们可以用作评估最终需求的有效指标。 此外，当地房地产经纪公司提供的数据表明，今年1月至3月期间，中国买家在大阪的房地产交易量较去年同期增长了15%至60%。 大阪OSAKA SUNSHINE TOWER是一栋全新的8层高、每层3个单位的高级住宅。单位面积约25平方米。物业位于大阪地标“道顿崛”一线商圈，更有巴士直通机场，是难得的优质住宅地段，为物业提供优质租客保证。 居外物业编号：50515739 点击查看房源详情 4. 免签政策 虽然外籍人士申请居留权的难度颇大，但日本政府已经降低了他国公民进入日本境内的难度。2017年，日本政府出台了中国公民多次入境签证计划。这类签证的有效期为五年，而且允许持证人每次在该国停留长达90天，但每年停留的总时长不得超过180天。 此外，根据新的规定，可多次入境的短期商务签证有效期最长可达10年，而过去只有5年。 对中国买家来说，能够在限制较小的情况下前往邻国日本是一个很大的优势，因为这样他们可以从中国大陆轻松地去到日本查看自己新购置的住宅，或者探望在日本留学的子女。 点击查看居外网上在售近千套日本房源 5. 高等教育 作为对外开放全球战略的一部分，日本计划在2020年前迎来30万名外国留学生。目前有大量的中国留学生已经涌入日本。日本文部科学省今年1月发布的一份报告显示，目前在日本留学的海外学生大约有298980人。其中，亚洲国家的学生占了95%，而中国学生的比例为38.5%。 有越来越多的中国学生选择到日本留学，因此中国家长们正计划在日本购买第二住宅或公寓来安置他们在那里留学的子女。 6. 宜居性 东京在经济学人智库（EIU）评比的世界十大宜居城市年度排名榜单上位列第七，因为人们普遍认为东京是一个便利、舒适而且令人兴奋的城市。在不久的将来，即将开幕的奥运会和东京部分主要站点（尤其是涩谷）周边的大规模再开发工程预计将进一步提升东京的排名。 大阪也跻身十大宜居城市之列，位居第四。如此出色的表现要归功于大阪市健全的综合基础设施、低犯罪率和稳定的公共交通条件。 中国人非常欣赏日本的高品质生活、文化和教育，以及日本民众彬彬有礼的态度，而这些优点都是促使人们在日本生活或投资的巨大动力。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源，或致电 400-041-7515 谘询日本房产的投资机会。 来源：居外网 责编：Zoe Chan
大量中国买家涌入越南楼市 “地铁房”、“学区房”受青睐
近年来越南发展势头迅猛，日益受到海外资金追捧，按照其他成熟市场的经验，其房地产市场成为海外投资者配置资产的重要选项。 4月初的越南恰逢雨季，证券时报越南调查小组先后到越南首都河内市和最大城市胡志明市走访了多处地产中介和楼盘，实地考察越南目前房地产行业的发展现状，以及外国人、尤其是中国人在越南投资房产的情况。 海外资金掘金越南楼市 和中国类似，境外人士在越南可以通过合法渠道买房。 来自浙江的吴疆在越南创立了公司，立志打造越南房地产市场购买、装修、出租、二手房乃至金融服务的一站式平台。他介绍，越南对于外国人开放购买不动产是从2015年的7月1号开始的，它开放了外籍的个人或者是公司拥有越南的不动产。只需要有护照以及合法进入越南的签证，外国人就可以购买公寓、办公楼，以及店面别墅等各种类型的不动产。 新住房法的推出，对于在越南工作的外国人来说无疑是个利好。越南最大房地产开发商Vinhomes一家一级代理商吴晓蓉告诉记者，新政之后第一批吃螃蟹的人是韩国人和新加坡人。 越南外商投资促进局（FIA）资料显示，截至2018年末，外商直接投资额中韩国、日本、新加坡排名前三，中国排在第七位。 记者在河内市一处成熟社区确实看到了不少来自日本、韩国、新加坡的自住客，他们大多因工作、联姻等关系常驻越南。 越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River，五星级等级，胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区，位于西贡河边的黄金独有位置，并提供完美的公用基础设施。仅售约¥434万。 居外物业编号：42254251 点击查看房源信息 需要注意的是，外国人购买越南房屋在比例上有一定的限制。吴疆表示，对于单一的公寓项目来说，外籍人士所能持有的套数不能超过整个公寓项目的30%；对于别墅或者是联排别墅来说，一个项目外国人所持有的户数不能超过总数的10%。另外，外国人拥有房屋所有权的期限，与越南人不同。对于外国人来说，自获得房产证起，所持房屋所有权最多不能超过50年，另外可以依据政府的规定申请延长一次，即100年。 据胡志明市一家二级地产代理工作人员阮汉娜介绍，“外国人在产权50年到期前3个月可发起申请延期；同时，如果在不到50年把房子卖给了越南人，产权又变回永久的。” 在越南买房，外国人普遍不可以办理按揭，须按照合同付款节点支付。期房一般可以在2年左右的时间里，分7~11次付款，并在没有领取房产证之前一共交付95%。 一位中资银行相关负责人对记者表示，越南规定外国人的贷款期限和在越南的滞留时间一致。比如，一些韩国人可以在韩国银行按揭，是因为大量韩国人在越南工作，可能有3~5年的工作签证，因此银行可以做一笔3~5年的贷款。 在交易税费方面，据吴疆介绍，首先购买的时候需要交房屋的保固费，有点类似于国内的维修基金，是房价的2%；另外在办理房产证的时候，需要支付0.5%的印花税；另外一个牵涉到的税项是增值税，这个是房价的10%，一般直接计入楼价。 “简单来说，买房的时候我们要交2%的房屋保固费和0.5%的印花税，加起来一共是2.5%。”吴疆总结说。 他进一步补充称，持有期间是没有房产税的，但买了房子之后出租需要缴纳租金的10%，其中5%是VAT增值税，另外5%是个人所得税；到最后把房子卖掉的时候，要交2%的交易税，按照当时的交易金额来计算。目前没有资本利得税，也就是国内理解的增值税。越南有些项目是可以进行期房的转让的，这一点最好在购买之前与开发商进行确认，一般来说，将来转让的时候，是需要向开发商交一定的费用，但是这笔费用相对来说不高。 中国买家比例持续攀升 新住房法放宽了外国人在越南的购房条件，让市场步入新一轮的繁荣。近一两年海外投资者中，中国买家的比例在攀升。 吴疆说，“特别从去年开始，外国人中可能有40%左右来自中国。” 世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2016~2018年间通过世邦魏理仕在越南购房的客户中，以自住为目的的购房行为占比逐年下降，2018年投资性购房客户占比已高达80%。2018年通过CBRE配置住宅资产的客户中，海外投资者占比为77%，其中中国国籍投资者占比居首位，高达47%。 由于越南房地产市场没有限购政策，中国买家不仅比重攀升，出手也是延续了一贯的“大手笔”。吴晓蓉举例称，位于河内市核心繁华地段的一高档公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完，其中一位来自中国的买家一口气买了10套。 中国买家还把投资理念带到了越南：租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。 越南的房地产市场主要集中在胡志明市和河内市。胡志明市是越南最大的城市，是越南的经济、金融中心，同时也是越南经济贸易、交通、文化的中心，地位相当于中国的上海。它原名西贡，在1975年改成胡志明市，在历史上曾经有过“东方巴黎”这样一个称呼。 胡志明市的房地产市场经过前两年的大量投入，目前已经进入快速发展期。自去年下半年以来，诸多楼盘纷纷采取抽签摇号的方式售卖，地段好、品质高的楼盘往往一房难求。 阮汉娜介绍说，胡志明第一郡最贵的楼盘单价已经达9000美元~13000美元，最大的户型达170平方米左右，目前外国人的指标已经售罄。 在胡志明第二郡，记者实地看了一处尚处于建设阶段的新楼盘，预计今年的8月份左右开盘，预计售价在2600美元/平方米起。 需要提及的是，在越南同样也有学区房的概念。例如，胡志明第四郡虽然毗邻第一郡，但由于没有国际学校，第四郡的房价远低于第一郡，一个距离第一郡约3公里的新楼盘，单价为2200美元~2750美元，不到第一郡均价的一半。 点击查看居外网上的越南胡志明市在售房源 河内市是越南的首都及政治中心，也是越南第二大城市。记者了解到，河内全部住宅均价在1300美元/平左右，市中心一家新加坡开发商开发的新楼盘最贵，单价在5000美元左右。 吴晓蓉带着记者参观了目前在售的Vinhomes Smart City样板间，售价约1600美元/平，户型从单房至三房不等。 吴疆表示，经过研究对比后发现，无论是看经济发展程度还是房地产市场，河内市的发展水平与胡志明市基本都相差两年左右。但是去年开始，大量的国际性开发商开始纷纷进入河内。 值得注意的是，河内目前拥有越南第一条地铁——正进入试运行阶段。 “按照中国的经验，买房选择地铁沿线，错不了。”吴疆说，越南的摩托大军造成了很严重的城市拥堵，河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩，发展公共交通是大势所趋，地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。 不过，一位当地中资企业负责人补充称，地铁沿线买房上略有文化差异，越南当地人不一定喜欢地铁口的楼盘，“他们觉得地铁附近比较乱和吵。” 世邦魏理仕数据显示，通过其在越南购房的客户购房目的主要为投资后用来出租的比例超过60%，而为了增值仅占不到20%。 的确，越南房产的租金回报率相对较高。据Savills统计，2018年胡志明市高端住宅的投资回报为10%，包括6%的资本利得和4%的租金收入；河内市的回报为8%，包括3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。 河内新商业中心的一次绝佳投资机会！越南最大的开发商之一HD Mon Holdings最新地产项目。河内市My Dinh区最大的开发项目，已在建造中，预计2021年初完工。 居外物业编号：45927405 点击查看房源信息 吴疆介绍说，越南房产的平均租金回报率大概在6%~8%，河内地段好的总价80万人民币的两房公寓，租金在3700~4400元人民币左右，空置期约一个月，其中6、7月份是租房淡季，春节之后是旺季。租客中在越南工作的韩国人相对较多，他们公司专门有会韩语的员工就是为了租赁市场。写字楼的租金回报率更高，达10%~15%，不过一般不卖，租金也很贵，河内最贵的写字楼乐天大厦一个月要60到65美元/平，对面的大宇商务中心也要40美元/平。 炒房有风险 海外资金，特别是中国买家对于越南房地产市场的热情不断上涨，但是在越南投资房地产需要注意以下几方面风险。 吴疆认为，首先最可能遇到的是建设的风险。不同的项目之间，开发商的实力不一，楼盘品质以及管理有一定差别，因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商。避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。 吴晓蓉说，此前在胡志明发生过一些买房纠纷，楼市火了以后项目太多，监管跟不上，但是很多人交了定金楼盘建不起来，甚至交了房但是一些项目不达标，没法办理房产证等。 据了解，越南房地产在开发过程中可以有土地抵押贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等多重加杠杆行为，项目如果卖得好，资金链一般不会有问题，但如果开发商步子迈得太大，挪用其他项目，一旦销售情况出现问题满盘皆输。 第二，是关于房产证的风险。阮汉娜表示，目前外国人在胡志明购买房子几乎没有人拿到了房产证。 据当地房地产市场人士介绍，最近三年左右，在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南当地人，正常情况下，购房后只需要半年左右就能领到证。 不过，河内市的情况要稍微好一些，吴晓蓉在回答关于记者房产证的问题时，现场展示了一份中国买家前不久刚办下来一份房产证。“在河内，外国人是可以拿到房产证的，不过不一定所有楼盘都可以，需要甄别。”她说。 由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了，越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。 吴疆强调，这里存在较多的风险，产权在别人手里，如果开发商偷偷拿去抵押，买家没有任何的保障；或者一房多卖；再或者升值之后不配合转让等等，皆有可能。 一位中资券商负责人告诉记者，一旦发生纠纷，在越南打官司的维权成本相对较高。 在证券时报记者采访过程中，多位业内人士均表示，到新的市场，应当了解和遵守当地的法律，按照法律法规合法合规投资。 点击查看居外网上更多越南精品房源 第三，是来自法律以及政策变动的风险，一位中资银行相关负责人介绍，越南房地产市场一度出现过泡沫。越南的房地产基本上是从2005年开始起步，当时的信贷扩张促使房地产市场逐步升温。2009年~2013年是越南房地产的调整期，2009年1月份越南政府发布了一个新政，引爆了当时的房地产泡沫，使整体房价下跌了30%左右。 近年来，海外资金大量涌入，房价涨幅明显，越南政府也开始出手调控楼市，主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导，流通环节暂时没有措施。 第四，是汇率风险。与中国一样，越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家，它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此，我们需要及时关注越南的经济基本面，包括进出口状况、外资流入状况（不要忽视侨汇的因素），以及越南的外汇储备状况。2018年越南外汇储备已超过600亿美元，2018年进出口额近5000亿美元。 第五，流动性也是投资需要考虑的重要风险因素，越南的二手房市场尚处于萌芽状态，记者在越南走访的几天时间里，几乎没有看到线下实体的二手房中介门店。 一位中资企业负责人透露，一位中国人创办了越南版链家，但目前发展缓慢。 此外，记者在一周的调研过程中发现，在越南中资公司工作的高管大多数都尚未在越南购置房产，主要也是担心回国时处置起来比较繁琐。 一位在越南从事地产工作的业内人士认为，二手房的不发达还与越南整体居民收入水平相关。虽然越南已经有部分人先富裕了起来，但整体收入水平在2000~3000元人民币/月左右，这些动辄上万一平米的公寓楼对于大部分刚需越南人而言依然比较昂贵。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源，或致电 400-041-7515 谘询越南房产的投资机会。 来源：证券时报 责编：Zoe Chan
汤姆·汉克斯全家入希腊籍，碧海蓝天诱惑？抑或另有真相？
汤姆·汉克斯一家本周喜盈门——全家6口（包括4个孩子）正式成为希腊公民！ 希腊总理米佐塔斯基在社交媒体晒出与汉克斯及其妻丽塔·威尔逊的合影，配文：“他们现在是自豪的希腊公民了。” 汉克斯夫妇很有希腊缘。丽塔是希腊裔美国人，母亲是希腊人，在阿尔巴尼亚靠近希腊的边境长大。汤姆·汉克斯拍摄过多部以希腊为背景的影片，且皈依了希腊东正教。二人常去希腊度假，在安蒂帕洛斯岛、帕洛特莫斯岛都有房产。 汤姆.汉克斯表示： “希腊是一个避风港……我去过世界各地，去过世界上最美丽的地方，没有哪个地方能超越希腊。土地、天空、水对灵魂都有好处，这是一个疗愈的地方。” 这里科普一下，美国不反对双国籍，入籍他国无需放弃美国护照，但入境美国时必须持美国护照，因此汤姆·汉克斯仍保有美国护照，如今一家人都是双国籍身份。 汤姆·汉克斯并非首个和希腊结缘的明星，很多名人都到此度假、买房或定居。 球星C罗曾连续两年陪家人度假希腊，甚至一掷千金买下一座小岛。麦当娜、“杰克船长”约翰尼·德普等人，也都曾购置希腊房产。 难道这些高流量明星赴希腊度假并购置不动产，只是看中了宜人的气候、美丽的景观和惬意的生活？ 没那么简单。近些年，希腊经济复苏带来的投资潜力，让全球富豪大佬们趋之若鹜，纷纷选择希腊进行资产配置，脸书CEO扎克伯格是其中之一。 2020年新冠病毒的流行，非但没有让希腊投资热退潮，反而促使其成为应对国际挑战的先锋、可靠的合作伙伴和稳定的投资目的地。 免疫疫情，希腊房价涨势稳定 以房产投资为例。疫情并没有重挫全球买家对希腊的投资意愿，房产需求依然强劲。 即便是受疫情影响最大的二季度，希腊全国房价涨幅同比一季度略有缩水，但依旧维持着4.8%的涨势；环比去年同期，涨势稳定，个别地区的涨幅出人意料。 就阿提卡大区而言，涨幅前三甲的分别是雅典西部（8.5%）、比雷埃夫斯郊区（7.5%）和比雷埃夫斯（7.1%）。而雅典房价最贵地区，非南部莫属，以均价2600欧元每平米登顶，较去年涨2.7%。 随着边境管控进一步放松，游客的回归势必带动投资客涌入，2020年下半年，希腊房价必将创造非常令人期待的上涨空间。 居外网上现共有1300多套希腊真实房源，立即查看！ 希腊房产缘何不被疫情左右、受全球买家偏爱？ 专家指出：其一，摆脱十年经济危机后，希腊楼市一路攀升，投资红利有目共睹；其二，疫情中，希腊政府及时有效的防控，赢得了投资者的信赖；其三，与其他类别的投资相比，房产风险更为低，是一种谨慎的投资。 房产市场向来是国家经济的一面镜子。宏观来看，希腊俨然是一个投资前景广阔的国家。 门槛低，希腊护照含金量比肩英美 希腊只能是汤姆·汉克斯、扎克伯格等高资产人士的专属投资地吗？ 不然！根据黄金签证计划，在希腊购置25万欧元起的房产，即可一家三代获得永居身份，如此低门槛，让全球高净值人群甚或中产阶层人士青眼有加，中国人尤甚。 据统计，今年一季度，中国投资者对希腊房产的询价较去年同期增加了109%，比房产需求同样增加的德国、美国、英国和菲律宾增幅都要大，上述4国的房产询价增长幅度分别为75%、48%、10%和7%。 中国投资者对希腊房地产的需求异常强劲，并在2月份创下2018年以来中国买家询价的最高水平，彼时中国大部分地区正处于封锁隔离状态。 希腊房产租金收益超过4.5%（来源：Global Property Guide全球地产指南） 在分析希腊房产缘何受中国买家宠爱时，专家认为，希腊黄金签证的含金量和高性价比、中国和希腊的密切关系、以及中国企业在希腊的投资越来越多等都是主要原因。 要划重点强调的是，希腊护照含金量与日俱增。2020年亨氏护照指数（Henley Passport Index）排名中，希腊跻身世界十大最具影响力护照第八位，和传统护照大国英国和美国等量齐观，免签进入184个国家和地区。 综上所述，希腊的投资前景已经得到越来越多国际卖家的认可，而资产与身份配置完美结合的希腊买房移民更是赢得了众人垂青。 伴随希腊移民项目不断升温，涨价声不绝于耳。新近的政策改革提议中就有一条涉及投资额变动，据此，专业律师分析：中国投资人所钟爱的雅典核心区域投资额将提高至35-40万欧元。 时不我待！早入手，早获益！ 希腊买房移民优势 投资少：购买最低25万欧元房产即可申请； 审批快：最快2个月获批； 含金量高：畅行26个申根国家。一人申请，全家三代移民。 来源：外联出国 责编：Zoe Chan
美国 | 纽约五大区，哪儿才是买房的热门区域？
在海外投资者的眼里，美国遍地都是宝，只要投资就能有回报。其实那只是因为选对了地方和选对了方式。纽约作为美国投资的热门城市，自然也吸引了众多投资者的目光。那么问题来了，纽约的五大区，到底哪里才适合买房投资呢？ 根据纽约市行政规划，纽约主要分为五个区：曼哈顿 、布鲁克林 、皇后区 、布朗克斯 、史坦顿岛。如下图： 当然，这五个区都有海外投资人的置业足迹。根据纽约杂志上报道的纽约大学研究数据表明的居住环境指标可以看到，影响我们买房最主要的要素有： Top1:房屋的价格 Top2:交通的便利程度 Top3:便捷的生活购物 Top4:治安是否安全 Top5:文化丰富程度（艺术馆，酒吧） 那么下面就分别从布鲁克林区、皇后区、布朗克斯区和史坦顿岛的环境及房价情况来看看各区的热门程度吧。 先来看一下纽约五大区的房价成交中位数。美国Zillow房屋价值指数显示，九月份曼哈顿的房价在纽约区最高，中位数约为112万美元。其次是布鲁克林，约64万美元。史泰登和皇后区分别位列第三、四位，二者的房价中位数为$499000和$466500；布朗克斯房价最低，约37万美元。 作为纽约的精华，既满足学区的良好，也满足了生活的多元化和便捷度等。曼哈顿区是纽约的市中心, 纽约最重要的商业、金融、保险机构均 分布在这里。 曼哈顿有很多非常好的中学和大学，其中包括世界排名前50的知名学府如哥伦 比亚大学(Columbia University)、纽约大学(New York University)以及洛克斐勒大学(Rockefeller University)。 曼哈顿四个推荐的购房区域主要围绕中央公园(Central Park)、时代广场 （Time Square)、哥伦比亚大学和纽约大 学。 在纽约曼哈顿拥有一间房产是许多人的梦想，甚至被视为“存放资金的避风港”。中国买家 看好曼哈顿豪华地产,多以投资住宅楼 为首选,四成做为投资、六成是让即将来美就读的子女居住。 据美国Zillow房屋价值指数显示：九月份曼哈顿的房价中位数为$1,121,300，较去年同比下降4.5%，但仍然遥遥领先其他四个区，高居纽约榜首。另外，其租金中位数高达$3350，比纽约平均租金还高出450美元！ 从纽约顶尖的住宅中介科克兰发布的第二季度曼哈顿房市报告来看，中心区在曼哈顿的所有主要区域中销售结单笔数最高、中位价最高且每平方英尺均价最高。其次是东区，销量排名第二，交房量为760，其每平方英尺均价也排名第二，同比增长23%至$1841。 布鲁克林是纽约州 人口最多的区。在1980及90年代,该区 以治安不良闻名于世。自朱利安尼担任 纽约市长之后,治安大为改善,居住质 量也逐渐变好,今日被综合称为“家与教 会的自治市”(Boroughof Homes and Churches)。 除了曼哈顿外,布鲁克林是唯一有商业 区的行政区。 据一项最新的报告显示,很多华裔新移民选择布鲁克林社区,如宾臣墟 (Bensonhurst)和日落公园(Sunset Park) 等地作为落脚地,而不是曼哈顿唐人街。不过,对来美多年、寻求高品质生活的 华裔移民而言,戴克高地（Dyker Heights）更具吸引力。 对于初来乍到的富豪移民群体而言,戴 克高地（Dyker Heights）以其干净整洁的房屋(多数带院 子)及低犯罪率而胜出一筹 。 另外，布鲁克林离曼哈顿比较近，但价格相对便宜，从上表中就可以看出相较于曼哈顿的房价中位数$1,121,300，布鲁克林少了将近一半，只有$642,600。除此之外，布鲁克林环境古典，非常适合舒适的住宅区。 皇后区是纽约五区中最东边也是面积最大的一区，与布鲁克林接壤。其经济总量位列纽约第二，并呈现出经济结构的多样性。纽约最繁忙的肯尼迪国际机场和拉瓜迪亚机场就位于该区内。区内著名景点有法拉盛草原可乐娜公园。 法拉盛是美国纽约皇后区（Queens）境内的一个区域,近年来逐渐成为亚洲裔移民特别是来自中国台湾、韩国、中国大陆等地的移民聚居的地方,并发展出具有浓厚东亚风味的商圈。现在定居在法 拉盛的华人已经超过了曼哈顿的华埠, 成为纽约乃至全美最大的华人聚居地。 《纽约》杂志报道,法拉盛是全美第二 大唐人街。 法拉盛商业区是皇后区北部的一个重要 的交通中心,有纽约市地铁和长岛铁路 连接,地区也有十几路纽约大都会运输 署和私人的公交车,拉瓜迪亚机场只需 十几分钟的车行,州际678、州际495和 大中央公园道路都从法拉盛附近经过。 另外，皇后区的学校也比较多，纽约市立大学法学院就在皇 后学院边。除此之外还有许多高中,如江邦 高中、罗伯特肯尼迪高中、法拉盛高中、 和市重点地汤森哈里斯高中,私立高中 包括圣十字高中。 华人聚集的法 拉盛作为皇后区房地产最热的地方之一。 因为近年来颇具经济实力的新移民越来越多,这其 中不少人原本打算买在曼哈顿,但因为 语言和生活习惯问题,最终还是决定落脚法拉盛。据美国Zillow房屋价值指数显示：九月份皇后区的房价中位数为$466500，较去年同比上涨了9.7%！而其中法拉盛的房价中位数却高达$784000！ 史泰登岛位于曼哈顿以南的纽约港内，在新泽西州及布鲁克林间。去其他地方不是很方便，需要乘坐轮船。有可载人车的史泰登岛渡轮往返曼哈顿，与新泽西州间建有数座桥梁，韦拉札诺海峡(Verrazano-Narrows)桥则可通布鲁克林。 是纽约市人口最少的一个区（尽管其面积是曼哈顿的 2.5 倍）。它拥有众多的历史、文化胜地、体育场馆和自然风光。包括史丹顿岛博物馆 (Staten Island Museum) 及历史悠久的圣乔治剧院 (St. George Theatre) 。 春夏两季，小联盟史丹顿岛洋基队 (Staten Island Yankees) 也会在这里打棒球。 此外，岛上还有坐苏州园林，据说全部建材都是从苏州运来的。 岛上有华格纳学院(1883年建于罗契斯特，1918年迁此)、纽约市立大学斯塔滕岛社区学院(1956)及纽约圣约翰大学斯塔顿岛校区。 据美国Zillow房屋价值指数显示：九月份史泰登岛的房价中位数为$499000，其租金中位数为$2000，比纽约平均租金低了约900美元！很多华人选择在史泰登岛定居，主要是看中小区的房屋价格合理，犯罪率低以及学区好。 布朗克斯区（The Bronx，亦译为勃朗市、布朗士）是纽约五个区中最北面的一个，拥有最多公园用地，著名的美国职棒大联盟纽约洋基队的主场乃位于此。这区亚洲人较少。犯罪率在全国乃数一数二。1970至1980年代时布朗克斯区住宅区常发生纵火案，直到1990年代初纽约市政府大力打击后才有所改善。 这里人居氛围浓厚，小区绿化较好。从美国Zillow房屋价值指数来看，布朗克斯九月份的房价中位数为$369000，是五个区中最低的。另外，布朗克斯租金中位数只有$1502，几乎是纽约（$2900）的一半！ 不过对于有小孩的家庭来说，布朗克斯并不在考虑范围内，因为这边的学校并没有那么多选择，也不像布鲁克林能够非常方便通往曼哈顿。很多买家都是因为工作的原因在这边买房。 从房价来看，曼哈顿、法拉盛以及布鲁克林的表现抢眼，分别位列纽约前三。除此之外，这三个区华人聚集，社会环境较好，生活便捷，可以说是投资纽约的热门区域！ 当然，投资人在买房的时候考虑的因素非常多，以上仅是从行政划分的角度来分析纽约五大区的投资热度。至于投资回报率、治安、以及经济状况等也是重要影响因素，我们会在下期详细介绍，此处就不作赘述了。 房地产是纽约市的经济成长动力。全美以及全世界 最有价值的房地产就在纽约市 ，这也是纽约吸引众多投资者的原因。如果你也想投资纽约房产，却因为各大区域的治安，价格等问题踌躇不前，那么寻找一个值得信赖的房产中介就是首要保障！ 科可兰集团作为纽约最顶尖的住宅中介公司，在纽约深耕了40多年，了解纽约的每一个社区和每一种房产类型，清楚纽约的每一条定价策略和审批流程。业务更是遍及曼哈顿、布鲁克林、汉普顿、北福克、佛罗里达州德拉海滩和棕榈滩地区。从曼哈顿的销售数据来看，科克兰集团的房屋销售总额远远领先，比位列第二的同行还高出7亿美元。由此看来，凭借其庞大的业务规模以及服务经验一定能为投资人保驾护航！ （扫码关注科可兰微信公众号，获取更多房产信息） 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
