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二手盘价量齐升新盘大手客再现

上周笔者在本栏提到,中港正式通关,楼市会回复正常,并预计二手笋盘会在未来1-2个月消化完成,但经过一周的时间,楼市复常的速度比笔者估计更快。二手交投方面,一月上半月十大屋苑成交录得164宗,比同期上升88%,海怡花园升幅最高,达16倍;屋苑呎价也全面上升,以将军澳新都城升14%称霸,可谓价量齐升,近年罕见! 至于新盘市场,在没有新盘开售的背景下,也出现百花齐放的现象。以量计算粉岭ONE INNOVALE交投最多,半月成交有96伙。上车盘外,豪宅表现也一样出色,当中位于启德跑道区的沄璟,本月已有15宗成交,此盘全属2,000呎以上大单位,呎价近5万元,每单成交都近亿元以上。除此之外,九龙区St. George's Mansions也有5宗成交,呎价也有超过5万元,总价也是亿元成交;至于新界区也是不惶多让,马鞍山Silversands顶层连天台特色户以$5,600万成交,成交呎价超过$35,000,创项目成交价及呎价新高!更令笔者意外的是新盘大手客再现,九龙区Grand Victoria II有客人一口气买入8个单位,每个单位成交价都超过$2,000万,总价超过1亿6千万元。 笔者原先估计,通关初期由于签证等手续所限,人流应该有限,南下的会以「新香港人」为主,从政府的入境数字来看,应该与事实符合,但对楼市的刺激,却似乎比预期中更正面!笔者也有留意到网上有不少评论认为,国内近年经济及楼市不振,通关未必带来购买力,反而令国内业主方便南下沽货,令香港楼市反而会进一步下跌。在理论上,这种说法合符推理的逻辑,但实情却并没有这么简单及直接! 对于物业的买家来说,买楼始终是重大决定,会倾向保守,喜欢实地考察,封关期间不会贸然出击,而是倾向等待时机,所以购买力是可以累积!相反,如果国内业主遇到财困,一般都是急于套现,即使隔离措施麻烦也不会等待,何况通关时间是未知数,只会尽快行动,所以沽货的压力是不会累积的! 而且,据笔者在市场上的了解,国内业主为求尽快套现,会倾向先向财务公司加按。买入物业时银行一般只能按楼价的3~4成,财务公司乐于加按至七成,加按套现后业主同时会在市场放售,卖出物业的款项用作还款!如果迟迟未能成功放售便会成为银主盘。笔者从财务公司或银行的银主盘名单中,发现豪宅物业数量极之有限,所以笔者相信国内业主在通关后,会大举沽货的数量也有限! 加上美国的通胀率又再下降至6.5%,加息压力下调,香港楼市春节后,相信会进一步向好。有需要的买家宜尽早留意当中的变化,作出符合自己需要的决定。

经济差,楼市成交少增值自强免淘汰

自从香港的防疫措施改为”0+3”之后,不少亲朋戚友都去外地旅游。笔者也跟朋友计划下年一齐前往西班牙。英航飞机旧、服务差,口碑一向一般,大家不想乘搭并不奇怪,惊讶的是国泰并非大家首选!首选竟然是卡塔尔(Qatar) 航空。尤其是它的商务座,在座位硬件等设备已达到国泰头等水平,食物及服务水平更胜国泰。虽然国泰是直航,但对友人的吸引力竟然远不及要转机的卡塔尔。 当然席间也有朋友反驳,去西班牙没有廉航,如果去东南亚或日本等航线,价钱平的廉航才是首选!朋友不是经济能力问题,而是觉得飞机带他到达目的地已足够,不欣赏也不需要其他额外服务,所以认为不值得为此付钞! 另外,朋友也在讨论到哪些餐馆吃饭,有人提议米芝莲餐厅,也有人认为不值,普通酒楼就已经不错,因为根本吃不出当中的分别,何必额外花费呢!这又跟喝一支价值10万元的红酒,跟几千元的红酒一样,除了身份象征外,能否分别出当中不同也是关键! 地产代理的吸客方法也有类似的争论,笔者一向相信真盘源的重要性,但也有圈内行家反驳笔者,认为假盘更能吸引客户,客户只求买到笋盘,其他都是次要!笔者认为假盘无疑能够获得更多接触客户的机会,但假盘令客户的体验很差,又失去了信任,生意很难做得成。不过,经过反覆讨论,真盘源对于买卖楼宇经验丰富的买家,更显其重要性,因为除了楼盘要笋之外,信任亦是买卖过程中重要的一环,有真盘源便不需浪费他的时间。但笔者也需承认,对于冇买楼经验的上车一族,未必人人都懂得当中的分别。不过遇到假盘,浪费了时间,更很有可能错失找到真正笋盘的机会,而且委托操守有问题的代理去处理人生的最大决定之一,当中的风险更大! 当然,航空公司或餐厅都有其定位,回应客户不同的需求。而地产代理除了要有良好操守外,也必需为自己定位,为目标客户提供更贴心的增值服务,要客户明白你服务的优胜之处!例如,最近经济差,市场成交也大减,居屋买家是自住,成交影响最少,由于手续较繁复,因此笔者公司也制作不少居屋上车的锦囊,免费在网络上供有兴趣人仕下载, 为潜在客户提供价值, 生意机会自然来!

撤辣时机未至 调整却属必要

国际货币基金组织(IMF)最近访问香港,发表了一些关于香港楼市的言论,IMF认为若来自炒卖需求的系统性风险已经减退,港府可分阶段取消买家印花税(BSD)及税率达15 %的住宅从价印花税(DSD),房屋局局长何永贤回应说︰「在目前环境下,毋须调整住宅物业的需求管理措施」。笔者明白作为政府,当然不希望楼价大升或大跌,在今年年初楼价自高位下跌了15%以上,当时市场估计政府在财政预算案会有减辣措施!但国内一通关,形势岂即大逆转,楼价也迅速反弹,所以政府很害怕一旦撤辣或减辣,都会为市场带来额外需求,形成炒风,所以就一动不如一静! 但这些楼市辣招,已经实施了超过13年,有部份的确有赶绝炒风的作用,例如SSD(额外印花税)就令到炒家绝迹,适宜保留;但15%的住宅从价印花税,就会令长线投资者成本大增,也退出市场,尤其是中价物业业(楼价在1500 万至5000万之间),市场少了投资者,租客的选择少了,租金自然也难以下跌。部份资金利用家中的子女首置免税买楼,令到上车盘的需求更加大,间接也推高了上车盘的价位! 至于买家印花税,笔者也不建议完全取消,避免太多境外资金涌入,但若是用专才身份来港定居,希望有一所自置居所是合情合理之事,理应受到豁免,而且有名额限制,对推升楼价的影响也自然有数计。 在放宽从价印花税的同时,政府可以考虑增加供应以平衡需求,除了觅地、加快兴建等等远水之外,其实在发展商手里有大量已落成但未出租或出售的空置房屋。根据房屋局公布的数字,2023年3月已落成的空置物业数目达到18,000间,数量多过一年的落成量,相比10年前2013年,此类空置物业只有4,000个,增幅可谓非常惊人! 其实,2019年9月,政府曾经就订立空置税刊宪,但始终无法三读通过,在2020年11月政府宣布撤回法案,令「空置税」流产告终。 「朱门酒肉臭,路有冻死骨」,香港住在劏房、笼屋的「冇壳蜗牛」,天天见到大量空置的新楼在丢空,这两句出自杜甫的诗句可说是最佳写照。笔者也明白发展商不是恶意而为,只是辣招增加了投资的成本,令新楼去货困难,只要政府适当调整辣招,重燃市场的投资及换楼意欲,货尾单位自然可以较易放售,在此背景下加征「空置税」阻力也自然减少。 习主席名言「房子是用来住,不是用来炒的」,自然更加不应该让房子空置,浪费是固然,也容易令人误解是囤积居奇,政府也是责无旁贷!

施政报告宜设自置居所目标

李家超政府上任又接近一年,正在筹划新一年的施政报告,当中房地产政策一如既往必定成为焦点。去年政策的重点在提建提量,房屋局局长何永贤去年介绍施政报告时表示「政策会透过兴建简约公屋、大幅增加公屋供应、公屋提前上楼计划等,尽快让住在劏房或居住环境不理想的市民搬到适切居所」,这个目标设定笔者非常赞成。 兴建大量公屋是手段,让市民不要再居住在劏房及笼屋才是目标,但中间可能会出现错配,例如公屋设计为求数量,面积越来越细,甚至只有200多呎,根本不适合家庭,而且不少地点位于新界,对于需要在市区工作及就学的劏房户吸引力大减。所以大量公屋落成,当然有助解决问题,但若执行欠佳,也可以出现「有楼冇人住,有人冇楼住」的困局,所以政府必须设立准确的目标,政策才可以发挥到最大的效益。 公营房屋的政策是明确的,相反去年的施政报告并没有明确的制订及展示私营房屋政策目标。房屋局局长只提到会「再度推出首置项目及继续提供资助出售房屋,以实现市民的置业愿望」,除此之外政府会同时推进「北部都会区」及「明日大屿」,开发足够的土地以解决长期土地不足及楼价高昂的问题。 正如前文所述,这些都是政策手段,不是目标,董健华在上任后提出七成自置居所比率才是目标! 「安居」才能「乐业」,市民才有幸福感,社会才能安定!对于中层阶级而言,既不符合入住公屋要求,让他们能够自置居所才是正确的目标! 明显地,楼价高昂是令人难置业的原因之一,但并非全部,极端来说假如香港楼价下跌一半,但经济却因而萧条,市民收入大减,加上信心不足,也不会自置居所,甚至加速移民离开。所以楼价高低根本不是最重要的目标,新加坡的私楼价格非常高,但无碍市民的自置居所比例。因此笔者建议政府在施政报告当中必须确立此目标。 有了明确目标,就能发现楼市辣招的作用,并不应该控制楼价的高低,何时设,何时退,就更加清晰明确了!

英国新兴潜力股,投资自住选雷丁!

说到英国,您或许只对伯明翰、曼彻斯特和利物浦等城市感到熟悉,但您一定曾听说过雷丁这一城市。 雷丁(Reading)是英国伯克郡(Berkshire)的一个大城镇。它位於M4走廊的中心,距离伦敦西部37英里(约60公里),从雷丁出发到伦敦大约需要一个小时的车程。 这里也是英国科技企业密度最高的主要商业中心。实际上,雷丁还被评为英国最适合工作和生活的城市之一呢! 那您知道雷丁这一地方发展势头强劲,备受投资者欢迎的原因有哪些吗? 1. 交通便利,往来方便 雷丁靠近伦敦,便於人们在两地之间相互往来。这里的交通便利,人们可以在30分钟内乘搭火车到达伦敦的帕丁顿(Paddington)。 横贯铁路的扩建也给人们提供了在一小时车程内直达伦敦商业中心,如伦敦西区(West End)和金丝雀码头(Canary Wharf)的便利。 雷丁是当地重要的交通枢纽,还有可直达北部丶东南部和西部多个主要目的地的火车动线,包括北部的曼彻斯特、伯明翰和纽卡斯尔(新堡),西部的布里斯托尔和威尔士,以及南部的伯恩茅斯和南安普敦。 2. 跨国公司与大型企业的大本营 除了在地理位置上占据优势外,雷丁还被认为是跨国公司与大型企业的大本营所在地。它被评为英国经济繁荣和幸福指数最高的地区。 毕马威(KPMG)丶爱立信(Ericsson)丶拜耳(Bayer)丶保诚(Prudential)丶微软(Microsoft)丶华为(Huawei)和维珍传媒(Virgin Media)等大型企业皆在英国设有总部。 因此,这些大公司也为雷丁这一城市与当地居民创造了很多就业机会。 3. 卓越的教育水平 雷丁也是当地优质教育的发源地,以雷丁大学(University of Reading)举例,这所学校的学术历史可以追溯到1892年,并在教学丶研究和事业方面皆享有世界一流的声誉。 全球知名的亨利商学院(Henley Business School),英国最古老的商学院之一也位於雷丁一城市。 其他学校如:英国领先的男女独立寄宿和走读学校之一——希普莱克学院( Shiplake College)距离雷丁市中心仅5英里 ,当然还有不得不提及的惠灵顿学院(Wellington College)。 4. 世界级的娱乐和体育项目 雷丁每年都会固定举办雷丁音乐节(Reading Festival)——英国最大型的音乐盛会之一。 当地的运动项目也十分突出,其运动队包括雷丁足球俱乐部(Reading Football Club)和雷丁曲棍球俱乐部(Reading Hockey Club),两者都曾在赛事上取得不俗的成绩,尤其是雷丁足球俱乐部表现杰出,曾两次获得英格兰冠军联赛冠军。 另外,每年都有逾1.5万名运动爱好者报名参加每年定期举办的雷丁半程马拉松比赛。 此外,英国最大和最着名的马术中心之一——惠灵顿马场,是马术爱好者的天堂。 英国最大的葡萄园,Stanlake Park葡萄酒庄园也座落於雷丁。这个令人惊叹,有着25英亩大的庄园出产的是屡获殊荣的葡萄酒,而且距离市中心只有20分钟的车程。 若提及购物,Oracle - Reading作为当地主要的购物中心入驻了许多知名品牌,如:Hugo Boss、Reiss、Superdry、Disney Store、House of Fraser和Debenhams等。 这一购物中心还有一间多萤幕的电影院和一众可供顾客一边享受美食一边俯瞰肯尼特河美景的餐馆。您也能在高街(High Street)上找到其他品牌与商店。 5. 可负担的房子价格 雷丁到伦敦的通勤距离不太长,而这使得这座城市不仅对当地居民更有吸引力,也给投资者和新移民提供了便利。 与伦敦相比,雷丁的房产入门价格更便宜。根据Zoopla.co.uk,就英国物业类型而言,雷丁的公寓平均收件为243,387英镑,排屋平均售价则为311,389英镑。 与伦敦相比,雷丁的房价增长和租金收益一直维持上升的趋势。 基於其作为商业中心的增长潜力,以及多项再生发展计画的实施,如当地政府对铁路与公路设施投入了9亿英镑以作革新用途,有效地刺激经济蓬勃发展,增加人们到雷丁居住和工作的意愿,同时推动了其房地产市场。 综上所述,您是否改变了您对雷丁这一城市的初次印象呢?若是您有兴趣在雷丁购买房地产作投资用途,Huntley Wharf 和 Green Park Village 都是可供您参考的,当地极有潜力的投资项目。 这篇文章由 居外IQI国际业务负责人Mandy Chen 撰稿。 如果你想认识更多关於雷丁的信息,或是想了解更多投资机会,敬请填写以下联系资料,让居外IQI专业团队给您提供最贴切的建议和帮助!

财政预算续赤字 楼市复常保收益

上周财政司司长陈茂波发表其新一年度的财政预算案,赤字达到$1,398亿(已计入政府发债收入),远超预计的$563亿赤字,差额达到$835亿。 当中卖地收入$711亿,比原先预计少了$489亿,印花税收入也比预计少了$460亿,只有$670亿,单单这两个项目的缺口共计已经$949亿。换句话,只要这两个项目合乎政府预算,,政府的赤字预算就会符合预期,不会超标。展望未来一年,地价收入预算回升至$850亿(+20%),而印花税收入预算上升27%至$850亿!香港政府的财政一向倚靠地产及金融,楼市股市畅旺,土地有价,出售土地收入高而相关印花税也自然水涨船高。 由于去年底国内复常通关,为楼市打入一支大大的强心针,楼价也见底回升,预算案内也就没有对楼市「辣招」动手术,只是对首置客的印花税作轻微宽减。 $300万细价楼印花税由$4.5万元减至$100;而$400-900万减幅约2成,最多约$70,000元,相信对楼市没有太大刺激作用! 相反,预算案中说明会推动投资移民计划,虽然购买房产并不会计算入要求投资的类别之中,但根据上次经验,一旦取得移民资格,不少人都会选择在港置业作居住用途。由于去年施政报告推出措施,合资格人才在港居住满七年,取得永久 居民的身份后,就可以退回早年购入物业时付多了的「辣招」税。对于这类投资移民,就可以采用「先征后退」的方法,不用一定等到七年后才置业!笔者觉得这对楼市有一定帮助,除了投资移民之外,也有不少一直在港留学然后留港工作的「新香港人」,过往满七年就会置业了! 根据香港政府统计处发布了一篇人口普查主题性报告,在2021年这种「新香港人」有63%居于私楼,居住于公屋的有28%,而资助房屋为6%。同期全港人口居于私楼的只有52%,而公屋及资助房屋比例是30%及16%。明显地「新香港人」的经济实力较强,随着投资移民计划及「抢人才」、「抢企业」的推动,越来越多「新香港人」通过不同的计划来港居住,对香港的私楼市场,带来实质的需求。 香港政府的财政预算,已经连续4年出现赤字,在审慎理财的大原则下,楼市需要回复正常才能稳住财政,所以预计「新香港人」对香港各方面都有好处,相信也会陆续有来!

北部都会+明日大屿 土地稀缺,此情不再

7月13日立法会通过了2022年发展(城市规划,土地及工程)草案,此草案在2022年12月9日才刊宪首读,经过6个月时间就能通过,效率比过去高很多!此法宪包含城市规划、土地回收、填海造城、铁路工程等主要法案,目的是压缩造地时间,加速发展。 笔者在读书年代,书本上香港经常被形容为地少人多,土地缺乏,所以楼价高企!但事实上,在香港近1111平方公里的土地上,只有24.7%被开发,而住宅发展只有低至7%,远远落后于新加坡的14%,伦敦的33%及纽约的34%。实情是香港从来不缺乏土地,只是极少土地能够被发展造屋,当中发展经历的程序非常冗长及复杂,今次改革乃是一个好的开始! 另外一个土地使用率偏低的原因,是与深圳连接的新界北部,有大量闲置土地,以往这被视为边界,距离市中心又远,自然缺乏发展机会。林郑政府在最后一届的施政报告提出北部都会区的发展计划,透过发展正式与深圳「同城化」。香港与深圳都是大湾区的龙头城市,若能透过北部都会区令两者之间互补不足,便能为香港的发展踏上新的台阶!例如北部都会区能够提供大量土地,供大湾区企业成立科研中心,当有足够的经济活动,就能带动就业及基建。不过北部都会区当中有不少私人土地,在收地及规划过程中,必会遇到不少挑战。今次法例的通过,正好协助加快各项流程。虽然如此,政府估计仍需20年才可以见到雏型! 20年时间仍然是一个非常长的日子,当中的变数也多!明日大屿却刚刚相反,土地是填海而来,完全可以控制在政府手里,估计2024年就可以开始填海,2032年就可以有居民搬入,时间上可以弥补香港中期需要。也因为明日大屿提供了部份土地,能协助北部都会区在收地上的谈判能力,两者可谓息息相关,互相补足!再者,明日大屿也有计划铁路通往前海,联通深圳,再通过广深第二高铁经过深圳,联通广州及东莞,大湾区三个龙头城市都能够快速地联通起来! 所以笔者认为北部都会区及明日大屿两个大规模发展计划,都应该同时上马。除了彻底解决土地开发不足的难题外,也能够联通深圳及广州,对大湾区发展大有裨益,可谓一石二鸟!

疫情受控 楼市转向 买家宜及早行动

踏入2022年4月份,香港疫情终于见到曙光! 每天确诊人数回落至2000宗左右,即使政府鼓励全港市民一连三天在家做快速测试,碓诊人数也没有大幅上升,证明病毒在社区内的传播已经受控,林郑也表示4月21日如期实施第一期放宽社交距离限制措施。香港楼市在本年第一季成交,受疫情影响大幅减少,随着疫情受控,过去两周来,二手成交大幅上升,十大屋苑4月份首十天已经约有124宗成交,较3月份同期的62宗上升100%。由于首季成交疏落,市场上仍有笋盘待消化,醒目买家就出动争相抢购。 据前线同事汇报,刚刚在市场上成交了一个大围火车站上盖名城单位,业主原来接受1,250万底价,但同一天有4个买家一齐出价,结果业主以价高者得竞价,成交价最终为1,275万‧而且这宗个案并非个别例子,第一城、海柏花园、星涛湾也出现临场反价或「零议价」个案成交!当然这些成交个案有一共同特点,都是比市场价有折让,简单来说是笋盘! 至于一手市场,虽然未有新盘开售,只有货尾应市,但交投也一样热闹,首十天就有110宗成交,较3月同期上升3倍,比较3月全月的154宗成交,也明显大幅上升! 由于是货尾关系,成交个案不少是特色单位,马鞍山泓碧售出1座16楼C室,实用1,261呎连天台,成交价3,200万,呎价高达25,377元;九龙地区KOKO HILLS也售出5座25楼D室,实用465呎连217呎天台,成交价1,122.6万,呎价24,142元;港岛区方面,西半山大学阁也售出1座2楼B室,实用1,584呎,成交价5,880万,呎价37,121元。市场上,无论大中小单位,豪宅区或民生区都在百花齐放,而且买家对于有特点有质素的单位,出价也是豪不手软! 在疫情下,不少市民无可避免在经济上都有所损失,但累积下来的购买力仍然充沛,笔者估计市场上的笋盘在4月份会被消化,加上新盘已经准备妥当,在4月份会推出销售,发展商为了促销也会订价克制。在新盘热销的背景下,楼市又会再度热闹起来,一旦业主心态回复,踏入5月份,业主叫价一定会转为强硬!买家若有需要入市,宜早不宜迟,否则就会错失笋盘的机会!

外国人澳洲买房,FIRB申请全攻略︱居外专栏

什么是FIRB? 在澳洲,如果您是外国人(包括临时澳大利亚居民或外国非澳大利亚居民)并且打算投资澳大利亚房地产,那么可能需要先得到FIRB的批准。 FIRB英文全称Foreign Investment Review Board,就是澳大利亚的外国投资审查委员会,是一个政府部门,负责评估那些想要在澳大利亚投资或买房的外国人的申请。 FIRB的存在是为了确保投资将有利于澳大利亚经济,并控制房地产市场房产库存量。外国投资者通常只能投资新房。这有助于防止投机,哄抬房价。 什么是FIRB说的外国人? 澳公民或永居或新西兰公民且是一个人买居住性物业,不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买,双方都是澳公民,或一方是澳公民另一方是永居,不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买,一方是澳公民,另一方不是澳公民也不是永居也不是新西兰公民,且两人联名买不分比例,不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买,一方是澳公民,另一方不是澳公民也不是永居也不是新兰公民,且两人联名买但分比例,比如50%对50%或20%对80%,那另一方就需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买,一个澳永居,另一个是外国人,那个外国人需要向FIRB申请。 如果发展商已经有FIRB允许卖给外国人的批准,外国人不需要向FIRB再单独申请。 什么时候申请FIRB? FIRB包含了海外人士在澳洲投资的各种可能,住宅地产,商业地产,农业用地,矿业等等,本文只涉及住宅地产方面。 根据澳大利亚的海外投资规定,外国人在购买澳大利亚住宅类房产前需要申请外国投资标准(FIRB)。而住宅地产包括四大类别:全新住宅,二手住房,空置住宅用地和再开发用途物业。 A. 全新住宅 根据澳洲税务局的定义,全新住宅是指: 从未被作为住宅出售 经历了重大翻修 同一块土地上的推倒重建 全新住宅的交易基本是海外投资者选择最多的房产类型。有部分体量相对大的开发商会先将其开发的楼盘向FIRB递交申请,FIRB可能会批准一定比例的楼盘卖给外国投资者,开发商也会将FIRB批准的文件附加在购房合同中,在买卖过程中购房律师可以帮忙查看。 B. 二手住房 在住宅用地上非新住宅的统统视作二手住房。(不包括宾馆,汽车旅馆等商业住宅) 具有临时签证的居民购买二手房的条件如下: 将二手住房作为澳大利亚主要居住地,不可租用该房产的任何部分,即不可作为投资房和度假屋 该二手住房必须在临时签证到期前的三个月内进行出售 C. 空置住宅用地 临时居民包括海外人士允许购买闲置土地并且从批准之日起4年内完成住宅开发。 至少建造一栋住宅 竣工前30天内向政府提交房屋建造完工证明 在住房竣工前不得出售和转让土地 D. 再开发用途物业 经过FIRB批准后,海外投资者可以购买已建立的住宅进行重建,但是前提是要保证新建造的住宅数量大于原有的数量。(其中老房子拆了重建一个新房子是不符合的,但是建一个Duplex或者建公寓项目都是符合的。) 外国投资人士购买空置二手房用于重建需要满足以下的条件: 在重建前现有住宅不能有人居住 新建住宅必须在批准日起4年内完成 完工后30天内向政府提交完工报告或入住证据 FIRB费用 一百万以下房产为14100澳元(约67759元人民币),住宅价值每超一百万加28200澳元(约135518元人民币)申请费,如下图: FIRB申请费链接:https://firb.gov.au/sites/firb.gov.au/files/guidance-notes/G10-Fees.pdf 房产过户 在澳洲购买房产,无论自住或者投资,选择有经验和可靠的过户代理,让您避开政策风险,减轻费用。   澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱:hi@auslawreview.com.au  

移民增加,房屋短缺澳洲疫后租金狂升

上星期跟大家分享过韩国首尔的楼市,今天转去看看澳洲楼市的情况!澳洲楼价在2021年达到高峰,主因也是受低利率带动,2021年澳洲利息降至0.1%,回想90年代澳元是高息货币,利率最高曾至17.5%,两者对比好像是天方夜谭。 超低利息带动澳洲整体楼价在2021年上升了超过20%,悉尼更升超过25%。但2022年5月开始加息,楼价也从高位回落,连跌10个月,整体跌幅超过10%,悉尼跌幅达14%。但澳洲楼市并不像首尔般越跌越有,反而在今年4月开始企稳,主要原因是租金大升所带动。 根据当地著名地产网站Realestate.com.au公布,澳洲2023年首季租金中位数按年上升11%,当中布里斯本上升15.6%、墨尔本升9.32%、悉尼升11.32%,悉尼受欢迎的区份更是升幅超过30%。当中原因是澳洲的移民人口大增,因为当地推出了多项「抢人才」计划,包括Global Talent (GTI) 签证、港人救生艇计划等,令去年人口增长创历史纪录的48.2万人。 今年4月3日,澳洲国家住房金融及投资公司(NHFIC)发表报告,从2023年起计10年,澳洲将新增超过180万个家庭,未来5年的房屋缺口累计增加至10.63万套,公寓占6.23万套,独立屋占4.4万套。当中布里斯本的缺口将达1.23万套,而悉尼仍缺1万套。 当然去年底,中国放宽了防疫措施,令大量留学生回流也是原因之一。以笔者在墨尔本市中心一个公寓为例,疫情前以每周700澳元的租金租于中国留学生,在疫情期间留学生没有了,便租给一对本地夫妇,租金曾经跌至每周480澳元,但今年初同类单位在市场租金曾超过每星期900澳元,升幅非常惊人! 需求大增,而供应受制于高利息、贷款成本增加及楼价下跌的影响,令发展商放慢起楼的速度。根据NHFIC的估计,澳洲未来3年的每年新增供应只有不足14万套,远远追不上需求的增加! 当然,随着租金的显著上升,必然会推高售价,以往来自澳洲代理公司的宣传电邮,都是向笔者推销楼盘,这也是自然的事,但最近都是询问笔者会否有卖楼的意向,可见当地不愁买家,反而笋盘难求,要越洋向旧业主打主意放盘。展望澳洲空置率只有低于1.5%,租金易升难跌,加上澳元处于低位,看来澳洲房屋的前景似乎相当不俗!

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