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澳洲主要城市悉尼介绍
悉尼（Sydney），位于澳大利亚的东南沿岸，是澳大利亚新南威尔士州的首府，也是澳大利亚面积最大丶人口最多的城市。城市中心坐标为南纬33°51'丶东经151°12′。大悉尼都会区面积约12368.193平方千米，悉尼市区面积约1687平方千米，人口约573万（2019年），大悉尼都会区由悉尼市区和34个郊区组成。 地方政府辖区 面积（平方千米） 地方政府辖区 面积（平方千米） Hawkesbury 2775.138 Wollondilly 2555.434 Central Coast 1681.070 Camden 201.028 Hornsby 455.038 Campbelltown 311.911 The Hills Shire 386.159 Liverpool 305.740 Northern Beaches 254.207 Sutherland Shire 333.593 Ku-ring-gai 85.410 Canterbury-Bankstown 110.264 Willoughby 22.426 Georges River 38.319 Mosman 8.650 Rockdale 28.208 North Sydney 10.486 Botany Bay 21.683 Lane Cove 10.479 Randwick 36.331 Hunters Hill 5.717 Waverley 9.351 Ryde 40.475 Woollahra 12.278 Parramatta 83.829 Sydney 26.743 Cumberland 71.551 Inner West 35.371 Fairfield 101.507 Burwood 7.128 Blacktown 240.049 Canada Bay 19.923 Penrith 404.702 Strathfield 14.001 Blue Mountains 1431.144 2012年—2013年间，悉尼的地区生产总值达到了3375亿美元，被誉为南半球的“纽约”。悉尼已连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一，并被GaWC评为2018年世界一线城市第七位。 悉尼拥有高度发达的金融业丶制造业和旅游业。其中，世界顶级跨国企业丶国内外金融机构的总部均扎根悉尼。同时，悉尼也是澳大利亚证券交易所丶澳大利亚储备银行及美国二十世纪福克斯制片厂的所在地。悉尼还是多项重要国际体育赛事的举办城市，曾举办过1938年英联邦运动会丶2000年悉尼奥运会及2003年世界杯橄榄球赛。 悉尼作为一个正在蓬勃发展的全球化城市，提供了令人心驰神往的生活方式。目前，政府正在对悉尼进行一场强劲基础设施建设投入，大大推动了城市密度的增加。与此同时，一个城市的竞争力很大程度上都体现在其对全球富豪的吸引力。毋庸置疑，悉尼也已经成为全球超级富豪最重要的投资目的地之一。 投资悉尼的十个理由 1、澳大利亚金融中心 悉尼是澳大利亚的金融商业服务中心，吸引了来自全球各地的许多专业人士。根据智囊机构编制的全球金融中心指数，悉尼在2018年的全球金融中心指数中排名第九。悉尼也是澳大利亚储备银行(RBA) 、澳大利亚审慎监管管理局 (APRA) 和澳大利亚证券交易所 (ASX) 的总部所在地。 2、强劲的经济增长前景 新南威尔士州的经济在过去的三年中增长一直非常强劲，根据新南威尔士州国家预算的预测，未来三年的增长前景仍然高于趋势。由于家庭消费、住宅建设和公共投资的增加，新南威尔士州在过去三年中成为澳大利亚经济增长最快的州。各类建设活动和扩大的健康卫生服务已创造了超过50万个新的就业机会。 3、政府大举投资 新南威尔士州政府承诺在未来四年内在医疗、教育和交通基础设施项目上投入870亿澳元，以减轻居民生活成本压力。主要交通基建项目包括新西悉尼城际地铁、新帕拉马塔轻轨、西北城际地铁,、新悉尼西部海港隧道、悉尼至卧龙岗之间的地下F6高速公路第一阶段，以及西悉尼机场附近的公路升级。 4、国际访客人数攀升 根据 OAG时刻表分析仪的报告，2012至2017年间，悉尼机场的国际出发运载量增加了23.4%。过去两年，卡塔尔航空公司在其航线网络地图上增加了悉尼，并签署了六条通往中国的新航线，以结束旅客数量限制。2017年，悉尼到中国双向航线的前三名目的地城市是上海、广州和北京。自2012年以来，澳大利亚旅游业协会录得到悉尼的国际游客每年增长7.6%。 5、国际教育行业持续发展 根据政府教育和培训部的数据，在截至2018年6月的一年里，新南威尔士州教育机构注册的国际学生人数增长了11.8%。高等教育设施增长3.7%，国际学龄儿童增长16.8%。SSVF也使学生和监护人在申请澳大利亚学生签证的过程中更容易操作。 6、高度宜居性 2018年，《经济学人》周刊杂志的最新年度全球宜居城市排行榜显示，悉尼的排名大获改善，从去年的第11位一跃升至今年的第5位。悉尼在医疗、教育和基础设施方面都取得了满分100分。悉尼在亚太地区城市排名中名次更是高居第3名。 7、崛起的人口增长 自 2011年以来，悉尼的人口增长轨迹每年都在继续走高。据统计数据显示，2017年悉尼人口增长速度达到2%，相当于全年在悉尼居住的人口增加了101,600人至总人口数达到510万人。据澳大利亚统计局预计，到2036年之前，悉尼人口都将以每年1.5% 的速度增长。 8、新房开建量下降，人口增长将继续推高住房需求 目前，悉尼的建筑开工量已经放缓。这意味着此前增加的住房存量将被吸收。按照目前的人口增长率，新南威尔士州政府预计到2036年将需要新增725,000 套住房。 9、高净值人群持续涌入 悉尼高净值个人(HNWI)的总财富继续增长。根据《新世界财富》的数据，2017年，悉尼的高收入人群净流入超过1000人，占澳大利亚每年新增10000名高收入人群的十分之一以上。顾名思义，这是净资产100万澳元的人，且不包括他们的主要居所。澳大利亚连续第三年保持高净值人群净流入排名第一的位置。 10、国际范围内热门置业地点 根据莱坊发布的数据：随着高净值人士数量的持续涌入，截至2018年9月的一年里，悉尼高端房产价格继续以4.0%的速率强势增长。所谓高端房产，就是整个房产市场价值前5%的房产。另一个需要考虑的因素是全球房产性价比：2018年9月，100万美元可以在悉尼购买51平米的豪宅、而在摩纳哥100万美元只能购买16平米、在香港只能购买22平米、伦敦29平米、纽约30平米。 悉尼住宅市场分析 悉尼是一个占尽天时地利的城市，特别其房价对那些怀有购买一块属于自己的四分之一英亩土地的“伟大澳洲梦”的人们来说，依旧是可负担的。但在人们的生活节奏越来越快的情况下，越来越多的人们开始选择低维护需求的复合住宅或公寓。 在悉尼，独栋屋依然是最为主要的住宅类型，占所有住房类型总数的57%，这个比例小于全澳73%的平均水平。其原因在于，悉尼座落着较多的高密度公寓住宅。半独立且包括后院的住宅在总数中占14%，高于12.7%的全澳平均水平。与此同时，有28%的比例是公寓住宅，这个比例大大高于13%的全澳平均水平。 在悉尼，大多数居民都是购买并永久持有房产。根据人口普查数据，悉尼的私有资产有29%是被无贷款持有，33%是在有贷款的情况下持有，34%是以租赁的前提入驻。 2019年4月澳洲八大州府城市的中位数价格 根据realestate.com.au最新的房价数据，截至2019年4月，悉尼住宅的房价中位数为83万澳元（折合约401万元人民币），较去年同期下跌8%，也较上一季度下降0.8%。 悉尼的别墅和公寓房价中位数分别为93.75万和71.5万澳元（折合约453万元和345.5万元人民币）： 悉尼最受欢迎的十大郊区 悉尼各个地区的房价中位数及其年度与季度变化 悉尼高端地产通常坐落在悉尼海港、著名私校周围。景观及教育资源正在成为一种昂贵的商品，为不动产赋予了强大的溢价功能。景观的溢价效应在城市核心的公寓豪宅身上表现的尤为明显。就算是澳大利亚经济实力最为雄厚的开发商也无法轻言放弃。 悉尼的教育资源 悉尼拥有完善的初丶中丶高等教育设施。按照新南威尔斯省的教育体系，小学（包括幼稚园）和中学可以分为由州政府管理的公立学校丶由天主教会管理的天主教教会学校，以及独立的和由其他宗教组织管理的私立学校。行政上，悉尼分为4个州辖学区，下辖919所各类学校。一部分中学需要考试入学，在当地称为“精英中学”。 悉尼是不少澳洲着名大学的所在地，包括於1850年创办的澳洲第一所大学──悉尼大学。澳洲还有五所其它公立大学的主要校区在悉尼：新南威尔斯大学丶麦觉理大学丶悉尼科技大学丶西悉尼大学及澳洲天主教大学（6个校区，2个设於悉尼）。主要校区不在悉尼丶但在悉尼开办分校区的大学有澳洲圣母大学及卧龙岗大学'。 2018-2020年QS澳大利亚大学世界排名——悉尼各大学的表现 另外悉尼亦有四所多校园的公立技术及进修学院，提供高等职业培训：悉尼技术学院丶北悉尼技术及进修学院丶西悉尼技术及进修学院及西南悉尼技术及进修学院。
泰国主要城市芭提雅热门买房区域介绍
芭提雅是东南亚近年来热度极高的海滩度假、房产投资、旅游、养老圣地，享有“东方夏威夷”之誉，芭提雅已成为“海滩度假天堂”的代名词。它素以阳光、沙滩、海鲜名扬世界，美丽的海景、新奇的乐园、还有最负盛名的人妖表演，缤纷无休的夜文化，吸引着全世界的游客。 芭提雅市区按照地理位置共分为7个不同的区域，对于泰国房产投资者和买家而言，每个地区均有其独特的优势。那么对于芭提雅置业买家来说，哪个区域是最适合自己的呢？应该选哪个地段位置？相信打算在芭堤雅置业的亲们都曾考虑过这个问题！接下来，我们就来了解了解芭提雅的各个区域。 芭提雅中心区（Central Pattaya） 特点：房产项目稀有，增值潜力高 起价：60万/80万人民币/套 投资指数：★★★★★ 增值潜力：★★★★★ 芭提雅的市中心，也是它开发最早也是最发达的地方，餐馆、酒吧、购物中心、娱乐场所等商业配套齐全，生活便利。古城区部分，几乎没有剩余的地块可供开发，但优势在于经济发达，是城市商业、购物中心集中，是游客最为集中的繁华之地 芭堤雅中心区适合各种类型的投资者和租客，外国人尤其是欧美白人居首，因此该区域的房屋租金水平高，租金回报率也高。据统计，该区域的租金回报率多在6-8%左右。本区域也多以成熟项目的居多，尽管并非靠海的海景房，但却是“买房出租”投资模式的最佳区域，房源极为抢手。 由于建筑地块的稀有和昂贵，在芭堤雅中心区开发项目的门槛很高。又由于房产项目的稀有，所以区内房产增值潜力也相当之高。据统计，芭堤雅中心区房价年平均增值幅度为26%，远高于芭堤雅房产其他区域。 芭提雅北区（North Pattaya） 特点：可供投资选择的楼盘少 起价：70万人民币/套 投资指数：★★★★ 增值潜力：★★★★ 芭堤雅北区以芭堤雅北路、那歌路为分界，属于泰国本地居民居住区域。北区中最有名的就是最北端的Wong Amat海滩，北部和西部面向大海，距离工业港口近，附近居住人群大多为外派员工，层次高，消费能力强。由于开发时间较早，所以目前可开发的土地极少，主要以二手房也为主，新房源极少。 本区域的主要优势是很多顶级开发项目都拥有私家海滩，一出门就能享受一线海滩，再加上海滨地块稀缺，寸土寸金。该区域被称为“芭提雅富人区”，云集了芭提雅最为顶级的五星级酒店及豪华一线海景公寓，大多买家买房后用于度假之用。 帕答纳山（Pratumnak Hill） 特点：受外国租客欢迎 单价：2-3万人民币/平米 投资指数：★★★★★ 增值潜力：★★★★★ 面朝大海，景观好，是芭堤雅排名第二的最佳投资地段，距离芭提雅市区较近、位置十分优越。目前已开发、形成了欧式风格小镇，是外国人较为集中居住的区域。 帕塔纳山有这些优势，比如15分钟之内就可到达芭堤雅中心区各大商业中心，又比如由于海拔较高，帕答纳山上的很多公寓单元都有海景，可远眺珊瑚岛。该区域较受俄罗斯、欧洲租客的欢迎。 由于该区地价和开发成本较高，所以帕塔纳山平均房价属于较高水准。但同时由于基础设施和生活功能并不太完善，所以房价租金回报属于中等，升值潜力较高。区域内新开发的楼盘较多，单价按照是否为海景房而有所区别，市场行情在3万人民币/平米（海景）、2万人民币/平米（非海景）。 芭堤雅东区（East Pattaya） 特点：别墅聚集地，适合自住 投资指数：★★★★ 增值潜力：★★★ 素坤逸路以东的的地区由于土地价格低廉，目前是众多别墅开发项目的聚集地，公寓项目非常之少，其中大部分别墅项目相对中国极为物超所值，这里一套三间卧室的别墅价格低于这座城市其他大部分地区的一套双卧室公寓的价格，这在国内是不可想象的事情。但大部分的别墅开发项目距离市中心稍远，意味着业主和租客需用自己的交通工具进入市中心，如果长期居住，必须买车。因此该区比较而言更适合自住，短期的租客对其兴趣较低。 芭提雅南区（South Pattaya） 特点：环境静美，适宜养老 投资指数：★★★★ 增值潜力：★★★★ 南区最值得投资的地段就是临近帕塔纳克山附近的一部分，它是整个区域的天然氧吧，绿色后花园，环境宁静而优美，适宜度假养老。帕塔纳克山位于芭提雅中心区和中天之间，介于新老城区的中心地带，一方面可享老城区的便利生活，如临海地段的五星级酒店，周边的711便利店和一些中高档餐厅；另一方面还可感受新城区海边慢生活的舒适惬意。 中天海滩（Jomtien Beach） 特点：房产项目稀有，增值潜力高 单价：1.6-2万人民币/平米 投资指数：★★★★★ 增值潜力：★★★★★ 该区域是芭提雅的新城区，是开发商向南转战的必争之地，是各区域中在建楼盘最多的，也是增长最快的区域。 中天分为中天海滩路和中天二路，中天海滩上有市区过来的双条车，来回只需20泰铢，交通很方便。沿途有众多餐饮娱乐场所，入夜之后有约6公里长的海岸线。 沿着中天海滩滨海路前行，目前还没有兴建特别多的大型商场，但是产品业态和未来规划却比各区好一些，因此也是房产投资最经济实惠，性价比最高的区域，对于预算有限的投资者来说是一个非常不错的选择。 纳中天海滩（Na Jomtien） 起价：40-50万/套 主要优势是此地拥有未受污染的沙滩、环境清幽安静，虽然距离市中心较远，但海滩的质量以及其高端的特性意味着增值潜力巨大。按照芭提雅从北到南的开发顺序，这里将今后的开发重心，长线投资者不妨可以关注本区域。
东京目黑区的投资秘笈｜居外专栏
你了解日本吗？日本各个地区有什么特色？你想投资东京地区，却不知道哪些地方值得投资？ 相信大多数人都知道东京23区，但认知也仅限于都心五区（中央区、千代田区、港区、新宿区、涩谷区）以三大及副都心（新宿、涩谷、池袋）对于其他地区普遍只知道一个名字，了解甚少。东京既有繁华如银座、新宿、六本木的商业区，也有静默如青梅市、奥多摩町。 位于东京都23区西南部的目黑区，面积不大，但是东京的一个重要住宅区。2019年7月1日本官方统计数据显示的常住人口是287158人，约占东京都总人口的2%。 目黑区从地图上看形状狭长，东北侧是涩谷区，西边紧挨着世田谷区。区内的分散坐落着各大企业总部，包括雅叙园、东急巴士、大型连锁折扣商店堂吉诃德、日本亚马逊、日本哈根达斯、日本诺基亚等公司总部。 区内有4所大学的校区（东京大学驹场校园、东京工业大学大冈山校园、产业能率大学代官山校区、东京医疗保健大学东丘看护学部），同时拥有诸多的非洲国家的大使馆。 区内著名的目黑川是每年春天赏樱的好地方，樱花花期约一周，一周后樱花如雨般落入目黑川上，将目黑川印染成一条粉色的河流十分美丽。 从投资的角度来看，交通是很重要的参考因素。目黑区整体沿着南北方向，区内有东急目黑线、东急东横线、东急田园都市线等路线可供使用。离车站稍远一点的地方，也都有巴士公交线路，所以不会有什么出行不便。 接下来，按照实惠的标准推荐目黑区的三个投资区域。 1、涩谷站——洗足站之间 首先要推荐的是连接涩谷站和洗足站的区域，沿路有东急东横线可供使用。洗足站周边是古老的豪宅街，住宅区是有规划地建造的，一户建居多。周围环绕着大学、图书馆、医院、公园等公共设施，生活安逸便利，所以房价和租金相对较高。 如果想要价格低一点的房子，可以北上选择稍微远一点的地方。例如原町和目黑本町，这一带坐公交车很方便，公交车路面也没有那么宽，有点像上海的一些比较窄的老街道。这一带地区没有进行大规模的开发，老的独栋住宅和一户建留存了下来，反而是公交大街的公寓比较新。因为离车站有一点距离，所以价格上会比较实惠。 车站可以利用东急目黑线的西小山站、武藏小山站。目黑本町步行圈内也有东急东横线的学芸大学站，每一站都有丰富的商店街、超市、饮食店等。而且是在目黑区内比较平坦的地方，所以骑自行车会很方便。 东京都品川区上大崎2丁目3番新建项目，位于恵比寿站及目黑站之间，最高级街道与代官山相邻。三站六线并用，可贯穿全东京，交便极其方便。 居外物业编号：50515746 点击查看房源详情 2、目黑站——三轩茶屋站之间 第二个要推荐的是连接目黑站与三轩茶屋站的区域。这条线路从目黑站沿着目黑街走，右转进入住宅区，跟第一条路线一样，这里也是尚未进行大开发的地区。该区域步行圈内有东横线祐天寺站。公共汽车就更不用说了。 但是需要注意的是，与原町、目黑本町相比，这里斜坡比较多。当然，处于高位置的住宅，眺望条件会占优势。 3、东急大井町线绿丘站 第三个推荐的是东急大井町线绿丘站附近。该车站夹在东京工业大学所在的大冈山站与超高人气的自由之丘站之间，与大田区交界。周围分布着小学、中学大学，洗足池也在不远处。 这个地方的魅力在于从南边的九品佛川绿道就能走到自由之丘。住这条路上的人会路过樱花林荫道，道路两旁都放有长凳，可以悠闲自在地赏樱，气氛雅致。如果周末不想出远门，在附近散步就能满足。 作为投资者，要善于发现有投资潜力的地方。名声大热的地方人人皆知，安静的地方也有独特的价值所在。希望各位房产界的“伯乐”能早日找到自己的“千里马”。 日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
中国人可以在马来西亚买房子吗？
去年8月，马来西亚森林城市（Forest City）项目的买家心情有如坐过山车一样跌宕起伏。马国首相马哈迪禁止外国人购买该项目的宣布引发轩然大波；虽然马国内阁随后又澄清外国人可以继续购买项目，但许多买家依然惊魂未定。 尽管马国政策频生变数，但由于马来西亚房价比国内许多大城市便宜不少，依然吸引许多国人在当地置业。居外通过几道常见问题，讲解在马来西亚买房需要注意的事项。 一丶外国人（包括中国人）能在马来西亚买什么房？ 根据马来西亚法律，外国投资者可在当地自由购买独立式洋房丶排屋和公寓等各类房产。不过，有几类房地产不对外国买家开放，分别是价格低于100万令吉（折合约165万元人民币）的房产丶州政府指定的廉价住宅单位丶建在马来保留地的房产，以及被政府指定为土着单位的房产。 二丶外国人的购房门槛有多高？ 马国政府自2014年起调高外国投资者的购房门槛，规定外国人至少要购买价值100万令吉的房地产。不过，每个州都有各自购买限制和最低门槛。例如雪兰莪州的最低门槛是200万令吉（折合约330万元人民币），并且只能购买分层地契房产。如果在槟城买房，则要看是在槟岛还是在威省，前者是200万令吉，后者则只要100万令吉。因此，购房前必须先了解房地产所在地规定。 马来西亚各州对外国人购房最低门槛 三丶马来西亚房地产的地契是多久？ 马国房地产地契一般分为99年与永久地契。地契即将到期时，屋主可向政府提交延长地契的申请，支付相应费用来延长地契。虽然永久地契房地产较贵，但一般被认为升值空间更大，在向银行贷款时也更容易。 四丶应该在哪里买房？ 房价上升空间通常和当地经济增长挂钩，经济发展越快的地区房地产升值空间越大。几个经济较发达的地区，如吉隆坡丶槟城和新山都是投资热门地点。森林城市所在的依斯干达经济特区，近年来也吸引不少投资者。 点击查看居外网上的马来西亚在售房源 五丶买房要交哪些税费？ 买卖合约印花税：根据房地产总价按比率征收，首10万令吉为1％，10万至50万令吉为2％，50万令吉以上为3％。如果房地产价值100万令吉，就要缴纳总共2万4000令吉印花税。 买卖合约律师费：律师费也是根据房产总价按比收费，从4％至1％，房地产价值越高，律师费比率越低。 贷款合约律师费：按贷款比率收费，介于4％至1％。 贷款印花税：贷款总额的5％。 门牌税和地契税：每年约1000至3000令吉，因地段而异。 责编：Zoe Chan
中国抵押澳洲贷款？内保外贷实例与跨境合规｜居外专栏
在2019年7月30日的中国工商银行悉尼分行官网上，有着关于内保外贷的融资产品最新介绍。 其描述为“内保外贷业务是指在境内企业（“申请人”）向银行出具无条件、不可撤销反担保的前提下，由该银行向我行（“受益人”）开立保函或备用信用证，由受益人向借款人提供融资（包括贷款、贸易融资、融资租赁等）的业务。 该业务主要是为支持境内企业参与国际经济技术合作和竞争，促进投资便利化，有效解决中国境外投资企业融资难等问题。 目前国家外汇管理局已为我行核准一定额度，在额度内，我行为内保外贷业务提供的对外担保无须再逐笔向国家外管部门报批，程序简单、快捷。” 因此从以上官网介绍看，我们可以得出在以往的境外投资项目中，内保外贷因其无需发改委或者商务主管部门的前置审批、尤其是银行作为担保人开展的内保外贷仅需向资本项目信息系统报送内保外贷业务相关数据即可。 在资金出境受到较强外汇管制的情况下，内保外贷为中国境内企业“走出去”、更好地利用境外企业低成本资金提供了便利，从而有利于降低“走出去”企业的境外融资成本，有效地促进企业的境外发展与投资。 中国工商银行“内保外贷”的操作实例 1）实例介绍：根据工行在2017-2018年所公布的信息，工行在境内企业（贷款申请人）出具无条件、不可撤销反担保的前提下，可为申请人在境外注册的全资附属企业（实际借款人）、参股企业或交易对手向境外机构开立保函或备用信用证，由受益人向借款人提供融资（包括贷款、贸易融资或融资租赁等）的业务。 2）申请条件： 贷款申请人：状况良好，具有充足的反担保能力；符合融资类保函申请人的基本条件；愿意为借款人融资向工行提供无条件且不可撤消的反担保。 实际借款人：符合国家关于境内机构对外担保的有关规定；已在境外依法注册；已向外汇局办理境外投资外汇登记手续；有健全的组织机构和财务管理制度；工行要求的其他条件。 3）业务流程：申请人向工行境内分行申请开立保函，工行境内分行审查申请人资信情况、被担保人的基本状况及反担保落实情况，受益人进行信贷审查，工行境内分行向受益人开具保函或备用信用证，受益人向借款人提供融资。 境外（澳洲）投资进行“内保外贷”的合规要点与风险建议 1）澳洲债务人主体资格审查：在以往内保外贷中，经办银行对澳洲借款人主体的合规性审查往往局限于澳洲商业存在合法性和有效性的审查，而为了符合2017年中国《国家外汇管理局综合司关于完善银行内保外贷外汇管理的通知》的要求，澳洲借款人应更加注重其主体资质是否符合澳洲法律规定，在办理内保外贷业务前，应多次审核其主体自身资格的真实合规性，并留存历次变更记录以备查。 2）境外借款资金用途审查：在实务操作中，澳洲借款人仅为澳洲投资项目需要设立的特殊目的实体，因其自身主营业务收入不具备足够的清偿能力或可预期的还款来源，内保外贷具有阶段性替代货币资金出境的效果，应切记符合借款资金申请用途，且获得中国境外投资管理部门的相关核准，以防违约贷款合同。 3）借款人还款来源的审核与还款期限的确定：在内保外贷业务中，境外银行为境外投资行为所提供的“外贷”，因投资项目往往周期较长，项目自身的现金流很难在一年期内产生贷款的还款来源。 因此借款人需要注意还款期限以及还款来源的可融资性，在银行内保外贷业务中，境内银行往往会根据境内企业所参与的境外项目的投资回收期，评估项目收益和风险，确定合理的贷款期限，而此类贷款一般是中长期贷款。 4）保证金与汇率风险：由于人民币保证金或者人民币理财产品质押可能面临汇率风险，错币种项下的内保外贷保证金管理可在前期将折算汇率适当上浮，或建立补仓机制、并采取套期保值等措施规避汇率风险。 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
海外房产中介的交易流程是什么？
在任何一个地方购房置业，首先要关注的必定是房产信息。房产价格的变动受到的影响因素是非常多的，为了让自己能够更好的购房，多去了解一些房产上面的问题对自身来说有很大的帮助。国内买房大部分购买者都比较熟悉国内房产市场的环境，一旦到国外进行房产购买，很多人都会求助海外房产中介。哪些海外房产中介是比较可靠的？交易流程又是什麽？ 就当下的房产市场而言，海外房产中介公司是比较多的，在各大公司进行比较的情况下，居外是非常可靠的，该公司所提供的信息是非常真实可靠的，并且还有非常专业化的网络平台。该公司的网络平台所涉及的领域产业都比较多，并且很详细，因此在海外房产市场中有着不可撼动的地位。了解到比较可靠的海外房产中介之後，接下来就是了解详细的交易流程。 海外房产中介具体做的是什麽？ 海外房产中介主要是帮助卖房人登记房产的相关信息，并且进行发布，提供真实可靠的房源，并为其推荐合适的买家。在帮助卖房者的过程当中，同时也在帮助买家，正确的引导买家去看房买房并且促成交易。因为海外房产中介有一个中间作用，所以一般都会收取2%的服务费用。当然费用上面的收取并不一定是这个比例，会根据不同的情况来进行。 海外房产中介的交易流程是什麽？ 1.当购买者找到你时，房产中介会让买家确认自己购买房产的需求以及购买房产的目的。选择像居外这样可靠的中介公司，它能够较好的帮助办理中介房子的相关交易流程。 2.出售者在出售自己的房子时，把自己的房屋权证以及其他相关的证明交到中介公司，它会帮助你出售登记手续。 3.前面的两个流程完成之後，中介公司会通过信息公告栏以及其他的渠道对该房产进行宣传。 4.当找到合适的买家时，会带该买家去看房源，确定房源，填写房源的相关信息，并且在此过程中协商谈价。 5.确定上面4个步骤之後，接下来就是买方，卖方以及中介公司这三方进行会面，并且针对房源进行详细的谈判以及费用上面的收据。 6.中介公司在办理的过程当中，会从最开始到结束，一直在中间，并且处理各方面遇到的相关问题，直到合同签成，交款，清房都完成。 7.完成所有之後，中介公司会进行资料存档。 现在的海外房产中介公司比较多，在选择的时候一定要选择信誉度好并且知名度比较好的公司，这样才能够为自己在海外购房提供保障。 责编：shawn
投资越南房产该选择哪座城市？（四）岘港
越南可以说是一个半经济化半旅游化的国家。既有繁华商业繁忙都市，也有悠闲海岸恬静度假村，因此越南的房产投资也被分为了两大部分——经济房产投资&旅游房产投资。那么最具代表而且房产市场最为火热的可以说是河内、胡志明市、芽庄以及岘港。 岘港 概况 位于越南中部，古都顺化的附近，地理上属越南中部。岘港是越南第四大城市，仅次于胡志明市、河内市和海防市，是越南中部最大及重要的城市之一。岘港是越南中部的商业和教育中心，也是该地区最大的城市。岘港位于1A国道和南北铁路的位置使其成为交通枢纽。 经济：越南中部主要的工业中心 岘港是越南中部的主要工业中心。2007年人均GDP为1900万越南盾，是越南最高的国家之一（仅次于H?ChíMinh市，河内，BìnhD??ng省和??ngNai省）。到2009年，这已经增加到2730万越南盾。 旅游：越南主要旅游中心 岘港是一个旅游业发展潜力巨大的城市，是该国的主要旅游中心。这座城市的北部被高山环绕，海湾通道被称为“最伟大的地方”。 估计游客总数参观，在2016年岘港之旅迎来551万人次，其中国际游客估计为166万，国内游客估计为384万，总集旅游业估计为16,000亿。2017年，游客总数参观，欢迎游客660万人次，其中国际游客估计为230万，国内游客估计为430万，总旅游收入估计为19,403亿越南盾。 人口：移民促动人数增长 岘港的人口增长在2.5％和3％，2005年至2011年，比全国平均人口增长水平高1％至1.2％以上，自2009年以来，移民一直是该市人口增长的关键因素。 交通：进入越南中部重要门户 岘港国际机场位于市中心，是越南第三大国际机场。它是进入越南中部的重要门户。 教育：越南中部高质量教育的代表 岘港是中部高地地区最大的高质量教育和培训中心，是该国三个高等教育中心之一。目前，全市有15所大学和研究所。 房产：富豪最爱的度假地 岘港是富裕的外国买家和退休人员最受欢迎的城市之一。即使居住面积较小，但是这里的品牌住宅比河内或胡志明市更多。喜来登，凯悦等国际品牌已在岘港设立了condotels。它们仍然是越南最昂贵的物业之一。 这座城市收到越来越多尤其来自日本和中国的投资，这里还是以其度假村和美丽的自然景观出名因此房产价格偏高，涨幅十分迅速。 2017年5月，岘港机场修建了一个新的国际航站楼，预计每年将接收600万人次的乘客。岘港每周有136个国际航班，有效连接了亚洲的主要空港中心，其中每周都有30次直飞韩国的航班。岘港的高端海滨酒店和度假村已成为国外游客度假和休闲的首选目的地。因此岘港的度假地产尤其受投资者喜爱。 投资建议 如果你是纯粹的资产配置，建议首选河内&胡志明市。快速增长的经济，高速发展的建设，使得这两个城市发展愈发完善。更多的高薪高技术岗位的提供及高度国际化的教育也吸引了众多海外优秀人才及留学生前往，房产涨幅较大而且租金收益十分可观。 如果你希望置备一套养老房或度假房。那么芽庄&岘港的房产当然是不二之选。有不输于芭提雅的沙滩，不逊于普吉岛的海浪，房价却只有他们的一半，实在是性价比最高的选择。 来源：房天下 责编：Zoe Chan
外国人可在马来西亚购买的9种房产类型
很多人都以为在马来西亚买房只能购买酒店式公寓做投资，其实不然，每个国家根据不同的政策和人群做分类，马来西亚一个多民族大融合的国度，也有多达9种不同的房产喔，那接下来小编就为各位讲解一下是哪九种房屋。 马来西亚有13个州（省），各州均设有土地局。在联邦政府监督下，可制定本州的土地政策。宪法和国家土地法典均规定土地可以成为私有财产并受保护，除马来人保留地及各州特殊规定外（如吉兰丹州禁止州外人士购买本州土地），土地可以自由买卖。也就是说外国人可在马来西亚置业的房产类型有很多！事实上，政府对外国人的财产所有权是非常宽松的。 在介绍我们可以购买哪些马来西亚房产类型之前，我们先对土地期限及物业所有权做个了解。 土地期限 在马来西亚，其土地所有方式分两种，一种是永久产权，没有时间限制，永久持有；另一种是租赁性拥有权，可获最长有效期为99年的租契，向州政府支付溢价后允许续约。 物业所有权 马来西亚的物业所有权分为个别业权和分层业权两种。个别业权——由1965年国家土地法典（“NLC”）为土地、房屋和商业地产发行。分层业权——由1985年分层业权法案（“STA”）为公寓、公寓大楼、商业地产等多层地产发行。 这两种类型的所有权具有同等法律地位和权利，同受NLC保护。外国人可用个别业权和分层业权拥有永久产权和租赁权。 外国人可购买的9种马来西亚房产类型 1、有地物业 在马来西亚的住宅物业通常都是有地物业，可能会与其他的房子链接，但有墙/围栏分隔，也可能是独立的单元。 2、毗连式排屋 毗连式排屋是一排外观相同的房屋，共享侧面墙壁，一般情况下在正门和后门有开放空间。每排根据房屋宽度可以包括10到12个单元。 3、半独立式住宅 半独立式住宅并列为一个单元，共享隔墙。每套房子的格局通常与另一边呈镜像。半独立式住宅有前院、后院，任何一面都有开放空间。 4、独栋屋 独栋屋或者独立式住宅是一个独立的单元，在各方面都有开放空间。 5、独栋屋地块（土地） 在马来西亚，独栋屋地块可让您设计和建造您梦想中的家。这些地区通常设施齐全，您可在警卫的维护下安心生活。 6、公寓大楼 公寓大楼的每个单元由个人单独拥有，公共区域共有，基本设施，如游泳池，健身房和娱乐设施等，遵从物业管理公司的管理规则。 7、一室户 一室户是由一个大房间包含客厅，厨房和卧室。厨房设施通常是中心房间的一部分。近来，许多一室户由开发商进一步分类为SOHO（小型办公室家庭兼办公室）或SOVO（小型办公室兼多功能办公室）。 8、顶层公寓 顶层公寓通常位于公寓大楼的顶层，建筑格式不同于别的单位，并兼具一些独特的功能，如户外露台，私人入口，或更高的天花板单位。 9、复式公寓 复式公寓是一个住宅单元分布于两个楼层，通过室内楼梯相连。复式阁楼和复式单位通常是昂贵、豪华、时尚的单位。 虽然在马来西亚，外国人可购买多达9种房产类型，但仍有部分房产类型不能购买：比如建在马来人保留地上的所有物业；由国家权威机构定义为低成本或中等成本的物业；经国家权威机构分配给马来人的物业；马来西亚大部分的农业土地。 责编：Zoe Chan
2021年4月起海外买家在英国购房需多加2%印花税 （政策详解）
关注英国房产的朋友都知道，英国政府对海外房产买家还是相当友好的，海外买家购房时的印花税和英国公民一视同仁，但由于近年来房价的持续增长，把越来越多的英国公民排挤在房产圈之外。 相较于外国人在加拿大、澳大利亚等国家购买房产时需要缴纳的印花税，投资英国房产时英国政府收取的税费还是相当温和的，并且外国人和英国本国居民购买房产对比的话可以说是享受了国民待遇。要回答购买英国房产需要缴纳多少税费我们必须首选对英国的房产分一下类。英国房产大致可以分为住宅和商业地产两大类，住宅就是指功能主要用于居住的房产，而商业地产则包括酒店、办公楼、商铺和养老院等用于经营的物业。无论购买哪类房产，投资者交房时需要交纳的税主要是指印花税，英文名Stamp Duty Land Tax, 简称SDLT。 如果购买的是英国商业地产，那么在交房时需要缴纳的印花税的税率如下： 需要注意的是英国采用了阶梯税率而不是一刀切的方式，比如你购买了260,000英镑的办公楼物业，那么应交的印花税不是260,000直接乘于5%得出13,000英镑，正确的计算公式为：（260000-250000）x 5% + (250000 – 150000)x2% = 2500英镑。 如果您购买的是英国的住宅物业，这是您全球首套房并且是用于自住，那么印花税率如下： 同样也阶梯税率，按上述计算公式就可得出购房应该交纳的印花税款。 从2016年4月开始，英国政府为了落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这个为了解决本国住房问题的政策，对于非全球首套房的购买者并且购买目的是为了投资出租而非自住的，印花税率在原来的基础上每个等级增加了3%，也就是这部分投资者将适用以下税率： 随着今天英国议会2020年度财政预算的颁布，外国人投资英国住宅类物业享受的国民待遇即将从2021年4月开始正式结束，海外投资者从这个时间点以后购入英国住宅房产将在上述每档税率的基础上增加2%，有英国投资打算的朋友可以利用这个一年的时间差来好好规划你的投资计划哦。
英国税种繁多 投资自住宜留神｜居外专栏
自从英国宣布考虑将中国香港持有 BNO 人士在英国的居留限期延长一年，并允许工作及读书，引起不少港人考虑移民英国的可能。笔者公司的海外部收到的查询量也以倍数上升。 英国跟中国香港一样实施普通法，法律跟香港大同小异，令人容易忽略，但在税务条例上却南辕北辙丶恰恰相反。 首先，置业方面，两地都需要支付印花税（Stamp Duty Land Tax）。英国的印花税分三个层次：首次置业最便宜，购买 50 万英镑以下物业，首 30 万免税。不过，当地首置定义，为全球首次购买物业，比香港严格很多。 至於非首置的一般标准交易，则楼盘在 100 万英镑金额以下，印花税在 2 至 5 % 之间，但若是买第二层物业，作收租用途，要额外支付多 3%。另外，海外人士印花税在 2021 年 4 月 1 日开始徵收，税率为额外 2%。 除了印花税，楼宇租金会徵收入息税，税率 20% 起。楼宇卖出则需支付资产增值税（Capital Gains Tax），税率则 28 % 起。如果物业是自住的话，增值税会获得豁免，这些税项大家都会想像得到。 除此之外，大家可能会忽略得是市政府税（Council Tax）——是当地市政府为提供学校丶路灯丶公共场所及设施，向租客收取的税款。税款跟楼宇价值挂钩，30 万镑以上价值的房屋会徵收每年 3,280 镑，一般都是由租客负担！ 如果大家真的移居英国，更加要留意是英国实施全球徵税。只要你在同一课税年度中，居留在英国多於 183 天，便会自动定义为税务公民（Tax-Resident）。全球的收入，包括在香港的租金收入丶股息收入丶定期存款收入， 都要徵税。更要命的是在全球的物业升值，也要缴付物业增值税。 所以，大家在移居英国或任何外地之前，也应该跟会计师研究，作出适当的税务安排，免除後患！ “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
