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伦敦黃金地段最新报告——海德公园北缘｜居外专栏
编者按：伦敦，欧洲经济之都。从英镑贬值到房市交易萎缩，价格停滞——英国脱欧带来入手英国的机会。随着新首相逐渐浮出水面，脱欧将有新的总设计师；一切逐渐尘埃落定之时，也就是英国房市利好的起点。去年下半年以来，德国等多个国家资本抄底英国。英国投资看伦敦，伦敦的高尚社区都有哪些呢？ 本文将会带大家到英国最大的皇家公园——伦敦海德公园。这个地区曾是伦敦潮流前沿的地区之一，但它曾经历过一段黑暗的衰落期，不过现在，它以焕然一新的面貌回归大众视野。 1. 曲折历史 海德公园建成于1536年，由亨利八世打造，最初是作为皇家的狩猎场。现在，这个350英亩的海德公园北缘拥有着伦敦最棒的房产；而和其南部相接的是非常受欢迎的几个街区：Mayfair、Belgravia、Knightsbridge以及Kensington。 在19世纪，公园北部也是很有声望的，美丽的花园广场和大片的房产旨在与Belgravia竞争，同时也吸引了很多贵族、皇室成员和社会名流，包括威尔士王妃Caroline、温斯顿·丘吉尔和Lady Myra Sackville（他的生平在电影《欲望都市》中有详细介绍）。 然而，在第二次世界大战之后，公园失去了它的威望。它的大厦被改建成办公室，并且出现了新建的公寓楼。公园边缘的某些区域依然保持着原有的贵族气质，但也逃不过重新改建的命运，例如东边的时尚马里波恩村和北边的帕丁顿（这里的横贯铁路直通金丝雀码头）。 2. 重振旗鼓 但是现在，市场风向似乎有了变化。博参置业的最新独家报告显示，在过去一年的价格增长方面，公园的北部比高调的南部更胜一筹。来自LonRes的数据显示，海德公园花园的“微型市场”（包括与贝斯沃特路接壤的二级灰泥联排别墅的露台以及周边保护区的街道）的平均房价上涨了8.5％，表现优于梅菲尔（下跌19.9％），骑士桥和贝尔格拉维亚（下跌8.8％），Bayswater和Maida Vale（下跌3.5％）和下跌7.2％的W2（包括Marylebone，Paddington，Westbourne Green和Notting Hill）。 该报告还显示，海德公园花园与贝尔格拉维亚和骑士桥等较为昂贵的地区之间，每平方米的平均价格差距正在缩小。Beauchamp Estates总经理Jeremy Gee表示：“海德公园北部的房产被低估了，它的低调让其很少被开发商以及买家注意到。但邻近地区的崛起让它重返焦点。“ 他指出，Edfware路南端的由Rafael Vinoly设计的Almacantar大理石拱门开发项目（Almacantar’s Marble Arch Place Development）的到来，以及Whiteleys购物中心和Queensway亟需10亿英镑的改造，将大大提升公园西北部的价值。 该地区遍布各种花园广场（苏塞克斯，格洛斯特，海德公园，牛津，剑桥，康诺特）以及康诺特村的小型独立商店，坐落着艺术品经销商、花店、阿根廷肉店和阿巴斯托葡萄酒商店，和骑士桥相比，该地区宁静而低调。在康诺特广场有一所康诺特学院，虽然有些当地人更喜欢威廉王子和哈里王子曾就读的韦瑟比小学。 该地区的低调吸引了许多明星居民，如托尼布莱尔，克劳迪娅·温克尔曼，奈杰拉·劳森和艾莉·古尔丁，这里没有什么大牌酒店或餐馆，也就意味着这里没有大批游客。 3. 投资指南 那么投资者应该买什么？海德公园花园目前有四处房产出售。面朝阿尔伯特纪念馆的金色尖顶、从屡获殊荣的公共花园上层，可以看到贝斯沃特路和整个公园。房子的露台由Samuel Pepys Cockerell（日记大家塞缪尔·佩皮斯在的侄子）设计。 位于Mayfair的Savills负责人Charles Lloyd表示，这里有些功能完备的房屋因为外观不够精致而难以吸引消费者。但这些消费者忽略了房产接近西区的极佳位置，所以他们错过了一个绝好的机会。 “我在Connaught Close住了四年，这是我住过的最便利的地方。Mayfair距邦德街只有步行十分钟的距离，距马里波恩15分钟，而距帕丁顿的希思罗机场快车站仅有步行五分钟的路程。” “我所知道的海德公园花园的买家，都是最初根本没有考虑过这个区域、但后来却发现那里的房子宽敞且绿色环保，”Lloyd说，“海德公园花园的房产与贝尔格雷夫广场的房产质量相同，但价格上便宜30％至40％。” 点击查看在售伦敦豪宅房源 这些房子价格不菲。一套两居室的公寓，售价为135万英镑；一间经过翻新的2,951平方英尺的三居室公寓，售价825万英镑；一间时尚、设计现代化的五室公寓，价值1500万英镑；还有一套六居室，房产价格为1550万英镑，但翻新费用高达500万英镑，所以可能总价值高达2400万英镑。（全部通过Beauchamp Estates。） “每平方英尺3,500英镑到3,600英镑，定价很有野心，但并非不切实际，“Gee说。 责任编辑：Adam Chen 伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
澳洲主要城市墨尔本介绍
墨尔本（Melbourne） ，澳大利亚南部滨海城市，第二大城市，面积8831平方公里，人口超过480万（2019年），占全国人口的19.05％，是悉尼之后澳大利亚人口第二大的城市。墨尔本是维多利亚州首府，世界着名的旅游城市，世界着名的国际大都市。 墨尔本是澳洲文化丶工业中心，南半球最负胜名的文化名城，以纪念英国首相威廉·兰姆——第二代墨尔本子爵而命名，1847年由英国维多利亚女王宣告墨尔本市（City of Melbourne）成立。墨尔本是澳大利亚联邦 维多利亚州的首府，城市绿地率高达40%。大墨尔本地区面积达到3,400平方英里（8806平方公里），是南半球较广大的都会区之一。墨尔本城市环境非常优雅，曾荣获联合国人居奖，并连续多年被《经济学人》杂志评为“全球最适合人类居住的城市” 。 澳洲文化的灵魂城市 墨尔本有“澳大利亚文化之都”的美誉，也是国际闻名的时尚之都，其服饰丶艺术丶音乐丶电视制作丶电影丶舞蹈等潮流文化均享誉全球。墨尔本是南半球第一个主办过夏季奥运会的城市，一年一度的澳大利亚网球公开赛丶F1赛车澳大利亚分站丶墨尔本杯赛马等国际着名赛事都在墨尔本举行。 华人及亚裔文化 城市远郊的博士山（Box Hill）、唐卡斯特（Doncaster）以及威福利谷（Glen Waverley）等以华人为主的区域先后云集了大量的华人商业中心，亦有越来越多的华人聚集在这些区域，形成了墨城的多个华人社区。如今的博士山和威福利谷等区域云集了大量的亚洲超级市场丶中餐馆以及其他的专营亚洲商品的商店，而食品中亦充满了中港台以及东南亚地区各国的产品。 优秀的教育资源 墨尔本聚集了本地区一些最优秀的教育机构。孩子将在这里获得终生难得的机会，从幼儿园直至大学不断学习丶成长和发展。 墨尔本的教育体系只是其一直被评为世界上最适宜居住的城市之一的原因之一： 在经济学人智库2018年全球宜居城市调查中，墨尔本在教育领域取得满分； 墨尔本在2018年QS最佳学生城市排名中排名第三； 墨尔本两所大学——墨尔本大学（澳大利亚排名最高的大学）和蒙纳士大学跻身全球百大大学之列。 投资墨尔本房产有什么优势？ 纵观墨尔本房产市场，无论是从大环境，房屋市场，法律，细节还是潮流等各方面，都具有无可挑剔的良好条件，是寻求海外投资的人士的最安全，稳妥，放心的选择。 1、生活质量高 墨尔本连续7年获得Economist Intelligence Unit（EIU）“全球最宜居城市”排名冠军，这里的生活质量明显高于其他城市。EIU’s index是全球最权威的城市评价体系，在全球140座城市中，依据城市社会稳定、医疗、文化与环境、教育、基础设施等方面评分，按照得分排名。2017年，墨尔本在总分100的宜居性指数评比中获得了97.5分。 2、超低首付，永久产权 秉承英国普通法传统，澳洲绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税，而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。 3、严格的监管 澳洲政府对从事房地产中介活动的专业人员有严格的监管，政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等，无论是买房卖房，还是租房管理，澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。同时，澳洲房产业信息透明化程度位列世界第一，对于海外买家来说，清晰透明的操作市场保证了投资的安全性，完全可以做到足不出户投资海外，即省力又放心。 4、稳定、高速的增值市场 近40年来，澳洲房产一直稳定增长，平均每七至十年即可增值一倍。而作为维州首府的墨尔本，房产市场增值更是可观。在过去的12个月里，墨尔本房产价值增长达到16.49%，增速位列全澳第一。按此速度计算，墨尔本房价在5年时间即可翻番。此外，墨尔本房产中位价低于悉尼，这使得墨尔本的投资门槛更低，增值空间也更大。 5、子女留学，实现“以房养学” 墨尔本是世界闻名的教育大城，这里有十所大学，其中墨尔本大学、莫纳什大学、墨尔本理工大学、维多利亚大学等，都是世界名校。每年，有将近16万国际留学生到墨尔本深造。因此，许多家长在送孩子到墨尔本留学的同时，也选择在墨尔本买房，一方面可以享受资产增值，另一方面，也可以省下在校住宿费，同时还可以把多余的房间出租，收取租金，方便留学生补贴生活费用。 6、轻松出租，实现“以租养贷” 墨尔本的人口增长速度非常快，过去的五年时间中，墨尔本的人口数量增长了12.1%，达448.5万，平均每周移民和新生人口将近1900人，增速居澳洲首位，预计在2030年将超越悉尼，成为澳洲第一大城。 然而，墨尔本的住房供应速度远赶不上人口增长速度，因此，墨尔本的租房市场也与房产市场一起，稳步增长，租房回报率达6%以上，房屋空置率低至1.5%。 墨尔本住宅市场分析 澳洲房地产已经历经了5年的黄金时期，墨尔本的房地产在过去5年中增幅也高达59%。今年的房价增长率可能会放缓，但是放缓势头不太可能持续。虽然墨尔本房价近期内很难像前些年一样快速增长，但是价格的相对冷静期不会太长。SQM Research的总经理Louis Christopher与ANZ银行认为由于贷款政策收紧丶利率提升等“不利因素”，墨尔本房价涨幅会减缓，增长率将在2%到8%之间。 2019年4月澳洲八大州府城市的中位数价格 跟澳洲另外一个人口大城市悉尼相比较，墨尔本的房价还是很亲民的。据realestate.com.au网站关于2019年4月的数据，悉尼的中位房价约为83万澳币，墨尔本的中位价约为66万澳币，而墨尔本房价跌幅为-4.1% ，远低于悉尼（-8%），说明在墨尔本购房的增力潜力更大。 根据realestate.com.au最新的房价数据，截至2019年4月，墨尔本住宅的房价中位数为66万澳元（折合约317万元人民币），较去年同期下跌4.1%，也较上一季度下降0.8%。 墨尔本的别墅和公寓房价中位数分别为72.5万和55万澳元（折合约348万元和264万元人民币）： 墨尔本最受欢迎的十大郊区 墨尔本各个地区的房价中位数及其年度与季度变化
英国最适合房产投资的大学城在哪里？
房产投资人工智能门户网站One and Only Pro的最新调查显示，纽卡斯尔（Newcastle）是英国最适合进行房产投资的大学城。 牛津（Oxford）和剑桥（Cambridge）这两座恢宏古老的城市虽然声望卓然，历史悠久，大学排名名列前茅，但是却并不具备良好的房产投资条件。与位于英国东北部、西北部和中部地区的顶尖大学城和城市相比，牛津和剑桥的租金收益率和资本增值都更低。 研究发现，纽卡斯尔拥有的“钻石级”投资房产是最多的，经One and Only Pro网站的独特算法测算，其数量占到所有钻石级投资房产的12.8%。在网站分析的所有大学城和城市之中，纽卡斯尔的房产价格最为经济实惠，其钻石级房产平均价格仅为96573.25英镑。 排在第二位的是诺丁汉（Nottingham），钻石级房产占比11.3%，平均房价略高于11.7万英镑。接下来是利兹（Leeds），以6.5%的钻石级房产占比和略高于10.3万英镑的平均房价排名第三。 排在第四和第五名的分别是谢菲尔德（Sheffield, 5.8%）和曼切斯特（Manchester, 5.6%）。这两座城市的钻石级地产平均价格分别是85938.7英镑和143014.87英镑，低廉的房价为这两座城市创造了巨大的可投资机会。 One and Only Pro网站根据2019年6月市场上钻石级房产的占比对英格兰和威尔士的顶尖大学进行了排名，房产投资的得分从1到10。得到10分的房产被称为钻石级房产，其价值最容易升高。而且它们被视为“一生只此一次”的投资，所以会很快卖出。得分在7到9分的房产也会比同类的房产行情更优越。 点击查看居外网上在售英格兰优质房源 “正如预期的那样，牛津和剑桥这两所备受追捧的大学城，房产价格飙升，租金收益比英格兰和威尔士的许多其他地区都低，投资者获得的回报是很低的”。One and Only Pro网站首席执行官亨利·桑特·卡西亚（Henri Sant Cassia）说道，“因为关于第二套住房的线下税率的变化以及印花税的增加，投资者会避免在伦敦和东南地区排名前五的大学城置办房产，因为那里的平均价格很高，而租金收益率则低得多，平均只有4%到6%，而位于西北地区的房产产生的租金收益率能超过10%。” 桑特·卡西亚表示，纽卡斯尔等不太受欢迎的地区是一个更好的选择，那里的投资者能够获得近71%的投资回报率。“这个数字包括大楼保险、气体安全检查、服务费及场地租赁费，我们的网站会自动计算所有的费用。”他补充道。 “在这样的回报率下，精明的投资者可以在两年内就把定金收回来。在许多有着这样高投资回报率的城镇，投资者可以在几年之内就用收益还清房产的抵押贷款，之后，他就拥有了全部的所有权。” 纽卡斯尔房源推荐：位于卢瑟福街（Rutherford Street）的Hadrian's Tower是一座高82米的26层塔楼，它是纽卡斯尔市最高的一栋建筑，位于城市的中心地段，毗邻纽卡斯尔生命科学中心再生区（Newcastle Science Central Regeneration Zone）。这栋地标性的全新建筑中设有165套豪华公寓，是市中心代表着奢华起居生活的领先物业。点击查看居外房源详情 One and Only Pro网站通过数学分析，预测哪些房产最有可能获得最高收益率和资本增长，从而为投资者、贷款人和抵押贷款经纪人提供一个易于理解的评分系统，让他们确定市场上最划算的交易。这一独特的算法着重突出了最有可能升值的房产，并提供潜在的收益率。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 来源：Property Investor Today 责编：Zoe Chan
2020年QS全球最佳留学城市排名：伦敦蝉联第一
伦敦时间2019年7月31日，QS全球教育集团发布了最新全球最佳留学城市排名，英国伦敦再次成为全球最佳留学城市。 自1990年以来，QS全球教育集团持续在高等教育领域发表独到见解，QS世界大学排名是全球查阅量最大的排名。 QS最佳留学城市排名旨在为全球数百万的国际学生提供更多可参考的数据。该排名共包含与比较了世界上120个留学城市。 QS最佳留学城市的排名指标为：该城市里大学的数量和世界大学排名情况，国际雇主在该城市招聘的活跃程度，生活成本，该城市在学生的向往程度和生活质量，以及学生群体的多样性。 今年，伦敦保持了其作为世界上最佳留学城市的地位。日本东京排名世界第二，澳大利亚墨尔本排名排名第三。 伦敦排名全球第一，伦敦拥有所有上榜城市中排名最高的大学，并且伦敦的招聘就业市场也非常活跃，伦敦的向往热度和生活质量也在不断增长；英国和美国的其他城市因为过高的生活成本而排位较低。 点击查看英国伦敦在售精彩房源 报道称，英国和美国分别有14个城市入选，伦敦（1）和波士顿（12）为两国排名最高的城市。亚洲排名最高的留学城市仍是东京（2），其次是首尔（10）、香港（14）、北京（32）和上海（33）。世界上十个生活最贵的城市中有八个位于英美两国。 伦敦市长萨迪克汗说：“伦敦再次成为全球最佳留学城市毫不令人意外，伦敦拥有世界领先的高等教育机构和充满活力的文化生活。” 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 来源：新浪教育综合 责编：Zoe Chan
硬脱欧几成定局，英国房产投资者如何应对？
英国新首相鲍里斯发誓要在10月31日带领英国脱欧，无论是否达成协议，都要离开欧盟。 对许多买家/投资者来说，目前最关注的问题无疑是：无协议脱欧对英国楼市究竟意味着什么？ 虽然没人能精准预测未来房价走势如何，但对于购房者的一些常见问题，英国各大专业机构给出了自己的观点。 常见问题1：应该现在买还是等到脱欧之后？ 在英国的大部分地区，尤其是伦敦和英格兰东南，房价的涨幅已经出现下滑。对此，房产专家的共识是，政治和经济的不确定性导致潜在买家的观望，但是长期的房产短缺阻止了房价的急剧下滑。 有迹象表明，如果你能现在买，就应该买了，这也是为了省钱。 虽然一些买家在英国脱欧明朗前犹豫不决，这可能会导致需求被压抑，从而进一步压抑房价，但是伦敦通勤带的自住刚需房产价格，并未因此而大幅下滑。 房屋中介Cheffins的Mark Peck表示，即使最近的氛围表示无协议脱欧几率大增，房产需求依旧强劲，这也有助于支撑房价。 薪资涨幅跑赢通胀 实际薪资保持稳定 如果出现无协议脱欧，利率和就业水平将成为影响市场的真正原因。如果这两个指标并没受到影响，市场的房屋需求依旧强劲，他补充道。 房屋中介Jackson-Stops的主席Nick Leeming表示：“一旦英国确定何时离开欧盟，我们预计待售房产量和活动和水平均会有所增加，明年房价可能会小幅上涨。由于房产几无空置，待售房产有限，现在正是讨价还价买房的好时机。” EY Item Club的首相经济顾问Howard Archer表示，尽管脱欧带来不确定性，但房屋供应短缺，英国央行可能继续维持历史低位的利率会继续支撑房价。 点击查看居外网上的在售英国房源 常见问题2：房价走势如何？ 英国皇家特许测量师学会（Rics）去年预测，2019年英国房价增长将陷入停滞，但供不应求的基本面将阻止“彻底下跌”。 今年房价增长确实出现放缓；Nationwide的最新数据显示，截止7月的一年中英国房价仅上涨了0.3%，其中英格兰东南和伦敦地区出现下滑，威尔士和Midlands强势增长。因此中和了全国的平均值。 第一太平戴维斯预测，2019年英国房价增长为零，如果英国在今年3月完成了有协议脱欧，增长预计为1.5%。 Strutt & Parker的Stephanie McMahon提出了更为乐观的预期，最好可以迎来2%的增长，但也存在下滑5%的风险。 但是第一太平戴维斯和Strutt & Parker均认为中期房价仍将走强。第一太平戴维斯住宅研究部的负责人Lucian Cook表示：“假设无协议脱欧会导致利率继续保持低位，那么贷款可负担能力会得到支撑。” “反过来说，这能为房价的中期增长提供更多动力。问题是家庭对未来的财务状况是否充满信心以释放这种潜力。” McMahon表示：“我们预计2020年会出现反弹，但持续的政治和经济波动可能会延长价格及交易水平低迷的周期。” 常见问题3：伦敦会比英国其他地区跌得更狠吗？ 2016年脱欧公投以来，伦敦房产受到的压力最大。据国家统计局的数据，仅去年一年，伦敦房产的均价就缩水了约2万英镑。 专家表示，无论是否脱欧，市场对伦敦市中心豪宅价格过高的现象进行了修正。 “伦敦楼市的疯狂时代随着豪宅印花税的到来调整，许多豪宅出现了小幅下滑。”Zoopla的Richard Donnell表示。“2010到2016年，伦敦房价飙升，现在价格回归理性。” 但第一太平戴维斯的Cook认为伦敦房价会回弹。“伦敦市中心可能是交易活动反弹的市场之一，海外买家会趁着‘’的低迷英镑汇率抄底买进。” 居外推荐伦敦肯辛顿GARDEN HOUSE，历史建筑改造，高规格配置，高标准服务，为你定制温馨家园。1卧1卫房价约¥1,094万，每套公寓配备两个停车位。点击查看居外房源详情 常见问题4：租金会怎么走？ 税收改革和监管严重打击了英国“买房出租”市场，2016年以来已经有数以千计的房东离场。因此，无论脱欧以何种方式收场，房东撤离将对租赁市场带来最大的影响。 伦敦的租金不断刷新历史高位，这都是由强劲的住房需求和匮乏的房产储备导致的。今年4月，Rightmove报告称伦敦市的租金要价一年就上涨了8.2%，创历史最高纪录，将月平均租金推高到了£2,093。 常见问题5：印花税会改革吗？ 脱欧可能会对英国房产市场带来的一个影响就是印花税。 首相鲍里斯·约翰逊表示考虑对印花税进行一系列改革，包括大幅提高印花税的起征点，从现在的12.5万镑提高至50万镑，并降低价值超过150万镑部分的印花税税率，从目前的12%降至7%。 同时他还表示同意考虑更加大胆的改革措施：将买方缴纳印花税改为由卖方缴纳。 据房产机构第一太平戴维斯的分析，基于2018/19的数据，约翰逊的税改方案可在购房印花税方面惠及超过30万名买家。再加上已经享受了印花税减免的交易，意味着去年总共有651,500笔交易免除了印花税。 相当于英格兰和北爱尔兰地区71%的房产交易可以免除印花税。 第一太平戴维斯预计，如果将印花税免税门槛提高到50万镑，英国财政部将减少约四分之一的印花税收入，即21.58亿英镑。 新的印花税改革将促进首次购房者的购买力。目前，首次购房者购买价值30万镑或以下的房产可免交印花税。购买价值在30万-50万镑之间的房产，其中30万镑以下的部分可以免税。 而现有的印花税阻碍了人们搬家，因为对现有业主来说这笔费用通常超过2万英镑。 Leeming表示，尽管英国脱欧急需市场的再次繁荣，但约翰逊必须优先考虑印花税。 首次购房者印花税税率 现有业主印花税税率 投资出租房或度假房产的印花税税率 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 来源： 新浪财经—英国房产周刊 （综合整理自BBC、FT等，图片源自网络） 责编：Zoe Chan
澳洲房产印花税 各州有什么规定？
什么叫印花税？ 印花税，顾名思义是政府征收的一种税，其产生于相关的交易，包括房屋买卖、机动车注册和抵押注册等。英文叫stamp duty，有些地区叫transfer duty或conveyance duty。各州、领地政府对购房者进行印花税的征收，而非联邦政府。而印花税的征收规定因州、领地而异，并根据房产的价格而定。在以下的文章，我会对澳大利亚的新南威尔士州、维多利亚州、昆士兰州和首领地（堪培拉）关于印花税的规定进行简单的介绍。 新南威尔士州 New South Wales 何时需要缴纳印花税 合同签订后的三个月内，如果房屋交割是在这三个月内，印花税必须在房屋交割的时候缴付。如果是期房，买家将该房产用于自住，可以额外给予十二个月的时间缴纳印花税。印花税如果延迟缴付，滞纳金一般按照应缴付的税额的12%年利率来计算。 应缴纳印花税的数额 一般为房屋价格的4%左右，以下表格是具体的计算方式（不包括超过300万的房屋买卖），根据房屋价格的不同，对应缴纳的印花税有所不同。 以50万价格的居住房屋为例，需要缴纳的印花税为$18,010。 以90万价格的居住房屋为例，需要缴纳的印花税为$36,010。 具体的印花税计算器，可以点击以下链接进行自我评估： https://www.apps08.osr.nsw.gov.au/erevenue/calculators/landsalesimple.php 海外买家额外印花税 额外交付 8%左右，必须在3个月内缴付完成。 昆士兰州 Queensland 何时需要缴纳印花税 在房屋交割时交付。 应缴纳印花税的数额 以下是具体的计算方式，根据房屋价格的不同，对应缴纳的印花税有所不同，一般在4%以下浮动。 以50万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$15,925。 以90万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$33,525。 具体的印花税计算器，可以点击以下链接进行自我评估： http://amun.osr.qld.gov.au/sap/osrqld/wd_tfr_calc_com?WDDISABLEUSERPERSONALIZATION=X# 海外买家额外印花税 额外交付 7%左右。 维多利亚州 Victoria 何时需要缴纳印花税 在房屋交割时支付。 应缴纳印花税的数额 一般为房价的5.5%左右，以下是印花税税率表用于计算印花税，便于参考。 以50万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$25,070。 以90万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$49,070。 具体的印花税计算器，可以点击以下链接进行自我评估： https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/calcs.nsf/landtransfer.xsp?OpenForm 海外买家额外印花税 额外交付 7%左右。 首领地 Australia Capital Territory 何时需要缴纳印花税 在房屋交割后。 由于新的交割系统的引进，印花税的交付和2017年9月之前相比简便很多，一般有14天的期间给予购房者完成印花税交付手续，其中很重要的一项是“买家身份认证”程序，之后政府会发送一份评定通知，上面成列了具体的交付金额、支付方法等，如果晚交将面临罚息。 应缴纳印花税的数额 具体的计算方式参考一下表格，可以看到对于超过145万5的交易价格将按照4.73%来计算，而低价位的房产印花税利率在2.4%左右浮动。 以50万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$12,100。 以90万价格的居住房屋为例，所需要缴纳的印花税为$32,650。 具体的印花税计算器，可以点击以下链接： https://www.revenue.act.gov.au/duties/conveyance-duty 进行自我评估。 海外买家额外印花税 没有额外印花税。 来源：H&T Realty PTY LTD 作者：Rebecca Yuan, Australia Professional Legal 责编：Zoe Chan
重磅！2020 U.S.News世界大学排名发布
刚刚，2020年 U.S.News世界大学排行榜正式发布了！ U.S.News世界大学排行榜作为享誉全球的世界大学排名参考，涵盖了包含81个国家/地区的1500所院校（去年涵盖75个国家/地区的1250所院校），U.S.News世界大学排名致力于让人们能够了解各个国家的顶尖学府在全球范围内的排名和定位。 U.S.News排名不单纯只是考量学校的本科或研究生的教育水平，而是根据13项指标进行考核排名，这些指标通过衡量学校的整体学术研究表现以及其在全球和地区的声誉来进行排名。 排名指标 排名指标相对往年有所变化，根据U.S.News所提供的数据进行整理总结，具体如下： 全球学术声誉（12.5％）：该指标反映了全球声誉最好的研究大学的最近五年的学术声誉调查结果的汇总。 地区学术声誉（12.5％）：该指标反映了该地区内最好的研究大学的最近五年的学术声誉调查结果的汇总。 论文发表（10％）：这是对大学整体研究效率的衡量标准，基于包含与大学有隶属关系并发表在高质量、有影响力的期刊上的学术论文总数（包括评论，文章和注释） 。 书籍（2.5％）：书籍是学术研究的重要出版物，特别是在社会科学，艺术和人文领域。该排名指标的使用为文章数据提供了有用的补充，更好地代表了侧重于社会科学、艺术和人文科学的大学。 会议（2.5％）：学术会议是进行学术交流的重要场所，尤其是与工程和计算机科学相关的学科，会议记录的正式出版可以代表某些领域的真正研究突破。 标准化论文引用影响指数（10％）：每篇论文的引文总数代表大学研究的整体影响，并且与该大学的规模和办学年份无关。 论文引用数（7.5％）：该指标衡量大学对全球研究界的影响力，通过将出版物排名因子乘以标准化引证影响因子来确定。 被引用最多的10％的论文数量（12.5％）：该指标反映在其各自领域中，在世界上被引用次数最多的论文中排名前10％的论文数量。 论文占“被引用最多10%论文总数”的比率（10％）：该指标是指大学在每个领域和出版年份中占世界上被引用率最高的论文中前10％的论文总数的百分比。 国际合作（5％）：该指标是该大学包含国际合作作者的论文总数中所占比例除以该大学所在国家的国际合作论文的比例。 国际合作发表论文总数的百分比（5％）：该指标是大学包含国际合作作者的论文总数的比例，是衡量质量的另一个指标。 代表领域被引用次数最多的前1％中的论文数（5％）：该指标被认为是科学卓越和最高绩效的衡量指标，可用于对照全球学科领域的基准对研究绩效进行基准测试。 被引用最高的论文在论文总数前1%中所占百分比（5％）：它是衡量卓越水平的一种衡量标准，显示了一个大学在世界上最具影响力的论文中所占的比例。 TOP100排名 在今年的排名中，居于榜首的是哈佛大学，其次是麻省理工学院，斯坦福大学名列第三，加州大学伯克利分校第四。牛津大学排名第五。除去牛津大学和剑桥大学（排名第九），前10位其余全部为美国大学，第六至第十依次为是加州理工学院、哥伦比亚大学、普林斯顿大学、剑桥大学和华盛顿大学。U.S.News指出，剑桥大学今年由第七位跌至第九位，哥伦比亚大学和普林斯顿大学排名有所上升。 在排名前1500位的大学中，美国的上榜大学数量依然多于全球其他国家与地区：249所。中国紧随其后，拥有第二多的上榜高校，为188所。英国有86所大学上榜，位列第三。日本和德国分别以82所和66所上榜高校，位列第四和第五。 小编为大家整理U.S.News世界排名TOP100榜单，供大家参考： 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超330万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自91个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上在售海外房源，或致电 400-041-7515 谘询海外留学、移民和投资的机会。 来源：普加斯留学 责编：Zoe Chan
史上最全！让家长们头疼的留学问题一次性解决！
不少人选择在海外置业是为了给孩子一个更好的成长环境，但是由于文化和环境上的差异，如何选择留学的国家和院校成了令很多家长头疼的难题。本篇就从国家、地理位置、学校、专业以及费用选择等家长最关心的几个方面，为大家整理出一篇超全留学指南。 国家：首选英语系国家 出国留学，语言是一个难题。要根据自己的优势，如果没有学过小语种，首先要考虑英语系国家，比如美国，英国，澳大利亚，新西兰，新加坡等教育质量国际领先的学校，难度会小很多 如果考虑留学时，也有移民打算的学生，那可以提前了解各国的移民政策。如在加拿大，留学生毕业后即可获得3年工作签证，可持工作签证在加拿大积累工作经验，为更好地就业打下基础，且在申请移民时有优势。 在澳大利亚，申请工作签证的留学生不受限于移民职业列表，任何专业背景的毕业生均可申请。但要注意的是，英国的工作签证相对难申请，一般要求学生先找到不错的工作才能申请工作签证。 地理位置：城市规模较大就业机会多 如果经济条件允许，那么在地理位置上，选择城市规模较大的一二线城市，相对就业机会更多，也能够有更加便利的生活条件。 以美国为例，美国大学主要集中在两个区域。一个是美国东北部，这里是美洲大陆最早的殖民地，集中了像华盛顿、费城、纽约、波士顿这些历史文化经济名城，这种发达也同时体现在高等教育上，大量的名校都聚集在这个角落。 另外一个不容忽视的，是美国加利福尼亚州，除了宜人的气候和硅谷，这里对华人来说还有着特殊意义——这里是美洲离祖国大陆最近的地方，旧金山和洛杉矶也因此成为美国华人最为聚集的两个城市。从留学申请的角度来说，这两个区域不仅有优秀的学校还具有潜在的就业市场，在这样的环境中也能接收到更大的信息量。 学校及专业：需要综合考虑 不少学生偏好综合性大学，不管自身学习条件如何，只想挤进排名前5位的学校，但由于竞争激烈，很多人不能如愿。而且很多排名只考虑学校的综合实力，尤其是研究水平，学生在选择时只能作为参考。 选择学校时，学生要多考虑与学习相关的信息，包括入学条件、费用、所在城市、录取率、中国学生占比、住宿情况等。大部分学校的录取率可以在网上查到。申请截止日期也是学生在选学校时要重点关注的信息。学生最好到学校官网，或国外相关权威网站搜索相关信息，获取真实资料。 在选择专业时，很多学生会把专业分为冷门、热门。其实，学生最好抛开这些，先了解自己喜欢什么，有哪些潜力，为什么要选择某个专业，是否符合所选专业要求。 选择专业还要考虑将来的就业问题，考虑是在国内还是国外就业。有些专业不适合在国外就业，如法律专业的内容与国内完全不同，回国就业的难度较大。而有些专业人才在国内需求量较大，如运动心理学、环境保护等。 国外院校一般不要求学生在申请时就确定专业。学生可先确定专业方向，入学后在学习中逐步确定自己的专业喜好，并最终确定专业。专业即使确定了，学生也可以申请转换，但时间点不要太晚，且前后两个专业的差距也不要太大。 录取条件：选择含金量高的 申请者要清楚了解学校对GPA，托福等成绩的要求，虽然这些并不是影响录取与否的决定因素，但是学校既然已给出了要求，还是尽量按照要求去申请适合自己的学校，除非自己某方面特别优秀，曾经荣获过国际性的大奖等等，可以用这些特长去弥补分数上的不足。 同时也要看这些学校的录取率怎么样，如果每年的录取率只有4%，那么还是不要选择的好，大部分的申请者会被拒之门外，一般选择录取率在50% 的学校会比较好，竞争也不会很大，同时也还会有一定的申请难度，含金量比较高。好的就业率也能反映出一所学校的好坏，毕业后90%的就业率就是比较理想的学校。 学校人文环境：本土学生比重大的学校可能会较排外 能不能融入当地环境同样是留学的重要考量因素。 比如在最受中国留学生欢迎的美国，其教育体制的成熟与完善，也体现在美国风格特点多元化的学校文化上。 美国本科留学选校时还有很多学校招收的国际学生比较多，这样所形成的国际文化氛围也比较浓厚，如果喜欢国际性文化相互交融的申请者可以选择大一些的学校，这样国际化的特点会更加突出。 在本科选校时注意也有一些学校比较排外，是因为当地美国本土的学生会占大多数，国际学生很难融入他们其中，这样的学校也要好好考虑。 费用：美澳加较贵，亚洲和小语种国家较便宜 各所学校的学费有所不同，而留学所需要的所有支出跟留学选择的国家也有关。 总体上来说，去美国、英国、澳大利亚、加拿大等国家留学，费用相对较高，一般1年花费约20万元人民币，如美国许多私立大学1年学费超过14万人民币，普通公立大学1年约7万人民币，另外还要算上生活费。留学加拿大1年的花费折合人民币在8万至14万元之间。留学澳大利亚每年花费在10万至18万元人民币，其中生活费约5万至6万。 而许多小语种国家，如德国、法国、意大利等实行公立教育，免收学费，1年的注册费和生活费不超过10万元人民币。日本、韩国、新加坡等亚洲留学国家离中国近，留学1年花费为10万元人民币左右。学生在选择留学国家时要充分考虑经济因素。虽然有些国家允许打工，但学生平时课业较重，依靠打工挣钱完成留学不太现实。 想了解更多留学相关，可以致电 400-041-7515 联系居外哦~
想投资日本房产？这9种房产类型你要懂！
随着中国内地旅客到日本旅游的人次大幅升高，华人赴日投资地产的热忱也水涨船高，资料显示，国内投资人近两年来在购入日本房的增幅是历年来的多倍，也随之日元的贬值，这股投资热忱更为浓烈，加上2020东京奥运会的即将来临，令许多境外投资人对日本房地产市场增值充满前所未有的期望。下面小编就简单介绍一下日本不动产投资9大类别： 1. 单身公寓 从投资金额、简单化程度和收益性了解，单身公寓的性价比是最高的。 特别是东京23区内单身者人数持续上升，租户易寻，只要是地理位置好的物件，租金的保持能有所保障，买卖交易价格就不会有过大浮动，有着变现极为快的特性。 与轻型木结构的一幢公寓楼比照，单身公寓的划分性更好。要是置办多了，将来面对孩子的资产承继、分配时也更为简单化。 想要回报率力、变现力、节税力这3点兼具的物件，优先选择单身公寓。 东京都新宿区高田马场1卧1卫公寓，徒步7分钟至JR山手线。房价约¥107万。点击查看房源详情 2. 轻型木结构或轻量铁骨造整幢公寓楼 轻型木结构或轻量铁骨造的整幢公寓楼，是土地拥有者的典型性钟爱。 鉴于销售市场也已经明确，新建轻型木结构或轻量铁骨造公寓楼时，还可以和大中型房屋制造商进行报价比较，也便于下单。大中型房屋制造商在建工后也会有一次性租赁服务，对方会列出各种各样情形模似，极为周到。因而，在管理层面上无需特别担忧。 正由于这种投资很容易，也是承继措施的效果，因而会担忧供应过盛。另外，一次性租赁的空房保障也是可能会降低房租。因而，20-30年后的回报率也是可能不按照当初的方案进行。 投资轻型木结构或轻量铁骨造整幢公寓楼，虽然较为简单，但必须做好相应的风险性准备。 3. 定期租地事业 自1992年创立定期租地至今，选择这种投资方法的人逐渐增多。其中，租地期间较短、回报率较高的事业用定期借地的人气值很高。这种形式不涉及到房屋建筑投资，因而风险性极低，更还可以长期性获取平稳的地租收益，因而在土地拥有者中极为热门。 地产的投资风险绝大多数是由房屋建筑造成的，因而无须持有房屋建筑也可以获取收益的定期租赁事业，对不愿承担风险的人而言是很有魅力的。 可是，进行定期租地投资时会有受限条件，能进行定期租地事业的人，大部分只限于“祖上有地”的。 4. 停车场 停车场是临时运用、收益性低的土地，对于初期投资，且投资低的人是较好的选择。特别是当自身持有土地，却没有更好的活用形式时，首先暂定为计时停车场是最合适的。计时停车场是土地暂定运用中回报率最高的。 专业投资人中，也是以10%左右的利率购入土地进行停车场事业的人。可是，购入土地物件自身是极为困难的。 5. 家庭居所型公寓楼 作为投资，家庭居所型公寓楼会先被用于租赁，随后作为物件售卖。当租客离开后，还可以作为普通级的家庭型公寓楼进行高价售卖。如同自己把房屋租给别人一样，收取租金，极为简单化。 東京都渋谷区恵比寿二丁目的木造新房，三层建，三房一厅格局，有车位，屋顶上有天露台可做多种利用。房价约¥ 1,175万。点击查看房源详情 可是，这种物件的需求人数比单间公寓楼少，很难遇到合适的，这是弊端。另外，这种反复购入和售卖的投资方法，也算作投资人中的高级篇。 6. 一户建 在担忧整幢轻型木结构公寓楼供应过盛时，相对而言，由于供给量少而受到关注的是一户建的租赁。 一户建是单个家庭的住房，因而和持有多户住房的公寓楼比照回报率较低。 比照一户建和整幢轻型木结构公寓楼的模似回报率，整幢轻型木结构公寓楼更胜一筹，因而一户建一般不会被作为优先选择投资。这样一来，供给量少是理所应当的。 关于一户建租赁，虽然必须进行一些改装，可是比起再次购入物件，投资总额要少得多，因而收益性会更好。投资总额低，收益性高，很合适前期试着投资的人。在一定程度上积攒出来的钱，再投资到单间公寓楼也不晚。 7. 整幢公寓楼 这种整幢公寓楼是钢筋混凝土建筑的共同住房。既然是整幢公寓楼，用地相对宽敞，并且所需投资总额较大，这针对前期试着且投资低的人，投资难度系数就较为高。可是，这种整幢公寓楼也可以一次性租赁，也比较容易。 鉴于征收土地等原因，为了节省税费而想换成亿单位的地产时，建议最合适购入东京都、大阪内的整幢公寓楼。在东京都内，数亿日元的整幢公寓楼买卖交易频繁，销售市场已明确。物件便于寻找，便于购入，是大额投资人的理想化选择。 8. 商业楼店铺楼 持有商业建筑主要用途土地的人，总是会由于怎样有效性运用而烦忧。当然，东京23区内的一等地除外。尽管商业楼租户比住宅的租价单价高，收益性也高。但是，搬离的风险性很高，下一位租赁者也很难寻找。因而，商业楼大楼招揽租赁户的难度系数十分高，并不适用于初中级投资者。 在商业楼类的租赁户中，判定“地铁站前立地不适合做生意”的租赁户在提升，因而地铁站周围的商业楼大楼的租赁户招租者也在增长。商业楼招租变得越来越难。不必只局限于高收益率，选取长期性能够赚取租价的形式说不定更为合适。 9. 写字楼 在近郊区，办公室需求量比商店需求量还要低。纵然在首都圈核心城市的地铁站前，也比较难寻找事务所租赁户。在郊外的地铁站前，能租事务所部分的只有辅导班和门诊所。如果门诊所未满足楼层负荷等房屋建筑规格，则无法入住。尽管也有律师事务所和税务师事务所等需求量，但现实情况是使用面积需求量小，租价也低。新建之初，纵然有租赁户在，经历换房后出现空房间，一直保持空着的写字楼的也不少。 日本买房相对于国内有何优劣势？小编觉得能够总结为以下三点： 1. 房产价格稳定性 国内近些年房价的爆增，和近年中国政府对投资房产现行政策的调控，促使国内的房地产市场有许多的不稳定因素出现。初期在中国市场获得盈利的海外风投公司近些年也陆续在投资方向上开始进行调整。总得来说，现阶段日本房产市场的增涨，是在市场经济环境下出现的自然升幅，符合现阶段大的经济形势。另外，完善的房地产登记制度和高额的增值税率，也一定程度上抑制了暴涨暴跌，能够充分的保护所有权保值。 2. 资产的所有权特性 和国内的房地产使用权相对比，日本的房地产无论是山林土地，还是公寓、商业楼大楼购买后全是所有权特性（除了明确标注借地权特性之外），既能够永久拥有及继承。 点击查看居外网上过千套在售日本房源 3. 投资回报率高 投资回报率高也是吸引专业投资房产人士的一个关键魅力。近些年尽管房价出现一定升幅，表面的收益收益率也可以确保在5%～6%左右，这在现阶段亚洲关键国家和地域里居于前列。据相关数据统计分析显示，上海现阶段的房地产投资回报率约2%～3%。 另外，在日本投资房产的多元性，也可以让一些有运营经验的投资者，通过自主经营实现更高的投资回报率。举个例子：投资酒店・民宿。依据相关调研数据统计分析，日本国关键房地产投资比例2019年有所改变。其中办公室类投资房产占总投资的47%，商业楼设施投资占总投资的25%。而酒店・民宿类可经营型地产的投资比例持续上升的趋势，已达到10%，究其原因就是2020年东京奥运会举办及日元贬值的大背景。另一个要因是近些年日本旅游总数的激增，促使酒店的可提供数量缺乏。 来源：瑞麦说房 责编：Zoe Chan
马来西亚“第二家园”获批申请创纪录 成世上最大投资者签证！
马来西亚媒体The Malaysian Reserve报道，据该国旅游，艺术，和文化部的说法，2019年，投资者向马来西亚第二家园项目提交了7,904宗申请案。 尽管获批申请案的数量截至目前还不清楚，但是这个项目的拒签率一直都很低，所以我们可以假设最终拒签量低于10%。 这个数字使得马来西亚第二家园以绝对优势成为了世界上最大的投资移民项目；2019年榜单上的第二名则是美国的EB-5，后者批准了3,659宗申请案（以I-829作为判断标准）。 该国旅游，艺术，和文化部副秘书长（Deputy Secretary-General）Mohd Zamri Mat Zain在上周于吉隆坡举行的一场项目利益攸关者会议上说道，去年中国大陆公民占该项目所有申请量的大概35%。他同时表示，2019剩下的前10大申请人来源国/地区还包括韩国，香港，日本，孟加拉，英国，新加坡，美国，台湾，印度，但是没有公布各个国家/地区的具体数字。 项目负责人Datin Sharifah Ikhlas Syed Ismail AlJaffree表示，该国旅游，艺术，和文化部正在对以前的一些政策进行审视，以便在未来吸引更多的申请人。 “正在做这个事。我们正在评估申请条件，它必须要有竞争力。现在，如果你看看这个行业，你会发现世界上有100个国家推出了类似马来西亚第二家园的项目。为了让项目具备竞争力，我们必须看看其它国家在做什么，”她表示，该国旅游，艺术，和文化部正在评估以前推出的投资刺激措施。 “2017年前我们曾经有大范围的免税车政策，但是他们可以选择买车或者自己从原居留国带车来。除此之外，我们给它们的签证是10年后更新。除配偶外，他们也可以把自己的父母，无血缘关系的亲属，以及孩子带到马来西亚。我们允许他们投资或者做生意，但是前提是他们自己不能扮演主要角色，因为我们不允许他们就业，”她补充道。 大部分项目申请人选择住在吉隆坡，槟城，柔佛，和马六甲。在英国申请人中，槟城最受欢迎。而美国人，韩国人，以及新加坡人青睐柔佛，项目负责人表示。 英国人Graham和Jill Brown 2009年移居到了森美兰州，在首都吉隆坡东南方，车程大概一小时。他们表示对自己的决定毫不后悔。 去年之前，在马来西亚的外国购房者至少要买100万令吉（大概236,000美元）的房子。2019年10月，政府将门槛调低至60万令吉（大概142,000美元）。但是，一些州还没有贯彻政策变化，包括上面英国夫妻所在的这个州。 “问题就是，”Jill Brown表示，“他们要求外国人必须买100万令吉的分层产权房屋，但是森美兰州没有100万令吉的分层产权房屋。我们在波德申有套15,000平方英尺的房子。10年前我们买的时候，我们还很年轻，有精力维护它。现在，我们年纪大了，我们想换成小一点的房子，但是我们在森美兰州买不到合适的房子，因为他们不允许外国人买（小的房子）”。 来源：投资移民知情者 责编：Zoe Chan
