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一个上海白领的柬埔寨买房之旅
一个“金边考察团”从严冬里的上海浦东机场出发，四个多小时后，飞机就降落在了炎热的金边，两地的温差达到了30多摄氏度。 与巨大温差相似，两边的楼市也同样对比强烈，一端成交量下滑、房票稀缺，另一端投资需求崛起，销售畅旺。一个又一个来自北上广深的航班拉来“考察团”，投资客们交5000—10000元不等的押金，就能以参与旅行团的形式游览柬埔寨风光，不过最后的重点都是看房、买房。 踏出航班后的第一件事情是办理落地签证，金边机场海关大厅内混乱地排着几列队伍，尽管墙上明码标价，但几乎每一个上前询问海关人员的游客，都会被告知不同的办理签证费用额，从30美金—50美金不等，需不需要多填表格全看小费和心情。 在这混乱的异国他乡机场，却有几个巨大的广告牌能迅速唤醒中国人的亲切感。 “金边销冠，洪森大道旁，岭南花园，48-140㎡精装公寓，首付4999美元起。” “富力地产，中国十强。金边富力城，为颠覆而来，引领而生，55-135㎡精装美宅。” 熟悉的语言和套路，让多数等待签证的中国人都忍不住多看几眼。 点击查看柬埔寨金边的更多房产项目 章文（化名）在上海属于高收入群体，单身的她没有购房资格，至今在上海未拥有房产。在飞机降落在金边之前，她对柬埔寨了解很少，但一个数据曾引起过她的注意：柬埔寨金边一套50平方米一室一厅的公寓，租金高达700美金，相当于人民币约5000元，接近上海中心地段的租金。 大多数国人眼中的不发达国家，竟然有这么高的租金收入和租售比？章文带着疑惑而来。 这个城市的第一眼，让她有点失望。柬埔寨的首都，像极了中国小县城的面貌，最宽的大道也仅有双向四车道，路两边的店铺“灰头土脸”，商品陈列得很粗暴，上个世纪在中国热销的服装款式、落地音箱、DVD机在马路边摊开来。Oppo、Vivo的门店和中国小镇上那些铺面的布置如出一辙。 比国内小县城还不如的是交通状况，从机场出来就在堵车，3公里的路能开一个半小时，小汽车、摩托车、电动车、突突车挤成一团，变道不用打灯，随行的翻译告诉章文，金边的交通没有早晚高峰，堵车是“everytime”。 但仅仅一天，章文却迅速作了决定，鬼使神差地在金边买下一套房产。踏进售楼处的那一刻，所有的感觉都不一样了。 在金边一条并不宽阔的“主干道”旁，一家中国开发商刚刚举办了楼盘开放仪式，章文一行人被带到了售楼处门口。这像是脱离金边的另一个世界：后现代主义的建筑风格，大片的落地玻璃窗，晶莹剔透的吊灯，让人体感舒适的空调温度，一尘不染的卫生环境…… 售楼处外，空气湿热，摩托车、突突车的滚滚洪流夹杂着泥土与灰尘。 售楼处里，几名身高超过180cm、长相帅气的置业顾问在沙盘旁微笑讲解，吧台的服务员及时递来饮料，所有的一切，都让身在异乡的中国人感到舒服。 置业顾问黄小明（化名）是生活在海南的东北人，他有着典型中国北方人的长相，身材高大结实。过去三年他都在海南做楼盘销售，但海南楼市的急转直下让他不得不另寻出路，和六七个哥们一起来到金边开启新的市场，他也因此自嘲是“行业难民”。 “金边的市场比海南热很多，其他就跟以前在海南卖房没啥区别了。”黄小明的大部分客户仍然是中国人，他接待同胞们看沙盘、讲解户型、选房、计算首付……他觉得自己只是换了一个地方，重复以前的工作，但金边比海南带劲，这里的赌场、酒吧都值得去玩几把。 黄小明代理的这个楼盘，开盘价格大约为2000美元/平方米，差不多是人民币1.4万元/平方米，这个价格是金边当地普通老百姓难以承受的，工薪族的月收入一般在2000人民币左右。不过，这样的价格仍远低于周边东南亚国家首都的房价，对于北上广深的投资客来说，是白菜价。 章文在金边待了一天就决定买房，因为一套50平方米小公寓的总价只有60多万元人民币，这个价格让她满意。赶在2018年结束前，她拥有了属于自己的不动产。 被中国一线城市置业的高门槛拦下的一大批人，他们的投资意愿和需求在东南亚汹涌喷薄。 除了总价低，投资客们还坚信其他各种各样的理由，支撑他们不远万里来购置一套房产。 比如在金边项目最多的中国开发商富力打出的广告语：金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。 一名销售负责人告诉投资客：“柬埔寨是美元资产国，无外汇管制，非CRS征税国，博彩业合法，它的整个开放的政策，比香港和澳门加起来还要好。” 黄小明则不断告诉自己接待的看房客户：“这里一室一厅可以租到5000人民币，公寓租金回报率达到7%—10%，金边是个非常自由的市场，所有的人和钱，想来就来，想走就走，一旦房产投资升值了，就能赚了钱离开。” 不过，这种致富故事尚未得到验证。当地一名业内人士告诉界面新闻记者，金边的商品房市场才刚刚成形，二手房市场几乎不存在，才处于起步阶段。 金边确实存在巨大的住房需求。2014年，柬埔寨政府就感知到了住房短缺危机，因此包括中资在内的外资开发商受到了当地政府的欢迎。在近几年经济发展过程中，很多中低收入的金边市民被迫迁去市郊，预计到2030年金边的人口将再增长50%。当地政府估算，未来13年当地将有80万套房屋的需求。 2014年，是柬埔寨房地产经济元年，房地产行业正式成为其四大经济支柱之一。一座座高楼在金边拔地而起，2017年金边共有3500余套高级公寓入市，2018年大约有16000套高级公寓建设完工。 不过，自2015年起，金边的商品房房价以每年15%的增幅大幅上涨，远远超过了当地普通人的消费能力，中国开发商的楼盘，80%以上的房源都卖给了中国投资客，少部分卖给了柬埔寨上层阶级人士。 由于自由经济政策开放，金边的贫富分化严重，需要购买高层商品房的本地上层人士并不多，他们大多数自己有土地，已经建造了条件优渥的住宅。 房地产行业仍在迅速扩张，柬埔寨政府在2016年批准了2600多个建设项目，其中绝大部分都在金边，这些项目的总投资额达到了85亿美元，近两年，又有总投资额接近200亿美元的项目获得批准。中资企业的项目在其中大约占了三分之一。 这些新建的商品房公寓，未来最可能出租的对象是来金边淘金的外籍人士，本地市场的培育还未见端倪。 2017年柬埔寨全国GDP为209亿美元，仅和广东省韶关市2017年的GDP总量相当。根据IMF数据，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以这个增速看，金边能否被称为“30年前的深圳”，还要打上一个问号。 房地产行业蓬勃崛起的同时，金边整个城市正在面临巨大挑战，包括治安、排水系统、公共交通、垃圾和废水处理等，柬埔寨的城市管理与土地管理法律法规都不够完善。 在离开金边的前一个夜晚，章文和她的朋友们亲眼目睹了嚣张的飞车党针对外国游客的抢劫行为，但本地人告诉她们不要报警，报警在这里不管用。这件事给这趟金边买房行蒙上一层阴影。 章文仍然挥一挥衣袖，愉快地作别金边，她相信自己这次的投资选择。金边新的机场，水电、污水处理设施，都由中国在投资新建，柬埔寨是中国对外发展的重要伙伴与“一带一路”最大受益对象之一，在“泛亚高铁经济圈”中的位置举足轻重。 那些大工地里热火朝天的建设场景、街头密密麻麻骑着电单车的年轻人，都能让中国人或多或少看到几十年前中国的影子，他们不愿意再次错过这场买房红利。 参考来源：界面新闻 排版：KYRA WANG
越南楼市供需两旺 中国投资客成最大买家
2018年，投资者对越南房地产市场的热情大涨。2018年4月，新加坡房地产开发商凯德集团（下称“凯德集团”）在越南推出的首个住宅开发项目D2eight发售一天即售罄，而该集团在越南最大城市胡志明市开发、拥有350个单元的楼盘D'Edge Thao Dien也在推出后两个月内售罄，充分体现了“越南速度”。 继泰国和马来西亚之后，2015年7月，越南出台《住房法》，开放国内房地产市场，开发商可将每栋建筑30%的单元售予外国人，拥有有效居民签证的外国人及外国公司均可以购买越南房产。“此后外国投资者对越南房地产的兴趣逐渐上升。”凯德集团越南首席执行官陈连邦接受21世纪经济报道记者采访时表示。 目前多数新开发项目位于胡志明市。世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，2016年和2017年，开发商和投资者在胡志明市投资了价值约12亿美元的住宅用地和新建住宅物业，在越南首都河内，这个数字是5亿美元。 来自中国的大批买家成为胡志明市和河内市楼盘预售现场的座上宾。世邦魏理仕最新报告显示，2018年在胡志明市置业的外国购房客中，来自中国大陆的买家占31%。中国购房者从第6位跃至榜首，成为越南房产最大买家。 记者综合采访获悉，在投资目的和方向上，中国买家投资时看重的仍然是“升值空间”，倾向入手大城市的高端项目，且盲目跟风的趋势比较明显。而随着越来越多国际企业和中国企业加速在越南投资设厂，一些了解当地情况的买家看到了涌入企业对住宅的需求，也将工业园区周边的中低端公寓视为有潜力的投资项目。 胡志明市公寓单价破万元 自《住房法》出台，越南楼市迎来了一波强劲增长。世邦魏理仕数据显示，2015至2017年，胡志明市约有3.5万套新高端公寓入市销售，每平方米售价超过1500美元，与2012- 2014年只有不到1万套公寓挂牌出售的情况形成鲜明对比。房价也应声上涨，仲量联行数据显示，2017年胡志明市的新房价格上涨3.6%，别墅和城镇住宅价格同期上涨13.6%。 21世纪经济报道记者了解到，目前胡志明市市区公寓均价已上涨至每平方米约1.5万元人民币，个别高端豪宅的价格甚至达到每平米6万至7万元人民币。以胡志明市迄今最大的高端开发项目Golden River为例，两居室起价37万美元，三居室起价49万美元，约合每平方米4500美元。 越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River，五星级等级，胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区，位于西贡河边的黄金独有位置，并提供完美的公用基础设施。仅售约¥434万。 居外物业编号：42254251 点击查看房源信息 开发商也看到了商机。过去三年里，逐年增长的外商投资显示出开发商对越南房地场市场的信心。来自新加坡、日本和韩国的开发商尤其青睐市中心和地铁站附近项目，而越南当地开发商则选择与外国开发商签订合资协议，以合作形式完成项目。 凯德集团1994年进入越南市场，是入场最早的外国开发商之一，目前越南已成为其东南亚地区布局中仅次于新加坡和马来西亚的第三大市场。该集团在越南7个城市拥有15个住宅项目，总资产达13亿新元（约合9.56亿美元）。2017年，凯德集团在越南共售出1409个住宅单位，总销售额为4.6亿新元（约合3.35亿美元），同比增长63％。 越南房地产市场高速增长的原因何在？从内部来看，越南经济高速发展，中产阶级不断壮大，人们消费能力也迅速提高。2000年越南人均GDP为388美元，2018年跃至2600美元，增长将近7倍。世界银行报告也显示，越南每年约有150万人加入中产阶级行列。“强劲的经济增速、快速的城市化进程、庞大的年轻人口和不断壮大的中产阶级推动了越南人对充满高质量的生活、工作和娱乐场所的需求。”陈连邦对本报记者表示。 从外部看，除2015年出台的《住房法》助推楼市，近年来外国投资者原本青睐的投资区域因需求过旺房价飞涨，纷纷出台严格限购措施。Global Property Guide数据显示，香港房价过去10年内上涨207.58%，泰国上涨大约48.65%，新西兰奥克兰市楼市4年内飙升75%。去年8月，新西兰开始禁止多数外国人在本国购买房产，温哥华、新加坡、悉尼等也开始对外国购房者征重税。 于是，来自亚洲的投资者将目光转向了越南。“一些高端产品30%的外资配置限额很快就被填满。”第一太平戴维斯（Savills）越南业务副董事总经理Troy Griffiths表示。 由FLC集团打造的下龙湾高尔夫豪华度假区项目位于越南北部，集Condotel式酒店式公寓、豪华别墅、高尔夫球场于一身。开发商担保项目收益达10%-12%左右，凡购买酒店式公寓的客户每年可以度假居住15天以上，开发商专业运营，度假收租两不误！ 居外物业编号：45404895 点击查看房源信息 中国人青睐大城市高端盘 这其中自然不乏中国买家的身影。世邦魏理仕最新报告显示，2018年在胡志明市购房的外国买家中，来自中国大陆的置业者占31%，2016年这一比例仅为2%，2017年为4%。中国内地购房者由此超过越南、韩国和中国香港等地置业者，从第6位跃升至榜首，成为越南房产最大买家。 房源量最大的海外房地产门户中文网站居外网向21世纪经济报道记者提供的数据也显示，2017年中国买家通过居外网咨询越南购房次数比2016年增加458%，2018年越南房产询盘量比2017年再涨124%，到2018年第4季度，询盘数量环比急升77%。“过去两年，中国买家对越南房产的兴趣猛增，呈井喷之势。”居外网董事CEO罗雪欣对本报记者说。 记者获悉，在投资取向上，中国买家仍最看重“升值空间”，而非为了自住。“中国人购买房产时，常会拿越南和以前的上海做比较，希望能从房价升值中获利。”仲量联行越南分公司主管Stephen Wyatt表示。 从投资方向来看，中国投资者偏爱大城市的高端项目。居外网数据显示，中国买家在越南购房目的地依次为胡志明市、河内、芽庄、岘港和芹苴 （Can Tho）。他们尤其喜欢靠近市中心的大型项目。“中国人还是愿意投资已有详细未来规划的新区，尤其是一些位于地铁沿线、前景不错的高端项目。” 越南铁成房产经纪公司负责人刘铁成对21世纪经济报道记者表示。 紧邻高尔夫球场，俯瞰海宁海，国际标准的广平最佳西方高级酒店（Quang Binh Best Western Premier）是FLC广平海滩和高尔夫度假村海马区的亮点。地中海建筑精髓，多种户型选择；项目配套完备，未来发展可期。 居外物业编号：45451748 点击查看房源信息 而随着中国买家大量涌入，盲目跟风也成为一个明显特点。刘铁成对记者坦言，中国买家购房往往根据初步印象入手，“跟着趋势赚钱，没有什么技术含量。” 不过，由于越南成为各企业投资设厂的热门目的地，中国买家购房趋势或有所改变。一些越南房产经纪人已发现，越来越多的国际企业和中国企业加速在越南投资设厂。罗雪欣对记者表示：“跨国公司的供应链将有望陆续转移到越南和马来西亚这些已经具备较成熟制造能力的国家，而在‘一带一路’倡议下，越南的基础设施也将持续改善，这些都是房地产业的利好因素。” 因此，一些特别了解越南当地房产的中国投资者便会选择投资工业区周边的中低端公寓，“（这些房子）用来出租，并且还可以期待升值。还有小部分人选择旅游地产，有条件的更会投资地皮，自建迷你公寓出租，（这种项目的）回报率可达每年10%-25%，”刘铁成说。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源，或致电 400-041-7515 谘询越南房产的投资机会。 来源：21世纪经济报道 责编：Zoe Chan
后疫情时代 纽约房价究竟降了多少？｜居外专栏
最近我被问到的最多问题是，纽约房价降了吗？降多少？房价是否已经触底了？ 之前我的文章和大家分享了疫情期间纽约房市的变化，但我的确很少直接谈到纽约房价到底受疫情影响有多大。 为什么我没有直接谈房价呢？首先房价的差别太大了，纽约市五大行政区，每个区的房价走势完全不同，就是同一个行政区各个社区的房价变化也存在很大差异。 其次房价数据比市场的实际状况要延迟3-4个月。你看到九月份的房价报告，基本反映的是3、4个月之前，也就是五或六月份时候签约的交易。因为当一个房产签订买卖合约时，房价是不会被披露的，只有等房子过户并登记到政府网站，成交价才会正式披露，一个房子从签约到过户一般需要3-4个月，因此市场上关于房价的报告都滞后了几个月。 比如今年五月份，纽约总体房价的中位数是705,000美元，比2019年五月上涨了4％。五月恰恰是纽约疫情最严重的时候，房价不可能比去年同期更高。实际上五月份房价数据体现的大多是一月份或二月份签订的交易，而今年的一月和二月，纽约房市从低谷开始反弹，房价比去年同期有所上扬。 虽然房价数据有所滞后，但大致还是能反映市场实际状况。我根据纽约房地产协会REBNY、Douglas Elliman以及Property Shark等公布的数据，加上自己在市场上的第一手观察，综合分析一下纽约房价在疫情期间的变化，给大家做个参考。 如果要了解疫情最严重的四、五月份期间，纽约房价的真实情况，我们可以参考七月或八月份披露的房价数据。根据Douglas Elliman的报告，今年七月份纽约的房价中位价为680,000美元，八月份房价又比七月份下降2％，中位数是665,000美元。和去年同期相比，今年八月纽约房价中位数比去年八月只下降了1%。 这是纽约总体房价趋势，实际上不同行政区，房价变化差别还是挺大的。 曼哈顿是受疫情影响最严重的住宅市场，八月份曼哈顿房价中位数比2019年八月下降了5％，达到977,500美元，跌破了100万，去年八月曼哈顿房价中位数是103万。 皇后区八月的房价中位数为553,400美元，比去年同期还增长2％。 布朗士的表现更为惊喜，八月份房价的中位数452,000美元，比去年同期上涨了13％，今年头八个月布朗士房价比去年同期增长9％。 布鲁克林区的房价波动比较大，今年前六个月平均房价中位数是750,000美元，比2019年上半年高出3％，但八月份的房屋中位价下跌到691,631美元，比去年同期下跌了8%。 从上面这些数据我们可以得出这样一个结论，疫情期间虽然每个区的房产交易量都大为减少，但房价走势不尽相同，像皇后区和布朗士，房价不降反升，而曼哈顿和布鲁克林的房价下跌也比较温和，平均的降价幅度都没有超过10%。 另外还有一组数据也很有参考价值，那是纽约著名地产公司Halstead的销售总监Fritz Frigan做的调查。他对纽约2000多名经纪人发出问卷调查，询问买家的第一次报价和挂牌售价存在多大差异，有多少卖家接受了第一次报价，有多少卖家拒绝了第一次报价。 从7月1日至8月15日的179个问卷中发现，卖家可以接受的首次报价比要价低5.65％，而布鲁克林的卖家仅接受首次报价低于原价1.93%。而低于原价10%的第一次报价，几乎都被卖家拒绝了。这个调查很有意思的地方在于，卖家和买家在对房价的认知上还存在较大的落差，买家认为疫情期间房价会大跌，但卖家降价的幅度没有买家想象的大。 另外还有一组数据体现的是卖家把房源放到市场后，主动降价的比例有多高？随着纽约上市房源创新高，而交易量还没有完全恢复正常，因此卖家面临较大竞争，很多卖家纷纷主动降价。与2019年8月相比，今年卖家主动降价幅度更大。例如，曼哈顿上西区在2019年8月的主动下调价格的房源为76个，今年8月跃升至159个，增长109％。 我上面列出的这些数据和例子，从各种角度分析疫情期间纽约房价的微妙变化。我的结论是，纽约在疫情之前已经处于房地产的下行周期，房价已经比高峰期下降不少，疫情只是让房价在低谷徘徊更长一段时间。由于纽约总体经济基础还是比较稳固，加上政府对个人家庭企业的大力度资金救助，以及超低利率的加持，都使得纽约房市仍然保持一定活跃度，尤其刚需市场，不存在买家遍地捡便宜的情况。 这就是我们为什么经常会在民间听到，不论是地产经纪还是买家都在议论，房价没有大跌啊，卖家没有降价很多啊……这样情况。 但是在纽约有一个特定的房地产市场，疫情对房价的影响还是非常大的，那就是曼哈顿500万以上的高端房产这一块，尤其是库存量过剩的新楼盘，在这个档次的房源中，其降价幅度往往超过10%，甚至达到50%。 比如曾创下一套公寓售出一亿美金纪录的曼哈顿高端楼盘One 57，它售价的高峰期是在2014年和2015年，当时这个大楼的平均尺价都高于5000美元一平方尺，二卧单元售价动辄都在1000万-1200万之间，而现在这些公寓的售价都在550-650万之间，比高峰期下跌了50%左右。实际上这个大楼的价格最近几年已经逐渐回归理性，比如2016成交的公寓折扣在35%左右，2018年成交价折扣在20%。现在这个大楼的卖家定价已经比较趋于合理，折扣估计在10%-15%之间。 很多人都在问何时是纽约高端房产价格的最低点，我认为低点会在2020年第四季度出现，主要原因在于疫情后果已经逐渐明朗化，疫情也加剧了高端房产从前几年的高峰期向理性价格回归，部分卖家认赔退场，买卖双方逐渐拉近差距。我和不少曼哈顿资深地产经纪也交流过，我们一致看法是，高端房产在疫情前已经非常疲软，房价已经在相对低点再碰到疫情冲击，开发商和卖家基本红利尽出，这种情况在曼哈顿是非常少见的现象，现在买家掌握着很多谈判手段和议价权。但这种局面能够维持多久，很难说，但可以肯定的是，对那些等待纽约经济崩盘、房地产溃败的抄底投资人来说，这种情况大概率不会在纽约出现，有关这一点在我之前文章已经分析过了。 纽约州长库默宣布，纽约州将成立自己的疫苗专家监测委员会，最严格检验未来疫苗的安全性，并力争让纽约州所有居民第一时间注射安全疫苗，成为全美第一个疫情清零的州。近20年的几次危机都证明，一旦社会经济秩序恢复正常，纽约房市都是最快复苏的那一个。 更多【安家纽约】陈东的精彩内容： 后疫情时代：纽约房地产趋势分析 在纽约购买新楼公寓 您必须了解的20个问题 【视频】疫情改变生活！后疫情时代美国人工作居住会发生哪些变化？ 【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱：donchen0124@gmail.com 微信号：doncmrbi 居外网上现有2.6万套在售美国纽约房源，欢迎点击查看；或留下您的联系方式，免费获取美国投资置业咨询等专业服务。
居外看点：越南跃升房地产淘金热门目的地，现在入场来得及吗？
居外网CEO罗雪欣表示，越南房价与东南亚其他地区相比十分具有竞争力，加上不断加强的基础设施建设，给越南房地产市场带来了长期的利好。胡志明市是中国买家最关注的越南城市，个别奢华公寓的售价甚至超过了一万美元/平方米。 撰文：吴将 越南，作为东南亚地区近年来经济增速最快的国家，其房地产市场越来越受到全球投资者的关注。 根据越南外国投资局（FIA）近日公布的数据，今年前五个月外资在越南直接投资达167.4亿（约为1150亿人民币）美元，同比增长69.1%，创最近四年以来新高，其中约11亿美元流入了房地产市场，仅次于制造、加工业。 大量外来投资的涌入，使得该国的中高端房产、尤其是公寓水涨船高。 当然，在越南投资房产的风险也不容忽视，比如：外国人只能购买不带土地的公寓，并且产权只有50年（可续）；同一小区外籍户主拥有的房产不能超过30%；以及越南盾（对美元的）贬值风险。 越南铁成房产中介公司总经理刘铁成在接受第一财经记者采访时也提醒，顶端的豪宅价格远远超出了当地人的收入水平，投资潜力有限，仅仅是当地富豪身份的象征。 跻身全球GDP增速最快国家行列 据全球房地产经纪公司仲量联行（JLL）统计，2019年第一季度，越南胡志明市的公寓价格同比飙升22.7%，至2028美元（约13933元人民币）/平方米；同期首都河内的公寓均价也升至了1407美元/平方米，同比上涨6.8%。 海外房产网站居外网董事CEO罗雪欣女士（Carrie Law）在接受第一财经记者采访时表示，越南房价与东南亚其他地区相比十分具有竞争力，逐渐壮大的中产阶层、持续发展的城市化，和不断加强的基础设施建设，都给越南房地产市场带来了长期的利好。 她认为，对于中国买家来说，越南房产很有吸引力，预计越南房价在相当长的时间内将会保持上升。 越南房地产市场的火爆和该国经济的增长强劲紧密相关。 世界银行数据显示，2000年~2017年越南的国内生产总值（GDP）增长了七倍，2018年的GDP增速更是达到了7.08%，创下了10年来新高，进入了全球GDP增速最快的国家行列。国际货币基金组织（IMF）预测越南今明两年的GDP将保持6.5%的增速。 尽管之前全球贸易摩擦不断加剧，但越南尚未受到波及。 据美国方面统计，今年第一季度，越南对美出口同比激增40.2%，其对美出口总额将有望超越意大利、法国、英国和印度等大型经济体。 此外，星展银行在一份研究报告中提到，越南社会的人口结构也十分具有活力，该国35岁以下年轻人占总人口的70%，人口红利无疑将为越南经济的发展提供强劲支撑。 星展银行的经济学家西雅（Elvin Seattle）表示，在强劲外国投资和劳动力增长刺激下，今后十年越南经济增速有望保持在6%到6.5%的水平。 高端公寓每平方米均价超5000美元 普华永道（PwC）在其发布的《2019年亚太区房地产市场新兴趋势》报告中指出，越南胡志明市的投资与开发前景排在亚太地区城市前列，看齐日本东京和泰国曼谷。该报告认为，对于机会型投资者而言，胡志明市存在很多获利的机会。 越南铁成房产中介公司总经理刘铁成在接受第一财经记者采访时表示，自从越南政府2015年7月起开放国内房地产市场，允许外资在满足一定条件下购买当地的住宅物业之后，河内和胡志明市的中高端住宅市场便走上快速增长的道路。他表示，自己正是看到这方面的商机，于是在2016年时选择到越南开设中介公司，为中国买家提供相关服务。 据他介绍，由于海外（个人）投资者在越南无法购买拥有土地的住宅，因此公寓成了他们的首选。越南目前最火的住宅市场是胡志明市，其次是河内，以及芽庄等旅游城市，而中部地区开发程度相对落后。 仲量联行（JJL）统计显示，2019年第一季度，胡志明市的公寓均价同比飙升22.7%，达2028美元/平方米；房地产咨询服务公司世邦魏理仕（CBRE）的数据也显示，2018年底该市的豪华公寓已经升至5518美元/平方米，同比上涨了17%。 据外媒报道，去年胡志明市中心一处尚未完工的豪华公寓刚推出不久便被抢购一空，其售价约为3000美元/平方米；在有着“西贡华尔街”之称的胡志明市第一郡，39层高的曼哈顿大厦的公寓，目前平均售价已经超过6000美元/平方米。而据刘铁成透露，胡志明市个别奢华公寓的售价甚至超过了一万美元/平方米。 不过尽管当地公寓价格高企，其租金平均回报率却并不低，据第一太平戴维斯的研究数据，胡志明市公寓的租金年收益率在5.8%左右。 胡志明市豪华公寓Opal Tower，属于Saigon Pearl项目，不仅获得豪华及优雅的空间，而且继承了Saigon Pearl许多的配套，包括购物中心丶沿河公园丶国际学校丶豪华的饭馆丶儿童娱乐区和泳池及健身房。每层楼具有12套房（2套一房，7套2房，2套3或4房）。售价约¥265万。 居外物业编号：44717697 查看更多房源信息 罗雪欣也对第一财经记者表示，胡志明市是中国买家最关注的越南城市，她认为：“未来10年该市的财富增长速度将是世界上最快的城市之一。当地现在主要行业有建筑业、基础材料业、旅游业和金融业等，未来还有望成为IT行业的集聚地。” 外资的流入固然刺激了越南楼市，但房价坚挺的根本原因还是内需的增加。 根据房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）之前公布的全球财富报告显示，越南“百万富翁”的增长速度仅次于中国和印度。目前，该国拥有超过3000万美元资产的超级富豪已达142人，对于富裕人士而言，投资房地产无疑是最好的资产配置方式之一。 第一太平戴维斯越南分公司（Savills Vietnam）的负责人麦克格雷戈（Niel MacGregor）表示，越来越富有的越南人，尤其是企业家们一直在寻找让他们资产保值的方法。事实上，与中国人类似，越南人也是世界上最爱买家的民族之一，其自住房拥有率超过了90%。 CBRE高级总监Duong Thuy Dung女士表示，“我们看到了一个重大变化，现在年轻夫妇更愿意在结婚后搬离父母的家，选择在封闭式社区购买公寓”。 前景虽看好，对外国人购房风险也不容易忽视 需指出的是，投资都有风险。近年来越南房价上涨的主要是受当地政策放宽和货币超发的推动。如果政策风向转变，或者全球性金融危机爆发，房价可能出现大幅回调。 第一财经记者查阅2015年7月1日生效的修订后的越南《住房法》显示，外国公民可以购买越南房产，前提是他们必须合法进入越南。同时，外国人享有50年的住房产权，并享有与越南公民一样的租赁转让或出售财产的权利。 其具体条款有七条，分别是：第一， 在越南投资住房项目的外国实体、外商投资企业、外国公司在越南的分支机构和代表处，外国投资基金、外国银行分行均有权依法购买房地产；第二，外国投资个人和机构只允许在不限制外国人购房的区域投资房产；第三，外国个人和实体最多可以购买一个街区中30%的公寓，及一个特定区域中最多250套房屋；第四，根据他们的需要，个人投资者可以再50年后延长房屋的产权；第五，外国业主可以将房产出租用于任何“非法律禁止的目的”，但必须在租赁物业前通知当地房屋管理机构；第六，外国业主需要缴纳国家财产税；第七，外国实体可以购买住宅房产安置员工，但不允许出租或用于任何其他目的。 点击查看更多越南在售房源 刘铁成也称，投资者应尽量选择名气较大、信誉较好的开发商，减少踩雷买到烂尾楼，或因开发商未按实申报而拿不到产权证的风险。 对于有兴趣投资越南房产的人士，他表示，投资房产应该看长远，不要加杠杆，不应抱着炒房、投机的心态，短期的回报率可能会有波动，但长线来说，越南楼市前景依旧看好。 此外刘铁成还表示，如果是机构投资者，也可以考虑投资工业地产，投资额相对住宅要多，但其回报率也更高。 另外，罗雪欣对第一财经记者表示，今年第一季度，中国买家通过居外网对越南房产的咨询量上涨有限，同比只上升了8.4%；而在2018年第一季度，中国买家的咨询量同比2017年第一季度上涨了164.4%。 罗雪欣称：“我们认为这跟近来越南市场上新开盘豪宅数量不足有关。河内与胡志明两市的新房供应量分别比去年下降了25%和50%。下半年或明天市场上的新盘一旦有所增加，中国买家将会再次活跃起来。” 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售源，或致电居外客服热线 400-041-7515 谘询越南房地产的投资机会。 来源：第一财经 责编：Zoe Chan
奥克兰等多地房价创历史新高，是什么推动了新西兰房市一片繁荣？
新西兰房地产协会（REINZ）的数据显示，房地产市场正在逆势上行。以往，房价和销售量通常会在大选之前停顿，但今年9月奥克兰的销售量和房价都创下了纪录。 REINZ首席执行官Bindi Norwell说， “通常在距离大选还有一个月的时候，人们会开始观望，销量会开始下滑。” 对于房市逆势而行，她提及了三个因素：创纪录的低利率；由于无法到海外，人们有额外的现款可用；以及从海外回流的新西兰人也提振了房市。 9月创下多项新高 Norwell指出，9月份奥克兰住宅销售量增长53%，为 “52个月来的最高水平，也是11年来销量的最高年度增幅” 。 REINZ称， “新西兰9月份售出的住宅房产数量比去年同期增长37.1%，从6122套增长至8377，这是新西兰自2017年3月以来的42个月里，单月房产销售量最高，这是14年来销售量最高的9月。” REINZ房价指数（衡量房地产市场价值的变化）同比上涨11.1%至3145，同样创下了历史新高。这是新西兰房价指数首次突破3100大关。 新西兰（不包括奥克兰）的房价指数较去年9月上升10.9%，至3105，创历史新高。奥克兰的房价指数同比增长11.4%至3194，也创下了该指数的新高。 Norwell表示，房地产市场 “似乎继续保持着一种反常的趋势，自2017年3月新西兰上一次经历这种增长以来，房地产销售量达到42个月以来的最高水平” 。 “全国的销量持续超出预期，13个地区的年销量增幅超过20%，10个地区的年销量增幅超过30%。这是自2015年4月以来销量增幅达到这一水平最多地区的一次。” 她说，“再加上人们对房地产市场的高度信心，5月份LVR限制的取消，以及人们对未来房价将继续上涨的担忧，这就解释了为什么现在会出现抢购房产的现象。” 房价一片上涨 上月，新西兰全国房价中位数从$67.5万纽币上涨至$68.5万纽币，年均增长14.7%。 奥克兰房价中位数从$84.8万上涨至创纪录的$95.5万，高于8月份的$94.95万。 吉斯伯恩（Gisborne）的房价上涨了45.8%，从一年前的$38.4万纽币升至上月的$56万纽币。 塔拉纳基（Taranaki）的房价上涨了21.3%，从去年9月的$40万上涨至今年9月的$48.5万。 奥塔哥的涨幅为20.7%，从$48.9万涨至$59万。 丰盛湾（Bay of Plenty）的销售价格上涨17.8%，从$60.2万升至$70.9万。上个月，其房价中位数首次突破70万纽币。 Manawatu/Wanganui的房价涨至16.6%，从$39.7万涨至$46.3万。 Whanganui地区创下了创下了40万纽币的房价中位数纪录。 惠灵顿的房价上涨13.1%，从$65万上涨至$73.5万。其中Lower Hutt City 房价中位数$70.2万；Upper Hutt City 为$71万；Wellington City 为$86.2万；and Kapiti Coast District 为$70.44万。 这些地区的房价中位数均创历史新高。 怀卡托（Waikato）地区的房价年度涨幅14.4%，从$55.5万升至$63.5万。其中Hamilton City和Taupo District的房价中位数创新高，分别为$67.6万和$63万。 坎特伯雷（Canterbury）上涨11.1%，从去年9月的$45万涨至今年9月$50万。Christchurch City、Kaikoura District和Timaru District的房价中位数也创下新纪录，分别为$50.3万、$59.5万和$39.2万纽币。 销售天数缩短 与去年9月相比，全国房屋销售天数的中位数从36天减少到32天，为今年3月疫情袭击以来的最低水平，也是4年来的9月份最低天数。 今年9月，奥克兰的卖家少花了三天时间完成销售，从一年前的39天降至36天，同样是4年来9月份的最低水平。 拍卖数据上升 今年9月，拍卖在全国总销售额中的占比为16.5%，有1381套房产被拍卖，高于去年同期的13.1%，去年这一数字为802。同时也比8月份高出15.9%。这是4年来9月份拍卖比例最高的一次。 吉斯伯恩是全国拍卖成交率最高的地区，其中，有74.4%（29套房产）通过拍卖成交，创下该地区的纪录，高于去年年9月的30.8%（12套房产）。 奥克兰是全国拍卖成交率第二高的城市，有27.9%（799套）房产通过拍卖售出，去年同期为25.9%（483套）。 相关资讯： 疫情考验下 奥克兰房市展现出强大韧性 疫情下的“移民梦”：每30秒就有一美国人浏览这国的移民局网站 疫情爆发时，这个欧亚国家的房价竟涨了25%！增速全球居首 来源：新西兰中文先驱网 责编：Zoe Chan 种种数据表明，新西兰多地房市在封锁后的复苏惊人，市场信心回来了，买家竞争空前！ 抓紧奥克兰房市升温的投资机遇，立即联系居外，获取免费咨询和项目推荐。
最新数据：新冠疫情如何影响日本房价？
对于希望在日本购买房地产的人来说，现在可能是时候入市“抄底”了——因为日本的土地价格正逐步下滑。 至少，最新的数据表明了这一点。新型冠状病毒爆发使交易停滞，城市地区的土地价格已经下降，这种模式可能在全国范围内扩展，导致明年公布的平均土地价格六年来首次下降。 据日本国土交通省上月底发布的Look地价季度报告显示，今年4月至6月，东京、大阪、名古屋等主要都市圈100个密集开发的商住区中，有38个地区的地价出现下滑，只有一个地区出现上涨。该数据标志着自2012年以来，价格下降的地区数量首次超过价格上涨的地区。 专家表示，最新的下降可能成为市场变革的重要催化剂，规模可能与2008年雷曼兄弟倒闭引发的全球金融危机时相当。 以下是最新的数据，以及在未来几个月可能对房地产价格产生的影响。 这份报告具有什么意义？ 该季度调查考察了东京、大阪、名古屋等大城市主要车站附近100个密集开发的商住区的地价趋势。该数据被认为是日本各大城市房地产市场趋势的领先指标。 Look报告显示，由于持续发展和入境旅游需求的增加，今年年初之前，城市地区的房价大多稳步上升。 随后，新冠状病毒疫情爆发。 今年一季度，报告检测到的城市地价出现了2014年以来的首次下跌，反映出消费税从去年10月开始上调，以及入境旅游者锐减导致酒店和百货业不景气。不过在监测的100个城市地区中，大部分地区的地价仍在上涨。 然而，在第二季度，土地升值的城区数量从上一季度的73个锐减至仅有一个——宫城县仙台站前的商业区，那里正在进行大规模的再开发项目。 在接受调查的100个商住区中，有38个地区价值下降，而三个月前的报告中，有4个地区价值下降，六个月前为零。 其余61个地区没有变化，比上一季度增长近3倍。包括东京歌舞伎町、大阪心斋桥和难波等著名商业区在内的8个地区贬值3%至6%，出现了自2011年第四季度以来的首次如此大幅的下跌。 “由于新冠肺炎大流行，潜在的房地产买家保持了'观望'的态度，许多地区的交易停滞不前。对酒店和零售店需求量大的地区受到新冠病毒危机的重大影响，由于利润率可能降低，需求量有所萎缩，”土地部在一份声明中说。 房地产分析师山下和也（Kazuyuki Yamashita）认为，“最新的数据代表了一个戏剧性的变化，显然标志着日本房地产价格疲软的预兆。Look报告是一个领先的指标，在这些主要城市地区检测到的下降将对主要城市的郊区产生连锁反应，然后再到区域城市。” 投资者应该准备迎接多大的跌幅？ 在过去的30年里，日本经历了土地价值的急剧下降，20世纪90年代泡沫经济的破灭、2008年金融危机和2011年东日本大地震都给日本带来了重大影响。 有分析人士称，新冠病毒对房地产价格的影响可能会像2008年金融危机或泡沫经济后遗症一样严重，但短期内大幅下跌的可能性很小。 不动产经济研究所8月的调查显示，7月份东京都内的公寓均价仍然很高，在6000万日元（折合约384万元人民币）以上，与30年前泡沫经济破灭时的峰值价格相当。 "房价不会轻易变便宜的原因有很多，但基本上公寓开发商如果降低他们以高成本建造的公寓价格，就会遭受损失，"山下先生说。 那么，准买家是应该现在出手，还是等价格降下来呢？ 2008年金融危机后，许多日本银行被迫抑制贷款。这促使许多陷入困境的中型开发商采取清算销售的方式，导致公寓价格急剧下跌。 但由于现在很多中小型开发商纷纷倒闭，公寓的供应量一直比较少，其价格一直稳定在高位。 "现在，所谓的七大公寓开发商——包括三井、三菱、住友、大京、野村、东急等稳定的企业——控制着市场70%到80%左右的份额，即使销售停滞不前，他们也不可能轻易抛售公寓，"山下说。 但有迹象表明，翻天覆地的变化即将发生。 山下说，由于酒店的利润率较高，在购买优质地段的土地（例如距离火车站步行5分钟以内的地段）时，住宅开发商通常会输给酒店。但现在酒店已经受到疫情的沉重打击，住房开发商开始以更便宜的价格收购优质土地。 “在这些高档地块上开发的更便宜的公寓将在一两年内进入市场，”他说。“尽管受到冠状病毒的影响，但日本的基本面并没有那么弱，所以不要指望价值会急剧下降20%、30%甚至50%。如果您有真正想购买的房产，那么我想说，您最好现在就毫不犹豫地买下它。” 延伸阅读： 为什么2020年仍是购买日本房地产的好时机？ 疫后时代，日本购房哪里好？七个地点，高增长或高收益任您选 纯干货！投资日本房产的8条必备知识 第二季度，日本房屋市场初现回暖迹象｜居外专栏 编译自日本时报 责编：Zoe Chan 转“危”为“机”，现在就抄底日本房产吧！ 在日本寻找您的理想住宅，或在下方与居外联系，我们将提供全面的支持，共您一起发掘日本房市的抄底机遇及增值潜力。
移居泰国的中国人5年大增31%！曼谷华人聚居在哪区？
泰国公寓租赁市场在过去5年中发生了明显的变化，不在中央商业区（CBD）但有捷运线覆盖边缘区域的公寓正受到越来越多“新移居海外者”的青睐。如果在以前每每说到“移居海外者”或在泰国工作的外国人，我们首先想到的会是日本人。但现在再提同样的问题答案可能就不一样了。据外劳就业管理部门最新统计数据，过去5年移居泰国工作的日本人减少了22%，同期菲律宾人和中国人却分别增加了38%和31%。 尽管移居泰国工作的菲律宾人和中国人呈现增长势头，但如果仅从总人数看，日本人依然是移居泰国工作人数最多的。地产咨询公司世邦魏理仕泰国（CBRE）发现，目前移居泰国工作的日本人从2015年峰值的36,666人，减少到了2020年第三季度末的28,560人，占移居海外中总人数的18%。而菲律宾人和中国人分别比2015年新增了38%和31%。目前在泰持有工作签证的菲律宾人共计18,472人；中国人共有25,811人。 从从事的行业分布来看，在泰工作的日本人大部分从事的制造业、出口、零售和汽车。这与过去很多年日本是泰国最大境外投资国有关，泰国是日本汽车业重要的海外生产基地之一。很多日本高管和技术人员会跟着母公司在泰国投资建厂，并对当地人员进行培训。但随着泰国工人技术娴熟以及工人薪资上涨后，他们正在向越南和柬埔寨转移投资。而这也是在泰日本人减少的原因之一。 而近5年来中国投资大量进入泰国后，移居泰国工作的中国人队伍也逐步壮大起来。他们主要集中在中企，比如，轮胎类制造行业、出口行业、零售行业以及汽车行业。中国长城汽车收购通用雪铁龙泰国工厂。因为贸易战影响，很多中国企业将泰国等东南亚国家作为规避关税制裁的理想地。 至于在泰工作的菲律宾人则更多从事教育行业。像在，曼谷国际学校、双语学校，甚至是一些条件较好的公立学校，都喜欢聘请菲律宾外语老师，因为除了拥有一口流利的美式英语外，薪水却比欧美国家外教还低。 对于地产开发商来说，这是个值得关注的变化趋势。因为不同地方的人有不同的生活和消费习惯。这在中国人和菲律宾人高度集聚区就可以看出，中国人主要以中国驻泰国大使馆区中心寻找公寓，拉玛9、拉差达路已经成为移居泰国的中国人最集中的区域。这里有完善的配套服务设施，购物中心、中餐厅、地铁、交通便利，租金相比CBD区更便宜。而菲律宾人则喜欢在素坤逸路BTS捷运尾部的On Nut区为主。 延伸阅读： 【谁说泰国房价要崩了？曼谷房价增长提速 这类房产最吃香】 【泰国房产投资火爆，哪些人最适合泰国买房？】 【泰国270天“特别旅游签证”现在可以申请！附纯干货流程图】 来源：泰国中华网 责编：Zoe Chan 想了解泰国华人区的更多房源？请您留下联系方式，居外团队将马上回覆。
认识英国房产：6大种类 2大投资方式，您要怎麽选？
国人最大梦想，就是买房成家，当决定去英国移民，也一定很想买个英国房子，安心定居。不过英国楼房种类很多元化，跟国内很不一样，不如在英国置业前，先来认识英国房子6个大类： 一、大厦公寓（Flat / Apartments） 在英国城市中，最多的房子类型， 房价也最实惠，如果是新楼房（New Homes）价钱就会比旧楼贵20-30%。英国新楼都会包新装修，而且九成是开放式厨房，而且包送雪柜丶洗衣机丶焗炉等设备，只须买简单家具即可入住。 不过买大厦公寓，一般只有租赁业权（Leasehold），故须要定期交地租（Ground Rent），亦须要交物业管理费，不过英国物业管理水准不差，新楼的清洁与保安水平都可让人安心。 二、房屋（House） 英国房屋可分为独立式房屋（Detached House）和半独式房屋（Semi-Detached House）两大类。 独立式房屋（或别墅），有2至3层，它整楝跟邻户是完全分开，通常有前后独立花园，花园面积可大至100平方米，部分甚至有温室或池塘，另外还有私人车库及独立室外储物屋。 而半独式房屋（或别墅），跟独立式房屋的唯一分别，就是房子的一边会跟邻户相连，故又名双拼房屋（或别墅），私隐度稍逊独立式。 House多位处市郊，故深得爱静丶爱园艺的英国人喜欢，不过房价也相对较贵。 三、单层房屋（Bungalow） 跟House一样，同样分独立和半独立（双拼）两种，但Bungalow一般只有一层，由於不须上下楼梯，出入较方便，故往往是老年居客的首选。 Bungalow多位处环境优美地方，故价格颇高，但租金回报率也是最高。 四、排屋（Townhouse）/ 小排屋（Terraced House） 排屋有大有小，但都是房子跟房子密集相连，一排接一排。大排屋一般有两三层，由5至10楝房子相连，每楝有独立花园和车位（或车房），有睡房2至4个，另有客厅丶厨房。 而小排屋就更密集，每排有10座房子以上，而前花园都很小，后面亦只有后院（Yard），它们大都筑建於维多利亚时代，但结构坚固，多为政府房舍。 五、政府福利房（Council House） 国内有廉租房，英国也有类似的公营房屋，并分多个类型，当中最常见就是Council House。能在私人市场见到的都俗称Ex-council House，都有一定年期，但价钱会低於市价，如非当地人便很易误以为是“笋盘”；由於Council House环境复杂，安全风险较高，日后出售房子也难有好价，故投资者必须紧慎。 六、乡村屋（Cottage） 英国的乡村屋Cottage，可小至只有两三房间，也可大至拥有几十间大房，并大都位处乡郊，是邻近森林丶农场丶湖泊丶海滨等自然景观的老房子，通常都历史悠久。这类Cottage除可自住，很多亦会改建成家庭旅馆，在旅游旺季时可当「B&B」出租。但要留意是老房子维修费不便宜，如是政府保护建筑，更不能随意改动，当中利弊要考虑清楚。 相关【居外百科】内容：英国房市常见的房产类型详解 此外，在研究不同投资策略时，可能会遇到在国内比较少见的术语，今篇先为大家挑选两个较常见的术语，让大家尽快入门。 BTL：Buy To Let 可以理解为以租养房，是买入持有的策略（Buy and Hold Strategy），一般为赚取长期现金流量和资産净值（equity）的最有效方法。 BTL包含的风险最小，比较容易获得贷款，易於管理。对於在英国尚未有信用足迹（credit footprints）的新投资者来说，可能比较难获取BTL贷款，即使有，利率相当高，故此另有策略为Buy in Cash and Rent it out，即是先以现金买入再出租，然后约在6个月后，再对此房产进行再融资（refinance）。 新投资者也可以考虑Buy, Refurbish, Refinance，即是买入-翻新-再融资。同样，先以现金购买物业，再做外观装修工程，甚至大一点的改动例如增设额外房间，然后在数个月内再融资。透过这个策略，投资者可以获得大量资金，因为翻新后的物业的价值会有所提升，尤其如果当初是以低於市场价值（below market value）的价格购买，资产收益（equity gain）就会很大。 要采取这个策略，重点是向Mortgage broker及测量师证明物业增值，可以照片作前后对比，以展示当中的功夫。然而，翻新及增值的房产，不必然要在昂贵地段，只要附近有工作机会，自然有住屋需要，也值得投资翻新。当有了再融资的资本，投资者就可以建立您的投资组合。在技术上，如果以现金购入物业的话，一般不用等6个月，惟这是英国业界不言而喻的规则，所以绝大多数人会等待6个月后才重新融资。 相关【居外百科】内容：英国买房投资buy to let…这10点都做到，可以稳赚不亏 BTS：Buy to Sell 也可以理解为Flip，就是买入物业，然后迅速以更高的价格出售，这策略通常涉及翻新（refurbishing），但并非绝对。有些人以巨额折扣购买房子，再迅速以更高价格放回市场出售。当然，买家需要有充分理由证明为何物业值得有更高售价，答案不可能为资本增值（capital growth），因为由买入到卖出仅仅相隔几个月，资本难以短期增值。这也是那麽多人以翻新来增值的原因。 比较起BTL创造长期现金流的投资者，采取BTS的会希望在数个月内获取一笔过收入。 哪个策略更适合？难以一概而论，倒真要视乎需要而定，毕竟，世界上从来没有什麽一刀切的万用投资策略。 参考来源：东网丶香港01 在英国投资房产，要了解自己的需要及目标，找到适合的策略，这往往建基於不同因素，例如个人财务状况丶风险取态丶目标丶抱负丶可运用时间丶技能丶经验丶信用评级丶短期或长期收益等，因人而异。 居外的英国置业专家乐意为您效劳！留下您的联系方式，免费获取投资咨询服务。
居外手把手教您 9个快速找对投资房的小技巧
如何识别一套好的投资物业单位？首先，您可以效法其他成功的房地产投资者，或者从多方面做好功课：查看空置率，研究附近的学校，并关注即将会有什麽重大基础设施建设。 我们经常会问：在新加坡，一个这么小的岛屿怎么会有这么多的房产投资选择？有时难免一街之隔的房子就已经有10%以上的租金收入差额。诚然，要找到一个好的投资单位，需要一些房产方面的门道；但居外能够为您提供一些简易快速的技巧，并不需要一整队房产分析师。 技巧1：跟随其他成功的房地产投资者 虽然我们反对从众心理，但对于寻找投资单位的初学者来说，这一招总是管用的。四处寻找您认为相当成功的资深投资者——他们甚至不需要在房产界一枝独秀，只需要比您更有经验，有更好的往绩。 查看他们一般会关注的地区，然后尝试找出他们感兴趣的房产。他们很可能熟知一些您不懂的窍门。 技巧2：投资商业地产，要找大型连锁品牌 麦当劳、优衣库等大型连锁品牌，在选址前都会做大量的分析。虽然您负担不起同样的咨询服务，但您可以借鉴他们的经验。 例如，优衣库刚在新加坡设立分店时，他们选择了郊区的Tampines One商场，而不是热门的乌节路。这对投资者来说是一个相当好的提示，可以在同一个大区里找房；如果缺乏人流，他们就不会在那里开店。 对于餐饮的位置，一个古老的策略是尝试找寻主要的快餐连锁店。如果该地区吸引不少连锁进驻，您就可以肯定人流很高。 技巧3：对于住宅物业，请查看空置率 许多投资者都会检查一个地区的租金收益率。这很有用，但经验丰富的房东在寻找投资房产时也会仔细查看空置率。 这是一个更直接的指标，可以反映当前的情况。例如，去年2月，圣淘沙海湾地区的空置率很高。这是一个很好的线索，说明情况并不乐观，尽管该地区通常有很高的租金收入。这是由于富裕的外籍人士数量萎缩，而这个问题持续至今。 技巧4：投资住宅物业，要注意附近的学校（不仅是名校） 您可能知道，如果您住在某所学校附近，您的孩子就更有可能被录取。因此，“精英”学校附近的房子总是有不错的需求。但是，即使某所学校没有那么有名气，对房东来说也是有利的。 原因是，如果家里的孩子在附近的学校上学，他们就不太愿意搬家。这样一来，租期就会更长了。 技巧5：寻找都市缙绅化（又称城市有机更新）的迹象 如果您不知道“潮人”这个词是什么意思，那就沿着惹兰勿刹（Jalan Besar）或中峇鲁（Tiong Bahru）走走吧。一些看似荒芜和破旧的地方，其实是高档咖啡馆的所在地。同时，您可能会注意到一些街角的商店其实是高端精品店，只是外观不起眼。 都市缙绅化是一种自然发生的事情，很少由市议会或政府规划。因此，您需要四处走走，张开双眼看看，而不是仅仅依靠市区重建局（URA）的总体规划。 技巧6：留意“涟漪效应” 当某一个小区升级，价格上涨时，往往会对周边地区产生连锁反应。如果您能尽早行动，在此之前买入，您就能收获一些不错的回报。 一个简单的方法是比较一个地区和周边的房产交易价格。涟漪效应的一个常见的前兆是，一个地区和其毗邻地区之间的价格差距达到5%或以上。 有关新加坡不同地区和项目的交易价格，您可以参考新加坡第三大房地产公司橙易产业（OrangeTee & Tie）研究部的网页，获取新加坡市场报告和信息。 技巧7：参加房产拍卖会，抢购便宜的投资房 在抵押人销售期间，一定要来看看。虽然不能保证总是物美价廉，但您偶尔会遇上火爆的拍卖——这是指房产对房主来说成本太高，他们急于快速脱手。 如果在拍卖期间没有达到底价，可以的话，记得直接找卖家。他们可能会同意与您私下交易。 技巧8：在计划升级的街区寻找老旧物业 这不是祈求全幢整体出售的机会（虽然这种可能性存在），反而是关于租金收益率。请记住，租户们并不关心租约还剩多少年——他们真正关心的只是方便和舒适。 这意味着，如果位置合适，较旧的房地产可以产生与新房相同的租金收入。鉴于它的价格会因房龄而降低，您实际上将获得更高的租金收益。 但是，您需要确保维护或翻新的价格不会太高。 另外，您必须确定其可出租性，因为出售租赁到期的房产并不容易。 技巧9：关注重大基础设施建设 突出的例子包括裕廊（Jurong）的高铁、兀兰（Woodlands）的新柔地铁；较小的例子是新的地铁站或道路的出现。一般来说，新加坡的房价与政府的基建计划密切相关。 主要看点有： 商业中心的发展，如科技园和办公室，这提高了该地区的就业率，有助于租金前景和房屋升值。 主要公园和娱乐区 缓解交通和噪音的因素，如 "无车族 "标识，这将吸引居民和租户。 教育机构的发展 相关资讯： 居外IQI和新加坡前三房产公司OrangeTee合作 进军新加坡房地产 市场报告 | 新加坡房市逆势上扬，八月新房销量显著上涨 为何在2020年投资新加坡？5大原因揭秘！ 新加坡购房的详细流程有哪些？ 参考来源：99.co 责编：Zoe Chan 有兴趣在新加坡购买您的投资物业吗？来让居外帮助您安心置业，就像房子本身一样——穩固、可靠、堅牢。 请留下您的查询和联系，我们的专家团队已准备好清晰回答您有关房产的任何问题。
不想拿美国绿卡，又想享受绿卡福利？您可以这么做︱居外专栏
2020对于美国移民来说是充满挑战的一年，在美国政府各类禁令下，各类工作签证纷纷开启了夹缝中生存模式。 越来越多的外国投资者，创业人士和留学生等开始另辟蹊径，寻求其他可以留在美国工作生活的途径。美国E-2签证由于其并没有被列入禁令限制名单内，同时其投资额度低、批准率高、公司要求相对宽松等优势特质脱颖而出，成为了签证中的“香饽饽”。 美国E-2签证的优势 投资人没有语言，学历，专业要求 维持成本低，获批要求宽松 可以无限制续签，不是绿卡，但胜似绿卡 此外尤为利好的一点是，投资人可以根据自身情况，适配契合的E-2签证投资类型。一般最常见的有以下3种： 1. 特许经营加盟 这种是E-2签证普遍常见、也是颇受投资者亲睐的方式。 一般情况下，加盟品牌已经具备了一定的知名度、市场接受度以及运营成熟程度，他们会为投资者提供各类服务模式如全托管和半托管模式。对于在美国初来乍到的投资者来说，有这些来自品牌的专业服务和指导，无疑最大程度上规避了投资风险。除了协助经营门店以外，有些加盟品牌甚至也提供各种回购模式，进一步保障了投资人的资金安全。 众多知名特许经营加盟品牌，行业覆盖餐饮业、健身行业、房地产服务等，以满足不同需求。对于大多数品牌来说，投资人只需在单店收购51%的股份，便可以轻松获得E-2签证，并且长期由专业团队为您运营门店以维持签证有效性。 2. 咨询服务行业 由于E-2对于投资额度以及员工数量并没有太高的要求，因此运营成本较低的咨询服务行业完全可以符合E-2的申请要求。咨询服务所涵盖的专业范围很多，从法律服务咨询、设计、中介服务、房产托管，到软件开发、培训服务等，运营成本相对于传统人力密集型行业都低很多。 3. 收购现有业务 现有业务相对于新业务来说，不确定性较小。现有业务一般已经具备了稳定的员工，流程以及客源；同时投资人也可以根据过去的财务信息来了解到该业务的运营状况，因此可以比较容易确定投资成本、运营成本和未来利润预期。 在层层筛选以及完成各类尽职调查后，便可进行现有业务收购；甚至在满足E-2的基础上，同时申请EB-1C，多管齐下拿下绿卡。 不同于其他种类的工作签证，投资人在获得E-2签证后，只要基本维持业务的运作，就可以无限期续签E-2签证，对于加盟或收购全托管式业务的投资人来说，续签更是显得无比轻松。 除此以外，E-2签证持有人可以携带子女、配偶一同来美国长期居住，配偶可以在美国自由择业，子女则可以免费享受公立学校教育资源，可谓一举多得。 E-2投资方式多，总有一款适合你！ 填写下方表单，即可预约E-2专业咨询。 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
