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后疫情时代 纽约房价究竟降了多少?|居外专栏

最近我被问到的最多问题是,纽约房价降了吗?降多少?房价是否已经触底了?

之前我的文章和大家分享了疫情期间纽约房市的变化,但我的确很少直接谈到纽约房价到底受疫情影响有多大。

为什么我没有直接谈房价呢?首先房价的差别太大了,纽约市五大行政区,每个区的房价走势完全不同,就是同一个行政区各个社区的房价变化也存在很大差异。

其次房价数据比市场的实际状况要延迟3-4个月。你看到九月份的房价报告,基本反映的是3、4个月之前,也就是五或六月份时候签约的交易。因为当一个房产签订买卖合约时,房价是不会被披露的,只有等房子过户并登记到政府网站,成交价才会正式披露,一个房子从签约到过户一般需要3-4个月,因此市场上关于房价的报告都滞后了几个月。

比如今年五月份,纽约总体房价的中位数是705,000美元,比2019年五月上涨了4%。五月恰恰是纽约疫情最严重的时候,房价不可能比去年同期更高。实际上五月份房价数据体现的大多是一月份或二月份签订的交易,而今年的一月和二月,纽约房市从低谷开始反弹,房价比去年同期有所上扬。


虽然房价数据有所滞后,但大致还是能反映市场实际状况。我根据纽约房地产协会REBNY、Douglas Elliman以及Property Shark等公布的数据,加上自己在市场上的第一手观察,综合分析一下纽约房价在疫情期间的变化,给大家做个参考。

如果要了解疫情最严重的四、五月份期间,纽约房价的真实情况,我们可以参考七月或八月份披露的房价数据。根据Douglas Elliman的报告,今年七月份纽约的房价中位价为680,000美元,八月份房价又比七月份下降2%,中位数是665,000美元。和去年同期相比,今年八月纽约房价中位数比去年八月只下降了1%。

这是纽约总体房价趋势,实际上不同行政区,房价变化差别还是挺大的。

曼哈顿是受疫情影响最严重的住宅市场,八月份曼哈顿房价中位数比2019年八月下降了5%,达到977,500美元,跌破了100万,去年八月曼哈顿房价中位数是103万。

皇后区八月的房价中位数为553,400美元,比去年同期还增长2%。

布朗士的表现更为惊喜,八月份房价的中位数452,000美元,比去年同期上涨了13%,今年头八个月布朗士房价比去年同期增长9%。

布鲁克林区的房价波动比较大,今年前六个月平均房价中位数是750,000美元,比2019年上半年高出3%,但八月份的房屋中位价下跌到691,631美元,比去年同期下跌了8%。

从上面这些数据我们可以得出这样一个结论,疫情期间虽然每个区的房产交易量都大为减少,但房价走势不尽相同,像皇后区和布朗士,房价不降反升,而曼哈顿和布鲁克林的房价下跌也比较温和,平均的降价幅度都没有超过10%。


另外还有一组数据也很有参考价值,那是纽约著名地产公司Halstead的销售总监Fritz Frigan做的调查。他对纽约2000多名经纪人发出问卷调查,询问买家的第一次报价和挂牌售价存在多大差异,有多少卖家接受了第一次报价,有多少卖家拒绝了第一次报价。

从7月1日至8月15日的179个问卷中发现,卖家可以接受的首次报价比要价低5.65%,而布鲁克林的卖家仅接受首次报价低于原价1.93%。而低于原价10%的第一次报价,几乎都被卖家拒绝了。这个调查很有意思的地方在于,卖家和买家在对房价的认知上还存在较大的落差,买家认为疫情期间房价会大跌,但卖家降价的幅度没有买家想象的大。

另外还有一组数据体现的是卖家把房源放到市场后,主动降价的比例有多高?随着纽约上市房源创新高,而交易量还没有完全恢复正常,因此卖家面临较大竞争,很多卖家纷纷主动降价。与2019年8月相比,今年卖家主动降价幅度更大。例如,曼哈顿上西区在2019年8月的主动下调价格的房源为76个,今年8月跃升至159个,增长109%。

房源主动降价最多的五个社区

我上面列出的这些数据和例子,从各种角度分析疫情期间纽约房价的微妙变化。我的结论是,纽约在疫情之前已经处于房地产的下行周期,房价已经比高峰期下降不少,疫情只是让房价在低谷徘徊更长一段时间。由于纽约总体经济基础还是比较稳固,加上政府对个人家庭企业的大力度资金救助,以及超低利率的加持,都使得纽约房市仍然保持一定活跃度,尤其刚需市场,不存在买家遍地捡便宜的情况。

这就是我们为什么经常会在民间听到,不论是地产经纪还是买家都在议论,房价没有大跌啊,卖家没有降价很多啊……这样情况。


但是在纽约有一个特定的房地产市场,疫情对房价的影响还是非常大的,那就是曼哈顿500万以上的高端房产这一块,尤其是库存量过剩的新楼盘,在这个档次的房源中,其降价幅度往往超过10%,甚至达到50%。

纽约超豪华公寓鼻祖One 57

比如曾创下一套公寓售出一亿美金纪录的曼哈顿高端楼盘One 57,它售价的高峰期是在2014年和2015年,当时这个大楼的平均尺价都高于5000美元一平方尺,二卧单元售价动辄都在1000万-1200万之间,而现在这些公寓的售价都在550-650万之间,比高峰期下跌了50%左右。实际上这个大楼的价格最近几年已经逐渐回归理性,比如2016成交的公寓折扣在35%左右,2018年成交价折扣在20%。现在这个大楼的卖家定价已经比较趋于合理,折扣估计在10%-15%之间。

目前市场上降价最多的五个房源

很多人都在问何时是纽约高端房产价格的最低点,我认为低点会在2020年第四季度出现,主要原因在于疫情后果已经逐渐明朗化,疫情也加剧了高端房产从前几年的高峰期向理性价格回归,部分卖家认赔退场,买卖双方逐渐拉近差距。我和不少曼哈顿资深地产经纪也交流过,我们一致看法是,高端房产在疫情前已经非常疲软,房价已经在相对低点再碰到疫情冲击,开发商和卖家基本红利尽出,这种情况在曼哈顿是非常少见的现象,现在买家掌握着很多谈判手段和议价权。但这种局面能够维持多久,很难说,但可以肯定的是,对那些等待纽约经济崩盘、房地产溃败的抄底投资人来说,这种情况大概率不会在纽约出现,有关这一点在我之前文章已经分析过了。

纽约州长库默宣布纽约州成立疫苗独立监测委员会

纽约州长库默宣布,纽约州将成立自己的疫苗专家监测委员会,最严格检验未来疫苗的安全性,并力争让纽约州所有居民第一时间注射安全疫苗,成为全美第一个疫情清零的州。近20年的几次危机都证明,一旦社会经济秩序恢复正常,纽约房市都是最快复苏的那一个。


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【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
聚焦纽约房地产热点话题
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