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人口:奥斯丁(Austin)人口在2010-2019年间增长了29.8%,预计到2040年将翻一番,达到450万 人口素质:地区内具有大学学历的人口占46.6%,而美国的整体平均比例为34% 奥斯丁经济在2013年至2018年间增长了30.3% 科技驱动经济:科技刺激了奥斯丁经济增长的23.8%,在全国排名第四 高科技巨头:Google,Facebook,Amazon,Apple,IBM,Oracle,Dell,AMD 房价:奥斯丁中位房价:$ 415,000,与之相比,西雅图中位价:$ 767,906 生活成本:如果您在奥斯丁赚了100,000美元,那么在旧金山要赚197,923美元才能拥有类似的生活质量 面向未来,德州奥斯丁被认为是未来几年最有前途的城市之一。蓬勃发展的经济,不断增长的人口以及受过良好教育的劳动力,所有明星都与这座城市保持一致(1)。随着COVID对经济的影响开始在世界经济中得到体现,人们开始质疑奥斯丁的光辉灿烂的未来是否受到质疑。 奥斯丁是一个既适合居住又可以旅游城市目的地的宜居之地。从住宅的增长中可以明显看出,奥斯丁的人口在过去十年中增长了29.8%。在过去的十年中,奥斯丁每年还举办许多国际赛事,包括SXSW,ACL和美洲巡回大奖赛(2)。在过去的十年中,奥斯丁的酒店客房容量每年以近10%的速度增长(3)。轻松的氛围,负担得起的生活,一流的酒吧和餐馆,温暖的气候以及靠近市中心的户外活动,这些年来驱使人们前往奥斯丁,而正是这些因素促使人们继续前往奥斯丁。 一、奥斯丁经济:高科技企业为主的 奥斯丁的经济立足于支撑其经济的三大支柱: 技术 德克萨斯州 德克萨斯大学 德克萨斯州为奥斯丁市提供了稳定的就业基础。以2018年为例,得克萨斯州在奥斯丁市拥有63,900名员工(4)。这不包括与该州开展业务并因此在该市拥有业务的所有组织。 这也是为什么奥斯丁有20.0%从事管理、商业和金融领域高级人才的原因(美国平均水平为15.6%)(4)。受过良好教育的白领工人以及得克萨斯大学提供的永久对接系统,创造了以知识为基础的多元化经济,并将继续蓬勃发展。 奥斯丁最著名的白领职业是专注于科技领域的,为此创造了“硅山”(Silicon Hills)的绰号,这也是奥斯丁GDP快速增长的重要因素。随着软件继续占领世界,拥有高科技集群的地区将继续迅速扩展,因为科技仅对越来越多的在家工作的员工变得越来越重要。 尽管科技公司通常是数字世界的焦点,但传统行业一直在尝试对其工作进行数字化,以使其能够在21世纪正常竞争,COVID-19疫情仅增加了这种数字化转型的需求(8)。尽管自动化通常意味着工作的消失,但对于软件和IT领域的工作而言,这仅意味着进一步的就业增长——奥斯丁的高科技人才聚集和低成本优势使其成为寻求转型业务的传统公司的温床。 目前,由于COVID-19疫情缘故,大部分企业需要更多的自动化,并且公司需要投资以应对在家中的新工作常态,这一点非常明显。奥斯丁的科技公司将会并且正在看到云服务,后台软件平台和远程办公技术的需求激增(8)。 二、生活成本:低税收优势明显 如果您在经济衰退期间需要聘请软件工程师,他们应该放在哪里?一般而言,如果公司专注于削减成本,那么公司会将重点放在向该国更便宜的地区迁移,要想实现盈利,就必须增加收入或削减成本。 目前,由于社会分化,短期内公司搬迁的可行性将更加困难,因此,像德克萨斯州这样的州尤为可贵——相对于东西海岸沿海城市而言,税率较低,在奥斯丁这样成熟的现代化城市,其生活成本相对于其他高科技城市有极大优势。 三、房市供应:更多更富的家庭带来更强劲需求 平均而言,奥斯丁比普通美国人更年轻,学历更高,更富裕且更单身。从更宏观的角度来看,城市的增长反映了年轻人口,高人口增长率,高GDP增长率以及租金倾向。奥斯丁的房屋所有权比例低反映了当地主要人群年龄和婚姻状况。 根据经验,随着奥斯丁平均人口年龄的增长,也会变得更加富有,因为从30年代末到50年代初,不同年龄段的人的收入高峰期有所不同(19)。奥斯丁(Austin)是房地产市场的人口定时炸弹。随着城市的变老,富裕和结婚,住房需求将激增。这个城市是否会产生足够的供给来为这些老龄化的千禧一代提供住房,这将是未来十年的问题——要么通过新的房屋供应来满足,要么将提高房价。 最近十年是奥斯丁住宅市场的繁荣时期,奥斯丁的房价在2010年至2019年之间增长了84%(21)。即使房屋价格上涨了84%,奥斯丁的房屋中位价仍然比其他科技城市便宜得多。 奥斯丁对住房的需求将因人口趋势而内在增长,但随着奥斯丁人口的增长,住房需求已经并将继续加剧。净迁移人口对城市的增长是一个巨大的福音,从2010年到2019年,奥斯丁每年新增55,550人,每天增加152人(29)。按照人口趋势的发展,奥斯丁由于其年轻人口的开始组建家庭,自然人口还将有机增长将继续。 当前,奥斯丁大部分“移民”来自州外的增长,主要是加利福尼亚州和纽约州的增长。随着经济衰退的加剧,对价格敏感的美国公司和公司会找到进一步的理由裁员,以摆脱高成本的困扰。这个时候,仅从税收的角度来看,奥斯丁保持着巨大的税收优势,因为它没有州所得税,而加利福尼亚州的最高边际税率是12.3%,而纽约的最高边际税率是8.82%。考虑到生活成本和房价,奥斯丁变得更加诱人。 奥斯丁正变得越来越老,越来越富裕并且越来越多单身人口。未来几年,奥斯丁的人口将继续需要住房。随着千禧一代开始达到顶峰的收入年龄,高科技的提振将使这座城市的经济进一步繁荣。 本文由德州奥斯丁房产专家“Prospect Real Estate”支持制作。
国人对於投资日本不动产有相当大的兴趣,其中东京丶大阪丶京都等黄金地段都是投资者们非常热中的投资标的,尤其偏好总价较低的小套房,不过现在产品走向多元化,其中,京都是日本的观光大城,长期来看日本旅游发展仍然看好,因此民宿或旅馆型物件询问度持续增温。 日本房地产专家游明同表示,日本民泊法去年6月15日实施後,对营业的民宿有消防安检和设备都有具体标准,提供一个明确的遵循方向,房产代理公司会因应这项法令,会协助客户丶投资人依规定取得“住宅宿泊事业”执照,对游客和房东都是一个保障,更在市场有汰弱留强的作用,看似危机却是转机。 游明同表示,国人到日本置产风,渐渐从东京吹向京都,主要是看上京都的千年历史文化,尤其是“京町屋”丶“古民家”的物件,也就是保留古貌的住宅,是现在非常热门的投资标的。 何谓“町屋”? 町屋就是位在都市主要道路旁,好几间紧连在一起的商店和住家一体式建筑物。 因为兼做商店的缘故,门口大多面向人来人往的大路,门口也大大的开着。是方便顾客出入,适合经营生意的设计。 在商业或手工业兴盛的地区可以看见数目众多的町屋。 建筑学上是使用“町屋”这两个字,但也有使用“町家”两个字的情况。两者没有明确的区分但是有这么一说,把重点放在居住上时,就称作“町家”。 另外,平安时代时写的书中已经出现町屋这个词汇了,所以町屋被认为已经有大约1200年以上的历史。 京町家的特征 町屋存在于很多地区,在京都的被称为“京町家”,有着与其他地区不同的特征。在京都,从大部分都被称为“京町家”的情形来看,可以得知,比起其他地区,京都的可说是很讲究起居空间。 京町家的特征是“格子”。使用细条木头纵横组成的格子门和窗,因此创造出专属京町家独特的外观。 另外一项特征是“坪庭”(※1),千万别错过这个用来亲近自然的空间。 坪庭有着非常实用的功能,可以使通风良好,并且让光线进入屋内。另外,根据町家建造的年代不同,坪庭等的设计也不同,所以窥见当时的流行风格。 ※1……坪庭(つぼにわ):在房子土地内,被建物或围墙包围起来的小庭院。里院 投资京町屋的收益高吗? 在日本有专门的旅馆业者提供,将旧的京町屋翻新过,申请为合法可经营一整年的简易宿泊的投资物件,这种物件不仅保持了几百年纯朴的京都风情,整修过的屋况,可以让游客在最新设备中也能享受到传统之美,而且在合法严谨管理下住的非常安心,再加上从京都车站至下榻的京町屋的接驳服务等种种日式贴心的服务,让入住率都保持在83%左右。 游明同指出,这种高入住率的物件,也是高收益的证明,投报率约在5~8%左右,吸引中长期置产者。 日本房产值得投资吗? 除了京都外,原本已经是国人熟悉的东京,在奥运的题材以及多种再开发计画的题材下,一直都是稳定的投资选择;除了东京之外,横滨的新再开发计画,名古屋的磁浮中央新干线题材,2025年举办大阪世博会及通过博弈法,可以知道日本不是靠奥运炒短线结束的标的,而是拥有源源不绝的利多的投资好选择。 此外,日本商用不动产市场也看俏,游明同分析,东京中央区丶新宿区丶涩谷区丶港区等区域内都有不少再开发计画,目前市场也不乏投资者,在精华地段购买整栋透天改成商办大楼,或取得执照改建成旅馆,并交由专业旅馆业执业。由於商用物件稀有,不仅有稳定的租赁需求,且能创造较高的投报及保值效果,这样的投资方式对许多外国投资者已经是一种趋势。 更多日本购房相关文章: 疫后时代,日本购房哪里好?七个地点,高增长或高收益任您选 为什么2020年仍是购买日本房地产的好时机? 请收下这份外国人在日本买房的全能指南 居外网与13家日本知名不动产平台携手合作,同步上架日本待售房源,网罗小套房、家庭住宅,甚至商办和民宿物件;中文搜寻介面,直接换算人民币,就算不是日文通也可精准筛选房源,为投资日本不动产做足功课。 欢迎留下个人联系方式,免费获取日本投资置业咨询。 参考来源:经济日报丶MATCHA日本旅游情报 责编:Zoe Chan
新冠疫情以来,澳洲政府从今年3月份起关闭了边境,只有澳洲公民和永久居民及其直系亲属才能入境澳洲。 根据之前的豁免入境条例: 澳大利亚公民或永久居民的直系亲属,包括:配偶,受抚养子女以及法定监护人; 应澳大利亚联邦政府,州/领地政府的邀请为协助应对COVID-19而旅行; 提供关键的,或专业的医疗服务,包括飞行救护,医疗疏散和关键物质送递; 在维持供应主要物品和服务中具有关键技能的例外人员(比如医疗技术,主要基础设施,电信,工程与矿石,物流供应链,农业,主要工业,食品生产和海事行业); 提供对澳大利亚经济复苏至关重要行业的服务(如金融科技,大型制造业,媒体与电视制作,新兴行业),但前提是澳洲当地没有该类人才; 在宗教或神学领域提供关键技能的人才; 持有雇主担保类签证,包括482,494,186,187类签证,且职业在如下类别的人员: 行政总裁或董事总经理,施工项目经理,机械工程师,全科医生,住院医生,精神科医生,其他类医生,助产士,老年护理类护士,重症监护和急诊护士,注册护士,心理健康护士,手术护士,其他类护士,开发程序员,软件工程师,维修规划员。 出于人道主义或令人同情的原因 (比如家庭成员去世或重病); 不过,从9月13日夜里开始,又有一部分人可以自动获得入境澳洲的豁免权了! 利好!188签证持有者可豁免入境澳洲 澳洲移民局刚刚更新了一个重磅的利好消息: 凡是持有澳洲投资移民188类签证的海外人士,都可以自动获得入境澳洲的豁免权! 原文地址:https://covid19.homeaffairs.gov.au/travel-restrictions-0 也就是说,从现在开始,持有188签证的海外人士,将可以和澳洲公民及PR一样自由入境澳洲! 这对于所有已办理澳洲投资移民,并取得188签证的朋友来说,是一个非常好的消息! 再加上132签证原本就是一步到位获得永居权(PR),澳洲目前所有的投资移民签证,无论是临时签证还是永居签证,都可以豁免回澳了! 11和12年级学生入境豁免 从2020年2月22日起,就读11年级和12年级的、持有效学生签证的学生可以申请入境豁免。 申请入境豁免需要满足以下条件: 目前持有有效的国际学生签证,且签证生效日期早于2020年2月22日(包含2020年2月22日) 已经注册了11年级或12年级的课程; 目前没有身体不适的情况; 不能从中国湖北省出发或者过境; 在澳大利亚有稳定的居住地址,可以完成14天的自我隔离; 愿意并能够满足州或领地卫生部门提出的隔离要求。 您需要在计划旅行之前至少两个星期提交豁免申请,但不得超过三个月。 澳洲豁免入境常见问题 问题1:现在188签证的持有者入境澳洲还需要另外申请豁免吗? 答:188签证的持有人已经自动豁免入境,可以直接买上机票直飞澳洲! 问题2:豁免权是否有有效期? 答:豁免权并没有有效期,不过建议大家如需还是尽快返回澳洲,到达澳洲后只需要隔离14天即可。 问题3:隔离酒店是否可以自己选择? 答:目前入境人士的隔离酒店都是由澳洲政府分配的,比如悉尼,一般会在Darling Harbour附近或者悉尼市区。费用是3000澳币/人,家属1000澳币/人,儿童500澳币/人,3岁以下的幼儿不收费。 问题4:隔离期间酒店会提供一日三餐吗? 答:隔离期间的三餐酒店都会定时配送,而且可选择自己点外卖。 问题5:现在可以从维州的墨尔本入境澳洲吗? 答:目前维州还没有开放国际边境,所以基本上国际航班都是都是到悉尼的。在悉尼完成隔离后可以自行前往其他地区。目前悉尼墨尔本之间每天有两到三班航班。而且从悉尼回到墨尔本后不再需要隔离。 问题6:188签证的持有人在澳洲境内递交的888签证,现持过桥签B在境外,也可以豁免入境吗? 答:这种情况尚不明确,有需要的朋友请立刻咨询居外的移民顾问。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱:hi@auslawreview.com.au 投资移民签证已经获得了澳洲政府的豁免,相信作为支撑澳洲经济更为重要的留学生也会很快能够回到澳洲,继续学业了! 欢迎填写下方表格,联系居外投资移民专家,获取更多澳洲签证及出入境措施的最新消息。
自英国因疫情采取封锁措施以来,相信不少房东都感受到了租赁市场的变化,持续的疫情和其他各类因素导致房东逐渐失去市场主动权,租金也随之下降。 伦敦市长Sadiq Khan最新致信住房大臣,要求英国政府给予伦敦市政府权力,将全伦敦的房租“冻涨”两年,以减缓新冠疫情对民众带俩的收入和经济上的冲击。 虽然该提议尚未通过,但2020年注定是租赁市场充满挑战的一年,英国皇冠地产(Crown Home Buying & Letting | CHBL)会一直站在您的角度为您提供支持与协助,共同度过这段艰难的时期。 市场行情分析 由于游客的大幅下降,大量短租市场上的房源涌入长租市场开展竞争,而搬进伦敦的人数却在减少,租赁市场供需发生改变。在此之上,原本的租房主力军,国际学生们因为疫情推迟了抵达伦敦的时间。2020学年的前三个学期,大部分大学都为国际生提供了在线课程,更多人选择在自己的国家通过网络继续学业,使租房需求进一步减少。 从本地来看,许多原本在大城市工作的白领目前在家工作的状态很可能一直会持续到2021年1月。省去了通勤的顾虑,更多的上班族选择搬离伦敦,用同样的价钱换取更大的生活空间,从一居室换到两居室,并把其中一间房作为办公室使用。拥有户外空间的房子也比以往更受欢迎。 Faulkner House, 2卧 | 月租£2,999 Faulkner House, 2卧 | 月租£3,250 租赁建议 作为房东的合作伙伴,我们非常希望以疫情前的价位出租房产,然而面对今年的市场行情,我们建议房东可以做出一些让步。 对于原本的租客,可以以降租换取延长合约的形式挽留租客。这样的方式可以避免寻找新租客产生的花费和房屋空置期损失的房租。 对于需要寻找新租客的房产,我们建议房东考虑中介给出的参考价格,很可能需要降低一点房租。 在新的市场条件下,房东越灵活,房屋出租的概率就会越大。 One Blackfriars | 首周免费 租赁技巧 根据我们的经验,目前两居室房产最受欢迎,由于更多人在家办公,他们往往要求移除一些原有的家具。为了让你的房产在租赁市场脱颖而出,房东也可以考虑重新粉刷墙面或添置一些小配饰,令房产更有吸引力。比如添加花瓶、蜡烛、抱枕等配饰,提高租户对生活品质和情趣的期待;购置更温馨的床上用品,营造家的感觉与氛围。 在我们的指导建议下,多套房产顺利出租。例如90 Emery Wharf我们以£450每周的价格出租。 604 Counter House,我们以£775每周的价格成交。 78 Discovery Dock,我们以£520每周的价格成交。 更多孙秀秀撰写的精彩文章: 英国房屋产权知多少?当地人也容易被坑 后疫情时代,英国留学还值得来吗? 英国银行利率跌至0.1%意味着什么? 英国皇冠地产(Crown Home Buying & Letting | CHBL)是一家英国ARLA认证的伦敦房产经纪公司,专注于代理伦敦优质新建住宅项目,拥有广泛一手房源,致力于为国际买方提供一站式置业服务,包括房屋买卖、租赁管理以及信贷咨询。其团队在英国从事地产行业十逾年,经验丰富。英国皇冠地产竭诚为客户争取最大利益,让您的海外投资更安心。 如果您对英国购房、租赁有任何疑问,欢迎扫码详询。我们将第一时间为您解答关于英国投资置业问题。 英国皇冠地产孙秀秀 伦敦政策、区域、项目全解读 联系邮箱:info@crownhomebuying.co.uk
离2020年结束不到100天。今年无疑是充满变化和不确定性的一年,可也是带来新机遇和新发展的一年。你,抓住了吗? 以欧洲最西端的葡萄牙为例。疫情最严重的上半年,为吸引海外投资,政府出台了一系列移民新政,《国籍法》修正案尤为受人瞩目——将持有黄金签证的投资人在葡出生的子女自动获得葡萄牙国籍的年限从现有的持有2年黄金签证,缩短到仅需持有1年。 一时间,普大喜奔。 这意味着黄金签证持有者的子女比父母更早具备申请公民身份的资格(持有黄金签证五年方可申请入籍)。 该修正案目前正进行最后的修改。知情人士透露,总理对出生公民权相关条款表示赞同,修正案可在9月底推出,届时将吸引更多投资者办理黄金签证移民葡萄牙。 实际上,黄金签证的好处远不止于此。 葡萄牙黄金签证凭啥成“香饽饽”? 葡萄牙黄金签证,不仅支持在葡出生的新生儿直接获得公民身份,还是有法案支持、快捷、高性价比、低门槛获得欧盟公民身份的黄金签证。 居住35天可入籍 … 持有黄金签证5年,平均每年居住7天,持有人即可申请葡萄牙国籍。 葡萄牙护照居于世界护照排行榜第六位,免签全球186个国家。通过葡萄牙黄金签证获得护照后,便可在欧盟27个国家自由定居、工作、学习、经商和生活,等同于拿到一本畅行欧盟27国的高含金量护照,摇身成为真正的“欧洲公民”。 超高性价比,自然使得葡萄牙黄金签证成为全球投资人眼中的“香饽饽”。 可眼看着葡萄牙房价水涨船高,除了传统购房移民项目外,有没有更合乎当下的投资选项? 当然有! 获取黄金签证的新路径 葡萄牙允许以购置不动产、捐赠或购买基金等方式取得居留卡。购置不动产向来最受欢迎。然,近来,投资35万欧元基金拿葡萄牙黄金居留卡的方式异军突起。 相较传统移民方式,基金投资移民主要有以下优势: 基金投资优势: 无需考察登陆:省去舟车劳顿、出行高额开支; 材料更简单:不出国门,最短50天获批(移民局规定不超过90天); 强监管:葡萄牙证监会+移民局双监管,基金公司报表每年披露; 退出机制明确:5年后不但投资赎回,还送欧盟身份; 无琐碎费用:省去购房所需相关费用(eg:房产税等)。 无疑,在保守的后疫情时代,葡萄牙基金投资移民方式更显得顺势应时——投资金额少、无资金来源要求、低风险、强监管、收益免税、还能照拿欧盟身份! 于是,我们看到这么一组数据:2020年选择35万欧基金投资移民方式者,其数量是去年的4倍。 购买35万欧葡萄牙战略成长基金,即可一家三代获得身份。5年后可赎回基金,拿回投资款。实际花费不超过5万欧元,便能自由出行欧洲,助力财富升值,更可获得优渥社会福利与优质教育资源,一举多得! 风险提示 上述相关信息及引用数据,来源于已公开的资料,我司对这些信息及数据的准确性及完整性不进行保证,且具体移民申请要求,请以递交申请时的政策为准。 延伸阅读: 6个原因,总有一个令您无法抗拒葡萄牙房产 为什么疫情过后葡萄牙黄金签证被加倍看好? 居外六月专访:葡萄牙房地产星级专家分享待客之道 想更深入了解35万葡萄牙移民方案? 留下您的联系方式,居外的专业团队期待为您提供投资移民咨询。 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任