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在澳洲买房，如何办理房产过户？
Part 1 澳洲房产过户流程 如何在澳洲投资？澳洲房产过户流程 Step 1.买方与房产经纪公司签订购房协议书，并支付2000-5000澳元订金（亦为意向金），房产经纪公司会提供收据。 Step 2.在10天内，买方聘请的澳洲房产律师会为买方讲解澳洲房产购房合同，合同为全英文版，澳洲房产律师会对合同加以说明，提出专业意见，充分保护买家利益后签约，签约的同时签订律师代理协议，并付支付律师代理费(澳元)，一般为700澳币左右。 Step 3. 5-7天后，买方须从银行汇出10%的首期房款至买方的代理律师账户，律师确认无误后，再存入卖方律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号”中，待卖方律师收到首期款后，凭公司收据将2000-5000澳元订金退还给买方。 Step 4.律师将买房合同交至开发商签字认可。 Step 5.澳洲房产交房时间：如果是现房，42天交房。如果是期房，则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。 Step 6.房屋完工后：发展商持3项法律文件：a.持牌测量师发放合格证书（p.c.c）（practicalcompletion certificate） b. 政府验收检查合格证书（c.c）（codeof compliance） c. 房屋产权证书（c.t）（certificateof title）卖方律师发出正式通知信给买方律师，通知楼已完工。（settlement）。买家律师收到通知后，买家律师办理产权证，将房款转入发展商帐户。发展商收到全部房款，购房手续完成。 Step 7.付款方式：将尾款的90%（贷款和现金根据购房者的现金流而定），加剩余的50%律师代理费交至买方律师信托银行帐号，并缴相应的物业印花税。购买完成。 Part 2 房屋过户前，要准备多少的资金？ 在澳大利亚买房除了支付房价外，还有其他很多需要支付的费用。大多购房者都希望在房屋正式交割前，过户律师能给予明确的金额以做好充足的准备。那么在澳洲购房有哪些隐形成本呢？这些零碎的费用又到底是如何计算的呢？ 除了房屋的交易价格，在澳洲购房所需要支付的费用主要有以下一些： 点击查看各州最新的印花税：维多利亚州、新南威尔士州、昆士兰州、西澳洲 相关阅读：澳大利亚购房成本大解构 Part 3 澳洲房产过户常见问题Q&A 1、在澳洲房产交易中，什么是Settlement？ 就是正式过户。当天买家成为房产的主人。 2、我什么时候Settle将在哪里写清楚的？ 购房合同。 3、哪些情况可以造成Settle不了的？ A、买家贷款没有按期审批：买家过失。 B、买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况：买家或卖家的过失。 C、律师或者过户师的过失：买家或卖家的过失。 D、所购房产正在出租，租客延期交房：卖家过失。 4、Settlement日可以提前么？ 可以。只要买卖双方都同意，贷款等手续就绪后，就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle。 5、因为买家原因无法Settle，我要赔多少钱？ 一般按照合同条款走。如果不是Vendor特别让步，因为买家原因造成settlement延期，买家将按日赔偿。听说过每天$1000左右的。所以基本买家要尽一切努力保证settlement。 6、因为Vendor的原因无法Settle，Vendor会赔我钱么？ 澳洲规则，保证Vendor利益。所以，合同里面一般会写，Vendor可以延期多久Settle而不负法律责任的。 7、Settlemen那天，我需要做什么？ Settlemen当天，律师或者过户师会代办一切过户手续。办好之后，律师或者过户师会通知买家：一切搞定，可以到中介那里拿钥匙了。房产就是买家的啦。 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
浅析泰国的养老保险制度
泰国位于亚洲东南部，国土面积为5l万平方公里，人口6100万。20世纪90年代以来，泰国经济高速增长、人民生活水平不断提高、被誉为“亚洲四小虎”之一。随着经济和社会发展、泰国也逐步建立了适合其本国国情的养老保险体系。（泰国的风土人情） >>> 泰国置业百科：泰国购房 流程 | 泰国房贷 流程 | 泰国房产 税费 一、泰国的养老保险体系概况 泰国的养老保险制度大致包括两部分：一是公共部门、二是私营部门。但即使在这两个部门内，不同的群体仍实行不同的制度形式、其管理体制也是分割的、同时还有相当一部分人没有享受到真正的社会保障。具体见下表。 事实上，泰国的养老保险制度不仅管理体制是高度分散的，而且其筹资方式和待遇计发办法取决于不同管理主体的要求，存在很大差异。 就中央政府公务员而言，现行制度主要包括两部分：一是基本养老金，实行现收现付制，由财政部直接管理、工作满37年后即可获得替代率为40%左右的基本养老金。二是从政府养老保险基金获取的强制性补充养老金，平均工资替代率在30%左右。就私营部门而言，1998年泰国通过立法为正规私营企业雇员建立了养老保险制度，实行现收现付制，基本养老金的平均工资替代率为22%左右、其资金来源于政府社会保障办公室统一筹集管理的社会保障基金，养老保险缴费率为6%(雇主和雇员各负担一半、其中还包括家庭津贴的资金来源)。另外，泰国政府还积极鼓励雇主为其雇员建立各种形式的公积金(实际上是一种补充养老保险)，除国有企业雇员公积金是强制性的以外，中央政府雇员、政府关联机构雇员和私营企业雇员公积金是非强制性的。 二、泰国的政府养老保险基金 1997年3月，泰国中央政府为其公务员建立了政府养老保险基金，并设立了专门的法人机构——政府养老保险基金理事会负责管理。这个基金是缴费确定型的养老保险基金、实际上是一种以个人账户为基础的，集中管理的养老储蓄基金、目前150万应参保的中央政府公务员约有70%的人已经参保(在该基金建立之前已成为中央政府公务员的、自愿参加、在此之后的，必须参保)。它是在降低传统的现收现付养老金待遇水平的前提下强制建立的补充养老保险基金，目的在于逐步建立多层次的养老保险体系，减轻政府的责任和压力。增强职工个人积累养老资金的责任，同时，实行市场化运作，提高基金的投资收益，增强养老保障能力。 政府养老保险基金的来源为中央政府公务员及其雇主(中央政府)分别按公务员工资的3%缴纳的养老保险费。公务员退休后可以一次支取个人账户的养老金。出于基金建立时间不长，目前人多出少。截至2000年6月，基金规模约为30亿美元， 三、私营企业养老保险 私营企业雇员的养老保险计划是1999年才开始的。作为社会福利保障体系的一部分，强制性老年退休金计划被推出，用以取代之前仅涵盖残疾、生育和疾病患者的福利计划。老年退休金计划由薪酬为基础，由雇主和雇员共同缴纳的一个计划。私营企业雇员强制性参与这一计划，由雇主和雇员各缴纳工资的3%，而政府将为其支付工资的1%，其总额就是雇员能获得的老年退休金。 目前，泰国共有大约900万私营企业的员工参与这一老年退休金计划，但是仍有大约2200万人因为在非正规企业工作，而无法享受相应的社会福利保险。对于私营企业员工来说，如果想要获得金额退休金，必须在供职企业工作15年以上，并保证每月支付退休金，这样他们就能够在55岁前获得这笔退休金，根据规定，老年退休金可以享受免税的待遇。 四、低收入人群养老保障 泰国社会保障署1998年出台法定退休金制度。政府每年给贫困老人三四千泰铢（1美元约合35泰铢）的补贴。事实上，仅有一小部分贫困老人能够领取这份补贴。由于种种原因，那些至今未能取得泰国国籍、也没有本国身份证的早期移民，仍然无法享受政府针对国民的各类福利政策；一些居住在偏远地区的老人，由于对政府政策不了解，也无从领取补贴。 按照劳工法，每个月缴纳的社保金额是员工月收入的百分之十，公司和员工各出百分之五。依照泰国目前的最低工资标准每日300铢，月收入9000来计算。每个员工每月的社保金至少是900铢。与此同时，它又设置了上限。上限是15000铢工资为标准，也就是员工最高的社保金额是每月1500铢。这对泰国低收入群体来说。确实不错了，可是对于我们在泰国拿工作证收入至少要两万将来更多的外籍人士来说，这个1500就显得不足了。 按照目前的退休制度，退休者领取在职最后五年平均工资的百分之二十。由于计算标准最高是15000铢。因此打工者，无论工资多高，退休后，你都只能拿到每月3000泰铢的养老金。这只相当于每个月600元人民币，这显然不符合社会发展和物价上涨。这也许跟泰国这些年政治纷争不断有关，滞后了这些问题的修改。社保制度规定，退休年龄是55岁。只可延后，不能提前，领取退休金者必须是从原公司正式辞职后。唯一值得安慰的是，退休时，公司要按照劳动法发放一笔退休金，最高是11个月。 相关阅读：如何办理泰国养老签证？ （据经济风云）
日本置产怎麽选？这几点你不可不知
日前旅游网站公布最新日本游乐园排名，东京都内的游乐园就占了七个名次，让许多游客纷纷表示要朝圣一番，但若要常前往，东京的饭店住宿价格相当高昂，许多人会选择在东京置产，买个小房。专家也解析，东京都内的小套房房价租金与饭店相比相对便宜，实为不错的投资选择。 对此，中信房屋王艺桦副理表示，若要在日本置产，虽无经济丶财力等必要条件，基於“互惠原则”，国人能够在日本置产。海外投资虽都有风险，但日本人守法丶治安好以及政治稳定带动不动产稳定等因素，相较之下投资日本房产风险较低。 不少人在日本置产，为了赴日旅游时方便居住，或者是买给儿女作为在当地读书时的住处。王艺桦表示，若在日本置产，主要还是首推首都东京，因该地区繁华，且主要考量到“退场机制”，以及房产保值的程度，较建议买家投资东京的房产。此外，其他地区像是大阪丶名古屋丶冲绳等地也是不少业者会选择的地区。预算仅 1000 万日币左右，可以购得约 5 坪左右的中古小套房。 >>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费 点击查看东京房源 除了上述所提的小套房之外，王艺桦表示，投资日本房产当中，1LDK（一房两厅一厨房）和 2LDK（两房两厅一厨房）房型均相当受到欢迎，屋主投资该地房产除了短期赴日旅游可居住外，大多为收租用，而 1LDK 及 2LDK 房型对於在东京的外派主管丶上班族租用也是相当合宜的。 王艺桦说明，日本的房产以东京为例，中古屋价格一坪大约落在 15-18 万元人民币，不过和中国台湾坪数估算最大的差异在於，日本房产坪数为“不含公设”，就连自家的阳台也不包含在总坪数内，因此使用坪数往往大於实购的坪数。 然而日本地震频繁，在日本置产挑选房屋的过程当中，该如何购得具备良好防震系统的不动产，王艺桦表示，日本在 311 大地震过後，法令对於“新筑”防震系数有新的规范，因此在这之後购得的房屋大多不必太担心防震的问题，反之屋龄超过 3丶40 年的建筑年代较为久远，当时法规要求与现在不同，故没有近几年盖的房屋来得安全。 此外，王艺桦也强调，日本房地产的投报率高，且 2020 年将举行东京奥运，周边基础建设理所当然会增长并刺激经济，房价有机会随着东京奥运来临而上涨，现在至明年也是进场买卖的好时机，尤其中古屋入手价便宜，若想当包租公丶包租婆可说是绝佳好选择！ （据钜亨网）
居外看点：越南房地产市场荣景会持续多久？
东南亚市场瞬息万变，越南市场更是如此，该国被认为是东南亚地区最富戏剧性变化的国家之一。 实际上，在越南，并非只有胡志明市经历了翻天覆地的变化——与该国繁荣的房地产市场息息相关的变化。越南房地产市场在遭受重挫并短暂瘫痪之后，近几年获得了突飞猛进的发展。 “这段时间房地产市场非常繁荣，”第一太平戴维斯（Savills）河内公司总监马特·鲍威尔（Matt Powell）表示。“近几年该行业在数量和质量上的表现都非常出色。在越南的胡志明市和河内等主要中心城市，有各式各样的高水准开发项目，在岘港（Danang）和芽庄（Nha Trang）等中部和中南部沿海城市，有一些非常吸引人的别居和度假房产。” 在越南首都河内，近期市中心和广大周边地区都推出了一系列高端房地产项目，例如，Ecopark等私人建造和管理的“新城”；河内东缘斥资80亿美元的在建豪华私人开发项目；以及河内西北部斥资数十亿美元打造的Ciputra国际城市综合体。 在岘港、芽庄和此前一直默默无闻的其他市场，例如度假胜地富国岛（Phu Quoc）以及归仁（Quy Nhon）和河川（Ho Tram）等颇有前景的休闲胜地，因投资者——越南人和外国人旺盛的别居购买热情以及游客人数猛增而收获颇丰。2017年第一季度，国际游客同比增加了25%。 这与2010年至2013年暗淡——甚至令人绝望的市场前景不同。当时，房地产泡沫持续肆虐，劣质开发项目、低利率和畅行无阻的信用额度以惊人的规模涌入市场。 那么，从那以后发生了什么变化，是什么让这轮市场繁荣比上一轮更持久？相关专家和开发商发表了各自的看法。 “市场遭遇重挫后，我们看到了一些鼓舞人心的客户保护政策和法律，例如强制银行为住宅开发项目担保，”世邦魏理仕（CBRE）越南公司的董栋（Dung Duong）表示。“另外，还消除了外国投资者的购房障碍，最重要的是，彻底巩固了房地产市场，以至于部分产品出现供应不足的情况。” 虽然越南多个市场的情况普遍乐观，但分析师们并未陷入狂热。 实际上，董栋指出，2017年第一季度成交有所放缓，2016年底新供应房产数量创历史新高，这表明该国的主要中心城市可能会面临供过于求的情况。 2016年9月，领先的房地产咨询公司Vinacapital发布报告称，高端市场已经出现供给过多的情况。报告指出，2016第二季度末，该细分市场的未售出库存总价值高达近5.56亿美元，并推断，这一高端市场“可能已经饱和。” 虽然存在供过于求的预期，但仍没有人提及价格修正：当然也没有人探究伴随上一轮房地产市场重挫，房价大幅下跌30%至50%的情况。 事实上，目前的总体情况似乎非常乐观。2016年，越南房地产投资同比增长12%。更高的市场透明度以及6%的预期经济增长率（与上年相同）注入了新的动力。 除了政府对于贷款和利率实行更加严格的控制、开发项目的质量有所提高以及消除外国投资者的购房障碍之外，还有许多其他吸引人的基本面助长了利好因素。 首先，在越南购房仍是一笔非常划算的买卖。在该国房价最高的胡志明市，顶级房产的平均售价不足5,000美元/平方米，远低于曼谷或雅加达等区域竞争对手的当前房价，以及新加坡、日本、中国台湾、中国香港和韩国等地若干年前的普通房产售价——这些国家和地区的投资者对于在越南购房尤为感兴趣。 同时，在别居市场，岘港或芽庄面积为800至1,000平方米的奢华四卧或五卧住宅可能仅售100万至200万美元。换句话说，物美价廉。 对于购房出租的投资者来说，高端细分市场5%至8%的高收益率是值得投资的另一大原因。 越南目前正在积极建设大型综合基础设施项目，例如河内和胡志明市的公共交通系统、岘港和富国岛的新机场等。同时，强大、成熟的政府在未来中长期似乎不可能容许对此有任何异议。因此，你会发现对于投资者来说，越南越来越像是一个可靠的选择，而不是新兴市场。 对该市场无声的信心——即使面临胡志明市和河内似乎即将出现供过于求的情况——部分来自于整个市场的成熟。开发商更加有选择性、更加巧妙地建造房产：以优质产品服务市场需求，而不是扩大房地产泡沫，追逐快钱。 由于高端市场似乎几近饱和，因此，开发商正在将注意力转向规模较小的精品产品，把目标瞄准越南日益壮大的中产阶级。经历市场重挫的艰难岁月后，出现的另一个变化是，开发商更加关注高水准管理和亲力亲为的客户服务。 “我们致力于通过产品和服务创新，提供最好的客户服务，”凯德集团（CapitaLand）越南公司首席执行官陈连庞（音）表示。“我们成立了专门的客户关系部门，负责在购房过程中的每一步为购房者提供帮助，从支付程序、交房到开发项目维护。” 另一条经验教训是，绿色建筑市场的壮大。越南绿色建筑委员会（Vietnam Green Building Council）主席梅利莎·梅里韦瑟（Melissa Merryweather）称，过去几年来，绿色建筑项目的数量每年翻一番，已有超过100个项目正在申请或已获得绿色建筑认证。不过，虽然这表明该细分市场取得了重大进步，但它仍仅占该国所有在建新房地产项目中很小的一部分。 “由于投机市场非常旺盛，因此，许多规模较大的开发商认为他们无需借助绿色建筑的优势，”梅里韦瑟表示。“不过，许多精明的中小开发商已经意识到，绿色建筑对于受过良好教育的客户颇具吸引力，他们希望将这部分客户的投资用作市场杠杆，以提高要求严苛的客户的销量。” 点击查看越南房源 虽然奢华住宅项目重塑了胡志明市和河内的建筑景观，近年来引起了广泛关注，但观察人士认为，越南房地产市场即将发生的下一件大事是，别居市场的壮大。 岘港拥有有利的商业环境（过去4年来一直稳居该国各省竞争力指数排名榜首）和活跃的生活氛围，包括拥有世界一流的锦标赛高尔夫球场，且可方便到达越南最好的海滩，因此一直备受精明投资者的关注。今年秋季，该城市将主办亚太经合组织（APEC）会议：有关专家表示，这项荣誉将为该城市创造一次绝佳的机会，有助于树立其品牌形象，吸引大量投资。 “岘港对于本国和外国购房者都颇具吸引力，原因很多：年轻、活力、绿色城市形象；光明的旅游业前景；完善的基础设施，更好的互联互通条件；各式各样的产品；颇具吸引力的销售政策，广大的租赁市场以及有保证的投资回报，” 第一太平戴维斯的鲍威尔表示。 “岘港让我想起了大约20年前的普吉岛，”在线婚礼目的地门户网站Hitchbird联合创始人张海（Hoi Cheung）补充道，他是一位中国香港投资者，在岘港高尔夫俱乐部（Danang Golf Club）附近的The Point Residences购买了一栋别墅。“虽然房地产开发的速度很快，但仍有很多尚未开发的地块，而且目前的房价对于长期投资来说仍然具有很大的吸引力。另外，该房产紧邻高尔夫球场，因此可以租给高尔夫球手，肯定非常抢手。” 除了岘港之外，芽庄和富国岛也日益受到别居投资者的关注，另外也有一些其他新地点开始成为别居投资者的潜在目标。 “预计6个沿海地区——庆和（Khanh Hoa）、岘港、富国岛、河川、下龙（Halong）和广南（Quang Nam）——在未来3年内将迎来别居热潮，供应量将超过1.7万套，”亚太区第一太平戴维斯酒店总监鲁多夫·海韦尔（Rudolf Hever）说。 如今的越南市场风云变幻。原始海滩两侧高耸入云的全新共管公寓拔地而起，购房者开始留意胡志明市和河内原先不为人熟知的社区，越南房地产市场必将继续开创新的前景。 岘港海滨别墅 该度假胜地位于《福布斯》杂志投票选举的世界10个最美丽的海滩之一，占地20公顷。该国最长的海岸线铺设黄沙，俯瞰东海和Truong Sa山脉。海滨别墅可直接进入位于度假村南端的海滩，提供极致的隐私和宁静。住戶可以享受度假村的世界一流设施，包括餐饮、健身、儿童俱乐部和豪华水疗中心。 海滨别墅设有3间卧室和307平方米的起居空间。它包括一个60平方米的私人游泳池，一个大型的生活和用餐空间，设备齐全的宽敞浴室采用天然石材抛光的优质材料设计。 查看房源详情 岘港可可湾度假酒店 可可湾度假酒店（Condotel Cocobay Resort）位于五行山（Ngu Hanh Son）区后海（ Hoa Hai） Truong Sa大道的黄金位置，可可河（Co Co River）和东海之间，毗邻会安（Hoi An）古镇。可可湾最为独特之处便是将它环绕其中两个著名的国际高尔夫球场——岘港高尔夫球场（Da Nang Golf Club）和蒙哥马利海湾球场（Montgomerie Links）。 可可湾度假酒店是由美国WATG设计事务所副主席及首席建筑师Thomas J. Williams设计而成。该公司是世界领先的专业设计和顾问公司，主要为酒店、度假村提供建筑设计领域的专业咨询服务，其设计的酒店和旅游度假项目遍布160多个国家和地区。可可湾度假村分为多个板块，有不同的建筑业态，如别墅、公寓、商店、商业综合体、美容沙龙、码头以及五星级标准的设施系统，可给客户和顾客提供多种选择。 查看房源详情 河内豪宅项目ROYAL CITY 受新加坡的生态建筑的启发，Vingroup集团开发了这处名为“VINHOMES ROYAL CITY”的新楼盘，推出了一种新的精英共管公寓房源。楼盘设有度假风格户外场所，包括一片为业主提供方便的绿地，绿地中有室外游泳池系统、丘陵美景、公寓、高级别墅、服务式公寓、学校、医院、购物中心、公共活动空间和环绕在四周的绿色树墙。 地点离还剑湖3公里，链接河内第二个腰带和地铁CAT LINH – HA DONG。从城市中心开车5分钟。价格由2000 - 2.500美金/平方米， 40万 - 50万美金/套，面积150 - 220平方米。租金回报率达7-8%/年。 查看房源详情 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
美国公民入籍指南（一）：解读入籍条件、申请步骤及入籍考试 | 美国
川普政府收紧了移民政策，很多持有绿卡的华人想申请入籍。如何申请入籍呢？国会议员史碧尔（Jackie Speier）在圣马刁市（San Mateo）主办了关于“如何申请入籍”的讲座（A pathway to citizenship）。由两位移民官主讲，内容包括移民入籍申请条件、入籍申请步骤、美国公民入籍考试、入籍中的普遍问题、费用减免、入籍如何申请帮助等。 为什么美国9百万有资格入籍者，只有10%成功入籍呢？ 史碧尔（Jackie Speier）说：“美国有900万的居民有入籍资格，然而只有10%的人成功入籍。加州是美国最大的移民州，有超过200万的居民，为加州乃至美国创造了大量财富。” 那么为什么900万有入籍资格的人中，却只有10%的人士成功入籍呢？移民局资料显示：绝大部分人士因不满足入籍申请的时间要求，即便递交N-400表格，也无资格入籍考试。少部分人士因为入籍面试不合格或者不知如何申请帮助，没能成功入籍。因此，只有10%的人士成功入籍。 入籍宣誓日，终身难忘 Speier的助手卡特里娜•里尔（Katrina Rill）分享了宣誓日的故事：“我20岁就从欧洲来到美国，算起来在美国住的时间更长。宣誓仪式在奥克兰举行，3,000人出席，那场面至今仍然令我兴奋、激动！不同国家、肤色、口音的人，轮流站起来介绍自己，送出祝贺，讲述美国带给自己和家人的包容、自由，宣誓忠诚于美国！宣誓仪式荣耀、尊贵，令我终生难忘！” 入籍公民：充分使用USCIS网站 接下来，移民官苏珊（Susan）和安妮（Anne）介绍说：“移民局网站（https://www.uscis.gov/），提供了移民、居民入籍、入籍考试等所有资讯，应该学会并充分使用网站。网站向导Emma，可以回答英语、西班牙语提问。例如，输入A Guide To Naturalization（入籍指南），网页自动跳转连结，同时Emma会介绍相关信息。” 了解美国公民的权利和义务 移民官 Anne说：“入籍指南M-476首先需要我们了解美国公民的权利和义务。” 美国公民的权利： 选举权及被选举权。只有公民有权在联邦选举中投票。大多数州的选举只允许美国公民投票。公民有权当选官员。 美国公民的子女，即便不在美国出生，也是美国国籍。 持有美国护照旅行。 在美国以外的地方，得到美国政府的帮助。 成为联邦政府的工作者。大多数政府机构要求工作人员是美国公民。 体现爱国主义，公民身份是对新国家的一种承诺方式。 美国公民的义务： 宣誓忠诚于美国。 支持和维护美国的宪法和法律。 接受征兵，国家需要时为其服务。 参与选举，在陪审团中任职。 及时纳税。 包容不同的观点、文化、族裔和宗教。 多参与社区活动，融入美国生活。 （备注：以上列出的是一些重要内容，并非公民的所有权利和义务。） 入籍申请条件 Anne说，M-476还介绍了移民入籍的申请条件： 年满18岁，持有绿卡。 满足在美国居住（Permanent Resident）时间累积超过5年（要求5年内，每次离开美国的时间不足6个月。如果离开时间超过6个月，不足一年，可能会中断连续居住的时间， 除非申请人出示符合连续居住规定的证明。如果离开时间超过一年，则中断连续居住的时间要求，下文对此情况有特别说明）。同时，满足5年内至少30个月居住美国（即5年的一半时间）。 或者与美国公民结婚超过3年（3年内，每次离开美国的时间不超过6个月）。美国公民在过去3年一直是公民。 在递交申请的地区至少居住3个月。 良好品德，并服从美国宪法。 具有美国历史及政府的基本常识（豁免情况，详见后文）。 具有英语基本的读、说、写能力（豁免情况，详见后文）。 无逃税和不抚养孩子行为。无严重犯罪。不在缓刑中。 年满18岁以上的学生，可以在读书所在地申请入籍；如果学生的经济来源依靠父母，也可以在父母居住地提出申请。 有美国军队服役经历的人士，入籍要求与一般移民不同，请拨打1-800-870-3676询问更多资讯。 （了解更多资讯，请查阅移民网站M-476文书） 如果绿卡期间离开美国超过1年，如何计算入籍时间？ 如果离美时间超过1年，有重新入境许可（即Re-entry Permit，俗称白皮书或返美证。绿卡持有人离美6个月以上，持此证件维持绿卡资格）。离美前的居住时间失效。2年内可以返回美国，返美前的364天（即：1年减1天）可以计入新的5年持续居住（Continuous Residence）时间内。 比如：申请人于1994年1月1日获得绿卡。在美生活3年后（1997年1月1日）返回出生国1年零3个月（满足2年内返回的要求），在离美前获得Re-entry Permit，申请人于1998年4月1日返美。这种情况下申请人要到2002年4月2日，即4年零1天之后才有资格入籍。她离美前的3年居住时间失效，返美前的364天计入新的5年持续居住时间内。 递交入籍申请的时间 满足5年或3年永久居民身份的人士，可以提前90天提出申请。例如：如果你的永久居民卡上的日期是“2006年7月4日”，满足5年永久居民要求的日期是“2011年7月4日”。如果你已满足其他要求，可在2011年7月4日之前填好N-400表格。申请入籍的最早日期是“2011年4月5日”。（待续） （互联网资讯综合整理）
福冈成日本房地产投资新贵 回报率超过6%
对於日本福冈这个城市，旅客可能停留在拉面之都，一般市民则可能没有太大印象，但近年福冈市却因地利优势，加上名列亚洲第二名的宜居城市，其不动产价格较东京及大阪等相宜，令其成为投资日本的新贵。 福冈市属福冈县下28个城市之一，为九州地区的政治、经济及交通枢纽。福冈县现有人口约500万，面积4972平方公里，其中福冈市占约150万人口，为九州地区的第一大城市。 与东京一样，福冈人口持续增长，由於年轻人从九州其他地方迁往福冈市，以及在2011年东北区地震和海啸灾难後，有不少日本居民从东京向南搬迁到九州福冈的区域居住，年轻人所占比例较高，令城市充满活力。由於流动人口增多，工作需求大，对租住物业同样有需求。 福冈拥有地利，要以亚洲的大门为定位，加上邻近新加坡和中国香港等亚洲商业城市，机场就在市中心；当地的基建和商业环境都在迅速增长及发展中；然而，与日本其他主要城市比较，生活成本相对为低，房价亦相宜。至於当地的交通及运输网络完备，有国内及国际机场丶港口及铁路等，交通便捷，单计由福冈机场到博多车站，乘铁路只需要5分钟，前往天神地区，也只是11分钟车程。此外，与东京及大阪比较，较远离褔岛核电站，甚少发生地震，亦吸引不少外国人在福冈工作。 福冈市内的博多港是神户港以西唯一既与北美及欧洲等地区有货柜运输航路，又能与东亚接轨的国际贸易港，在现今国际贸易需求不断上升下，博多港对福冈的经济发挥着非常重要作用。众所周知，日本房地产市场长期被低估，它本身就是一个很好的投资机会，作为宜居城市的福冈，人口一直保持正增长，更是投资不动产的重点。 福冈租金回报比东京较高 今年26岁的中国香港人郭感恩（Alvin）也被日本楼动辄达7%的高回报吸引，去年7月在九州福冈以约35万港元购入了一幢30年楼龄丶面积约200多平方呎的单位，扣除管理杂费後的租金回报达7%：日本楼成本低，回报高，现在要找7%回报的投资已经很难！ Alvin热爱日本，几乎已游遍整个日本，他下投资决定前，已详细比较东京及大阪，认为福冈最大优点是房价低廉，市中心博多区的200平方呎小单位30万元已有交易，即使是投身工作数年的Alvin也负担得起，可“一炮过”支付。 加上入场银码细，他相信即使日圆滙价跌或当地房价下跌数个百分比，损失亦有限。 >>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费 点击查看日本福冈房源 此外，福冈较东京丶大阪更远离福岛核电站，甚少发生严重地震，也是选择福冈的原因。 Alvin所买的物业位处福冈市黄金地段丶邻近车站，购入时已有一名打工仔租客。 记者从日本物业中介及房地产网站，找寻了一些福岗及东京的上车盘比较。 例如福冈市中心博多区的“美野岛2丁目”一个连租约的186平方呎单位，叫价仅450万日圆折合约25万人民币便可成为业主，未计管理杂费的租金回报有9.3%。 另“博多区博多站前4丁目”一个211平方呎单位，连租约以29万人民币放售，未计杂费有11.09%回报率。 相反，东京市中心区域，细单位入场费最近已升至近百万元，如一个位於新宿的220平方呎空置单位，索价约84万人民币。 另一个在涩谷区、181平方呎连租约的单位，亦要约82万人民币，未计杂费的租金回报约6.3%。 Alvin去年成为福冈业主後，也打算再下一城，在东京购入单位在游日时自住。 虽然早前曾有日本旅游达人在电视节目中，提议港人买入日本单位後短期出租，然後每年暑假可腾出单位自住，但Alvin留意到，日本奉行“借地借家法”，租客如不同意搬走或加租，业主是无法拒绝，因此业主想短租後收回自住，未必做得到。 福冈地位与广州相近 JP Housing日本不动产社长李翰斌从事日本物业中介服务3年，他发现中国香港的年轻买家多选择福冈，因入场费低至26万人民币，扣除管理杂费回报仍有7%，有年轻顾客会多人夹份投资。 他指福冈是日本南部的中心，若大家不熟悉福冈的地位，可将东京及大阪类比为中国的北京及上海，福冈的地位则与广州相近。 不少九州地区的人涌到福冈打工、当地又邻近韩国釜山有韩国留学生，让福冈租务市场有一定需求。 不过，李翰斌指客户中仍有超过六成都是选择东京，买家都相信东京物业较保值，但东京房价在过去一年约升一成，最平的上车盘也要60万人民币。 若弹药不多，可退而求其次，选择邻近东京的横滨，他说横滨位处海边、环境较宁静，乘铁路往东京转车大站的品川只需20多分钟，故横滨住宅受不少东京打工仔欢迎。 现时横滨的200平方呎小单位，价值约30万人民币，扣除管理杂费也有6、7%回报。 （综合整理《信报财经》与《iMoney智富杂志》资讯） 责任编辑：Zoe Chan
“以房养学”在澳洲 新兴房贷路径大解密丨澳大利亚
留学生的居住问题一直是让人所担心的，有不少家长考虑“以房养学”，但因为澳洲本土商业银行限贷问题而望而却步。自2016年澳洲本地的四大银行早就已经停止了对中国大陆海外买房者的贷款申请以后， 今年11月中旬，汇丰银行澳洲分行也全面停止审批中国大陆人的贷款申请。（澳洲置业） 事实上，即便澳洲商业银行限制外籍人士贷款，海外购房者也有其他途径来找到购房杠杆。居外网通过实地调研，为有意在澳洲买房的华人买家搜集了澳洲非银行机构贷款产品后整理如下： A 类产品（仅适用于中国大陆客户）：贷款人需持有澳大利亚银行账号，可以以投资、再融资、股权发行以及少资料贷款方式进行贷款申请；贷款期限25年；需本金和利息同时偿还。 委托费：贷款人需要提前支付3300澳元（如果没有获得有条件批准，可退还其中1500澳元） 申请费：660澳元， 审批时长：4-6星期，审核通过发放贷款。 其他费用：开户费2%、承诺费0.7%、法务费715澳元、估价费385澳元。当无条件批准时支付2.2%（含增值税）佣金。 贷款成数 (Loan Value Ratio) 贷款占七成，则利率7.80%； 贷款若为六点五成，则利率7.30%； 若为六成，则利率6.80%。 此外，需要特别注意的是，如果贷款提交并进入第一阶段有条件批准的评估，客户需要与贷款代表见面以确认在中国的收入和材料。贷款代表的机票费用包含在申请费内。同时（为了减少贷款申请者成本）在提交申请前不用进行任何材料的翻译。律师可代替客户进行资料签约。 B类产品：贷款人需持有澳大利亚银行账号，可以以投资、再融资、股权发行、少资料贷款目的进行贷款申请；贷款期限25年；以本金或者仅利息方式（若只还利息的贷款方式需提前）偿还。 贷款人申请贷款购买的房产面积必须大于50平方米。 贷款人需要提前支付4400澳元委托费（其中1500澳元用于申请费的支付，果没有获得有条件批准，可退还其中2200澳元），提交6-8星期之后审核通过发放贷款。 其他费用：开户费2%-2.5%之间（取决于地产价值和类型），承诺费在0.5%-1.0%之间（取决于地产，）、法务费和评估费根据具体花费而定。当无条件批准时，支付2.2%（含增值税）佣金。 独立屋贷款产品最高可贷八成 ，利率6.70%（材料不足贷款者利率上调至6.95%）；低密度单位住宅可贷 75%，利率6.80%（材料不足贷款者贷款利率为7.20%）；高密度单位住宅可贷七成 ，利率7.00%（材料不足贷款者贷款利率上浮至7.50%）。 此外，需要特别注意的是，贷款申请者需要与其居民身份国家的指定律师见面以进行身份和材料确认——提前支付的1500美元批准费包含了这项费用。客户必须有授权书或者拥有澳大利亚资质的律师。 C类产品：客户需要去新加坡签署贷款材料。客户需要在投资人那里存入25万新币，但贷款批准后即可取出。贷款人需持有澳大利亚银行账号，可以以投资产品目的进行贷款申请；贷款期限30年；以本金和利息方式偿还。 贷款人需要提前支付3300澳元（包含贷款提交费用），贷款发放时间为8周。 其他费用：法务费1500新币、估价费400新币。当无条件批准时支付3.3%（含增值税）佣金。 产品利率在3.5%至4.75%之间（澳元）。 D类产品-材料不足者申请房屋贷款：客户需要去新加坡签署贷款材料。 个人账户内的现金存款可以取代收入材料。贷款人需持有澳大利亚银行账号，可以以投资产品目的进行贷款申请；贷款期限30年；以本金和利息方式偿还。 贷款房产的（室内面积和阳台的总面积）面积要大于47平方米。 贷款人需要提前支付3300澳元（包含贷款提交费用），贷款发放时间为8周。 其他费用：法务费1500新币、估价费400新币。当无条件批准时支付3.3%（含增值税）佣金。 产品利率在3.5%至4.75%之间（澳元）。 E类产品：客户需要去新加坡签署贷款材料。贷款人需持有澳大利亚银行账号，可以以购买、再融资或兑现、股权方式的目的进行贷款申请；贷款期限30年；以本金和利息方式偿还。 贷款房产面积50平方米以上，可贷七成 ；申请50平方米以下，贷款成数将会降低。 提前支付3300澳元——如果没有获得有条件批准，可退还其中1500澳元，贷款发放时间为4周。 其他费用：申请费为贷款额的1%、基于贷款比重, 需支付0.75%-2.25%的风险费、开户费为2950澳元、法务费330澳元、估价费300-400澳元。当无条件批准时支付2.2%（含增值税）佣金。 产品利率为6.95%。 F类产品-长期基金。所有材料必须经过有澳洲国家翻译口译认证协会（NATTI）资质的翻译进行翻译，同时被JP或者Com Dec进行身份认证。贷款人需持有澳大利亚银行账号，可以以投资、再融资或股权发行、少资料贷款的目的进行贷款申请；贷款期限30年；以本金和利息方式（或仅利息）偿还。 贷款房产的面积50平方米以上。 第一次申请支付3300澳元，短期再融资无须支付费用。贷款发放时间为8周。 其他费用：申请费为贷款总额的2.2%（含增值税）、法务费2450澳元、估价费根据具体花费支付。 第一次批准支付2.2%（含增值税）佣金、短期再融资支付1.1%佣金。 产品利率为7.99%。 G类产品-短期基金。所有材料必须经过有前述澳洲翻译口译认证协会（NATTI）资质的翻译进行翻译，同时被JP或者ComDec进行身份认证。这项产品也是针对材料不充分的申请者设计的贷款产品，所以如果需要进行紧急贷款发放这项贷款是个完美的选择。贷款人需持有澳大利亚银行账号，可以以购买地产的目的进行贷款；贷款期限2个月（可延长）；以利息方式偿还。 提前支付3300澳元——如果没有获得有条件批准，可退还其中1500澳元。贷款发放时间为5-7个工作日。 其他费用：申请费为贷款总额的2.2%（含增值税）、法务费2450澳元、有条件批准时支付650澳元估价费。当无条件批准时支付2.2%（含增值税）佣金。 产品月利率为1.25%。 以上的这些非银行系贷款产品，相信对于帮助华人购房获得贷款，避免了对澳洲信用借款体系了解不足而带来不便。 若需了解详情，请垂询致电400 041 7515 或关注居外服务号 “juwaiwechat" , 居外客服中心人员会为您耐心解答；若想随时了解海外购房贷款新资讯，请关注居外资讯号“juwai-com" 。 编译：Lisa Zhu 日期：2017年11月29日
英国房产税有哪几种？
去英国买房有一些政策规定问题一定要提前了解清楚：比如英国买房需要支付哪几种税费？英国房产税大概是什么水平？下面为您讲解： 第一：购买税 英国的购买税收有两档。以伦敦为例，一档是房屋总价超过25万英镑(约合人民币250万元)，这时购买者需交纳房产总价3%的购买税。但如果你所购的房子低于25万英镑，则购买税会减至1%---也就是说，如果你经济能力弱，政府会在税收上给予更多的照顾。 而如果你是卖方，只要你出售的房屋是名下第一套房，无论你中间赚了多少钱，都是不用交税的。但如果是第二套房，就要交20%的得利税。这里需要特别指出的是，20%的得利税并不是"一刀切"---你今天卖房赚了钱，政府拿走一部分，但如果你之前买卖房屋或者炒股亏了钱呢？所以，英国政府并没有做"雁过拔毛"的事，而是选择了一个更公平的处理方式：得利税是针对你的总收入，而不仅仅是房产来征收的。如果你卖房赚了钱，但在股市或其他投资方面亏了钱，两者可以相抵，抵消之后的所得，政府才会拿走20%。 第二：律师费、房屋检测费、印花税等 这些都是交易过程中的必要支出。一次交易下来，大约需要3000英镑。 第三：中介费 需要说明的是，购方是不需要支付中介费的，只有卖方需支付相当于总额1%的中介费。房子买到手后，主要的费用就是Council Tax(大意是地方政府税)。伦敦五区(近郊，约相当于上海的闵行区)一套普通三居室的房子，一年大约需交1500英镑，主要用于当地政府支付垃圾清运费和公立学校教师费等。伦敦房价高，是不争的事实。 但对于外来购买者，只要使用现金购买，随时欢迎，不管你是哪个国家的公民。当然，若想贷款购买，通常需要是本国公民或持有英国工作签证的居民，国际买家也可以通过中国银行审核后，也能够拿到贷款。 另一点是关于贷款和首付。通常情况下，英国购房的首付款比例为25%.但也有只付15%的情况，当然这样你就要支付更高的利率。但如果你是首次购房者，则可以在贷款利率上享有很大的优惠。更重要的是，英国政府为剌激经济和鼓励人们购买新房(这点与国内不同---英国人喜欢老房子，往往房子越老越贵)，规定只要你是首次购房者并购买新建住房，就只需付5%的首付。余下的95%,银行会贷给你75%,最后的20%则由政府提供的补偿金来支付。 英国的房屋产权类型比较丰富，为不同的购买者提供不同的解决方案。 有一条需要说明的是：英国极少有中国那样到处都在开发的新房，大多数人购买的是有上百年历史的房屋。但老房子同样值钱，甚至比新房子更贵，而且贬值的往往是新房。因此熟悉情况的中国朋友一直提醒我们，尽可能不要买新房。 笔者一家人在伦敦近郊哈啰镇上看的房子，几乎都是100年以上的。去伦敦东南地区奥平顿看房时，中介会专门解释说：这里的房子房龄短，只有60年左右，是二战以后才盖起来的。 另外，英国的房屋产权类型也比较丰富，为不同的购买者提供不同的解决方案。最常见的是freehold， 即我们所说的永久产权。这类房子的好处就是产权明晰，永远是你的私人财产，无论是政府还是个人都不得以任何名义侵占，绝对不会有强拆事件发生。 其次就是长期租的房子。房东把房子租给你，从几十年至999年不等。这种产权的好处是，你所付的总房款要比同等的永久产权的房屋低。坏处是，如果租期结束，你就必须把房屋归还给房东或其继承人。另一个不方便之处在于，你只有住的权利，房屋的任何改动，除了要向政府申请批准外，还要向房东申请。此外，住房者每年都需要向房东支付一定的占地费，约200英镑一年。 还有一种方式是共享产权，也就是你可以和另一位房东共同拥有某处房产。比如，一栋房子经改造后分为上下两层，可以两家各拥有一层的产权，这样就不需要每年再支付占地费，而且可以世世代代住下去。只不过，你脚下的土地，是和另一家人共同拥有的。 还有一种可能，就是你购买了一处公寓，也可以和另一位房主共享产权，共同支付房款。这样的好处是，付出较低费用，就能住进比较宽敞的房子，解决住房问题。 当然，英国政府也会去盖townhouse，我们暂且叫它"廉租房"。这些房子大多建在交通极方便的地方，主要是解决低收入人群的住房问题。我去过一些朋友的廉租房，感觉比中国的大多数公寓条件还要好，而且以后如果手头宽裕了还可以买下来自己住。 高房价，到哪里都会伤害到生活质量，特别是普通大众的生活。作为世界著名的高房价之都，伦敦的不少做法如果能够被中国借鉴，可能会减少一些工薪阶层的供房压力。居者有其屋，是一个社会最基本的生存要求，没有这个，社会就失去了稳定的基础。 来源：涌正 责任编辑：Shelly Du
