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加拿大贷款新分类详解：如何影响借款人所获房贷利率 | 居外专栏
获得最低贷款利率是每位寻求房屋贷款者的追求目标之一。能否在同等条件下获得最低贷款利率决定于许多因素，其中包括借款人自己可以控制和不可控制的因素；但是，加拿大政府对房屋贷款所实施的新分类标准影响着借款人的是否能够获得最低贷款利率。因此，对于寻求房屋贷款人来说，是否能够获得最低贷款利率，首先应该明确了解加拿大政府关于房屋贷款的分类标准。 旧分类：高比率房屋贷款和一般房屋贷款 在2017年以前，在加拿大的房屋贷款一般被分为两类：高比率房屋贷款（High Ratio Mortgage）和一般房屋贷款（Conventional Mortgage）。前者指借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金小于20% （不包括20%）的房屋贷款；后者指借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金大于20% （包括20%）的房屋贷款。 按照加拿大联邦政府的政策规定，当借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金小于20%（不包括20%）时，必须购买房屋贷款违约保险；而当借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金大于20% （包括20%）时，不必购买房屋贷款违约保险。房屋贷款违约保险属于一次性购买支付；所支付的保险费用根据购房者首付资金占总房价的比例分为三个等级；首付资金的比例越少，购房者所支付的保险费用越高。 有些购房者，在申请房屋贷款时为了避免支付房屋贷款违约保险金而提高自己的购房首付资金比例。但是，其不知，在申请房屋贷款时，虽然因为提高了首付资金的比例而避免了支付房屋贷款违约保险，但是，此时，借款人此时所获得房屋贷款却要支付更高的贷款利率。因为从银行的角度来看，未获得保险保护的房屋贷款比获得保险保护的房屋贷款拥有更高的损失风险，所以，借款人要为未获得保险保护的房屋贷款支付更高的利率。 此外，购房者为了积累超过20%的首付资金比例需要延迟自己的购房时间，这实际上也错过了购买合适房屋的机会。就过去20多年的房地产市场价格变化历史来看，在房价持续上涨的市场状况下，购房者为了积累超过20%的首付资金而延迟购买房屋，最后，购房者实际上要为购买同等的房屋支付更多的费用。 因此，明智的房屋购买者会在已经拥有5%的首付资金的情况下申请房屋贷款，在支付房屋贷款违约保险金的同时，按照获得最低房屋贷款利率的条件下，尽快购买到自己梦想的房产。 新分类：已经获保的房屋贷款，可以获保的房屋贷款和不可获保的房屋贷款 从2017年开始，加拿大联邦政府在继续收紧房屋贷款政策的前提下，对房屋贷款的做出了新的分类。新的房屋贷款分类已经弃用了原有的高比率房屋贷款（High Ratio Mortgage）和一般的房屋贷款（Conventional Mortgage），而采用了已经获保的房屋贷款（Insured Mortgage）、可以获保的房屋贷款（Insurable Mortgage）和不可获保的房屋贷款（Uninsurable Mortgage）三类。这种新的分类实际上使更多的借款人在同等条件下能够获得最低的房屋贷款利率。 1. 已获保的房屋贷款（Insured Mortgage） 什么是已经获保的房屋贷款呢？如果从字面上理解，已获保的房屋贷款就是指已经购买了房屋贷款违约保险金的房屋贷款。实际上，已获保的房屋贷款（Insured Mortgage）可以等同于原来的高比率房屋贷款（High Ratio Mortgage）。因为按照加拿大联邦政府的规定，购房者的首付资金低于20%（不包括20%），在申请房屋贷款时，必须购买房屋贷款违约保险金。也就是说，在这种情况下，购房者所获得的房屋贷款属于已获保的房屋贷款。如前所述，借款人在申请这类房屋贷款可以从银行获得最低的贷款利率。 如果仅从购房者首付资金的比例来看，原来的一般房屋贷款又可以被分为可以获保的房屋贷款（Insurable Mortgage）和不可获保的房屋贷款（Uninsurable Mortgage）。 2. 可获保的房屋贷款（Insurable Mortgage） 目前，在加拿大有三家公司为房屋贷款提供违约保险。这三家公司分别是CMHC, Genworth和Canada Guaranty。可获保的房屋贷款指能够满足这三家公司所要求的获得保险标准的房屋贷款。可获保的房屋贷款与已获保的房屋贷款的最明显区别，在于谁来支付房屋贷款的违约保险费用。在已获保的房屋贷款的情况下，借款人支付房屋贷款违约保险费用；但收益人是银行。而在可获保的房屋贷款情况下，银行支付房屋贷款违约保险费用，收益人仍然是银行。也就是说，在这种情况下，银行为自己所发放的房屋贷款投保。 对于银行来说，可获保的房屋贷款实际上也降低了银行的损失风险。因此，在可获保的房屋贷款的情况下，借款人可以获得最低的房屋贷款利率。 3. 不可获保的房屋贷款（Uninsurable Mortgage） 不可获保的房屋贷款，指那些不能满足提供房屋贷款违约保险条件的房屋贷款。对于银行来说，这些无法获得违约保险的房屋贷款是风险最高的房屋贷款。因此，在这种情况下，借款人就要支付更高的利率，以补偿银行所面临更高的损失风险。这就是一种市场的力量。 如何界定可获保的房屋贷款和不可获保的房屋贷款 那么，哪些房屋贷款属于可获保的房屋贷款呢？哪些又属于不可获保的房屋贷款呢？ 1. 满足可获保房屋贷款的条件 所购买的房屋价值低于100万加元（请注意，目前在多伦多和温哥华很多房屋的价格都在100万加元以上） 贷款分摊期最多为25年 满足加拿大银行的房屋贷款压力测试利率（目前，加拿大房屋贷款压力测试利率为5.34%） 2-4单位（2-4 units rental house）的出租住宅 2. 不可获保房屋贷款的条件 所购买房屋的价值超过100万加元 贷款分摊期30年 再贷款（即以现有房产净值作为抵押获得再贷款） 一个单位（1 unit rental house）的出租住宅 所有购房贷款者都在寻求最佳房屋贷款方案；但是，如何获得最佳贷款方案？这就取决于借款人是否能够准确理解什么是最佳贷款方案。一般地，这些贷款方案包括贷款金额和各种贷款条件。明确这种新的房屋贷款分类，有助于贷款申请者获得最优贷款方案，包括获得最低贷款利率。 （本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何投资和经济决策的依据。） 责任编辑：Zoe Chan 加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
要滑雪，去日本！北海道房产炙手可热
年轻富有的中国人把滑雪目的地转向日本，那里雪质更为优良。受国外滑雪爱好者推动，日本滑雪胜地房产上涨。 Yoichi Goto的首次中国滑雪之旅让他惊喜。这位33岁的年轻人负责自由式滑雪和滑板滑雪赛事Freeride World Tour的亚洲事务，他的工作地点位于日本北部岛屿北海道的二世古(Niseko)。今年2月，落地北京后，他乘坐公交车抵达密苑云顶乐园(Genting Resort Secret Garden)，路程4小时，这里将建成中国最大的滑雪场，也是2022年冬奥会的主要比赛场地。 这里组织完善，员工友好，用的雪是人工降雪。“每年只下几天的雪，不够滑雪使用。”Goto表示，他补充称，滑雪季最早10月开始，通常持续到3月。 然而，最引人注目的是热情的中国年轻滑雪者，他们的数量相当多。其中包括一位26岁的软件工程师和一款新闻应用的27岁高管，他们都来自北京。Goto是在那辆公交车上认识他们的。他说：“他们每周都会花时间在北京周边滑雪。” 尽管他们可能是在中国国内学习滑雪的，但新一代喜欢冒险和滑雪的富有的年轻中国人正把目光投向日本。在日本，山更高，粉雪（这次是真雪）蓬松、厚实。Goto的新朋友邀请他加入了一个微信群，里面都是当地年轻的滑雪爱好者。他表示，日本的照片最令人兴奋。“即便你是一位初学者，你也会明白，在滑雪行业，日本的情况和中国不同。” 年轻的中国滑雪者是改变滑雪产业以及为其服务的房地产市场的几个亚洲游客群体之一。特别是在北海道，这个岛屿的最佳滑雪地是比罗夫滑雪场(Hirafu)、花园滑雪场(Hanazono)、二世古乡村(Niseko Village)和安努普里滑雪场(Annupuri)。 尽管北海道的滑雪场仅占日本547个滑雪场的一小部分，但它们拥有很多长度最长的垂直落差、最佳的配套设施以及最重要的日本最优质的雪。瑞士研究人员洛朗•瓦纳特(Laurent Vanat)发布了年度全球滑雪市场报告(International Report on Snow & Mountain Tourism)。他在报告中指出，滑雪运动受到日本经济停滞和人口快速老龄化的双重打击，和日本其他地区一样，北海道的年度滑雪人次比起2000年的700万人也大幅下滑。 然而，过去几年，由于外国游客被日本非常优越的雪质条件吸引，北海道的游客略有增加，逆转了日本外国游客数量整体下滑的局面。 上世纪80年代的澳大利亚人是首批来北海道的外国游客，北海道现在仍基本上被国内滑雪者忽视，他们更喜欢到周边的主要城市中心，很方便。有传言称，北海道的雪质达到世界级别，因此美国和欧洲的大量游客蜂拥而至（一般是冒险型），不过长途飞行以及9个小时的时差（与英国相比）仍然让很多人望而却步。 如今，来日本滑雪的外国人主要来自亚洲。当地房地产经纪公司Niseko Property的格兰特•米歇尔(Grant Mitchell)表示，上述4个滑雪场的顾客有80%来自亚洲：其中三分之二来自中国香港，新加坡次之，剩下的由泰国、马来西亚、韩国和台湾均分。 由此带来的资金的涌入导致当地房价上涨，即便根据香港或上海等亚洲热点地区的标准，其房价之高也令人侧目。Niseko Property的米歇尔估计，过去4年，这4个滑雪场中最受欢迎的比罗夫滑雪场的地价每年上涨约25%（没有独立机构公布该地区的销售或价格数据）。他表示，位于滑雪缆车附近、视野很好的房子的二手价格同期每年上涨15%至20%。“如果没有中国内地最近的资本管制，价格涨幅会更高，过去几年，中国的资本管制措施抑制了需求。” 位于二世古的当地开发商Odin的尼古拉斯•贡塔德(Nicolas Gontard)认同米歇尔的估测。在该公司的本地项目中包括一个小型零售开发项目，其租户包括二世古最大滑雪设备租赁商店Rhythm。他表示，自从该公司2010年购买这块地皮后，其价格翻了四倍。他表示，平均地价从2012年每坪（相当于大约3.3平方米）20万日元上涨至现在的75万日元（）。 地价很重要，因为人们倾向于自己建造房屋。Odin表示，对于亚洲最富有的买家而言，面积是吸引力的核心。他表示：“在他们居住的香港或新加坡，他们买不到这么大的面积。因此在一个法制完善的国家拥有5000平方米有永久所有权的土地，这就像是一个梦。” Odin补充称，去年，中国个人买家从一家开发商那里买下了10个地块中的9块。 最大的需求是滑雪场公寓。最近几年，比罗夫滑雪场出现大量公寓，包括Ki Niseko、Aya Niseko（今年冬季开盘） 以及Skye Niseko和The Maples。为了跟上欧洲时尚，多数公寓设有酒店和豪华配套设施。当地房地产经纪公司Niseko Real Estate正以8900万日元的价格出售Aya Niseko的一套酒店式公寓。 滑雪进出的精致公寓式酒店The Maples，一侧背靠Ace Family Lift缆车，另一侧通往热闹的Hirafuzaka主街。这是一个理想的“两全其美”的环境，业主在享受滑雪进出设施的同时，还纵享中央地段的优越与便利。现正以6456万日元（约¥377万）在居外网上出售。物业编号：41597930（点击查看房源信息） 米歇尔估计，过去一年，上述4个滑雪场90%的销售是尚未完工的公寓。Odin估计，在高端的比罗夫滑雪场，新建滑雪公寓的价格在每平方米1.2万美元至2.5万美元；比罗夫二手房均价大约在1万美元。在343线路上（比罗夫主要地区），Niseko Property正以1.19亿日元出售一套两室公寓。附近，在小型开发项目Haven，这家经纪公司正以3.4亿日元的价格出售一套四居顶层公寓。Niseko Real Estate正以7亿日元出售比罗夫一套五居带4个卫生间的公寓。 北海道的收入牢牢控制在外国游客手中，中国新兴滑雪市场意味着，最近的热潮可能有着巨大的发展潜力。根据《中国滑雪产业白皮书》(China Industry White Book)的数据，受北京举办2022年冬奥会的推动，在截至2017年的5年里，中国的个人滑雪人次增加一倍多，达到1750万次。该白皮书是一份年度报告，作者是中国咨询顾问伍斌(Benny Wu)和魏庆华。其中多数是一次性游玩， 这意味着只有很少人具备去北海道的途径、兴趣和实力，就像Goto在公交车上碰到的去密苑云顶乐园的年轻同伴那样。但在一个人口14亿、滑雪运动正在腾飞的国家，很少人就已经很多了。 购房指南 连接香港和新千岁机场(New Chitose Airport)的直飞航班飞行时间大约5个小时，然后再做2个小时汽车抵达比罗夫滑雪场。 日本的滑雪场数量位居全球第二，仅次于中国。 在北海道，购置税（包括印花税）大约为2%。 房价信息 3900万日元 一套独立三居室公寓，需要翻新，距离二世谷滑雪缆车有20分钟路程。 8000万日元 一套三居公寓，步行即可抵达比罗夫滑雪缆车。 1.45亿日元，两居滑雪公寓，可以在比罗夫滑雪场停车。 什么样的房子受欢迎？ Niseko Property的米歇尔表示，整个1980年代，到日本旅游的澳大利亚游客更喜欢小型公寓或缺乏吸引力的“方方正正的”独立式住宅，其中一些仍然存在。随着更多欧美买家在20世纪初来到这里，传统的坡屋顶木屋风格变得更为流行，并继续受到这类买家的青睐。 更受亚洲买家欢迎的是带大窗的平顶当代建筑，一般用混凝土建成，这种材料让房子更加稳固，能够应对恶劣大雪天气。米歇尔表示：“钢结构、玻璃以及混凝土极简主义受到高端群体的青睐，木屋风格实际上只存在于中端市场。” 少数大手笔的买家（多数来自亚洲）聘用日本流行设计师，在大块土地上建起很多引人注目的大型现代别墅，内部是传统的当地风格。例如，日本著名的汤池（一般为木质结构）现在出现在多数最智能的公寓中，包括北海道最受欢迎的比罗夫滑雪场最热卖的滑雪公寓。 居外更多精选日本滑雪房源： 1. 北海道Niseko Annupuri住宅 位于Quasi国家公园内，Niseko Annupuri住宅是一个占用19块土地，面积1,558平方米至2,700平方米的新开发住宅，与三面的森林环境和东部边界的天然溪流融为一体。买家将有机会建造大型滑雪场，欣赏到壮观的Annupuri山和Konbo山脉。项目提供大量总占地面积从300平方米起的家庭住宅，非常适合个人使用和出租。乘坐汽车2 - 3分钟（1公里）到达Annupuri和Moiwa地区的滑雪缆车，附近有餐厅和温泉。 建筑面积：300平方米 土地面积：1,558平方米 房型：3卧3卫2车库 楼层：共2层 房价：3,990万日元（约233万元人民币）起 物业编号：36816279（点击查看房源信息） 2. 北海道福克斯伍德之家 福克斯伍德住宅是一个位于东山岛令人兴奋的新开发的独立式小屋，其中一个位于Niseko美丽的四季酒店。这是一个由洛杉矶著名的建筑师SAAD，和拥有114年的历史的当地建筑商Sudo建筑，以及当地合作伙伴Okkaido Tracks Properties物业之间的合作。坐落在一个高架平坦的场地，毗邻著名的农场Milk Kobo附近的林区，并靠近Niseko Village’s Pure Park公园和高尔夫球场，尼斯科村滑雪场只有两分钟距离。选择隐藏在树林中与家人共度美好时光，或者冒险出去融入本地人举行的活动。在Foxwood，两者都可以。 建筑面积：204平方米 土地面积：475平方米 房型：3卧3卫1车库 楼层：共2层 房价：1.46亿日元（约853万元人民币）起 物业编号：36815606（点击查看房源信息） 来源：FT中文网 责编：Zoe Chan
限购令无阻超级富豪和外国投资者购买新加坡豪宅
政府实施降温措施后，仍有6座超豪华住宅以1000万新元及以上的价格售出。 房地产公司OrangeTee & Tie指出，虽然新加坡政府于7月出台了房价降温措施，但仍然有大批外国投资者和超级富豪前往新加坡购买豪华住宅。这是因为与中国香港等热门地区相比，新加坡房产的价格依然相对较低。 该公司的数据显示，今年第三季度，售价略低于或高于300万新元（但低于500万新元）的物业销售量达到了474套，高于近四年的平均水平。此外，尽管政府已出台限购政策，还是有6座超豪华住宅以1000万新元及以上的价格售出。 “对高价豪宅的强劲需求表明，对于本国的高净值个人和外国富豪而言，新加坡仍是首选的投资目的地之一，”OrangeTee & Tie研究和咨询部门负责人Christine Sun说道。 根据瑞银此前进行的一项研究，预计新加坡房地产市场在2018到2022年期间的平均预期回报率将超过欧元区和美国，甚至超越全球平均水平。 “在日本、澳大利亚和新加坡等发达市场，随着投资和资本流动的区域化过程不断推进，原本表现就十分突出的房地产市场基本面还将进一步向好发展，”该研究报告的作者说。 价格高于300万新元的豪华住宅需求强劲 核心中央区公寓销售量 同时，OrangeTee & Tie还表示，第三季度，核心中央区（CCR）的豪华公寓交易量下跌了40.5%，仅成交569套。该公司解释道，尽管如此，人们对价格大于等于300万新元的公寓的需求量仍维持在187套的水平，高于5年来的平均销售量（173套）。 OrangeTee & Tie发现，新豪华公寓在首次销售和转售时的平均价格都达到了新高，分别为每平方英尺2819新元和2063新元。禧林苑（Urban Resort Condominium）一套面积为438平方米的转售住宅创下了本季度的最高销售额——1390万新元，即均价为2948新元每平方米。 除了禧林苑的公寓之外还有数笔交易也十分引人注目：Bishop Residences有一套面积为273平方米以1150万新元的价格售出；一套位于Twentyone Anguillia Park，面积为290平方米的住宅和一套位于River Valley 336号，面积为284平方米的住宅均以1100万新元的价格售出。 华利世家占据了丹戎巴葛中心的第39层至64层楼，最高达290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（约合15,311元人民币）的平均尺价，在全球最昂贵公寓中排行第九。 居外物业编号：37125670 点击查看房源信息 OrangeTee & Tie表示，总体而言，2018年第三季度，大多数公寓买家依然是新加坡人（占比78.2%），而2017年第三季度新加坡人所占比例为75.4%。此外，新加坡政府对外国人和永久居民征收的附加买家印花税（ABSD）并没有起到太大的作用，因为外国买家所购买的物业数量仅环比下降了0.5%， 增速达6.1%，而永久居民的购买量在第三季度环比下降了1.4%，增速为15%。 中国大陆仍为主要外国买家 根据公寓购买量排序 研究发现，2018年第三季度，中国大陆人仍然是最主要的外国买家，其次是马来西亚人和印尼人。该公司指出，大多数来自马来西亚（82.4%）、印度（71.2%）和中国大陆（63.1%）的购房者偏好购买价格低于150万新元的房产。 荣获最佳豪宅项目等奖项的8 Saint Thomas，是新加坡第九区核心地段罕有现楼物业。极佳地理位置，迅步即达乌节路及索美塞地铁站。繁华乌节路近在咫尺，同时享有尊贵富豪区悠闲生活。房价仅145.7万新元（约¥709万）。 居外物业编号：44222804 点击查看房源信息 Sun表示，正在进行的美中贸易战可能也促使部分大陆中国人选择在新加坡投资以对冲人民币贬值的影响。Sun补充说，部分印尼人也可能因此将资金转移到新加坡以防止卢比进一步贬值。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多新加坡在售房源，或致电 400-041-7515 谘询新加坡的投资机会。 来源：Singapore Business Review 翻译：LPS 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
越南签证办理指南——出入境需要注意什么
越南的发展在这几年是比较迅速的，特别是胡志明市的发展，不管是在房地产的投资上面还是旅游经济的发展上面，都吸引了大量的海外人士。越南的地貌风情很不一样，有山峦也有大海。从南到北的地域风情和人文风情都是不一样的，这使得很多人都想去越南旅游。越南签证办理指南是帮助大家如何去有效的办理越南签证，在办理的过程中出入境也有一些相关的注意事项。 越南签证办理指南： 1.要弄清楚，越南签证有两种，一个是旅游签证，一个是落地签证。 2.这两种签证一个是可以在网上进行的，另一个是需要在领事馆或者是大使馆进行。 3.两种签证在办理的时候都是需要缴纳相关的办理费的。 4.通常出国旅游的次数是一个月一次，停留时间大约在三十天左右。 5.在办理相关的签证时，一定要把所有相关的资料准备齐全，比如说护照，照片等等。 6.通常等待签证到手的时间，大约三个工作日就可以。 7.办理越南签证的相关手续，相对来说是比较简单的。 出入境需要注意的事项： 1.如果你出国旅游是以团队的形式出访的话，那么你的团费交由专人携带是比较好的。入境时应申报或者是分散保管，否则你出境时身上的钱超过3000美元是要被海关没收的。 2.如果你是国家的公务员，是不能将工作证件带入境的。 3.相关的危险物品是坚决不能携带的。 4.如果你身上的贵重物品超过了5000元，那么你就要进行申报。 上面的相关内容就是越南签证办理的相关指南，以及出入境需要注意的相关事项。希望对你出国旅游，办理签证以及出国时所需要注意的事情有一定的帮助。
一个上海白领的柬埔寨买房之旅
一个“金边考察团”从严冬里的上海浦东机场出发，四个多小时后，飞机就降落在了炎热的金边，两地的温差达到了30多摄氏度。 与巨大温差相似，两边的楼市也同样对比强烈，一端成交量下滑、房票稀缺，另一端投资需求崛起，销售畅旺。一个又一个来自北上广深的航班拉来“考察团”，投资客们交5000—10000元不等的押金，就能以参与旅行团的形式游览柬埔寨风光，不过最后的重点都是看房、买房。 踏出航班后的第一件事情是办理落地签证，金边机场海关大厅内混乱地排着几列队伍，尽管墙上明码标价，但几乎每一个上前询问海关人员的游客，都会被告知不同的办理签证费用额，从30美金—50美金不等，需不需要多填表格全看小费和心情。 在这混乱的异国他乡机场，却有几个巨大的广告牌能迅速唤醒中国人的亲切感。 “金边销冠，洪森大道旁，岭南花园，48-140㎡精装公寓，首付4999美元起。” “富力地产，中国十强。金边富力城，为颠覆而来，引领而生，55-135㎡精装美宅。” 熟悉的语言和套路，让多数等待签证的中国人都忍不住多看几眼。 点击查看柬埔寨金边的更多房产项目 章文（化名）在上海属于高收入群体，单身的她没有购房资格，至今在上海未拥有房产。在飞机降落在金边之前，她对柬埔寨了解很少，但一个数据曾引起过她的注意：柬埔寨金边一套50平方米一室一厅的公寓，租金高达700美金，相当于人民币约5000元，接近上海中心地段的租金。 大多数国人眼中的不发达国家，竟然有这么高的租金收入和租售比？章文带着疑惑而来。 这个城市的第一眼，让她有点失望。柬埔寨的首都，像极了中国小县城的面貌，最宽的大道也仅有双向四车道，路两边的店铺“灰头土脸”，商品陈列得很粗暴，上个世纪在中国热销的服装款式、落地音箱、DVD机在马路边摊开来。Oppo、Vivo的门店和中国小镇上那些铺面的布置如出一辙。 比国内小县城还不如的是交通状况，从机场出来就在堵车，3公里的路能开一个半小时，小汽车、摩托车、电动车、突突车挤成一团，变道不用打灯，随行的翻译告诉章文，金边的交通没有早晚高峰，堵车是“everytime”。 但仅仅一天，章文却迅速作了决定，鬼使神差地在金边买下一套房产。踏进售楼处的那一刻，所有的感觉都不一样了。 在金边一条并不宽阔的“主干道”旁，一家中国开发商刚刚举办了楼盘开放仪式，章文一行人被带到了售楼处门口。这像是脱离金边的另一个世界：后现代主义的建筑风格，大片的落地玻璃窗，晶莹剔透的吊灯，让人体感舒适的空调温度，一尘不染的卫生环境…… 售楼处外，空气湿热，摩托车、突突车的滚滚洪流夹杂着泥土与灰尘。 售楼处里，几名身高超过180cm、长相帅气的置业顾问在沙盘旁微笑讲解，吧台的服务员及时递来饮料，所有的一切，都让身在异乡的中国人感到舒服。 置业顾问黄小明（化名）是生活在海南的东北人，他有着典型中国北方人的长相，身材高大结实。过去三年他都在海南做楼盘销售，但海南楼市的急转直下让他不得不另寻出路，和六七个哥们一起来到金边开启新的市场，他也因此自嘲是“行业难民”。 “金边的市场比海南热很多，其他就跟以前在海南卖房没啥区别了。”黄小明的大部分客户仍然是中国人，他接待同胞们看沙盘、讲解户型、选房、计算首付……他觉得自己只是换了一个地方，重复以前的工作，但金边比海南带劲，这里的赌场、酒吧都值得去玩几把。 黄小明代理的这个楼盘，开盘价格大约为2000美元/平方米，差不多是人民币1.4万元/平方米，这个价格是金边当地普通老百姓难以承受的，工薪族的月收入一般在2000人民币左右。不过，这样的价格仍远低于周边东南亚国家首都的房价，对于北上广深的投资客来说，是白菜价。 章文在金边待了一天就决定买房，因为一套50平方米小公寓的总价只有60多万元人民币，这个价格让她满意。赶在2018年结束前，她拥有了属于自己的不动产。 被中国一线城市置业的高门槛拦下的一大批人，他们的投资意愿和需求在东南亚汹涌喷薄。 除了总价低，投资客们还坚信其他各种各样的理由，支撑他们不远万里来购置一套房产。 比如在金边项目最多的中国开发商富力打出的广告语：金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。 一名销售负责人告诉投资客：“柬埔寨是美元资产国，无外汇管制，非CRS征税国，博彩业合法，它的整个开放的政策，比香港和澳门加起来还要好。” 黄小明则不断告诉自己接待的看房客户：“这里一室一厅可以租到5000人民币，公寓租金回报率达到7%—10%，金边是个非常自由的市场，所有的人和钱，想来就来，想走就走，一旦房产投资升值了，就能赚了钱离开。” 不过，这种致富故事尚未得到验证。当地一名业内人士告诉界面新闻记者，金边的商品房市场才刚刚成形，二手房市场几乎不存在，才处于起步阶段。 金边确实存在巨大的住房需求。2014年，柬埔寨政府就感知到了住房短缺危机，因此包括中资在内的外资开发商受到了当地政府的欢迎。在近几年经济发展过程中，很多中低收入的金边市民被迫迁去市郊，预计到2030年金边的人口将再增长50%。当地政府估算，未来13年当地将有80万套房屋的需求。 2014年，是柬埔寨房地产经济元年，房地产行业正式成为其四大经济支柱之一。一座座高楼在金边拔地而起，2017年金边共有3500余套高级公寓入市，2018年大约有16000套高级公寓建设完工。 不过，自2015年起，金边的商品房房价以每年15%的增幅大幅上涨，远远超过了当地普通人的消费能力，中国开发商的楼盘，80%以上的房源都卖给了中国投资客，少部分卖给了柬埔寨上层阶级人士。 由于自由经济政策开放，金边的贫富分化严重，需要购买高层商品房的本地上层人士并不多，他们大多数自己有土地，已经建造了条件优渥的住宅。 房地产行业仍在迅速扩张，柬埔寨政府在2016年批准了2600多个建设项目，其中绝大部分都在金边，这些项目的总投资额达到了85亿美元，近两年，又有总投资额接近200亿美元的项目获得批准。中资企业的项目在其中大约占了三分之一。 这些新建的商品房公寓，未来最可能出租的对象是来金边淘金的外籍人士，本地市场的培育还未见端倪。 2017年柬埔寨全国GDP为209亿美元，仅和广东省韶关市2017年的GDP总量相当。根据IMF数据，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以这个增速看，金边能否被称为“30年前的深圳”，还要打上一个问号。 房地产行业蓬勃崛起的同时，金边整个城市正在面临巨大挑战，包括治安、排水系统、公共交通、垃圾和废水处理等，柬埔寨的城市管理与土地管理法律法规都不够完善。 在离开金边的前一个夜晚，章文和她的朋友们亲眼目睹了嚣张的飞车党针对外国游客的抢劫行为，但本地人告诉她们不要报警，报警在这里不管用。这件事给这趟金边买房行蒙上一层阴影。 章文仍然挥一挥衣袖，愉快地作别金边，她相信自己这次的投资选择。金边新的机场，水电、污水处理设施，都由中国在投资新建，柬埔寨是中国对外发展的重要伙伴与“一带一路”最大受益对象之一，在“泛亚高铁经济圈”中的位置举足轻重。 那些大工地里热火朝天的建设场景、街头密密麻麻骑着电单车的年轻人，都能让中国人或多或少看到几十年前中国的影子，他们不愿意再次错过这场买房红利。 参考来源：界面新闻 排版：KYRA WANG
全球退休天堂排名：马来西亚丶泰国名列前十︱居外专栏
对于决定在海外购置房产的中国买家来说，安享退休生活是主要的动机之一。因此，两个东南亚国家入选全球十大最佳退休生活地点的消息应该会让他们喜出望外。 在这份榜单上，马来西亚和泰国分别位居第五和第九。两国房地产开发商和房地产中介也应该将这一消息视为劝说中国买家在当地购买退休专用房地产的重要依据。 一月初，一家关注全球退休机遇的全球性权威机构国际生活（International Living）发布了《2019年全球退休指数报告》（Annual Global Retirement Index 2019）。 今年该机构利用自身的实地联络人和记者网络，把调查的覆盖范围扩大到了过去28年来从未有过的广度。从这次的调查结果来看，泰国首次跻身前十名。 该机构根据17个评比项目来评选最适合退休国家，包括房地产价格、买卖与投资、租房成本、退休特别福利、生活费、综合项目、娱乐与设施、医疗保健、退休的基础设施、气候、签证与住宿、保健生活等。 “进行这项指数调查的目的是为人们提供一张速查表，帮助人们找到最适合自己养老的海外置业地点，”国际生活的执行编辑Jennifer Stevens说。“然而，如果你知道自己更关注哪些事项，则这项调查结果是最实用的。问问你自己，‘在海外居住时，什么东西对我来说最重要？’ 根据InternationalLiving.com发布的《2019年全球退休指数报告》，全球最适合养老的十大目的地是： 1、巴拿马 2、哥斯达黎加 3、墨西哥 4、厄瓜多尔 5、马来西亚 6、哥伦比亚 7、葡萄牙 8、秘鲁 9、泰国 10、西班牙 驻清迈的记者Rachel Devlin就泰国发表了自己的看法。她写道： “东南亚可以提供全世界最具吸引力的退休计划，令人惊叹的地理和文化多样性，还有能满足各种需求的气候。无论是炎热的海滩度假村还是凉爽的高地山中避暑地，各类景点应有尽有。 我和丈夫两年前在清迈退休了。我们带着16岁的儿子一起进行了一场堵上一生的冒险。我们卖掉了房子和汽车，开始寻找更美好的生活。我们找到了。 在这里，一套现代化开间式公寓的月租金只有400美元（约合2744元人民币）。水电费也便宜得多。想象一下，每月的水费只有32美元（约合220元人民币）。 泰国的气候通常炎热潮湿。这里没有寒冷的冬季。非常适合喜欢游泳和晒太阳的人。在这种气候下，关节炎患者的病情会得到极大的缓解。作为安家地点，泰国拥有优越的地理位置。从这里坐飞机前往其他东南亚国家平均只需要花费一个半小时。” 居外推荐泰国房源：清迈宜人精舍酒店式公寓 项目位于清迈市中心⻩金地段，半径5公⾥内覆盖了清迈市区大部分重要商业区。配套设施包括酒店大堂丶泳池丶健身房丶茶吧丶休闲阅读室丶户外休闲区丶停车场丶CCTV安保系统丶保安丶中文管家。36套一室或两室公寓，售价仅由约¥66万起。 居外物业编号：45254784 点击查看房源信息 驻马来西亚记者Keith Hockton表示，他和妻子于2008年在马来西亚度假。他写道： “那个时候，我们每年至少会在亚洲度假两次。 当我们回家盘点费用时突然意识到我们其实可以住在马来西亚，然后回家度假。这样做可以有效地改善我们的财务状况，省下一大笔钱。 我们开始制定计划，并在2010年初搬到了这里。 充满诗情画意的海滩，富有感官吸引力的岛屿，还有东南亚最具原始特色的古代雨林——这就是马来西亚，而这些景点就是我称之为家的原因。 马来西亚的法规以英国的法律制度为基础，所有路标均采用了英语和马来语，这使得驾车出行十分方便。马来西亚的非官方第一语言是英语，所以如果你没有学外语的意愿，那就不必在这里学习另一种语言。 一个六口之家在当地一家条件良好的中餐馆用餐（包括10道菜和啤酒）时，每人的平均消费不超过5.70美元（约合59元人民币）。男士理一次发只需要2.16美元（约合14.8元人民币）。在槟城，一对夫妇每月花费1800美元（包括房租，约合12348元人民币）就能过上十分舒适的生活。 该国北部的槟城国际机场有直达亚洲其他地区的航班，周末出行非常便利。从槟城去往泰国曼谷只需一个半小时，来回的费用仅为43美元（约合295元人民币）。” 居外推荐马来西亚房源：槟城5卧4卫房产 位于19层的顶层公寓，既享有山景，也享有部分海景。这套单元位于一座森林山的山脚，因此屋内和屋顶的空气都富含氧气。公寓外还有一个市场，那里有很多餐厅。该公寓距离巴都丁宜（Batu Ferringhi）海旅游区仅8.6公里，距离乔治镇（George Town）仅6公里。该公寓距离城市机场也仅有40分钟的路程。房产拥有永久产权，而且风水很好。房价约¥483万。 居外物业编号：45128469 点击查看房源信息 责编：Zoe Chan 泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
葡萄牙将评估“黄金签证”政策 拟推“绿色签证”
据《欧洲时报》报道，葡萄牙议会将于1月10日对现行“黄金签证”政策进行评估。葡萄牙政党“人民、动物、自然”计划在会议中提交“绿色签证”提案，向投资“绿色项目”的外国人提供居留许可。 据悉，投资者可以申请个人项目或合作项目来获得“绿色签证”，投资金额不得低于25万欧元，项目最短期限是五年。此外，申请“绿色签证”的投资项目必须为“有机农业”，有助于“实施碳中和路线图”，促进“可再生能源的自我消费”，“能源效率标准较高”。 报道称，2012年10月，葡萄牙政府在该国债务危机期间推出“黄金签证”，非欧盟国家公民在葡萄牙购置50万欧元以上地产或创造至少10个工作岗位，即可获得居留权。此项政策一出，即吸引大量有移民意向的中国投资者，中国投资者成为“黄金签证”的主要获益人。 葡萄牙里斯本的三层高别墅，占地面积达2966平米，售价仅约¥586万。点击查看这套居外房源的更多信息 根据葡萄牙移民局官方统计数据显示，在实行“黄金签证”的六年中，葡萄牙共吸引外来投资41.55亿欧元，其中房产交易额达37.88亿欧元，累计颁发签证6813份。在所有投资者中，中国投资者始终处于绝对领先地位，共获得4013份“黄金居留签证”，其次是巴西(625)、土耳其(279)、南非(268)和俄罗斯(237)。 在此背景下，葡萄牙政党提出了同样通过投资项目而获得居留权的政策——“绿色签证”，该党认为应该从中找取规律，针对投资者来源国的文化多样性制定相应的投资项目，尤其是生态投资项目。 该党议员安德烈•席尔瓦(André Silva)称，这项提案基于葡萄牙总理安东尼奥•科斯塔(António Costa)在摩洛哥马拉喀什《联合国气候变化框架公约》第二十二届缔约方大会(COP-22)提出的“2050年国家碳中和路线图”。报道称，葡萄牙迫切需要摆脱对石油化工燃料的依赖，用100%清洁能源和可再生能源取而代之。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多葡萄牙在售房源，或致电 400-041-7515 谘询葡萄牙房地产的投资机会。 来源：星岛环球网 排版：Zoe Chan
越南楼市供需两旺 中国投资客成最大买家
2018年，投资者对越南房地产市场的热情大涨。2018年4月，新加坡房地产开发商凯德集团（下称“凯德集团”）在越南推出的首个住宅开发项目D2eight发售一天即售罄，而该集团在越南最大城市胡志明市开发、拥有350个单元的楼盘D'Edge Thao Dien也在推出后两个月内售罄，充分体现了“越南速度”。 继泰国和马来西亚之后，2015年7月，越南出台《住房法》，开放国内房地产市场，开发商可将每栋建筑30%的单元售予外国人，拥有有效居民签证的外国人及外国公司均可以购买越南房产。“此后外国投资者对越南房地产的兴趣逐渐上升。”凯德集团越南首席执行官陈连邦接受21世纪经济报道记者采访时表示。 目前多数新开发项目位于胡志明市。世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，2016年和2017年，开发商和投资者在胡志明市投资了价值约12亿美元的住宅用地和新建住宅物业，在越南首都河内，这个数字是5亿美元。 来自中国的大批买家成为胡志明市和河内市楼盘预售现场的座上宾。世邦魏理仕最新报告显示，2018年在胡志明市置业的外国购房客中，来自中国大陆的买家占31%。中国购房者从第6位跃至榜首，成为越南房产最大买家。 记者综合采访获悉，在投资目的和方向上，中国买家投资时看重的仍然是“升值空间”，倾向入手大城市的高端项目，且盲目跟风的趋势比较明显。而随着越来越多国际企业和中国企业加速在越南投资设厂，一些了解当地情况的买家看到了涌入企业对住宅的需求，也将工业园区周边的中低端公寓视为有潜力的投资项目。 胡志明市公寓单价破万元 自《住房法》出台，越南楼市迎来了一波强劲增长。世邦魏理仕数据显示，2015至2017年，胡志明市约有3.5万套新高端公寓入市销售，每平方米售价超过1500美元，与2012- 2014年只有不到1万套公寓挂牌出售的情况形成鲜明对比。房价也应声上涨，仲量联行数据显示，2017年胡志明市的新房价格上涨3.6%，别墅和城镇住宅价格同期上涨13.6%。 21世纪经济报道记者了解到，目前胡志明市市区公寓均价已上涨至每平方米约1.5万元人民币，个别高端豪宅的价格甚至达到每平米6万至7万元人民币。以胡志明市迄今最大的高端开发项目Golden River为例，两居室起价37万美元，三居室起价49万美元，约合每平方米4500美元。 越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River，五星级等级，胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区，位于西贡河边的黄金独有位置，并提供完美的公用基础设施。仅售约¥434万。 居外物业编号：42254251 点击查看房源信息 开发商也看到了商机。过去三年里，逐年增长的外商投资显示出开发商对越南房地场市场的信心。来自新加坡、日本和韩国的开发商尤其青睐市中心和地铁站附近项目，而越南当地开发商则选择与外国开发商签订合资协议，以合作形式完成项目。 凯德集团1994年进入越南市场，是入场最早的外国开发商之一，目前越南已成为其东南亚地区布局中仅次于新加坡和马来西亚的第三大市场。该集团在越南7个城市拥有15个住宅项目，总资产达13亿新元（约合9.56亿美元）。2017年，凯德集团在越南共售出1409个住宅单位，总销售额为4.6亿新元（约合3.35亿美元），同比增长63％。 越南房地产市场高速增长的原因何在？从内部来看，越南经济高速发展，中产阶级不断壮大，人们消费能力也迅速提高。2000年越南人均GDP为388美元，2018年跃至2600美元，增长将近7倍。世界银行报告也显示，越南每年约有150万人加入中产阶级行列。“强劲的经济增速、快速的城市化进程、庞大的年轻人口和不断壮大的中产阶级推动了越南人对充满高质量的生活、工作和娱乐场所的需求。”陈连邦对本报记者表示。 从外部看，除2015年出台的《住房法》助推楼市，近年来外国投资者原本青睐的投资区域因需求过旺房价飞涨，纷纷出台严格限购措施。Global Property Guide数据显示，香港房价过去10年内上涨207.58%，泰国上涨大约48.65%，新西兰奥克兰市楼市4年内飙升75%。去年8月，新西兰开始禁止多数外国人在本国购买房产，温哥华、新加坡、悉尼等也开始对外国购房者征重税。 于是，来自亚洲的投资者将目光转向了越南。“一些高端产品30%的外资配置限额很快就被填满。”第一太平戴维斯（Savills）越南业务副董事总经理Troy Griffiths表示。 由FLC集团打造的下龙湾高尔夫豪华度假区项目位于越南北部，集Condotel式酒店式公寓、豪华别墅、高尔夫球场于一身。开发商担保项目收益达10%-12%左右，凡购买酒店式公寓的客户每年可以度假居住15天以上，开发商专业运营，度假收租两不误！ 居外物业编号：45404895 点击查看房源信息 中国人青睐大城市高端盘 这其中自然不乏中国买家的身影。世邦魏理仕最新报告显示，2018年在胡志明市购房的外国买家中，来自中国大陆的置业者占31%，2016年这一比例仅为2%，2017年为4%。中国内地购房者由此超过越南、韩国和中国香港等地置业者，从第6位跃升至榜首，成为越南房产最大买家。 房源量最大的海外房地产门户中文网站居外网向21世纪经济报道记者提供的数据也显示，2017年中国买家通过居外网咨询越南购房次数比2016年增加458%，2018年越南房产询盘量比2017年再涨124%，到2018年第4季度，询盘数量环比急升77%。“过去两年，中国买家对越南房产的兴趣猛增，呈井喷之势。”居外网董事CEO罗雪欣对本报记者说。 记者获悉，在投资取向上，中国买家仍最看重“升值空间”，而非为了自住。“中国人购买房产时，常会拿越南和以前的上海做比较，希望能从房价升值中获利。”仲量联行越南分公司主管Stephen Wyatt表示。 从投资方向来看，中国投资者偏爱大城市的高端项目。居外网数据显示，中国买家在越南购房目的地依次为胡志明市、河内、芽庄、岘港和芹苴 （Can Tho）。他们尤其喜欢靠近市中心的大型项目。“中国人还是愿意投资已有详细未来规划的新区，尤其是一些位于地铁沿线、前景不错的高端项目。” 越南铁成房产经纪公司负责人刘铁成对21世纪经济报道记者表示。 紧邻高尔夫球场，俯瞰海宁海，国际标准的广平最佳西方高级酒店（Quang Binh Best Western Premier）是FLC广平海滩和高尔夫度假村海马区的亮点。地中海建筑精髓，多种户型选择；项目配套完备，未来发展可期。 居外物业编号：45451748 点击查看房源信息 而随着中国买家大量涌入，盲目跟风也成为一个明显特点。刘铁成对记者坦言，中国买家购房往往根据初步印象入手，“跟着趋势赚钱，没有什么技术含量。” 不过，由于越南成为各企业投资设厂的热门目的地，中国买家购房趋势或有所改变。一些越南房产经纪人已发现，越来越多的国际企业和中国企业加速在越南投资设厂。罗雪欣对记者表示：“跨国公司的供应链将有望陆续转移到越南和马来西亚这些已经具备较成熟制造能力的国家，而在‘一带一路’倡议下，越南的基础设施也将持续改善，这些都是房地产业的利好因素。” 因此，一些特别了解越南当地房产的中国投资者便会选择投资工业区周边的中低端公寓，“（这些房子）用来出租，并且还可以期待升值。还有小部分人选择旅游地产，有条件的更会投资地皮，自建迷你公寓出租，（这种项目的）回报率可达每年10%-25%，”刘铁成说。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源，或致电 400-041-7515 谘询越南房产的投资机会。 来源：21世纪经济报道 责编：Zoe Chan
澳大利亚4月将推五年父母签证 申请要求有哪些？
据澳大利亚《星岛日报》报道，澳大利亚将正式推出为期5年的临时父母签证，总理莫里森（Scott Morrison）在中国社交媒体微信上表示，从4月17日起，澳大利亚人可替父母做担保，为他们申请临时签证，“预计以后每年可签发多达15,000份父母担保（临时）签证，确保众多在澳移民能够与家人团聚。” 莫里森强调，新签证要求在澳大利亚担保人为父母提供财务担保，以支付父母在澳时使用公共医疗制度的费用，包括医院服务和养老照护服务，使纳税人不必为额外医疗成本买单。 移民部长高民（David Coleman）也就这项新签证发出繁体中文、简体中文和英文的新闻稿，内容与莫理逊的微信上的通告相似。 根据内政部去年公布的资料，这个类别编号为870的“担保父母（临时）签证”（Sponsored Parent (Temporary) visa），申请人必须是担保者的亲生父母、养父母，或继父母，而担保者本身必须是澳大利亚公民、澳大利亚永久居民或新西兰公民。 申请人须先提交担保申请，获批后6个月内可提交签证申请。所有申请只能在网上进行。签证允许持证人在澳大利亚居留5年，中途不用离境。5年后持证人短暂离境90日后，还可以再申请第二次5年签证，最长一共可逗留10年。不过，持证人在留澳期间不准工作。 担保人申请时不能欠联邦政府或公共卫生债务，除非已跟当局完成适当的还款协议。担保人的收入须达“最低家庭收入门坎”，按2018-2019年度的数据，一名成人的门坎为50,489澳元、两名成人为69,804澳元。担保人须提交过去10年曾居住超过12个月的地方的“良民证”。 父母方面，他们须提供已购买医疗保险等证据，并符合健康、品格和国家安全要求。此外，跟永久父母签证不同，持证人不须有超过一半子女在澳大利亚居留。 担保申请费用为420澳元。三年签证申请费为5,000澳元；五年签证申请费为1万澳元。每年名额1.5万个，当年的名额用尽后，便要等待第二年7月才再批出新证。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上的澳大利亚在售房源，或致电 400-041-7515 谘询澳大利亚留学、移民和投资的机会。 来源：中国侨网 责编：Zoe Chan
英国脱欧会带来理想的投资机会？房产专家：你只需要做四件事
作者：物业专家公司（Property Experts）创始人兼总经理布鲁斯·伯基特（Bruce Burkitt） 英国退欧的最终方案即将揭晓，而全国各地都出现了房价下跌的报导。对于许多人来说，公投引发的不确定性意味着现在应该暂停所有金融投资计划。作为一名在两次经济衰退中都经历了业务繁荣的房地产开发商，我并不认同这样的观点，而且我认为，对于正在考虑投资房地产的买家来说，现在正是迈出这一步的绝佳时机。 英国脱欧只是一个市场条件，也是我们目前所面临的一项经济挑战，但它其实也是一个置业的良好时机。在一个正在上升的市场中，任何人都能投资物业，因为不管人们能否正确评估投资价值，总体的市场增长通常都会吸收误差。在上升型市场中赚钱是一种技能，而在英国退欧后的物业市场中赚钱也是一种技能。与人们的普遍看法相反，如果投资者采用并遵循特定的指导方针，那一个持续下跌的波动市场将创造一个潜力巨大的买入机会。 首先，通过报出低价来利用买方市场。请注意，物业的市场价值通常低于要价，因此购买价格应该至少比市场价值低10-15%。以这样的价格进行交易可以形成初始的缓冲，留出讨价还价的空间。 英格兰利物浦宽敞的单卧室公寓家具齐全，设有一个设备齐全的厨房、浴室和宽敞的起居区和用餐区。全宽窗户采光极佳，窗外就是城市和码头的迷人景色，是放松身心的理想环境。住户还能享用公共休息室丶安全进入系统以及保安和维护等设施。 房价仅约¥ 137万。 居外物业编号：46832133 点击查看房源信息 第二，寻找合适的増值角度。房地产交易的实际价值可以通过增加物业的价值而不仅仅是翻新房产来获得。也许您可以购买一间空间较大的一居室永久产权公寓，然后把它拆分为两居室，或者把一个更大的住宅单元改建成几间公寓。您还可以购买一套较大的物业，然后把它改造成多租户住宅，以较小的单元出租或出售。 把握投资置业良机，立即查看居外网上的英国在售房源 第三，很多投资者很容易犯错的另一个方面是房地产的装修和翻新，因为偷工减料似乎是降低成本的便捷方式。我建议您不要这样做，因为当您要转售住宅的时候，敷衍的装修和翻新有弊无利。增加住宅价值的低成本方法很多，而投资者应该避免在翻修方面过于节俭。比如，您可以安装高质量的集成厨具，速热水龙头，花岗岩工作台，玻璃防溅板，LED照明设备和内置USB插头插座。这些设施的成本其实都低于人们的预期，但却会在您出售物业时变成令人惊叹的亮点。 我建议您多花一点钱来达到尽善尽美的标准，因为这样可以鼓励潜在买家在众多房产中选择您的物业。您应该专注于推销一种生活方式，这是一种买家可以轻易接受，而且可以让他们立即想象出美好新生活的产品。 伦敦诺丁山中心的5卧豪宅。物业以最高标准完全重建，包括5间卧室套房，整体车库，朝南花园，2个露台，所有楼层的电梯，15米游泳池，桑拿/蒸汽浴室，媒体室，健身房，独立客人/员工入口。距离最好的餐厅，酒吧和咖啡馆仅有几步之遥，提供休闲餐饮至米其林二星级餐厅The Ledbury。 居外物业编号：47091634 点击查看房源信息 最后，制定退出策略。如果您的主要计划是转售房屋，那您应该准备好以低于当前市场价值10%的价格出售房屋，因为当前的市场状况不佳。如此一来，如果价格下跌，那您的投资就有了缓冲的余地。若价格上涨，那就是一个令人愉快的惊喜了。然而，如果价格下滑，物业难以转手，则投资者应确保有足够的资金来偿还“买房出租”型贷款，而且应该以比每月还款额至少高50%的租金出租。 在当前的市场上赚钱需要有前瞻性的计划，敏锐的商业头脑和理性的策略，而且没有任何犯错的余地。然而，我认为按照这个计划行事的话，购买首套物业或扩大房地产投资组合不失为一种合理的选择。 物业专家公司 Property Experts简介 物业专家公司成立于2000年，是一家专门从事各类住宅房产购置业务的私营投资公司。物业专家公司的创始人为前房地产经纪人布鲁斯·伯基特（Bruce Burkitt）。凭借与业界一流专业人士的长期合作关系，物业专家公司取得了非凡的成就。宝贵的人脉为该公司带来了挖掘优秀投资和开发机遇的能力，进而为客户带来了丰厚的回报。如需了解更多信息，请访问http://propertyexperts.co.uk/。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
