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英国留学要多少钱？英国自费留学一览表
出国留学去英国的准备，已经可以开始了，其中费用的确认是需要大家提前进行的内容，那么你知道要多少钱吗？今天为大家带来英国自费留学一览表 ，便于大家掌握2024去英国留学不同阶段的支出预算。 高中留学 一、英国高中留学学费 公立高中：约1.6-2.0万英镑/年 （约14-18万元人民币） 私立高中：约3.2-4.8万英镑/年 （约28-43万元人民币） 二、英国高中留学监护费及签证费 16岁以下的学生必须在英国拥有监护人才可。 费用组成： 注册费：150-200镑 每年监护服务费用：800-2000镑 国学生签证所需费用：3200元人民币左右 三、英国高中留学生活费 英国高中留学生活费这部分，根据学生个人的经济情况和生活方式，所在地区不同，出入也会很大。总的说来，留学一年12个月的生活费大约在8000英镑。在此，也特意为大家汇总了英国如下几个地区的留学生活费情况： 苏格兰和英格兰地区：6000-10000英镑/年（约5.4-9万元人民币） 伦敦地区：8000-13000英镑/年（约7.2-11.7万元人民币） 威尔士和北爱尔兰地区：5000-8000英镑/年 （约4.5-7.2万元人民币） 四、英国高中留学住宿费 英国高中留学租房是学费以外最大的支出项目。多数学生住在学校提供的学生宿舍，也有一部分同学选择住宿家庭。 住校：70-270英镑/周 （约630-2500元人民币） 寄宿家庭：140-280英镑/周 （约1200-2500元人民币） 本科留学 本科一般需要读三年，每年的学费在10-15万元之间。具体的差异受到学校和专业的影响，一般来说，理工科的学费会高于文科学费，致命的院校会比普通大学贵一些。 英国的物价同样也不低，大部分学生留学一年的生活开销都在10万元左右一，这其中包括了衣食住行的所有开支，不过大家如果打工或者申请到了奖学金的话，会有一定的补贴。 一、学费 1、语言班费用 出国留学但是语言成绩不过关怎么办？其实我们可以先赴英国，参加当地的语言班，课程长度在4周，5周，6周，10周，12周，20周等不同的学习时间。 4周的语言班学费在1400英镑左右，6周学费在2800英镑左右，10周4700英镑左右，20周语言班学费在7000英镑左右，这只是个参考学费，具体要看OFFER上的规定。UCL的语言班会稍贵5周的是3200英镑左右，8周4700英镑。 2、本科阶段一年费用学费 学费：10万-25万人民币/年（依学校而定） 生活费：伦敦1265磅/月；非伦敦地区 1015磅/月 英国留学一年的生活费明细在英国大学深造期间，大家主要的生活消费包含：衣、食、住、行、医疗保险及个人消费。 在伦敦、牛津、剑桥：7800镑左右 除伦敦以外的英格兰地区、威尔士、苏格兰和北爱尔兰：5400-7000镑不等 二、生活费用 1、住宿费用 住宿主要涉及到三种方式，一种是校内宿舍，第二种是校外租房，第三种是寄宿家庭。对于去读一年授课型研究生的学生来说，一般选择校内宿舍和校外租房的最多，基本没有选择寄宿家庭的。 无论在伦敦区还是非伦敦区，校内宿舍的费用都会比校外租房贵，一般最少会有几十磅的差额。比如华威大学，校内宿舍在132磅/周，但是校外租房的费用是340磅/月。 2、日常生活费用 一般来说伦敦地区的学费约1-1.2万英镑/年，非伦敦地区的消费中等城市约0.8-1万英镑/年。如果是一些的小镇或小城市的生活费用就没有那么高了，大致6000-8000英镑/年，具体消费情况因地区不同而异。 三、英国本科奖学金 1、志奋领奖学金 这类奖学金申请竞争非常激烈，每年有100多名中国学生成功申请到此奖学金，数目居各国学生之首。资助对象是符合申请条件的在中国居住的永久居民，希望申请英国一年的硕士课程的有为人士。奖学金获得者可以根据自己的专业或兴趣选择大学及课程，但前提是所学科目与其目前职业相关。 2、英国外交部/中国国家留学基金管理委员会志奋领联合奖学金 这类将用于资助合格的学生到英国的大学攻读为期最长为一年的硕士学位课程，除不能选读MBA以外，其它专业不限。申请人根据自己的工作内容选择相关的学校和专业，但须经资助双方共同批准通过。 申请人须满足资助双方（FCO/CSC）的申请条件。另外要特别提醒，自此轮即2009-2010学年开始，申请者不可以同时申请志奋领奖学金和这个子项目。如同时申请两个项目，将视为志奋领项目的申请无效。 3、苏格兰国际奖学金 苏格兰国际奖学金项目由苏格兰政府资助，英国使领馆文化教育处负责管理。该项目也是“苏格兰招贤纳才计划”（Scotland＇s Fresh Talent Initiative）的一部分。 学生毕业后，可以在苏格兰工作两年。该项奖学金包括学费，经济舱往返机票费用和生活补贴。 申请人必须申请讲授式硕士课程，科技，财经或者创意产业（包括艺术，设计，文化等领域）的课程将给予优先考虑。奖学金的授予将优先考虑就读科学，技术和创新型工业学科的学生。 4、ORS奖学金 很多中国学生靠申请这个奖学金去英国读博士。这类奖学金是由英国政府提供的专门奖给非欧盟成员国的学生，通常每年有大约900名，竞争非常激烈，这个奖学金是用于支付海外和本地学生费之间的差额，大约是6000英镑。对于硕士课程通常颁发一年，博士课程可以颁发三年。 通常你必须通过学校来递交你的申请，而且你只能通过一个学校来申请，如果你递交了多份申请将会取消你的申请资格。一般ORS的截止日期是当年的四月份，所以你一定要赶在这个日期之前。 相关文章：留学英国，我能选择申请什么奖学金？ 硕士留学 一、生活费用 1. 伦敦地区 首都的物价比其他城市高出一大截，而每年赴英读书的学生中，有一半以上的目标院校都在伦敦，所以大家需要单独的进行了解，要知道英国的高物价其实指的就是伦敦的高物价。 住宿费用按周来进行收取，一周需要100英镑左右；餐饮的开销也不便宜，一个月也需要300英镑左右；还要安排好出行，可以办月票，一个月50英镑左右；还有其他购物预算大概一个月需要200英镑。 2. 其他地区 伦敦之外的城市，物价则就是欧洲的平均标准，大家按照以往的经验来准备就可以了，大家不用担心教学的质量，英国的总体教学是处在欧洲的前列的，国内的教学也相对平均。 学生基本上是自己租房，租金也是一周一算的，在50-80英镑之间；一日三餐则需要自己安排，食堂、做饭等都可以，预算在200英镑左右；月票价格也是50英镑左右，其他预算在150英镑左右。 二、学习费用 1. 讲授式 这一类硕士的学习是我们比较熟悉的模式，一年的学习分为两个部分，课程的模块安排，需要大家听课并且参加考试；研究或者实验的安排，需要大家参与实验然后撰写论文，可获取MA、MSc、LLM、Med的学位。 理工科类的专业学习费用开销最便宜，一般都集中在9000-15000英镑；文法类则需要准备9000-13000英镑；最贵的是商科类的专业，平均都在12000-15000英镑。 2. 研究式 这类硕士和国内的硕士则不一样，基本上没有安排课程授课，入学之后就需要加入研究的工作，考核的内容是论文和报告，需要大家做出成果，发放的学位是MRes、MPhil。 费用的收取会相对固定一些，没有很大的专业差异，一般一年的学费都集中在1-1.5万英镑之间，不过这类硕士可以申请的奖学金和资助会多一些，大家只要有成果即可。
外国人澳洲买房，FIRB申请全攻略︱居外专栏
什么是FIRB？ 在澳洲，如果您是外国人（包括临时澳大利亚居民或外国非澳大利亚居民）并且打算投资澳大利亚房地产，那么可能需要先得到FIRB的批准。 FIRB英文全称Foreign Investment Review Board，就是澳大利亚的外国投资审查委员会，是一个政府部门，负责评估那些想要在澳大利亚投资或买房的外国人的申请。 FIRB的存在是为了确保投资将有利于澳大利亚经济，并控制房地产市场房产库存量。外国投资者通常只能投资新房。这有助于防止投机，哄抬房价。 什么是FIRB说的外国人？ 澳公民或永居或新西兰公民且是一个人买居住性物业，不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，双方都是澳公民，或一方是澳公民另一方是永居，不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，一方是澳公民，另一方不是澳公民也不是永居也不是新西兰公民，且两人联名买不分比例，不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，一方是澳公民，另一方不是澳公民也不是永居也不是新兰公民，且两人联名买但分比例，比如50%对50%或20%对80%，那另一方就需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买，一个澳永居，另一个是外国人，那个外国人需要向FIRB申请。 如果发展商已经有FIRB允许卖给外国人的批准，外国人不需要向FIRB再单独申请。 什么时候申请FIRB？ FIRB包含了海外人士在澳洲投资的各种可能，住宅地产，商业地产，农业用地，矿业等等，本文只涉及住宅地产方面。 根据澳大利亚的海外投资规定，外国人在购买澳大利亚住宅类房产前需要申请外国投资标准（FIRB）。而住宅地产包括四大类别：全新住宅，二手住房，空置住宅用地和再开发用途物业。 A. 全新住宅 根据澳洲税务局的定义，全新住宅是指： 从未被作为住宅出售 经历了重大翻修 同一块土地上的推倒重建 全新住宅的交易基本是海外投资者选择最多的房产类型。有部分体量相对大的开发商会先将其开发的楼盘向FIRB递交申请，FIRB可能会批准一定比例的楼盘卖给外国投资者，开发商也会将FIRB批准的文件附加在购房合同中，在买卖过程中购房律师可以帮忙查看。 B. 二手住房 在住宅用地上非新住宅的统统视作二手住房。（不包括宾馆，汽车旅馆等商业住宅） 具有临时签证的居民购买二手房的条件如下： 将二手住房作为澳大利亚主要居住地，不可租用该房产的任何部分，即不可作为投资房和度假屋 该二手住房必须在临时签证到期前的三个月内进行出售 C. 空置住宅用地 临时居民包括海外人士允许购买闲置土地并且从批准之日起4年内完成住宅开发。 至少建造一栋住宅 竣工前30天内向政府提交房屋建造完工证明 在住房竣工前不得出售和转让土地 D. 再开发用途物业 经过FIRB批准后，海外投资者可以购买已建立的住宅进行重建，但是前提是要保证新建造的住宅数量大于原有的数量。（其中老房子拆了重建一个新房子是不符合的，但是建一个Duplex或者建公寓项目都是符合的。） 外国投资人士购买空置二手房用于重建需要满足以下的条件： 在重建前现有住宅不能有人居住 新建住宅必须在批准日起4年内完成 完工后30天内向政府提交完工报告或入住证据 FIRB费用 一百万以下房产为14100澳元（约67759元人民币），住宅价值每超一百万加28200澳元（约135518元人民币）申请费，如下图： FIRB申请费链接：https://firb.gov.au/sites/firb.gov.au/files/guidance-notes/G10-Fees.pdf 房产过户 在澳洲购买房产，无论自住或者投资，选择有经验和可靠的过户代理，让您避开政策风险，减轻费用。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱：hi@auslawreview.com.au
香港养老好地方物业在手更休悠
笔者最近出席一个朋友的生日会，朋友刚刚登陆（60岁），参加者年龄也差不多，分享如何退休，在哪里退休养老最好！ 其中一位朋友分享，其亲戚在加拿大的体验，大家一向以为加拿大属先进国家，医疗又免费，居住环境又优美，地方又大，应该是理想退休之地。但根据朋友分享，由于当地医疗属公营免费，医生每天诊症数量有限，超出的诊金大部分都去了税局，医生自然不会多做！疫情后不少家庭医生索性每星期只亲身睇症两天，其余都变成视像。如果你有急病需看专科，又必须经家庭医生转介，即使你愿意付出更高诊金，也找不到私家医生，病情一拖再拖。相反，在香港可以先用私家医生诊症，做各式检查，政府医院转介仲有七折，一旦不幸确定有急病，公立医院是会立即安排入院，不少私家医生也同意，在公立医院做大型手术，不会比私家医院逊色，甚至由更有经验的大学教授做重症手术。 除了医疗外，平时老人家需要起居饮食照料，在香港只需要付出少于港币5000元，已可以聘请一位留宿外佣，专职照顾老人家。在国内珠海，笔者朋友也需用人民币10,000元，才能请到两位阿姨分二更轮流照顾老人家，在外国就更没可能了，唯一办法就是送去老人院，即使能够自行照顾，吃什么做什么，都要跟时间表，不及在家由专人照料般幸福了。 当然，有朋友质疑留在香港楼价高，消费贵，退休没收入，谈何容易？这也是事实，在香港生活拥有一个自住物业是很重要，除了解决居住问题，政府按揭证券公司也有「逆按揭」推出，对拥有物业的退休一族实际是非常好的措施，如果你有一个800万的物业，年龄70岁，逆按揭每月可以派$31,120予业主，直至去世为止，业主在生时仍然可以住在物业内，既不影响其居所，每月额外的收入，可请外佣照顾，更可以吃到世界各地入口的食物，作为一个退休长者，只要有安稳居所，安全便捷的医疗，又有专人照顾，要吃什么类型的食物都可以，而且香港是土生土长，有朋友吹水谈心事，在世界上也很难再找到更理想之地！ 所以不少年轻人，在置业时只计算每月租金便宜于供款，而断定买楼不化算，又不愿挨供款的压力，要放弃短期吃喝玩乐的消费，实属不智。买楼其实是一种强迫储蓄，为自己的将来累积财富，不宜只看短期的利益。大家宜放眼未来，对有楼一族，香港是养老的好地方！
财务自由靠恒心投资物业最安心
转眼间又踏入兔年，在此恭祝各位读者新春愉快，兔年身体健康，投资顺顺利利，满载而归。兔年是笔者的本命年，不经不觉间已经踏入耳顺之年！回顾过去，一个由木屋区长大的穷小子，可以拥有自己的事业，虽然并非大富大贵，但也可以做到财务自由，实在感恩！在此新春时间，笔者希望分享一下自己过往一些体验，及对财务筹划的一些看法。 由于笔者父亲早逝，由母亲独力支持生计，从大学开始必须靠兼职赚取生活费，财产由零开始。相信大家都知道，要达至财务自由，第一桶金最关键，也是最困难。笔者也尝试过不少投资式炒卖活动，伦敦金、外汇、股票等，通通都参与过。当然，年少无知亳无经验，自然是损手而回，但在过程中令笔者明白投机可能一夜致富，也可以破产收场，更重要是投入精神时间，即使每天投入一小时，以12小时活动时间计算，就差不多10%，是很大的负担，而且投机是大上大落，情绪能否承受也直接影响健康。笔者在炒卖外汇时，晚上经常未能入睡，明白付出的成本太重以后就放弃了！ 经过一轮投机失败后，明白要靠脚踏实地，压缩自己的日常开支，靠储蓄筹集置业首期，加上当年任职银行，利率极低，也是福利一部份，便顺利上车置业。其后笔者也是靠卖出自往物业，才能顺利筹集资金创立现时的地产代理公司！ 当然条条大路通罗马，笔者并非指出这是唯一途径，笔者也遇过有朋友靠炒虚拟货币致富，也遇过有人可以靠卖出自己创立的独角兽而赚到第一桶金，但这些事例都是冰山一角，对很大部份人来说机会率很低。相反先购买自住物业，只需10%首期，又可以节省租金，非常大的杠杆但却没有投机的迫仓风险，是一般人的最佳选择！ 过去几年，无论债券、股票、外汇甚至新兴的虚拟货币，价钱都是大上大落，笔者遇到不少朋友都有巨大的财政损失，大家在报章也见到不少娱乐明星投资失利，需要重出江湖，也有名人要前度打救，弄得满城新闻。相反，投资物业尤其是住宅，虽然近年在帐面上也录得贬值，但只要按时供款，银行不会因此迫仓，跟其他金融产品不一样。去到晚年退休，物业已经供满，只要拥有两个物业，一个自住一个收租，生活费基本都解决了！近年政府还推出了退休三宝，将自住物业逆按揭的话，更令业主有一笔额外收入，又不影响日常生活。 要达致财务自由有不同的办法，但哪条途径适合自己，却因人而异。笔者想强调恒心及安心都非常重要，笔者在投资市场上打滚了40多年，始终觉得对大部份普罗大众来说，投资住宅物业是最容易操作，最安心的选项！也因此笔者非常喜欢自己的工作，可以令客户安居及致富！
追梦的土壤
最近笔者在宴会上碰到位朋友，刚在中山置业，计划在退休后作移居之用。中山物业价廉物美，环境舒适，朋友赞不绝口。席间也有年青人表示羡慕中山的低楼价，相对于香港，年轻人没有「父干」的话，要靠自己能力置业，似乎是遥不可及。 年青人置业难并不是香港独有，在任何大城市都是很普遍！纽约、伦敦、东京的物业固然是天价，即使在国内的北京、上海、广州或深圳，相对当地年青人的收入，置业都是不容易负担。 置业难并不是什么新事物，也并不是这一代独有。在笔者年青时的一代也是面对相近的困境！但上一代跟年青一代想法，却有很大的分别。我们那一代工作就是赚钱养家的途径，即使没有兴趣也不得不埋头苦干，勤奋地完成指派的任务，兴趣只能在紧张的工作期间，偶尔抽闲来松弛一下绷紧的神经。那一个年代在职场上诚恳地工作的人员，不是没有梦想，也不是没有兴趣，更不是自甘作金钱的奴隶，而是把责任放在首位，希望父母安享晚年，盼望着下一代能够衣食无忧，快乐成长，活得幸福快乐。 我们的努力没有白费，现在的年青一代物质丰富了，见识丰富了，人生的选择也变得多元化，有条件按自己的兴趣和长处追求梦想，发展事业，可是那些五花八门的梦想和事业不一定适合香港又或者世界各个大城市的土壤，譬如耕作，不大可能要求纽约、伦敦或者香港改变城市规划，以方便擅长耕种的朋友发展事业吧！ 新一代希望实践梦想是好事，也是我们上一代努力工作的追求，问题是那么多元化的兴趣和梦想不一定都适合在香港这片小小的土地上实现，所有大城市的地价和租金都高不可攀，箇中自有原因和道理。 农村里希望赚大钱快钱的人，只能移居到大城市来，过着北漂、港漂的生活，同样地香港的年青人拥有不能在大城市实现的梦想，与其天天抱怨，不妨放眼天下找寻合适的土壤 假若要留在香港，就要寻找合适的工作，并努力不懈地做出成绩，而不是天天躲在家里，用兴趣做借口，打着「斜杠族」的旗号，但却一事无成，然后怨天怨地！
租金平过供楼 租楼？买楼？
笔者最近在社交媒体见到一位独立股评人的文章，认为租楼较买楼划算。他解释购入一个$1,100万的物业，即使经纪佣金及厘印费不算，30年的总利息支出便达到$684万（以3.5厘计算），买入的物业总成本为$1,784万。而租金以每月$2万推算，如果租金不变的话，总成本为$720万，即使以每年4%通帐计算，加租30年的总租金为$1,346万，也比买楼便宜！ 这位股评人似乎忘记了，经过30年后，买楼业主仍然拥有物业可以继续自住，继续节省租金，甚至可以做逆按揭，每月收取年金直至终老，成为业主能安享晚年的重要资产；或者将物业出售或出租，物业价值长期跟通帐挂勾，是抗通帐的最佳手段。相反作为租客，付出了30年的租金后，仍然是一无所有，过去支付的租金都是纯支出。其实，除了用30年后作比较外，拥有物业可以带给业主金钱以外的满足感与方便！ 作为业主，不怕物业两年的租约到期，随时可能被业主要求迁出，拥有物业会为家庭带来更高的安全感，尤其是女性，这不是金钱能计算的。实质上，也可以花更多时间、心机及精力于装修自己的物业上，令其更适合自己的个人喜好，更加名正言顺成为自己家庭的「安乐窝」。除此之外，物业也会为业主带来更多机会，笔者年轻时为了创业，也是靠卖出自住物业套现，才能实现自己的创业梦！在过去30多年的营商环境里，笔者也明白到跟银行贷款时，往往根据贷款人有多少物业，不抵押也好，抵押也好，即使是有政府保证的贷款，有物业的话银行就容易商量多了！ 当然，赞同租楼的，往往认为租楼可保留更多现金在手，可以进行股票或其他金融产品投资，灵活好多，不需要硬性规定每月供款，有被绑死一世的感觉！对于真正精于投资的专家来说，可能是真的，但对于很大部份普罗大众来说，投资并不是一件容易掌握的事，往往「损手烂脚」，随时得不偿失！ 而且没有固定的负担，年轻人更容易倾向过度消费，长辈作为过来人深明此理，所以往往会为子女付首期，变相迫子女有一定责任感去供款，也是「强迫储蓄（Forced Savings）」的一种。其实根据过往的按揭供款纪录，按揭大多在10年左右便供满，趁年轻收入容易提升的背景下，买楼就变相令其储蓄上升，对日后创业也好，或将来退休也好，也有一定的倚靠了！ 所以在香港生活，有一套自住的物业，是利多于弊的，始终比租楼好！
移民增加，房屋短缺澳洲疫后租金狂升
上星期跟大家分享过韩国首尔的楼市，今天转去看看澳洲楼市的情况！澳洲楼价在2021年达到高峰，主因也是受低利率带动，2021年澳洲利息降至0.1%，回想90年代澳元是高息货币，利率最高曾至17.5%，两者对比好像是天方夜谭。 超低利息带动澳洲整体楼价在2021年上升了超过20%，悉尼更升超过25%。但2022年5月开始加息，楼价也从高位回落，连跌10个月，整体跌幅超过10%，悉尼跌幅达14%。但澳洲楼市并不像首尔般越跌越有，反而在今年4月开始企稳，主要原因是租金大升所带动。 根据当地著名地产网站Realestate.com.au公布，澳洲2023年首季租金中位数按年上升11%，当中布里斯本上升15.6%、墨尔本升9.32%、悉尼升11.32%，悉尼受欢迎的区份更是升幅超过30%。当中原因是澳洲的移民人口大增，因为当地推出了多项「抢人才」计划，包括Global Talent (GTI) 签证、港人救生艇计划等，令去年人口增长创历史纪录的48.2万人。 今年4月3日，澳洲国家住房金融及投资公司（NHFIC）发表报告，从2023年起计10年，澳洲将新增超过180万个家庭，未来5年的房屋缺口累计增加至10.63万套，公寓占6.23万套，独立屋占4.4万套。当中布里斯本的缺口将达1.23万套，而悉尼仍缺1万套。 当然去年底，中国放宽了防疫措施，令大量留学生回流也是原因之一。以笔者在墨尔本市中心一个公寓为例，疫情前以每周700澳元的租金租于中国留学生，在疫情期间留学生没有了，便租给一对本地夫妇，租金曾经跌至每周480澳元，但今年初同类单位在市场租金曾超过每星期900澳元，升幅非常惊人！ 需求大增，而供应受制于高利息、贷款成本增加及楼价下跌的影响，令发展商放慢起楼的速度。根据NHFIC的估计，澳洲未来3年的每年新增供应只有不足14万套，远远追不上需求的增加！ 当然，随着租金的显著上升，必然会推高售价，以往来自澳洲代理公司的宣传电邮，都是向笔者推销楼盘，这也是自然的事，但最近都是询问笔者会否有卖楼的意向，可见当地不愁买家，反而笋盘难求，要越洋向旧业主打主意放盘。展望澳洲空置率只有低于1.5%，租金易升难跌，加上澳元处于低位，看来澳洲房屋的前景似乎相当不俗！
减辣助人才置业 居留要求要搞清
施政报告的楼市减辣措施生效了超过两星期，一如所料楼价及成交都没有出现大幅增加！二手急售的业主仍然需要劈价才能成功出售单位，过去周末的二手十大屋苑成交仍然维持在10宗以下的低位，当然相比施政报告前的冰封情况是有些好转，但要显著改善还需要一些时间。 至于一手方面，在周末有两个全新楼盘开售，一个是位于启德的大型项目，另一个是在香港仔的单幢楼，合共成交104宗，创了近10周的新高。以全新项目来说成绩也不算特别标青，根据报导有近半买家是新香港人，部份并未成为香港永久性居民，而是利用「先免后征」的新措施，提前购入物业。 笔者在市场也见到不少查询，都在了解国内专才来港购买物业，在新税制下并不是所有签证都可获得优惠，最容易误会的是即将实施的「资本投资者入境计划」，俗称投资移民，就不在优惠名单之内，申请人买物业仍然需要支付15%的印花税，而合资格的人才计划只有7种，包括「高端人才通行证计划」、「输入内地人才计划」、「一般就业政策」、「优秀人才入境计划」、「非本地毕业生留港／回港就业安排」、「输入中国籍香港永久性居民第二代计划」及「科技人才入境计划」。根据从事这类入境计划的专业顾问向笔者透露，以「高端人才计划」最受欢迎，因为申请手续简便，灵活性也高，有内地网红（KOL）曾经表示申请4天便获批准，而香港政府也公布已经批出超过10万个申请。 笔者也有内地朋友，本就很有兴趣来港置业，但碍于30%的印花税而犹豫，当施政报告公布新安排后，便表示会申请专才来港，以便享受跟本地人一样的印花税率。但笔者提醒这位国内朋友条例是「先免后征」，要求申请人在入境后的九年内成为永久性居民，才可以真正减免税费，否则原来的税费就需要补上。要成为永久性居民就要连续7年以香港作为经常性的居住地，虽然没有规定必须在香港居住的日数，但申请人在港有工作，有居住地址，就是相当好的证明。 换句话说，每年都有10万或以上的专才来港，他们只要有20%，即2万名愿意申请成为永久性居民，就有2万个租住或购买物业的需求。近年全港每年的新增住宅供应平均在2万个左右，可见这项措施对物业需求影响更深远，其影响力也会随着时间日渐加强！笔者认为楼价下跌最恶劣的日子已经过去，有意置业人士应加快入市，以免错失良机！
二手盘价量齐升新盘大手客再现
上周笔者在本栏提到，中港正式通关，楼市会回复正常，并预计二手笋盘会在未来1-2个月消化完成，但经过一周的时间，楼市复常的速度比笔者估计更快。二手交投方面，一月上半月十大屋苑成交录得164宗，比同期上升88%，海怡花园升幅最高，达16倍；屋苑呎价也全面上升，以将军澳新都城升14%称霸，可谓价量齐升，近年罕见！ 至于新盘市场，在没有新盘开售的背景下，也出现百花齐放的现象。以量计算粉岭ONE INNOVALE交投最多，半月成交有96伙。上车盘外，豪宅表现也一样出色，当中位于启德跑道区的沄璟，本月已有15宗成交，此盘全属2,000呎以上大单位，呎价近5万元，每单成交都近亿元以上。除此之外，九龙区St. George's Mansions也有5宗成交，呎价也有超过5万元，总价也是亿元成交；至于新界区也是不惶多让，马鞍山Silversands顶层连天台特色户以$5,600万成交，成交呎价超过$35,000，创项目成交价及呎价新高！更令笔者意外的是新盘大手客再现，九龙区Grand Victoria II有客人一口气买入8个单位，每个单位成交价都超过$2,000万，总价超过1亿6千万元。 笔者原先估计，通关初期由于签证等手续所限，人流应该有限，南下的会以「新香港人」为主，从政府的入境数字来看，应该与事实符合，但对楼市的刺激，却似乎比预期中更正面！笔者也有留意到网上有不少评论认为，国内近年经济及楼市不振，通关未必带来购买力，反而令国内业主方便南下沽货，令香港楼市反而会进一步下跌。在理论上，这种说法合符推理的逻辑，但实情却并没有这么简单及直接！ 对于物业的买家来说，买楼始终是重大决定，会倾向保守，喜欢实地考察，封关期间不会贸然出击，而是倾向等待时机，所以购买力是可以累积！相反，如果国内业主遇到财困，一般都是急于套现，即使隔离措施麻烦也不会等待，何况通关时间是未知数，只会尽快行动，所以沽货的压力是不会累积的！ 而且，据笔者在市场上的了解，国内业主为求尽快套现，会倾向先向财务公司加按。买入物业时银行一般只能按楼价的3~4成，财务公司乐于加按至七成，加按套现后业主同时会在市场放售，卖出物业的款项用作还款！如果迟迟未能成功放售便会成为银主盘。笔者从财务公司或银行的银主盘名单中，发现豪宅物业数量极之有限，所以笔者相信国内业主在通关后，会大举沽货的数量也有限！ 加上美国的通胀率又再下降至6.5%，加息压力下调，香港楼市春节后，相信会进一步向好。有需要的买家宜尽早留意当中的变化，作出符合自己需要的决定。
葡萄牙购房移民关停？来了解2023年葡萄牙黄金签证新政
许多人都因为葡萄牙的温和气候，以及当地的海鲜吸引，甚至想要在这个国家置业移民，好好享受生活。不过，葡萄牙最诱人的，应该就是该国政府推出的“黄金签证”，其门槛极低的投资移民计划，对许多投资者或移民者来说，可是一个潜力股。 如果有意申请到葡萄牙置业移民的人，相信都对葡萄牙的黄金签证不陌生。葡萄牙政府为了吸引外资以刺激当地经济，而公布这项政策，允许非欧盟成员国的公民，透过置业或投资企业取得葡萄牙国籍。 自黄金签证在2012年推出以来，就吸引许多海外人民申请投资，并移民到葡萄牙。根据2020年黄金签证推出8周年，葡萄牙政府公开的历年获批的申请数量显示，8年间共有9,254名申请人成功获得黄金居留卡，其中4,728人来自中国，而随行家属则高达15,864人；投资金额方面，则吸引多达56亿欧元（折合人民币约430亿元）。 为何说葡萄牙黄金签证是潜力股？ 1. 获得居留签证自由进出欧洲国家 首先，葡萄牙是欧盟和《申根公约》的成员国，如果持有葡萄牙居留签证，就可以自由出入欧洲26个申根成员国。 这些国家包括奥地利、比利时、丹麦、芬兰、法国、德国、冰岛、义大利、希腊、卢森堡、荷兰、挪威、西班牙、瑞典、匈牙利、捷克、斯洛伐克、斯洛维尼亚、波兰、爱沙尼亚、拉脱维亚、立陶宛、马尔他、瑞士和列支敦斯登。 不仅如此，透过置业移民，你只要平均每年在葡萄牙居住7日，便可维持居留身份，再取得葡萄牙国籍。接着，当你持有葡萄牙护照，你更能享有全球158个国家免签证或落地签证。 2. 黄金签证申请门槛低，投资方法简单 比起其他国家的移民签证，葡萄牙的黄金签证申请门槛非常低，对申请者没有语言、学历和资金来源证明等资格要求。简单而言，只要你想要到葡萄牙移民生活，任何人都可以申请。 既然是投资移民，当然是要购房才能移民葡萄牙。不过，葡萄牙黄金签证的投资方法也是相对简单，只要购买50万欧元（折合人民币约384万元）以上、没有任何债务或抵押的房地产，或35万欧元（折合人民币约269万元）的高龄物业，即可申请，而且不限数量。 当然，如果你觉得一个人购买房产很辛苦，也可以与其他人共同购买房地产；或者，如果该房产的售价超过50万欧元，超出了你的投资预算，超出的部分也可以向银行申请贷款完成投资。 换言之，只要你有投资的意愿，相信就能轻松投资葡萄牙房产，获得葡萄牙居留身份。 免“移民监” 为海外投资者提供便利 当你购买了葡萄牙房地产后，只要向有关当局提供购买物业的证明后，就能想葡萄牙移民局提出移民申请。 同时，你可以带着以下家属一起申请移民，实现“三代移民”的愿望： 配偶 18岁以下未婚子女 18岁以上未婚并全日制在读，经济上依赖于父母的子女 申请者父母 申请者配偶的父母 另外，一旦你的申请获批后，你将获得为期1年的黄金居留许可计划（简称为ARI签证），成为葡萄牙的临时居民。 与其他国家不同，葡萄牙的临时居民只需要平均每年在葡萄牙居住7日，便可以维持居留身份。居留者不需要为了保留其移民身份，而被迫在移民目的国长时间居住。 接着，一旦持有临时居留证年满5年后，你就能申请“黄金签证”获得永久居留。同时，申请黄金签证的整个过程非常快速，从提交表格到获批只需要1至3个月的时间。 获批后就能像葡萄牙人民一样，自由进出欧洲26个申根成员国了。就如上述所提到的，如果成为葡萄牙国民后，你便能享有欧盟成员国的所有福利。 2023年葡萄牙黄金签证新政策 2023年是葡萄牙黄金签证充满波折的一年，该国政府曾在2月宣布停止发放黄金签证。 葡萄牙总统在9月30日重新批准并签署了《Mais Habitação法案》，原本打算关停的葡萄牙黄金签证得以延续。 然而，新的立法终止了根据新的黄金签证计划进行的所有房地产投资，部分投资选项的最低投资额增加到50万欧元。 这次新法案在2023年10月生效，政策如下： 创造10个或更多的全国性就业机会 投资50 万欧元或以上投资在参与国家科学或技术体系的公共或私营科学研究机构 投资25万欧元或以上用于通过地方和中央当局、公共机构、公共企业部门、公共基金会等投资于艺术产出或支持艺术，重建或翻新国家遗产 投资50万欧元或以上专门用于购买根据葡萄牙法律成立的特定集体投资组织的股份（这些基金必须至少有五年的到期日，并将至少 60% 的投资分配给设在葡萄牙境内的商业公司） 投资50欧元或以上用于成立商业公司，并在本国境内设立注册办事处，同时创造 5 个永久性工作岗位 值得关注的是，修订后的葡萄牙黄金签证禁止任何房地产直接和间接投资。 了解葡萄牙内陆地区和群岛环境 里斯本、波尔图等沿海地区，都是葡萄牙的热门移民城市，即将在2022年排除在黄金签证的申请范围外，对许多投资者而言实属可惜。 不过，葡萄牙本身就因受到不同地形因素、纬度因素和海洋因素的影响，各个地区之间除了气候不同，风景也有各自的独特魅力。 亚速尔群岛有“大西洋上的9个女儿”的称号，因为它是葡萄牙的海外领土，由9个火山岛屿组成，孤悬于大西洋中的9个岛之间。这9个岛距离遥远，也有自己的特色，可谓是一岛一世界。 就如西部的弗洛雷斯有火山蚀刻出的天然瀑布；中部的特尔塞拉以世界遗产之城英雄港著称；皮库火山是葡萄牙最高峰；“蓝岛”法亚尔每年夏天遍山开满蓝色绣花求；东南角的圣玛丽亚有亚速尔的白沙海滩。 这里全年气候温和，无论在夏季或冬季，都让人感到十分舒适。 马德拉群岛位于大西洋正中间，是由马德拉岛和圣港两个岛屿和其他一些尚未被开发的岛屿组成，所以植被厚密，大部分面积属于保护区，是自然美丽的避风港。 虽然自然环境带来宁静的生活，但是这里全年会举办各种流行的节庆活动，如狂欢游行、鲜花节（Festa da Flor）、大西洋节（Festival Atlantico），以及年底的烟花表演，好不热闹！ 由于纬度和山地地形的影响，马德拉群岛的气候异常温和，夏季平均气温在24度，冬季平均气温为19度。这里还受到墨西哥暖流的影响，海水全年保持在宜人的温度，夏季平均温度为22度，冬季平均温度为18度。 葡萄牙东北部和阿连特茹都属于内陆地区，与中部和北部的地方相比，内陆地区在夏季时炎热干燥。众所周知，葡萄牙是欧洲气温最温暖的国家之一，但是内陆地区因融合了地中海和大西洋的气候，所以夏天时的气温超过30度，可是非常炎热。 除了里斯本、波尔图等热门城市，其实葡萄牙其他地区都富有特色和魅力，只是等待大家深入发掘。如果在内陆地区或群岛投资房产，或许还能真正地感受到葡萄牙的人文风情。 这篇文章由Sarah Chan撰写。
