共有37个相关内容
美国热门城市洛杉矶（Los Angeles ）介绍｜居外百科
大洛杉矶地区是仅次于纽约都会区的美国第二大城市区，位于加利福尼亚州南部，横跨五个郡，分别是洛杉矶郡（Los Angeles County）、橙郡（Orange County）、圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）、里弗赛德郡（Riverside County）和文图拉郡（Ventura County）。大洛杉矶地区总面积8.8万平方公里，2015年总人口1870万人，其中最大的三座城市分别为洛杉矶市、长滩市和里弗赛德市。 洛杉矶郡（Los Angeles County） 洛杉矶郡拥有十分多元化的产业布局，其科技、时尚、娱乐、旅游、航空航天、生物科学、医疗等产业均在全球占据领先地位。 高科技产业：长期以来，洛杉矶是科技和创新产业的中心，这里活跃着从创业型公司到谷歌、脸谱网、YouTube和Snapchat等全球巨型高科技企业。2013年，高科技产业为洛杉矶提供了4万个工作岗位，约占当地就业量的9%，为地区GDP贡献$1083亿美元。 时尚产业：洛杉矶是美国乃至全世界时尚产业的先锋，时装业年营业收入达$180亿美元，是美国其他地区难以企及的，当地的十多所设计专业学校为这里提供了充足的设计人才。 娱乐产业：洛杉矶长期以来被认为是全球娱乐业之都，对于很多人来说，洛杉矶和好莱坞就是娱乐业的代名词。美国六大电影制片厂中的三个均位于洛杉矶市内，包括派拉蒙影视公司、20世纪福克斯和环球影城。2011年娱乐业直接或间接为洛杉矶郡提供超过58万个工作岗位，创造年经济效益达$1200亿美元，其中，直接经济效益$470亿美元，占洛杉矶年生产总值的4%。 25-2 酒店和旅游业：从阳光沙滩到好莱坞星光大道，从乐趣无穷的主题公园到振奋人心的体育比赛，洛杉矶拥有众多为人向往的游览目的地，同时，洛杉矶是美国西部的商业中心，吸引无数商务人士来访。2013年，4220万访客从世界各地来到洛杉矶，并在当地消费超过$180亿美元。洛杉矶郡共有超过8万酒店和旅游业从业人员，并有1000多家酒店和9.7万个酒店客房。 航空航天产业：得益于适宜的气候、开阔的地形和数所著名学府，洛杉矶二十世纪以来一直是航空航天业的重要地区。2014年，洛杉矶所在的南加州地区的航空航天业相关工作共6万个，占全美的14%，用于生产制造的支出达$240亿美元。 洛杉矶国际机场（Los Angeles International Airport）是全球第七、全美第二繁忙的机场，共九座航站楼，2015年运载旅客超过7490万人次，拥有往返于全球41个国家和美国101个城市的直飞航班。洛杉矶国际机场年货运量全球排名第14 ，美国排名第五，2015年货物运载量逾210万吨，总价值超过$1014亿美元。 洛杉矶港（Port of Los Angeles）是西半球最繁忙的集装箱货运港口，也是美国和亚洲之间最主要的货运港口之一。洛杉矶港拥有现代化的货运码头、仓库设施和全美最大规模的港口铁路设施。2015年装卸810万件20英尺当量单位集装箱，货物价值$2900亿美元。 洛杉矶是世界一流高等学府和研究机构所在地，其中包括著名学府加州理工大学（California Institute of Technology）、南加州大学（University of Southern California）和加州大学洛杉矶分校（University of California Los Angeles）等，这三所学校在美国新闻和世界报道的2016全美大学排名中均位居前25名。此外，洛杉矶拥有很多专业院校，如加州艺术学院（California Institute for the Arts）、艺术中心设计学院（Art Center College of Design）、时装设计及采购学院（Fashion Institute of Design）、奥的斯艺术设计学院（Otis College of Art and Design）和美国电影学院（American Film Institute）。 作为美国的门户城市，洛杉矶是中国投资者进行海外房地产投资的主要地区之一，如绿地集团2014年投资$10亿美元建设洛杉矶绿地中心（本书十一章案例分析），和中国泛海控股集团2015年在洛杉矶市中心黄金地带开工建设集豪华酒店、精品公寓和繁华商铺的混合使用项目。 橙郡（Orange County） 橙郡距离洛杉矶市中心约45分钟车程，这里最大的三座城市分别是安纳海姆（Anaheim）、圣安娜（Santa Ana）和欧文（Irvine）。洛杉矶的发展给橙郡带来了大量人口增长，很多在洛杉矶工作的人选择居住在这里。 橙郡以旅游业而著称，这里的著名游览胜地包括被无数人所钟爱的迪士尼乐园，北美第12热门的主题公园Knott’s Berry Farm游乐园，以及数个风景绝美的原始沙滩。 橙郡是数家财富500强企业总部所在地，包括Ingram Micro 、First American Corporation、Broadcom、Western Digital和Pacific Life。这里也是包括马自达、东芝、三星、起亚、三菱和现代等著名跨国公司的地区总部所在地。 点击查看居外在售洛杉矶房源 内陆帝国（Inland Empire） 内陆帝国位于洛杉矶市以东，是大洛杉矶地区包括圣贝纳迪诺郡（San Bernardino County）和里弗赛德县（Riverside County）的大片快速增长的郊区地区，很多在这里居住的人在洛杉矶或橙郡工作。 较低廉的土地价格、大片的空闲土地和便利的交通网使内陆帝国地区成为理想的货运枢纽地，因此，进出洛杉矶港和长滩港的货物往往在这一地区仓储集散，并发往美国或世界各地，据统计，加州超过80%的进口货物流经洛杉矶-内陆帝国通道。 地理位置 洛杉矶座落在美国西海岸加利福尼亚州南部，濒临太平洋东侧的圣佩德罗湾和圣莫尼卡湾沿岸，背靠圣加布里埃尔山，面积1214平方公里。 大洛杉矶地区则包括洛杉矶郡（Los Angeles County）、橙郡（Orange County）、河滨郡（Riverside County）、圣伯纳丁郡（San Bernardino County）、凡图拉郡（Ventura County）等地区。而在这些郡之中，较知名的城镇或地区包括了比华利山庄（Beverly Hills）、帕萨迪纳（Pasadena）、长堤（Long Beach）等，一共有超过100个大小城镇，总面积10,567平方公里。城市座落在三面环山、一面临海的开阔盆地中，除局部为丘陵外，地面平坦，平均海拔84米。 人口结构 洛杉矶市区人口约410万，洛杉矶-长滩-圣安娜都会区拥有1300万人口。大洛杉矶地区所涵盖的范围更大，包括5个县，大约1800万人口。按照人口排名，洛杉矶是加州的第一大城，也是美国的第二大城，仅次于纽约市。 大量的移民使洛杉矶成为一个多民族、多种文化色彩的国际性城市，少数民族占全市人口的一半左右，并拥有众多移民小区，各色人种聚居的地区形成了各自的“城”。洛杉矶也是美国华人的主要聚集地之一，约有40万左右华人。 气候条件 洛杉矶位于地中海型气候带，气候温和。大体上终年干燥少雨，只是在冬季降雨稍多。全年阳光明媚，基本上极少机会会在冰点以下，因此降雪的机率可说是绝无仅有。年降水量仅357毫米，以冬雨为主。洛杉矶日夜温差较大，日间比较炎热，就算是冬季，日间气温经也有摄氏20度，夏季日间温度则常超越35度，甚至常因热浪袭击而造成山林失火的情况。 经济体系 洛杉矶已成为美国石油化工、海洋、太空工业和电子业的最大基地，它是美国科技的主要中心之一，拥有科学家和工程技术人员的数量位居全美第一，享有“科技之城”的称号。近年来，洛杉矶的金融业和商业也迅速发展，数百家银行在洛杉矶设有办事处，使得洛杉矶已成为美国境内仅次于纽约的金融中心。 根据世界银行的数据，2010年大洛杉矶地区GDP达到7706亿美元，其中洛杉矶都市区GDP为7357亿美元，是美国仅次于纽约的第2大城市经济体，也是世界上仅次于东京和纽约的第3大城市经济体。如果将其视为一个独立的国家，其经济实力可以在全世界名列第17位。 更多投资热区介绍，请点击参见美国主要城市洛杉矶（Los Angeles）热门区域介绍｜居外百科
美国主要城市纽约（New York）热门区域介绍｜居外百科
上东城（Upper East Side） 对于很多纽约人来说，上东城代表了传统的纽约。这里的房地产包括一些世界上最奢华的物业、纽约市最精美的建筑和高雅而历史悠久的战前住宅。住宅区街道两旁树立的赤褐色沙石建筑，这些战前著名的光辉建筑是纽约市价格最高的住宅。这个富有区域的优势包括：第五大道和公园大道（Park Avenue）的高品质楼层服务，接近中央公园的优势地理位置，麦迪逊大道上的旗舰精品店，博物馆大道（Museum Mile）许多可供挑选的私有学校。上东城的范围是从第五大道和中央公园边界到东河（East River），从56街到96街的卡内基山（Carnegie Hill），它是曼哈顿最时尚的区域，拥有这个城市影响深远的文化机构，包括大都会艺术博物馆和博物馆大道上的索罗门·古根汉美术馆（Solomon R. Guggenheim Museum）、高档餐厅、艺术馆及第五大道和麦迪逊大道上一流的购物中心。 第五大道（Fifth Avenue） 作为曼哈顿最有名街区之一的第五大道历史悠久、影响深远，拥有纽约市最独特的房地产资源。这里是上东城最令人向往的地方，许多最高档的店铺、餐厅、艺术馆、博物馆和私立学校都集中在这个地区。第五大道也是世界上最著名的购物区，可与法国的香榭里舍大道（Champs-Elyses）和伦敦的牛津街（Oxford Street）相媲美。这里还有大都会艺术博物馆、索罗门·古根汉美术馆、弗里克美术收藏馆The Frick Collection（设在钢铁大王亨利·克莱·弗里克Henry Clay Frick之前的住宅内）、纽约公共图书馆（the New York Public Library）、圣巴特里爵主教座堂（St. Patrick's Cathedral）、洛克菲勒中心（Rockefeller Center）和帝国大厦（Empire State Building）。 点击查看居外在售美国纽约房源 公园大道 历史悠远的公园大道是曼哈顿另一著名街区，这里拥有纽约市最令人惊叹的房地产资源。作为上东城令人向往的地方，公园大道颇具传奇色彩，这里有最豪华的住宅和纽约镀金时代的最杰出人物。公园大道距离中央公园仅几步之遥，拥有历史悠久的标志性豪宅和高雅的公寓。这些房产中的一些由著名设计大师罗萨里奥• 坎德拉和詹姆斯·卡彭特设计，许多能欣赏到公园的美丽景色。 上西城（Upper West Side） 中央公园以西是上西城，它以庄严的高门廊赤褐色沙石建筑和细节精美的建筑而闻名。时代华纳中心（Time Warner Center）是这里最昂贵、最令人向往的住宅大厦。这里是著名文化和艺术中心林肯中心（Lincoln Center）的所在地。上西城是较休闲的区域，聚集了哥伦比亚大学（Columbia University）的学生和美国自然历史博物馆（American Museum of Natural History）的历史学家。 以哥伦比亚大学和林肯中心为中心的上西城是个风景优美、历史久远的典范区域。这个区域范围从中央公园西路（Central Park West）到哈德逊河（Hudson River），从59街到110街；纵览中央公园，连接哈德逊河，景色令人惊叹。住宅区街道两旁树立的标志性赤褐色沙石建筑和豪华住宅将宏伟的战前建筑分隔开来。几十年来，这里的高档餐厅和华美精品店都成为许多电影的背景。众多学生、艺术家和专业人士都在这里定居。便利的地铁可快速到达曼哈顿的所有区域。 西中城（Midtown West） 从第五大道西部延伸到哈德逊河的西中城经过近十年的大范围改造，发生了翻天覆地的变化。除了主要的商业区，西中城还有世界知名的娱乐景点：百老汇剧院区（Broadway's Theater District）、时代广场、卡内基大厅（Carnegie Hall）、洛克菲勒中心和重新修复的无线电城音乐厅（Radio City Music Hall）。滨州车站（Penn Station）坐落在西中城的麦迪逊广场花园（Madison Square Garden）下方和先锋广场（Herald Square）旁边，那里的梅西百货旗舰店堪称世界上最大的百货商场，被誉为纽约的标志。这个区域的兴起促使了哥伦布圆环（Columbus Circle）时代华纳中心的发展，有不计其数的豪华住宅塔楼（包括无与伦比的标志性建筑和奢华公寓）、曼哈顿最大的食品市场、豪华的餐厅和商场及音乐厅。优越的地理位置使西中城的地产业更能吸引投资者建立商场、餐厅、娱乐设施和办公大楼等。纽约最著名的新开发项目位于亿万富豪街（Billionaire’s Row），这里的摩天大楼能收揽纽约市全景，范围从整个中央公园到世贸大厦（World Trade Building）再到跨越河流的外延城镇。时代广场的景观和灯光使这里成为活跃的区域，有除夕夜的落球和著名的百老汇表演。 东中城（Midtown East） 中央公园南部是纽约市热闹的区域。作为曼哈顿的心脏地带，东中城拥有许多著名的标志性建筑和景点，包括经过重大整修的中央车站（Grand Central Terminal）。这里有精美餐厅、便利店和商店，还有艺术装饰风格的摩天大楼——克莱斯勒大厦（Chrysler Building）、联合国总部区域、洛克菲尔中心、圣巴特里爵主教座堂、现代艺术博物馆（the Museum of Modern Art），以及布莱恩特公园（Bryant Park）附近的摩根图书馆（the Pierpont Morgan Library）和纽约公共图书馆（the New York Public Library）。这个区域及周边的其他景点还有：第五大道的商场、57街的艺术馆、许多高档的餐厅、世界著名的百老汇剧院作品、兴旺的时代广场、卡内基音乐厅和近期修复的著名无线电城音乐厅（Radio City Music Hall）。东中城的房地产有怀旧式的比克曼坊（Beekman Place）和苏顿普莱斯（Sutton Place），有设施豪华的华尔道夫大厦（The Waldorf Towers）住宅，还有最先进豪华的摩天大楼——川普大厦（Trump Tower）。这些住宅都距离办公地点很近。 联合广场（Union Square） 联合广场是重要的、具有历史性的广场，处于曼哈顿周边社区的中心位置 。邻近的社区有北部的熨斗区（the Flatiron District）、西部的切尔西、西南部的格林尼治村（Greenwich Village）、东南部的东村（East Village）和东部的格拉梅西公园。许多纽约市顶级餐厅的厨师来这里的绿色农产品市场（Greenmarket Farmers Market）选购食材。它是位于繁华的曼哈顿市中心最热闹的广场。 切尔西（Chelsea） 切尔西是现代艺术画廊的中心，拥有高线公园（the High Line）著名的林荫步道。位于曼哈顿的西部、14街到30街之间、哈德逊河沿岸，切尔西是城市最活跃的区域之一。这里不但有迷人的曼哈顿公寓，而且是纽约艺术世界的聚焦地，有迪亚艺术中心（Dia Center for the Arts）、切尔西艺术博物馆（Chelsea Art Museum）和200多所其他的艺术馆。时尚商场、高档餐厅、非百老汇剧院和无数家俱乐部更增加了此区的吸引力。19世纪的标志性希腊复兴风格和意大利风格的住宅树立在切尔西具有历史性的区域。这里的其他房产包括：战前公寓、新建的豪华公寓、改建成住宅的阁楼建筑。著名的地方有：高线公园、哈德逊河公园和几座漂亮的教堂。位于这里的切尔西酒店接待了许多著名艺术家、作家和音乐家，而切尔西码头（Chelsea Piers）是世界领先的运动和娱乐中心。 苏豪区（Soho） 作为纽约最令人向往、不拘一格的时尚区域，苏豪区拥有悠远的历史，经历了复兴的洗礼。作为艺术的天堂，这个曾经的工业仓库区保留了城市最大片区的宏伟铸铁建筑；现在这些建筑被重新修建成为令人惊叹的、抢手的阁楼，并配备高耸的天花板和光线迷人的灯饰。这里聚集了成功的商人和艺术家。此处旧工业建筑已被遗弃拆迁，1960年随着一群先锋艺术家的涌入，它们被改成住宅区。一场历史性的保护运动使苏豪区成为标志性的历史区域。这个区域范围在哈德逊街和坚尼街（Canal Street）之间，从百老汇到哈德逊河。主要的繁华购物区集中在百老汇和西百老汇，这里有交叉穿插的、迷人的鹅卵石街道，还有许多高档店铺、设计商店和独特的精品店。苏豪区的夜生活也很丰富，有各式各样的演艺中心和俱乐部，有附带高档餐厅和欧式风格咖啡厅的休闲场所，还有几家新酒店。这里也是现代艺术的发源地。 华埠（Chinatown） 华埠始于坚尼街，拥有许多各式各样的店面，从“大师设计”的手提包到各种电子产品。曼哈顿华埠是亚洲之外最大的华人社区。这个区域随处可见中国的标志牌，许多商店的店主不会说英语。坚尼街下方的、狭窄蜿蜒的勿街（Mott Street）和茂比利街（Mulberry Street）是主要餐厅的所在地。 下东城（Lower East Side） 不断增加的日本人为这个区域增添了艺术气息。曼哈顿下东城拥有悠久的历史，是全国著名的移民区，也是19世纪末20世纪初美国通往东欧的门户。下东区范围从休斯顿街到德兰西街（Delancey Street），在包厘街（Bowery）和东河之间，以果园街（Orchard Street）为中心。这里有多文化融合的食品店、咖啡厅、夜总会和引领时尚潮流的精品店。这里有大量的建设工程，在废弃的仓库和空旷的地域建立的新建筑。这个区域正在逐渐变成热闹的住宅区。 金融区（Financial District）和巴特里公园区（Battery Park City） 这个喧嚣的商业中心聚集了许多办公楼、酒店和住宅。位于曼哈顿的最南端、被东河和哈德逊河环绕着，这里的公寓景色优美，可以观赏到加弗纳斯岛（Governor's Island）、史泰登岛（Staten Island）、自由女神像（the Statue of Liberty）和埃利斯岛（Ellis Island）。它以北部的钱伯斯街（Chambers Street）和东部的西街为界，有精心维护的绿化带和游艇盆地、长达1.2英里的滨海大道、洛克菲尔公园和巴特里公园（Battery Park），还有历史性建筑克林顿城堡（Clinton Castle）。它是曼哈顿最新的社区之一，有许多价格不同的豪华公寓，大部分附带私人花园和视野开阔的阳台。巴特里公园区邻近金融区，吸引了许多商业人士。 布鲁克林（Brooklyn） 横跨东河与曼哈顿相对，布鲁克林是个迷人的、历史悠久的社区。它是城市边缘的郊区，通过地铁或布鲁克林大桥（Brooklyn Bridge）能迅速到达曼哈顿。纽约市的公寓和布鲁克林的房地产包括整洁的19世纪赤褐色沙石建筑、希腊复兴式和意大利式排屋、由旧时代车库精心改建的房屋、战前和战后公寓大楼。富尔顿渡口附近的布鲁克林滨海长廊能观赏到无与伦比的美景——东河、布鲁克林大桥和曼哈顿天际线，不计其数的电影在这里拍摄。这里的人文景观亮点是展望公园（Prospect Park），一个宏伟的、占地526英亩的建筑瑰宝，由著名的建筑设计师卡弗特·沃克斯（Calvert Vaux）和费德列·洛·奧姆斯特（Frederick Law Olmsted）拟定的自然方案建造。布鲁克林博物馆（Brooklyn Museum of Art）的建筑风格采用19世纪的布杂艺术（Beaux Arts），坐落在占地52英亩、园艺设计典范之作的布鲁克林植物园（Brooklyn Botanic Garden）附近。其他著名的文化景观有：布鲁克林历史协会（Brooklyn Historical Society）和布鲁克林音乐学院（Brooklyn Academy of Music）。 想了解更多关于纽约的信息，请移步这里https://www.juwai.com/usproperty/r-154_c-3824/
居外看点：越南房地产市场荣景会持续多久？
东南亚市场瞬息万变，越南市场更是如此，该国被认为是东南亚地区最富戏剧性变化的国家之一。 实际上，在越南，并非只有胡志明市经历了翻天覆地的变化——与该国繁荣的房地产市场息息相关的变化。越南房地产市场在遭受重挫并短暂瘫痪之后，近几年获得了突飞猛进的发展。 “这段时间房地产市场非常繁荣，”第一太平戴维斯（Savills）河内公司总监马特·鲍威尔（Matt Powell）表示。“近几年该行业在数量和质量上的表现都非常出色。在越南的胡志明市和河内等主要中心城市，有各式各样的高水准开发项目，在岘港（Danang）和芽庄（Nha Trang）等中部和中南部沿海城市，有一些非常吸引人的别居和度假房产。” 在越南首都河内，近期市中心和广大周边地区都推出了一系列高端房地产项目，例如，Ecopark等私人建造和管理的“新城”；河内东缘斥资80亿美元的在建豪华私人开发项目；以及河内西北部斥资数十亿美元打造的Ciputra国际城市综合体。 在岘港、芽庄和此前一直默默无闻的其他市场，例如度假胜地富国岛（Phu Quoc）以及归仁（Quy Nhon）和河川（Ho Tram）等颇有前景的休闲胜地，因投资者——越南人和外国人旺盛的别居购买热情以及游客人数猛增而收获颇丰。2017年第一季度，国际游客同比增加了25%。 这与2010年至2013年暗淡——甚至令人绝望的市场前景不同。当时，房地产泡沫持续肆虐，劣质开发项目、低利率和畅行无阻的信用额度以惊人的规模涌入市场。 那么，从那以后发生了什么变化，是什么让这轮市场繁荣比上一轮更持久？相关专家和开发商发表了各自的看法。 “市场遭遇重挫后，我们看到了一些鼓舞人心的客户保护政策和法律，例如强制银行为住宅开发项目担保，”世邦魏理仕（CBRE）越南公司的董栋（Dung Duong）表示。“另外，还消除了外国投资者的购房障碍，最重要的是，彻底巩固了房地产市场，以至于部分产品出现供应不足的情况。” 虽然越南多个市场的情况普遍乐观，但分析师们并未陷入狂热。 实际上，董栋指出，2017年第一季度成交有所放缓，2016年底新供应房产数量创历史新高，这表明该国的主要中心城市可能会面临供过于求的情况。 2016年9月，领先的房地产咨询公司Vinacapital发布报告称，高端市场已经出现供给过多的情况。报告指出，2016第二季度末，该细分市场的未售出库存总价值高达近5.56亿美元，并推断，这一高端市场“可能已经饱和。” 虽然存在供过于求的预期，但仍没有人提及价格修正：当然也没有人探究伴随上一轮房地产市场重挫，房价大幅下跌30%至50%的情况。 事实上，目前的总体情况似乎非常乐观。2016年，越南房地产投资同比增长12%。更高的市场透明度以及6%的预期经济增长率（与上年相同）注入了新的动力。 除了政府对于贷款和利率实行更加严格的控制、开发项目的质量有所提高以及消除外国投资者的购房障碍之外，还有许多其他吸引人的基本面助长了利好因素。 首先，在越南购房仍是一笔非常划算的买卖。在该国房价最高的胡志明市，顶级房产的平均售价不足5,000美元/平方米，远低于曼谷或雅加达等区域竞争对手的当前房价，以及新加坡、日本、中国台湾、中国香港和韩国等地若干年前的普通房产售价——这些国家和地区的投资者对于在越南购房尤为感兴趣。 同时，在别居市场，岘港或芽庄面积为800至1,000平方米的奢华四卧或五卧住宅可能仅售100万至200万美元。换句话说，物美价廉。 对于购房出租的投资者来说，高端细分市场5%至8%的高收益率是值得投资的另一大原因。 越南目前正在积极建设大型综合基础设施项目，例如河内和胡志明市的公共交通系统、岘港和富国岛的新机场等。同时，强大、成熟的政府在未来中长期似乎不可能容许对此有任何异议。因此，你会发现对于投资者来说，越南越来越像是一个可靠的选择，而不是新兴市场。 对该市场无声的信心——即使面临胡志明市和河内似乎即将出现供过于求的情况——部分来自于整个市场的成熟。开发商更加有选择性、更加巧妙地建造房产：以优质产品服务市场需求，而不是扩大房地产泡沫，追逐快钱。 由于高端市场似乎几近饱和，因此，开发商正在将注意力转向规模较小的精品产品，把目标瞄准越南日益壮大的中产阶级。经历市场重挫的艰难岁月后，出现的另一个变化是，开发商更加关注高水准管理和亲力亲为的客户服务。 “我们致力于通过产品和服务创新，提供最好的客户服务，”凯德集团（CapitaLand）越南公司首席执行官陈连庞（音）表示。“我们成立了专门的客户关系部门，负责在购房过程中的每一步为购房者提供帮助，从支付程序、交房到开发项目维护。” 另一条经验教训是，绿色建筑市场的壮大。越南绿色建筑委员会（Vietnam Green Building Council）主席梅利莎·梅里韦瑟（Melissa Merryweather）称，过去几年来，绿色建筑项目的数量每年翻一番，已有超过100个项目正在申请或已获得绿色建筑认证。不过，虽然这表明该细分市场取得了重大进步，但它仍仅占该国所有在建新房地产项目中很小的一部分。 “由于投机市场非常旺盛，因此，许多规模较大的开发商认为他们无需借助绿色建筑的优势，”梅里韦瑟表示。“不过，许多精明的中小开发商已经意识到，绿色建筑对于受过良好教育的客户颇具吸引力，他们希望将这部分客户的投资用作市场杠杆，以提高要求严苛的客户的销量。” 点击查看越南房源 虽然奢华住宅项目重塑了胡志明市和河内的建筑景观，近年来引起了广泛关注，但观察人士认为，越南房地产市场即将发生的下一件大事是，别居市场的壮大。 岘港拥有有利的商业环境（过去4年来一直稳居该国各省竞争力指数排名榜首）和活跃的生活氛围，包括拥有世界一流的锦标赛高尔夫球场，且可方便到达越南最好的海滩，因此一直备受精明投资者的关注。今年秋季，该城市将主办亚太经合组织（APEC）会议：有关专家表示，这项荣誉将为该城市创造一次绝佳的机会，有助于树立其品牌形象，吸引大量投资。 “岘港对于本国和外国购房者都颇具吸引力，原因很多：年轻、活力、绿色城市形象；光明的旅游业前景；完善的基础设施，更好的互联互通条件；各式各样的产品；颇具吸引力的销售政策，广大的租赁市场以及有保证的投资回报，” 第一太平戴维斯的鲍威尔表示。 “岘港让我想起了大约20年前的普吉岛，”在线婚礼目的地门户网站Hitchbird联合创始人张海（Hoi Cheung）补充道，他是一位中国香港投资者，在岘港高尔夫俱乐部（Danang Golf Club）附近的The Point Residences购买了一栋别墅。“虽然房地产开发的速度很快，但仍有很多尚未开发的地块，而且目前的房价对于长期投资来说仍然具有很大的吸引力。另外，该房产紧邻高尔夫球场，因此可以租给高尔夫球手，肯定非常抢手。” 除了岘港之外，芽庄和富国岛也日益受到别居投资者的关注，另外也有一些其他新地点开始成为别居投资者的潜在目标。 “预计6个沿海地区——庆和（Khanh Hoa）、岘港、富国岛、河川、下龙（Halong）和广南（Quang Nam）——在未来3年内将迎来别居热潮，供应量将超过1.7万套，”亚太区第一太平戴维斯酒店总监鲁多夫·海韦尔（Rudolf Hever）说。 如今的越南市场风云变幻。原始海滩两侧高耸入云的全新共管公寓拔地而起，购房者开始留意胡志明市和河内原先不为人熟知的社区，越南房地产市场必将继续开创新的前景。 岘港海滨别墅 该度假胜地位于《福布斯》杂志投票选举的世界10个最美丽的海滩之一，占地20公顷。该国最长的海岸线铺设黄沙，俯瞰东海和Truong Sa山脉。海滨别墅可直接进入位于度假村南端的海滩，提供极致的隐私和宁静。住戶可以享受度假村的世界一流设施，包括餐饮、健身、儿童俱乐部和豪华水疗中心。 海滨别墅设有3间卧室和307平方米的起居空间。它包括一个60平方米的私人游泳池，一个大型的生活和用餐空间，设备齐全的宽敞浴室采用天然石材抛光的优质材料设计。 查看房源详情 岘港可可湾度假酒店 可可湾度假酒店（Condotel Cocobay Resort）位于五行山（Ngu Hanh Son）区后海（ Hoa Hai） Truong Sa大道的黄金位置，可可河（Co Co River）和东海之间，毗邻会安（Hoi An）古镇。可可湾最为独特之处便是将它环绕其中两个著名的国际高尔夫球场——岘港高尔夫球场（Da Nang Golf Club）和蒙哥马利海湾球场（Montgomerie Links）。 可可湾度假酒店是由美国WATG设计事务所副主席及首席建筑师Thomas J. Williams设计而成。该公司是世界领先的专业设计和顾问公司，主要为酒店、度假村提供建筑设计领域的专业咨询服务，其设计的酒店和旅游度假项目遍布160多个国家和地区。可可湾度假村分为多个板块，有不同的建筑业态，如别墅、公寓、商店、商业综合体、美容沙龙、码头以及五星级标准的设施系统，可给客户和顾客提供多种选择。 查看房源详情 河内豪宅项目ROYAL CITY 受新加坡的生态建筑的启发，Vingroup集团开发了这处名为“VINHOMES ROYAL CITY”的新楼盘，推出了一种新的精英共管公寓房源。楼盘设有度假风格户外场所，包括一片为业主提供方便的绿地，绿地中有室外游泳池系统、丘陵美景、公寓、高级别墅、服务式公寓、学校、医院、购物中心、公共活动空间和环绕在四周的绿色树墙。 地点离还剑湖3公里，链接河内第二个腰带和地铁CAT LINH – HA DONG。从城市中心开车5分钟。价格由2000 - 2.500美金/平方米， 40万 - 50万美金/套，面积150 - 220平方米。租金回报率达7-8%/年。 查看房源详情 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
英国脱欧会带来理想的投资机会？房产专家：你只需要做四件事
作者：物业专家公司（Property Experts）创始人兼总经理布鲁斯·伯基特（Bruce Burkitt） 英国退欧的最终方案即将揭晓，而全国各地都出现了房价下跌的报导。对于许多人来说，公投引发的不确定性意味着现在应该暂停所有金融投资计划。作为一名在两次经济衰退中都经历了业务繁荣的房地产开发商，我并不认同这样的观点，而且我认为，对于正在考虑投资房地产的买家来说，现在正是迈出这一步的绝佳时机。 英国脱欧只是一个市场条件，也是我们目前所面临的一项经济挑战，但它其实也是一个置业的良好时机。在一个正在上升的市场中，任何人都能投资物业，因为不管人们能否正确评估投资价值，总体的市场增长通常都会吸收误差。在上升型市场中赚钱是一种技能，而在英国退欧后的物业市场中赚钱也是一种技能。与人们的普遍看法相反，如果投资者采用并遵循特定的指导方针，那一个持续下跌的波动市场将创造一个潜力巨大的买入机会。 首先，通过报出低价来利用买方市场。请注意，物业的市场价值通常低于要价，因此购买价格应该至少比市场价值低10-15%。以这样的价格进行交易可以形成初始的缓冲，留出讨价还价的空间。 英格兰利物浦宽敞的单卧室公寓家具齐全，设有一个设备齐全的厨房、浴室和宽敞的起居区和用餐区。全宽窗户采光极佳，窗外就是城市和码头的迷人景色，是放松身心的理想环境。住户还能享用公共休息室丶安全进入系统以及保安和维护等设施。 房价仅约¥ 137万。 居外物业编号：46832133 点击查看房源信息 第二，寻找合适的増值角度。房地产交易的实际价值可以通过增加物业的价值而不仅仅是翻新房产来获得。也许您可以购买一间空间较大的一居室永久产权公寓，然后把它拆分为两居室，或者把一个更大的住宅单元改建成几间公寓。您还可以购买一套较大的物业，然后把它改造成多租户住宅，以较小的单元出租或出售。 把握投资置业良机，立即查看居外网上的英国在售房源 第三，很多投资者很容易犯错的另一个方面是房地产的装修和翻新，因为偷工减料似乎是降低成本的便捷方式。我建议您不要这样做，因为当您要转售住宅的时候，敷衍的装修和翻新有弊无利。增加住宅价值的低成本方法很多，而投资者应该避免在翻修方面过于节俭。比如，您可以安装高质量的集成厨具，速热水龙头，花岗岩工作台，玻璃防溅板，LED照明设备和内置USB插头插座。这些设施的成本其实都低于人们的预期，但却会在您出售物业时变成令人惊叹的亮点。 我建议您多花一点钱来达到尽善尽美的标准，因为这样可以鼓励潜在买家在众多房产中选择您的物业。您应该专注于推销一种生活方式，这是一种买家可以轻易接受，而且可以让他们立即想象出美好新生活的产品。 伦敦诺丁山中心的5卧豪宅。物业以最高标准完全重建，包括5间卧室套房，整体车库，朝南花园，2个露台，所有楼层的电梯，15米游泳池，桑拿/蒸汽浴室，媒体室，健身房，独立客人/员工入口。距离最好的餐厅，酒吧和咖啡馆仅有几步之遥，提供休闲餐饮至米其林二星级餐厅The Ledbury。 居外物业编号：47091634 点击查看房源信息 最后，制定退出策略。如果您的主要计划是转售房屋，那您应该准备好以低于当前市场价值10%的价格出售房屋，因为当前的市场状况不佳。如此一来，如果价格下跌，那您的投资就有了缓冲的余地。若价格上涨，那就是一个令人愉快的惊喜了。然而，如果价格下滑，物业难以转手，则投资者应确保有足够的资金来偿还“买房出租”型贷款，而且应该以比每月还款额至少高50%的租金出租。 在当前的市场上赚钱需要有前瞻性的计划，敏锐的商业头脑和理性的策略，而且没有任何犯错的余地。然而，我认为按照这个计划行事的话，购买首套物业或扩大房地产投资组合不失为一种合理的选择。 物业专家公司 Property Experts简介 物业专家公司成立于2000年，是一家专门从事各类住宅房产购置业务的私营投资公司。物业专家公司的创始人为前房地产经纪人布鲁斯·伯基特（Bruce Burkitt）。凭借与业界一流专业人士的长期合作关系，物业专家公司取得了非凡的成就。宝贵的人脉为该公司带来了挖掘优秀投资和开发机遇的能力，进而为客户带来了丰厚的回报。如需了解更多信息，请访问http://propertyexperts.co.uk/。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
2019年英国留学最友好城市榜单公布啦！有你想去的吗？
去国外留学，对周围的一切环境感到陌生。最希望能遇到友好的室友和乐于助人的邻里，在平时紧张的学习中增加一丝轻松的氛围，还能提升留学体验。 最近，英国知名运营商Giffgaff做了一份“英国城市友好度调查”，该调查通过“社区关系”反映英国一座城市的友好程度。 调查数据显示，诺丁汉成为了该榜单中英国“最友好的城市”。 其中，高达98%的诺丁汉群众认为自己的社区关系良好，人与人之间相处融洽。 诺丁汉市是英国中东部地区最大的高等教育中心，这里有两座世界著名高校： 诺丁汉大学（罗素大学集团成员）和诺丁汉特伦特大学，共有约6万学生在这座城市接受高等教育。 英格兰诺丁汉的Maid Marian House公寓在这个繁华的学生城市的中心为您提供了一次现金投资的置业机会。这套独立的优质开间拥有额外的空间，包括一间套内淋浴室、双人床、配套厨房和学习区。该开发项目还拥有专属的健身房、电影院、公共休息室和洗衣设施；为学生提供了工作极休闲的完美空间。只需步行即可到达当地的便利设施、酒吧和俱乐部。房价约¥53万。 居外物业编号：46552255 点击查看房源详情 除了诺丁汉傲居榜首外，其余9座“最友好城市”排名如下： 2. 卡迪夫 3. 纽卡斯尔 4. 利物浦 英格兰利物浦宽敞的单卧室公寓家具齐全，设有一个设备齐全的厨房、浴室和宽敞的起居区和用餐区。全宽窗户采光极佳，窗外就是城市和码头的迷人景色，是放松身心的理想环境。住户还能享用公共休息室丶安全进入系统以及保安和维护等设施。 房价仅约¥ 137万。 居外物业编号：46832133 点击查看房源信息 5. 利兹 6. 牛津 7. 格拉斯哥 8. 利兹 9. 普利茅斯 10. 布莱顿 调查中还发现，除了牛津、普利茅斯、布莱顿3座南方城市外，其余入围的TOP10城市都是北方城市。 在所有城市中，“友好度”排名最低的是——谢菲尔德。 仅有17%的被调查者认为自己的社区关系不错，也是占比最低的。 此次调查数据来源于如下5个现象作为“社区关系和谐”的依据： 当然此次调查也不能一概而论，城市友好度只是在出国留学参考的一部分，同学们还需要具体感觉自身实际情况来选择学校，不要过于盲目。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 来源：新东方前途出国 责编：Zoe Chan
美国热门城市波士顿（Boston）介绍｜居外百科
波士頓是塞薩諸塞州的首府，也是最大的城市。其在人口規模上全美排名第二十一，在經濟規模上全美排名第五。這個美國最古老、最具有歷史文化價值的城市之一，今天是美國高等教育、醫療保健及投資基金的中心，也是全美人口受教育程度最高的城市。它的經濟基礎是教育、金融、醫療及科技，是全美最富有的少數大城市之一，並被認為是一個全球性城市或世界性城市。 波士頓近年來經濟增長迅速，失業率低，房價達到歷史的最高水平。美國房產市場發展最健康的20個城市，波士頓排行第六，可見房市健康發展，具有房價穩定增長和房產增值保值的優勢，適合作為投資的首選地。新建企業和各種創新在波士頓尤為顯著，這裏的專利申報率比美國其他地方高出120%。這些歸功於波士頓頂級的學府，不僅有哈佛大學和麻省理工學院，還有波士頓大學（Boston University）、美國東北大學（Northeastern University）、布蘭迪斯大學（Brandeis University）、波士頓學院（Boston College）、塔夫茨大學（Tufts University）等。波士頓人才輩出，高學位的人比美國其他地方多36%以上。波士頓的工業非常強大，包括科技，生物技術，醫療保健和金融服務等。 波士頓市整體的房產市場平平，但華裔小區的發展和開發卻成為其中一個亮點。在該市未來10年的城市發展中，有60%-70%的建設將落在華人聚集的第二選區。屆時華埠地界將進一步擴大，成為波士頓地區最有經濟價值的地區之一。 中國人也在波士頓參與了一些重大項目，這說明波士頓對國際投資者的重要性。皮爾斯波士頓（Pierce Boston）是芬威（Fenway）附近的30層豪華公寓塔樓，由史蒂夫·塞繆爾斯（Steve Samuels）和中國朗詩集團共同建造。中國夥伴致力於引入資金、設計及幫助銷售109所豪華公寓。兩家中國大型保險公司也與鐵獅門（Tishman Speyer）合作，重新發展位於海港區（Seaport District）碼頭、投資5億美金的頂級混合用途項目。其他項目還包括海港廣場（Seaport Square）項目和千禧大廈（Millennium Tower）的豪華公寓。 地理位置 波士頓市位於美國東北部大西洋沿岸，總面積為232平方公裏。由於開發較早的緣故，波士頓人口密度非常高。在50萬人口以上的美國城市中，只有舊金山和華盛頓的面積小於波士頓。 與波士頓毗鄰的城鎮有溫索普、裏維爾、切爾西、艾弗瑞、薩默維爾、劍橋、水城、牛頓、布魯克蘭、尼達姆、戴得漢姆、坎頓、米爾頓和昆西，通常都被認為是大波士頓都會區的一部分。按照人口數量，大波士頓都會區在美國的大都會區中排名第十一 位。查爾斯河將波士頓市區和劍橋、水城以及鄰近的查爾斯鎮分隔開來，向東面是波士頓港和波士頓港島國家休閑區。 人口結構 根據2012年美國人口統計，波士頓市擁有63.6萬人口，不過，白天的人口將增加到大約120萬人。人口的起伏是由於郊區居民到市區上班、上學、就醫等。根據人口統計，該市的種族構成過半為白人，黑人占25%；愛爾蘭裔是該市最大的族裔群體，占人口的15.8%，意大利人也構成該市人口的重要部分。 氣候條件 波士頓和整個新英格蘭地區一樣，屬於大陸性氣候。但是由於瀕臨大西洋的地理位置，氣候也明顯受到海洋的影響。波士頓的氣候變化迅速，氣溫突然連續幾天升到華氏85度以上並不罕見。夏季炎熱潮濕，而冬季寒冷，多風並且多雪。 經濟體系 2008年，大波士頓都市區GDP達到3630億美元，是美國第6大，世界第12大城市經濟體。波士頓的大學是影響該市和整個區域經濟的主要因素，他們不僅是主要的雇主，而且將高技術產業吸引到該市及附近地區，包括計算器硬件與軟件公司，以及生物工程公司（如千禧年醫藥）。 以波士頓為基地的富達投資（Fidelity）在1980年代幫助普及共同基金，使得波士頓成為美國的頂級金融城市之一。波士頓港是美國東海岸的主要海港之一，也是西半球最古老的仍然活躍的商港和漁港之一。 教育水平 波士頓被譽為“美國雅典”，是因為在波士頓大都會區擁有超過100所大學，超過25萬名大學生在此接受教育。 哈佛大學：美國最古老的高等教育機構，位於查爾斯河對岸的劍橋，哈佛商學院和哈佛醫學院位於則波士頓。 麻省理工學院：最初位於波士頓市內，很長時期稱為“波士頓理工學院”，在1916年才跨過查爾斯河遷往劍橋。 塔夫脫大學：以醫學院和牙科學院著稱，塔夫脫-新英格蘭醫療中心是一個擁有451個床位的醫學學術機構，擁有一個科室齊全的成人醫院和流動的兒童醫院。 波士頓學院：市內最早的高等教育機構，也是美國最古老的耶穌會大學之一，位於栗樹山。近來該校向布萊頓（波士頓繁榮興旺的地區）擴展。 巴布森學院：位於巴布森公園，其在創業管理領域的排名已經連續十八年為全美第一。 波士頓公立學校是美國最古老的公立學校系統，從幼兒園到12年級，共有58,600名學生。該系統包括145所學校，其中包括波士頓拉丁學校（最古老的公立學校，成立於1635年；有7-12年級，在7-9年級通過公開考試招收學生），英文中學（最古老的公立中學，成立於1821 年）和馬特學校（最古老的公立小學，成立於1639年。該市還擁有私立學校、教會學校和特許學校（charter school）。2002年，《福布斯》將波士頓公立學校系統列為美國最好的大城市學校系統，畢業率達到82%。 2018年波士頓都市區房市走勢 房價中位數：59.09萬美元 每平方米售價：7879美元 租金中位數：2875美元 2018年房價走勢：上漲4.2% 2019年房價走勢預測：上漲1.1% 居外投資分析 與2012年同期相比，2013年第三季度波士頓市區共有公寓的中間價上浮9.2%，為47.5萬美元。盡管房屋價格強勢上漲，但成交量卻一路下滑，同比下降24.5%，成為近10年來成交量最低的季度。一家庭房屋中間價上升了3%，漲幅不明顯，但已經是第12個月價格連續上升。銷量持續下降的原因包括聯邦退稅刺激政策在去年4月結束和購房者仍對房市無信心。不過，麻州房地產經紀人協會認為，現在仍是投資波士頓房產的好時機，因為銀行貸款利率走低、房價相對穩定。 更多投資熱區介紹，請點擊參見 美國主要城市波士頓（Boston）熱門區域介紹｜居外百科
柬埔寨城市最全的介绍：西港
柬埔寨较大的城市有金边市丶暹粒市丶西哈努克市丶马德望市四座直辖市，他们在柬埔寨的角色丶特色丶经济重点都不一样，打算去柬埔寨旅游或者希望在柬埔寨置业的人们，可以参考一下这些城市的特点。 城市发展：一个美丽的传说 对於一个国家的城市，人们一般会按照城市的繁荣和经济实力排序。 在柬埔寨，大家熟知的城市排序是金边丶暹粒丶西港。 这是因为，金边市是王国的政治文化中心，现代权力中心，位於整个国家版图的东侧，靠近越南。 暹粒市在1500年前是整个东南亚耀眼的金色城池，世界十大奇观——吴哥就在这里，它是佛教城市，也是柬埔寨旅游的世界名片，位於柬埔寨整个版图的北侧，在柬埔寨母亲河——洞里萨湖的北岸上。 西港市，也叫西哈努克市，早期叫云壤，是目前国际化丶海洋化的城池，虽然很小，只有十几万人口，但她兼有国际度假丶石油海运丶海岸进出口物流等功能，是一座对外开放的城市。 在这里，自由经济丶资本生活丶灯红酒绿充分显示出她将来会是一座代表世界经济的港口城市。 然而，高棉民族的发展路径与这个排序正好相反，历史上是先有磅逊港（西港—云壤），後有暹粒（吴哥古城），再有金边（皇宫新城）。 西港——开放特区丶博彩乐园 西港是一座沿海开放城市，直辖市，也叫做西哈努克港市，它是柬埔寨一个对外全面开放的港口城市，大批靠海洋运输的物资从这里运往全国各地。 西港也是柬埔寨海滨度假风景胜地 它在柬埔寨的地位，是我国上海丶深圳丶三亚三座城市的集合体，也许更像香港。 西港多处海滩保持着原生态的自然风光，尤其是距离市区东侧二十公里外的近百平方公里的云壤国家森林公园。 那里有无人岛屿和亮丽海岸，每年吸引着大批的背包游客前往。 这里有许多正在开发的岛屿，可以吃饭丶喝酒丶住宿丶潜泳及海上娱乐等。 西港的置业热点很多 比如，这里有各类产业的开发区，比较成功的是江苏红豆集团开办的柬埔寨经济技术开发区，目前已经吸引了几百家企业。 再如海港资源，由於西港海域发现石油储量70亿桶之多，各国石油老板和公司蜂拥而至，中国的中石油丶中海油丶中石化都在这里设立办事处，还有中水电丶越南热电丶日本电力等国企也在这里设立公司。 随之建立起来的下游产业就更多了，像国际物流丶出口加工丶仓储基地丶各类码头（军需丶民用丶商用）丶各类开发区丶商贸丶旅游等产业。 在西港的超市里会看到几乎一半以上的顾客都是中国人，这里已经成为中国企业云集的地方。 西港港口业务的潜力也是很大的，从自然资源上讲，西港海湾存在大量深水码头可以开发资源，只是目前吞吐量和运输能力的问题限制了深水码头的建设规模。 据说，我国正在努力争取投标在泰国湾“塔克拉底”建设一条大运河，如果这条大运河建成，将改变马六甲海峡的物流状态，大量从印度洋运往亚洲的石油和货物都会改道经由这条大运河直达中国南海，而这条海峡的第一个停泊港湾就是西港。 试想四丶五十年前的新加坡因马六甲而成为亚洲经济强国，日後因「塔克拉底」大运河的开通，柬埔寨也会成为二十一世纪的一颗小巨星，闪闪照耀在东南半岛的中心。 西港还有一个非常值得置业特点，就是博彩业。前面所述，金边除去金界酒店一家赌场外，不允许其它博彩业的存在，唯有西港不存在这样的限制。 在这里，歌厅丶舞厅丶赌场比肩而立，各国酒吧丶酒店遍布大街小巷，许多岛屿已经被各国开发商承包开发赌场和豪华酒店。 尤其是随着近几年亚洲国家兴起的博彩业高峰，香港丶澳门丶台湾丶日本丶韩国等置业人纷纷下榻西港，研究建设博彩产业。 目前在亚洲国家，几乎都不允许线上博彩的经营。柬埔寨是南亚极少数由政府审批可以获准注册线上博彩业务的国家。 近两年，几乎全世界的线上博彩集团丶置业客丶参与人丶赌客都来到西港，一时间，这里的房价丶餐饮价迅速攀升。 许多游客来到西港後都说，从不知道柬埔寨还有一片海，有甜美的海鲜丶豪爽的赌场丶温和的服务丶美丽的姑娘，能够享受到如此优惠丶周到丶舒服的海滨度假游。 面对这样一座待开发的海滨城市，行动起来吧！我相信，用不了几年，西港一定会成为东南亚一座充满幻想和机会的大舞台，而由於这个国家的佛教信仰，它又将是一个安静而祥和的博彩乐园。 来源：每日头条
英国房地产投资指南
自2009年以来，越来越多的海外投资已经进军伦敦房地产市场。国际投资已从纯粹的商业投资或购置私人用的高端住宅发展为向有“增值机会”资产的投资。国际投资者们正在寻找零售业、写字楼、酒店和住宅开发领域的投资机会。作为伦敦发展促进署长期商业投资法律咨询合作伙伴，英国泰乐信律师事务所的房地产团队拥有数十年丰富的行业经验。针对房地产整个购买程序中的各个方面，此份报告通过专业分析和解读，将围绕为何英国是一个具有吸引力的投资对象，以及如何进行房地产投资来探讨。 为什么投资英国房地产？ 据房产投资论坛最近的一份报告“英国房地产市场的规模和结构：十年的变化”发现，英国商业地产股票的价格在10年内增长了11%，已达6470亿英镑。报告指出，海外投资者成为最大的单一类型的投资者使他们的市场占有额加倍，占总投资的四分之一或者说是3640亿英镑中占880亿英镑。例如海外投资者在伦敦金融区的写字楼市场居主导地位，占投资总数的56%，成为伦敦西区及市中心写字楼最大的所有者，拥有市场上总资产三分之一的股份。 >>>英国置业百科： 英国购房流程|英国房贷申请|英国房产税费 伦敦作为一个全球化的城市，无论其经济、文化还是社会都处于国际领先地位。伦敦对涵盖所有行业（从零售业到技术行业，再到保险业、金融服务业等）的主要企业都具有吸引力。这些企业在投资合同契约上的保证和他们在伦敦地产的租赁协定条款，都有助于创造市场投资价值。此外，预计伦敦市的经济在未来20年内将显著发展，外国投资者将每年投资4万多套住宅单位来保持其增速。英国政府一直支持国际投资者来到伦敦和周边地区进行投资，相对于欧洲其他国家和城市，英国法律和税收体制相对公开透明，且没有通过立法增加整体税收负担的传统。 自二战以来，英国的房地产行业一直具有周期性。根据这一特征，投资者需对投资类别、资产定位、资产所在地、租约方的履约能力以及整体时机的把握有所掌握。以往国际投资者关注在伦敦市中心具有核心战略意义的地区投资，如梅菲尔区（Mayfair）。如今，各国投资者正广泛扩展其投资范围至伦敦西区、新金融区、码头区等新兴潜力市场，以保证投资收益。海外投资人应雇佣当地具有资质的专业机构作为投资向导，提供尽职调查，帮助审核、报告环境和分区、规划事项以及项目开发所需的许可、授权、审批、沟通等专业帮助将是非常重要的步骤。 在英国房地产收购时的融资 当考虑在英国进行房地产收购融资时，贷方通常会期望满足一系列条件，例如贷方在提供贷款之前通常要求借款人满足其他的条件，包括贷方收到符合要求的资产估值、建筑调查报告、保险报告、产权报告/产权证书以及董事会决议、董事证明书和法律意见书等。在大多数情况下，不管限定特殊目的机构（SPV）是在英国还是海外设立，贷方都会要求在SPV的全部已发行股本上给予抵/质押。另外，贷方将与SPV之间签订一份贷款协议，其中包含SPV必须遵守的承诺, 这包括如何管理房地产, 房产租金的收取以及SPV自身的运营和其他一些事项等。 英国的税收制度和海外投资者的福利 目前英国房地产市场对海外投资者在很多方面非常有吸引力，不仅因为其始终如一的财务业绩，还有对投资者有利的税收制度所创造的机会，以及引入外国资本的稳定市场需求。英国房地产税收制度，在发展的同时，为海外投资者提供了众多优势，如紧密的组织结构和对细节的关注。例如凡是非英国居民投资者收购英国商业房产用于投资，该房产的后续处置赚取的资本利得通常不属于英国税务范围。这与英国居民投资者相比具有优势，后者处置房产的资本利得必须缴税。 因此国际投资者有三点需要注意： · 属于商业地产投资而出售资产所得收益不征收英国税务。 · 投资性房地产的租金利润征收20%所得税。 · 能够使用投资者的负债融资减少应税利润。 英国税收制度如何影响房地产企业？ 英国税法对于房地产投资以最终目的为区分。以收购为目的，即为了以租金收入和资本增值（通常称为“投资”）的形式获得中长期回报，或以房地产的再销售或开发为目的投资（通常称为“交易”）是区别对待的。 广泛来说，海外投资者在英国做房地产买卖（交易），若该行为是在英国的一个固定营业地点或“常设机构”进行，该交易将会受英国税收的管辖。而税收内容和形式则需要密切关注交易活动的具体事实和情况（无论是通过翻新或建造来开发房地产，还是仅仅为了短期利润“转变”资产）。建议通过当地专业机构进行咨询。 相比之下，海外投资者所持有的投资型（投资）商业地产的资本利润一般不用缴纳英国税款（不管业主在英国是否有固定的营业场所）。值得注意的是，此行为下住宅地产的分析是不同的。海外投资者拥有的投资性房地产的收入（如租金）利润一般只需按照英国所得税的基本利率（目前为20%）缴纳。这种租金在向英国税务机关提出申请后, 可以在没有扣除英国预提税的情况下支付。 近来，英国税收制度大幅度改变，对某些住宅地产的所有者将征收更高的税费。需要注意的是自2015年4月起，所有非英国投资者住宅房地产业主将必须缴纳房产出售所得的资本收益的英国税款，但重要的是，这些新法律一般不适用于商业地产投资。因此投资者是投资商业还是住宅，建议向当地专业机构进行更多了解。 （据伦敦发展促进署，由Taylor Wessing LLP供稿）
泰国主要城市普吉岛热门买房区域介绍
作为知名的旅游度假胜地，普吉岛每年接待的游客数量超过1000万人次，酒店、酒店式公寓以及短租房十分火爆，为此，岛上游客集中光顾的区域成为最主要的购房区域。岛上适合置业投资的区域主要有3块： 1、西北部富人区 位于普吉岛西北部拉古纳区域内，涵盖邦涛海滩，区域内以高端海滨别墅为主，海滩上椰林密布、安静祥和，且周边拥有众多风格迥异、精彩的酒吧、餐厅等休闲娱乐设施，是购买度假别墅的首选区域。 2、中部西海岸三大海滩 位于普吉岛中部西海岸，包括芭东、卡塔、卡伦三大海滩，也是游客最为集中的区域，三大海滩的景色优美，区域内汇集了酒店、餐厅、商城，十分繁华。为此，该区域内多以出租、短租为主的租赁物业如酒店公寓为主，经营得好能获得很高的租金回报率，如果想“买房-出租”获取稳定租金回报，可以关注本区域。 3、普吉岛南端旅游区 位于普吉岛南端，包括拉威、奈汉两大知名海滩和神仙半岛等知名旅游景点，其中奈汉海滩为高山环绕的深水海滩，是东南亚排名前五的顶级海滩。与热闹繁华、游客熙熙攘攘的中部三大海滩相比，南部区域的景观毫不逊色，且更为清静，为此是普吉岛买房的重要区域，无论买房出租、养老度假，都有很多选择。 普吉租赁市场 为介绍普吉租赁市场，我们把普吉岛分为三个区域：卡图、他朗、普吉镇中心。卡图区主要位于普吉中部地区，包含芭东、卡马拉等海滩；他朗区多为普吉的偏北部，主要海滩有迈考、邦涛、奈扬海滩；普吉镇则是以市中心为主。 普吉岛大多数的房产项目都有包租服务，直接给开发商包租，每年固定收益最低为6%；然而也有很多投资者选择日租，租金也取决于每个区域和淡旺季，如下图所示。 无论在任何季节，他朗区的日租租金是整个岛最高的，尤其是从12月到1月这个期间，每天租金可达15,000泰铢。除了该区有多个豪华酒店之外，它也毗邻普吉国际机场，交通便利，而且景色优美，因此这里的公寓也备受投资者青睐。卡图区是普吉岛最受欢迎的旅游中心，特点就是外国游客很多，公寓租赁需求旺盛。这里的公寓月租约为18,000-70,000泰铢，日租的话，约为4,000-7,000泰铢，仅次于他朗区。 入住方面，2017年普吉岛旺季全岛酒店及公寓入住率达到了90%，经常会出现一房难求的现象，即使淡季也达到了40%以上。普吉岛每年千万的游客不仅保证了高入住率，也支撑得起那样的房租，收益率自然可观。 可以看出，卡图区不仅是普吉岛的旅游中心，也是收益率最高的区域，全年租金收益率高达8.4%，全岛的酒店式公寓租金年收益均可达6%以上，这样的租金回报极具吸引力。普遍情况下，回报率超过5%的被认为具有投资价值的，而像普吉岛这样的，更是难得，每年房产升值7%-14%，这意味着，购买一套普吉岛的房子几年内可以收回所有成本。 重点海滩介绍 普吉岛三面环海，但是宜居的区域主要集中在西海岸十几个海滩。而值得投资的区域则是游客集中去往的几个海滩：从南至北奈涵海滩、卡塔海滩、卡伦海滩、芭东海滩、卡马拉海滩、苏林海滩、邦涛海滩、奈扬海滩、迈考海滩；以及东南角的拉威海滩。每个海滩都有其特色和规划，小编整理了一下各个海滩的投资价值，以供参考。 1、芭东海滩 最繁华最热闹设施最健全的海滩莫过于芭东了，在这里，可以说是吃喝玩乐一应俱全。游客在这里可以进行各种休闲活动，包括海上活动、跳伞、水上摩托艇、游艇以及夜生活等。这里聚集了全岛70%的酒店、度假村、餐厅：海滩周围遍布餐厅，从本地餐厅到米奇林星级餐厅应有尽有；各种类型的酒店鳞次栉比，大型购物中心如江西冷购物中心也在该区内，可以说是岛上的“黄金地段”。 芭东是开发时间最早、最成熟的区域，目前来看该区域可开发土地越来越少，尤其是靠近海滩的土地，且大部分都是长期持有，地价非常高，平均约4,000-5,000万泰铢/莱，因此靠近海滩的区域基本上没有住宅楼盘，只有在离海滩较远、地价较低的位置有一些楼盘，价格则相对来说便宜一点。 此区域A级公寓售价在100,000泰铢/平方米以上起，海景公寓售价在130,000泰铢/平方米以上起。芭东也有高端酒店，但大部分还是民宿和公寓，Airbnb（爱彼迎）上的租金显示是每晚平均价格为￥439。由于开发较早，房产升值的空间不大，但从租金来看，这里的租赁性价比无疑是全岛最高的，尤其是在半年多的旅游旺季里，游客、背包客很多，基本不愁没有租客，因此该区域房产比较适合每年偶尔来自住度假，并且以租金回报为主要目的的长线投资人群。 2、卡马拉海滩 卡马拉区域位于西部偏北，紧邻普吉最繁华的芭东，有较多中小型酒店、泰餐厅和西餐厅、水疗馆、小酒吧、银行、BigC超市和夜市，著名的普吉幻多奇乐园（Phuket Fanta Sea）也在此区域内，而且物价、消费水平不高，生活便利，适合长居。 卡马拉海滩区享负盛名，被当地人视为普吉岛的“百万富翁之路”。区域内的地段多是皇家领地，有多家皇室私家别墅及超五星级酒店、度假村坐落于此，如Himalai旁的五星级安达拉度假村（Andara Resort）。重要的是，此海滩独具原始风情，海蓝沙白，随处可见穿着比基尼、休闲度假的欧美人。 这个海滩还处于相对未开发的状态，是普吉岛西海岸地区重点开发的区域，对于想要购房用于度假自住的买家，该区域无疑是性价比最高的区域，极具投资价值。该区域住宅大部分是依山而建的别墅，山上可看到海景，视野开阔，价格从200万到1200万人民币。公寓以酒店式公寓为主，因为地价较高，房价尤其是海景房的价位处在高位，平均售价约为2-2.5万人民币/平方米。 3、最南部奈涵、拉威海滩 这两个海滩都是普吉岛最南端的海滩，奈涵是所有在普吉常住和当地人最爱的海滩，非常小的海滩，人少，特别干净。从奈涵沿公路开，可以绕到东南角的拉威海滩。拉威有普吉岛第二有名的拉威海鲜市场，这个海鲜市场的海鲜更新鲜，现捞现做。 普吉岛南部环境非常舒适，许多奢华别墅、高端公寓楼也都往这边造，这里已经定位于发展成为普吉高端度假区。奈函上的地产项目相对较少。拉威海滩的地产项目别墅居多，售价约2万左右。这两大海滩的缺点就是较远，商业配套、基础建设还不够完善，目前在这片区域已经开工建设的有游艇码头、轻轨车站，是一个值得期待的区域。 4、奈扬海滩 距离普吉国际机场非常近，约5-10分钟车程，奈杨海滩海岸很长，现在已经被规划为西里纳国家公园的一部分，隔条马路就是一处森林公园，非常适合度假。该区域已经被越来越多的海外富豪推崇，奈杨海滩旁度假公寓价格不断走高，房价均值在￥2万左右每平方米，Airbnb（爱彼迎）上的租金显示是每晚平均价格为￥420。 5、迈考海滩 迈考海滩也算小众沙滩，不过这里也一个特色，就是可以观看海龟产卵（有时节性）。海滩靠近机场和西里纳国家公园，离市区、购物中心和娱乐场所较远，海滩游客更少，私密度高，拥有多家五星级酒店如万豪、万丽等。此地段被认为适合开发高端项目和五星级酒店，目前该区域内的住宅项目不多，均价在人民币2.2-3万/平方米。近两年，迈考海滩整体发展火力全开，是普吉不可多得的“潜力股”地区。 6、卡塔海滩 卡塔是普吉岛著名海滩之一，沙粒洁白细腻，海滩上可以进行各种休闲活动，游客来自世界各地。而且海水清澈，海面较平静，适合潜水和游泳。该区域生活、娱乐配套设施完善、便利，虽然没有芭东热闹，但是可以满足基本需要。卡塔距离普吉最有名景点之一的神仙半岛，车程十分钟左右，傍晚时分可以观赏最美日落。 卡塔是目前普吉岛最有投资价值的区域。住宅区主要在分布在山脚和山坡上，既有公寓也有别墅，可看到开阔的海景和相邻的卡伦海滩。 7、卡伦海滩 卡伦也是游客聚集的地方，其特点与卡塔海滩相似，但却是岛上最长的海滩，由于海面的风浪比较大，不太适合游泳戏水。水上活动不多，但有因为浪头较高，是冲浪的理想地点。这一带有从大到小各类酒店包括精品酒店，可满足国内外游客的需求。为适应外国人全家度假的需求，该区域的公寓房间面积都比较大。 8、邦涛海滩 邦涛景色也不错，附近是高端度假区。目前该区域内开发了享誉全球的大型项目--普吉拉古娜小区(Laguna Phuket)。小区内各种设施齐全，包括高尔夫球场、MICE会展中心和众多五星级酒店，房产类型有别墅和公寓，投资者购房者可出租，短租长租皆可。别墅价格为200万至2000万人民币之间，公寓因包含酒店的服务而价格较贵，平均售价约3万人民币/平方米，缺点是交通不太方便。 9、苏林海滩 这是一个小而精致，安静悠闲的海滩，紧邻卡马拉和邦涛，海面风大浪急，岸边又有陡峭的山峰，不适宜游泳嬉水。海滩岸边的小路上，有各种古典式酒吧，小旅馆和商店，可以轻松漫步，适合一日游。因为面积小，目前该区域公寓项目不多，但是有一些富人别墅和酒店、度假村，能满足游客度假居住。 每个海滩区都有它的优劣势，或纯投资或度假自住，根据自身需求找准好的地段好的项目，年回报率达10%以上不是不可能，这，就是普吉！
利物浦：复苏的不只是足球，还有房市！
利物浦（Liverpool）城市概况 英格兰西北部著名港口城市，英国第四大城市 市区人口3万（2018年） 英格兰著名商业中心、第二大商港，被评为“世界流行乐之都” 2018年房屋平均售价：公寓£120,198 独立房£182,657 知名学校：利物浦大学（2019QS全球排名151） 利物浦是世界闻名的披头士之乡，拥有英国足球界最成功的俱乐部之一，还是英国第六大旅游城市。然而，自70年代中期开始，码头业和传统制造业的衰退使利物浦的失业率达到了全英国的最高水平，进而导致人口减少，房市低迷。 不过，近10年来，情况出现了逆转，利物浦的人口再次实现了增长，而且此次复苏得到了机构投资者的认可。英国国家统计局的数据也证明了这一点：2002年至2015年期间，得益于一个当地大型重建项目，利物浦市中心的人口数量提升了181%。仲量联行预计，2023年利物浦的房价将增长12%，达到与利兹和曼彻斯特（15%）等北方大城市（16%）相近的水平。 城市复兴，开发先行 整个城市投入巨资在重点区域中建造了大量用于租赁的物业，这些区域包括Baltic Triangle、华人区、Ropewalks、Ten Streets创意工业区（带来2500个新就业机会）、Great Homer Street的重建计划。而未来30年，利物浦将投入55亿英镑，重点打造148英亩的Vauxhall码头项目，一旦完工，将彻底改变整个城市的面貌。 为此，利物浦市长乔·安德森（Joe Anderson）表示，当前利物浦正在进行前所未有的开发、重建，超过140亿英镑的开发项目正在规划中！已经提出的新建项目包括建设一个新警察总部、一个邮轮码头、一个新的曼恩岛渡轮码头、以及加建一条新的高速铁路以连接伦敦的高铁2号线和和正在大力开发的英国北部铁路网。 各具特色，最受欢迎的区域推荐 除了伍尔顿（Woolton）和莫斯利山（Mossley Hill）以外，阿勒顿（Allerton）也是利物浦南部最受欢迎的住宅区之一。它靠近多片绿地，还有品质一流的学校。21世纪中介公司的代理丹·彭宁顿（Dan Pennington）说，三卧室的半独立式住宅售价为25万到35万英镑之间，而且“刚挂售的24小时内就会被抢购一空”。 “艾格伯特（Aigburth）也很受欢迎，因为它靠近时尚气息十足的百灵鸟巷（Lark Lane）和波罗的海市场区域，这些地方开了很多家餐厅，”他补充道。年轻的职场人士可以支付15万英镑来购买旧大楼里的公寓。邮政编码为L16、L25和L19的地区也很受首次购房者的欢迎。” 如果想离海滩近一点，那你可以去城市北部看看其他区域，比如克罗斯比（Crosby）、马赫尔（Maghull）和利迪亚特（Lydiate）。克罗斯比拥有风影怡人的海滩和多所一流学校，因此颇受家庭买家的欢迎，”彭宁顿说。 “靠近海岸线的富姆比的物业价格更贵，但备受足球运动员青睐。”弗雷什菲尔德地区维多利亚街道（Victoria Road）是利物浦市物业价格最昂贵的街道，均价为78万英镑，利物浦主教练尤尔根·克洛普住在曾属于史蒂文·杰拉德（Steven Gerrard）的豪宅中，而阿兰·希勒和韦恩·鲁尼也在这片住宅区里居住过。 中国买家最爱的英国城市Top10（2019年上半年） 利物浦真实房源，立即查看 总价低潜力大，你也投资得起 据Zoopla（全英第二大地产网站）统计，2013年至2018年间，利物浦的房价上涨了26%。最近，利物浦房地产市场一直在蓬勃发展，与整体市场放缓的情形构成了鲜明的对比；利物浦房地产的同比增长率在所有英国大城市中排名第三，为4.9%。尽管如此，对于那些想在城市里购买房产的人（包括投资者和首次购房者）来说，利物浦的房价依然相对较低，还在可以负担的范围内；利物浦物业的平均房价为12.05万英镑，远低于曼彻斯特（16.78万英镑）和全英国平均水平（21.74万英镑）。 “利物浦的投资条件非常理想，因为房价太低了，”萨伦登投资公司的乔纳森·史蒂文斯（Jonathan Stevens）说。“在曼彻斯特，普通的两卧室公寓售价为25万英镑，而在伦敦的通勤区（如雷丁），同类物业的售价接近于30万英镑。但在利物浦，这类房产的价格仍然低于20万英镑。” 2018年英国重要城市房价涨幅排行榜Top 10 数据显示，2018年英国北方城市房价普遍上涨，利物浦、莱彻斯特、曼彻斯特上涨5%以上，利物浦5.7%的涨幅名列榜首。 伦敦的专业房产投资者以及亚洲和中东地区的投资者一直对利物浦抱有浓厚的兴趣”他说。“利物浦有7万名学生，而且私人租赁物业的存量很少。” 一年翻番 利物浦增长最快的街区Top 3 一年内，利物浦“L11 2”这个邮区内的房价翻了一倍以上，总价暴涨了近8万多英镑。“L11 2”邮区主要涵盖Norris Green的区域。根据英国土地注册处的数据，2017年L11 2区域的房屋平均价格为6.2万英镑，而2018年的数据显示，该邮区的平均房价已上涨至14.2万英镑，猛涨129%！ 目前，作为大型再生项目的一部分，“L11 2”正在新建大批适合家庭居住的独立房，“Norris Green Village”就是其中较大的新兴项目，这也是该区域房价上涨的最大推动力！除此之外，利物浦另外一些快速增长的邮区包括“L32 3”（一年内上涨107%，最新房价15.5万英镑）、“L12 1” （一年内上涨96%，最新房价36.3万英镑）。
