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恍如天堂！为何芭堤雅成为退休必选之地？ | 居外专栏
位处东南方百余公里的春武里府邻交曼谷，滨临泰国湾垄聚泰国东部的商业、旅游与生活资源，实属泰国海滨移居养老的“第一大都”！繁荣娼盛，年久不衰的芭提雅结合其不可多言的生活方式与稀缺的居住资源，常年盘居曼谷第二家园置业榜首！ 得益于旅游业支撑的芭提雅备受政府青睐，曼谷芭提雅两点一线、乌塔堡机场与曼芭高速扩建、泰国东部经济走廊（EEC），网传租妻、包公在哪，靠谱吗？芭提雅是否适合养老？为什么房子好卖好租？与CNTHAI中泰之家深入了解探索你不知你不知道的芭提雅？敬请继续阅读下文。 春武里「芭提雅」 芭提雅隶属泰国春武里府（Chon Buri）是东南亚远近闻名的海滩度假、房产投资、旅游猎奇的养老圣地，名扬世界。在印度梵文当中“Chon”的意思是“水”，而“Buri”的意思是“城市”，所以合起来就是“水的城市”或“水都”此乃名称由来。 地理位置 形状狭长的春武里府由北至南接连枞跨多处城府：北柳府（曼谷近郊泰国中部的鱼米之乡）– 春武里市（泰国东部货运工业发达的城区）—林查班（泰国第一大深水港口）–芭提雅（世界著名旅游目的地）–罗勇府（中日泰工业基地）。 气候情况 芭堤雅受热带季风影响，全年明显分为三季：三月～五月气温最高，平均30摄氏度，称为“热季”，空气干燥；六月雨量增多，直至十月下旬，此为“雨季”，雨季过后，芭堤雅迎来一年之中最佳的季节——“凉季”，此为十一月至次年二月，平均气温仅为15至18摄氏度左右。凉季也是旺季，成千上万的访客从世界各地慕名而来享受阳光、沙滩、海鲜美食等。 交通与前景 承载着诸多梦想与成千上万产业交汇支撑的芭提雅深受曼谷影响与响应成为泰国流量第二大的访问地，前往芭提雅常见的几种交通运输我们逐一罗列在此： 国内外航班：乌塔保机场（U-Tapao International Airport）距离芭提雅三十公里的国际机场，现已开通泰国境内各大城市直飞航班。暂对中国七座城市开放国际航班：杭州、南昌、南宁、澳门、广州、香港、三亚，未来会有更多城市开通直飞航线。 乌塔堡机场是曼谷周边第三座国际机场，由于曼谷机场空间有限难以扩建，因此泰国政府有意将乌塔堡机场搁置的百莱土地投入使用，并以一条高铁轻轨链接曼谷与芭提雅促动更多的需求与投资发展，此举不言而喻，犹如中国直辖市并吞周边县城向外扩展。 曼谷直发：首次抵达曼谷的访客可于素旺那普国际机场G层、购买曼谷-芭提雅的车票，或于曼谷的MAKKASAN、KLONGTON、HUA MAK等地购买火车票，根据站点票价从八十至两百株，中途目的地可选择在春武里、芭提雅、芭提雅水上市场、芭提雅水上乐园和中天等地停留。 曼芭高速：对于久居芭提雅与曼谷或者是租车的访客而言，沿着曼谷七号高速公路驾车，仅一小时四十分钟即可抵达目的地，高速公路单程收费约两百株过境费。 规划中的曼谷机场至芭提雅高铁轻轨线预计在2019年建成，届时两地车程将缩短三十分钟。如此曼谷芭提雅两点成一线，早上曼谷工作上班，晚上芭提雅海滨作息将可实现。 泰国东部经济走廊EEC 东部经济走廊是泰国政府在泰国4.0项目下的新旗舰，该计划旨在强化过去三十多年来一直是区域制造业和贸易中心的原东部海岸。涵盖东部海岸三个府，总面积13,285平方公里 (约三万泰亩)。 泰国政府旨在通过以下措施促进可持续经济增长 (GDP增长率从3%提高到5%): 1.应用新技术和创新把传统产业升级为更先进的产业。 2.通过开发机场、港口和铁路等基础设施，强化区域和全球互联互通。 3.通过比邻国更优越的促进投资激励措施和特别权益吸引高科技产业。 EEC高优先级开发项目： 一、乌塔堡空港城 新航站楼每年可接待300万名游客（2017年8月投入运营） 建设第二条跑道，满足更多起降需求 机场被授予“空港新城”的特许经营权。 其他设施加建，如游客免税区等。 二、林查班港三期工程，迈向世界十大港口 集装箱吞吐量增加一倍，由每年700万TEU 增加到1800万TEU。 汽车出口量增加两倍，由每年100万辆增加到300万辆。 成为印度支那的门户港口和亚洲地区的物流中心 三、高铁和双线铁路 可在一小时内往来三大国际机场(素旺纳普机场、 廊曼机场和乌塔堡机场)。 容纳乘客：1.1亿人次/年。 芭提雅区位介绍 从我们的地图上即可窥知芭提雅由北向南，沿海而建，一共分为Wongamat「翁阿玛」、 Pattaya 「芭提雅」、Phra Tamnak Mountain「帕塔纳山」、Jomtien「中天」、Na Jomtien「纳中天」、Bang Saray「邦萨雷」六块区域： Wongamat「翁阿玛」与Na Kluea「纳搁」在城市北端。诸多五星级酒店、高级餐厅、旅游景点和旅游资源都汇聚于此，因此常被理解为是芭提雅的高消费区域。翁阿玛区域离海较远；因此近海的地块稀缺。海景住房售价常年有价无市。 Pattaya「芭提雅」分为北路，中路与南路，城区破旧凌乱，一旦入夜则灯火通天，由夜市、步行街、酒吧、泰国鸳鸯浴、舞厅、人妖表演、按摩SPA、各种秀、娱乐和服务场所组合而成；广为流传的俗语让这个区域给世人留下了不可磨灭的印象“好男人上天堂，坏男人下芭提雅”。这是每个到访者会逗留探索的旅游地带。（网络流传的租妻、包公、鸡鸭鹅、黑珍珠、自由人、学生妹、俄罗斯夜店等等都源自于此，无奇不有。在此作者给您留下更多遐想以供自由探索） Phra Tamnak Mountain「帕塔纳山」地势居高是海景房产层出不穷的区域，避开喧闹，居高临下三面观海的帕山无论以投资还是居住为购买目的，均是最为值得考虑的区位，大部分游访芭提雅的买家都以帕山和中天作为主要投资与养老度假的住所。 Jomtien「中天」的优势：地势平整、直面对海、开发力度适中、私密性好、交通便利、海鲜美食汇聚、众多大型房产都选择中天是因为这个海滩直线距离长，开发空间多，优势相较于其他区域更为直观也更容易被接受，考虑海边度假养老，喜爱享受平静生活或者是洼地投资的买家大部分都更多于偏向选择中天。 Na Jomtien「纳中天」与中天仅一线之隔，但不可同日而语。纳中天北部紧挨中天海滩可分享中天的繁美夜景与海岸线生活资源；纳中天缺乏足够的商业开发和生活资源与其他区域对比鲜明，简而言之若是您追求大宅子、离闹事街区足够远、生活配套充足，一线无敌海景房、养老休假度蜜月，那么请您阅读：中天*巨冠「萬裡海景別墅」 Residences At Dream Pattaya「芭提雅夢中漫步」 Bang Saray「邦萨雷」是泰国东部最美的海滩，民风淳朴、生活优质、成本低廉，这是大部分喜欢远离人群的买家最中意的私人天堂。远离尘嚣，悠哉的享受风和日丽的悠长假期。 在芭提雅生活的感受非常微妙，第一次到访如痴如醉；长期逗留颠覆认知，它不只是众人眼中的大众情人，更是与众不同的退休天堂！ 清迈房地产专家吴雁飞专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
加拿大主要城市温哥华热门买房区域介绍
温哥华，作为加拿大通向太平洋的门户，加拿大第三大城市，246万人口，2000平方公里，2010年冬奥会举办地，同时也是移民城市最佳选择地。温哥华在华人圈内被称为大奶村，可见此地是国内富贵阶层移居的一个重要选择城市。由于气候适宜，风景优美，正在日益吸引著越来越多的移民，在此生活、学习、投资、置业。整个大温地区包含了20余个市镇，每一地区各具特色与风貌，无论是历史形成还是现实所需，不同地理位置的房价千差万别。 一、西温与北温——温哥华居住成本最高的地区 西温与北温都位于温哥华北岸。这两个城市都背山面海，座北朝南，无论从居住的科学性还是风水迷信来说，都是理想的好环境。河流、小溪、峡谷沿森林密布的斜坡蜿蜒而下，穿过一片片的居民房屋、高楼公寓和商业区，一直延伸至公园密布的海岸。风景优美的海滨大道，十几个购物区和其它商业设施满足了20万北岸居民和游客的需要。西温宁静而富足，不规则排列的价值至少数百万加元的水滨豪宅，以及宅后类似公园一样的巨大私家花园，给初到此地的人们极深的印象。据称西温至少有4万以上居民在加拿大人均收入最高，有些甚至是世界顶极的富翁和大明星。这里几乎没有犯罪现象，也未受工业化的影响，后院里常可见到自由自在的野生动物。当然，在这里居住的代价是很高的，不用说那些昂贵的海景房（包括公寓），就是一般的房子，也非普通人所能承受。 北温，由于在海湾深处，景色没有西温开阔。但这里也有顶极的越野滑雪道和优良的滑降坡道，吸引本地居民和游客不分昼夜在此游乐，而夏季的主要魅力是远足路线网，因爲这里同样有著茂密的常绿树木和到处觅食的大胆动物。一些景点值得多次光顾。不过，它的房屋更普通和平常，是一般的中産阶级的理想居住区。 再来看看温哥华西区。温西在自然风景方面比起北岸略输一筹，但这里人文环境在整个大温地区应属一流，不仅有加国著名的UBC大学，而且有十数所一流的公私立中小学，吸引了衆多望子成龙的中国家庭，使这里的中国移民日益增多。每年菲莎学会的中学排名榜上前十名基本都在温西，其教学质量与实力并非徒有虚名。也因爲如此，这里房价连年上涨，在温西最好的区（温西最西端及温西中部、中南部）的一些独立房，动辄二、三百万。如果在这样的地区置业，起码应考虑一百七、八十万以上的独立房才会基本象样。公寓、城市屋也价格不菲。当然，温西也有便宜一些的地区，但无论居住环境还是品质，都与温西的中部、西部不可同日而语。 温西有著西温、北温无可比拟的最大优点是交通、生活、工作都极爲方便，四通八达，去大温任何一个地方，比如到Downtown 和机场及新、老唐人街都不太远。无疑是中産以上人家最理想的家居乐园。这里由于房价高，租价也相应很高，长期下来，租房就不如买房了，因爲此地开发余地已很小，未来房价还会一路上涨，拥有这里一块土地所有权还是很值得的。 二、温哥华东部和本拿比——房价适中生活方便 除了Richmond（富贵门）之外，Burnaby & Vancouver Eastside（温东）是价格适中生活极爲方便的另外二个地区。 比起一马平川的Richmond，本拿比的地形可谓多姿多彩。在92平方公里的市区土地上，地势高度从海平面变化到高达1200英尺的伯纳比山尖，其间遍布无数的小山丘、岭、谷及冲积平原，还有两个大的淡水湖(BURNABY LAKE 和DEER LAKE)，大量的社区公园和开阔空间、河流、溪谷、森林，使这一差不多居于大温心脏部位的城市显得如此的富于变化，景色迷人，适合不同需求的人们在此居住、工作。 该市最值得称道的是四个主要商业区：西北的Brentwood ; 东北的Loughheed ；西南的Metrotown 和东南的Highgate。其中的Metrotown 不仅是北美第二大购物中心，也是大温地区最大的购物中心。它拥有数家大型连锁超市、酒店、电影院和500多家零售店。在上述四个商业购物区的周围，出售或出租的既有独立房，也有公寓和城市屋，价格适中，近年来差不多成爲中国大陆新移民的安家首选。这里还有加拿大较爲著名的综合大学SFU(西蒙菲莎大学)和在本省乃至全加拿大培养技术劳工方面颇具实力BCIT(BC省理工学院)，爲本地职业教育提供了良好的条件。 综合而论，本城最好的居住区当数DEER LAKE周围。它离Metrotown不远，生活极其方便，附近的BCIT学生衆多，对于寻求Mortgage Helper的置业者来说，简直不用发愁客源。本拿比的房价大约是温西的二分之一左右，其他区域的房价会便宜一些。 温东(Vancouver East) 温哥华东区包含了无数风格各异的多元文化小区，如小意大利、小印度、小汉城及来自中、港台三地的中国人。温东最有名的地区莫过于Grandview-Wookland 社区的Commercial Drive区，这里既是音乐家和艺人的乐园，也是多种民族风味拟]和食品店的总汇，另类的服装店与种种奇奇怪怪的小酒馆、咖啡店以及随处可见的街头涂鸦将本区的平民文化喧染得生动热烈。温东房价历来较温西便宜，但自过去五、六年以来，其房价上扬幅度之大，令人惊诧，其中尤以Killarney 与Renfrew Heights 两个社区最受买家青睐。一般而论，这里中等独立房的平均销售价格是70万左右，因其地利交通之便远胜其他地区，估计房价今后还会持续走高。选择本区置业，需要综合考虑房价与社区环境、治安状况、教育水准及宗教文化等诸多因素。 三、大温地区东部的新老城镇介绍 1、新西敏市(NEW WESTMINSTER) 位于温哥华东20公里的菲莎河北岸，是低陆平原的地理中心，在BC省却称得上是元老级的城市。古城新貌固然难以忘怀，但新西敏市皇冠上的明珠当数位于Westminster Key的水滨新开发区，该小区面积达14公顷，沿菲莎河岸伸展两公里，约2000个单位的公寓已在此建成。 Queen’s Park附近的房子既有历史，又更爲高档，与Victory Heights, Uptown, Brow of the Hill等社区一样，可视爲本城最佳的居住好区。本城的房价与本那比相较似乎又要便宜一些，中等独立房的价位在50万左右。在这里置业而在本那比上班的工薪族较多，究其原因，当是距离不远而房价又略低的缘故。 2、Coquitlam（高贵林） 距离温哥华市中心(downtown)约30至45分钟的车程，与同处于大温地区（GVRD）东北部的几个市镇（Port Coquitlam, Port Moody）相比，它的面积最大。其城中心集中了本城的主要居民小区，大约有超过8800户人家和两百万平方尺的商业用地。这里的热点有：高贵林中心商场、道格拉斯学院的David Lam校园，常青文化中心、新的市政厅以及水上中心和体育馆等等。 在本城置业选择余地较大，建筑样式多种多样，从颇具现代风格的华屋大厦到传统迷人的法式民居；从形形色色、价格适中的各类现成房屋到自选风水宝地打造您的梦幻大屋，您都可以从容规划。这里的通勤服务主要是西海岸快车线，很方便可以通往市中心。独立房的价位在65万左右。 3、Port Coquitlam（高贵林港） 当地人又称爲PoCo，无数的山野小径和衆多野生公园及绿地空间爲本地居民提供了优越的步行、跑步、自行车运动和骑马及观赏野生动物的机会。海德峡谷中心则包含了良好的室内运动设施如游泳池、健身房、板球室等。这里的商业服务也应有尽有，完全能满足本城居民的日常生活所需。交通亦很方便，铁路、高速公路网、港口和机场都具备，优质低价的工业用地、多种模式的産业园地使本城成爲BC省最受欢迎的工业城之一。本城超过四分之三的住房是在近30年内陆续建成的，Citadel 高地有一些高档次的住房，而皮特河沿岸的 Riverwood 小区则是目前及未来开发的新居民区。中等档次的独立房价位亦在50万左右。 4、Port Moody（穆迪港） 本城人口虽少，但却山环水绕，正处于Burrard 海峡的尽头，东面是本那比，西部是高贵林。本城近年来的增长点主要在北岸，这里正在规划多种房屋样式的缘山居民社区。自然风光有三文鱼孵化溪谷和温和的雨林。本城有很多风景绝佳的民居，可以欣赏到壮美的海峡和雪山美景，从而使这里中等独立房的平均价格达到60万左右。而位于Indian Arm的Belcarra 水滨社区，平均价则高达70万至120万之间。 5、Pitt Meadow（皮特草原） 长期以来，本城的经济血脉一直就是农业、林业和鱼业。百分之九十以上的土地均爲农用土地，本地农民以种植兰莓、草莓、曼越橘而知名，当然管理温室、经营观赏植物和鲜花以及奶品业也是他们的长项。7号公路是本地区通往大温其他地区的主要交通干线，与温哥华市中心的车距约爲一小时。本区亦有西海岸快车及公共汽车服务。由于这里的居住成本在整个大温地区比较低，又有较充足的居住、工业、商业用地，所以是退休的理想之地。它的中等独立房平均价约爲45万左右。 6、Maple Ridge（枫树岭） 这里是BC省的“马都”，它享有广袤的原野和大片的农田，位于菲莎河谷的北岸，其北部则是雄伟壮丽的金耳山脉和金耳湖。本城中心拥有市级艺术休闲中心，新的高科技图书馆、表演中心和十万平方尺的办公楼。本区共有24间小学、四所中学和残疾儿童学校。主要交通动脉是Loughheed Highway（即7号公路）和 Dewdney Trunk Road。作爲低陆平原最老的社区之一，人们有必要参观一下它的博物馆和一些有历史价值的老房子。本区同样是供得起的居民区，平均独立房的价格在45万左右。位于Kanaka Creek 之巅、毗邻本地著名公园的Kanaka Ridge Estates，拥有335户高档的住家，而风景优美的金耳朵公园周边也是本区现在及未来房産的热点。 四、大温地区南部西南东南的几个重镇 1、Delta（三角洲） 由三个主要居民点组成：North Delta, Ladner, and Tsawwassen. 它位于温哥华南20公里，经由99高速路，穿越 the George Massey 隧道。这里向来以“大温阳光地带”而著称，丰富的绿地、沙滩和远山风景，六个高尔夫球场和衆多休闲设施，使其十分适于家庭娱乐和户外运动。本区传统经济爲农业和渔业。奶品加工、浆果种植及日益增多的温室蔬菜、鱼类处理，使本区在近二十年来成爲大温地区经济最快速增长的城市之一。北三角洲是最大的居民区，平均独立房价格在40万左右。Ladner 历史更久一些，这里有市政厅、健保中心、消防和警察部门、学校局与休闲中心。平均独立房价格也在40万左右。Tsawwassen 是BC 渡轮总站，连结低陆平原和温哥华岛。其独立房价格在40万至55万之间。 2、White Rock（白石镇） 位于低陆平原的西南部，距离温哥华市中心45公里，离加美边境只有5分钟车程。这里紧邻大海，有长达五公里的沙滩和Semiahmoo海湾的温暖浅海。16块高尔夫球场、十足的渡假氛围以及适宜的气候把此地变成最受欢迎的退休养老乐园。水滨建有约三公里长的步道及与沙滩平行的跑道。一流的咖啡馆、颇具特色的艺术画廊和博物馆、来自不同地方的游客，使这里颇具海滨渡假特色。哪些建于悬崖边上、占地起码五英亩以上的大宅，掩映在Ocean Park及 Crescent Beach 的林木之中，享尽无限风光和幽静无扰的天然之福。不过，开发商和建筑师们也在努力打造中等房屋和公寓，吸引更多普通人来此居住。这里房屋的价格悬殊很大，从40万至百万以上都有，平均独立房的价格是60万。 3、Surry（素里） 这是加拿大最快速增长的城市之一。有约一万三千家公司在此运营。它很方便接入温哥华国际机场，与美国有两个边境口站，区内有六条高速路，有铁路和深水海港。过去一度犯罪率较高，有“北美盗车之都”的称谓，市府通过一系列的措施使本城成爲适于居住、工作和游乐的好社区。整个素里共分爲六个社区：Whalley , Guildford, Fleetwood, Newton, Cloverdale and South Surrey。每个区都有其商用和民用的各种设施。其房屋可选余地很大，平均独立房价格爲50万左右。素里有公园之城的美誉，它有超过5600英亩的公园面积，15块高尔夫球场，12英亩的人造湖等等。由于这里的商业和工业开发潜力很大，将会在未来爲本地及大温地区居民提供更多的就业机会。 4、Langley（兰里） 位于温哥华东南，车程约40分钟。它的南面与美国接壤，北面是菲莎河，西面是素里，东面是Abbotsford 。本城有多种经济基地，包括制造业和零售业、服务业。税低、技术劳工多、便利的海外贸易市场，爲投资者提供了良好的经营机会。这里具备大城市所有的一切服务，中小学、医院、快速增长的就业机会、地区商业中心和高效的市政服务以及丰富而便宜的住房选择，使这里的居民多数都购买了独立房。虽然可开发的农田很多，但本地居民都有很强的生态保护观念。
中国抵押澳洲贷款？内保外贷实例与跨境合规｜居外专栏
在2019年7月30日的中国工商银行悉尼分行官网上，有着关于内保外贷的融资产品最新介绍。 其描述为“内保外贷业务是指在境内企业（“申请人”）向银行出具无条件、不可撤销反担保的前提下，由该银行向我行（“受益人”）开立保函或备用信用证，由受益人向借款人提供融资（包括贷款、贸易融资、融资租赁等）的业务。 该业务主要是为支持境内企业参与国际经济技术合作和竞争，促进投资便利化，有效解决中国境外投资企业融资难等问题。 目前国家外汇管理局已为我行核准一定额度，在额度内，我行为内保外贷业务提供的对外担保无须再逐笔向国家外管部门报批，程序简单、快捷。” 因此从以上官网介绍看，我们可以得出在以往的境外投资项目中，内保外贷因其无需发改委或者商务主管部门的前置审批、尤其是银行作为担保人开展的内保外贷仅需向资本项目信息系统报送内保外贷业务相关数据即可。 在资金出境受到较强外汇管制的情况下，内保外贷为中国境内企业“走出去”、更好地利用境外企业低成本资金提供了便利，从而有利于降低“走出去”企业的境外融资成本，有效地促进企业的境外发展与投资。 中国工商银行“内保外贷”的操作实例 1）实例介绍：根据工行在2017-2018年所公布的信息，工行在境内企业（贷款申请人）出具无条件、不可撤销反担保的前提下，可为申请人在境外注册的全资附属企业（实际借款人）、参股企业或交易对手向境外机构开立保函或备用信用证，由受益人向借款人提供融资（包括贷款、贸易融资或融资租赁等）的业务。 2）申请条件： 贷款申请人：状况良好，具有充足的反担保能力；符合融资类保函申请人的基本条件；愿意为借款人融资向工行提供无条件且不可撤消的反担保。 实际借款人：符合国家关于境内机构对外担保的有关规定；已在境外依法注册；已向外汇局办理境外投资外汇登记手续；有健全的组织机构和财务管理制度；工行要求的其他条件。 3）业务流程：申请人向工行境内分行申请开立保函，工行境内分行审查申请人资信情况、被担保人的基本状况及反担保落实情况，受益人进行信贷审查，工行境内分行向受益人开具保函或备用信用证，受益人向借款人提供融资。 境外（澳洲）投资进行“内保外贷”的合规要点与风险建议 1）澳洲债务人主体资格审查：在以往内保外贷中，经办银行对澳洲借款人主体的合规性审查往往局限于澳洲商业存在合法性和有效性的审查，而为了符合2017年中国《国家外汇管理局综合司关于完善银行内保外贷外汇管理的通知》的要求，澳洲借款人应更加注重其主体资质是否符合澳洲法律规定，在办理内保外贷业务前，应多次审核其主体自身资格的真实合规性，并留存历次变更记录以备查。 2）境外借款资金用途审查：在实务操作中，澳洲借款人仅为澳洲投资项目需要设立的特殊目的实体，因其自身主营业务收入不具备足够的清偿能力或可预期的还款来源，内保外贷具有阶段性替代货币资金出境的效果，应切记符合借款资金申请用途，且获得中国境外投资管理部门的相关核准，以防违约贷款合同。 3）借款人还款来源的审核与还款期限的确定：在内保外贷业务中，境外银行为境外投资行为所提供的“外贷”，因投资项目往往周期较长，项目自身的现金流很难在一年期内产生贷款的还款来源。 因此借款人需要注意还款期限以及还款来源的可融资性，在银行内保外贷业务中，境内银行往往会根据境内企业所参与的境外项目的投资回收期，评估项目收益和风险，确定合理的贷款期限，而此类贷款一般是中长期贷款。 4）保证金与汇率风险：由于人民币保证金或者人民币理财产品质押可能面临汇率风险，错币种项下的内保外贷保证金管理可在前期将折算汇率适当上浮，或建立补仓机制、并采取套期保值等措施规避汇率风险。 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
43万元即可申请企业家签证？即看移居新西兰的3种方法
被誉为幸福国度的新西兰，以美不胜收的湖光山色闻名。当地生活步伐较慢，追求工作与生活平衡（Work-life balance），吸引不少向往慢活的国人，查询移民到新西兰的方法。近日新冠病毒肺炎疫情在全球肆虐，新西兰政府宣布了一系列更强有力的措施抗击新冠疫情，获得该国人民的一致支持和赞许。 因此，今次请来永健会计师事务所高级经理李俊贤，主要探讨移民新西兰的3个方法。 李俊贤表示，“暂时去新西兰的申请人未算很多。至於移居新西兰主要有3种方式，分别是投资移民丶企业家签证，以及技术移民。新西兰技术移民与前两者的分别，主要是打工，而不是投资。坏处是靠老板，要公司申请签证。工作的新西兰公司规模要够大，背后亦要面对好多政府查询，才能在海外招聘人手。如果从事IT界别，在当地获聘的机会较大。 投资移民资金庞大 新西兰投资移民Investor 1要放1,000万纽元（约4234万元人民币），好处是无其他要求。只需将笔钱在新西兰长放3年，就可以拿永居（PR）。永居后，不一定要取护照，未来有需要时，随时也可以回新西兰居住。 至於另一个计划，投资移民Investor 2要求是300万纽元（约1270万元人民币），每年有400个配额。两个投资移民计划都可以投资政府债券丶上市公司股份，甚或买楼，但大前提是不可以自住，不能买住宅物业，但可买商厦。有一点要记住，买房地产的大原则，就是非自用性质。 现实上，申请移居新西兰的客户，并不是太多人选择投资移民的方式，因为始终涉及银码不小。” 企业家签证历时较久 因此，若想较轻松移居新西兰，还有一个方法是企业家签证Entrepreneur Visa，最初成本最低只需10万纽元（约42.3万元人民币）。 李俊贤指，“开公司做生意移居新西兰，心路历程好长，需时3至6年。企业家签证有较多要求，要写计划书，但最低资本金要求10万纽元，就可以拿到工作签证，算是较轻松的初创计划。其后，要将资本金增加至50万纽元，并需在当地请3个人，就可申请居留。” 企业家签证历时较久，但自主性较高，亦不需倚赖老板，不会限申请者做甚麽生意，申请人可做网购等生意。 技术移民较受欢迎 上述提及的投资移民和企业家签证都需要资金，唯独技术移民没有投资要求。李俊贤续指，“所以，较多人会选择技术移民。技术移民是以计分制为主，详细可参考官方网站，看看自己大约有几多分。若达到160分，就可考虑入纸。分数涉及申请者年龄丶学历丶工作经验等。大学学历有50分，硕士有60分，有新西兰公司请有50分。这样已经有100分，但之后分数就难获取。愈年青愈高分，30岁就是黄金期，有经验又年青，有6年工作经验，已经够160分，可以入纸申请。” 技术移民难在要找到合适的新西兰公司。有些申请者会找中介，帮助其在当地找工作，将难度降低。 若申请人属於长期缺乏人才，如工程丶建筑丶电讯等行业，将会有一定优势。另外，受欢迎的还有与实验丶医疗相关的工作，IT也是有分加的。有这些技能，对移民局考虑申请人个案，都会有帮助。值得一提的是，若配偶有大学学历，都可以加分。 因此，若申请人具大学学历，又介乎30岁，申请技术移民的成功率可望增加。 点击查看居外网上近万套新西兰在售房源 永居后毋须移民监 李俊贤指，“澳洲和新西兰都多客人比较，其实两者都好接近，最终选择哪个国家落户，都好睇客人个人取向。以中国客人做例子，由於新西兰可以允许永居享有所有当地福利，只是无得选总统，由於大部分申请人都不太介意没有投票权，所以新西兰永居有其优势。” 值得一提的是，新西兰是全球唯一一个取得永居后可以永远随时进出的国家，并且新西兰的永居是一个永久有效的签证，没有到期日期。拥有新西兰永居后，不需要有移民监的要求来维持永居身份。惟澳洲永居持有人若出境澳洲，则需每5年续签一次居民往返签证。 来源：香港经济日报 责编：Zoe Chan
柬埔寨的买房税费都有哪些？
随着东南亚房产市场的崛起，投资门槛降低，吸引了越来越多世界投资者的目光。 柬埔寨由于房价低、税费少、不限购、永久产权、美元资产等优势成为新兴的房产投资热土。火热的房产市场，不仅有较低的投资门槛，房产税也十分的低，这为寻求高资本增长跟租金收益率的投资者们创造了一个机会之窗。 那么今天我们就来详细了解下柬埔寨买卖房产所需要的税费。 购买阶段 印花税： 跟新加坡一样，在柬埔寨买房之前也需要支付印花税，印花税大概是房产价值的4%，交房时一次性支付。 房产税： 买房支付印花税的同时还需要额外支付一定额的房产税，房产税费用为房产价值的0.1%。支付频率为年度支付。 如果在购买房子之前你需要贷款买房，那么你还需要缴纳房贷申请费及律师费。 房贷申请费和律师费： 当你申请房贷时，银行或贷款机构会在评估和贷款过程中收取一笔费用。你需要支付总贷款金额的1%给银行或贷款机构。 此外，还要支付150美金给律师，作为服务报酬：法律咨询、财产清点和法律程序等。 房屋保险费： 柬埔寨的金融和经济部门要求买家在向银行贷款的同时购买房屋保险。房屋保险费依据房子的大小和价值而定。如果房价超过10万美元，那么每年至少支付100美金。如果房价低于10万美金，那么每年保险费则不会超过100美金。 持有及买卖/转售 过户税： 这个税费产生在卖方将房产过户到买方名下，需要支付给房产所在的省或市级单位。买家除了需要支付4%的过户费，还需要向地税局支付1000美金作为服务费。通常情况下，地税局办理硬产权过户需要12周。 就过户税而言，在证明文件经过土地部门审核通过之后，同样的文件以及其它表格需要提交给税务总局。地税工作人员会根据既定的范围和计算方式来评估房屋价值，然后会出具一份缴税清单列明具体缴费金额。税务总局出具买家的缴税证明后，土地部门就可以完成产权过户。 租金收入所得税： 年度租金收入的10%。 租赁税： 在进行房屋租赁的同时，需要支付一定的租赁税，这个税额会根据国籍的不同而有不同的支付比例。通常是外国投资者有责任支付每年总租金的14％，而当地人需要支付总租金的10％。一般是每年一支付。 物业税： 每年物业价值的0.1％。该价值由不动产评估委员会决定。 税收减免 外国人是否有税收减免或其他激励措施来购买您所在辖区的房地产？ 由于只有柬埔寨国民可以无条件购买柬埔寨的房地产，因此外国人在柬埔寨购买房地产没有税收减免或激励措施。但是，外国人可以通过柬埔寨政府提供的经济土地特许权在柬埔寨拥有和使用房地产。在这些土地上转让财产免征印花税。 正如我们所介绍的，柬埔寨的购房及持有税费十分的简单且低，作为投资项目实属性价比最高。虽然说像泰国、日本等国的房产回报固然稳定且高，但是其持有成本较柬埔寨来讲还算蛮高的。因此，想选择投资性价比高，且持有间断轻松的投资项目，柬埔寨是不二的选择。
新加坡买房？这29个问题你一定要知道
新加坡是全世界房地产市场上最安全的，在投资收益方面也是最可观的。国外房产中，新加坡置业是一个很好的选择，然而在新加坡买房子的时候，海外置业者一般都会关注哪些问题呢?下面居外为你解读。 初期问题： 1、在新加坡买房能移民吗？ 在新加坡买房不等于移民，因为买房一般是从新加坡开发商或者私人手上购买，而居留准证是属于新加坡政府行为，属于两个完全不同的部门，所以买房并不等于移民。不过，买房确可以成为新加坡移民的跳板！ 新加坡作为世界最开放的经济体之一，为了吸引更多外资投资本地，达成以下条件的可以申请长期居留准证：(四个条件需要同时达成) 1、年龄45周岁以上 2、在新加坡购置一套市值不低于50万新币的房产 3、在新加坡银行账号有相当于市值等额的存款40万新币 4、在新加坡购买医疗保险 可想而知，买房是通往新加坡移民的必经之路，若达成以上条件即可具备5年长期社交准证的申请权利，持该居留准证可以自由出入新加坡。 下列类别的外国人有资格申请永久居留权： （a）新加坡公民的配偶和未婚子女（21岁以下） （SC）新加坡永久居民居民（SPR） （b）有新加坡的年迈父母 （c）就业通行证/通行证持有人 （d）全球投资者投资者 GIP（全球投资者计划）申请资格 （a）数次成功的投资经历； （b）成功的创业背景。 符合GIP（全球投资者计划），你可以选择以下两种投资方式： 选择A：至少投资250万美元在一个实体商业项目或拓展现有投资项目。 选项B：至少投资250万美元在GIP基金或新加坡投资公司。 2、买卖房屋是否一定要本人到新加坡？ 买房如果无法抵达新加坡签署相关法律文件执行交易的话，有至少两种方式成功执行产权交易，第一买方可以通过律师准备授权书由买房签名指定授权自己在新加坡的亲戚朋友全权代理执行产权交易；第二买方可以通过自己的律师或者房产中介将相关法律文件快递到买家目前实际所在地，由买方签署后在寄送回新加坡自己指定的律师。（一般执行这种交易找一个有经验的专业房产中介非常重要，能给你省下很多宝贵时间） 3、外国人可以在新加坡买房吗？是否有限制？ 在新加坡投资房产虽然条件相对宽松，无任何门槛，同时贷款利率也低，为1.2%-1.5，但也并非完全不受限制。一些投资客在买房过程中发现，别墅类产品就是禁止外国人购买的。 简单来说，对于一般国外投资者来说，有两种投资选择，全岛范围的私人公寓和圣淘湾的有地住宅，后者因其独特的地理位置成为新加坡最顶级豪宅的聚集地。 4、外籍人士在新加坡买房子首付需要多少钱? 要看是买现房还是期房，如果是现房，那么首付就是全款减去贷款额度，比如贷款70%，那么就要首付30%，如是贷款80%，那需首付20%。 如果是期房，那么除了考虑贷款额度，还要结合该期房的工程进度。如果贷款80%，那么需首付20%，如果是贷款70%，那就需要看工程进度了，如果该楼盘已经建好地基，那么需首付30%，如果还没有建好地基，那么只需先付20%，但是地基建好后自己马上要付10%给开发商。除了首付之外还有一个就是印花税。 5、在新加坡，最受中国买家喜欢的热门区域有哪些？ 对中国大陆与中国台湾买家来说，除了以上第9区（乌节路-顶级购物娱乐带）和第10区（武吉知马-高档住宅绿化区）很受外国人欢迎外，新加坡邮区第15区（东海岸-新加坡最受欢迎的滨海区）是很受中国买家青眯的。该邮区主要是指新加坡东海岸地区。因为有海景和靠近新加坡东海岸公园，同时多所非常顶尖名校也在附近，去机场和市中心都很方便，所以很多中国买家特别是在来自中国内陆地区很少看到海景的中国买家，很喜欢购买东海岸一带的房产。点击查看最多中国投资者买房的新加坡热门区域详解 6、从房产投资价值上来看，新加坡哪些区域的房子最值得入手？ 第9区（乌节路-顶级购物娱乐带）、10（武吉知马-高档住宅绿化区）和11邮区等黄金地段深受外籍人士欢迎，因为这些地点方便他们前往中央商业区和乌节路购物区。 也有一些外籍人士选择居住在市区边缘地带。这些地带距离中央商业区略远，但好处是它们的租金较低，让外籍人士能减少住宿费用，不需要动用全部的住房津贴。 7、为什么要购买新加坡二手房？ 新加坡购买二手房有哪些好处： 1、如果是投资用途，马上就可以收租金。有些公寓有现成的访客租住，买过来就开始收租。如果买新的，至少要等1-2年。 2、通常来说，同样地段同样大小的二手公寓比新公寓便宜。同一条街上的新旧公寓价钱自然差好多，可是租金的差距就没有这么明显。因为租金相对便宜，旧一点的公寓更容易租出去。 3、有被集体收购(EnBloc)的可能性。如果运气好碰到的话，可以多赚几倍。如果碰上集体收购，那就像中了奖券一样，不亦乐乎！按照概率来算，远比中奖券容易多啦。 4、眼见为实。你能真正的看到房子，不用从图纸上来分析房间格局和方位。模型图纸毕竟没有亲眼见到的真实。 5、周边环境已发展起来，容易判断它的潜在价值。二手公寓周围的基础设施建设和商业圈已经形成，而新公寓周围则需要几年的时间才能形成气候。总之，买新公寓还是买二手公寓，要根据自身的条件和用途去判断。无论买新或者买二手都不是目的，重要的是要看投资价值和回报。 8、当前新加坡房市的现状怎样？ 房地产分析师表示，今年楼市的关键词是“稳定”，尽管整体房价仍下行，但跌速已放缓。展望2016年，分析师预计，房价不会出现太大变化，在政府不调整降温措施的情况下，明年私宅价格仍会延续今年的跌势。但随着私宅价格下行，更多买家料将入场买房，新私宅销量有望上扬10％至20％。想要了解更多，可点击：展望新加坡2016年房市私宅价下行销售量上扬，点击查看 新加坡最新房市动态 产权问题： 9、新加坡房产产权类别有哪些? 新加坡房产产权年限主要存在三种产权形式，99年，999年，永久产权 在人多地少的新加坡，大部分地契为99年产权（中国大陆地契为70年），999年产权和永久产权都是新加坡建国时存在的地契形式，早在30年前新加坡政府就不在批准永久产权或者999年产权啦，目前新加坡房产市场存在的新开发的楼盘为永久产权或者999年产权的，都是房地产开放商从私人业主手上集体收购买下来重建新楼盘在出售的。点击查看新加坡房产的产权年限问题详解 10、永久产权跟99年产权哪个好？ 一般来说，在新加坡永久产权的房产价钱比99年产权价钱要贵20%到25%的价钱，如果是从投资的角度来说，这是一个比较难答复的问题，萝卜白菜各有所爱。 比方说，在中国大陆的房产为70年产权，何谓70年产权，意思为70年后土地归还政府，同样在新加坡99年产权也是在产权满了99年后新加坡政府收回，但是如果外国人从一种投资角度来说，在购买新加坡房产倒是是购买永久产权还是99年产权，具体要根据个人的购买预算，购买地理位置等多方面原因来参考，没有100%的满意答案，具体可以咨询专业房产经纪人，他们能根据你们的具体个人情况和投资预算给出适当专业投资建议。 流程问题： 11、去新加坡买房的基本流程是怎样的? 12、在新加坡买房的交房流程是什么？ 将房屋移交给购房者的流程，从房产取得临时占用许可证（TOP）时即告开始，在取得临时占用许可证后： 1、将通过购房者的律师把房屋占有权通知（NVP）传达给购房者； 2、购房者将在收到NVP后14日之内向其律师支付房款； 3、一旦所有房款均已付清，购房者的律师将收到一份移交钥匙通知（keyslip）； 4、收到通知后，购房者可以通过本网站安排预约领取房屋钥匙，住房者至少可以比预约日期提前两个工作日领取钥匙。 在约定当天，购房者应携带原始的移交钥匙通知（payslip）和NRIC/护照（对国外购房者而言）以进行核实和记录。如果购房者委托其代表前来领取钥匙，受委托人则需提供委托书和NRIC/护照。 钥匙将于房产内当场领取。客户服务代表（CustomerServiceExecutive）完成整个移交过程大概需要45分钟到一小时时间，请您予以配合。 移交过程（顺序不固定）：客户服务代表与购房者在房产内会面、客户服务代表带领购房者查看房屋单元和公共区域、客户服务代表将购房者介绍给公寓管理人员、客户服务代表在交房时会一并向购房者提供必要的文件和附件。 贷款问题： 13、在新加坡买房，可以从银行获取多大额度的贷款?贷款年限可以是多久？ 外国人最高贷款金额通常为物业购价的70%，这取决于金融机构进行的信用评估。 按揭贷款服务最多35年或者到75岁（超过30年或65岁的贷款最高额度为60%） 14、在新加坡购房时需支付的现金数量? 这取决于银行给予的贷款额，现金支付量即贷款额与物业估价的差额。如果贷款额是物业估价的70%，则需支付30%的现金。贷款拨发之前必须支付贷款差额。 15、在新加坡买房的月付为多少? 月付取决于您的贷额金额、贷款期限和贷款方案。您可以向专业的贷款顾问咨询有关月付的情况，也可使用网站所附计算器进行预算。 16、在新加坡买房可以获取多少贷款? 月付数额一般不得超过您月收入的33%。 17、在新加坡买房的房屋贷款有哪些类型? 房屋贷款总体可分为两种基本类型：固定利率的房屋贷款提供规定期限内的固定利率，避免利率升高对您造成的损害；但利率降低时，您相当于支付了较高利率。 房屋贷款浮动利率随市场利率的升高和降低而变化。根据贷款人情况的不同，可提供不同的购房贷款组合，以满足您的需求。 新加坡现行市场利率较低，贷款年利率从1.5%-2%不等。 18、在新加坡买房申请贷款需要提交什么文件? 为办理贷款手续，银行通常要求提交下列文件。但在某些情况下，还需提交其它辅助性文件。 1、身份证或护照正本和副本 2、收入证明－－显示前三个月工资收入情况的工资单或银行存折结算表、非常规受薪员工或个体经营者则需出示过去六个月工资收入的银行存折结算表 3、最新所得税评估 4、房屋预售合同 5、购买合同 6、过去六个月的个人账单（可选） 7、住房贷款申请表（填写完整并签字） 8、其它所需文件 19、贷款申请处理程序是什么？ 第1步、客户提交申请和相关文件 第2步、银行进行物业估价 第3步、银行批准申请 第4步、银行通知律师准备相关合同 第5步、客户签订房屋贷款协议 第6步、律师登记贷款协议 第7步、客户向银行支付其它相关费用，及向开发商支付未偿余额 第8步、拨付贷款 第9步、客户根据已拨贷款金额和商定的利率进行月付 20、外国人可贷款的新加坡本地银行有哪些？外国人可贷款的新加坡海外银行有哪些？ 外国人可贷款的新加坡本地银行有：UOB大华银行、OCBC大华银行、DBS星展银行、HongLeongFinance新加坡丰隆金融公司 外国人可贷款的新加坡海外银行有：中国银行、渣打银行、花旗银行、ANZ澳新银行、Maybank马来亚银行、CIMB联昌国际银行、RHB马来西亚兴业银行 21、新加坡买房付全款可否打折？ 无论买家是付全款或是向银行贷款，对于发展商来说，他们收取的都是最终售房价格。一般购买者会向银行贷款，但是发展商所向银行收取的也是最终售房价格，只是购买者需支付因贷款而产生的银行利息。所以对于发展商来说不存在打折行为。 律师问题： 22、在新加坡买房时是否需要指派律师进行房产购买？ 是的。你需要通过律师执行下列活动： 购买房产（代表您） 房产购买资金管理（代表您） 购房贷款申请 你必须支付律师费用，但无需为各项活动聘用不同的律师。你可以向银行或金融机构确认，是否有指定的住房贷款律师，是否承担该笔费用。 23、律师费用是怎么收取的？ 在新加坡请一位房产律师，是需根据海外买家所购房产的形式与价格来定的： 如果是期房（underconstructionproject），所购房屋价格低于400万新币，一般律师费不会超过3000新币，如价格超过400万新币，则需询问律师事务所； 如果选购现房，价格低于200万新币，一般律师费不会超过3000新币； 如果投资者选购私人住宅项目（Privatecompletedproject），价格高于200万新币，需向律师所询价(因为每个律师事务所的价格不一) 税费问题 24、外国人在新加坡购房所需缴纳的费用及税款有哪些? 作为外国人在新加坡购房除了有房产类型限制外,所需缴纳的费用税收政策跟当地人也不一样。以下是新加坡买房税费一览 25、每年的新加坡房产税是多少，是怎么计算？ 居外网将以一套市场租金为3000新币/月，即年值为36000新币的房产为例，向大家讲解新加坡房产税是如何征收的。 业主实际居住的房产税计算方法 总共36000新币的第一个6000，房产税为$6000X0%=$0 下一个3000SGD房产税为$3000X4%=$1200SGD 每年要付的房产税为每年$1200新币 如果每年的房产租金市场预期收益超过65000新币，依照以上公式类推。 2、用于出租的房产税计算办法（年值*10%） 出租业主的房产税率是房产年值的10%。由此可知，如果上面这套年值为3.6万新元的房产用于出租，这其每年房产税为36000X10%=3600新币。 26、新加坡四大降温措施是什么？印花税要交多少？ 有PR身份的买租屋也要等三年 新加坡PR购房者，必须在取得PR身份以后等待3年才可以购买转售组屋（注：PR夫妻需要每人都满足3年PR的规定才可以联名购买组屋） 加强买房贷款管理 此项政策严格来讲并不是直接的房产降温措施，而是金融管理局（MAS）出台新的房贷管制框架。然而，新的房贷框架直接影响到了申请人的贷款资格和贷款顶限，因此降温效果立竿见影。 最严措施：征收高额印花税 此降温措施的影响深远，推出之后，被称为新加坡房产史上最严厉降温措施。 1、针对私宅销售，执行卖家印花税政策（sellerstampduty）。凡是买入私宅不满一年即卖出的卖家，将征收卖家印花税，税率同买家印花税（buyerstampduty）相同。（注：买家印花税精简算法公式＝房价的3％－5400）而不同买家身份，额外买家印花税额度如下： 注：如果联名购买房产的买家拥有不同身份，政府按照最高的ABSD额度征取。例如新加坡人和外国人联名购买房产，将征收10％的ABSD。 2、卖家印花税政策的征收年限延长到四年，具体如下： 新加坡外国买家的最高贷款额度 外国人购买新加坡住宅，贷款条件相对宽松，无任何门槛，无论你是否在本国贷过款。而新加坡买房贷款实施利率以下降温政策，政策主要分为两部分，普通型贷款措施和特色型贷款措施。 非个人买家的最高贷款额度从40％调降为20％。 如果房产贷款期限超过30年，或者借贷者还清贷款时预计超过65岁，实行以下额度。 交易问题： 27、新加坡房产交易有没有监管机构？ 有。新加坡为提升房地产行业服务水准，在2010年10月22日正式成立了一个政府法定监管机构——新加坡房地产代理理事会（CouncilforEastateAgencies,简称CEA）。该机构将负责审查房地产经纪的从业资格、考核、签发统一的经纪从业证，同时该机构也受理民众对房地产经纪服务的投诉。房地产经纪从2011年3月1日开始，在服务客户时必须佩带由CEA统一签发的经济证。 收益问题: 28、在新加坡买房，投资回报率有多高？ 新加坡的租金回报率通常在4-5%左右，以100平方米的一套公寓为例，约500万人民币，首付两成，仅人民币100万元左右。该公寓租金市价为1.7万元左右每月，而每月还月供只需要1.3万人民币，完全可以以租养贷。 这是因为在新加坡买房时，能够获得比较宽松的购房贷款。通常，在新加坡购房，首付为20%，外国人最多可享受80%的贷款，贷款年限可以到35年，新加坡贷款利率为2-3%左右。 29、在新加坡买了房子容易租出去吗？收益怎样？ 新加坡云集了7000多家跨国公司，来自世界各地的外籍人士在这里的工作和生活。此外，根据《亚洲周刊》报道，目前在新加坡留学的中国学生总数约3万人。市场租赁需求旺盛。只要您购买的房产位置合适，交通便利，无需担心找不到租客的问题。 租金收益是外国投资者在新加坡置业的一个重要因素。比如，在新加坡的繁华地带，买个1000万人民币的房子月租金收入可达3万-4万元人民币；而在北京，1000万的房子，月租金也就1万元出头。新加坡市中心的均价是每平米10万左右，一般地段在每平米4万到6万之间。新加坡租金回报率在4%-5%，相对国内一线城市明显有优势。 对于所有海外投资者来说，委托房屋中介和自行出租管理是两种最为普遍的方式。选当地正规的中介机构，将房产交由其代理，对于不在新加坡的购房者来说是最好的选择。 居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答， 点击查看更多系列文章 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
在马来西亚念国际学校 有什么课程体系可选？
文：Zoe Chan & HY 马来西亚的国际学校尽管只有上百所，数量上不到中国大陆的三分之一，登记在案的外籍人士也不过几十万。但从课程的体系多样性而言，却胜过中国大陆。 背后的原因显而易见，马来西亚3000多万人口，各民族人口占比相差不大，却各自都有自己的宗教信仰，使得马来西亚的国际学校的课程体系非常丰富， 从常见的国际文凭IB课程、英国课程体系到新加坡课程体系、甚至是伊斯兰教教育体系的课程，你都能找到不同的国际学校来满足不同背景的家庭教育子女的需求。 英国课程（The British Curriculum）由于其实用性及普及性，被许多马来西亚国际学校采用。英国高中课程（General Certificate of Education Advanced Level）简称GCE A-Level课程，它是英国本土的全民高中课程体系，但现在已逐渐发展成为全球最大且最具影响力的国际课程。A-Level课程证书几乎被所有英语授课的大学作为招收新生的入学标准，因此，A-Level课程被国际教育界誉为“金牌”教育课程和全球大学入学的“金牌”标准。英国学生一般在16岁或稍大一些开始学习这种课程，圆满修完这种课程即可进入大学就读。 ELC International School、 Epsom College和British International School是当地提供英国课程的著名院校。如果您的目标是IGCSE，或打算以后送孩子就读英国大学，那么该课程便是您理想的选择。 国际文凭课程（IB or International Baccalaureate）于1967年由国际文凭组织IBO（International Baccalaureate Organization）组织设计，初衷是服务于国际学校，方便流动于国际间的家庭子女入学。凭借着先进的教学宗旨和教学思想，IBO逐渐吸引了世界各国一大批致力于国际化教育的专家、学者，IB课程设置及考试委员会也就由此诞生。 除了注重基础知识的教学外，IB教研机构尤其注重学生素质和能力的培养，以及学生兴趣的发展，其教学大纲五年更换一次，知识更新极为迅速。IB的基本理念用一句话来概括就是“Education for Life（终生教育）”。因此，选择IB的学生不仅需要完成各类专业课的学习，也需要花费大量的时间撰写论文以及参加社会活动，这对学生能力的要求非常严格。通常，优秀的IB课程学习者身上会具有这样的特征：积极探究，有学识，善于思考，善于沟通，有原则，思想开放，有爱心，敢于冒险，全面发展，自我反省。 如果您想为孩子选择国际文凭课程，或者您更希望孩子拿到国际文凭。 Fairview、 IGB、Mont’Kiara 和 UCSI Springhill便是马来西亚以IB课程闻名的国际学校。 IB和IGCSE是马来西亚两门比较突出的课程。在吉隆坡，还有其他课程可供留学生选择。吉隆坡国际学校（The International School of Kuala Lumpur）和莱佛士高等教育学院 （Raffles College of Higher Education）和是少数提供美国课程的学校之一。AP（Advanced Placement）课程是大学预修课程，由美国大学理事会（College Board）主办。在美国高中阶段开设的具有大学水平的课程，共有22个门类、37个学科。该项考试的目的在于，使高中学生提前接触大学课程，完成一些美国大学的学分课程及考试。AP课程及考试可以为高中生起到减免大学学分、降低大学教育成本、缩短大学教育时间的目的，同时AP考试成绩可以作为申请大学的一个重要筹码。 在某些学校也有日语和法语课程。伊斯兰课程也在增加，像Baseerah、Al-Noor 和Idrissi 等伊斯兰学校不仅学生数量在增加，分校也在增加。 为孩子选择合适的国际课程 了解了以上三大主流国际课程以后，学生和家长免不了会好奇这几大国际课程之间的异同。具体应当如何选择，居外将从课程设置、课程难度、评估方式和大学认可度几个方面着手进行比较。 1、课程设置 国际文凭组织下设三个课程：IBDP（International Baccalaureate Diploma Program）高中文凭课程，主要针对16-19岁的高中生，始于1968年。MYP（Middle Years Programme）中学课程，主要针对11-16岁的中学生，始于1994年。PYP（Primary Years Programme）小学课程，主要针对3-12岁的小学生，始于1997年。CP（Career-related Programme）职业课程，主要针对16-19岁的高中生，始于2012 年。 人们通常所说的IB课程，主要是指IB高中文凭课程（IBDP），该课程共分为六个学科组，每个学科组包含几门课程，学生需从六个学科组中各选一门课进行学习。每门课又分为高等级别High Level（简称HL）和标准级别 Standard Level（简称SL）。学生所选的六门课中至少有3门须为HL。每门科目的最高分数为7分，再加上拓展论文（EE）和知识论文（TOK）的3分，IBDP的总分为45分。 A-Level的学制：英国高中课程（A-Level）的学制为两年：第一年称为AS水准，学生通常至少选择自己擅长且最有兴趣的3-4门课，通过考试后获得AS证书。第二年称为A2水准，学生可选择AS水准中优秀的至少3门课继续学习，通过考试后获得A-Level 证书。 AP课程：AP课程有22个专业和37门课程，学生可根据自己的需求和喜好进行选 择。 2、课程难度 虽然大众普遍认为IB课程整体给人的感觉是很难的，但事实上，就每一个科目而言，IB反而是最简单的，因为IB知识非常具有系统性。统计表明，IB单科取得高分的比率比A-Level高。A-Level课程由于对学生选课要求比较宽松，一般3-4门即可，同时也不强制要求参加很多课外活动等，所以相对IB课程，A-Level课程总体难度低一些。但是A-Level的单科难度还是略高于IB课程。另一方面，A-Level的课程难度还会取决于命题的考试局，有些学校甚至在不同的科目上选择不同的考试局，当然每一个考试局的成绩都能得到国际上的广泛认可。 在IB，A-Level，AP课程里面，就单科整体的知识难度上来说，AP是难度最高的，其中生物、微积分、化学、经济、心理学、历史等是大学一年级的课程，但一些语言类，如法语、西班牙语、德语等则要在高中阶段完成相当于大学三年六个学期的课程，其困难程度可想而知。 3、评估方式 IB课程：IB课程于每年5月和11月北南半球分别组织一次全球统一考试。所有的考试进行完毕需时约一个月。有的课程比如数学，则要分成2-3次考试才能完成。考试结束后，监考教师当场把试卷封闭，然后空运到IB分部进行阅卷。不同科目的考试形式不同，包括口试、笔试和实践活动等。实验性科学版块课程会有一定量的实验工作。教师将根据学生实验室的表现来进行评价，并将PSOW表（Practical Scheme of Work）交给IBO的考官。该表格详细地记录了学生所做试验的日期、题目、环节、时长、得分等信息，是对学生所做试验的一个综合评价。而需要强调的一点是，并非每个学生都能够参加IB文凭的考试。学校通常会根据学生的情况建议学生选择证书（Certificate）考试或者是文凭考试（Diploma）。 A-Level：A-Level的考试将由所属的考试委员会分别于每年5-6月和10-11月在全球统一组织，成绩分别在8月和次年2月公布。考试方法相对灵活，学生可以选择分阶段测试或者一次报考所学所有课程。A-Level的考试试题由所属的考试委员会统一命题，考试完成后，答卷将由学校采用严格的保密措施，在规定的时间内送达英国。试卷也将由所属的英国国家考试局派选专家在英国当地统一阅卷。A-Level的成绩分为A*， A， B， C， D， E， U七个等级，A以上为优，E为通过，U为不及格。如果学生对某门课的成绩不满意，可以选择重考，最终成绩以最好的一次为准。 AP课程：只有每年5月的一次考试，考生通常在6月底之前即可收到成绩单。AP考试由美国大学理事会统一主持和指导，受到美国教育法的保护。目前在中国大陆地区的大多数省市均设有AP考点。每门考试分为两部分：第一部分为多项选择题，第二部分为自由答卷。根据考试科目的不同，每门课程的考试内容会有所差别。学生可以根据自己的实际需要选择考试科目。AP考试采取5分制。一般3分以上的成绩才可换取学 分。 4、受全球高校认可度 IB课程：IB文凭是被世界120多个国家的大学承认的文凭，IBDP的高水平科目学分也可以被转化为大学学分，美国大约700多所大学认可IB成绩。美国的德克萨斯州的大学规定：凡是持有IBDP文凭的学生都可以直接从大学二年级开始学起。另外，加利福尼亚州、伊利诺斯州、俄亥俄州、维吉尼亚州、北卡莱罗纳州、佛蒙特州以及新泽西州地的大学都对IBDP学生制定了一定的优惠政策，加拿大大学对获得全文凭的学生不再要求SAT成绩。亚太地区排名全球前200名的大学中接受IB学生的有：东京大学、京都大学、大阪大学、东京科技大学、东北大学、名古屋大学、九州大学、北海道大学、早稻田大学、神户大学、首尔大学、韩国科学技术院、中国香港大学、中国香港科技大学、中国香港中文大学、中国香港城市大学、新加坡国立大学、南洋理工大学，其他国家和地区对IB学生的认可信息可查阅相关网站。（网址：http://www.ibo.org/university-admission/recognition-of-the-ib-diploma-by-countries-and-universities/） A-Level：作为目前最为国际化的一种课程体系，A-Level的成绩早已被全球认可。但随着选择A-Level课程的学生数量逐年增加，竞争也越来越激烈，一个不容忽视的问题是，3个A的好成绩也并不一定能拿到名校Offer。全球不同大学，不同专业的入学标准对A-Level的成绩要求不尽相同。概括地说，学生至少学习三门课程，其中只要有两门课的考试成绩取得E，即可达到一些普通大学的入学标准。对于较好的大学，则要求学生三门课的成绩均应达到C以上：而对于世界一流大学如牛津、剑桥、哈佛等名校，则要求学生三门课的成绩达到AAA或 AAB。 AP考试：AP成绩作为美系高中教育中的重要组成部分，已经被40多个国家认可AP成绩作为其入学参考标准。 居外点评&建议 就目前马来西亚国际教育的总体发展趋势来说，IB课程的热度仍在不断攀升。究其原因，可能很大程度上都要归结于学生和校方对IB课程的积极反馈，我们当然不可否认在目前的三大主流国际高中课程中，IB课程具有相对较好的课程设置和评估体系，但最好的并不一定是最合适自己的。既然三大课程目前在国际范围内的受认可度都很高，那么还是需要在选择课程之初做好功课，从自身的兴趣爱好和实际情况出发做出选择。 另外，海外院校，尤其是顶级海外院校的入学竞争一直都是一场没有硝烟的战斗，成绩从来不是入学申请的唯一筹码，社会经历和个人修养等各方面的软指标都在影响着校方的判断。对于一个足够优秀的学生来说，无论选择哪种课程，都只是学习内容的区别，而对于学习能力相对薄弱的非学霸型学生来说，则需要在课程选择这个问题上多下功夫，以期达到通过课程设置和评估模式的差异帮助自己扬长避短的目的。 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
在新加坡投资房地产的三大优势
在新加坡投资房地产有三大优势。 1.国际大环境推动新加坡房产投资 在新加坡国内来讲，房价的最大的支撑因素就是目前的负利率。 欧美各国的利率依然处于历史低位，美国近年多次量化宽松政策引发一波又一波的资金流入新加坡的房地产业，导致新加坡房价一直处于大幅上扬状态。 新加坡住宅地产的价格从2009年到现在上涨了51%。 另外欧美经济面临严重的困境，欧美金融危机的外溢风险日益严重。日元持续走软成为世界经济下行风险的潜在因素。 在这种情况下亚洲逐渐成为世界经济增长的主要动力。 较高的租金和低利率以及市场价值和充足的当地资金，使得东南亚投资者的态度相对积极，东南亚房地产市场成为了外国资本和买家的投资热点。 2.新加坡自身的竞争优势 新加坡是一个成熟的经济体，去年吸引到的固定资产投资创下历史新高，对比2011年同期增加了17%。 新加坡全方位的优势包括健全强大的基础设施和宜居环境以及有利的投资条件、亲商的环境等带动国际买家对新加坡青睐有加。 与盛行炒房炒地，房价高得离谱而且房产泡沫较大的香港比较，新加坡房地产市场表现的相当平稳，房价走势稳定上扬，房产泡沫成分少，且利率保持低水平，实乃当之无愧的亚洲最佳房地产投资地。 中国买家认为：目前在新加坡购房性价比更高，不仅可以得到99年产权，而且可以得到良好的教育条件、安全的环境以及舒适的生活等。 考虑子女的教育和未来，新加坡无疑最适宜孩子安定学习成长以及未来工作发展的国家之一。 3、供需不平衡买房需求依旧不减 新加坡政府日前公布人口白皮书，预计国内总人口数量在2030年将来到650万~690万。 政府在鼓励生育的同时，还每年引进1.5~2.5万个新移民和批准3万名外籍人士成为永久居民。 新加坡政府调控旨在打压房产需求，如果不增加供应，结果就是把大众(新加坡公民、永久居民、外国买家)买房的需求向后延。 一轮轮调控的出台，新加坡并没有在房源供应上增加很多。尽管接下来四年新加坡将有近20万个新住宅单位建成。但目前市场供需极度不平衡。 大量的组屋在未来十年进入40年的年龄，但如果拆掉这些房子又重建，以目前的建房速度和供应量，这几年将无法满足现有的和未来增加的人口需求。 新修订的额外买家印花税虽然减少了炒房客的炒作和投机，却也使大家意识到了房产的价值，更加不轻易卖房，这导致买房变得越加的困难，从而市场买房需求得不到满足。 尽管现在预测降温措施对房地产市场的影响还为时过早，但并不排除新加坡政府的再一次政策干预，或将从购房贷款比例入手，届时房市入场门槛更高更难。 眼下房地产市场的恐慌气氛逐渐在平息，是在新加坡投资房地产的绝佳机会，或将是最后良机。
重磅好消息：英国7月起将简化中国学生签证申请流程
英国政府宣布对来自多个亚洲国家的留学生提供简化签证流程。除了中国外，印尼、泰国、柬埔寨均在受惠国之列，还有一个非亚洲国家墨西哥，亦受惠于该政策。 从今年7月6日起，英国移民政策即将进行一些变更，英国签证及移民局将简化中国学生申请第四级学生签证所需提交的材料。 这些变更意味着中国学生在申请签证时，将不需要提交资金证明材料以及英语语言能力资格认证或证明。学生们在中国以外申请签证，同样可以获益于新政策。 英国移民事务次官诺克斯（Caroline Nokes）宣布措施正式实行，相关文件亦同时发表。“这是一次向好的变化，能将英国高等教育进一步推广至全世界。措施只是一系列利好政策的一环。”诺克斯同是强调，英国大学接收的中国留学生，人数居全英国际学生之首。 但这次名单扩充仍不包括印度。自2012年英国政府取消“毕业后找工作签证”PSW后，印度人受聘比例一直在降低。 内政部表示，本批受惠国家有11个，包括中国，总受惠国家增至28个。来自这些国家的留学生，在申请Tier 4签证时，文书要求会大为减少。 内政部发言人表示，“不过，措施不代表标准有所放松。所有这些学生，仍须满足Tier 4签证的申请条件。内政部签证及移民署，将保留进一步索要佐证文件的权利。”英国签证及移民局或以随机抽样的方式要求学生提交上述材料。 罗素集团的执行总监萧伯纳（Tim Bradshaw）表示，新措施是极佳的消息。他认为，对英国来说，来英深造的国际学生，已成为英国社会重要的经济、社会、文化带来好处。“中国是罗素高等院校集团其中一个最重要的收生地。我们很高兴，中国在政府优惠的名单上。还有墨西哥、泰国等，这对英国高等教育界将是件好事，我们也期待政府颁布更多利好措施。” 另外，内政部较早前宣布，将对外籍医生和护士的签证申请“开绿灯”。专家形容，内政部多项新举措令人感到“停不下来”。延伸阅读：【英国移民条例放宽 外国医生护士更易取得签证】 现代大学倡导团体MillionPlus总裁霍嘉（Greg Walker）承认政策是积极进取的，但认为其他国家仍有竞争优势。“政府通过多项研究已经发现，只要是利好政策，对高等院校招生的帮助都是巨大的，端看政府推行这些措施是否积极了。”他说，“许多地区也因为留学生多了，经济条件也有所提高。” “我们希望，政府的下一步，是将国际留学生人数，从‘净移民人口’中剔除掉。”霍嘉说，“留学生怎能算成政府限制移民的靶心呢？相反，英国政府应该想想办法，让全世界知道英国是开放、拥有国际视野的国家。另外，优秀的留学生也是重要的聘雇资源。英国本土多个领域缺人才，就更不应该闭关锁国了。” 据英国驻华使馆提供的数据，截至2018年3月，英国已经向中国学生签发了约8.9万份第四级学习签证，签发量在过去12个月内增长了15%，签发率99%。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 英国留学、移民和投资的机会。 来源：中国侨网 责编：Zoe Chan
日本房产税到底有多高？这些减税措施您需要知道
由于日本不动产拥有永久产权、租售比高、租赁市场成熟稳定，租赁回报率高，且升值，保值空间大等诸多亮点，吸引着大量海外的投资者。 但许多朋友想要投资时，又会听到一些“日本房子看着便宜，税重～”之类的传言。 听信房产税很重的传说而对投资日本望而却步的投资者不在少数，那么日本房地产税到底有多高？ 在日本购买及拥有房产时需要缴纳的“固定资产税和都市计画税”。 不论是个人还是法人，对于房地产的所有者，日本政府都会寄出纳税通知书。 ”固都税（ことぜい）とは、固定資産税と都市計画税をまとめて略した用語です。 总体概括来说就是：固都税＝固定资产税+都市计画税。 1、固定资产税 日本的国税：土地评估价格×1.4%，房产评估价格×1.4%（即固定资产评估价格×1.4%）。 这里需要注意的是： 毎年1月1日的所有者是全年税额的纳税义务者： 发生房产交易，当所有者改变时 两种税全年税额的纳税义务者 仍然是1月1号登记的所有者 通常的房地产交易会在交接的时候 按交房日期清算买卖双方各自的负担金额 2、都市计画税 日本地方税：土地评估价格×0.3%，房产评估价格×0.3%（即固定资产评估价格×0.3） 3、物业费/年 根据实际情况收取【一户建无需缴纳】。 4、物业修缮基金 修缮金、维修费用等，该费用通常都是由物业管理公司代为收取【一户建无需缴纳】。 5、租赁管理费/年 将房屋委托给租赁管理公司所支付的费用，一般是收取房屋年租金的5%。 6、个人所得税/年 净所得：租金收入-必要经费，所得税税额=净所得×税率（5%-40%）。 7、税理士费用 税理士为代理申告、缴纳，以上费用的服务费，申报一次的费用大概是2-3万日元。 在日本购买不动产，土地所有权归自己，每年的固定资产税约为不动产总价的千分之八，那么，如何才能少交税，而且又不违法呢？ 以下几种情况，固定资产税，都市计画税可以获得减轻措施： 1、住宅用地 小规模住宅用地 一户在200平方米以下的部分： 固定资产税：固定资产税评价额 × 6分之1 都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之1 2、一般住宅用地 住宅用地面积高于200平米，低于住宅面积的10倍的部分 固定资产税：固定资产税评价额 × 3分之1 都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之2 3、新建住宅 2018年3月以前建造，满足以下条件，且课税住宅面积在120平米以下的居住部分，一定期间内，税额减轻到2分之一。 住宅大楼等、3层以上的耐火・準耐火建築物 → 5年内 上述以外的住宅 → 3年内 一户单位的课税住宅面积在50平米以上，280平米以下 税金减额对象仅限于居住部分，居住部分的面积超过120平米的时候，120平米以内的部分是减轻税金对象。 4、如果买新公寓，买一楼 如果在2018年后，买入新楼房，那么一楼的固定资产税，要比二楼便宜，顶层要比一楼多交10%的固定资产税。 5、买二手房，房龄越老固定资产税越少 因为建筑物的价值随着时间增长而减少，就是说建筑物是贬值的，所以每年税费会越来越少。 6、买入新房后，6年以内卖掉 新房购买6年以内，建筑部分的固定资产税是半额。 7、向固定资产税减免制度靠拢 牵涉到房子的用途，在东京，如果购入的房子用来做保育园，那么固定资产税是0日元；在冲绳，如果购入的房子用来做工厂，那么固定资产税是0日元。 8、如果重建，在12月31号前拆除旧房 固定资产税征收的对象标准是：每年1月1号那天持有固定资产。 9、用信用卡支付（有积分制度的卡） 有的信用卡，可以用来支付固定资产税，且获得积分，大致在0.5-1.2%之间。 納税方法： 纳税期通常是一年4次，可以选择四次分期付，或者是年初的时候一次付清。 到期未缴纳时，会发生罚款性质的延滞金。 缴纳方式每个管辖地区略有不同，于納税通知書上所记载的银行、邮局等金融机关，或者在便利店缴纳。 住在海外的外籍人士和国内居住者有同样的纳税义务。 当所有者不能亲自纳税时，需要提前寻找拥有日本国内住所的代理人。 这种代理人被称作纳税管理人，纳税管理人确定后，到房地产所在地的管辖税务所提交“納税管理人届出書”，提交此文件以后，纳税通知书就会寄到纳税管理人处。 在日本购买或者已有不动产，而本人住在海外的情况下，大多是委托日本国内的多种语言对应的房地产中介公司，这时不仅仅是固定资产税，都市计画税房地产的出租收入等相应的报税事项，可以一并委托，安心收取相应的房租即可。 居外推荐日本东京6卧3卫豪宅，位于东京市中心一处安静的住宅区，步行6分钟即可到达五反田站（JR山手线）。物业设计合理，整合了无机和天然材料。每间房间都安装了地暖，设有私人泳池和一部电梯。 居外物业编号：32761346 点击查看房源信息 日本税费固然复杂，但是综合起来看税费比例并没有传言说的那么高，将不动产拿来投资出租，用租金去抵扣部分成本，每年的回报率还是可以达到5%以上。 如果是投资民宿，自己经营大概16%左右的收益，委托给管理公司的话最低8%净收益（除去一切开销），并且近几年日本的房价每年有5%-7%的自然增长，因此回报还是非常可观的。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 谘询日本房地产的投资机会。 来源：趣日本 责编：Zoe Chan
