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日本房产税到底有多高?这些减税措施您需要知道

由于日本不动产拥有永久产权租售比高、租赁市场成熟稳定,租赁回报率高,且升值保值空间大等诸多亮点,吸引着大量海外的投资者。

但许多朋友想要投资时,又会听到一些“日本房子看着便宜,税重~”之类的传言。

听信房产税很重的传说而对投资日本望而却步的投资者不在少数,那么日本房地产税到底有多高?

在日本购买及拥有房产时需要缴纳的“固定资产税和都市计画税”

不论是个人还是法人,对于房地产的所有者,日本政府都会寄出纳税通知书。

固都税(ことぜい)とは固定資産税と都市計画税をまとめて略した用語です

总体概括来说就是:固都税=固定资产税+都市计画税。

1、固定资产税

日本的国税:土地评估价格×1.4%,房产评估价格×1.4%(即固定资产评估价格×1.4%)。

这里需要注意的是:

毎年1月1日的所有者是全年税额的纳税义务者:

  1. 发生房产交易,当所有者改变时
  2. 两种税全年税额的纳税义务者
  3. 仍然是1月1号登记的所有者
  4. 通常的房地产交易会在交接的时候
  5. 按交房日期清算买卖双方各自的负担金额

2、都市计画税

日本地方税:土地评估价格×0.3%,房产评估价格×0.3%(即固定资产评估价格×0.3

3、物业费/年

根据实际情况收取【一户建无需缴纳】。

4、物业修缮基金

修缮金、维修费用等,该费用通常都是由物业管理公司代为收取【一户建无需缴纳】。

5、租赁管理费/年

将房屋委托给租赁管理公司所支付的费用,一般是收取房屋年租金的5%。

6、个人所得税/年

净所得:租金收入-必要经费,所得税税额=净所得×税率(5%-40%)。

7、税理士费用

税理士为代理申告、缴纳,以上费用的服务费,申报一次的费用大概是2-3万日元。

在日本购买不动产,土地所有权归自己,每年的固定资产税约为不动产总价的千分之八,那么,如何才能少交税,而且又不违法呢?

以下几种情况,固定资产税,都市计画税可以获得减轻措施:

1、住宅用地

小规模住宅用地 一户在200平方米以下的部分:

固定资产税:固定资产税评价额 × 6分之1

都市计画税:固定资产税评价额 × 3分之1

2、一般住宅用地

住宅用地面积高于200平米,低于住宅面积的10倍的部分

固定资产税:固定资产税评价额 × 3分之1

都市计画税:固定资产税评价额 × 3分之2

3、新建住宅

2018年3月以前建造,满足以下条件,且课税住宅面积在120平米以下的居住部分,一定期间内,税额减轻到2分之一。

  • 住宅大楼等、3层以上的耐火・準耐火建築物 → 5年内
  • 上述以外的住宅 → 3年内
  • 一户单位的课税住宅面积在50平米以上,280平米以下

税金减额对象仅限于居住部分,居住部分的面积超过120平米的时候,120平米以内的部分是减轻税金对象。

4、如果买新公寓,买一楼

如果在2018年后,买入新楼房,那么一楼的固定资产税,要比二楼便宜,顶层要比一楼多交10%的固定资产税。

5、买二手房,房龄越老固定资产税越少

因为建筑物的价值随着时间增长而减少,就是说建筑物是贬值的,所以每年税费会越来越少。

6、买入新房后,6年以内卖掉

新房购买6年以内,建筑部分的固定资产税是半额。

7、向固定资产税减免制度靠拢

牵涉到房子的用途,在东京,如果购入的房子用来做保育园,那么固定资产税是0日元;在冲绳,如果购入的房子用来做工厂,那么固定资产税是0日元。

8、如果重建,在12月31号前拆除旧房

固定资产税征收的对象标准是:每年1月1号那天持有固定资产。

9、用信用卡支付(有积分制度的卡)

有的信用卡,可以用来支付固定资产税,且获得积分,大致在0.5-1.2%之间。

納税方法:

纳税期通常是一年4次,可以选择四次分期付,或者是年初的时候一次付清。

到期未缴纳时,会发生罚款性质的延滞金。

缴纳方式每个管辖地区略有不同,于納税通知書上所记载的银行、邮局等金融机关,或者在便利店缴纳。

住在海外的外籍人士和国内居住者有同样的纳税义务。

当所有者不能亲自纳税时,需要提前寻找拥有日本国内住所的代理人。

这种代理人被称作纳税管理人,纳税管理人确定后,到房地产所在地的管辖税务所提交“納税管理人届出書”,提交此文件以后,纳税通知书就会寄到纳税管理人处。

在日本购买或者已有不动产,而本人住在海外的情况下,大多是委托日本国内的多种语言对应的房地产中介公司,这时不仅仅是固定资产税,都市计画税房地产的出租收入等相应的报税事项,可以一并委托,安心收取相应的房租即可。

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日本税费固然复杂,但是综合起来看税费比例并没有传言说的那么高,将不动产拿来投资出租,用租金去抵扣部分成本,每年的回报率还是可以达到5%以上。

如果是投资民宿,自己经营大概16%左右的收益,委托给管理公司的话最低8%净收益(除去一切开销),并且近几年日本的房价每年有5%-7%的自然增长,因此回报还是非常可观的。


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来源:趣日本

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