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“以房养学”：是跟风还是明智？｜居外专栏
我还记得，当年大学第一年在上海读书的时候，学校周边的房价还处于13000元/平方。而当我4年后毕业的时候，房价已经涨到了24000元/平方。毕业之后，我的妈妈在心里算了一笔账，“那会儿你刚去读书的时候，如果我们在你们学校旁边买个小户型，这会儿得把你留学学费都赚出来了吧。”在那个时候，我也突然意识到了，“房子和读书”这两件事儿要是能用好了，产生协同效益，那这书念得价值翻倍。 其实这一做法并不是全新的概念，在留学移民圈，流行着一个“以房养学”（Buy for Uni）的投资新概念。以房养学，字面上来说，这是“靠海外购房供养海外留学，即通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用”。 ｜“以房养学”的起源 这一概念最早起源于澳洲，澳洲作为一个中国留学生最爱的留学大国之一，以房养学这个概念更是被各位家长们用到了极致。首先来说是因为澳大利亚的房价并不高，一部分家庭能够承担的起；其次和房屋的保值有关，澳大利亚房屋租售市场背后是大量的、持续不断的中国留学生的潜在需求；当然，政府的支持也是很重要的，澳大利亚政府非常鼓励地产的发展，面对涌入的资金，自然是不会拒绝的。 那美国和加拿大又如何呢？同样作为传统的留学大国，美国和加拿大的“以房养学”却比不上澳大利亚那般流行。原因一是在于美国和加拿大的房屋投资成本非常高，二是在于后续的养房成本，各类税费和租房成本都会使得性价比劣于澳洲。 近几年这一概念也风靡到了包括英国在内的欧洲地区。其中英国作为传统的教育大国，除了以高教育质量著称之外，“人际网”也成为很多家长青睐英国名校的原因之一。根据2017年的报告显示，英国已经跃升为除美国之外的第二留学首选大国。另外除了剑桥、牛津之外，几大坐落在伦敦的名校：帝国理工学院（IC）, 伦敦政治经济学院（LSE）, 伦敦国王学院（KCL）等在国际上的排名连年攀升，也进入越来越多人的视线，使得英国留学在众多选择中脱颖而出。再加上脱欧等政策因素带来的一系列不确定性，导致英镑汇率走低，使得英国成为了投资热门国家之一。 国际学生满意度排行中，英国排名在本科生/研究型研究生/授课型研究生中均居第一。 ｜英国为何成为以房养学新热点？ 先来看一个背景数据，据《欧洲时报》英国版报道，英国人的平均购房年龄在38岁，相比较而言，首次买房贷款的华人，年龄却普遍在26-35之间，呈现年轻化趋势。这部分人当中，买房的预算在20-30万英镑之间，并且都需要来自父母的支持。 英国人没有积蓄的习惯，父母也鲜有支持，因此英国年轻人多数会选择租房或者与父母居住在一起，很多处于可承受价格区间的房子都被来自中国、新加坡和中东的买家买走。当然也不乏英国本土的投资客，和来自世界各地的地产投资达人。而绝大多数投资买家（尤其是海外买家）的购房目的都是buy to let，以出租为主，十分看好英国的租赁市场，而伦敦则是海外买家在英国的首选地。这和伦敦地区居高不下的租售比以及相对友好的海外购房政策是分不开的。 调查显示，这些海外买家中，60%以上是为了读书，这种“以房养学”，不仅能够赚回学费，甚至能够带来不少收入的投资方式，被越来越多的学生家长所青睐，也让留学生海外置业这一群体壮大起来。 ｜“以房养学”究竟如何实现“零成本留学”？ 在计算收益之前，我们先来看看，留学到底需要花多少钱？ 学费 不同的学校、地区、学习阶段，学费都有所不同。作为非欧盟学生，中国学生在英国选择攻读本科以及研究生学位的平均学费在17,500英镑每年（英格兰地区），根据不同的专业，有的是3年，但是如建筑，工程等专业一般为4年制，医学则要时间更长。如果按照平均四年计算下来，学费一共高达70,000英镑。而部分伦敦地区的名校，学费相对来说更高，如果你选择的是商科，那就更要做好学费储备了（IC金融系2016-2017年度学费为32,000英镑/每年）； 住宿 即使听惯了国内的高房价，我读书前在伦敦找房子的时候却还着实吓了一跳。与国内的月租收费方式不同，伦敦很多时候是以“周”来报价的，更凸显了伦敦的寸土寸金。以伦敦政治经济学院周边（伦敦市中心Holborn地区）房租为例，如果你想要在公共交通15分钟范围内，找到一个环境不错的小套间（En-suite，房间有独立浴室，但厨房和客厅共享）,周租金在455英镑（折合人民币4004元），整月租金则高达1万7千左右。如果你选择价格相对低廉一些，但配套设置齐全的学生宿舍，就要做好挤校车地铁通勤30分钟以上的准备了。此类学生宿舍的租金在395英镑左右，月租金大约在1万5千人民币左右。 与LSE情况相同的是，伦敦其他几大名校的地区都处于核心地区，比如帝国理工所在的南肯辛顿（South Kensington）地区，国王学院所在的滑铁卢（Waterloo，伦敦重要的中心交通枢纽之一），伦敦艺术大学所在的国王十字区域（King’s Cross）等，月房租的均价都在8000-13000人民币之间。 生活消费 吃穿住行，留学生还要加上游遍英国大江南北甚至欧洲大陆的费用，一年保守估计也需要15万人民币。如果你还要进行必要的社交活动，丰富一点娱乐生活和购物需求，则需要更多的预算。 按照这三大花费，我们可以看到，在英国伦敦地区想要安安心心的念一年书，花费约在45万人民币。而伦敦地区，按照签证担保费的要求，每月生活费基准为1265英镑，四年总生活费为60,720英镑，约60万人民币。在英国留学四年学费加上生活费至少需要花费130,720英镑，约120万人民币，这可是一笔不小的开销。 有人可能会问，既然房租这么高，为何一定要选在学区附近，住得远一些不好吗？以我的亲身经历而言，学习效率与离学校的图书馆距离，某种程度上来说是成反比的。当时我就住在离学校大门步行5分钟的距离范围内，不管是平时上课、小组讨论还是考试，都不会因为如同“织女和牛郎”一般的距离而受到影响。毕竟住在伦敦6区，享受了低房租，却因为伦敦时不时的交通大罢工而硬生生错过了期末考试的例子也不少。这中间的取舍，也是需要一定衡量和考虑的。 以上仅分析了大学阶段的成本，随着近年来低龄留学热的兴起，很多家庭在孩子年纪更小的时候（英国寄宿一般最低年龄限定为8岁，也就是从8岁起，非父母陪读的小留学生就可以独自来英国上学），选择将他们送出来，接受最传统的英国教育，那么对这样的家庭来讲，“以房养学”的投资时间更长，从长远来讲收入更加丰厚，因此投资的必要性也更强。更有甚者，父亲或母亲一方选择来英国陪读，从教育起步阶段就让孩子进入英国的教育体系，那么“以房养学”的投资方式也是非常适合的一种投资手段。 讨论了这些不可避免的留学成本，“以房养学”的优势就很明显了。 最直观的费用节省就来自于房租。 我另一位朋友Cara从2012年开始在英国卡斯商学院念本科，起初是因为父母觉得加上研究生总共需要四年的时间，考虑到希望培养她的生活独立自理能力，父母在临出国之前，火速找中介办下了学校周边的一个两室一厅（Aldgate East地铁站附近），距离学校仅17分钟的路程，当时的首付约在25万英镑。从大二起，Cara把自己的另一间卧室也出租了出去，每年的收益在4万英镑左右。研究生结束之后，Cara最终还是决定回国，准备将小公寓转手卖掉，而此刻的小公寓正好赶上了Crossrail的兴建，房价上浮约40%。这四年来，Cara不仅省下来了租房费用，还在房租和转手溢价中赚回了学费钱。 ｜“租房不如买房”，留学生还可以更“精明”一点 “租房不如买房”，很多人都会认为这是房地产商和中介炒出来的一个噱头。而如果你能够认真算笔账，事实就是，如果能够将置业投资和留学深造结合在一起，选择有潜力的学区房，就不会担心养房成本高、不好转手、不好出租等问题，那么这笔账就有了一个明显的答案。越来越多的人也认识到了这一点，在2016年的《留学趋势特别报告》里显示，国内的高净值人群，在海外置业的目的主要是以分散风险和子女留学为主。 尤其是现在低龄留学的趋势越来越明显，海外置业的目的就更不仅仅是在于给孩子在留学期间找到一个安身之所，而是给孩子一个学习的环境，一个成长的氛围，一个不论是未来选择在国外继续发展，还是回国等选择的一个重要保障。对于家长来说买房是海外资产的配置和固定资产投资的一个选择，下面我就列举几个目前伦敦受留学生欢迎的项目和租金给大家实际的感受一下： ｜利好政策下的风潮 “首套房”限购令正在悄然进入执行期，政策中说明，只要你是伦敦地区的“居民”，拥有合法的居住权，则可以和英国护照持有者一样，享受这项限购令的优惠。国际学生作为Tier 4签证的持有人，自然也拥有这项权利。 当然，盲目投资也是有风险的。正如在国内投资房产一样，置业位置的选择也是意义深远的，直接影响到后面的投资回报率。 学区房所在区域的整体文化氛围突出，比如坐拥几大博物馆、帝国理工大学和伦敦大学学院白城校区的南肯辛顿和切尔西区域（South Kensington & Chelsea）；处于市中心交通便利，热闹非凡的，国王学院以及伦敦政经所在的泰晤士河岸地区（Strand，Embankment &Southwark），伦敦城市大学、伦敦大学学院、卡斯商学院和考文垂大学伦敦校区聚集的伦敦金融城（City of Lonfon）地区，还有UAL、大英图书馆和大英博物馆坐落的教育科技中心国王十字地区（King’s Cross）等，都是值得关注的地区。 接下来，我就给大家推荐几个临近大学的优质住宅项目。 皇家华威广场（居外物业编号：37227675） 位于肯辛顿和切尔西皇家自治区的核心地段, 紧邻霍兰公园、骑士桥和切尔西地区，这里不仅宜居，还是伦敦资本与时尚产业最繁荣的地区。 周边大学：帝国理工（公交15分钟）、皇家音乐学院 （公交17分钟） 项目优势：步行十分钟范围内有3个地铁站和2个火车站，大型购物超市乐购就在项目对面，欧洲最大的购物中心Westfield也在步行距离内，可轻松到达伦敦各大博物馆,包括维多利亚和阿尔伯特博物馆、自然历史博物馆、科学博物馆、皇家阿尔伯特音乐厅和肯辛顿宫花园。 推荐理由：地理位置佳，作为伦敦传统富人区，此类大型民用住宅项目稀少，五星级物业配套设施。项目三期开始预售；不要错过挑选房型的好时机。 项目价格：一居室84.9万英镑起，两居室 112万英镑起 切尔西水域（居外物业编号：34569835） 项目位于泰晤士河北岸，伦敦皇家切尔西区，是传统的英国富人区，许多切尔西球队的运动员都选择居住于此，居住环境安静，治安优良。 周边大学：帝国理工主校园（地铁20分钟）、帝国理工White City校区（地铁15分钟）、皇家音乐学院（地铁20分钟）、皇家艺术学院（公交31分钟） 项目优势：切尔西水域就坐落于伦敦市中心的顶级地块－切尔西。其紧邻时尚聚集地国王大道（King’s Road）和骑士桥。仅仅步行4分钟即可抵达最近地上铁站（Imperial Wharf Station），周边共有3条地铁线，搭车8分钟就可抵达斯隆广场（Solane Square）。步行2分钟就有大型超市，周边高档店铺遍布。项目被周边公园绿地、运河、水域所包围。 推荐理由：地理位置（富人区，周边配套一流），交通便利。相对于周边动辄千万英镑的别墅，此项目小区设施齐全，自成一体，性价超高。 项目价格：一居室89万英镑起；二居室152万英镑起 伦敦港（居外物业编号：34517993） 处于伦敦一区的核心地段，濒临泰晤士河，距举世闻名的伦敦塔桥仅 600 米，泰晤士河300米，步行可至国际金融中心-伦敦金融城。这里生活便利，超市、餐厅分布周边。伦敦金融城周边民用住宅供应小于需求,因此这一项目深受当地居民和国际买家青睐。 周边大学： 卡斯商学院（地铁25分钟）、伦敦城市学院（地铁33分钟）、国王大学（公交23分钟）、伦敦政治经济学院（公交27分钟） 项目优势：在2017年底时，一居室租金就达到了每周?595，二居室租金每周高达?750。租赁群体主要是金融城工作的精英人士和家境殷实的国际学生。除了项目内的五星级配套设施，对面有大型超市Waitrose，周边还有各色餐厅。 推荐理由：项目一二期年涨幅达8%－10%，相比附近同类项目性价比极高。地理位置极佳（紧靠金融城和泰晤士河）。三期刚刚开始预售，现在是选择户型商讨价格的绝佳时机。 项目价格：现房213万英镑起；期房刚刚发售，起价不过百万，方正户型可选，景色极佳 望伦南岸（居外物业编号：32495139） 项目地处伦敦的的商业中心，周围遍布各大金融机构，同时也是高等学府和学术机构的集中地，深受租客喜爱，十分适合投资。 周边大学：伦敦艺术学院（步行9分钟）、国王大学（公交10分钟）、南岸大学（步行1分钟） 项目优势：这里离伦敦的三大要地——英国国会大厦、伦敦桥和伦敦金融城都不足1英里的距离。步行5分钟可达Southwark地铁站，项目步行范围内还可达滑铁卢车站、碎片大厦、老金融城。步行10分钟内可以到达3个地铁站。附近公共设施完善，生活极为便利，医院、大型生活超市、宾馆、银行、干洗店等设施一应俱全。 推荐理由：望伦南岸是目前伦敦市中心一区中性价比最高的新建现房，全项目最后一期正在火爆销售中。余下户型皆能享有伦敦眼、老金融城和碎片大厦等优美景色，还有惊喜折扣等着你。 项目价格：二居室83.5万英镑起；三居室113.5万英镑起 国王雅苑（居外物业编号：32250475） 坐落于伦敦一区的国王十字（King's Cross），有着丰富的历史背景和独特的自然环境，是集商业、科技、文化、教育、交通为一体的黄金地段，是个不可多得且极具投资价值的项目。 周边大学：中央圣马丁学院（步行9分钟）、伦敦大学（地铁21分钟）、伦敦大学学院（地铁24分钟） 项目优势：步行 10 分钟到国王十字车站和圣潘克拉斯国际车站。 这里拥有 6 条地铁线,火车和欧洲之星，是伦敦最重要的交通枢纽。 位于伦敦文化核心区，步行距离内还有许多著名景点，如大英博物馆、大英图书馆等。 推荐理由：重要交通枢纽（欧洲之星），科技中心（谷歌、Facebook），大学汇集处（UCL、UAL、KCL）；稀缺新项目，2018年12月交房，每尺均价约￡1300， 一居室二居室朝南户型皆可选性价比极高。现有惊喜折扣，趁英镑涨势刚刚开始，现在是入手的绝佳机会！ 项目价格：一居室83万英镑起，二居室114万英镑起；三居室142万英镑起 如果您对在英国投资置业感兴趣或有任何疑问，欢迎致电400 041 7515联系资深房产顾问。 责编：Zoe Chan 英国皇冠地产孙秀秀专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
要滑雪，去日本！北海道房产炙手可热
年轻富有的中国人把滑雪目的地转向日本，那里雪质更为优良。受国外滑雪爱好者推动，日本滑雪胜地房产上涨。 Yoichi Goto的首次中国滑雪之旅让他惊喜。这位33岁的年轻人负责自由式滑雪和滑板滑雪赛事Freeride World Tour的亚洲事务，他的工作地点位于日本北部岛屿北海道的二世古(Niseko)。今年2月，落地北京后，他乘坐公交车抵达密苑云顶乐园(Genting Resort Secret Garden)，路程4小时，这里将建成中国最大的滑雪场，也是2022年冬奥会的主要比赛场地。 这里组织完善，员工友好，用的雪是人工降雪。“每年只下几天的雪，不够滑雪使用。”Goto表示，他补充称，滑雪季最早10月开始，通常持续到3月。 然而，最引人注目的是热情的中国年轻滑雪者，他们的数量相当多。其中包括一位26岁的软件工程师和一款新闻应用的27岁高管，他们都来自北京。Goto是在那辆公交车上认识他们的。他说：“他们每周都会花时间在北京周边滑雪。” 尽管他们可能是在中国国内学习滑雪的，但新一代喜欢冒险和滑雪的富有的年轻中国人正把目光投向日本。在日本，山更高，粉雪（这次是真雪）蓬松、厚实。Goto的新朋友邀请他加入了一个微信群，里面都是当地年轻的滑雪爱好者。他表示，日本的照片最令人兴奋。“即便你是一位初学者，你也会明白，在滑雪行业，日本的情况和中国不同。” 年轻的中国滑雪者是改变滑雪产业以及为其服务的房地产市场的几个亚洲游客群体之一。特别是在北海道，这个岛屿的最佳滑雪地是比罗夫滑雪场(Hirafu)、花园滑雪场(Hanazono)、二世古乡村(Niseko Village)和安努普里滑雪场(Annupuri)。 尽管北海道的滑雪场仅占日本547个滑雪场的一小部分，但它们拥有很多长度最长的垂直落差、最佳的配套设施以及最重要的日本最优质的雪。瑞士研究人员洛朗•瓦纳特(Laurent Vanat)发布了年度全球滑雪市场报告(International Report on Snow & Mountain Tourism)。他在报告中指出，滑雪运动受到日本经济停滞和人口快速老龄化的双重打击，和日本其他地区一样，北海道的年度滑雪人次比起2000年的700万人也大幅下滑。 然而，过去几年，由于外国游客被日本非常优越的雪质条件吸引，北海道的游客略有增加，逆转了日本外国游客数量整体下滑的局面。 上世纪80年代的澳大利亚人是首批来北海道的外国游客，北海道现在仍基本上被国内滑雪者忽视，他们更喜欢到周边的主要城市中心，很方便。有传言称，北海道的雪质达到世界级别，因此美国和欧洲的大量游客蜂拥而至（一般是冒险型），不过长途飞行以及9个小时的时差（与英国相比）仍然让很多人望而却步。 如今，来日本滑雪的外国人主要来自亚洲。当地房地产经纪公司Niseko Property的格兰特•米歇尔(Grant Mitchell)表示，上述4个滑雪场的顾客有80%来自亚洲：其中三分之二来自中国香港，新加坡次之，剩下的由泰国、马来西亚、韩国和台湾均分。 由此带来的资金的涌入导致当地房价上涨，即便根据香港或上海等亚洲热点地区的标准，其房价之高也令人侧目。Niseko Property的米歇尔估计，过去4年，这4个滑雪场中最受欢迎的比罗夫滑雪场的地价每年上涨约25%（没有独立机构公布该地区的销售或价格数据）。他表示，位于滑雪缆车附近、视野很好的房子的二手价格同期每年上涨15%至20%。“如果没有中国内地最近的资本管制，价格涨幅会更高，过去几年，中国的资本管制措施抑制了需求。” 位于二世古的当地开发商Odin的尼古拉斯•贡塔德(Nicolas Gontard)认同米歇尔的估测。在该公司的本地项目中包括一个小型零售开发项目，其租户包括二世古最大滑雪设备租赁商店Rhythm。他表示，自从该公司2010年购买这块地皮后，其价格翻了四倍。他表示，平均地价从2012年每坪（相当于大约3.3平方米）20万日元上涨至现在的75万日元（）。 地价很重要，因为人们倾向于自己建造房屋。Odin表示，对于亚洲最富有的买家而言，面积是吸引力的核心。他表示：“在他们居住的香港或新加坡，他们买不到这么大的面积。因此在一个法制完善的国家拥有5000平方米有永久所有权的土地，这就像是一个梦。” Odin补充称，去年，中国个人买家从一家开发商那里买下了10个地块中的9块。 最大的需求是滑雪场公寓。最近几年，比罗夫滑雪场出现大量公寓，包括Ki Niseko、Aya Niseko（今年冬季开盘） 以及Skye Niseko和The Maples。为了跟上欧洲时尚，多数公寓设有酒店和豪华配套设施。当地房地产经纪公司Niseko Real Estate正以8900万日元的价格出售Aya Niseko的一套酒店式公寓。 滑雪进出的精致公寓式酒店The Maples，一侧背靠Ace Family Lift缆车，另一侧通往热闹的Hirafuzaka主街。这是一个理想的“两全其美”的环境，业主在享受滑雪进出设施的同时，还纵享中央地段的优越与便利。现正以6456万日元（约¥377万）在居外网上出售。物业编号：41597930（点击查看房源信息） 米歇尔估计，过去一年，上述4个滑雪场90%的销售是尚未完工的公寓。Odin估计，在高端的比罗夫滑雪场，新建滑雪公寓的价格在每平方米1.2万美元至2.5万美元；比罗夫二手房均价大约在1万美元。在343线路上（比罗夫主要地区），Niseko Property正以1.19亿日元出售一套两室公寓。附近，在小型开发项目Haven，这家经纪公司正以3.4亿日元的价格出售一套四居顶层公寓。Niseko Real Estate正以7亿日元出售比罗夫一套五居带4个卫生间的公寓。 北海道的收入牢牢控制在外国游客手中，中国新兴滑雪市场意味着，最近的热潮可能有着巨大的发展潜力。根据《中国滑雪产业白皮书》(China Industry White Book)的数据，受北京举办2022年冬奥会的推动，在截至2017年的5年里，中国的个人滑雪人次增加一倍多，达到1750万次。该白皮书是一份年度报告，作者是中国咨询顾问伍斌(Benny Wu)和魏庆华。其中多数是一次性游玩， 这意味着只有很少人具备去北海道的途径、兴趣和实力，就像Goto在公交车上碰到的去密苑云顶乐园的年轻同伴那样。但在一个人口14亿、滑雪运动正在腾飞的国家，很少人就已经很多了。 购房指南 连接香港和新千岁机场(New Chitose Airport)的直飞航班飞行时间大约5个小时，然后再做2个小时汽车抵达比罗夫滑雪场。 日本的滑雪场数量位居全球第二，仅次于中国。 在北海道，购置税（包括印花税）大约为2%。 房价信息 3900万日元 一套独立三居室公寓，需要翻新，距离二世谷滑雪缆车有20分钟路程。 8000万日元 一套三居公寓，步行即可抵达比罗夫滑雪缆车。 1.45亿日元，两居滑雪公寓，可以在比罗夫滑雪场停车。 什么样的房子受欢迎？ Niseko Property的米歇尔表示，整个1980年代，到日本旅游的澳大利亚游客更喜欢小型公寓或缺乏吸引力的“方方正正的”独立式住宅，其中一些仍然存在。随着更多欧美买家在20世纪初来到这里，传统的坡屋顶木屋风格变得更为流行，并继续受到这类买家的青睐。 更受亚洲买家欢迎的是带大窗的平顶当代建筑，一般用混凝土建成，这种材料让房子更加稳固，能够应对恶劣大雪天气。米歇尔表示：“钢结构、玻璃以及混凝土极简主义受到高端群体的青睐，木屋风格实际上只存在于中端市场。” 少数大手笔的买家（多数来自亚洲）聘用日本流行设计师，在大块土地上建起很多引人注目的大型现代别墅，内部是传统的当地风格。例如，日本著名的汤池（一般为木质结构）现在出现在多数最智能的公寓中，包括北海道最受欢迎的比罗夫滑雪场最热卖的滑雪公寓。 居外更多精选日本滑雪房源： 1. 北海道Niseko Annupuri住宅 位于Quasi国家公园内，Niseko Annupuri住宅是一个占用19块土地，面积1,558平方米至2,700平方米的新开发住宅，与三面的森林环境和东部边界的天然溪流融为一体。买家将有机会建造大型滑雪场，欣赏到壮观的Annupuri山和Konbo山脉。项目提供大量总占地面积从300平方米起的家庭住宅，非常适合个人使用和出租。乘坐汽车2 - 3分钟（1公里）到达Annupuri和Moiwa地区的滑雪缆车，附近有餐厅和温泉。 建筑面积：300平方米 土地面积：1,558平方米 房型：3卧3卫2车库 楼层：共2层 房价：3,990万日元（约233万元人民币）起 物业编号：36816279（点击查看房源信息） 2. 北海道福克斯伍德之家 福克斯伍德住宅是一个位于东山岛令人兴奋的新开发的独立式小屋，其中一个位于Niseko美丽的四季酒店。这是一个由洛杉矶著名的建筑师SAAD，和拥有114年的历史的当地建筑商Sudo建筑，以及当地合作伙伴Okkaido Tracks Properties物业之间的合作。坐落在一个高架平坦的场地，毗邻著名的农场Milk Kobo附近的林区，并靠近Niseko Village’s Pure Park公园和高尔夫球场，尼斯科村滑雪场只有两分钟距离。选择隐藏在树林中与家人共度美好时光，或者冒险出去融入本地人举行的活动。在Foxwood，两者都可以。 建筑面积：204平方米 土地面积：475平方米 房型：3卧3卫1车库 楼层：共2层 房价：1.46亿日元（约853万元人民币）起 物业编号：36815606（点击查看房源信息） 来源：FT中文网 责编：Zoe Chan
全球退休天堂排名：马来西亚丶泰国名列前十︱居外专栏
对于决定在海外购置房产的中国买家来说，安享退休生活是主要的动机之一。因此，两个东南亚国家入选全球十大最佳退休生活地点的消息应该会让他们喜出望外。 在这份榜单上，马来西亚和泰国分别位居第五和第九。两国房地产开发商和房地产中介也应该将这一消息视为劝说中国买家在当地购买退休专用房地产的重要依据。 一月初，一家关注全球退休机遇的全球性权威机构国际生活（International Living）发布了《2019年全球退休指数报告》（Annual Global Retirement Index 2019）。 今年该机构利用自身的实地联络人和记者网络，把调查的覆盖范围扩大到了过去28年来从未有过的广度。从这次的调查结果来看，泰国首次跻身前十名。 该机构根据17个评比项目来评选最适合退休国家，包括房地产价格、买卖与投资、租房成本、退休特别福利、生活费、综合项目、娱乐与设施、医疗保健、退休的基础设施、气候、签证与住宿、保健生活等。 “进行这项指数调查的目的是为人们提供一张速查表，帮助人们找到最适合自己养老的海外置业地点，”国际生活的执行编辑Jennifer Stevens说。“然而，如果你知道自己更关注哪些事项，则这项调查结果是最实用的。问问你自己，‘在海外居住时，什么东西对我来说最重要？’ 根据InternationalLiving.com发布的《2019年全球退休指数报告》，全球最适合养老的十大目的地是： 1、巴拿马 2、哥斯达黎加 3、墨西哥 4、厄瓜多尔 5、马来西亚 6、哥伦比亚 7、葡萄牙 8、秘鲁 9、泰国 10、西班牙 驻清迈的记者Rachel Devlin就泰国发表了自己的看法。她写道： “东南亚可以提供全世界最具吸引力的退休计划，令人惊叹的地理和文化多样性，还有能满足各种需求的气候。无论是炎热的海滩度假村还是凉爽的高地山中避暑地，各类景点应有尽有。 我和丈夫两年前在清迈退休了。我们带着16岁的儿子一起进行了一场堵上一生的冒险。我们卖掉了房子和汽车，开始寻找更美好的生活。我们找到了。 在这里，一套现代化开间式公寓的月租金只有400美元（约合2744元人民币）。水电费也便宜得多。想象一下，每月的水费只有32美元（约合220元人民币）。 泰国的气候通常炎热潮湿。这里没有寒冷的冬季。非常适合喜欢游泳和晒太阳的人。在这种气候下，关节炎患者的病情会得到极大的缓解。作为安家地点，泰国拥有优越的地理位置。从这里坐飞机前往其他东南亚国家平均只需要花费一个半小时。” 居外推荐泰国房源：清迈宜人精舍酒店式公寓 项目位于清迈市中心⻩金地段，半径5公⾥内覆盖了清迈市区大部分重要商业区。配套设施包括酒店大堂丶泳池丶健身房丶茶吧丶休闲阅读室丶户外休闲区丶停车场丶CCTV安保系统丶保安丶中文管家。36套一室或两室公寓，售价仅由约¥66万起。 居外物业编号：45254784 点击查看房源信息 驻马来西亚记者Keith Hockton表示，他和妻子于2008年在马来西亚度假。他写道： “那个时候，我们每年至少会在亚洲度假两次。 当我们回家盘点费用时突然意识到我们其实可以住在马来西亚，然后回家度假。这样做可以有效地改善我们的财务状况，省下一大笔钱。 我们开始制定计划，并在2010年初搬到了这里。 充满诗情画意的海滩，富有感官吸引力的岛屿，还有东南亚最具原始特色的古代雨林——这就是马来西亚，而这些景点就是我称之为家的原因。 马来西亚的法规以英国的法律制度为基础，所有路标均采用了英语和马来语，这使得驾车出行十分方便。马来西亚的非官方第一语言是英语，所以如果你没有学外语的意愿，那就不必在这里学习另一种语言。 一个六口之家在当地一家条件良好的中餐馆用餐（包括10道菜和啤酒）时，每人的平均消费不超过5.70美元（约合59元人民币）。男士理一次发只需要2.16美元（约合14.8元人民币）。在槟城，一对夫妇每月花费1800美元（包括房租，约合12348元人民币）就能过上十分舒适的生活。 该国北部的槟城国际机场有直达亚洲其他地区的航班，周末出行非常便利。从槟城去往泰国曼谷只需一个半小时，来回的费用仅为43美元（约合295元人民币）。” 居外推荐马来西亚房源：槟城5卧4卫房产 位于19层的顶层公寓，既享有山景，也享有部分海景。这套单元位于一座森林山的山脚，因此屋内和屋顶的空气都富含氧气。公寓外还有一个市场，那里有很多餐厅。该公寓距离巴都丁宜（Batu Ferringhi）海旅游区仅8.6公里，距离乔治镇（George Town）仅6公里。该公寓距离城市机场也仅有40分钟的路程。房产拥有永久产权，而且风水很好。房价约¥483万。 居外物业编号：45128469 点击查看房源信息 责编：Zoe Chan 泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
欧盟护照条件有哪些呢？
现在人们的经济水平越来越好了，渐渐的从解决温饱问题过渡到满足精神方面的需求了，出国旅行、留学等也成为了一件比较普遍的事情。但是要出国之前有一个很令人感觉头大的事情就是护照问题，办理过程来来回回最少也要将近一个月的时间才能办理下来，如果被拒签的话等待的时间还要更长。每次都是要用到的时候才急匆匆的去办理，时间紧急更是令人感觉麻烦。不管是普通人，还是经常去国外工作的人来说，如果拥有一个永久长期免签的护照的话真的是方便很多。欧盟护照就是这样一个便利的存在，那么欧盟护照的条件有哪些呢？ 欧盟护照并不是所有人都能够进行办理的，首先有一个硬性规定就是只有成为欧洲国家的公民才能够进行办理。不同国家欧盟护照办理过程流程是不一样的，所以不同的国家在规章制度和申请上面也是存在着一定差距的。众所周知欧盟是由20多个国家一起共同组成的，欧盟护照是有一定的相关标准的。欧盟护照的颜色大部分都是暗沉的血红色，护照上面也有欧洲联盟的相关字样。 不同国家办理欧盟护照的要求是不一样的，有些国家的要求比较低一些，所以办理欧盟护照也就比较容易一些，也有一些国家的要求就比较严格，办理欧盟护照就比较麻烦，尤其是日本、德国等国家的对欧盟护照的要求相对来说是比较严格的。要想成功的申请欧盟护照，是根据在当地居住的年限来规定的。 所以如果屏幕前的你想要成功的申请欧盟护照，需要看看你的国籍是哪个国家。再根据你所在的国家对欧盟护照的要求进行办理。
魁北克投资移民流程
魁省是加拿大的一个城市，在魁省通过投资项目来移民项目风险低、审批效率高、对投资者的附加要求少。所以有越来越多的人想要投资移民到加拿大魁北克。那么魁北克投资移民流程要哪些呢？ 魁省的投资项目移民流程细节：第一步是进行免费的基础评估步骤，然后就是开始签约，之后申请人可以缴纳预付款、共同整理申请人个人资产及其他相关文件；第二步是申请人与基金公司正式的签约并缴纳投资押金；第三步是将申请人资料递交移民局，然后申请人缴纳魁投申请费，目前是一万五千左右；第四步是移民局审核材料后，开始发放面试邀请信为申请人办理访问签证并协调面试时间；第五步是申请人落地蒙特利尔安排地接住宿和面试辅导；第六步就是申请人面试。移民官根据申请人递交的材料复印件查看原始文件，只需如实回答申请材料的问题即可；第七步是申请人在指定时限内支付投资款的剩余部分给基金公司；然后移民局发放魁省省提名CSQ，申请人支付剩余中介费并为申请人及家庭成员申请联邦移民签证PR；第八步是申请人补充体检无犯罪记录等材料并获得移民签证。 加拿大魁省投资移民申请条件：首先是家庭必须有160万的资产，其中可以包括银行存款、房产、证券、公司股份等。其次就是近五年内至少有两年年及以上有过管理经验。最后就是要有80万及其以上的投资额，申请人在获得魁省提名之后需要将80万加币投入移民局指定的基金公司，政府和基金公司五年后无息返还申请人本金。 虽然魁省移民局对魁投申请人的年龄学历语言有明确要求，但魁省移民局为自身的筛选预留了足够的弹性和空间。
英国脱欧会带来理想的投资机会？房产专家：你只需要做四件事
作者：物业专家公司（Property Experts）创始人兼总经理布鲁斯·伯基特（Bruce Burkitt） 英国退欧的最终方案即将揭晓，而全国各地都出现了房价下跌的报导。对于许多人来说，公投引发的不确定性意味着现在应该暂停所有金融投资计划。作为一名在两次经济衰退中都经历了业务繁荣的房地产开发商，我并不认同这样的观点，而且我认为，对于正在考虑投资房地产的买家来说，现在正是迈出这一步的绝佳时机。 英国脱欧只是一个市场条件，也是我们目前所面临的一项经济挑战，但它其实也是一个置业的良好时机。在一个正在上升的市场中，任何人都能投资物业，因为不管人们能否正确评估投资价值，总体的市场增长通常都会吸收误差。在上升型市场中赚钱是一种技能，而在英国退欧后的物业市场中赚钱也是一种技能。与人们的普遍看法相反，如果投资者采用并遵循特定的指导方针，那一个持续下跌的波动市场将创造一个潜力巨大的买入机会。 首先，通过报出低价来利用买方市场。请注意，物业的市场价值通常低于要价，因此购买价格应该至少比市场价值低10-15%。以这样的价格进行交易可以形成初始的缓冲，留出讨价还价的空间。 英格兰利物浦宽敞的单卧室公寓家具齐全，设有一个设备齐全的厨房、浴室和宽敞的起居区和用餐区。全宽窗户采光极佳，窗外就是城市和码头的迷人景色，是放松身心的理想环境。住户还能享用公共休息室丶安全进入系统以及保安和维护等设施。 房价仅约¥ 137万。 居外物业编号：46832133 点击查看房源信息 第二，寻找合适的増值角度。房地产交易的实际价值可以通过增加物业的价值而不仅仅是翻新房产来获得。也许您可以购买一间空间较大的一居室永久产权公寓，然后把它拆分为两居室，或者把一个更大的住宅单元改建成几间公寓。您还可以购买一套较大的物业，然后把它改造成多租户住宅，以较小的单元出租或出售。 把握投资置业良机，立即查看居外网上的英国在售房源 第三，很多投资者很容易犯错的另一个方面是房地产的装修和翻新，因为偷工减料似乎是降低成本的便捷方式。我建议您不要这样做，因为当您要转售住宅的时候，敷衍的装修和翻新有弊无利。增加住宅价值的低成本方法很多，而投资者应该避免在翻修方面过于节俭。比如，您可以安装高质量的集成厨具，速热水龙头，花岗岩工作台，玻璃防溅板，LED照明设备和内置USB插头插座。这些设施的成本其实都低于人们的预期，但却会在您出售物业时变成令人惊叹的亮点。 我建议您多花一点钱来达到尽善尽美的标准，因为这样可以鼓励潜在买家在众多房产中选择您的物业。您应该专注于推销一种生活方式，这是一种买家可以轻易接受，而且可以让他们立即想象出美好新生活的产品。 伦敦诺丁山中心的5卧豪宅。物业以最高标准完全重建，包括5间卧室套房，整体车库，朝南花园，2个露台，所有楼层的电梯，15米游泳池，桑拿/蒸汽浴室，媒体室，健身房，独立客人/员工入口。距离最好的餐厅，酒吧和咖啡馆仅有几步之遥，提供休闲餐饮至米其林二星级餐厅The Ledbury。 居外物业编号：47091634 点击查看房源信息 最后，制定退出策略。如果您的主要计划是转售房屋，那您应该准备好以低于当前市场价值10%的价格出售房屋，因为当前的市场状况不佳。如此一来，如果价格下跌，那您的投资就有了缓冲的余地。若价格上涨，那就是一个令人愉快的惊喜了。然而，如果价格下滑，物业难以转手，则投资者应确保有足够的资金来偿还“买房出租”型贷款，而且应该以比每月还款额至少高50%的租金出租。 在当前的市场上赚钱需要有前瞻性的计划，敏锐的商业头脑和理性的策略，而且没有任何犯错的余地。然而，我认为按照这个计划行事的话，购买首套物业或扩大房地产投资组合不失为一种合理的选择。 物业专家公司 Property Experts简介 物业专家公司成立于2000年，是一家专门从事各类住宅房产购置业务的私营投资公司。物业专家公司的创始人为前房地产经纪人布鲁斯·伯基特（Bruce Burkitt）。凭借与业界一流专业人士的长期合作关系，物业专家公司取得了非凡的成就。宝贵的人脉为该公司带来了挖掘优秀投资和开发机遇的能力，进而为客户带来了丰厚的回报。如需了解更多信息，请访问http://propertyexperts.co.uk/。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
澳洲移民配额大减不用怕！南澳留学生可获得3年毕业临时签证
近日，澳大利亚政府推出一连串移民改革计划，其中移民配额大减，成为大家关注的焦点。移民配额减少会对有意移民澳大利亚的留学生有什么影响？留学专家指出，虽然移民总配额由19万个减少到16万个，但是实际上因为历年额度都用不完，所以留学生不用担心移民机会减少。针对大家最关心的配额具体减少在哪里，澳大利亚总理莫里森给出了非常明确的回答：这次大幅减少的是“独立技术移民签证”。2019~2020财年独立技术移民配额较2018~2019财年减少57.6%，较2017~2018财年实际发放数量减少52.3%。 削减移民配额主要是189独立技术移民 3月20日，澳大利亚移民局公布了2019~2020财年移民签证的具体分配方案，新的配额调整为16万人。虽然本次移民配额对比自2015年以来公布的19万人，大幅削减了3万个名额，但此前实际获批人数均没有达标，因此削减名额后，将与2017~2018财年的162417宗实际签证批准数大致持平。 新的移民签证分配方案将于今年7月起执行。据悉，削减移民人数主要源于人口压力问题。据上一财年数据，澳大利亚11.1万多的技术移民中有87%的新移民选择在悉尼和墨尔本定居，这造成当地严重拥堵以及城市之间发展不均。为缓解悉尼和墨尔本人口压力和缩短城市与偏远地区之间发展差距，澳大利亚内阁委员会还签订了有关针对技术移民的政策，或将要求部分新技术移民前往非两大城市居住至少5年。 而本次新财年被削减移民配额的重点主要在189独立技术移民，计划分配18652个名额，相比 2017~2018年度实际发放数量减少了52.3%；其次是雇主担保移民签证，削减了约15.56%；而商业移民签证影响不大，新配额为6862个，削减了5.5%。另外，新方案中新增了5000个全球人才类签证。 鼓励留学生前往“非大都会地区”学习和发展 此外，移民改革计划中明确指出：澳大利亚政府计划每年将会向超过1000个国内和国际学生提供15000澳大利亚的奖学金，以鼓励大家前往“非大都会地区”发展。此次新政增加了2个新的“非大都会地区”（暂未公布是具体哪两个区域），“非大都会地区”的学生毕业后可以额外多获得一年的国际学生毕业临时签证（简称485类签证），即可以获得3年毕业临时签证。 “非大都会地区”指的是澳大利亚偏远或人口低增长的城市区域，一个地区连续2年出生率下降就会被定义为“非大都会地区”。整个南澳州包括首府阿德莱德就被划分在需要引入更多移民的“非大都会地区”内，而阿德莱德也是澳大利亚唯一一个享受此政策优待的人口超过100万人口的城市。截至2018年6月底的数据，南澳州人口增长率大约是0.7%，而全国人口增长率为1.6%。因此，南澳大利亚有大量的工作需要人去做，也需要大量的移民去做。 居外网推荐南澳阿德莱德房源：“壁虎广场（Gecko Place）”是一栋精美的现代两层联排别墅，设有双车位安全街外停车场和额外的街内停车场。这栋三卧两卫的房产坐落于阿德莱德中央商务区的边缘，将“毗邻众多便利设施”和“环境静谧”这两个优点收入囊中。3卧2卫2车库的房价仅约¥453万。点击查看房源信息 在人口增长偏低及大量工作岗位空缺的情况下，南澳州迫切需要更多优秀人才来填补劳动市场的缺口，从而拉动当地经济发展。因此，南澳州移民局除了正式延长485类签证，近几个月还连续发布了有利于国际学生的改革，例如扩充州担保职业列表、放宽优秀毕业生提名申请要求、奖励长期居住在南澳州的国际学生等。不难看出，南澳州政府非常欢迎国际学生的到来，并积极为国际学生寻求更多在南澳州发展的机会。 据悉，在“非大都会地区”完成学位的国际学生满足以下两个条件，将有资格申请额外一年的485类签证：一是持有“非大都会地区”大学或教育机构颁发的高等教育或研究生学位毕业证书；二是目前持有第一个485类签证，并居住在“非大都会地区”。 如果学生能毕业后在国外积累工作经验，回国后不管是在视野上还是在就业机会上都有较明显的优势，而澳大利亚的485类签证则为毕业生提供了更多积累海外工作经验的可能性。同时，485类签证延长时限也给了学生一个更加充裕的就业缓冲时间。 居外网现有4300套南澳大利亚在售房源，马上查看！ “非大都会地区”院校推荐 阿德莱德大学：走出5位诺贝尔奖获得者，诞生了世界上第一个可视计算机芯片、诞生了世界上第一个汽车可视电话，承担了悉尼奥运会的火炬设计，是澳大利亚第一位宇航员的母校，拥有高露洁口腔临床研究中心。 南澳大学：拥有耗资2.47亿澳大利亚元兴建的癌症研究中心，是大洋洲地区首家提供航空学的大学。2018年4月出版的《澳大利亚金融评论》环球商业研究影响力报告中，南澳大学品牌管理名列榜首。 弗林德斯大学：拥有投资1.2亿澳大利亚元建设的创新中心，设置有企业孵化器-创业指导项目。 塔斯马尼亚大学：澳大利亚大学综合星级排名四星级，地球和海洋科学专业位列世界前50强。农业与林业等专业排名全球前100名。很多课程都提供实习，包括教师、护理、社会工作、工程、商科等。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多澳大利亚在售房源，或致电 400-041-7515 谘询澳大利亚留学、移民和投资的机会。 来源：中国新闻网 责编：Zoe Chan
【图表】马来西亚半岛城区住宅物业需求全剖析
巴生谷 点击查看居外网上的吉隆坡在售房源 在巴生谷（Klang Valley）的房地产行业，联排住宅的需求占据了主导地位。联排住宅是成交量最多的住宅物业，占31.6%。跟随其后的是共管公寓（22%），低层公寓（17.1%），单元公寓（14.7%）和服务式公寓（7.6%）。其他占比较低的物业类型包括半独立式住宅（2.9%），平房（2.2%），联排别墅（1.3%）和集群住宅（0.6%）。 在巴生谷搜索量最高的建筑类型中，共管公寓和酒店式公寓的搜索量占比为26.6%，而联排住宅、连锁式住宅和联排别墅的搜索量占比为14.2%。接下来是单元公寓和低层公寓（7.5%），而半独立住宅和平房的搜索量占比为5.6%。住宅用地的搜索率最低，仅为0.8%。 联排住宅交易量最高的地区是巴生谷，有1500笔交易，而满家乐（Mont Kiara）在过去12个月内售出的共管公寓数量最多，共达成了428笔交易。 对于面积介于1501至2000平方英尺之间的住宅，其中间价格随地区的变化而变化：巴生谷为54万令吉，梳邦再也（Subang Jaya）为85.4万令吉，蕉赖（Cheras）为72万令吉，哥打白沙罗（Kota Damansara）为91.5万令吉，敦依斯迈花园（Taman Tun Dr Ismail）为150万令吉，甲洞城市园（Desa ParkCity）为170万令吉，孟沙（Bangsar）为180万令吉。 面积介于1001到1250平方英尺之间的共管公寓交易中位价格也随地区变化：在蒲种（Puchong）、旧巴生路（Old Klang Road）、莎阿南（Shah Alam）、斯里八打灵（Shah Alam）、蕉赖和斯里肯邦安（Seri Kembangan），这类物业的价格在42万至45万令吉的范围内变动，而在武吉加里尔（Bukit Jalil）、梳邦再也、阿拉白沙罗（Bukit Jalil）、八打灵再也（Petaling Jaya）、达玛斯（Dutamas）、满家乐、敦依斯迈花园、洞城市园和孟沙等地区，共管公寓的价格为50万至100万令吉不等。 共有90%的买家在巴生谷购买了面积低于2000平方英尺的联排住宅，有70%的买家购买了价格低于70万令吉的联排住宅。同时，在共管公寓方面，有85%的买家购买了面积低于2000平方英尺的公寓，70%的买家购买了价格低于75万令吉的公寓。 槟城 点击查看居外网上的槟城在售房源 在槟城，交易量最多的物业是联排住宅和公寓，占比分别为30.5%和28.3%。共管公寓和单元公寓的成交量比例分别为14.9%和14.2%，而其他占比较小的物业类型，如半独立住宅，平房，集群住宅，联排别墅和服务式公寓的成交量占比介于7.1%到0.5%之间。联排住宅交易量最大的地区为大山脚（Bukit Mertajam），共售出521套；共管公寓交易量最大的区域为双溪阿拉（Sungai Ara），在过去12个月内售出了198套。 搜索量最高的房产包括共管公寓和服务式公寓（合占20.1%），联排住宅、连锁式住宅和联排别墅（16.0%）以及半独立式住宅和平房（9.7%）。此外，单元公寓和住宅用地的成交量占比分别为8.5%和1.3%。搜索量最高的地区包括大山脚和丹绒道光（Tanjung Tokong）。 在槟城的高渊（Nibong Tebal）、双溪爪夷（Sungai Jawi）、双溪峇甲（Sungai Bakap）、打西汝莪（Tasek Gelugor），面积在1501平方英尺至2000平方英尺之间的联排住宅成交中间价在20万至40万令吉之间，而在峇央峇鲁（Bayan Baru）、双溪阿拉、浮罗山背（Balik Pulau）、日落洞（Jelutong）、巴特沃斯（Butterworth）、牛汝莪（Gelugor），这类住宅的交易中间价都在50万令吉及以上。 此外，在大山脚、峇央峇鲁、双溪阿拉、亚依淡（Air Itam）和峇都丁宜（Batu Ferringhi），面积介于1001平方英尺和1250平方英尺之间的共管公寓中间售价落于40万至60万令吉区间内，而峇六拜（Bayan Lepas）、牛汝莪、日落洞、丹绒武雅（Tanjung Bungah）和丹绒道光的同类住宅中间价都为60万令吉或以上。 柔佛 点击查看居外网上的柔佛在售房源 在柔佛，成交量最高的房产包括联排住宅（70.9%），其后为单元公寓（9%），半独立式住宅（6.8%）和其他占比较小的物业，如低层公寓，平房，服务式公寓，共管公寓、集群住宅，联排别墅（占比分别介于3.6%至0.5%之间）。在过去12个月里，联排住宅交易量最大的地区是士姑来（Skudai），共售出1000套，而柔佛新山售出的单元公寓数量最高，达到了339套。搜索量最高的房产包括联排住宅、连锁式住宅和联排别墅（26.2%），随后为半独立式住宅/平房（10.7%），共管公寓和服务式公寓（10.4%），单元公寓（8.2%）。住宅用地的搜索量占比仅为1.4%。搜索次数最多的物业包括柔佛新山的联排住宅。 在笨珍（Pontian）、巴西古当（Pasir Gudang）、士姑来、巴株巴辖（Batu Pahat）、麻坡（Muar），面积为751至1000平方英尺的联排住宅交易中间价在20万令吉和35.5万令吉的范围内浮动；而在依斯干达布蒂里、地不佬和柔佛新山，同类物业的价格范围为35万令吉及以上。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多马来西亚在售房源，或致电 400-041-7515 谘询马来西亚房产的投资机会。 来源：iproperty.com.my 翻译：LPS 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
美国移民途径（一）：雇佣移民
1、雇佣移民（Employment Based） 雇佣移民包括自己找到雇佣机会（即工作移民或职业移民）、或者给别人创造雇佣机会（投资移民）。具体有四种形式：在美国拿到工作机会、在美国投资、自己申请、特殊工种。 根据申请人的自身条件和背景不同，这四种形式的移民又按照优先级不同分为EB-1、EB-2、EB-3、EB-4、EB-5，其中EB-1（即 Employment-Based 1st Preference）为第一优先，以此类推。该优先级大致反映了美国政府处理该类型移民申请的速度；以EB-1A/B为例： 所有的EB-1申请无需 PERM 劳工证，节省了1-2年时间。 I-140批准通常要6个月左右，而EB-1A/B可申请加急服务，15天内即可批准。 中国大陆出生的申请人，除了比较特殊的宗教工作者外，通常来说排期是 EB-1 < EB-2 < EB-3 （非技术劳工除外）< EB-5。 有EB-1A 申请的成功案例，从第一份材料寄出到最终批准，只花了不到3个月。其他类型移民经常要花很多年。 1.1、EB-1A：杰出人才 EB-1A 即“雇佣移民第一类优先 A”，指的是“杰出人才”（Extraordinary Ability），适用于两类人才： 获得过国际重大奖项，比如诺贝尔、奥斯卡、奥运奖牌这种级别。 如果没有这么牛逼，那么需要符合移民局10项标准中至少3项。 上面提到的10项标准是： 获得国内或国际非重大奖项。 是所在专业领域的专业协会会员。 有专业或主要商业出版物对你进行了相关报道。 独立或者以委员的身份对所在领域其他人的工作进行评价。 对所在领域做出了原创的科学、学术、艺术、体育或者商业有关的重大贡献。 在专业或者主要商业出版物以及其他重要媒体上发表文章。 作品被展览。 在杰出的组织中担任要职或者发挥重要作用。 和同领域的其他人相比具有高薪/高待遇。 在艺术表演上有商业成功。 在所有的移民途径中，EB-1A 有两个巨大的优势： 不需要在美国拿到就业机会。 可以自己提交I-140表格申请，无需求人。 1.2、EB-1B 杰出教授或研究人员 杰出教授或研究人员（Outstanding Researcher/Outstanding Professor）的标准是： 需要证明自己在特定学术研究领域的研究得到国际认可。 在该学术领域任教或者研究超过3年。 来美国的学校或者研究机构任职，由美国雇主提交I-140。 至少满足移民局6项标准中的2项。 移民局6项标准为： 杰出成就奖项的证明。 证明自己是属于某些专业机构的会员，而这些机构对会员的要求是具有杰出成就。 被其他人在专业出版物上发表文章介绍申请人在其学术领域的工作。 参与或独立评审其他人在相同或者相关专业领域的工作。 在其专业领域或学术领域有重大贡献。 在其专业领域发表学术书籍或者论文。 1.3、EB-1C 跨国公司经理或高管 跨国公司经理或高管（Multinational manager or executive）必须在美国公司任职，只能由公司申请： 该公司在美国运营至少1年，并且在海外有分/子公司。 申请人过去3年内在该美国公司的海外公司任职高级管理人员至少1年，职位至少是经理。 美国公司为该员工申请L-1A签证（高级管理人员内部调配），配偶和未成年丶未婚子女可同时申请L-2签证。L-1A为非移民签证，但是和H-1B一样允许有移民倾向，并且L-2签证可以申请工作许可，在美国合法工作。 L-1A入境美国之后，雇主即可提交I-140申请移民。 相比EB-1A/B，EB-1C最大的劣势是不能申请 Premium Processing 加急处理，I-140处理约要6个月。 1.4、EB-2 高级学历专家或杰出能力者 高级学历专家或杰出能力者（Member of Professions with Advanced Degree/Exceptional Ability）针对的是高等学历的专家或者在科学丶艺术丶商业领域有杰出能力的个体，除NIW国家利益豁免外，需要劳工部（Department of Labor）签发的劳工证（Labor Certification）。 劳工证的审理主要是为了保护美国本土的工人和劳动市场，主要会考虑两点： 确保美国本土没有足够的美国籍工人可以胜任丶愿意丶并且能够接受该领域的工作。 该外国工人的引入不会对本国相似工作工人的工资和工作环境产生负面影响。 对于普通家庭来美国留学的人，如果不能申请EB1-A/B，最常见的移民路线是 H-1B： 毕业后找工作。文科专业有1年的OPT，STEM 专业（Science 科学丶Technology 技术丶Engineer 工程丶Mathematics 数学；完整名单参见这里）可申请2年延期，即总共有3年OPT。 OPT 期间申请 H-1B，通过之后可在美国工作6年。 雇主提交移民申请，大致分为三步：申请PERM劳工证；申请I-140；申请I-485。 H1-B首次批准是3年，可以延期3年，总计6年，可以再次延期。 然而，H-1B这条路并不那么容易： 因为需要雇主赞助，留学生毕业后找工作处于劣势。同等条件下公司肯定希望招美国公民或绿卡，因为赞助H-1B费时丶费钱丶而且没有保证。 所谓“没有保证”是因为H-1B需要抽签。根据国会制定的限额，每年H-1B总量为5万（其中2万保留给硕士及以上学历），每年收到的申请数量在20万左右（2018财年收到19.9万，之前3年都超过20万），也就是说有近60%的申请人抽不到。 例外：高校及其关联的非营利机构不受 H-1B 名额限制，因此博士丶博士后等高学历人才如果想留在美国，去高校求职是个不错的选择。 前面已说过，文科专业只有1年OPT，如果抽不中H-1B，要么转换身份（比如继续读书），要么就只能打道回国。STEM 专业则有3次抽签的机会。 另外， 从2017年4月3日起，H1-B也不能使用 Premium Processing 加急服务。 EB-2的一个特例是国家利益豁免移民（National Interest Waiver，简称NIW），NIW不需要申请劳工证，也不需要雇主支持。NIW的审理主要考虑工作者在的美国工作是否会给美国的国家利益带来贡献。申请的标准在这里。 1.5、EB-3 技术工人/专家/其他工作者 技术工人/专家/其他工作者（Skilled Worker/Professionals/Other Worker）的要求和EB-2类似，主要有两大区别： EB-3对学历的要求比EB-2要低，如果雇主所提供的职位所需的学历以及申请者自身的学历为硕士或同等学历以下，则不能申请EB-2，只能申请EB-3。EB-3的最低要求是：有本科或者同等学历水平，有两年以上的工作经验或技能培训。 EB-3和EB-2的另外一个区别是没有NIW特例，即申请者都必须要先申请劳工证，没有例外。 1.6、EB-4 特殊移民（Special Immigrants） 阿富汗/伊拉克语翻译 广播电视工作者 国际组织雇员 协助美国政府的伊拉克人 根据SOFA协定需入境的外国军事人员 巴拿马运河员工 国家利益豁免（NIW）的医师 宗教工作者 EB-4需要申请人的雇主提交I-360表格。 1.7、EB-5 投资移民（Immigrant Investor） 投资者需要投资一个商业公司，并且： 创造最少10个全职工作岗位。 投资金额达到100万美元，或者在低就业率区/农村达到50万美元。 申请者提交I-526表格 具体要求参见居外EB-5投资移民指南。
为什么投资加拿大：国家概况
加拿大（Canada）为北美洲国家，西抵太平洋，东至大西洋，北滨北冰洋，东北方与丹麦领地格陵兰相望，东部与圣皮埃尔和密克隆相望，南方及西北方与美国接壤。加拿大的领土面积达998万4670平方千米，为全球面积第二大国家。加拿大素有“枫叶之国”的美誉，渥太华为该国首都。 根据2019年人口普查，加拿大共有37,281,000名居民，较2016年增长约6.0%。由于位于高纬度地广人稀，该国是世界上拥有多元化种族及文化的国家，也是移民为主的国家，约五分之一的国民出生于境外，近年来移民大部分来自亚洲。着名城市有多伦多丶温哥华丶蒙特利尔等。官方语言有英语和法语两种，是典型的双语国家。 加拿大的气候 由于幅员辽阔且地形多样，加拿大的气候在不同地区会有明显差别。冬季时多数地区会非常寒冷，尤其是在内陆和大平原地区，日间气温通常为摄氏零下15度，最冷可达摄氏零下40度，风寒指数并经常处于严重水平。在内陆地区积雪可覆盖着地面长达半年，而在北部大雪可以持续整年。在不列颠哥伦比亚省的海岸，例如温哥华都是温带气候。在东部的海岸，平均气温最高大约是摄氏20度。而在内陆，夏季的平均气温为摄氏25度至30度，而偶尔气温会升至摄氏40度。 加拿大的经济地位 得益于丰富的自然资源和高度发达的科技，加拿大是富裕丶经济发达的国家。以国际汇率计算，加拿大的人均国内生产总值在全世界排名第十六，人类发展指数排名第十。它在教育丶政府的透明度丶自由度丶生活品质及经济自由的国际排名都名列前茅。积极参与国际事务，是联合国丶北大西洋公约组织丶北美空防司令部丶七大工业国组织丶二十国集团丶亚太经济合作组织丶英联邦丶经济合作与发展组织丶及太平洋岛国论坛的成员。 加拿大华人 加拿大一向是华人最青睐的移居地之一。多伦多和温哥华的街头，随处可见华人踪影。西海岸BC省的列治文市，甚至被华人戏称为“解放区”。二十几年前，一个不会说英文的华人，到了加拿大可能还寸步难行，现在则完全可以做到生活自如。 根据加拿大统计局数据，截至2016年5月10日，加拿大总人口共计3515万，其中华人接近177万，占总数的5%左右，在全国各族裔中位居第7位。从数据上来说，5%的比例不算高，但是华人都喜欢扎堆，喜欢向大城市跑，所以在多伦多和温哥华这样的经济中心，就会显得“处处皆华人”。目前多伦多有70万人华人，温哥华有50万人华人，两者相加，占加拿大华人总数的67.8%。 2018年1月，加拿大媒体Globe News披露了一份数据。该数据显示，多年来通过魁北克省投资移民计划（QIIP）进入加拿大的57935人，本来按照协议应该居住在魁省境内，但实际上90%以上都违背协议，搬去了温哥华和多伦多，成为两地房价飙升的推手之一。其中，华人占据了很大比例。 在一般人印象中，华人在加拿大的社会经济地位，远远不如在美国强大。不过，去年媒体公布的一份抽样调查，却让加拿大华人“很有面子”。该调查采集到了2363份问卷，结果显示16.5%的华人年薪在8-10万加元之间，23.2%的华人年薪在10-15万加元之间，15.1%的华人年薪超过15万。这样算下来，54.8%以上华人年收入在8万加元以上，而加拿大年薪收入8万以上的整体人口比例只有10.8%。就此而言，加拿大华人的高工资比例远远超过其他族裔。 加拿大的教育 加拿大的教育体系一直以教育严谨，学术水平高而享誉全球。在2017年，由U.S. News评选的“全球教育质量国家排名”中，加拿大教育更超越美国，夺得“世界第一”的美誉。 加拿大是双语国家，英文及法文都是官方语言，小学从四年级开始学法文。义务教育一般是12年，各省份略有不同。小学6年制，包括1年幼儿园（半天制）；中学6年，其中初中4年高中2年（部分省份设有大学预科）。中学7-10年级相当于国内们初一至高一，11-12年级相当于国内高二、高三。在加拿大没有中考和高考，中小学都是单轨制，10年级开始实行学分制，学生在10-12年级需要完成80个学分。其中至少16个为12年级课程的学分和12年级的语言学分，只要完成要求就可以取得毕业文凭，毕业以后才决定以后的发展方向。申请大学只需要提供中学成绩，这与国内升学模式有很大的不同。相对于国内中考、高考，加拿大的升学是非常轻松的，所谓的宽进严出。 加拿大比较公认的八所最著名大学： 当之无愧的第一， 多伦多大学 加拿大的哈佛， 麦基尔大学 电脑工业的宠儿， 滑铁庐大学 加拿大的MIT， 麦马斯特大学 加拿大的普林斯顿， 皇后大学 MBA的巨擘， 西安大略大学 西海岸的明珠， 卑诗大学 发展全面的阿尔伯塔大学 投资加拿大房产的八大优势 1、在加拿大投资首要动因是收益稳定 在选择移民加拿大的动因中，首要的是方便移民或子女留学，资产保值增值、资产安全性和私密性、全球资产配置、对冲国内风险、方便海外业务发展、财富继承、节税以及养老。而加拿大投资，收益稳定。地产投资，土地永久产权，回报比较稳定，近几年内还有大幅度的增长。比如金融方面投资，风控严格，回报率也特别稳定。所以致使多伦多的某些区域或温哥华的某些区域，房价以30%-35%的增值速度发展着。 2、优越的移民政策 众所周知，加拿大的移民门槛都是世界范围较高的，不仅申请要求多、程序复杂，等待时间也较长的。但是2016年自由党上台，移民部长麦家廉屡次强调放宽移民政策，多项移民项目配额都在增加，让不少对枫叶卡倾情又望而却步的中国申请人重新燃起了希望。加拿大移民部长麦卡伦宣布，加拿大团聚移民中的配偶、伴侣和孩子申请，平均等待时间将从目前的2年降到12个月，缩短了一半!麦卡伦表示，这不仅对等待团圆的移民有好处，也对所有加拿大人有好处。因为和家人在一起的移民比远离家人的移民更有活力和创造力。 3、健全的银行体系 根据加拿大联邦政府《公民法》规定，不论购房者是什么身份，都可以在加拿大买房。且非加拿大居民也可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但首付款比例通常比加拿大居民高。没有收入的非加拿大居民较多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的，每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同。据了解，加拿大在全球144个经济体排行榜中排名第13位，其中加拿大的银行系统全球最为健全，该系统在144个经济体系中排名第一。 4、软硬环境兼优 硬件条件上：不但环境优美，资源丰富，拥有领先全球的教育资源、全民免费医疗资源，而且加拿大还拥有多个世界上最宜居的城市，如温哥华、多伦多、卡尔加里、蒙特利尔，这些城市都有着非常优美的自然环境和得天独厚的地理位置，尤其是雾霾泛滥之际，加拿大更成为国人逃离雾霾的首选。 软件环境上：加拿大社会稳定、安全、文化多元、包容性极强。加拿大还被称为女人和儿童的天堂。此外，美国新总统川普上任后，美国当地众多移民大举要求移民加拿大，也是加拿大包容文化的较好力证。 5、政治稳定，房产市场稳健 加拿大总理斯蒂芬.哈珀领导的亲商政府欢迎外国直接投资房地产，对外国投资者几乎没设置任何监管障碍。加拿大被公认为拥有强健的私有财产权利和拥护法治的良好传统，其经济和商业房地产市场也因其开放性和透明度受到国际投资者的追捧。这些特点在增强加拿大商业气候的吸引力方面发挥了重要的作用。 2005-2019年加拿大住宅房价走势图 6、宽松的贷款政策 非加国居民在加拿大买房，可以申请银行的按揭贷款，而且利率与本地居民一样。 7、教育水平高 而且加拿大这里的教育水平也是很不错的。这里有很多著名的学校。所以说加拿大这里的留学生是最多的。很多留学生的家长为了孩子上学而选择在加拿大买房了。加拿大的房屋产权是永久产权的。相比国内就占据优势。后代可继承。如果购买别墅的话，买的不单是房子，还有房子周边土地。即使房产不在，周边土地也是永远属于您和您的后代，业主对该块地是永久使用权限，其房屋的价值会由于土地的增值而增值。 8、高质量的生活环境 加拿大连续多年被评为世界上最适于居住的地区，生活质量排世界第一。加拿大人平均寿命高，社会贫富差距小，官民无差别，人与人之间关系更平等更融和。享受生活比什么都重要，这是加拿大人的普遍观念。有人说，来到了加拿大，才是真正享受生活的开始。
