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柬埔寨金边三大置业热区都在这，你想PICK谁？
当下柬埔寨经济高速增长引发房地产行业的急速升温，据国土规划和建设部报告显示：从2000年到2019年8月份，国土规划与建设部批准的建筑项目有4万6548个，总占地面积约1.25亿平方米，投资额累计至470亿美元。 2019年上半年，柬埔寨建筑项目约有2000个，总占地面积约700万平方米，投资总额约33.92亿平方米，同比增长57.75%。2019年8月，柬埔寨新增建筑项目共有418个，投资额同比增长57.2%。 一路高歌的柬埔寨房地产行业，因美元计价丶永久产权丶持有成本低丶租金回报率高等优势，备受国际开发商和掘金者的青睐。国际投资者非常看好柬埔寨首都金边的房产价值，虽然对市场的信心满满，但也存在困惑，金边到底哪个分区的房子值得入手？哪个分区更具价值？ 下面小编就从柬埔寨城市规划发展重点入手，给大家扒扒柬埔寨三大置业热点区域的发展红利，看看你们会pick谁？ 柬埔寨金边现有12个行政区，主要在售新盘分布在桑园区丶隆边区丶森速区丶棉芷区丶堆谷区丶森芷区丶水净华区丶马卡拉区丶铁桥头区丶雷西郊区10个主要区域。 1. 桑园区 桑园区作为柬埔寨首都金边重要的行政中心丶商业中心，也是最精华丶最核心的区域，城市地位突出，配套齐全，生活方便，是外籍工作人员丶企业丶侨民的聚居地。 教育配套方面，学府林立，区域内可享受全龄段教育，从幼儿园到大学的优质教育资源尽有， ISPP国际学校，英国国际学校，CIA金边国际学校就在附近。 交通配套方面，莫尼旺大道丶毛泽东大道丶诺罗敦大道等多条主干道经过，10分钟内高效直通金边皇宫丶金边国家博物馆丶乌那隆寺等知名地标，规划多线路地铁捷运站点，便捷直达机场丶火车站丶中央市场等重要区域。 医疗配套方面，桑园区不仅拥有第一综合医院，还拥有一些业界领先的诊所，包括柯玛诊所（Khema Clinic）丶国际SOS诊所（International SOS Clinic）和那加诊所（Naga Clinic）等。 目前该区是柬埔寨开发项目最多的片区，未来房源较多，人流量大，发展前景广阔。 2. 森速区 森速区被称为“新金边”， 作为金边的新区，距离市中心较远，基础设施和配套还赶不上桑园区，但是现在已经有很多大型建设开发项目入驻，未来具有很大升值潜力。 教育配套方面，教育资源丰富，区域内有Zaman英文大学丶金边皇家大学丶金边艺术学院丶PUC外语学院丶林国荣工创新工艺大学等。 交通配套方面，柬埔寨国家3号公路丶4号公路从这里延伸，北接城市2号环线串联全城，多条线路直达金边国际机场，待日本规划投资的永旺二期大型购物商场（AEON Sen Sok）和泰国大型批发连锁商场万客隆（Makro）完工後，市区多个站点将直达该区域。 医疗配套方面，区域内拥有金边皇家医院丶国家儿科医院等顶级医疗配套，未来将有更多优质医疗资源落户该区域。 目前森速区土地供应充足，区域发展和价格上升空间都较大，未来很可能成为新的投资和居住热门地。 3. 堆谷区 堆谷区紧邻森速区，拥有许多高端物业和联排别墅，被称为柬埔寨金边富人区和世界热门旅游地，这里是金边重点规划发展的区域。 教育配套方面，区域内教育资源丰富，这里有Golden Gate美国国际学校丶Zaman国际学校丶Western国际学校丶北京国际学校丶ACE国际语言学校等。 交通配套方面，毛泽东大道从北向南延伸，俄罗斯大道穿过该区域丶多条线路可到达TK商场丶东方文化广场丶伊甸园商街丶百盛百货以及永旺2期 。 医疗配套方面，区域内除了百馀家门诊中心，还有维多利亚国际医院丶CALMETTE医院丶金边皇家医院等医疗机构。 目前，堆谷区是金边地价涨得最快的区域，是不少房企的扎驻地。目前已有6个新项目在售，TK商场和临近森速区的永旺2，为堆谷区的发展添砖加瓦，发展潜力再升级。 看完以上柬埔寨三大置业热点区域的发展福利，想必你们心中都有了自己的C位，那你们会pick谁呢？ 来源：指南针找房
柬埔寨那么穷，为什么物价高上天？
一直以来，在不少人眼中，柬埔寨国力衰弱，整体经济水平偏低，消费水平应该也不高才对。确实，柬埔寨一直是亚洲最为贫穷的国家之一，每年，都有来自欧美、中国等国家大量援助不断流入。但很少有人知道，柬埔寨的消费水平并不低，部分城市物价甚至直逼中国首都北京。 据泰国曼谷Living Asean时尚生活网数据调查显示，2017年，新加坡是东盟消费最高的城市，在生活成本（Cost of living）200满分中获得85分。 至于排在第二名是泰国首都曼谷。 柬埔寨金边则排在第三位，在生活成本评价得分是51.16。 也就是说，柬埔寨首都是东南亚三大生活费最高的城市之一，仅次于新加坡和曼谷。 柬埔寨的物价到底有多贵？ 很多在柬埔寨长期生活的人表示在柬埔寨消费感觉就是把美金当人民币在花。那么，柬埔寨的消费究竟有多高，先来看看这张菜单吧！ 请注意以下的价格是美金，不是人民币！ 菜单上整齐地排列的沙县小吃看上去很熟悉，价格却是天差地别！ 柬埔寨一普通超市的苹果，价格按美元汇率6.8来算，普通的六个苹果相当于人民币32.98元。 一斤散装小面包五美元，换算成人民币感觉都比国内一线城市的价格高。 沙宣洗发水，在国内大约69元，在这里需要17.50美元，约合人民币119元。 当然，饮食和生活用品只是其中一方面，在柬埔寨日常开支高体现在生活的每一处。比如说打车出行，10分钟之内的车程就要耗费两三美金左右。而在柬埔寨最普遍的突突车价格一般也比国内的出租车还要贵。 除此之外，比较明显的就是电费。柬埔寨是一个基础水电、通讯、网络设施缺乏的城市，国家许多大型水电设施均来自国际援助，导致国家水电、通信网络等收费较高。柬埔寨四季高温，用电量大，给普通家庭带来的负担更加重。而柬埔寨的网络更是被吐槽“又贵网速又慢”。 柬埔寨的物价为什么会这么贵？ 很多人都会好奇，柬埔寨的物价为什么如此之高。 首先，柬埔寨工业发展比较缓慢，非常依赖进口。大到汽车，小到牙签都是进口而来的。另外，居民生活离不开的蔬菜肉类，柬埔寨也不能自给自足，物价自然居高不下。 另一个重要的原因可以归结于经济的飞速增长。柬埔寨的投资原本以韩国、日本等国家居多，但随着大量中国援助资金和投资者的涌入，中国迅速超越其它国家，成为了柬埔寨最大的投资来源国。 每年，还有不计其数的外国游客涌入。大量投资的涌入促使经济飞速发展，在这过程中又吸引更多的企业进驻。由此产生的需求非常强劲，也促进了更多的消费，资源被消耗的同时，物价进一步攀升。 实际上，由于经济高速增长，东南亚国家生活的成本都在普遍上升。也许有人会问，如此高的生活成本，工资水平普遍偏低的柬埔寨老百姓消费得起吗？ 由这个问题深入下去，你会发现柬埔寨是一个非常矛盾的国家。看似贫穷的外衣下，开着豪车住着别墅，拥有雄厚资产的富豪比比皆是，贫穷与富有的矛盾共存自然会有它的一套生存法则。 与消费水平所不同的是，柬埔寨的房地产价格相对要低很多。首都金边和西港的房产价格具体取决于地段、类型等因素，以首都金边繁华区域房产为例，原先近来涨幅已经超过15%。 相比于中国一线城市让人望而却步的天价房，柬埔寨的房价还没有达到虚高的地步。柬埔寨租房、买房的价格还是要远远低于中国的。目前柬埔寨房地产价格正处于上升阶段，未来发展空间很大。 来源：柬房之家
日本房产投资终极指南（三）东京购房好区
日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此，在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市，到几十万人口的中等城市，再到农村，不一而足。 在本指南中，我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及，也不会涉及日本的农村。 请记住，日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而，小城市已经感受到了负面影响。 正因为如此，我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少，你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。 位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是，对于2020年代以后的房地产市场，以及日本的小城市，我们不做任何推荐。 东京 东京拥有3000多万人口，是目前世界上最大的都市圈。因此，东京拥有比地球上其他地方更多的住房选择也就在情理之中了。 坦率地说，在一篇文章中涵盖所有东京地区是不可能的。我们的指南是关于在日本购买房产的，而不仅仅是东京，你可以用东京这样规模的城市的信息填满多本书。 如果我们把东京的所有信息都写出来，那么就没有时间来介绍日本其他的房地产市场了。 以下将东京的概况分为四个部分。新宿、涩谷、港湾、千代田是历史上被认为是东京的中心区——它们是我们指南的第一部分。 同样，东京的一般东、西、南区也有一节。西东京由中野及其周边地区组成，东区则是中央区及其他地区。千代田和涩谷以南的地区被定义为东京的南区。 虽然横滨严格来说是独立的城市，不是东京的一部分，但也包括在这里。毕竟，它大部分被大邻居的密集城市扩张所吞噬。比起成田机场，横滨更接近东京的中心地带。 新宿/涩谷/港湾/千代田（东京都中心） 东京中心三区的房产价值仍然远高于全国其他地方。而且这里的市场动态与其他城市完全不同。 关于在东京市中心拥有房产的好消息是：无论是商业、住宅还是其他，你可能不会受到任何需求不足的影响。 日本整体人口减少，对于供应有限的黄金地段、备受追捧的街区的房地产来说，这不是问题。像新宿和千代田这样的地方，后者包括六本木山（东京的 "比佛利山"），永远不会缺少租客。 坏消息是什么？东京市中心豪宅的租金收益率很低，你要支付每平方米1万美元以上的房价。 在东京市中心购买房产，虽然可能是一个不错的“战利品资产”，但绝对不是一个最佳投资。你可以考虑向东京的外区看齐，这些地方到市中心往往只需十几分钟的路程。 中野/杉并/西区 如果您想寻求合理的价格和中心位置的组合，东京西区可能是购买房地产的好地方。 例如，中野区是一个非常中心的位置。乘坐地铁到新宿只需10分钟左右。然而，这里的房价却只有东京内区的一半左右。 国分寺、武藏野、秋岛等远离东京中心区的地区，房价更便宜。 这些地区基本上是东京都内的通勤城市，让工人们用方便来换取实惠。预计这里的房产价格约为5000美元（每平方米）。 不过，从投资者的角度来看，在东京市中心以外的地方购买房产，是要冒长期风险的。如果日本大城市的人口减少，“卧室社区”的入住率将首先受到影响。 中央/台东/东区 严格来说，中央区和台东区并不在东京的三个中心区之列。但是，与新宿和涩谷相比，这两个地区的交通同样便利。 特别是中央区和台东区，如果您经常往返于东京成田机场，那么这两个地区是最合适的。从上野站出发的京成Skyliner是东京市中心和主要机场之间最快捷的交通方式。 从位于台东区的上野站出日本，比在市中心附近的其他地方更容易。包括东京站等竞争性的交通枢纽。 江户川区虽然距离稍远，但也越来越受到外籍人士的青睐。从江户川区到东京市中心大约20分钟的路程。但与东京CBD相比，江户川区的房产价值仍然较低。 点击查看日本在售精品房源 品川区、太田区、南区 南区是东京都内交通便利性和经济性兼备的地区。与东京东部和西部一样，在这里购买房产的价格是涩谷和千代田等中心区的一半左右。 此外，值得一提的是，如果您经常出差或离开日本，东京南区是最方便的居住地。因为你从东京羽田机场开车或坐地铁就能到。 羽田机场是都市圈第二大机场，比成田机场明显更靠近市中心。羽田机场被当地人普遍认为是东京最容易出国的机场。 在日本购买房产的外国人应该考虑东京南部到羽田机场的交通便利性，以及其相对较低的房产价值。 横滨 虽然横滨在几十年前就被同化为 "大东京都市圈"，但横滨绝对是自己的城市。事实上，它是日本“”真正的”第二大都市圈，而不是大阪。 横滨的房地产价格远低于东京本土。在横滨，土地价值平均徘徊在每平方米25万日元（约合2500美元）左右。相比之下，许多东京郊区的土地价格都在50万日元（约5000美元）以上。 面对现实吧。横滨的房价不会比东京贵，也不会比东京好。同样，即将到来的人口减少将影响日本郊区、乡村和二线城市的房地产，而不是影响东京中心或大阪。 无论如何，在整个2020年代，你仍然可以在横滨房地产市场上赚钱。而且这个城市有很多理想的街区，升值潜力很大。 尤其是横滨现在正有大量的中国投资涌入。东京本身连唐人街都没有，房地产价格仍然是其两倍。相比之下，横滨价格便宜，如果你是中国人，更容易交到朋友。 编译自Invest Asian
日本房产投资哪里最合适？（下）
上期居外简单介绍了日本两大热门投资区域，东京23区和东京都下。这期我们将继续介绍神奈川、琦玉和千叶三大地区，看看走这些地区中有哪些区域值得投资。 一、首都圈房价走势图 日本的首都圈，指的是以首都东京为中心的城市群。也称东京圈或东京都市圈。一般包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县，因此又称为一都三县。 二、神奈川县、埼玉县、千叶县三大区域热门投资地区 1、神奈川县 人口仅次于东京都的县。拥有横滨、川崎等大城市，前往都心的交通条件十分便利。县南侧与太平洋相接。 a、在神奈川县最热门的区域——相模大野（小田急线） 相模原市位于神奈川县的北部，由于紧邻东京的多摩地区，逐渐作为都心上班族的卫星城发展起来。人口仅次于横滨市和川崎市，在县内排第3位。由于2010年这里成为了全国第19个政令指定都市，获得了与都市政策相关的种种权限，之后的适应地区需要的都市整合和居民服务的提高措施都值得期待。 相模大野站的周围作为相模原市的中枢，十分繁华。车站大楼集聚超市、餐厅、诊所等，功能齐全，车站前有蔓延开去的商店街、终点处有伊势丹百货店，沿国道望去有各种大型家电店、家具店和品牌商城。另外，现在车站西侧正处于工事之中，预计于2012年完成。云集超市、大型专门店、运动俱乐部等大型商业设施和包括家庭用分售住宅、医疗机关、文化设施的大楼都将计划建成。 车站附近有相模大野中央公园和县立相模原公园等大型公园，相模川河畔还有可以享受钓香鱼乐趣的市营野营场。对于想在优美的环境中度过休息日的人来说极为适合。 b、在神奈川县最热门的区域——武藏小杉 另外，南侧有着很久之前就倍受欢迎的商店街，在这里购买菜品和和式点心的居民，以及商店街一角的酒馆街“中心路”中熟客们谈笑风生、觥筹交错的景象，是这座发展中的城市未曾改变过的场景。沿着与法政路相交叉的二领用水，种植有一排排樱花树，中心部的北侧是多摩川绿地等，如此水色翠色相交映的场所很多。 铁道方面可利用东急东横线、目黑线、JR南武线、横须贺线等众多线路，去都心、川崎、横滨等任何方向都很便利。 c、在神奈川县最热门的区域——川崎·鹤见 川崎车站每天的平均乘车量在县内排名第二，是一个大型枢纽车站。而吸引客流的原动力，是以西口的购物中心LAZONA川崎广场和东口的LA CITTADELLA为代表的丰富多彩的购物环境。与车站直连的LAZONA川崎广场云集了300多家专门店，而LA CITTADELLA也集聚了各种人气服装店、餐厅以及电影院、大型现场表演厅等设施。此外，这里仅百货店、超市的数量就在十家以上，商店街也十分完备，经常能看到众多购物客蜂拥于此的景象。 在稍稍远离繁华车站的地方，有以除厄运而闻名的川崎大师。门前街道有着众多土特产店和饮食店，依然保留有过去充满活力的平民商业区的氛围，也是观光客经常造访的场所。另外，若移步到相邻的鹤见站，可以看到人们在雄大的鹤见川中玩划艇的景象。位于西侧的丘陵地带，有着历史悠久的总持寺，昭和时代的大明星石原裕次郎长眠于此。2012年时，鹤见站将建起全新的车站大楼“CIAL鹤见”。随着设置有生鲜食品、时尚、餐饮楼层的地域密集型商店的诞生，人们的生活将会变得十分便利。 2、琦玉县 位于东京都北面，市区作为在东京都心工作人士的卫星城很有人气。县西部的秩父多山地，是有名的观光地。 东京外围的县市虽然也有一定的房价成长，但是租金的部分仍显示为持平发展，若以租赁为主要的投资方向，这些地区恐怕都不是十分理想。 a、在琦玉县最热门的区域——大宫 大宫车站位于琦玉县东部，是日本首都圈铁路网的一大交通枢纽。这里除JR和东武铁道的旧铁路线外，还是新干线始发和到达的大型站点。在这里可以利用的路线达到14条之多，不仅局限于市中心地区，甚至可以通往北关东和东北地区。大宫车站一天的客流量达20万人次以上，站内有“ecute大宫”、“Dila大宫”等购物商城，还有各种西餐厅、咖啡馆、面包店和日用百货店等等。在这里，你还可以享受到高品质的可口菜品和甜点。 车站周围是埼玉县人员最为密集，最为喧闹的地区。有着新年参拜人次在200万以上的冰川神社的车站东侧地区，自古以来就作为繁荣的“神社前街区”，商业发达。冰川神社的旁边是总面积为67.9公顷的公园，棒球场、田径场等运动设施完备。这里是春天欣赏樱花的胜地，可以欣赏到1200株樱花盛开的美景。而西部则是一派现代化的景象，具有大型活动会场的Sonic City和数量众多的办公大厦高楼林立，连接车站和大型商业设施的步行通道等都昼夜繁华。 现在，多数新公寓都是建在稍微远离车站的地方，但是也有重新规划西口的某个地段来开发新住宅区的计划。可以关注一下今后的趋势。 b、在琦玉县最热门的区域——越谷Lake Town周边 2008年、越谷Lake Town诞生于埼玉县东南部的越谷市。公园、住宅公寓和各种商业设施就像是围湖（调节池）而建。武藏野线上的“越谷Lake Town车站”也投入运行。在225.6公顷的广阔土地上建成了一个街市，这在当时引起了广泛的关注。 在东部一带延伸开来的“AEON(永旺) Lake Town”是日本国内最大级别的大型购物中心。从时尚因素到生活用品，覆盖各个领域的商店鳞次栉比，再加上运动、乐器、书店等专营店以及热门的餐饮店，在这里可以满足我们生活的所有需求。2011年，汇聚国内外人气品牌的品牌直销商城也在此正式开业。在快速发展变化的北口基础之上，若南口的开发速度也加快的话，这里将会有更大的发展。 新三乡位于武藏野线上越谷Lake Town的两站之外，最近这里的开发进程也十分迅速。之前是武藏野线调车场的广阔土地现在已被整备为“新三乡LaLa City”，LaLaport购物中心、宜家家具城、好事多等大型商店都已进驻此地。2012年，新三乡和邻站吉川站之间的“吉川美南站”也开始运行，这里正成为埼玉县内开发最活跃的地段。 c、在琦玉县最热门的区域——川口 川口市以前主要给人工业城市的印象。其中，在江户时代发展起来的铸造工业作为川口的主要产业，曾一度成为推动街市发展的原动力。但是，从20世纪60年代后半期开始到20世纪70年代，伴随着城市化的快速发展，噪音等问题开始浮现。很多铸造工厂开始转移至郊外，取而代之的是住宅公寓。由于这里距离城市中心乘电车只有不到30分钟的路程，十分便利，再加上居民激增，使其成为埼玉县内人口仅次于埼玉市的卫星城，人口数约为56万。 市中心川口车站的前面，高楼耸立，一派现代都市门户的景观。东口是大型商业区域密集区，其中有SOGO(崇光)百货商店以及涵盖100多个专营店在内的大型购物中心Ario川口等。另外，这里的自然环境得天独厚，从车站步行15分钟左右便是荒川河边。修在河床上的荒川运动公园一到春天，油菜花就会纷繁盛开，宛如铺了一席黄色的绒毯，美丽至极。车站的前面是大规模的川口西公园，这里有草坪广场，樱花丛生，一直作为市民的休憩场所而倍受青睐。 d、在琦玉县最热门的区域——武藏浦和 武藏浦和车站是1985年连结琦玉县南部城市和市中心的JR埼京线开通之时设置的。在这里乘坐快速电车的话，10分钟就可以到达池袋，20分钟左右就能到达新宿・涩谷。由于有着这样的便利交通条件，工作地在市中心的工薪族人口在此逐渐增多。与此同时，生活基础设施和教育环境也变得越来越完善。车站前面建立起Lamza Tower和live Tower 两栋商业·住宅复合型大厦，住宅街道的周围也建成了满目绿色的公园与林荫环绕的令人心旷神怡的步行街。保育设施方面也十分齐全，得到了双职工家庭的认可。 另外，从车站出发步行10分钟便是一家甜点制造商，LOTTE乐天的浦和工厂，空气中弥漫着浓浓的巧克力香。旁边是专业棒球——千叶罗德海洋所经营的棒球场。可以免费观战预备队选手的排练场景和东方联盟的正式比赛。 现今，武藏浦和车站周围已经被定位为埼玉市的副都心。将市区划分为九个街区的重新规划正在进行之中。其中一部分更新已经完成，现在正在推进新的商业设施、住宅和公共设施等的建设。 3、千叶县 位于首都圈的一角，三面被海环绕，是自然环境十分优美的地区。沿着漫长的海岸线，由于再开发而迅速发展的地段很多。 a、在千叶县最热门的区域——柏叶学园 自2005年筑波特快开运以来，沿线各地包括公寓建设和引进商业设施在内的城市建设活动如火如荼。其中发展最为迅猛的是柏叶学园城。现今，在车站周围办公、商业设施、旅馆、住房租赁等复合型的城市建设正在推进之中。由于这里被市里指定为“景观重点地区”，有望建成舒适的设计和自然环境并有的时尚街景。 车站西口有三井购物公园LaLaport和柏叶，在这里除了可以满足购物欲望外，还有可以体验各个季节收获乐趣的农园，以及能俯瞰整座城市的屋顶花园等，能为您提供些许的休憩。另外，从车站步行20分钟就可以到达柏叶公园，在这里你可以在广阔的草坪上看到充满活力的孩子与家长玩乐的景象。 由于附近有东京大学和千叶大学的柏学园，柏市一直致力于产官学民一体化的工作。其中的代表之一就是“智能城市”的构想。引进区域整体发电量、充电量和消耗电量的一元管理结构，彻底地灵活利用好城市尚未开发的能源等等，通过这些措施来发展城市全民参与节能活动的计划。 b、在千叶县最热门的区域——千叶 千叶县的县政府所在地·千叶市。其中心车站千叶站除了连通JR总武线、总武快速、成田线、内房线、外房线以外，还可以乘坐京成电气铁路以及千叶城市单轨列车等，是一个枢纽车站。这里集中有便捷的铁路网，对于上班和上学来说十分便利。 车站周围集中有SOGO(崇光)、三越、PARCO百货、淀桥相机等大型商业设施，极尽繁荣。餐饮店也到处皆是。另外，与千叶PARCO相邻的中央公园是居民的休闲场所。跳蚤市场和圣诞点灯等活动也十分热闹。在活动期间，“chiki·ochika”美食村也会开张，像蛋包饭、煎饼、章鱼烧等摊位都会纷纷亮相。 现今，千叶车站的西口正处于重新开发之中，其中一部分将在2012年完成。各种商业设施、旅馆、办公楼、公园、自行车停车场等都会出现。更重要的是，以2017年的开业为目标，千叶站大楼的重建计划也已浮上水面，其活跃程度可见一斑。 c、在千叶县最热门的区域——海浜幕張 幕张新都心是20世纪70年代后半期，填东京湾建造而成的。整个地区被划分为“城市中心区（商业区）”、“住宅区（居住区）”、“公园绿地区”等六部分，并按照各自的理念进行了城市开发。城市中心区以JR京叶线的海滨幕张站为中心，聚集了三井幕张品牌商城及AEON(永旺)幕张等大型商场设施、电影院、旅馆等，十分喧嚣繁华。 另外，位于车站南面的是作为居住区的“住宅区”，抬眼可见沿海的大片美丽街景。这里在开发初始之时，就是按照欧洲风格进行的设计，将电线杆地下化和导入废弃物空气输送系统等，都充分考虑到了景观的因素。这种结构受到很大的好评，1999年日本产业设计振兴会为之颁发了“优秀设计奖”。在这里，或闲逛零星分布于街区各处的时尚百货店和画廊，或漫步于幕张海边公园的沙滩，对悠闲的假日来说最为合适不过。 “文教区”聚集了从幼儿园到大学的各种教育设施。区内有三所小学，一所中学，是各个家庭阶层的上好选择。 近年来，大家不断在媒体上看到中国游客在日本“爆买”的报道，抢马桶盖、抢电饭煲、抢保健品，各类日本优质产品都成为了中国买家抢购的对象。事实上，随着2020日本东京奥运会的临近，处于对日本房产投资价值的追逐，中国买家在日本的抢购清单又多了一项——日本房产！2016年4月29日，全球领先中文海外房产平台居外网宣布与日本最大的房地产门户网站SUUMO建立合作，共同为中国买家提供更多、更丰富的日本房源。今后，国内买家不出国门，也能在居外网上看到海量的日本房源了！ 延伸阅读：为什么近年在日投资房产如此火热 中国人在日本买房前期常见的10个问题 公寓5年上涨23.7% 日本房市崩盘后的第25年现状如何？ 日本房产投资哪里最合适？（上） 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
一带一路机遇：马来西亚蓄势待发
马来西亚买房靠谱吗？最近，我在网上看到一篇文章，说马来西亚是一块“福地”，因为这个地方没有台风、没有海啸，也没有地震，更没有核电厂。因着她的独特地理位置，不只让马来西亚远离自然灾害，更使她成为东南亚另一个值得投资的国家。 马来西亚位处东南亚的交通及经济中心，亦是中国“一带一路”计划沿线其中一个最大的国家。马来西亚是东盟十国中的第三大经济体，仅次于印尼及泰国，领先新加坡。服务业、工业及农业分别占该国GDP的55%、36%及9%。主要行业有电子、汽车、棕榈油加工、建筑、金融、保险、房地产、批发零售业。（马来西亚首都） 马来西亚毗邻新加坡，无论语言、文化及政府均与新加坡相近，但新加坡贵为东南亚的经济“老大哥”，其市场早已成熟饱和，竞争也非常激烈，也许不适合新的投资者贸然加入。相对之下，大马市场仍存在发展空间，特别在房地产市场方面，新加坡的房价是马来西亚的70倍，而马来西亚去年的房价上涨了17%，涨幅是亚洲之冠，值得投资者留意。 年轻购买力助推高楼价 马来西亚约70%人口属于适龄工作组别（15至64岁），而当地消费开支增加，同时私人储蓄率下降，令大马成为消费力强劲的国家。而现时十多至二十多岁的大马青年，即将成为楼市的主要买家，这些年轻购买力有望成为当地房价上升的催化剂。 为了吸引外国投资者及海外资金，大马政府推出“马来西亚第二家园计划”，顾名思义就是希望投资者把她当成“第二个家”——虽然海外投资者只能投资或购买当地价值100万马币以上的资产，但借贷比率可高达50%至60%，加上没有限购规定，自由度比大部分国家大，对海外投资者来说，是非常吸引的条件。近年，多家中资大型发展商，包括碧桂园、富力及雅居乐等，纷纷向大马进发，可见当地的发展可能性。 令吉下滑 海外投资者愈买愈便宜 除了优秀的投资环境外，马来西亚的货币令吉（Malaysian Ringgit、MYR）持续下滑，对海外投资者而言，马来西亚资产可谓“愈来愈便宜”。单单以去年11月的令吉兑港元汇价比较，现时令吉已较一年前下跌5%；若以2014年11月的汇率计算，现时令吉更“便宜”了24%——换句话说，假设当地资产价格维持不变，中国香港投资者现在入市的话，比两年前可谓打了个七六折。在美国预告明年将会升息3次、美元持续走强的情况下，相信令吉跌势将会持续，继续利好海外投资者。 马来西亚最为国人熟识的城市，非首都吉隆坡莫属。事实上，吉隆坡（Kuala Lumpur）亦是投资马来西亚楼市的首选。吉隆坡是大马华人的聚居地，加上大马政府在2010年公布了“大吉隆坡计划”（Greater Kuala Lumpur），锐意要在2020年前，将吉隆坡打造成全球首20个宜居城市之一。加上连接吉隆坡及新加坡的隆新铁路预计将于2021年启用，届时来往新加坡及吉隆坡所需的时间，将由原来的4小时大大缩减至1.5小时。现时吉隆坡的楼价仅仅是新加坡的三分之一，在交通时间减少下，相信吉隆坡的黄金地段如双子塔一带将成为抢手货。 除了吉隆坡外，投资者亦可考虑较冷门的柔佛州依斯干达（Iskandar）及槟城（Penang）。依斯干达是大马与新加坡两地积极发展的经济特区，与新加坡仅一个海港之隔，分为五大旗舰区，其中A区包括著名的旅游景点乐高乐园（Legoland）、商业办公室、酒店、购物商场等，著名地产商碧桂园亦在去年底于当地插旗，建设“森林城市”计划。而一向大受旅客欢迎的度假胜地兼美食天堂槟城，其发展潜力同样不可忽视，投资者不妨多加留意这两个地点的发展潜力。 中国香港丶中国台湾及一带一路房地产专家许志光专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
吉隆坡or新山 哪个城市的房产更值得投资？| 海外
马来西亚因其优越的气候环境，相对低廉的房价，吸引了越来越多的国人前往投资。在马来西亚众多城市中，吉隆坡和新山这两个城市式最受关注的，那么，对于这两个城市，哪个城市的房产更值得投资呢？（吉隆坡房价多少钱一平？） 点击查看马来西亚更多精品房源 1、位置 吉隆坡是马来西亚首都，繁华国际大都市兼最大城市，同时也是马来西亚政治、经济、金融、商业和文化中心，马来最大工业中心。 新山是马来西亚柔佛州的首府，离新加坡近，适合马来西亚去新加坡上班的人居住。 2、房价 吉隆坡房产均价在30,000元/㎡，年升值空间在 10%—15%，租金回报率在 5%—7%； 新山房产均价在 20,000元/㎡，年升值空间在 5%—8%，租金回报率在 5%—6%。 3、未来规划 大吉隆坡计划 马来西亚政府耗资1720亿令吉打造“大吉隆坡”，预计在2020年，吉隆坡地区人口将从现有的600万人增至1000万人，政府还推出特别奖励，邀请世界上最优秀的100个企业在马来西亚设立据点，吸引国外大量人才。届时，与之增长的人口将带动房产租赁市场的发展。 依斯干达经济特区的建立 新加坡和马来西亚两国政府在新山市联合打造了唯一经济特区--伊斯干达经济特区，与新加坡仅一桥之隔。面积为3个新加坡大小，规划5大片区，并有9大经济领域作为发展支柱支持该区高速发展。继吉隆坡及槟城的房产之后，马来西亚新山房地产成为了投资的热门地点。许多马来西亚和新加坡的投资家及在新国工作的大马人，都对新山房产虎视眈眈。 马新高铁的建立 马来西亚将在2020年前建造一条从吉隆坡直通新加坡的高铁铁路，沿途将停驻在另外5个重点城镇──芙蓉丶马六甲丶麻坡丶峇株巴辖和新山市依斯干达。这项计划一旦落实，两地的路程时间将缩短至约90分钟，改变马来房产的未来潜力，成为马国建筑和旅游业发展的催化剂。 其实，马来西亚房产的整体情况，马来政府的第二家园计划，再加上一带一路战略的推动，是非常适合作为海外房产投资的，或者以自住为目的购买马来西亚房产，都是一个不错的选择。 （据有路uoolu.com）
越南房产投资热： 胡志明市能否再造浦东传奇？
第一太平戴维斯此前发表的2017年第一季度胡志明市住房价格指数显示，受大量高端楼盘成交推动，该市房价指数在2016年快速升高，并于2016年第四季度达到五年来的高位。不过这种趋势在今年一季度已见趋缓，主要因为高端楼盘成交下降，但每平方米价格低于1200美元的低端楼盘销售依然畅旺，第一季度此类住宅占总销售额的62%，环比升高10%。 一些敏锐的投资者对越南楼市的投资机会日益关注。 2015年，越南《住房法》修正案正式生效，取消了外国人在越南购房的诸多限制。大批专为海外买家打造的高端住宅项目应运而生，在2016年底将胡志明市的住房价格指数推至历史高位，同时吸引了不少热爱投资“砖头”（房产）的华人买家。 点击查看越南更多精品房源 近日，在一场于中国香港铜锣湾某高级酒店内举办的越南胡志明市某房产项目投资推介会上，演示地图中的河内（越南首都）被标注了“北京”字样，而南部胡志明市对标的则是上海。“胡志明市的第二区将是另一个‘浦东’。”房产经纪一边滑动着iPad展示上海浦东新区三十年前和如今的照片对比，一边对21世纪经济报导记者说道。 据该经纪介绍，中国香港买家反应热烈，此次代销的约100余套房在推介会第二天已所剩无几，其中较小户型的单位大部分在第一天已销售一空，其中不乏连买几套的“大手买家”，“一些Banker（银行家）早就开始行动了。”她说。另据居外网海外房产行业分析师Adam Yang早前的表述，该海外置业信息网站2016年收到越南房产问询较2015年上升10倍以上；潜在买家中，超过八成打算为投资而买房，而胡志明是最受关注的投资地点。 越南成为“下一个中国”的增长潜力是吸引投资客关注的最重要理由：近十年来，越南的国内生产总值（GDP）平均增速在6%上下、快速扩大的外商直接投资和制造业规模和本地中产群体的逐渐形成等因素令这种憧憬变得真实起来；而大致上6%－7%的租金收益率也属亚洲范围内的较高水平。 越南经济正快速增长 业界认为，从宏观层面看来，越南正在为房产投资客提供一波结构性的增长机会。 综合国际货币基金组织（IMF）、世界银行及海通国际研究的数据，越南近十年来平均GDP增速在6%以上；而2010年至2016年该国人均GDP每年平均增速为8.4%，在东南亚主要国家之中处于首位（其次为柬埔寨7.8%、菲律宾5.7%、印度4.2%等），于2016年已达2200美元左右水平。越南政府预测，越南富裕家庭数量将会从2016年的25万上升至2020年的53万，而中等收入的家庭将会从2016年的316万上升至2020年的483万，增幅高达52.8%。越南的通胀指数目前稳定在4%-5%左右的水平，同样创造了一个相对温和的经济环境。 不断涌入的外资为越南经济增长提供了重要动力。21世纪经济报导记者查阅越南计划与投资部的官方数据显示，2017年前7个月，越南吸引到的实际外商直接投资（Disbursed FDI）额已达90.5亿美元，同比增长5.8%；同期已注册FDI（Registered FDI）总额达219.3亿美元，同比增长52%。 在今年8月初的一次公开发言中，越南计划与投资部副部长Dang Huy Dong表示，有信心今年越南的实际外商直接投资可超过160亿美元（即超越2016年创下的158亿美元的历史最高水平），而已注册FDI可望从去年的244亿美元增加至280亿美元。“今年至今，FDI的增长非常令人瞩目，我们认为这个趋势将继续下去。希望吸引更多FDI投资出口导向的行业，以及能源和高科技领域。”他说。 从行业看，今年前7个月，进入越南的FDI对加工与制造业的投资继续占据主要地位，以110亿美元的注册投资总额占49.4％；其次为发电与配电，占23.98%，及矿业，占5.86%。以外商投资者国别划分，韩国以56.2亿美元的投资占总FDI的25.63%；其次是日本，以54.6亿美元注册总投资占24.92%；新加坡占17.3%。 此外，中国“一带一路”倡议在东南亚地区的推进也将进一步强化中越两国的贸易合作和基础设施建设水平。截至2016年，中国已连续12年成为越南的第一大贸易夥伴，是越南第一大进口来源地和第四大出口市场。根据越南至2020年的铁路发展规划，越南将重点发展城市铁路交通及连接城内与郊区的铁路运输。据新华社报导，8月9日首列发往越南河内的“中越班列”已从广州大朗站启动，该班列较海运能节省一周时间，运输成本比公路低50%，将成为联通粤港澳大湾区和东盟国家的快速运输通道。 胡志明市去年房价涨至五年高位 综合以上情况来看，随外商投资外派到越南的白领阶层及本地逐渐富裕的家庭带来的新增和改善型住房需求，成为越南地产需求增长的两支主导力量。尽管财富有所增加，当地工薪阶层依然无法承受高端住宅的售价，因此，本地家庭住房改善需求主要由每平米价格小于2000美元的中低端物业消化，而外派而来的白领阶层则主要或买或租于高端物业之中。 数据显示，2016年，河内市房地产成交价相对温和，高端公寓价格上涨到每平米3000美元至4000美元。胡志明市房地产市场火爆，诸多中级和高级房地产项目进入市场，房价猛增，该市核心地段的高端公寓价格已上涨到每平米4000美元至5000美元，一线地段每平米3000美元至3500美元，二线和未来新区每平米2500美元至3000美元。 在前述于中国香港推介的胡志明市第二区项目中，一间约80平方米的精装修两居室公寓定价约为200万港元（即约每平米3200美元）。 第一太平戴维斯此前发表的2017年第一季度胡志明市住房价格指数显示，受大量高端楼盘成交推动，该市房价指数在2016年快速升高，并于2016年第四季度达到五年来的高位。不过这种趋势在今年一季度已见趋缓，主要因为高端楼盘成交下降，但每平方米价格低于1200美元的低端楼盘销售依然畅旺，第一季度此类住宅占总销售额的62%，环比升高10%。 在今年第二季度的报告之中，该机构表示期内胡志明市整体住宅销售交易达到2011年以来最旺水平，共录得1.16万笔交易，其中单位价格在每平方米1200美元至2000美元的B类住宅与每平方米售价在1200美元以下的C类住宅成交升势较为显著。该机构表示，2017年三季度起到2018年，胡志明市约有4.8万个单位将推出市场，其中46%将为C类住宅。 海通国际宏观研究部董事总经理黄少明与助理副总裁薛媛元在其日前发表的调研报告中指出，从2012年到2016年，胡志明市的中低端住房成交量实现了8倍的增长，而结合对人口结构与收入结构的分析，未来需求更多会集中在此类住房。 他们同时提示，目前住房需求与供给层次的错配可能形成风险：目前市场高端地产的供给过多，而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力，大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。举例而言，胡志明市别墅的吸收率（成交量/供给量），基本上仅维持在30%左右，而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。 租赁市场方面，根据位置和类型不同，越南房地产的整体租金收益大约在6%至7%水平，远高出目前北京上海等一线城市的回报率，在亚洲范围内也算较高水平。不过需要注意的是，随着高端住宅项目不断进入市场，作为主要承租人的外商外派白领群体是否能产生相应需求，也会对海外投资者主要购买的高端住宅租金水平产生影响。 净租金回报约6.5%， 须防范政策变动和汇率风险 据越南2015年生效的《住房法》修正案，目前外籍人士在越南购房的限制包括：一、房屋产权非永久产权，年限为50年，但有一次延长50年的机会，而与越南公民结婚的外籍人士即可拥有房屋永久产权；二、外籍人士每位在一个公寓小区或一个坊级行政区划内，最多只能拥有一套房屋。虽然外籍人士所购房屋的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区内外籍人士拥有的住房总数不能超过30%， 每个坊级区划内外籍人士拥有的别墅不能超过250套。 此前，越南政府规定只允许外籍业主以居住为目的买房，而新出台的《住房法》修正案则允许外籍人士将房产出租、抵押、折算成资本投资、赠送、遗赠或置换其他房产等，但规定了买房时必须通过银行转账。因此外籍人士如需购房，必须在越南当地开设银行户口，也必须赴越南签订正式买卖合约。 另外，外籍人士只获准购买一手住宅，而不能购买二手住宅，因越南当地人不被允许出售住宅给外籍人士。在出售时，外籍人士可向本地人或其他外籍人士出售，如售予越南当地人，则自动转换为永久产权。 税费方面，买入时，外籍买家需支付10%增值税、0.5%印花税以及2%的管理费基金，不过增值税与管理费基金通常已计入售价之中，因此无需额外缴纳。以前述胡志明市第二区高端楼盘为例，持有期间的物业费约为0.5%每年。出售时，需支付房屋售价2％的个人所得税（越南政府允许期房楼花买卖，卖出楼花时，按楼花售价的2%纳税，无需按整体房价缴税）。 贷款方面，原则上，除非持有越南工作签证，越南的银行暂时没有向外籍人士提供房屋按揭服务；也并未有其他国家的银行提供相关按揭。不过，从事相关地产业务的人士表示，相信不久的将来向外籍人士提供按揭贷款的政策就将开放。 付款方式上，一种常见的期房付款方式是，签订购房订金协议起每半年，向开发商支付10%的购房款直至达到房款总价50%，待房屋交付后一次性支付另45%，剩余的5%则等房契办理完成之后再支付。 出租安排上，租期通常是两年，净租金回报约6.5%上下。可寻求中介管理公司处理租赁事宜，通常每次签订新租约时，房主需要支付首年租金的12%作为中介费。承租人大部分是跨国企业外派人员。某些项目亦提供包租选择，但租金收益就相对较低。 风险方面，黄少明与薛媛元提示到，新兴市场投资需注意政策与法规风险，越南2011-2013年的楼市崩盘与政府2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南楼市刚刚对外籍人士开放，整个房地产市场还处在上升期，如果未来政府再出调控政策，或者对外国人购楼再取进一步放开或者收紧的举措，都有可能会造成楼价的波动。 此外，汇率风险也是需要关注的因素。越南实施浮动盯住美元的汇率制度，即货币盯住美元，同时允许汇率在一定范围内浮动，这与2015年“811”汇改前的人民币汇率制度类似。2011年以来，越南盾兑美元汇率一直保持在较为稳定的水平。但整体市场容量小，外汇储备少，越南央行的干预能力有限，在极端市况下容易产生较大波动。不过随着越南政府对外汇政策的规范和加强，以及“去美元化”的实施，进出口贸易趋于平衡，外商投资力度加大，越南盾在2008至2011年间经历的大幅贬值趋势目前已经得到遏制，但总体上对新兴市场的投资仍需特别关注汇率风险。 相关资讯：居外看点：越南房产所有权限制松绑 外国人能入境就能买房！ （据21世纪经济报导）
日本居民最想住哪里？东京吉祥寺排名第一
人民网引述《读卖新闻》报导，负责高级公寓销售业务的 Haseko-Urbest 近日公布了 2017 年日本居民“最想居住的街道（车站）”排名。结果显示，东京吉祥寺排名第一，而此前一直排在第二位的横滨则跌至第三位，被神奈川县川崎市的“武藏小杉”所取代。 Haseko-Urbest 公司於今年 7 月对日本东京首都圈居民展开了相关网上调查，共收到有效回复 2886 件。该调查始於 2004 年。2014 年起，横滨超过东京自由之丘，连续几年稳居第二名。但今年，重新开发而受人瞩目的川崎市武藏小杉则一跃而上，排名第二。 Haseko-Urbest 负责人分析称：“武藏小杉地区近年有多处新商业设施投入使用，交通也越发便利，受到了媒体关注，因此人气也有了显着提升。”也有很多人表示，武藏小杉经过重新开发，给人的印像很好，也比较适合育儿。 >>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费 点击查看日本房源 2017 年日本民众票选“最想居住的街道排名”（首都圈） 第一名 吉祥寺（东京） 第二名 武藏小杉（神奈川） 第三名 横滨（神奈川） 第四名 自由之丘丶惠比寿 第六名 品川（东京） 第七名 大宫（埼玉） 第八名 浦和（埼玉）丶北千住（东京） 第十名 新宿（东京）丶池袋（东京） （据钜亨网）
移民丶投资皆宜——里斯本房地产热潮引爆 | 葡萄牙
如果您觉得伦敦房价太贵，但又希望能在充满历史气息丶气候温和丶且环境安全的欧洲城市买一套房产，那座城市就非葡萄牙首都里斯本莫属了。 里斯本的平均房价不仅不足伦敦一半，而且是公认的世界最安全的地区之一。当地不仅古色古香，洋溢着南欧风情，同时生活又不失便利与活力。在众所周知的金融危机中，葡萄牙的经济受挫，但是近几年已明显复苏。 在政府策划及努力之下，房市慢慢回暖，房价也自2010年显着回升，但由於开发程度远不及西欧饱和，故现时价格依然有吸引力，长线更获看好。平均租金回报亦可望达到6%。不过，最为吸引众多华人的还不是这些，而是可与地产挂钩的黄金投资移民计画。 点击查看里斯本房源 黄金投资移民 性价比高 在葡萄牙购入50万欧元房产的买家可申请黄金居留卡。持卡人及副申请人可在该国生活丶学习和工作，平均每年只需在葡萄牙居住满7天，5年之後即可申请成为永久居民。此後还可以根据规定，按部就班申请加入葡萄牙国籍。葡萄牙是欧盟成员国，葡萄牙公民在欧盟其他国家工作丶学习和生活，享有巨大便利，故其护照似乎较脱欧後的英国“性价比”高。 经济步入 成长阶段 葡萄牙虽然在早些年前发生的经济危机中受到重创，但目前其经济已经逐渐回暖。在2015年第一季度，GDP成长已超越德国和欧洲平均水准。标准普尔丶经合组织等国际机构也纷纷对葡萄牙的经济展望调高了期望值。 安全度高 生活品质佳 2017年，悉尼经济与和平研究所（IEP）根据多项指标对全球144个国家的安全系数进行了排名，葡萄牙高居第三犯罪率低，是非常适合居住的城市。据SAPO新闻报导，葡萄牙国家医疗系统也相对完善，其医疗卫生系统排名超过英国与西班牙，目前被世界卫生组织排在第14位。 气候宜人 葡萄酒天堂 葡萄牙的葡萄酒享有盛名，而且价格低廉。适宜的气候条件使当地出产200多种葡萄。海洋暖流为里斯本和整个葡萄牙带来丰富的水产资源，美味的海鲜驰名世界。 葡萄牙自然不乏米其林星级餐厅丶众多的酒吧和咖啡厅。这里还有诸多水上乐园，是水上运动的天堂。 地产稳步提升 6%租金回报 根据位於里斯本的独立房屋价格统计机构Confidencial Imobiliário的数据，在2012~2016年期间，房产价格上升了35%，并且持续吸引着来自全球各地的投资者。预计在未来5年，房市价格会以每年至少5%的增速持续成长。 点击查看里斯本房源 知名地产仲介仲量联行（JLL）的资料显示，里斯本的房价是伦敦的一半。第一太平戴维斯的统计资料指出，买家能以伦敦顶级地产1/5的价格在里斯本购入同类豪宅。黄金签证允许申请人出租房产，里斯本租金回报率有5~6%，提供地产投资与取得海外身分的双重组合。 责任编辑：Zoe Chan 来源：互联网资讯综合整理
伦敦房产买家转战北部城市 曼彻斯特、利物浦租金回报达6% | 英国
每当谈及英国置业，人们普遍想起伦敦，但事实上英国有不少城市都具投资潜力，例如为人熟悉的英超球队曼联大本营曼彻斯特。环业投资（IP Global）投资部主管Jonathan Gordon表示，伦敦中心区房价偏高，看淡一线该区房市，未来反而较看好外伦敦区和英格兰北部城市，因为房价负担能力较理想，以及交通改善。该公司更预计，未来4年曼彻斯特的房价和租金，可分别升近三成及两成。 >>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看曼彻斯特房源 Gordon接受访问时谈及投资海外物业的热点，指中国香港投资者取态较保守，普遍会选择监管健全的的市场，例如英国丶欧洲和澳洲。就租金回报而言，他推荐英国和德国，平均回报为3%至4%，而曼彻斯特和利物浦的回报更高，达到5%至6%；他又建议投资者购买1至2房单位，因为较易出售或租出。 至於投资热点之一的伦敦，环业投资的《全球房地产展望》报告指出，低息和外汇优势将带动海外资金流入伦敦楼市；但Gordon补充，不建议投资伦敦中心区，因房价正在下行。他解释，该区房价已偏高，加上交易成本高，如去年徵收额外印花税3%，不过他强调，未见伦敦楼市有泡沫爆破风险，预计房价会软着陆。 横贯铁路料带动外伦敦区房价 该报告又指，外伦敦区为投资者的理想选择，因大量基建投资促进伦敦交通网络发展，加上住屋问题长期仍未能解决；随着外伦敦区的横贯铁路（Crossrail）於今年起兴建，预计完工後部分沿线物业房价可上升13%至20%。由港铁营运的横贯铁路未来每年可运载2亿人次，把平均交通时间缩短最多25%。报告料直至2021年，大伦敦区房价将上升19.2%，升幅将跑赢中心区，并且整个伦敦空置率为10年来最低，仅为2.5%。 除了外伦敦区，Gordon较看好英国北部城市如曼彻斯特和伯明翰，因房价较容易负担，且需求较大，容易放售。他称，未来英国兴建1号和2号横贯铁路，加上中国“一带一路”计划会带动这些城市的基建，将改善国内交通连接，刺激房价向上。 曼彻斯特已有4年获《经济学人》评为全英国最宜居城市，环业报告预计，该市房价於今年至2021年间将升28.2%，房价於过去5年已累升25%，而且房价较易负担，对收入比例仅为4.5倍，低於其他主要城市。 曼彻斯特房价5年升25% 在足球世界里，曼彻斯特和利物浦是世仇，但在经济上两者同为英格兰北部经济引擎计划（Northern Powerhouse）的重心。报告指目前利物浦房价距离顶峰仍有距离，预计由今年至2021年间会累升8%，租金则会升17.6%。 此外，学生为重要租盘需求来源之一，邻近学校的物业往往较易租出或转售。利物浦有3间主要大学共5万名大学生，市内有三分之二物业为租盘，而且占人口近一半的青年才俊对高质素租盘需求增加，反映租务市场前景乐观。 伯明翰为仅次於伦敦的英国第二大城市，企业高度集中，其20年城市规划蓝图将带动发展，当局将投资10亿英镑於公共基建如交通设施，而且市内有5间大学，逾7.5万名学生，反映需求具一定保证。在过去12个月，市中心租金收入上升24%，预计随着连接伦敦的交通改善，租金将继续向上；莱坊预计，2015年至2019年间，相关资本收益会累升17%。 英国与欧盟完成第五轮脱欧谈判，双方在重大议题上仍未取得突破，部分人担心英国脱欧後的前景，以及对当地楼市的影响。Gordon认为，德国柏林和法兰克福等城市会受惠於英国脱欧後企业迁册至当地，将推动房价上升，当中柏林更是全欧洲房价最廉宜的首都。 企业迁册 德国柏林公寓需求大 环业报告指，由於经济增长强劲，加上人口流入，柏林去年为德国房价升幅最大的城市，按年增长13%，而且租务市场表现同样理想，过去3年租金增幅达5.1%至6.9%。报告预计直至2030年，柏林每年需要2万伙公寓，但去年仅1.2万伙，反映需求将逐步增加。 另一城市汉堡为德国人均GDP最高的地方。自2009年以来，当地房价累升七成，估计明年租金会升9.6%，且现时空置率仅为0.7％，同样值得投资者留意。 来源：明报专讯 责任编辑：Zoe Chan
