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香港地位靠变通 须适应时代变迁
最近，国内经济状况不佳，房价下跌，从事金融业的高薪人士也面临减薪。双重打击之下，甚至有人选择了自杀，实在令人惋惜。 在当前的负面氛围下，有一种说法流传：如果拜登在2025年大选中落败，而新总统尚未上任，区域经济和金融市场可能会动荡，香港也难以幸免，可能遭受封锁，资金流动受限。因此，建议尽快出售香港的物业，将资金转移到国外以确保安全。 若美国限制香港资金自由流通，相当于对中国全面发动金融战，这将引发全球经济和贸易的连锁反应，后果难以预估。美国冻结俄罗斯美元资产的举措已让中东、印度等国家对美元体系产生警觉，若再打击香港，美元体系将面临严重倒退和破坏。这样一来，美国可能得不偿失。 笔者也理解，近年来香港的楼市大跌，消费力减弱，进出口贸易不景气，各个环节都在倒退。这使人怀疑香港是否会因此失去过去作为中间人的地位和功能，从而一蹶不振。 回想60年代，父母都在工厂里工作，那时香港以制造业为主。随着中国的改革开放，香港的许多工厂北迁，制造业逐渐衰落，香港转向贸易、金融和设计领域，服务于更大的市场。 如今，中国中产阶级大量涌现，自然会提供高质量的服务吸引港人北上消费。虽然价廉物美的竞争确实对香港的餐厅和相关商户带来冲击，但整体上却为香港人带来了更高的生活享受。 香港必须适应时代的变迁，并在角色上做出相应调整。优秀的高等教育已经成为香港的一大强项；中大、港大及科大能够吸引大量国内学生前来就读，许多毕业生留在香港发展，补充了年轻人不足的问题，减轻了香港的老龄化压力。 除此之外，香港结合了先进的西方医疗和中医诊疗，这也是其独特的优势。香港的年轻人只要能够灵活应变，利用这些优势，自然能抓住中国庞大的发展机遇。有祖国庞大的市场作为后盾，笔者对香港的未来发展依然非常乐观！
投资缩动工慢 楼价难大跌
上周，政府发布的官方楼市指数显示，7月份住宅楼价为301.8，比上月下跌1.2%，创下8年来的新低；2024年上半年累计跌幅达3.1%。换句话说，2月份撤销楼市调控措施对住宅市场交投的提振效果已经完全消退。 相比2021年的历史高点398.1，楼价平均下跌了24.2%，这一跌幅已超过2008年金融海啸时期的跌幅。此情此景，让人不禁要问，未来跌幅会有多大？是否会重现1997年至2003年间楼价下跌70%的历史？ 毫无疑问，撤销楼市调控措施后，住宅市场一度非常活跃。仅在3月份，一手成交量便达到了4176宗。然而，由于不少发展商面临资金压力，纷纷通过低价促销来吸引买家，不仅抢走了二手市场的客源，也迫使急售的二手业主降价应对。这种情况形成了恶性循环，价格越卖越低，甚至发展商之间也展开了价格战，进一步打击了买家的信心。 不过，如果从数据来看未来几年的供应情况，情况其实并没有那么糟糕。房屋局公布的数据显示，未来3至4年的住宅潜在供应量为10.9万伙，虽然比上一季减少了3000伙，但这仍然是历史上的第二高水平，也是连续7个季度供应量保持在10万伙以上。尽管表面上看不到乐观的迹象，因为存货仍然庞大。 但如果从动态角度分析，未来这些潜在供应量究竟是会增加还是减少呢？首先，我们可以看看可动工但尚未动工的熟地数字。这个数字在本季度已经下降至13,000伙，创下了10年来的新低，原因在于可供开发的熟地越来越少。2023年，政府及相关机构仅售出了三幅住宅用地，分别位于荃湾宝丰路、坚尼地城西宁街及启德地皮。相反，流标的项目却达到了六个。此外，在北部都会区，发展商宁愿让政府收回农地，也不愿自行发展。 进入2024年后，1月至3月，政府宣布暂停出售住宅用地；而在4月至6月期间，仅有复星国际在西贡清水湾的邵氏片场重建项目和7月份的小沥源一幅小型地皮成功出售，以及粉岭北一项补地价项目完成。此外，柴湾首个私人参与居屋项目「乐建居」也以流标告终。因此，大家可以预期，未来三年这个数字将会大幅减少。 笔者大胆假设，如果每年新增的可动工熟地仅为8,000伙，那么未来三年总供应量将仅为24,000伙。在此基础上，假设未来三年售出的单位每年平均为15,000伙，三年总共售出45,000伙，那么潜在供应量将减少21,000伙，降至88,000伙，与房屋局公布的数字形成一定落差。当然，这些数字只是假设，未必完全准确，但趋势应该不会错。在当前市况下，发展商缺乏动力大力发展，因此供应会自然调节。 与1997至2003年的房地产市场相比，现今的情况有一个显著不同。当时住宅空置率从3.7%飙升至近7%，而2024年首季的住宅空置率则仅为4.1%。作为代理中介公司，尽管每月的成交量没有明显减少，但交易类型已从以买卖为主转向以租赁为主。 由此可见，整体居住需求并没有减少，问题主要出在市场信心上。美国经济数据不佳，预计9月份开始利息将会下降。一旦利息下降，投资收租将变得更有吸引力，积压的存货减少，发展商也不再需要通过大幅降价来吸引买家，置业信心便有望恢复。 笔者一向对香港的前景保持乐观，因此最近也鼓励子女抓住当前选择多、价格相对较低的机会，进行楼换楼。从两房换成三房，这是一个不错的时机！
中国科技领先全球 香港示范宣传效力佳
上星期，笔者在本栏分享了，在三藩市「零元购」的经历。此外，笔者也发现，无人驾驶出租车已经在三藩市各条大街上可见，其中包括Google母公司旗下的Waymo及通用汽车旗下Cruise。笔者尝试过乘坐，但遗憾的是，由于无法在应用程序中成功注册香港电话号码，最终未能体验到这一新服务。 笔者翻查资料，发现无人驾驶出租车在当地引发了不少争议。单在2022年以来，便发生了接近600宗交通事故。其中一些事故包括无人驾驶出租车无故停在路上，妨碍消防救援行动；另有多达10辆无人驾驶出租车因通讯网络过载而无法接收和发送数据，结果被迫集体停在街上，导致交通堵塞。此外，无人驾驶出租车的普及对出租车司机及Uber司机的生计也会造成冲击，因此也曾发生过车辆被恶意破坏的事件。 反观国内，无人驾驶技术自2017年开始在公路上试行，主要集中在巴士运行上。巴士路线固定，出错机会较少，这有助于系统收集足够的数据，从而逐步改善系统的安全性。截至2024年，国内已有至少16座城市允许在公共道路上测试无人驾驶汽车。以百度旗下的Apollo为例，其自动驾驶累计行车里程已突破1亿公里，订单超过600万单；相比之下，Waymo的累计行车里程仅为1,149万公里，订单只有70万单，差距显著。 再看看香港的情况，无人驾驶出租车固然没有任何测试；相反，香港连电动单车或电动滑板在街上行走也是违法。如果出于安全考虑，可以禁止在大街或繁忙区域行驶，但若因为法律落后，无法跟上时代的步伐，就显得政府的无为。 三藩市的无人驾驶出租车，虽然起初不受本地人欢迎，但成功吸引了外国旅客的眼球。这些旅客对这一新事物啧啧称奇，无人驾驶出租车也因此增强了三藩市作为先进科技城市的形象，逐渐赢得了本地人士的接受。香港作为一个国际化城市，若能将国内成功的先进科技展示给全世界，不仅有助于提升香港的竞争力，还对提升国家形象大有裨益。 其实，北京上周已经试飞了载人低空飞行汽车——小鹏汽车旗下的「旅航者X2」。这款飞行汽车可以载两个人，并具备手动驾驶和自动驾驶两种模式。这种曾经只在电影中见过的未来城市情景，如今正逐步成为现实。香港应充分利用自身作为国际城市的优势，加入这类技术的试验行列，为香港的发展和国家的科技进步贡献力量。
楼价蝉联最难负担 数字易误导不尽信
上周，国际公共政策顾问机构Demographia 公布2024年度国际住宅负担能力（International Housing Affordability）报告。香港连续14年蝉联最难负担成市的榜首， 2024年比率为16.7倍。 计算方法是将楼价中位数除以家庭收入中位数，本港家庭需要16.7年的收入才足够支付全部楼价置业。当然，在现实世界中绝大部份的买家都会选择利用按揭买楼，难负担并不代表买楼难。 笔者举个极端例子，在2008年金融海啸前夕，美国不少银行提供超过楼价100%的按揭，入息证明也很宽松。基本上，你肯签名就可以买到楼。 楼价在此背景下，又不断上升，升值后卖楼，除了足够还款又可以有额外收入。笔者强调单靠家庭收入及楼价作指标，方程式太简单，未能反映真实情况。 大家再看一下排名第二的地区，悉尼的房价收入比为13.8倍，加拿大的温哥华也达到了12.3倍。相比香港，这些地区的税率远高于香港，个人入息税率通常从30%起，甚至高达50%，而香港的最高入息税率仅为15%。换句话说，如果按税后收入来计算，悉尼的房价收入比可能会升至19.7 - 27.6，而温哥华则可能达到17.5 - 24.6。 笔者又看看新加披的比率为3.8 ，远低于香港的情况。其实，新加披的私人住宅楼价中位数在2023年也达120万美元，与香港的价钱不遑多让；但他们有大量的廉价组屋售予普通大众，令其整体比率大幅下降！ 相反，香港为低收入人士提供了大量廉租房。每个地方的制度不同，各有优缺点。这再次印证了单凭负担比率来判断问题过于简单。 此外，香港有超过三分之二的业主已经没有按揭，许多是退休人士，虽然他们没有收入，但楼价的高低似乎对他们影响不大。 然而，这在数字上会大大提升负担比率。因此，笔者强调不要仅凭一个简单的公式，甚至只是看到文章的标题，就轻易接受其结论，需要在细节中了解更多才能明白其中的道理。
个人主义太浓烈 社会团结进步难
笔者在五月的美国之行中，除了三藩市，还在拉斯维加斯停留了一段时间。在那里和一位在当地工作的厨师朋友及其餐馆老板进行了深入交谈。 这位厨师朋友已经在拉斯维加斯工作了十年，但他认为近年来美国的安全状况堪忧。他的车曾被盗窃，家里也有两支手枪用于自卫。他表示，在美国赚够钱后，他计划回香港或大湾区退休。 与此相反，他的老板对当地的前景非常乐观，因为越来越多的中国人从三藩市或洛杉矶迁居到拉斯维加斯。此外，洛杉矶到拉斯维加斯的高铁即将动工，这让他对当地的房地产市场充满信心。 笔者查阅了一些资料，发现去年十二月，拜登总统宣布联邦政府将向两条重要的高铁项目提供US$30亿资助。第一条是长达351公里的“光明西线”（Brightline West），由美国的私营铁路公司负责建设和运营。 同一时间，拜登总统宣布提供US$30亿资助另一条是全长805公里连接三藩市和洛杉矶的高铁线路，这条项目早在2008年就开始动工，但至今已经过去了16年，却依然没有具体的完工日期。 铁路的建设往往依赖于政府的资助，因为仅靠旅客收入很多时候无法覆盖全部成本，尽管铁路却能带来巨大的界外效应。沿线土地因铁路而大幅升值，这种外部效应是显著的。 每个利益相关者都希望铁路能经过自己的土地，但却往往不愿意承担相应的建设成本。美国的文化强调个人利益，这使得处理和平衡各方利益的问题变得非常复杂和困难。 三藩市曾被视为全球最具创新力的地方之一，也曾是美国繁荣的象征。然而，疫情的打击以及最近科技行业裁员潮使得市面显得一片死寂。有美国传媒形容三藩市已经陷入了所谓的「死亡螺旋」。 此次，特意停留两天，感受一下三藩市的脉搏。与十年前相比，变化不大，只是少了一份活力。除了看到无人驾驶的Waymo车辆外，并未见到像香港那样普遍存在的扫地机器人或传菜机。商铺依然使用现金交易和利是，电车的使用比例也很低。 经济方面，消费动力不足，许多商铺倒闭，百货商店的顾客流量有限。街上主要是经济实惠的日本车型，物价高昂，一杯coffee latte售价高达8美元，加上税费和小费后约为10美元。 名牌商店的门口设有橱窗警卫，零售店铺甚至把部分商品锁起来防盗。市区的每条街道都有流浪者，特别是Tenderloin区几乎被流浪者占据。这种个人主义文化能否持续带来美国更长久的繁荣，是一个见仁见智的问题。 笔者曾访问盐湖城，这座城市是犹他州的首府和最大城市。它始建于1847年，由Brigham Young率领的摩门教徒开拓建成。超过半数的居民是摩门教信徒，因此盐湖城也被称为摩门教的中心。 盐湖城整体非常整洁有序，与三藩市形成了鲜明对比。据说摩门教的教义强调秩序，许多信徒愿意为教会和社区的利益放下个人利益。盐湖城恰好展示了这种理念的实际应用，成为一个典范。社会的进步需要在个人利益与大众利益之间找到适当的平衡！
活用有限公司 置业安心好处多
最近两年，楼市下跌导致之前高价买入楼花的业主在收楼时面临诸多困难。首先是估价不足，相较于购入价，可能已经折让了20%至30%。 以一个1,000万港元的物业为例，业主原本计划做九成按揭，只需支付100万首期，但现在物业估价仅为700万，最高借贷额度为630万，首期因此大增至370万。 并非每个买家都有能力一次性拿出额外的270万，因此无法完成交易。交易取消后，之前已付的100万首期将被发展商没收。 更严重的是，发展商可能会收回差价，即单位重售后，发展商少收的楼价部分。例如，若发展商以700万成功再出售单位，则有权向原买家追收200万的欠款。 相反，如果以有限公司名义置业，最坏的情况是将公司关掉和取消，发展商无法追究个人责任。当然，持有一间有效公司是有成本的：成立时需付约2万元，每年找会计师核数的费用在2至3万元不等，还需支付每年的商业登记费（2150港元）。 不过，如果物业出租，在计算物业税时，比个人持有更灵活。除了一般的差饷和管理费可以获减免外，银行贷款利息（无论是一层还是两层的利息）也可以扣减，甚至一些装修费或聘请专业人士管理物业的成本，都可以作为扣减项目，因此比个人持有更划算。 当然，利用有效公司的方式比个人持有复杂，尤其在利得税的计算上。如果个人持有物业，只要不是炒家且持有物业超过三年，物业升值部分将被视为房产增值，在香港无需缴税。 但若以有限公司持有，税务局可查找该公司过往的买卖记录，判断公司的本质是否为买卖物业，进而对从中获取的利益征收16.5%的利得税。因此，一般会计师会建议利用一间全新的有限公司持有物业，以减少这种风险。 以往，由于楼市受辣招影响，用有限公司置业需要支付楼价30%的厘印费，卖家自然没有动力去做。但当下所有辣招已经取消，大家不妨考虑利用有限公司置业。尤其是购买远期楼花，单单因为不用被发展商追回差价，已经值回票价了。
中央重招救楼市 置业信心可挽回
4月30日，中国召开了政治局会议，强调需要“统筹研究消化存量房屋和优化增量住房的政策措施”。这是国家最高层罕见地发文，明确表示要解决房地产问题。正当大家猜测研究结果何时会出台时，国务院副总理何立峰于上周五5月17日公布了相关结果。 具体措施包括四点，首先设立3,000亿再贷款额度，鼓励银行等金融机构借款与国有企业。以合理价格收购已建成的未出售商品房，并改为保障性住房。以60%在贷款比率推算 ，可带动5,000亿的银行资金去收购发展商手上的房屋。 这3,000亿也是国家真金白银拿出来支持房地产复苏，对重振大家的购房信心有莫大帮助；尤其是今次出招非常快 ，此次政策从提出到落实仅用了17天时间，坊间就有人估计这主意必须来自中国最高层。 既然如此，中央救市的决心已定。尽管有人认为3,000亿的金额对于超过7万亿市值的待售商品房来说只是杯水车薪，但笔者认为这只是一个引子。配合另外三项措施，可以有效带动市场的购买力。如果计划效果良好，不排除进一步追加资金的可能性。 拯救市场还有额外三招： （一）降低全国个人住房贷款的最低首付比率，首套房降至15%，第二套房降至25% （二）取消个人住房贷款利率下限，贷款利率由市场自由竞争决定 （三）下调住房公积金贷款利率0.25%，五年以上利率为2.85% 这些措施结合起来，成功传递了楼价“触底”的讯息。买家的首付和利息支出大大降低，使得购房变得更加轻松，入市更加容易。 反观香港，情况也有些相似，大量房产积压需要消化。笔者认为香港政府可能会跟随国内的步伐。一旦取消所有限制措施后，若未能达到预期效果，香港政府实际上还有很多对策可用。 例如，笔者在五月初曾建议类似于沪深港通的措施，与内地人士开通一些配额，或允许通过高才通或优才计划入境香港的人才合法调动资金来港置业，这样楼市的库存问题自然可以解决。 因此，随着中央推出重磅措施，香港官员也会大胆效法，大家不用太担心。
城市要繁荣 安全不可少
过去三周，笔者前往美国旅行，途经八个州。因为大多数地方都是旅游胜地，只有在西雅图、盐湖城和旧金山这三个城市才能真正体验美国人的生活状况。现在可以与大家分享一些见闻！ 30年前，笔者首次来到旧金山，觉得这里气候温和，非常适合居住。唐人街规模宏大，能够满足华人的基本生活需求，饮食选择也非常丰富。难怪身边有不少人选择移民到这里。 这次旧地重游，感觉完全不一样。首先，出发前就收到朋友的警告，千万不要进入危险地区，晚上也避免单独在街上行走。抵达旧金山时，亲眼目睹情况果然恶劣。不少店铺门口都自设警卫，而在唐人街的超级市场里，许多日常商品都被上锁。顾客若要购买，必须通知店员开锁取出，非常浪费时间。 超市这样做当然有原因。当地朋友告知，由于美国加州的法律将盗取950美元以下的罪行定义为轻罪，最初只是鼓励了一些贫穷的露宿者自由取用生活用品及食物。然而，情况变本加厉，一些犯罪分子便乘机组织大群人入店抢掠，然后将赃物放上网上商店，以低价转售牟利。 首当其冲，自然是商店的商家，在无计可施的情况下，唯有关门大吉！笔者在最繁盛的商业街，也见到空置率非常高，部份街道甚至十室九空！ 由于旧金山生活容易，自然吸引了更多犯罪分子和露宿者移居到此，街上很容易见到他们的踪影。笔者也多次被他们“问候”或“要求捐款”，给居民带来了不少恐惧和担忧。结果，不少加州居民选择移居到盐湖城、拉斯维加斯和休斯顿。 这些地方的共通点是安全感强，很少有露宿者骚扰，加上房价便宜很多。朋友在加州卖掉一套房子后，在这些地方不仅可以买一套房子自住，还可以再买一套或两套用于收租，生活自然就没有什么问题了。 因此，任何一个地方要繁荣，安全必不可缺。庆幸的是，香港一直都是一个安全度高的大城市。由于篇幅所限，其他城市的所见所闻留待下次再谈！
撤辣小阳春 会否昙花一现？
香港差饷物业估价署最新发布的官方楼价指数报告显示，指数已升至305.2，结束了持续10个月的跌势，并环比上涨了1.06%。这一变化普遍符合市场预期。 进入4月份，香港私人住宅市场无论是一手还是二手楼市均出现放缓。3月份，一手住宅成交量达到4176宗，而截至4月28日，3月份的成交量仅为1778宗。 热门新盘如日出康城的Season Place和Blue Coast在第二轮销售中仅售出约70%至75%的单位。此外，4月份十大屋苑的成交量也显著下降，从3月的370宗降至173宗，下降幅度达54%。 市场正关注撤销调控政策（即“撤辣措施”）的持续效果。最近，何文田地铁站上盖的新盘朗贤峰推出，平均每平方尺售价接近20,000港元，比该区其他在售新盘降价超过两成。 尽管存在疑虑能否迅速售罄，但开盘时购房者反应热烈，特别是三房单位很快售罄，买家中实际使用者的比例高于Blue Coast项目。鉴于此，朗贤峰计划加推更多单位，并拟通过招标销售下一期更具吸引力的大户型，预期能以更优惠的价格吸引买家。 上周房屋局发布了未来三至四年内的一手私人住宅潜在供应预测，总计达到历史新高的112,000伙。 这其中，21,000伙已经竣工但尚未售出，已动工的住宅数量则为72,000伙。值得注意的是，这72,000伙中有40,000伙的建设工作是在2022年之前已经开始的。这意味着，到2025年前，这40,000伙住宅预计大部分将完成建设，成为现楼供市场选择。 根据差估署的预测，2024年将有22,300伙住宅落成，而2025年的数字预计为25,500伙，两年合计达47,800伙。 然而，根据过往经验，差估署在预测落成量方面往往有所高估。因此，作者更倾向于相信房屋局的估计，即在2025年前将有40,000伙住宅完成建设并投入市场。 展望未来两年，香港楼市预计将有近60,000伙现货及货尾单位待售，给发展商带来巨大的销售压力。在这样的供应量面前，售价上涨将面临挑战。 从需求角度看，美国持续延迟加息的预期对买家的需求产生了影响。然而，我注意到香港的1个月同业拆息(HIBOR)正在不断下滑。 在2023年底，利率通常超过5厘，并在12月20日达到5.63%，但进入2024年后，利率开始下降至约4厘左右。到4月25日，同业拆息更是跌破4厘，降至3.98%。 在美息不减的预期下，港息却逆市下跌，反而资金流入香港市场，所以一旦有美国减息配合，相信香港的减息速度会比预期快，而且香港在2023年底有16亿存款 ，年增长5%，不少港人移民，资金应该减少流走才对。结果，资金反而有易增长，究竟是什么样的资金流入香港？ 港股走强，外资的流入是其中一个原因，但国内投资者的潜力也不容忽视。香港的存款利率接近4%，而美国则达到5%，相较之下，国内存款利率只有2%左右。再加上人民币的贬值趋势，国内投资者势必有动机将资金转移至香港市场。 尽管国内有外汇管制，但仍存在各种规避途径。如果香港楼价继续下跌，只要国内开通一些类似于沪深港通的配额，允许国内资金合法进入香港房地产市场，那么当前约60,000个待售房产的库存也不会成为问题。因此，不必对香港楼价过度悲观，我相信下跌的风险已经相当有限。
雨水多常见渗漏 责任难分对与错
上周末香港突然遭遇了倾盆大雨，尤其是将军澳和西贡区。在短短一小时内，这两个地区的降雨量超过了140毫米，打破了纪录。 笔者收到住在西贡区的亲戚的求救，严重的情况下，房子里漏水得快变成了游泳池！ 轻微的则是天台或窗边漏水。在大风大雨期间，漏水问题往往最严重，但即便在平时，笔者也时常接到客户或亲朋好友的咨询：遇到家中漏水，应该如何处理？如何追究赔偿？ 首先，当然是找出漏水的源头。最常见的情况是窗户或冷气机周边的密封老化，导致水渗入；这种问题比较容易解决，相对来说是较幸运的。 更麻烦且常见的情况是墙内的水管漏水，尤其在浴室或厨房。这种情况需要拆除部分墙壁进行维修，可能会造成室内一片混乱，维修时间也可能很长，费用自然也会比较高昂。 如果是新楼，还可以向开发商汇报，因为一般有三年的保修期。虽然这样可以免除维修费用，但在维修期间，房屋的许多地方可能无法使用，这难免会带来许多不便。 最棘手的情况是漏水的源头不在自己家中，而可能来自屋外。这时需要确定问题的源头在哪。最简单的方法是关掉全屋的水喉30分钟，记录关前和关后的水表读数。如果读数在关掉后仍然上升，那就说明水喉漏水，而源头可能不在自己屋内。 如果漏水的源头不在屋内，那问题就可能出在邻居那里。但要准确找到源头是哪一户，这并不容易，其他业主通常没有动力帮你查找源头，甚至可能为了逃避责任而故意不合作。这会让问题变得更加复杂和棘手。 如果需要，业主可以向物业管理处寻求帮助，甚至可以打电话给1823，向渗水办投诉！渗水办是由食环署和屋宇署联合成立的机构，负责帮助调查漏水源头。他们有权向法庭申请手令，强制进入住宅进行检查。 除了漏水会影响日常生活，物业买卖过程中也经常遇到漏水问题及责任纠纷。新买家在收楼后才发现单位存在漏水现象，心中自然感到不快，但在实际操作中，要追究前业主的责任并不容易。 首先，一般市场上的买卖合约通常规定以现况交易，买家除非能证明前业主故意疏忽，导致漏水损失，否则胜算很低。 此外，如果漏水源头在邻居家，前业主也不一定承担赔偿责任。因此，在购买二手房时，最好向业主查询该单位是否有漏水记录。如果业主隐瞒漏水事实，可能涉及失实陈述，这样追究责任的机会可能会更大。 因此，在看房的过程中，要仔细留意每个地方的细节，并使用可靠的房地产代理协助，这会更加有保障。
