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过去周末两天,十大屋苑成交又回落至十宗以下,中原表示只有七宗,比上周减少6宗,零成交的屋苑共有5个。成交淡静不只是上周的事,整个七月份十大屋苑合共只有143宗成交,是两年半以来的按月新低。 其实,本港物业市场去年非常活跃,成交金额更突破1997年水平,创历史新高,唯主要倚靠成交宗数带动,楼价升幅其实有限!踏入2022年,成交宗数大逆转,连中原施永青,也宣布上半年罕有地录得亏蚀,要节省开支,而且强调成交量不足以支持行内从业员数目,人数可能会减少20-30%,施生更估计2022年下半年情况不会改善太多,预料中原全年都会亏蚀! 对于广大的置业人士或业主,代理行的盈亏,关注度正常一般不会太大。但代理行的成绩跟成交量存在直接关系,而成交量又跟楼价有一定的关系。 2021年,全球主要大城市楼价都大升,主要是QE低息发挥了效果,香港受疫情影响,购买力固然受到一定影响,但移民潮令放盘量大增,缓和了楼价的升幅。去到2022年,除了疫情、移民因素,再加上加息、衰退,甚至台海战争的阴霾,令购买力进一步减弱,减幅多少就要视乎需要减价出售的业主所面对的压力。 笔者曾经亲身体验过最大的抛售潮,发生在97年,当时按揭借款比率是70%,即三成首期,但关键是没有中央借贷资料库,买家可以利用一份的入息证明,向不同银行借款,一个业主有三个物业是很平常的事,但收入并不足够供三个物业,而租金收入大约有5%,但利息是10%,租金也不足以支付利息支出。所以楼市一旦遇到逆转,业主除了沽出物业,别无选择。与今天的情况截然不同,中央资料库加上金管局的压力测试措施,令大部份业主都有足够供款能力。 当今愿意减价出售的二手业主,主要是移民及换楼业主,除非台海真的出现战争情况,上述业主出售的压力有限,跟1997年的情况不可同日而语。笔者再翻查自1981年至今,除了97年的大跌市外,每次不同原因的楼市调整也在10%左右,今次调整自去年中开始大约已跌5%,所以指数上还有5 %左右跌幅。在当今楼市淡静的背景下,遇到业主要移民急让,大家不妨大胆还价,减幅超过10%也非难事,静市随时变成买到笋盘的良机!
2022年香港楼市经历了凄惨的一年,楼价下跌了15%,而交投量也大跌了40%,令不少代理行罕有地在年底减铺减人,但随着国内突然彻底地改变防疫政策及全面对外开放,为香港楼市打入一支强心针。 翻看成交资料,在2023年1月份的注册量为4,427宗,虽然这数字也属偏低水平,但已经比去年12月的3,565宗上升了24%。再看看2023年截至2月16日的注册宗数为3,695宗,上升幅度就非常明显,只是半个月已经超过去年12月全月的成交数量。大家更要明白,从签署临时合约成交至签正式合约,会有大约14天时间的延后,2月1日至16日的成交期正好是春节假期,以往一般都是全年交投最淡静的月份,但今年2月份将打破惯例,笔者估计2月份全月将有超过7,000宗成交,楼市可说是已经完全复常了! 楼价方面,指数回升只有2-3%,但市场上的「超笋价」、「超跌盘」已经完全消化了,去年底笔者在专栏中不断提醒对楼市不要太悲观,自住买家应趁机入市,希望读者能把握执平货的机会。虽然超平价的笋盘短期内都不会再现,但市场价格仍然比去年有近10%的差距,楼价会否延续升势,相信是大家关心的问题,发展商动态亦是举足轻重! 虽然二手市场已经回复畅旺,但一手市场未有大型新盘出售,发展商仍然静观其变,2023年以来一直只是卖货尾,截至2月16日也只有717宗注册成交,笔者相信在2月尾,各大发展商会开始推售新盘,市场反应良好的话将会进一步推升楼市气氛。 另外,香港政府推出的「抢人才」计划,也有不错的成绩,据报导「高端人才」计划在推出不足2个月时间,已经有近万人申请,7,000人获批,这计划的人数并没有上限,只要反应好,每年为香港增加5-10万人不足为奇,对香港的高端住宅市场,将有不错的支持作用! 当然,美国加息幅度、俄乌战争等等外围因素,仍会对香港楼市产生一定的影响。但影响力已经下降,只要不太负面,相信无碍香港楼市的动力。长远来说香港楼市的动力必须看经济,经济繁荣收入增加才能令楼市更上一层楼。在中美交恶的年代,香港中介人的角色无可避免受到影响,所以必须另谋出路,特首李家超出访中东,推动中东油企资金来港投资及上市集资,有利香港的金融市场更多元化,都是正确的方向。笔者也冀望香港政府及商界一同努力,多加利用香港背靠祖国的优势,为香港开出新路,经济好,楼市自然好!
上星期笔者看到信报的社评「辣招税适可而止,主力墙莫轻拆」,文章中指出楼市是支柱产业,等如物业的「主力墙」,一旦让其「凌迟式」崩毁,有机会重演香港1998年至2003年的危机。 大家都知道房地产有很长的产业链,除了直接涉及地产代理、建筑、装修、家具,间接影响银行、律师行等等众多行业,楼价下跌也会带来财富效应,令消费减少。笔者认识不少饮食业老板,也在叫苦连天!银行为了竞争,按揭回赠不断提升,部份更创新高至3%,部份银行则提供大湾区港币按揭,可见生意难做。单看唯一上市代理的业绩,去年已经亏蚀了5亿元,是过去5年盈利的总和,今年首季成绩好转,全港有近13,000宗二手成交,平均每月近4,000宗,比去年第4季平均只有约2,500宗上升了60%,不过踏入4月份,成交又显著回落,估计5月份二手总成交会跌破3,000宗以下。至于传统十个大型屋苑在5月只有94宗成交,过往成交大户沙田第一城5月只有6宗成交,大部份代理相信又回复亏蚀状态,更严重的是这也只是冰山一角,其他相关行业也在面对艰难岁月! 笔者从前线了解到,不少业主是有能力、有需要换楼的,问题是在「辣招」下变得困难重重。换楼业主若选择先买入新物业进行装修,搬入后才卖出现住物业,在交接上是最方便的,问题是要先付巨额首期外(五成至六成楼价),还要先付15%的「辣招税」,待卖出旧物业才可以退回。 15%税加上首期,绝对不是一个小数目,即使换楼业主有能力负担,银行又会否提供按揭?要通过两个物业一齐供款的压力测试谈何容易,结果只能被迫选择先卖后买,但当楼市淡静,沽出物业已经不容易,又当大家都一齐先沽后买形成沽售压力,令楼价进一步下跌,恶性循环一旦形成,神仙也难救! 刚好在同一天的信报头版头条,新闻是「内地振经济,研放宽买楼助购车」,内地首季经济明显回升,主要受防疫措施放宽影响,踏入4月后却显著放慢。市场有憧憬中央会加码救楼市,以振经济。在房屋是用来住不是用来炒的框架下,也要想办法为楼市加入动力,否则经济在欠缺「主力墙」下,随时有倒塌危机,经济就更难有起色! 香港比内地幸运,只要政府检讨一下「辣招」。实施了十多年的「需求管理措施」是一种特效药,固然能够控制短炒投机,防止外来的抢购潮,但也有后遗症,一旦长期服用令物业市场变成一潭死水,经济只会更雪上加霜,也违反当初立例的原意。冀望政府及早行动,检讨及取消不合时宜的「辣招」,令经济重获活力!
相信大家都有听过「压力测试」,在申请楼宇按揭时,银行必须假设利率加高三厘,在供款相应提高的情景下,买家是否仍有足够的供款能力。除了个人之外,其实企业也必需进行「压力测试」,量度一下自己的「抗压能力」。 有一些压力来源是可以预先估计到,利率增加只是一例,经济衰弱来临,消费型的生意自然受影响;原料涨价直接影响企业的盈利,也是意料得到!但有一些压力来源可能是无法事前预计,就例如今次COVID令全球不少企业都面临很大的压力,企业又应该如何作出准备? 本周是五一黄金周,国内游客回复,大量游客令企业生意滔滔,有听说单单是酒店房间都已经涨价一倍,但对于未能坚持至今天,已经关门的商店、餐厅或旅行社,却是无福消受了!又例如刚刚公布新一年的米芝莲得主,新获一星的餐厅叠囍居却在同一天结业,如果他有能力挨多一段时间,结局可能又不一样。 抗压能力强在企业层面不外乎两个情况,第一种就是财政实力强,即是大把钱不怕蚀,三年疫情月月蚀、年年蚀都可以挨下去!当然这类公司相信并不少,也不知蚀到何年知月。无可否认,如果企业财政薄弱,短期一年半载的逆景,随时可以摧毁他们! 另外一种情况,就是企业的应变能力,遇到困难市场改变亦不会墨守成规,餐厅不能堂食,可以做外卖;私房菜没有客人光临,就改做到会;客户消费能力减弱就改做两餸饭!当然敏锐的适应能力,不可能无缘无故就能拥有,通常都是以一次一次小改变,慢慢磨练出来。这种「抗压能力」不单企业独有,个人也必需具备,在数十年的岁月里必定有经过起落,一遇逆景就放弃,永远无法建立信心及能力去挑战更大、更高、更难的目标。 不少父母对其小朋友百般呵护,每一件事都替其绸缪,其至越俎代庖,会打击及担搁小朋友的自信心建立,也令小朋友的「抗压能力」变得虚弱,无法自己渡过逆境,建立人生应该有的「抗压能力」
10月7日以来,以色利与巴勒斯坦再次发生冲突,自二次世界大战之后他们之间的斗争也是断断续续,从来没有停止过,只是在远方的香港要辨清事实究竟如何?到底谁是谁非?很多时也是难以分出对错! 笔者幸运地在9月份到访以色利,有一位犹太籍的导游同行,因而对巴勒斯坦这片土地的历史有进一步的认识,也对犹太人的想法及取态有更深的体会!先从历史讲起,从犹太人的角度,他们是上帝的选民,整片巴勒斯坦土地也是上帝给予他们的,这些都记载在旧约圣经里。但从2000年前犹太人就被当时的罗马人驱逐出这片土地,被迫在世界各地流散,没有自己的国家及土地,而这片巴勒斯坦地区却成为阿拉伯人的家园。 自二次世界大战,犹太人被德国人屠杀,犹太复国主义兴起,犹太人也兴起回到此地重建以色列国土,自然与居住在此地的阿拉伯人发生冲突,联合国为了平息冲突推出所谓「两国方案」 ,将这片土地一分为二,以色列人口虽然占比不足20%,却被分配超过一半以上的土地,这安排自然不为巴方接受,从此战争不断。不过以色列有美国支持,拥有精良的武器,成功不断扩大以色列的控制范围,当今只余下加沙地带及约旦河西岸在阿拉伯人手中。在巴勒斯坦人眼中,这片土地他们已经居住了超过2000年,以色列不断在其土地上设立定居点,建立犹太人社区,是以色列的另类「殖民地」,也是不断在蚕食巴勒斯坦人的土地! 今次控制加沙的哈玛斯对以色列发起袭击行动,源于2022年11月内塔尼亚胡再次当选以色列总理,他以强硬见称,在过去十多个月也加强了对加沙地带的骚扰及攻势,引起哈玛斯的不满,进行以暴易暴的报复及反击!笔者从导游口中得知,以色列人是很自负的,对此报复行动以牙还牙、血洗加沙的可能性非常高,但其他阿拉伯国家包括沙地、伊朗等等大国,自然会同情巴勒斯坦人的遭遇。 50年前的石油危机,也是因为以巴冲突引发全球石油恐慌,使油价疯狂上升。 以往美国国力如日中天时,尚有能力控制战局不至太失控,但当今美国对中东的影响力大不如前,以巴冲突进一步升级的机会颇大,石油价格难免会进一步升高,推高欧美国家的通胀率,利息的下降速度自然减慢,对全球经济复苏自然不利!不过美国已经要应付俄乌战争,若再加上中东战争的话,对围堵中国的策略很不利,中国的前景却可以看高一线。 话虽如此,笔者也希望以巴冲突能够缓和,减少伤亡,事情未来发展如何值得大家留心!
上周末美国的矽谷银行在48小时内极速爆煲,本周末又轮到瑞士信贷银行(Credit Suisse)出事! 银行创立于1856年,历史悠久,在全球都有业务,管理的资产规模超过14,783亿瑞士法郎,员工人数超过47,000人。由于是「大至不能倒」,结果由瑞士政府出面游说了瑞士银行(UBS),同意以30亿瑞士法郎收购,瑞士银行只承担最多50亿瑞郎的损失,而瑞士政府负责其后90亿的损失,并向两间银行提供1000亿瑞郎的流动资金。简单来说,又是以纳税人的钱来解决问题。至于股东也损失惨重,瑞士信贷的股价在2021年2月份还有15美元,去周已经跌至2美元,今次交易总价30亿瑞郎计,相当于每股0.76瑞郎,股东虽然未至于一无所有,但也所剩无几!瑞士信贷银行的大股东是沙乌地国家银行,所以也有评论认为今次是美国挑起火头,向欧洲及沙地割韭菜,相信与否就见仁见智。 反而,笔者更关心此次银行危机,带来的影响及后遗症。最直接的影响当然是美国的加息效应,原来市场估计本周美国联储局有机会加息0.25%或0.5%,经过此事,为了避免对银行制造更大压力,加息0.25%成为主流,机会率有近八成,也有不加息的可能。更重要是到年中,便会开始减息,未来一年有机会减息1厘! 除了息口加快见顶外,美国联储局正在进行中的「量化紧缩」(QT)相信也会暂停,其实过去一年QT只收了市场近6000亿美元资金,但过去一周联储局为救市,已向市场投入近3000亿,以改善市场流动性。联储局在挽救出事银行时,推出了一项新计划,名为「Bank Term Funding Program (BTFP)」,主要针对银行购买了不少国债及房地产批押债券(MBS),虽然此类资产因利率上升而在帐面上有所损失,但银行仍然可以用帐面价值向联储局借款。换句话,银行可以在市场用$80购入面值$100的国债或MBS,然后向联储局借回$100,买得多借得更多,市场估计会有2000亿美元的资金因而流入市场。 短期而言金融市场仍会有些震荡,但减息及放水的背景下,加上国内在周末也降准0.25%,齐齐加入放水行列,对香港的楼市会带来一些支持力;长远而言,金融投资频频出事,也有助投资者重投买楼投资的行列。
美国矽谷银行倒闭的新闻占据了本周财经版的主要篇幅,由3月9日其出售投资组合中的210亿美元债券,导致18亿美元亏损,公司随即公布集资遂引起存户恐慌挤提,结果翌日美国存款保险公司接管了银行,成为自2008年金融危机以来最大的银行倒闭事件。 在周末,事件再发酵至另一间美国第一共和银行(First Republic Bank)也传出限制资金提取的消息,引致不少存户在门外通宵排队,希望能够赶及在周一银行开门时,第一时间提取存款,避免损失。美国联储局及有关财金官员见形势非常恶劣,若不及时处理存户心态,将有机会波及其他银行掀起新一波金融风暴。于是在周一上午(香港时间),美国财政部宣布向矽谷银行Silvergate Bank 及Signature Bankg的全部存款户提供存款百分百保证,防止信心进一步崩溃,去到中午汇控宣布以1英镑收购矽谷银行英国支部。笔者希望今次事件能够暂时落幕,不会再引发连串的金融风暴。 今次事件的起因背景,是矽谷银行的主要客户大部分是初创的科技公司,以往低息年代,集资容易,水喉充足,矽谷银行的存款以极高速增长,银行便购买了大量美国国库债券作为资金出路,以赚取息差!不幸的是上年美国接连加息,令初创科技公司集资困难,再没有新资金存入银行之外,也不断提款以支持经营。当银行发现有危机,唯有出售债券以套现,在高息背景下自然会带来亏损,所以只好集资以应对亏损,不过一旦集资又将银行不利的形势宣传开去,令存户成为惊弓之鸟,一齐走去「提款」,挤提一旦出现就唯有靠政府打救了! 今次恐怖之处是表面上矽谷银行有40年历史,是美国16大银行,经营上循规蹈矩,批押品也是美国国债,结果也可以在48小时内极速恶化,存款要由政府包底,公司价值化为乌有!换句话说,股东将成为牺牲品,随时变成一无所有! 在香港,笔者一向接触到不少投资者,以往都倾向置业收租保值,但自从政府为楼市设置辣招,令他们唯有将资金转至金融产品,而银行也很乐意提供杠杆融资,结果过去几年不少业主都录得颇大损失,真是爱你变成害你!
今年香港的住宅物业售价终于有显著回调!物业指数今年下跌了约10%,估计至年底仍会继续下跌的趋势,虽然如此,香港的楼价仍然是非常昂贵!每一年国际调查机构Demographia会公布全球城市楼价负担能力报告,香港已经连续12年蝉联全球最难负担的冠军!楼价中位数对家庭收入中位数比率为23.2倍,即家庭要不吃不喝23.2年才能买到一个住宅单位! 为什么香港的楼价可以长期都保持昂贵?最近,笔者从一个移民至三藩市的家庭遭遇中找到一些答案!典型香港中产家庭,两夫妻育有一对子女,在香港从事I.T.工作,夫妻二人合共每月有10万收入,也有一层自置物业,有工人照顾子女及做家务。几年前移民,由于没有工人及税率高,只有丈夫出外工作,收入只余一半即约5万,加上税率高,实际除税后收入只余下3万左右,由于供楼觉得有压力,故一直租住物业。但近年美国物业受低息影响,楼价升幅很大,遂决定卖出香港物业,在美国置业。不幸地,美国经过多次加息,息率升了近4%,供款金额大增,加上通货膨胀,单靠丈夫收入不足够维持支出,结果妻子也被迫外出工作,小朋友唯有交由托儿中心照顾。现在两夫妻表示最可怕的危机,是美国各大科网公司都在裁员,恐怕有一天发生在他们身上的话,物业也可能会断供。 大家可以想像,若他们继续在港生活,I.T.行业可谓天之骄子,在疫情下工资也不断攀升!加上香港的低税率,又有工人姐姐照顾令两夫妻可以安心外出工作,支付楼价及供款的能力自然远高于三藩市! 除此之外,笔者作为地产代理,经常发现香港不少单位都是长期空置,或只是间中有人居住!在豪宅区情况更为普遍,香港作为世界金融中心之一,不少外地买家,包括东南亚、欧美,甚至国内买家都会在香港置业,作为储存财富的工具,却很少入住,正如伦敦及纽约一样。资讯透明、交投量大、货币自由流通等等,加上普通法的保护,都是香港物业的优势,尤其是国内的中产人士越来越多,香港物业的潜在买家只会有增无减,更加不可以只单凭香港家庭的收入去计算购买力。保守估计,全国人口已有2亿成为中产,香港的供应又怎会追得上,所以香港的楼价长期昂贵,是有其道理!
上周物业市场原本充斥着不少坏消息,太古城三房户减价$300万,呎价不足$12,000售出,平过新界楼;西謍盘半新楼瑧蓺银主盘以$490万估出,5年间劲蚀52%;高银金融前主席潘苏通私人持有的何文田新盘傲玟遭债主接管;山顶歌赋山道15号也被银行接管,豪宅室内面积达18,078平方呎,花园也占9,948平方呎,天台2,081平方呎,前庭1,200平方呎及庭院1,631平方呎,车库面积也达2,788平方呎的罕有物业,过往都是富豪的至爱。在这种悲观情绪笼罩下,市场成交宗数自然大幅减少,而长江也在此时此刻以「平爆价」推出油塘新盘– 亲海駅,折实最平$290万起,呎价低于$15,000,平过同区二手楼,令全港震撼,成绩如何也令社会瞩目。 这个市场情况,令笔者想起2003年的楼市,当时笔者以买家身份进入毕架山一号的售楼处,近万呎的地方只有一台客人,场面异常冷清,最后笔者以呎价$5,000元买入一单位,发展商更送车位。由于当时市场太差,南丰于同年以震撼价每呎$1,988元起推售将军澳广场,最平单位$99万有交易,发展商低开一招甚为有效,买家大排长龙认购,需要通霄卖楼。笔者当时也在场,不会忘记当时沙士正来袭,一旦进入售楼处全部人士都要戴口罩,售楼处职员更戴上胶手套,不断进行消毒工作,做足预防措施,结果当然也是卖个满堂红!今次亲海駅反应也非常热烈,入票量破纪录,认购人士迫爆红磡的售楼处,连外面红磡火车站附近的行人路也出现连绵不绝的人龙,有媒体估算出席人士达到7000人,与其他冷清的新盘形成强烈对比! 各大发展商在高息背景下,推货的成本已经大增,加上过去几年疫情,销量已经不好,积压近2万个单位的货尾,所以笔者估计其他发展商也会仿效低价促销,减价陆续有来。市传被接管的何文田傲玟也会大幅减价求售。作为买家将会有更多的选择,当然是好消息,作为换楼的业主可以平买平卖,只要有成交换楼成功,也是好事。作为投资者就难选择了,面对高昂的厘印费,除非找到首置家人名额,否则动手的人数还是有限!希望各位可以掌握此等置业良机!
最近市场已有不少评论指由于新加坡已经复常,吸引了不少香港资金及人才移居,楼价租金都有显著升幅。上周,笔者有机会跟一位已经移居新加坡三十多年的香港人,谈谈新加坡物业近况! 根据他的描述,新加坡市面真的很兴旺,除了香港人外,东南亚也有不少资金及人才,原先可能会考虑香港,现在也转移至新加坡,另外国内也有不少家长以往会将子女送到欧、美、澳等国家留学,并会申请居留,但在中美角力背景下,新加坡成为他们的首选,反而成为受益者。 笔者常听说新加坡的房子也是非常抢手,优秀地段变成一房难求,私人物业租金在今年已经上涨了近三成,由于一般劳工大众都会居住在新加坡的公营房屋,私人物业租金上升,对他们影响不大,但是原来新加坡有不少东南亚籍的外地输入劳工,由于没有房屋福利,对他们的影响最为直接! 结果,马来西亚的新山由于连接新加坡,就变成抢手货。情况就像20年前的深圳跟香港,两地只是一桥之隔,每天有大量香港人在香港工作,放工后返回深圳居住。根据资料,星马的新山口岸,每天都有30-40万人流通,新山覆盖的面积很大,中央市中心区,地段位置最优越、最接近新加坡,是最值得投资的地区! 新加坡的楼价由最平每平方呎港币5000元至市中心豪宅区最贵可达每呎港币20,000元,而新山市中心地段的价钱每呎在港币2000元以下,跟新加坡有一大段距离,所以也吸引不少新加坡人在这里置业,作渡假之用! 当然,香港人也喜欢在马来西亚置业,因为除了价钱平之外,饮食、语言、气候、时区等等都有优势,之前的MM2H第二家园暂停,加上疫情令热潮退却,现在往返交通及检疫方便得多,而MM2H也开始重启,虽然要求条件比之前严格,相信也会吸引港人投资或移居新山。 谈到投资前景的最大亮点,就是新加坡的地铁将延长至新山,工程已经展开,预计2026年底完成,地铁落成后两地的交通将大大改善,两地的楼价将进一步拉近。在新加坡物业前景看涨的背景下,新山的投资气象自然也会热闹起来!