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转眼间又踏入兔年,在此恭祝各位读者新春愉快,兔年身体健康,投资顺顺利利,满载而归。兔年是笔者的本命年,不经不觉间已经踏入耳顺之年!回顾过去,一个由木屋区长大的穷小子,可以拥有自己的事业,虽然并非大富大贵,但也可以做到财务自由,实在感恩!在此新春时间,笔者希望分享一下自己过往一些体验,及对财务筹划的一些看法。 由于笔者父亲早逝,由母亲独力支持生计,从大学开始必须靠兼职赚取生活费,财产由零开始。相信大家都知道,要达至财务自由,第一桶金最关键,也是最困难。笔者也尝试过不少投资式炒卖活动,伦敦金、外汇、股票等,通通都参与过。当然,年少无知亳无经验,自然是损手而回,但在过程中令笔者明白投机可能一夜致富,也可以破产收场,更重要是投入精神时间,即使每天投入一小时,以12小时活动时间计算,就差不多10%,是很大的负担,而且投机是大上大落,情绪能否承受也直接影响健康。笔者在炒卖外汇时,晚上经常未能入睡,明白付出的成本太重以后就放弃了! 经过一轮投机失败后,明白要靠脚踏实地,压缩自己的日常开支,靠储蓄筹集置业首期,加上当年任职银行,利率极低,也是福利一部份,便顺利上车置业。其后笔者也是靠卖出自往物业,才能顺利筹集资金创立现时的地产代理公司! 当然条条大路通罗马,笔者并非指出这是唯一途径,笔者也遇过有朋友靠炒虚拟货币致富,也遇过有人可以靠卖出自己创立的独角兽而赚到第一桶金,但这些事例都是冰山一角,对很大部份人来说机会率很低。相反先购买自住物业,只需10%首期,又可以节省租金,非常大的杠杆但却没有投机的迫仓风险,是一般人的最佳选择! 过去几年,无论债券、股票、外汇甚至新兴的虚拟货币,价钱都是大上大落,笔者遇到不少朋友都有巨大的财政损失,大家在报章也见到不少娱乐明星投资失利,需要重出江湖,也有名人要前度打救,弄得满城新闻。相反,投资物业尤其是住宅,虽然近年在帐面上也录得贬值,但只要按时供款,银行不会因此迫仓,跟其他金融产品不一样。去到晚年退休,物业已经供满,只要拥有两个物业,一个自住一个收租,生活费基本都解决了!近年政府还推出了退休三宝,将自住物业逆按揭的话,更令业主有一笔额外收入,又不影响日常生活。 要达致财务自由有不同的办法,但哪条途径适合自己,却因人而异。笔者想强调恒心及安心都非常重要,笔者在投资市场上打滚了40多年,始终觉得对大部份普罗大众来说,投资住宅物业是最容易操作,最安心的选项!也因此笔者非常喜欢自己的工作,可以令客户安居及致富!
笔者新春期间去了北海道旅游,到二世古滑雪是主要目的,顺道看看当地的经济及地产,在疫情复常中的情况。首先谈谈札幌,作为北海道的最大城市,市区都是高楼大厦,但经济似乎仍是欠佳,尤其在地产方面,大街上见到不少出售新楼的广告,大部份新落成的大厦更是十室九空,最令笔者惊讶的是,其中一幢物业位于狸小路的核心市区,位置近商业区,销路应该有保证,但其广告表示可提供零首期,可见求售心切,1房单位约400呎售价2,680万日元,约为160万港元,700呎的两房单位售价为4,640万日元,大约280万港元,呎价大约4,000港元,以香港的标准简直是超笋价!按揭利率也只是0.7%,可供40年,而租金回报大约是售价的2%左右,札幌的地产市道似乎麻麻。 参观完物业,笔者更去光顾每次都必去的The Fruitscake Factory,竟然发现其在大通公园的分店已经结业,这店笔者已经光顾了十多年,真是可惜!笔者也发现在旅游区内,例如狸小路,不少商店也关门大吉!疫情对主力做旅客生意的店铺,打击跟香港也不惶多让,似乎复常之路还是需要时间! 当笔者到达二世古,情景就截然不同,旅客把二世古的主要滑雪地Hirafu挤得水泄不通,餐厅一晚可以接待三轮客人,可见其热闹程度!从笔者观察所见,旅客的一半是欧美人士,主要来自美国、加拿大及澳洲,另一半是华人面孔,有香港、台湾、泰国及韩国人,也有小量印度人,改变了以往国内人特别多的情况。原以为会没有以往般挤迫,但事实并非如此,来自世界其他地方的旅客也填补了国内人士的位置。 在二世古可以完全行用英语沟通,连口罩也很少人戴上,餐厅食品也很西化,外国人在日本旅行遇到的困难,二世古通通没有,难怪他们到此特别有兴致!当然,二世古的雪量及质素,也是数一数二,可说是日本雪场的表表者,旅客由世界各地涌入,不愁旅客生意。笔者也发现当地的物业价格,在疫情期间也没有下跌,优质的土地价格仍然继续上升,雪道附近也有不少全新的酒店及公寓落成,价格也相当惊人,以一个可以Ski-In及Ski- Out的一房全新公寓计算,动辄需要500-600万港元,只有400-500呎,呎价超过$10,000,甚至可以高达$15,000。相对来说,排屋或独幢屋的价格较合理,以一个2,000呎土地上盖面积1,500呎的两层木屋,三房间隔为例,售价也在700-800万港元左右。由于落成量越来越多,笔者担心其交通配套将会出现问题,道路不足令塞车问题越来越严重。 位置方便的物业,将会较具优势,选择位置变得更重要,大家若要投资二世古,务必要多加留意,若能亲身视察,更能安心置业。
近日,笔者终于可以到中山处理积压了近三年的事务,期间碰到不少香港人,他们也是到中山收楼,申请房产证或者处理装修事宜! 由于疫情加上近年中国政府对内地房地产的紧缩政策,三条红线发挥了作用,中山楼价近年也是向下,高峰期火炬开发区的新楼,可以去到每平米近2万元,现在1万5千元已经有不少选择;东区市中心情况好一点,香港人至爱之一– 新鸿基发展的奕翠园仍然可以卖到近2万元,当然比高峰期每平米也下跌了近4至5千元!笔者有些朋友早年已经买入中山物业,自然与笔者讨论是否会沽出获利。 今次笔者重游中山,市容比以前整齐,尤其是东区,商场人流也不错,经济似乎还可以,但最吸引笔者注意的是大量在建设中的高架天桥,尤其是在火炬开发区!查阅资料得知,大部份天桥都是为了接驳即将于明年6月完工通车的深中通道而设。笔者2016年购入中山物业时,也是憧憬此建设带来的升值机会。转眼间,深中通道由原先的概念,即将变成事实,能否真正发挥促进深中同城的效用,将大大影响中山物业的前景,港珠澳大桥至今仍然未能发挥其真正效果,更令不少投资者警惕! 相对于全长55公里的港珠澳大桥,深中通道只有24公里,行车时间只需20多分钟,便可以由深圳前海至中山的马鞍岛。前海已经是深圳最繁荣的地区之一,相比港珠澳大桥的地点在机场,由市中心至机场又是34公里的距离,走高速公路也要30分钟,即使港车北上,不需要落车过关,由香港市中心至珠海关口,最快也要近1个半小时,若加上通关手续,2个小时是最低消费! 相反,由前海至马鞍岛只需要20多分钟,至中山火炬区也是约30分钟,至中山东区市中心也不超过40分钟,时间上非常之快速!前海楼价高,动辄每平米15万元起,即使驾车走25公里,去到福田也要最少30分钟(不塞车的话),楼价也超过10万,去到最远的坪山区,65公里距离,需时1小时15分,楼价也在3万至4万之间。 中山楼价在每平米1万至2万之间,一定对深圳人有非常大的吸引力。再细看深中通道资料,是八线行车设计,比港珠澳大桥的六线行车更进一级,也反映中央对此项目的信心。借着深中通道,中山将轻易便捷接驳周围五 大机场(广州、深圳、珠海、香港、澳门)及四大深水港(广州南沙、深圳盐田、香港葵涌、珠海高栏)。物流成本下降使中山有望成为连接珠江东西岸的交通枢纽! 最后,笔者也建议朋友再坐一会,等待深中通道正式通车,发挥效用,楼价有望进一步提升!
笔者最近到日本四国单车旅游,七年前已曾到访当地,今次旧地重游别有一番滋味在心头。我们走的路线是出名的岛波海道,在日本国内及国外也颇具盛名,是单车爱好者的热门胜地!今次笔者发现不少店铺都已结束营业,一条在大三岛的旅客街,原来有30间铺,只余下两间继续经营,其余的都已关门大吉!即使在今治市大街上,情况也差不多,相信在疫情下挨不过去,就算现在游客重临,也无法重新营业!令笔者回想在80年代,日本是多么繁荣先进,无论是歌曲、电影、衣着等等文化,都是引领潮流的先锋,日本生产的汽车及家电、半导体,也是打破天下无敌手,世界上不少企业都向日本企业取经。由80年代的黄金盛世,去到今天日本的萧条与凋零,只是40年间的事,令人不胜唏嘘。 相反,笔者上月也曾到访佛山,参观了一间装修公司,相信大家都曾有找师傅装修的经验,究竟装修师傅手工如何、会否偷工减料、能否准时起货等等,千头万绪都会令大家非常头痛。但佛山的装修公司为解决此问题,备有八万呎的展示厅,对每一个工序都有实体模型示范,例如墙身油漆会进行七次涂层,每一次的效果都会见到;强电流与弱电流交界的地方会贴上锡纸,每一项工序都可以具体让客户了解到,也为工序设订合格指标,例如墙身斜度必须少于2mm、90天必定完工,否则按天罚款;令人安心的是设有监察视频,客户可以24小时实时见到装修情况,装修公司员工也必须每天拍照汇报工作进度。透过以上种种统一化,标准化的流程,客户都可以安心委托他们进行装修。 回想香港,装修仍然是没有标准,想找到合心意的装修公司靠的是介绍及运气,没有创新的意念及突破的决心及毅力。不单是装修,正如笔者之前也曾撰文提及香港的地产代理模式50年不变,国内已经变完又再变,香港仍是原地踏步。 经济向前走,必须靠企业创新及突破,收入增加买楼能力自然强,楼价才能长远升值。香港要再度起飞,就必须以日本为戒,不思进步拥抱着过往的光辉,也只是近黄昏!
财爷陈茂波已预告在十月施政报告会对楼市辣招进行调整,在楼市成交整度疏落,楼市大幅下跌的背景下,迟到好过冇到!只希望其调整到位,大刀阔斧进行改革,为奄奄一息的楼市打加强针,为香港经济重振旗鼓打好基础! 在提出笔者的建议前,先回顾所谓的辣招。首先一直以来香港置业都需要支付印花税(Stamp duty),印花税应付的金额是根据楼价而征收,由港币$100至楼价的4.25%不等,这税项就是从价印花税(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)。自2010年起,不同阶段增设额外印花税(Special Stamp Duty, SSD)、买家印花税(Buyer Stamp Duty, BSD)及双倍印花税(Double Stamp Duty, DSD),通过上面三种税收来压抑住宅物业的投机及投资需求,防止楼价急升。其实投机活动已经绝迹多时,而投资活动也大幅减少,令租盘供应越来越少,租金也自然被提高,而楼价自去年高位下跌已达15%,在这种背景下调整辣招已经是无可避免。各界人士都在呼吁减辣的情况下,港府仍坚持不减辣只令大家觉得反应过于保守及缓慢! 无论如何,财爷预告减辣,希望今次调整措施能够一步到位,不要只做少修少补,对香港并无好处。首先,笔者建议SSD并不需要撤销,持有物业少于6个月需缴交的SSD是20%楼价、6个月至12个月是15%、12个月至36个月是10% ,SSD对压抑投机炒风等影响是正面的,值得维持。不过业主如果能提出若干特殊情况下必需卖楼的原因,例如陷入财困、需债务重组,或业主及直属亲属不幸患上重病等等,需庞大医药费,经有关政府部门核实及批准,可以在特殊情况下获得豁免,就增加了辣招的灵活性,也令辣招更人性化! 第二,当今只要买家并非香港永久性居民及首次置业的话,都需要支付15%楼价的DSD,对买楼投资者来说15%的税费需要超过5年的租金收益才能收回成本,吸引力自然大打折扣。其实买楼收租是一项长期而稳定的正当投资,在市场稳定下来的背景下,容许香港市民购买第二个物业作投资收租,是值得鼓励!所以建议港人购买第二个物业,应可免付DSD,只需支付正常的AVD就可以;至于非港人或有限公司,支付的税率也可以减半。 第三,BSD是非永久居民购买住宅时需缴付15%的楼价,连同DSD合共要付30%楼价的税金,金额非常惊人,与「抢人才」、「抢企业」的政策背道而驰。笔者建议可取消BSD,只收取DSD以防止外地人士抢高上车盘,损害首置客的上车机会,免税可规定只适用于1,000万以上的住宅物业,另外也可以参考澳洲对外地人的置业限制,只准购买新盘,不准外地人买二手物业,既可以保护二手楼盘免被抢高,照顾本地需求,也同时让发展商有客源保证,投标地皮时也自然更积极,间接提高库房收入,香港市民也自然有所裨益。
8月份本港楼市继续低迷,其中一个原因是国内房企继续发生债务违约,市场便不断传出国内房企要劈价卖楼套现的报导;加上利率预期会有一段时间在高位,今年减息无望令市场担心香港发展商的债务问题,会否恶化如国内爆雷事件!其实香港发展商在应付利率上升可谓经验丰富,所以不少都采用定息借贷,或已对利率上升作对冲! 以香港五大发展商来说,只有新世界的负债较多,但其背后母公司周大福企业就财务充裕得多,正透过私有化新创建,变相注资入新世界以减低其负债率,而其他发展商的大股东也是实力雄厚,随时可以为其上市公司注资,所以大发展商会因财务困难而发生烂尾楼的机会是微乎其微! 至于其他中小型发展商又如何?根据笔者了解绝大部份都是负债不高,部份负债率较高的发展商,也可以透过卖楼套现减债,除非发展项目少而且集中于豪宅,就可能出现问题。市场盛传有一南区楼王项目属于国内发展商项目,由于套现困难,出售也不容易,长江正向银主整幢洽购中。另外,何文田傲玟的业主也陷入财困,市场盛传接管人以「超笋价」每平方呎$18,000起出售,这个项目是现楼,如果银行肯按揭,业权也清晰的话,这个价钱可谓超值! 记得2003年,笔者就曾向银主购入一个业权有问题的铺位,售价自然是远低于市价,经过律师一番努力,后来业权问题解决了,笔者就可以按市价卖了铺位,赚了一笔横财。当然这些都是高难度动作,也要带点运气,只适合专业投资者。笔者只是想强调,有危自有机,要认清楚风险在哪里,买家自己能否承担,不要盲目听取其他人的片面意见! 对于用家来说,香港的发展商绝大部份都是安全的,就算保守些可以选择买现楼,发展商卖楼后是否财困,与你何干?对用家来说业主财困,肯减价卖楼,也说不定是置业良机!
自从去年底,国内防疫政策大逆转,全国通关后香港居民对大湾区物业的查询也相当热烈。闭关三年积累了不少购买力,当然是原因之一,但中国房地产受到收紧政策影响,投资热潮已经退却,单靠真实用家为主的购买力仍然强劲,却是始料不及! 以往港人购买大湾区,以中山及珠海为主,除了价钱较便宜之外,限购政策也相对宽松,港人基本上很容易有资格买到,也是原因之一。其实,佛山及广州在疫情前限购令都很严格,除非港人在当地长期工作,否则很难取得购买资格。就以顺德区为例,位置非常接近广州南站,往返香港非常方便,而且又属鱼米之乡,食材也是一流,不少港人籍贯都是顺德,包括笔者,在顺德有不少亲朋戚友,如果退休居住顺德也是首选之列。以往港人在当地只能选购公寓,现在却可以选择真正的住宅了! 除了限购取消带来更多选择之外,楼市冷却都为港人带来更多机会。虽然以往香港居民在深圳可以购买一套房屋,但实际上深圳楼市一向炽热,不少楼盘在开盘当天都会沽清,热门的甚至数小时就沽清了,购买人数远超供应,要抽签决定买家,成功机会往往微乎其微!当今情况稍为好转,大家都有机会选购。 以往内地跟香港接壤的区域,如罗湖、福田都已经发展成熟,新建物业很少,二手物业也较残旧;深圳湾则单靠大桥连接,没有铁路,对没有两地车牌的大部份港人来说不太方便,加上南山区、前海区的房价都不太便宜,在屯门区置业可能更经济! 笔者最近在考虑莲塘新口岸带来的机遇,港牌私家车可直达口岸,步行数分钟可过关至深圳的盐田区,离口岸不远也有地铁站,环境配套听说也不错!房价也远低于福田、南山等区,交通方面往返香港粉岭不用半小时,一小时可到达市中心,远远方便于中山或珠海,笔者也决定去盐田区考察一下! 当今国内银行对楼宇按揭贷款的态度是相当积极,利率也一减再减,基本上跟香港差不少。在香港拥有物业,准备退休的话,不妨考虑沽出香港物业,套回一大笔现金,然后在大湾区置业,在金融市场动荡的背景下,「Cash is king」,进可攻退可守,而且国内环境及配套越来越完善,融入大湾区生活确实是理想的选择。
中美大国互相竞争,由美国挑起贸易战争加关税开始进入白热化,为了针对华为进行封锁,限制出售晶片,甚至强迫禁止盟国出售光刻机,是活生生的保护主义。为求进一步「去中国化」更要求供应商离开中国生产,转移至美国认为安全的地方,台湾台积电被迫在美国设厂就是一例! 随着俄乌战争爆发,美国也利用其「美元霸权」制裁俄罗斯及其认为有关的俄罗斯个体,连中立的瑞士也被牵涉其中,冻结俄罗斯人的私人财产!利用美元作为武器有深远的影响,俄罗斯固然被迫放弃美元,利用人民币进行中俄之间的贸易结算,其他国家看在眼内,自然作出相应行动回应,怕一旦被美国制裁会带来风险! 今年3月29日,中国和巴西达成协议,同意未来可以直接使用人民币和巴西货币进行结算,免除美元作为中间货币,同时巴西也会成立人民币结算行,在未来的交易中可见人民币才是主角。其实在同月10日,沙地跟伊朗在中国协调下达成协议,恢复外交关系,化解了多年来的敌对关系。沙地跟伊朗都是原油出口大国,而中国则是进口大国,可以预期在「去美元化」的背景下,中国可以加快使用人民币进口石油,将是合理的推论。上星期沙特阿美斥资243亿人民币,以溢价近亿入股国内的荣盛石化(002493.S2)。另一方面,东盟十国(ASEAN)也在讨论通过本币交易,以减少对美元、欧罗等依赖。 近期,欧美银行相继出事,加重打击各国对美元的信心!加上美债息不断上升,环球政治不稳,战争频生,都令美元地位削弱,在「去美元化」的过程中绝对有利人民币的国际化。香港在这方面也有重要角色,作为全球最大的离岸人民币中心,大家可以在香港利用人民币投资各式各样的资产,包括股票、债券、基金、保单,甚至外商可利用合格境外机构投资人(简称RQFII)直接用人民投资大陆股票式债市。 人民币日趋国际化,变相也令人民币资产更具吸引力,作为一个普通投资者,除了金融产品,内地房地产也是非常普及的资产。近年内房受到政策影响,楼价作出显著调整,「住房不炒」也是国家一贯政策,所以大家投资国内房地产,也必须选择有国家支持的城市,站在长远的角度考虑,北京、上海、深圳、广州等中国一线大城市,升值潜力远比其他二、三线城市为佳!由3月的成交量所见,一线城市按月升幅达7成,远超二、三线城市的升幅。 过往在旺市时,四大一线城市的物业都有严格的限购令,香港人想买也不容易,现在疫情刚过,放贷政策又在放宽中,利率已降至4厘以下,一线城市房地产的吸引力也越来越大了!
北上深圳消费已经成为城中热门话题,单在10月份北上消费的港人已有53.5万人次,笔者上月也因公事前往珠海,亲身体验内地当今的服务水平。 首先在餐厅的饮食方面,价钱便宜香港约40-50%,这当然是其中一个受欢迎的重要因素,但笔者从80年代已经有在国内不同地方行走,价钱一向都比香港便宜,但以往笔者都不太敢随便在街上的餐厅进食,大家应该都记得「地沟油」事件,食物安全往往令人却步,所以当时只敢在大酒店内用餐。随着时代的进步,中国的中产阶级不断壮大,国内对食物安全也注重起来,现在除了路边小贩外,对国内餐厅的食品安全都不至太担心,当然食物的多样化及服务员的质素,远胜香港也是关键因素! 再举一例,笔者经过珠海的华发商都,商场固然是美轮美奂,设计追上时代外,更重要的是销售的服务态度。经过「DJI大疆」无人机专门店,只是随便问一下,服务员却殷勤地解释,令笔者这位门外汉也能略懂一二,再立即拉笔者到门外广场试飞,经过一番努力笔者也乐于付款购买!更令笔者感动的是销售人员愿意花了近一小时,帮助笔者完成很多起飞前的预备功夫,相反在香港著名的电器连锁店购买,除了收钱就没有任何服务,就连收钱往往也要排长龙! 除此之外,如果大家在国内有物业,大部份管理公司都会为业主建立群组,或管理员也会有微信直接联络个别业主,一旦业主有要求,例如公众地方有杂物或邻居深夜嘈吵,都可以立即通知管理员处理,但管理费往往只是香港的1/10,甚至是1/20!笔者相信北上热潮将会越演越烈,先是饮食、购物为主,其他生活配套也会随着国内的生活要求上升而改善,吸引越来越多香港人移居。 笔者公司也有年轻人最近移居深圳,每天经口岸由福田坐地铁到沙田上班,往返两小时至两个半小时,比居住在大西北往返的时间差不多,但租金只需要2,000元左右,节省最少8,000元的租金,加上饮食便宜,购买淘宝也较香港方便,相信非常适合没有家庭的年轻人居住!再过10年,北部都会区开始成形,居住在深圳,往返中港两地可能比在九龙或港岛居住更方便快捷。 移居深圳,令香港更进一步融入大湾区,有助降低香港的经营成本,无异也是一件美事,但香港政府在规划土地发展及投资土地的收益计划上,可能也需要留意有关的影响!
自从香港的防疫措施改为”0+3”之后,不少亲朋戚友都去外地旅游。笔者也跟朋友计划下年一齐前往西班牙。英航飞机旧、服务差,口碑一向一般,大家不想乘搭并不奇怪,惊讶的是国泰并非大家首选!首选竟然是卡塔尔(Qatar) 航空。尤其是它的商务座,在座位硬件等设备已达到国泰头等水平,食物及服务水平更胜国泰。虽然国泰是直航,但对友人的吸引力竟然远不及要转机的卡塔尔。 当然席间也有朋友反驳,去西班牙没有廉航,如果去东南亚或日本等航线,价钱平的廉航才是首选!朋友不是经济能力问题,而是觉得飞机带他到达目的地已足够,不欣赏也不需要其他额外服务,所以认为不值得为此付钞! 另外,朋友也在讨论到哪些餐馆吃饭,有人提议米芝莲餐厅,也有人认为不值,普通酒楼就已经不错,因为根本吃不出当中的分别,何必额外花费呢!这又跟喝一支价值10万元的红酒,跟几千元的红酒一样,除了身份象征外,能否分别出当中不同也是关键! 地产代理的吸客方法也有类似的争论,笔者一向相信真盘源的重要性,但也有圈内行家反驳笔者,认为假盘更能吸引客户,客户只求买到笋盘,其他都是次要!笔者认为假盘无疑能够获得更多接触客户的机会,但假盘令客户的体验很差,又失去了信任,生意很难做得成。不过,经过反覆讨论,真盘源对于买卖楼宇经验丰富的买家,更显其重要性,因为除了楼盘要笋之外,信任亦是买卖过程中重要的一环,有真盘源便不需浪费他的时间。但笔者也需承认,对于冇买楼经验的上车一族,未必人人都懂得当中的分别。不过遇到假盘,浪费了时间,更很有可能错失找到真正笋盘的机会,而且委托操守有问题的代理去处理人生的最大决定之一,当中的风险更大! 当然,航空公司或餐厅都有其定位,回应客户不同的需求。而地产代理除了要有良好操守外,也必需为自己定位,为目标客户提供更贴心的增值服务,要客户明白你服务的优胜之处!例如,最近经济差,市场成交也大减,居屋买家是自住,成交影响最少,由于手续较繁复,因此笔者公司也制作不少居屋上车的锦囊,免费在网络上供有兴趣人仕下载, 为潜在客户提供价值, 生意机会自然来!