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日本贷款买房

贷款购房在当下社会是比较常见的一种消费形式,不管是在本国还是其他国家,在资金不是特别充足的情况下,都是可以申请贷款购房的。利用世界的开放程度,有越来越多多的人都想要去自己喜欢的国家购置一套房屋,在亚洲地区日本就是其中较受欢迎的国家之一。在海外进行贷款买房是需要满足一定条件的,那日本贷款买房的条件要有所考虑什么呢? 在日本购房所要具备的条件: 1.在日本进行购房所遭受的限制并没有想象中的多,甚至你没有日本的绿卡,也可以在日本进行房产购买。 2.在日本进行购房所享受的购房面积和本地人所享受的是差不多的,并且不会额外收取投资税。 3.总体在日本进行购房所采取的方式是专有登记原则。 4.海外人士在日本购买不动产之后可名义过户,并且所有权是终身制,有后代也可以世代相传。 在日本贷款购房要准备的东西: 1.和其他国家进行索引,在日本贷款购房的要求并不是特别的多,只要你年满18岁,并且有稳定的收入能力和还贷款能力,一般进行贷款购房都是可以通过的。 2.海外人士在日本进行贷款购房必须要提供境外的账户,可以是新加坡的账户,也可以是香港的账户。 3.确定要贷款之后,要提供自己在国内的征信报告来确保自己信用没有问题。 4.然后提供自己在国内两年内的收入,最好是15,000元人民币以上的个人税单,如果不足15,000元人民币,那么个人名下的房屋出租且两年内税金,收入流水与税单收入总和高于15000元人民币也是可以的。 5.在日本贷款的最长期是15年,有相关规定,65岁以上的人是不可以贷款的。 6.最后一个是物价的总值必须在300万人民币以上。 日本购房贷款的相关流程: 1.当确定好预算确定好的房屋之后,根据自己的预算确定贷款金额。 2.身为买家在进行贷款的时候,要提交购房申请书,并支付10%的首付款。如果你对这方面不是特别的了解,可以在此过程中同时进行公证手续。 3.提交购房申请之后,一周左右就可以签署正式的购房合同。 4.妥善购房合同之后,就要向银行提交自己准备贷款的详细材料。通常这些材料里面包含了身份证,护照,签名流水账等等。 5.提交之后银行会计你的各方面进行审核,只有额外贷款的资质才能够进行。 6.银行除了预期的买家进行审核以外,将对预期进行审核,此的目的是改变的降低风险。 7.银行在确认各方面无误之后,将会通过审核,然后发放贷款。 以上内容就是在日本贷款买房的相关内容。   责编:shawn

移民日本:在留资格、居留卡、签证那些事|居外专栏

日本入国管理局最新公布的数据显示,截至9月日本入境总人数为2208973人,其中中国大陆的入境人数是710783人,约占总人数三分之一。截至2018年12月,在日本获得在留资格的人数为2731093人,其中中国大陆在日本取得在留资格人数为764720人,同样占比最多。 入境人数包括赴日旅游、公务派遣、留学等短住或长居的人口,对于那些相对长时间居住在日本的人来说,必须要取得日本的在留资格。可能很多人都会被一些概念迷惑,在留资格/居留卡是什么?跟移民签证有什么关系?今天跟大家捋一捋这些基本概念,搞清楚规则是去日本生活的第一步。 如何移民? 移民日本一般来说采用最多的有两种方式: 有日语基础的,在日本找一家公司签订劳动合同,直接申请日本工作签证,5年后可以归化入国籍,10年后可以永驻。 在国内有一定经济基础的,在日本开设一家公司做经营管理,以公司法人身份申请日本经营管理签证,维持续签,5年后可以归化入国籍,10年后可以永驻。 这两种方式都可以携带家属(子女和配偶),获得在留资格之后家人可以申请家族滞在签证,在日本生活、上学,并享受当地福利政策。 经营管理签证适合三类投资人。 第一种是明确想去日本开设公司创业的人,有一定的创业计划。 第二种是想去日本居住的人。也分三种情形: 在日本有明确的投资项目,并且以此公司在日本居住; 想去日本居住,但没有明确的投资项目,想先来日本考察; 子女在日本留学,父母想前往照顾,并投资项目开设公司。 第三种是想在中日之间有更方便的往来的人。这类投资人涉及到中日商贸来往,为了方便在中国和日本来回走动,并且可以把一部分中国的业务拉到日本,把日本的业务拉到中国。 在留资格有哪些? 拿到签证之后就可以在日本生活、发展了。想要在日本长期居住的外国人必须获得在留资格,除了上述两种方式,在留资格还有哪些种类呢? 入管局8月登记的在留资格中,有外交、公用、教授、艺术、宗教、报道、高度人才、经营·管理、法律会计业务、医疗、研究、教育、介护、技能实习、文化活动、留学、研修、短期滞在、家族滞在等24种在留资格。 每种在留资格需要拿到相应的签证就能在日本相对长时间地居住,每种在留资格认定的居住时间(专有名词叫“在留期间”)也是不同的。 就以众多投资人需求最大的经营管理在留资格来说,对应的就是经营管理签证,能在日本停留的时间有5年、3年、1年、4个月或3个月五种情形。入管局会根据申请人经营的项目和个人情况来决定在留期间。 什么是居留卡? 取得在留资格的人中,日本政府会向中长期居留者发放居留卡。 居留卡作为最新登陆许可、居留资格变更许可或居留期间更新许可等居留资格相关许可结果,由日本向中长期居留者(中长期居留者)发放。 因此,居留卡具备法务大臣用以证明某人具备在日本中长期居留的居留资格,以及是在居留期间合法居留的人员“证明书”的性质,而且在进行登陆许可以外的居留资格相关许可时发放的居留卡,可替代以往被视为护照的各种许可印章等,属于要式格式行为,因此具有“许可证”的性质。 居留卡上记载了姓名、出生年月日、性别、国籍/地区、居住地、居留资格、居留期间、可否就业/劳务等法务大臣所要掌握的重要信息,当记载事项发生变更时,必须进行变更申报,以便随时反映最新信息。此外,16岁以上人员会显示证明像。 这些概念之间的关系是怎样的呢?以经营管理签证为例,先要在入管局申请获得在留资格,随即拿到经营管理签证。拿到签证后可以出入境日本,日本政府会向中长期居留者发放居留卡,这是在日本生活的“许可证”和“身份证”。   日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集     如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

为什么投资日本:国家概况

日本,其意为“朝阳升起的地方”,正式国名为日本国,是一个位於亚洲东部的岛屿国家,领土由日本列岛(主要为北海道丶本州丶四国与九州四岛)和6800多个小岛组成,北邻俄罗斯丶东临太平洋丶西眺朝鲜半岛和亚洲大陆丶南方则与台湾岛和菲律宾隔海相望。日本国土面积约37.9万平方公里,其中四大岛的面积就占了国土总面积的99.37%。 根据日本民间传说,日本於公元前660年2月11日由神武天皇建国,而现在的日本政府就将此日定为建国纪念日。截至2019年6月,日本总人口约1亿2623万人,排行全球第十一,其中大和族约占98%。日本通用日语。 日本经济在第二次世界大战後迅速蓬勃发展,至今仍然是全球第三大经济体,也是世界八大工业国中唯一的亚洲成员国。日本的高科技产业相当发达,但因本土欠缺资源,因此高度仰赖国外进口的工业原料及能源。在各大城市都迈向现代化的同时,日本国内依然保持着丰富而且独特的的传统文化,因而呈现出融合了现代和传统特色的独特文化景貌。 首都东京 东京(日语:东京/とうきょう,英语:Tokyo)是日本一个地方行政区,与道、府、县同属第一级行政区划。辖区包含东京都区部(即一般所认知的东京市区)、多摩地方、伊豆群岛、小笠原群岛等地区;其中,东京都区部为日本中央政府所在地。东京都同时也囊括了日本最南端(冲之鸟礁)和最东端(南鸟岛)等几个地理极点。是日本都道府县中人口最多的,其人口密度与大阪府相持平。 根据建成区面积、人口以及国民生产总值等指标,东京是世界第一大城市,全球最重要的经济和金融中心之一,国际重要的金融、经济和科技中心,是一座拥有巨大影响力的世界城市,是世界上拥有最多财富500强公司总部的城市。与美国的纽约、英国的伦敦、法国的巴黎并为"四大世界级城市"。 东京有全球最复杂、最密集且运输流量最高的铁道运输系统和通勤车站群,还是世界经济最富裕,商业活动最发达的城市。 东京在明治维新后即成为日本首都所在地,同时也是日本文化、经济、教育、商业、时尚与交通等领域的枢纽中心。 下面是从最狭义到最广义不同的定义,用以界定对于东京的各种称呼所指涉的范围: 东京都心:东京都中心区域包含千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区等五区,其中前三者是传统中最为核心的区域。 旧东京15区:包含传统东京市23区当中的千代田区、中央区、港区、文京区、台东区全区与新宿区、墨田区、江东区局部区域,是1889年东京市最初成立时的管辖范围。 东京都区部:俗称东京23区,相当于过去东京市(存续于1889年-1943年间)辖下的35区,也是一般“东京”所指之范围。另俗称为都内。 东京都:区域范围与过去的“东京府”相同,但在地方自治体系上则不同。 东京圈:从东京都心向外扩张,半径70km同心圆范围内的区域。 首都圈:除了东京都之外再加上千叶、神奈川、埼玉、茨城、群马、栃木、山梨等县(日本“八大区域”划分中的“关东地方”则排除山梨县)。 东京是2020年奥运会的主办城市,成为继巴黎(法国)、伦敦(英国)、洛杉矶(美国)和雅典(希腊)后的世界第5个至少两次举办夏季奥运会的城市,同时也是亚洲第一个。 社会概况 教育 日本政府历来注重教育。日本于1947年实行了教育基本法和学校教育法。日本学校教育分为学前教育、初等教育、中等教育、高等教育四个阶段,学制为小学6年、初中3年、高中3年、大学4年、其中小学到初中为9年义务教育。 日本国内的大学分国立大学、公立大学和私立大学三种。著名国立大学有以东京大学为首的七所旧帝国大学,即东京大学、京都大学、东北大学、九州大学、北海道大学、大阪大学和名古屋大学。著名私立大学有早稻田大学、庆应义塾大学、法政大学等。著名高校联盟有学术研究恳谈会(RU11)、八大学工学系联合会、指定国立大学等。此外,日本国内函授、夜校、广播、电视教育等较普遍。   医疗 日本兴起了医疗旅行,而这一次兴起也恰恰针对中国的旅游人群,日本政策投资银行预测,医疗旅行的潜在市场规模在2020年将达到5507亿日元,访问者达到42.5万人。为搞活区域经济,日本各地纷纷运用先进医疗技术,大力培育“医疗旅行”产业。 日本房地产的投资优势 1. 回报率高 租赁收益上,日本房地产投资比中国房地产投资的租金回报率高很多。中国大概在2-3%左右,日本在10%左右。 2. 投资风险小 日本租赁市场成熟、回报率相当稳定。日本人口密度高、消费集中,入住率始终维持在90%以上,很适合租赁收益。房产几乎不受通货膨胀影响。在日本,即使地产价格根据行情变动,租金并不会受影响,确保稳定的收益。日本房产从合同的签定、定金的支付、房屋的验收,到产权证件的取得、房产的出租、以及再出售等全过程都受到严密地,系统地监督,以保证投资人的合法利益。 3. 永久性 日本的房屋所有权,包括土地所有权,完全属于个人私有所有。可自由重建,改装。(中国只有使用权,无所有权,不可重建。中国的土地使用权最长为70年)  4. 省心,省力,稳收入 日本房屋全是精装修(免除装修之苦,省钱,省力,省时间),立即可以出租。日本房屋出租时,不需要配备任何家具电器,直接出租。日本有专业的管理公司为您管理,清扫房屋,安排入住者。每个月有房租作为稳定的现金收入。日本面积表示都是使用面积,且不包含阳台。购房时,没有资产来源要求及背景调查。 5. 长远性 有机会办理一年至三年投资签证,一定时期后可以办永久居民证。日本房产永久产权可以代代相传,土地所有权都可以留给子孙后代。    

去越南留学要具备什么条件?

越南留学条件及入学条件: 1、需要具备国内本科学历或同等以上学历; 2、如不是在校学生需3年工作经验; 3、对英语有良好的理解及应用。 入学考核分为三步: 1、申请者简历筛选; 2、通过学校的招生考核组面试; 3、项目管理管理委员会决定录取。 自费越南留学不受学历、年龄的限制,凡具备条件者,均可申请自费到国外上大学(专科、本科)、读研究生或进修除上述条件外,自费越南留学还应具备: 1、通过正当合法手续取得足够的外汇资助或国外奖学金,即持有亲友提供的经济保证书(须得到所去国家的认可),或持有国外院校、科研机构或基金会等提供的奖学金或资助证明。所得外汇资助或国外奖学金,应能维持自己在国外的学习和生活。 2、应具有相当的外语水平。 如何申请办理入学证件 国外大专院校及科研单位一般要求申请人提供的材料有: 1、个人简历。 2、学习成绩单。 3、学历证明。二至三名专家或教授写的推荐信二三封。 4、健康证明。应根据对方的要求,提供相应的健康证书。 5、外语考试成绩。根据对方要求提供。 如美国和加拿大的学校一般都要求提供toefl(读研究生的还要求gre)考试成绩。 学生在学习一年越南语后,选择考取越南语等级证,分别有A、B、C级,最高级为C级。 报考哪个等级由学生根据自己学习情况自由选择报考A或B或C级,考试合格后,只有考取c等级证的可以进入河内国家大学或胡志明国家大学就读本科班——再读4年或读450课时后毕业;不再读本科的可得一年制的毕业证,也可报考越南语等级证书后直接毕业。 学生若考取B级证书的,只能选择除越南河内国家大学和越南胡志明国家大学以外的大学就读本科。  

2019年美国最佳营商就业城市:西雅图蝉联冠军

据《福布斯中国》报导,亚马逊去年在全美寻找适合建设第二总部的城市,多座城市为了获得其青睐展开激烈竞争。在这场竞赛中,亚马逊现总部所在的西雅图成为了最终真正的赢家。亚马逊这家零售巨头最初决定让两座第二总部城市平分5万个就业岗位,但今年2月又因政治抵触情绪而决定彻底放弃纽约长岛市。这一系列决定最终使得西雅图成为全美亚马逊员工最集中的城市。 西雅图有着“翡翠之城”的美誉。如今,这座城市已经习惯了当赢家:去年,西雅图经济增长是美国各城市经济增长率中位数的三倍,达到8.4%,排除通胀后实际增长7%。西雅图不仅是亚马逊总部的所在地,也拥有波音、开市客(Costco)、诺德斯特龙(Nordstrom)和星巴克等公司的总部。在西雅图附近地区还有众多强大的技术公司,包括微软、Zillow、Expedia和Tableau软件等企业。 西雅图是近年来少数流入人口多于流出人口的大城市之一。受过高水平教育的年轻人才持续不断地涌入这座城市。丰富的劳动力人才正是西雅图连续第二年登上《福布斯》美国最适合商业和职业发展的城市(Best Places for Business and Careers)榜首的重要原因之一。 居外网上出售的美国西雅图独栋别墅,占地483平方米,房价约¥1,440万(点击图片查看房源详情) 然而也有迹象表明,西雅图可能正在失去一部分优势。这座城市生活成本和经商成本居高不下,尤其还是近年全美房价增长最快的城市之一。与此同时,西雅图的居民收入水平此前多年一直以高于全国平均的增速高速增长,但去年增长大幅放缓,增速低于全国平均水平。 其他最佳城市 得克萨斯州达拉斯今年首次登上榜单第2位,此前连续三年的的亚军位置一直由北卡罗来纳州罗利占据。达拉斯在2018年排名第六。自《福布斯》开始每年发表最佳城市榜单以来,达拉斯的排名已经大幅提升。早在2006年和2007年时,达拉斯还在200个城市中排名靠后,但之后大多数年份都稳步上升。 达拉斯有着丰富的人才储备,因此预计在不久的将来仍将保持经济和就业增长。鲁德称,她的许多客户被吸引到达拉斯,一部分原因是因为其位居中心位置,且生活成本相对较低。 北卡罗来纳州罗里今年跌落至第三位。排名前五的其余两座城市是历来表现强劲的科罗拉多州丹佛和俄勒冈州波特兰。前25名的城市中,北卡罗来纳州独占四席,除罗利外还有达勒姆、阿什维尔和夏洛特。得克萨斯州有三座城市进入前25位,除达拉斯外,还有奥斯汀和沃思堡两座城市。此外,科罗拉多州(丹佛、科罗拉多斯普林斯和柯林斯堡)以及华盛顿州(西雅图、塔科马和奥林匹亚)也各有三座城市进入前25位。 点击查看居外网上150万套在售美国房源     作者:Forbes China

泰国养老签证条件简单 50岁或以上可申请

撰文:曾业俊 移民泰国其实非常困难,外国人即使与泰国人结婚,亦未必有移民资格获得泰国护照。不过如果想到泰国长住,目前须先申请非移民签证,延期续签3年或以上,就可申请永久居留权。所有申请非移民签证人士的护照或旅行证件有效期须不少於6个月,若申请一年签证,则须有18个月的有效期,同时须提供於过去6个月内拍摄的照片。 养老签证门槛低 最易入场 目前泰国提供4种签证,包括工作及商务签证(Non-Immigrant B)丶学生签证(Non-Immigrant ED Visa)丶亲属签证(Non-Immigrant O)及养老签证(Non-Immigrant O-A)。现时大多数香港移民会选择养老签证,因其条件简单,最易入场。 居外推荐清迈3卧3卫的别墅新房The Grand,房价约¥104万。该项目最大的亮点黄金地段和便捷的配套。项目步行范围可以到清迈89购物中心和乐购超市,5公里范围内覆盖3所国际学校。点击查看房源详情 持非移民签证3年 可申请永居泰国 不过在泰国申请移民签证,要先在当地开立银行户口以存入80万泰铢,在当地开户口有两个方法:一,在当地求职,申请工作签证;二,最简单,在泰国购置物业,就可以用买卖合约或楼契,到当地开户口,然後到泰国领使馆申请一年期退休签证。   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售泰国房源,或致电 400-041-7515 谘询泰国移民或投资的机会。   来源:香港经济日报 责编:Zoe Chan

加拿大房贷中的分摊效应|居外专栏

在房屋贷款合同条款中,关于贷款期限有两种概念:一是贷款合同期限,二是贷款分摊期限。前者的英文为mortgage term,后者的英文为mortgage amortization period。 贷款合同期限一般最短有6个月,最长有10年;但是,大多数购房者所选择的贷款合同是5年,或者3到4年不等。在合同期限内,如果选择是固定利率,那么,贷款利率是不变的;如果购房者选择的是浮动利率,那么,作为相对利率,浮动利率与银行的基准利率之差也是不变的。合同到期后,借款人可以继续同现有的银行续签新的合同,或者把贷款转到其他银行。 贷款分摊年限是指借款人必须在规定的期限内把贷款还清。一般地,加拿大标准房屋贷款的分摊年限为25年;也可以把分摊年限缩短到10年;同样,也可以把贷款的分摊年限延长超过25年,例如,延长到30年。对于住宅类房屋贷款而言,只有个别银行可以把贷款的分摊年限延长到35年。 在房屋贷款合同中,贷款分摊年限对于借款人的财务状况会产生两种效应:一是增加现金流效应,二是增加贷款数量效应。 一、现金流影响效应 在同样数量的房屋贷款条件下,分摊年限越长,借款人每月的还款数量越小;也就是说借款人每月的还款压力越小。在借款人月收入固定的情况下,每月的还款压力越小,对借款人意味着可以有更多的现金来支配其他生活开支或者进行其他高受益的投资。 例如,房屋贷款金额为$350,000,贷款利率为5年固定利率3.04%,现在看不同的分摊期对借款人月付金额的影响。 从上表可以看出,如果把贷款分摊期从25年延长到30年,借款人每月少付$183.98;如果把分摊期从25年延长到35年,借款人每月少付$312.48。这对于固定收入的借款人来说,可以用节省出来的现金支配其他生活支出,使借款人的还款压力大大减轻。 二、贷款数量变化效应 在购房者家庭年收入确定的情况下,贷款分摊年限的长短直接影响到购房者所能够获得的房屋贷款金额。这种效应就是分摊年限的贷款数量变化效应。如果购房者的家庭年收入确定,随着贷款分摊年限的延长,购房者所能够获得贷款数量就会相应增加。如果购房者想获得更多金额的房屋贷款,那么,就应该延长所申请贷款的分摊期。 例如,购房者的家庭年收入为$80,000,若把贷款分摊期从25年延长到30年,或者再延长到35年,那么,购房者所能获得贷款数量将会从最初的$350,000,分别 增加 到$380,000和$420,000。具体见下列表格。该表格内的计算数字是以目前压力测试利率5.34%为基准。请注意,该表格的数字计算仅作为分摊期变化的贷款数量效应说明,不作为任何经济决策的依据。 从上表的数字可以看出,在购房者家庭年收入为8万加元的情况下,如果把贷款的分摊期从标准贷款的25年延长到35年,那么,购房者所能获得房贷最大金额从最初的35万加元增加到42加元。这就可以使购房者能够购买更大或价值更高的房产。 目前,在加拿大的住宅性房屋贷款市场中,绝大多数银行只提供贷款分摊期最长为30年的房屋贷款;只有个别通过房贷经纪(Mortgage Broker)渠道的银行(或者信托公司、信用社或其他房贷金融机构)可以提供贷款分摊期为35年的房屋贷款产品。从此,也可以看到,购房者通过房屋贷款经纪(Mortgage Broker)寻求房屋贷款的优点来。 (本文有关信息仅作为一般知识性介绍,不作为任何经济决策的依据。关于房屋贷款的有关事宜,请联系房屋贷款专业人士)   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

如何在澳洲买地建房?澳洲土地登记的那些事儿|居外专栏

在澳大利亚,House & Land Package(购地建房)是一种非常普遍的投资或置业方式,也是众多房产公司主推的一项销售模式。澳大利亚是联邦制国家,各州拥有独立的立法权,关于土地产权的法律规定也不尽相同。因此,虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度(Torrens Title System),但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因笔者长期在昆士兰州从事法律学习和工作,所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。 1. 土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度 问:1999年,Ann对自己的土地进行了有效登记,作为合法所有人。2002年,买方Bob与卖方Ann在第三方的见证下签订了土地买卖合同,自此Bob开始长期占有此土地,但迟迟未进行土地变更登记。土地买卖10年后的2012年, Ann发现Bob始终没有进行土地所有人的变更,所以又将土地再次变卖给Cindy,而Cindy立即进行了土地登记。那么,土地所有人是拥有合法契约并占有土地达10年的Bob还是已经进行土地所有变更登记的Cindy呢? 答:土地登记为首要法律依据!澳大利亚的地产经纪人和法学生在培训学习中肯定多多少少听闻过托伦斯土地登记制度(不是特仑苏!),它是澳大利亚现行的土地登记制度。 那么托伦斯是谁呢?他是南澳大利亚首任土地登记官,他在1858年首创了这一土地登记制度。现在,这一制度被被国际公认为是最有效率的登记制度,目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西亚、新加坡、泰国等50 多个同家所采用。托伦斯登记制度的核心在于“登记生效主义”,即在完备的法律制度下,士地权利的取得取决于登记,而不是取决于签订契约,目的在于提供安全、正确的权利记录。 政府并不强制当事人申请登记,而是由当事人自己决定。但是对于已经登记的房地产权利,则今后的转移和变更未经登记不发生效力。应用成熟的托伦斯登记制度配合其它相关完善的土地法律法规,澳大利亚也由此被认为拥有着世界上“最安全”的房地产市场。 因此在以上案例中,基于托伦斯土地登记制度的原理,Cindy应为该土地的合法所有人,而Bob可依法起诉Ann要求合理赔偿。 2. 澳大利亚土地登记的所有权种类 问:Cindy从Ann购买的上述土地是何种类型呢?有什么特别规定呢? 答:土地登记所有权形式主要有两种,即自由保有土地(私有土地)和州政府所有土地。前者可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。而后者主要分为未分配土地、州有租赁土地、保留地、国家公园和州政府森林土地。因此,Cindy从于卖方市场Ann处购买的上述土地应为自由保有土地。具体特别规定如下: 2.1 自由保有土地 自由保有土地(私有土地)(Freehold Land)指私人或公司拥有土地的所有权,并以私人或公司的名义登记造册,为澳大利亚(昆士兰州)所有土地权利类型中最高级的形式。 称为“自由保有”是因为所有人有权自由、完全不受限制地占有处分其地产,如出租、抵押、转让等。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”,但权利不是绝对的,权利的行使还会受到法律或其他特殊情况的限制。 如州政府保留土地上自然资源(矿产、石油和矿物质)的权利;地方政府可以限制土地的用途;历史最高水位线以下的土地不能私有;曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。 2.2 州政府所有土地 目前,只有极少量的州有土地至今没有授权给任何人,称为“未分配的州有土地”(Unallocated State Land),一般为空置地。 政府为了增加州政府收入,鼓励定居者开发土地,将相当数量的州有土地出租给定居者,形成了现在的“州有租赁士地”(State Leasehold Land)。州有租赁土地使用者和州政府签定租赁合同,按合同的约定使用土地并每年交付租金。 州有租赁土地使用分有限期限和永久使用两种,有限期限为1-100年。州有租赁土地的租金按土地使用用途的不同,租金标准不同。例如,用于放牧用途的州有租赁土地的租金最低,平均为0.04 澳元/公顷·年;用于旅游用途的州有租赁土地的租金最高,平均是士地价值的5%。 另外,政府为了满足公共目的需要,保留了部分土地,称为“保留地”(Reverses),如市政设施、公园、体育场、广场和墓地等。 虽然法律没有规定保留地不能转为自由保有土地,但某种意义上保留地归全体市民所有,政府如果把保留地变为自由保有土地会遭到市民游行示威的强烈抗议和反对,因此,极少有保留地变为自由保有土地的例子。 森林及历史遗址等用地,归州政府所有,统称国家公园和州政府森林土地地 (National Parks and State Forests Land)。 3. 土地登记的政府部门和十步流程 问:Cindy从Ann购买了上述土地之后,应该去哪里进行土地登记?怎么进行土地登记呢? 答:在澳大利亚的联邦政府、州政府和地方政府中,土地登记的权力在州政府,土地规划的权力在地方政府。土地登记机关设在州政府,联邦政府和地方政府不设立土地登记机关,并且联邦政府和地方政府没有土地产权管理机构。但联邦政府和地方政府可以和其他法人一样可以拥有土地权利。 以昆士兰州为例,昆士兰州的土地登记机关设在州自然资源与矿产部 (The Department of Natural Resources and Mines)下属的土地信息和产权局以州为一个登记区,在全州设有33个办事机构,主要对外提供土地登记资料查询、登记文件受理和登记注册3项服务。 托伦斯土地登记的十大步骤   中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

透视澳洲毕业生就业:起薪点最高 前景是最好?

澳洲失业率于7月份创下6.4%的12年来高峰,更加是2007年以来首度超过美国的失业率。事隔一个月,上周出炉的8月份失业率明显回落至6.1%,期间更创造了12.1万个新职位,是自从1978年有纪录以来最大的按月增幅,并较分析员预期的新增职位多出10万个,着实令许多人“跌眼镜”。 对于如此反复的数据,不少专家都质疑其准确度,这从澳元未能借助如此“强劲”的数据飙升,反而一度回吐至0.90美元边缘便可见一斑。事实上,另有报告指出,如今大学毕业生就业市场是1992至93年经济衰退以来最差。然而,无论市道有几低迷,总有一些行业报酬会胜人一筹。究竟哪些学科的毕业生起薪点最高,而且“钱途”最好? 根据澳洲毕业生就业中心(Graduate Careers Australia)最新发表的报告,大学生取得本科学士学位之后,去年只有71.3%毕业生能够顺利在4个月内获得雇主垂青,找到全职工作,这个数字不但低于前年的76.1%比率,更加是12年前经济陷入衰退以来最差的数字。 澳洲毕业生就业中心的执行总裁艾吉(Noel Edge)表示,2008年发生的一场环球经济危机,对大学毕业生搵工的影响依然挥之不去。不过,他对未来感到乐观,相信毕业生就业市场的长线前景仍然稳健。虽云学生在选择大学学科时不能只是往“钱”看,还要看个人的专长和兴趣,但谁不希望拥有一份自己既喜欢而又“高薪粮准”的工作…… 中国香港上一代人望子成龙,流行着一句话:“中国香港发三师”,意谓只要子女进入了医师(即医生)、律师和会计师这三个专业,就不愁找不到高薪厚职。在澳洲,情况跟中国香港相同吗?医科、法律系和会计系的毕业生真的“钱途”无限吗? 牙科毕业生人工最高 澳洲毕业生就业中心的报告指出,以毕业生的第一份工作为例,起薪点最高的是牙科毕业生,全年中位收入高达80,000元;紧随其后的是视光系毕业生,中位年薪79,000元;季军却是听起来较“冷门”的地球科学(Earth Sciences)系毕业生,中位年薪有73,000元;殿军是工程系毕业生,中位年薪63,000元;至于医科毕业生只排行在第五名,中位年薪60,000元。 补充一点,如果工程系毕业生投身矿产业,起薪点会高出一大截,达到95,000元。不过,如今矿产业投资从高峰回落,未知会否令人工有所调整。 法律会计人才仍抢手? 看到这里,大家或许会问,为何尚未提到同样是天之骄子的法律系和会计系毕业生的排名?在大学毕业生起薪点龙虎榜中,法律系毕业生只排行第九位,中位年薪53,000元,仅较整体大学毕业生的52,000元中位年薪多1000元;至于会计系毕业生更被摈出十大行列,中位年薪只有49,000元。 调查发现,去年,法律系毕业生能够在毕业后4个月内找到全职工作的人数比率,从前年的83%降至78.5%,为1982年有记录以来最低。这或多或少反映出,一些大学近年不断积极扩张法律学院,到头来令到毕业生人数增长,而律师行亦有更多选择,首先挑选学系中的尖子。 会计系毕业生搵工的成功率更下降至77.4%,是1992年至今最低的比率。会计行业跟法律界一样,现正进行深度的重整架构,部分职位被外判出去或甚至以自动化系统代替。正当会计界和大学仍声称业界人才短缺,工党早前却建议把会计专业剔出技术移民的急需人才名单。 工作5年 哪一行年薪升幅最劲? 把范围拉阔一些,例如将会计和商科归纳为“管理和商业”,以及将医科、视光学、牙科、心理学、兽医和辅助医务研究归入“医学”和“其他保健”,哪些行业的发展前景和“钱途”最好? 看一看5年来的各行业薪酬趋势,如果把2008年的年薪调整至2014年的水平,工程及相关技术行业的起薪点最高,中位年薪达68,200元;医科也提升至第二名,中位年薪64,500元;第三名是建筑和建造业,中位年薪56,000元。 3年后又如何?工程及相关技术行业依然占据榜首,中位年薪升至77,900元;医学界中位工资为77,800元,以100元之微屈居亚军;季军也是建筑和建造业,中位年薪升到71,600元。 5年后,头三位的排名有所变动,医学界毕业生的中位年薪升至89,000元,登上榜首;工程及相关技术行业毕业生的中位年薪虽则升到85,700元,排名却跌一级;法律系毕业生的中位年薪则攀升至83,900元,跃居第三位。    医科生最多人成高薪一族 在这5年里,医科毕业生的中位年薪累积升幅最大,达63.3%,相当于每年平均增加8.5%;中位年薪累计升幅第二大的却是农业系毕业生,期间上升55.7%(年均升7.7%);第三名是创意艺术,中位年薪累积增加43.1%(年均升6.2%),惟实际中位年薪却在龙虎榜中敬陪末席,仅由40,000元升至57,200。至于包括会计专业在内的管理和商业系毕业生,中位年薪在5年后升至71,400元,累计上涨41.5%(年均升6%)。 经过20年的工作生涯后,超过八成医科毕业生成为顶薪行列的一份子,比率是各行业中最高;其次依次序是法律、工程、建筑、资讯科技、商业、自然、人文学科、创意艺术、其他保健和教育系毕业生。  

加拿大置业房产税不容忽视 不同地区每年税率都有差别

在加拿大买房,付完房款、签字交屋之后就大功告成了吗?并非如此。屋主还得每年向政府缴纳房产税,而且这还不是一笔小数目。 由于在加拿大Property Tax(房产税)每年每户缴纳的金额都是不容忽视的一笔大开销,因此加拿大房产税的金额也是一个影响到人们买房的重要因素,房屋价值越高,  房产税缴纳的金额也就越高,也难怪有时候还会听到那些拥有房产的人们调侃说买得起房却养不起房。 关于加拿大房产税你了解多少? 税率不会每年都相同:房产税是市级政府根据年度财政预算,由政府对财产的评估值乘以系数而定,是政府税收的重要来源。 每个城市的税率也不同:安大略省Mississauga今年的税率为0.926648%,反而比多伦多的房产税税率要高,但要回头研究往年的税率的话今年税率也在走低的状态。例如,2012年的0.943698%,2011年的0.962611%。 需根据政府给出的账单按时支付:房产税每年会寄出Installment (分期付款),一般由上下半年分两张寄出,每张有3个账单,按时支付。房产税多少一般在房屋Listing上有记录。 加拿大房产税的金额怎么算? 1、房屋价值×税率=房产税 根据上表我们能够知道今年(2013年)多伦多的房产税收取比例,居民住房的税率比例约为0.746%,如果我们比较去年的比例0.7711981%会发现有所下降。人们估算房产税只要把自有的房屋价值乘上这个税率系数就可以大致知道自己今年所需要缴纳的房产税是多少钱了。 2、房屋和地皮价值怎么定? 在安大略省,MPAC会来评估这些价值,MPAC的全称为Municipal Property Assessment Corporation(市政物业评估公司,网址为:http://www.mpac.on.ca/)。如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了,都可以向它申述,如果他们重估价的价值还不合您心中的价值,您还可以向法院申诉。 3、估算可采用0.6% ~ 0.9%的税率范围 很多人买房的时候不知道准确的税率比例,一般都会粗略的用0.6% ~ 0.9%这个范围来大致计算,这个比率比较科学,因为大多地区普遍房产税比率范围就在此中间,所以买房时您可以凭借此,来衡量是否您能承受这个范围的房产税。这里提供一个多伦多房产税“计算机”的链接,输入您的房产价值就能知道您要交多少房产税了。   房产税税率低是好事?不一定! 很多人一定会说:“税率走低对于房屋持有者来说不就是件天大的好事了。”这种说法幷不全面,从上文的数字数据上来看今年的税率的确比往年要低,但是光看这个税率值就暗暗自喜是不正确的。您的房屋价值在这一年内的涨幅程度可能远不止这几个小小百分比的差别。 从多伦多房地产排行榜(Toronto Real Estate Board)一月至今的房产市场报告,我们可以知道,即使今年房产交易市场并不如去年那样火爆,但是成交的平均金额依旧有所上涨,就5月这一个月来看就比往年上涨了5%之多。从大体房市我们也能初见一些端倪,其实每年房产税都在涨,政府才是最终受益者,凭借上涨的房价每年都能多出不少财政收入,因此从这个角度来说,受害的还是消费者这一方。 你缴纳的房产税最终都去哪儿了? 拿着纳税人的钱,政府也不能不管事,政府每年的财政开销很大一部分是从收取房产税而得,他们也用着我们缴纳的税费支撑起城市的公共设施。就2012年市政开销图来看,警察、交通、偿还外债、消防系统、都花费了很大部分的财政收入,当然省政府瞎管的教育系统也花费了不少银两。 相信只要房产税在合理范围内,政府又能善用这些经费,大家都能享用完善公共设施带来的福利的话,这些钱就不会交的没有意义了。 经纪江晓清专栏全集 江晓清解析加拿大房产投资 欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或扫下方微信二维码与Jackie零距离沟通。              

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