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三大投资策略,助您入门英国房产市场!

房产投资者,听起来门槛很高,但实际操作起来并没有想像中那么难。万丈高楼平地起,只要开始投资了第一套房产并成功将其出租,那么恭喜你!你已成功将这个国家80%的人甩在了身后。如果投资策略合宜,运作恰当,你的资产将随着你的经验一起“滚雪球”,早日实现财务自由。

接下来我们总结和分析一下市面上行家们常用的三种房产投资策略,希望能够通过具体的数据让大家对房产投资的投入和回报有更具体的了解,并因此产生兴趣。

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三大投资策略,助您入门房产市场!| 英国

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开始之前,先科普几个相关概念:

  • 毛收益率=年租金收入/房产总价
  • 净收益率=年租金利润(年租金收入-年成本)/房产总价
  • 投资回报率:年租金利润/投入资金总额。

假设房价是£100,000,年租金收入是£8000,那么毛收益率是8%,其中利润是£5000, 那么净收益率是5%。 但如果实际投入的资金其实只有£20000,剩余部分是银行按揭贷款,刨除房贷利息后的利润是£4000,那么投资回报率就是£4000/£20000=20%。

投资汇报率(ROI, Return on Investment)是我们在投资时最常讨论的概念。

策略一:买房出租,再买房再出租 —就是这么简单粗暴!

 目标: 在20年中构建起稳定健康的收入租金收益渠道。

 策略总结:集中火力购买一套收益率较高的房产并将其出租;在家庭积累充裕的情况下逐渐增加房产数量。

  •  前期资本需求:中等
  •  需要投入精力:前期较低,后期由于数量的增多而略有增加。
  •  持续性的投资需求:高

 适宜人群:有一定的积蓄,稳定的工作和较为可观的收入,家庭收入每月有一定结余,希望能够进一步拓宽收入渠道。

这个策略的适宜人群一般本职工作比较忙,又有家庭要照顾,所以能花在房产管理上的时间和精力比较有限。这两方面的缺失需要通过前期较大的资金投入来弥补。

一起来算笔帐:假设有£25000存款作为启动资金。使用曼彻斯特Eccles 地区一栋三居室连体房产为例。该房产的售价是£80000,内部状况良好,看起来不需要进一步进行大规模装修就能出租。

购买这套房产前期需要投入的资金列举如下:

  •  首付:£20000 (售价的25%)
  •  交易费用:£1500(包括律师费,房产情况调查费等)
  •  印花税费:£2400(根据今年四月出台的最新政策计算)
  •  装修费用:£1000(简单的打扫,安全证书,其他小物件的添置等)

该区域内同类型房产出租的价格约£595/月,保守估计我们取£577/月作为估算值。而出租该房产所产生的运营费用为:

  • 房贷:约£250/月,按揭£60000以5%计算
  • 房屋保险:£20/月
  •  委托给中介管理的费用:月租的10%– £57.7
  •  维修基金:月租的10%,£57.7

那么这个房产带来的税前月净收入为£191.75. 该类型的房产以家庭型长期租用为主,所以每年预留2周时间作为空置成本。这样算下来一年的利润为£2212.47, 以投入£25000做计算,年投资回报率为8.8%!

这是最简单省力的房产投资策略,准入门槛相对较低。如果存钱够给力的话,每过18个月再买一套,坚持15年的话税前租金收益可达£22000。虽然个人所得税的缴纳会稍微阻碍节奏,但是一旦这个雪球滚起来,通过租金收益进行的再投资速度会越来越快。

策略二:巧妙使用贷款,让现金流起来

目标:在起始资金投入有限的情况下创建租金收入。

策略总结:同等条件下选择价格便宜但需要重新整修的房子,通过内部改造来增加其价值,再向银行申请抵押贷款来套活现金流。

  • 前期资本需求:中等
  • 需要投入精力:较高
  • 持续投资需求:低

适宜人群:有一定的空余时间和精力进行房产整修和贷款转换工作。

一起来算笔账:以下这个位于利物浦的三居室房产,售价约£55000,内部装修方面有待于进一步修整。预计需要花费£10000英镑的人工和材料费用能达到比较合适的水平。而同一区域内差不多时间相同类型的房产市面价格为£80000售出,如果整个装修项目进度和预算控制合理可能获得£15000的毛利润。

这个策略成功的关键是何如尽量压低旧房子的买入成本,以确保重新装修后的利润空间。因为买房所需要的原始贷款时间比较短,而银行通常只愿意将贷款发放给“可居住”房产,买家通常会先使用过桥贷款(Bridging Loan)来完成购买,利率在0.75%-1.5%每月,另外加上贷款总额2%的费用。而由于在装修完成后,短期之内就会把房产进行再次抵押贷款(Refinance)。

购买这套房产所需要的资金投入:

  • 首付:£16500 (售价的30%, 剩余的£38500使用过桥贷款)
  • 贷款费用:£3850(按每月1%的利息共8个月,并加收2%手续费)
  • 交易费用:£1500(包括律师费,房产情况调查费等)
  • 印花税费:£1650
  • 装修费用:£10000
  • 总投入:£33500

通常在拥有房产6个月以后,可以向银行申请抵押贷款, 而贷款的额度是装修完以后市场价值(£80000的75%):

  • 抵押贷款获得:£60000
  • 偿还过桥贷款:£38500
  • 结余:£21500

原始总投入£33500,通过抵押贷款后将结余的£21500先收回,那么实际捆绑在这个房产投资上的金额仅为£12000。

将房产出租估计可以获得房租£577/月,其他支出:

  • 房贷:约£250/月,按揭£60000以5%计算
  • 房屋保险:£20/月
  • 委托给中介管理的费用:月租的10% £57.7
  • 维修基金:月租的10%,£57.7

如之前一样,每年预留两周的空置成本,那么每月的税前净利润为£184.37, 相当于£2212.47每年。但由于总投入资金仅为£12000,通过巧妙的使用和转换贷款以及装修精力的投入,这笔投资的汇报率将近18.5%, 比第一种策略高了将近10个点。

策略三:看准时机出手,坐等房价增值

目标: 长期投资,等待房产增值作为主要收入

策略总结:选准潜力房产出手,虽然兼顾租金收益和房产增值潜力,但以租金收益覆盖日常开支,主要等待房产增值

  • 前期资本需求:较高
  • 需要投入精力:低
  • 持续投资需求:低

适宜人群:手头有较多可用资金,有耐心放长线掉大鱼

一起来算笔账:以下这个位于南安普敦的两居室公寓售价£142000:

购买这套房产需要投入的资金为:

  • 首付:£35500(总价的25%)
  • 印花税:£4600
  • 交易费用:£1500(包括律师费,房产情况调查费等)
  • 总投入:£41600

该区域内同类型房产的月租金收入为£850/月,其他相关支出:

  • 房贷:约£443.75/月
  • 物业费:约£100/月
  • 房屋保险:£0/月
  • 委托给中介管理的费用:月租的10% £85
  • 维修基金:月租的5%(公寓所需的个人维护费用相对较低)£42.5

保险起见,每年预留一个月的空置成本,该房产可以带来£165/月的税前净收入。虽然该房产的前期投入比以上两个案例高而收益没有那么高,但由于该公寓的地理位置佳,房产自身的条件好以及周边的设施完善,其在增值方面的潜力比以上两个房产要大。

根据英国房价的历史增长趋势,每9年平均房价增长将近两倍,最长的翻番速度不超过14年。因此,虽然有些长远,但预计该房产在20年时间内价格翻番应该是很有希望的。

这个投资策略的重点是需要思考买什么样的房子买哪里的房子能够带来最大的增值。选对投资的地点很重要,这种选择应该以对房产的刚需为导向。通常经济和贸易活动比较活跃,公司比较密集的城市是首选。而在城市内部,最先和最快的增长点一般都出现在各项设施都比较完善的高端,中心区以及学区内。

(互联网综合整理)

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