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投资澳洲房产为什么要年度报税?|居外专栏

众所周知,澳大利亚的房产在全世界都是受投资者所青睐的,不光光是因为其稳定的投资环境,土地的永久产权,还有近30年房价年平均增长率超6%,公寓房年出租高达3-5%的回报率(悉尼和墨尔本地区)。但是很多海外人士并不知道在澳洲出租房屋每年还需要对出租收入做税务申报,申报的截至日期是下个财政年的10月31日。

澳洲的财政年是从7月1日到下一年的6月30日。比如说,澳洲2019财政年度是从2018年7月1日开始,到2019年6月30日结束,2019财政年的税务申报截止日期是2019年的10月31日。税法规定,每年的税务申报,每迟28天,惩罚金将增加210澳币,直到最高值1050澳币。

另外,如果后来发现税务申报的结果是需要应税的话,还会有惩罚性的利息需要支付,该利息是应税金额从应缴之日起按照8-12%左右(近10年)的复利计算。经过一段时间的积累,利息也是很可观的。

除了因为惩罚金和利息外,还有最重要要报税的原因是积累税务损失,用来抵消将来的增值税。我们具体来看一下。在澳洲的出租房物业,尤其是新的公寓房,每年申报税务的结果很多是税务损失。

出租房的税务申报基本计算公式是,房租相关收入减去所有房租相关的支出。由于新房前几年的折旧率比较高,再加上贷款利息,物业,水等杂费,房租的收入往往是小于支出的,因此每年的税务申报可以积累税务上的损失。而且,每年的损失可以累加,用来抵消将来出售房屋的增值部分。

目前,海外人士在出售房屋时,只要房价超过75万澳币,买家将扣除房价的12.5%作为增值税预扣税上缴给税局。因为是预扣税,真正的增值税是在出售房屋的财政年做税务申报时计算出实际应缴增值税,再同预扣税进行多退少补,具体的计算,我们在之前的【澳洲政府将严厉打击未缴地税的海外人士文章中提及过。

换句话说,如果你不做税务申报的话,多年的税务损失可能就白白浪费了,结果是无法退回或减少被预扣的房价的12.5%的增值税;外加上,税局可能强加的惩罚金,这可是一笔不少的损失啊。因此我们说,投资物业的税务申报是非常有必要的,即使澳洲税局从来没有催促过你,那是因为你将来很可能会支付超额的税。

除了以上提及的房租收入税务申报外,在2017年5月9日后投资澳洲住宅物业的海外人士每个空置年还需要做空置税申报,具体细节可以参考我之前的文章【投资澳大利亚物业必读:海外人士空置税】。此外,目前多数州对海外人士每年征收了地税附加税,因各个州不一样,起征点和征税率都不一样,比如,新南威尔士州对海外人士名下的物业征收2%的地税附加税,起征点从第一块钱开始。

如果您对澳大利亚的海外人士缴纳地税有任何疑问,请透过居外联系皮特马丁(Pitt Martin)会计师事务所。

 

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