市场报告｜第二季度防疫加强 新加坡房产价格仍缓步上升
橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部刚于7月26日发表了【新加坡私人住宅市场 - 2021年第二季度房地产数据趋势和分析】报告。
橙易产业研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在这份详尽的报告中写道：
- 总览 -
预计部分发达经济体将实现强劲的增长，其国内生产总值可能在2023年恢复疫情危机爆发前的水平。在新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore）最近发布的一份声明中，新加坡央行行长表示：新加坡今年的经济增长预计将超过4%至6%的官方预测区间上限。
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
- 价格 -
新加坡市区重建局（URA）的数据显示，2021年第二季度，私人住宅的整体价格指数上升了0.8%，低于上一季度3.3%的增幅。这标志着这项指标已连续增长了五个季度。相比之下，今年第一季度实现了自2018年第二季度以来最大幅度的环比价格增长。2021年第二季度，房价同比上涨了7.1%。
非有地住宅的平均价格
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
中央区以外（OCR）的价格上涨幅度最大
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
- 交易量 -
从新加坡市建局发布的季度统计数据来看，2021年第二季度共售出了8449套私人住宅（不包含执行共管公寓），相比上一季度的8100套增加了4.3%。上一季度，新住宅的销售量下降了15.1%，从2021年第一季度的3493套减少至2966套。相比之下，转售住宅的交易量环比增长了18%，从2021年第一季度的4519套增加到了2021年第二季度的5333套。这是自2009年第四季度以来最高的单季转售住宅交易量，当时这项指标达到了5809套。
2021年上半年，转售住宅的累计交易量为9852套。这一数字已经超过了2019年全年的转售住宅交易量（8949套），但略低于2020年全年的销售量（10729套）。
销售量超越了疫情前的2019年
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
有几项因素导致房地产市场在第二季度仅实现了相对缓慢的增长。在5月的“提高戒备”期间，新加坡政府进一步收紧了出行限制措施。由于新加坡政府在“提高戒备”期间执行了更为严格的房产销售画廊管控措施，上个季度的项目发布数量有所减少。与二级市场上的私人住宅相比，新住宅的销售数量较少，价格通常也更高。
此外，住宅价格上扬已经在某些地区引发了轻微的市场放缓现象。由于坡市建局整体价格指数已经连续五个季度上涨，在郊区推出的廉价型新住宅项目也越来越少，我们可以预见到需求的回落。
2021年第二季度最畅销的公寓项目
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
- 租赁 -
在新加坡“提高戒备”期间，政府最近收紧了边境管制和看房限制政策，这无疑构成了租赁市场复苏过程中的一大阻碍。新加坡市建局（URA）提供的Realis房地产数据显示，2021年第二季度，剔除执行共管公寓的私人住宅出租量较2021年第一季度小幅下降了0.4%，从23622套减少至23536套。与一年前相比，2020年第二季度的住宅出租量同比增长了17.5%，达到20030套。
在可用库存持续不足的情况下，新住宅供应量还受到了施工延误的影响，而这种供不应求的状态导致租金在最近几个月中不断上涨。从新加坡市建局提供的数据来看，上一季度租金上涨了2.9%，较上一季度2.2%的涨幅有所提升。
租赁量小幅下滑
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
上季度租金上涨2.9%
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
总体入住率上升至93.7％
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
当新加坡的疫情控制状况有所改善，边境也逐渐重新开放时，租赁市场可能会进一步回暖。
- 展望 -
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指标 |
2018 |
2019 |
2020 |
Q2 2021 |
H1 2021 |
2021年预测 |
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总体情况 |
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市建局PPI价格变化 |
7.9% |
2.7% |
2.2% |
0.8% |
4.1% |
6%至9% |
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销售量（不包括执行共管公寓）（单位） |
22,139 |
19,150 |
20,909 |
8,449 |
16,549 |
27,000至29,000 |
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新房销售（不包括执行共管公寓） |
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价格变化 |
10.8% |
7.6% |
0.7% |
2.0% |
10.4% |
11%至14% |
|
销售量（单位） |
8,795 |
9,912 |
9,982 |
2,966 |
6,459 |
10,000至11,000 |
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转售（不包括执行共管公寓） |
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价格变化 |
2.7% |
3.6% |
-3.8% |
1.6% |
6.6% |
8%至11% |
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销售量（单位） |
13,009 |
8,949 |
10,729 |
5,333 |
9,852 |
17,000至18,000 |
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租赁（不包括执行共管公寓） |
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市建局租金指数 |
0.6% |
1.4% |
-0.6% |
2.9% |
5.2% |
5%至8% |
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租赁量（单位） |
89,904 |
93,960 |
92,537 |
23,536 |
47,158 |
85,000至95,000 |
新加坡的房地产市场可能会获得全球经济复苏带来的强大推动力，但抵押贷款利率上升可能会抵消一部分积极作用。目前，强劲的住宅升级需求、复苏的经济状况和较低的抵押贷款利率正在持续推高房地产市场。今年上半年出现了大量就业机会，预计招聘前景将进一步改善。然而，抵押贷款利率在去年触及历史低点后一直在逐步攀升。此外，大多数经济分析人士预计利率将进一步走高。这可能预示着从2022年起，人们的需求将略有放缓。
许多长期趋势正在发挥作用。即使在疫情驱动的热潮消退后，这些趋势也可能继续为房地产市场提供支撑。新加坡就像一块磁铁一样，吸引了众多的超级富豪和外国投资者，而且有大量投资年复一年地涌入市场。尽管大多数大众市场项目已经启动，这类新住宅的供应仍然有限。郊区住宅稀缺也可能会让转售房产保持原有的吸引力。
除非出现不可预见的情况，否则2021年整体房价可能会上涨6%至9%。正在寻找经济适用房的买家可能会继续转向郊区或某些城市边缘地区的转售物业市场。因此，今年的转售住宅交易量预计将达到1.7至1.8万套，并超过2020年的总交易量。
延伸阅读：
本报告由居外IQI与合作伙伴橙易产业（OrangeTee & Tie）共同发布，欲获取更多新加坡市场信息可与橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士联系（Christine.sun#orangetee.com）
