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在德国买房必先知道的8件事

国内经济在不断的发展,房价也在不断的飞涨。买房一直是一个家庭最关注的事情,而海外房屋投资则成为了一个越来越火的投资方式。作为房地产投资的热点国家,目前德国房地产的投资空间仍然可观,理所当然地成为了华人出国置办房屋的优先选择地。

2021年8月,在居外网海外询盘热门国家排行榜上,德国跃升3级稳守在第八位,可见中国人对其投资兴趣的热度越来越高。

那么在德国究竟怎么买房?作为外国人,又需要注意哪些问题呢?居外小编带大家逐一了解清楚。


1. 外国人可以在德国买房吗?

德国没有针对任何外国买家的任何德国房产投资限制,因为这种限制将违反德国宪法。

德国政府鼓励支持外国人在德国投资置业,外国人可不受限制地购买别墅、公寓、商铺、酒店等房产(无论是期房、新房还是二手房),或者购地自己建房。健全的法律体系和独立的司法体制,保护着每个海外投资者的利益,保障私有财产神圣不可侵犯。

外国人在德购买房产和德国人购买流程和法规也一致,不必担心购房过程繁复,具体流程请参考以下内容。

2. 找房“地段为上”

要买房,先找房。“地段是地产界的金规玉律,在德国同样适用。德国和世界很多国家一样,拥有大量房产中介,手中掌握着各地的二手和新房房源。此外,近年来越来越多网络平台,对私人和房屋中介的房源进行汇总,让买家寻房方便了不少。

当然,想免除语言障碍和获得贴心的咨询服务,居外网上现有400套在售优质房源,遍布柏林、法兰克福、慕尼黑等城市,让您足不出户都可以安心找房。

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从住宅角度来看,黄金地段的“闹中取静”算得上是最佳房源,而主干道两边的房子就要降下一等。一般而言,城市中心和发展较好区域的房价,要比相对偏避的周边地区高出很多。

3. 新房还是老房?

在德国,百年老房很常见。对于老房子,很多德国人选择进行维修、改造,而不是拆掉重建。很多时候,经过改造、翻新的老房由于传统的纯木地板和高屋顶等建筑特色,价格反而比新房更贵。当然,老房的整修费用也时常高得令人咋舌。

然而,如何才能确保买的老房没有电路、下水等致命问题?如果自己并非房屋专家的话,最好请建筑专业人士(Bauverständiger)进行鉴定。尽管专家们收费不菲(依据房屋售价、个人口碑,收费不等),但是却能让人更安心。

如果买新房,基本就没有这方面顾虑了,需要考虑的主要是房屋建筑结构、用料,以及能耗。在德国除一些属于建筑文物保护(Denkmalschutz)的老房子外,大部分房屋都需要评定房屋能耗的能源证(Energieausweis),能耗量自然是越低越好。

4. 联系中介、卖家

找到感兴趣的房产后,就可以联系中介、私人卖家了。在德国,除了期房外,一般不会在没有看房的情况下售房。看房时,除了上面提到的地段、房屋质量外,邻里关系、配套设施等自然也应该在考虑之中。

看房满意后,可以与中介、卖家就价格、条件进行商议了。一般一处房源在售时间越久,其讨价还价的空间就越大。

一般敲定价格后,中介希望买房签一份“订单”(Reservierungsvereinbarung),如果买家在签署订单、没签购买合同前反悔,一般需要付给中介补偿费用。

根据德国法律,买家拥有14天的撤回权(Widerrufsrecht)— 也就是说,买家在签署购买合同后14天内,可以在不给出任何理由的情况下,撤回该合同。

5. 购买成本

在计算购买成本时,除房屋价格外,还要将购买附加费算进来,这其中包括中介佣金、公证费用、土地局登记费用、房产购置税。

对于中介佣金的高低,德国没有硬性规定,例如柏林买方7.14%的含税佣金很常见,而在北威州或者慕尼黑则普遍为3.57%。

公证及土地局登记费用大约为房屋售价的1.5%,而房产购置税则在各州不等,目前北威州、石荷州、萨尔州的房产购置税已经达到了6.5%,而巴伐利亚州、萨克森州仅为3.5%。

6. 房价与贷款

近年来,德国一些城市的房价年年稳步攀升。在金融危机时期和新冠疫情在全球爆发的期间,德国的房地产市场都能够逆势而上,呈现繁荣之态。

德国房价长期稳定,供需持久平衡,不仅是德国房地产政策有效规制的结果,也是德国社会市场经济制度的必然产物。


来源:tradingeconomics.com

另一方面,德国房贷利率在这期间一降再降,目前10年的固定贷款普遍已不到2%,降低了贷款的成本。

在德国贷款,银行会全面考量申请者的信用度和预购房产的价值。

一方面,银行会要求身份证件、过去3个月的收入报酬结算、过去1-3年的纳税申报以及征税通知书。如果是自由职业者、个体户或者企业主,除了税务文件外则需要净收入证明。此外,银行一般会要求申请者在德国信贷风险保护协会(SCHUFA)的信用纪录,有时还会要求申请者所购置保险以及其他贷款的文件。

另一方面,银行会要求房产的建筑图、建筑许可、建筑说明、面积计算、地产登记册摘落、照片、保险证明等文件。

7. 公证过户

在解决资金问题后,就到了起草买卖合同、进行公证这一步了。这是需要找公证人(Notar),买卖者信息、房屋信息以及可能的银行贷款信息会在那里汇总,公证人会检查是否存在一房多卖等情况,安排买卖合同、银行贷款申请的签署,办理房产过户。如前面所提到,公证人会收取房产售价比例约1.5%的费用。

8. 购房移民靠谱么?

在德国买房,可以得到购置土地和房屋的永久所有权,而且购买者不需要拥有当地居留身份的,因此中国居民也可以在德国买房。同时,购房与获得居留权不挂钩,也就是说有了房,可不一定能住。

网上曾流传过一些德国购房移民广告,其中就包括一个“由Birkenfeld市政府支持的一个商住两用创业定居社区项目”:“购买一套商住两用公寓,并以该地址注册设立一个德国公司,且有完整商业计划的外籍人士即可申请获得德国1+2年的居留许可。成功经营公司3年的企业主可申请获得德国永久居留权(“永居”),此后3-5年可申请加入德国国籍。”

该介绍乍看上去很美,但简单调查就会发现,比尔肯费尔德(Birkenfeld)是一个德国人口不足7000人的小县城,位于莱法州西南部。更关键的是,这其中获得德国永居凭借的并非购置住房,而是“在德国注册公司”,并且“成功经营3年”,同时支付相关税收和社保。

事实上,根据德国现行法律,如果在德国合法经营企业3年,可以保证自己和家人的生活所需,就可以申请永居,根本无需购置房产。

延伸阅读:2021海外投资还看欧洲:伦敦房价逆天涨 法兰克福成新宠

参考来源:德国之声


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