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奥运会结束后,日本楼市何去何从?|居外专栏

2020东京奥运会圆满落幕,尽管是在艰难时期下举办,但东京奥运会对日本房产市场的发展仍然具有深远影响。

今年上半年日本不动产的强势上涨,就让人不得不把它与奥运会挂钩,“奥运会效应”不可否认。那么,后奥运时代下,东京的房产市场会有哪些可以预见的变化呢?


01 2021年上半年首都圈公寓市场动向

前不久,日本房产经济研究所发表了2021年上半年首都圈新建公寓市场动向。

上半年首都圈新建公寓销售数据

调查结果显示,上半年(1~6月)首都圈新建公寓销售户数与去年同期相比增加了77.3%,达到1万3277户。这是自2018年以来,3年来首次上半年销售户数增加。


按区域来看,东京23区为5,816户(占有率43.8%),东京都为963户(占有率7.3%),神奈川县为3,566户(占有率26.9%),埼玉县为1,303户(占有率9.8%),千叶县为1,629户(占有率12.3%)。


首月签约率为72.5%,自2015年上半年(76.1%)以来6年来首次达到70%,与去年同期(68.3%)相比上升了4.2个百分点。

2021年1月-4月新建公寓价格趋势

另外,2021年1月至4月,首都圈新建公寓价格整体呈上升趋势,4月份新建公寓价格甚至达到7,764万日元,预测2021年下半年回落可能性不大。

据日经中文网发布信息可示,东京楼盘可售数量减少,东京圈的新房开盘套数在2000年代上半期达到8万~9万套的高峰,近年来降至3万套左右,目前已变成卖方市场。

此外,二手公寓方面。据运营人工导航系统的公寓研究株式会社最近的调查结果显示,2021年上半年,东京23区的二手公寓价格出现飙升。

从“2021年上半年平均成交坪单价”来看,荒川区上涨15.5%,品川区上涨12.3%,江东区上涨10%,文京区上涨9.8%,新宿区上涨8.9%,增幅明显。


02 日本整栋公寓价格上涨明显

事实上,第二季度,关东一都三县和关西二府一县的整栋公寓价格大部分也都在上涨。

  • 东京都的整栋公寓价格是1亿0541万日元,比上季度上涨了909万日元。
  • 神奈川县的整栋公寓价格是6959万日元,比上季度上涨了937万日元。
  • 埼玉县的整栋公寓价格是5511万日元,比上季度上涨了199万日元。
  • 千叶县的整栋公寓价格是5480万日元,比上季度下降了34万日元。
  • 大阪府的整栋公寓价格是5930万日元,比上季度上涨了517万日元。
  • 京都府的整栋公寓价格是5298万日元,比上季度上涨了616万日元。
  • 兵库县的整栋公寓价格是3840万日元,比上季度上涨了191万日元。

日本整栋公寓价格动向很明显,日本单户公寓的价格也在上涨。那么,专业的房产投资者又是如何看待今后一年的房产投资呢?

日本投资者在今后一年的投资预期

日本不动产研究所调查结果显示,92%的日本投资者在今后一年会 "积极进行新的投资"占的比例很高,可见投资者都很看好日本的房产前景,对日本房产市场未来充满信心。

总的来说,上半年,不管是新建公寓、还是整栋的房产,价格都有明显的上涨,甚至刷新了最高记录。

但除此之外,日本的不动产价格上涨,并不单是因为奥运会的影响,根据业内人士分析,还有以下几个因素存在:

  • 继承税的改定,很多日本富人为了节税目的,购入了不动产

  • 日本银行的金融放宽政策,很多上班族开始贷款购买投资型不动产,成为了个人投资家

  • 廉价的日元汇率,吸引了大量的海外投资家,高额物件的买卖也变得活跃起来

  • 建筑业人工费的上涨


03 奥运会后的日本不动产发展趋势

首先,从城市规模和城市资源来看,东京无论是人口还是经济规模都堪比世界大都市的规模,也正因为如此一直都倍受海外投资家的注目。

对比美国,新加坡,中国香港等地的不动产,日本的不动产更加便宜,回报率更高。另外日本不动产的租金也非常稳定,这也是吸引海外投资家的理由之一。

与此同时,为了避免2015年1月1日日本继承税税制的改订而产生的增税。有越来越多的人为了避免现金继承的高额税收而选择购买不动产继承。


这一现象如果今后也一直继续的话,那么不动产价格的上升在今后很大可能也会一直持续。


日本房产有没有下跌可能

说了这么多日本不动产还会继续上涨的理由。但相信有很多人会问奥运会结束之后就没有下跌的可能性吗?回答是当然会有。其中的一个原因就是奥运会结束后选手村的空置。

关于这一点,日本政府的对策是将选手村改为【文化・教育社区型住宅】来控制大量的空房、空地的流入破坏价格的稳定。所以奥运会结束之后,日本的不动产发生下跌的可能性也是非常的小。

另外,配合奥运会的举办,公共设施的整备、公路、地铁等交通的强化和新设都会让东京这个国际大都市更加便利更有魅力。奥运会结束后,都市竞争力加强了的东京,不但会吸引更多日本的地方人口,同时也会吸引更多的海外人口。

奥运会对一座城市来说,就像是硬币的正反面,所有人在抛出硬币的那一刻,都知道了自己想看到的是哪一面,但最终的结果却在落地之后才会出现。

 

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