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2018年加拿大投资移民政策解读
加拿大现有投资移民政策分一步到位取得身份和先工签再投资最后再移民这两种模式，部分省份投资移民项目在2018年将有重大调整。 魁省投资移民 最受中国人青睐的魁省投资移民将会重磅出击，随后在2018年开启的新一轮申请会有重大改革，目前官方尚无发布正式通知，但是如下几条变动基本已经定局： *净资产要求不低于200万加币；（现有政策是160万加币） *全额投资款额度提高到120万加币；（现有政策是80万加币） *借助第三方融资的利息增加到30万加币；（现有政策是22万加币） *单一国家配额不超过1200个；（现有政策配额是1330个） 曼省投资移民 作为投资移民政策改革先驱的曼省投资移民，曾以审理效率高、投资额度小、审批速度快著称。但是去年年底曼省移民局开始重拳改革，近期将重启投资移民。由以前一步到位拿身份的模式逐步彻底转变为先工签再投资做生意，之后再移民的模式。曼省的改革基本就代表了加拿大投资移民的整体走向。申请人在移民操作过程中的所扮演的角色就此发生重大转换，由被动的投资到了被迫的主动投资。无形中工作量增加，出资等于移民的方式日渐成为历史，同时这也意味着移民办理的全周期加长。新政后曼省政策主要变动如下几条： *家庭净资产不低于50万加币； *政府不收取商业保障金，拿到工作签证后要在曼省投资且最低投资额为20万加币； 萨省投资移民 曼省投资移民政策调整后尚未重启，部分申请人将目光转向了萨省，因为萨省投资移民现有模式基本和曼省即将推出的新政类似。特别在现阶段萨省EOI分数持续走低的状况下，语言比较弱的投资者还是有机会的。同样是先办理工签再投资做生意，之后再移民的模式，相较于BC省和安省的投资额和审理速度，萨省有相当大的优势。 爱德华王子岛投资移民 2018年唯独没让大家失望的还是爱德华王子岛投资移民(PEI)，审理模式不变、投资额不变，还是一步到位直接取得永久居民身份。更令人欣慰的就是PEI一改以前等待基金公司配额的死板模式，所有申请人都有平等机会可以透过基金公司提交EOI申请，之后PEI政府根据评分高低选择申请人。这类似于之前的曼省投资移民政策，这种模式避免了出现名额疯抢的状况，也能防止出现不公平分配配额的现象，增加了审理的透明度。PEI会继续成为新一年加拿大投资移民的亮点，政策要求基本不变：家庭净资产要求不低于60万加币资产；PEI政府商业押金15万、居住保障金5万；雅思成绩不低于4分；主申请人过去5年有至少3年或高管经验。 NB省投资移民 2018年加拿大投资移民的另一大亮点是NB省，这也是一步到位取得身份的项目。NB省政策的要求和PEI类似，尽管语言要求略高于PEI（NB省要求申请人G类雅思最低5分），但NB省投资押金仅需10万加币。英语熟练的申请人可以抓紧考虑一下，因为毕竟批准名额有限。
重磅好消息：英国7月起将简化中国学生签证申请流程
英国政府宣布对来自多个亚洲国家的留学生提供简化签证流程。除了中国外，印尼、泰国、柬埔寨均在受惠国之列，还有一个非亚洲国家墨西哥，亦受惠于该政策。 从今年7月6日起，英国移民政策即将进行一些变更，英国签证及移民局将简化中国学生申请第四级学生签证所需提交的材料。 这些变更意味着中国学生在申请签证时，将不需要提交资金证明材料以及英语语言能力资格认证或证明。学生们在中国以外申请签证，同样可以获益于新政策。 英国移民事务次官诺克斯（Caroline Nokes）宣布措施正式实行，相关文件亦同时发表。“这是一次向好的变化，能将英国高等教育进一步推广至全世界。措施只是一系列利好政策的一环。”诺克斯同是强调，英国大学接收的中国留学生，人数居全英国际学生之首。 但这次名单扩充仍不包括印度。自2012年英国政府取消“毕业后找工作签证”PSW后，印度人受聘比例一直在降低。 内政部表示，本批受惠国家有11个，包括中国，总受惠国家增至28个。来自这些国家的留学生，在申请Tier 4签证时，文书要求会大为减少。 内政部发言人表示，“不过，措施不代表标准有所放松。所有这些学生，仍须满足Tier 4签证的申请条件。内政部签证及移民署，将保留进一步索要佐证文件的权利。”英国签证及移民局或以随机抽样的方式要求学生提交上述材料。 罗素集团的执行总监萧伯纳（Tim Bradshaw）表示，新措施是极佳的消息。他认为，对英国来说，来英深造的国际学生，已成为英国社会重要的经济、社会、文化带来好处。“中国是罗素高等院校集团其中一个最重要的收生地。我们很高兴，中国在政府优惠的名单上。还有墨西哥、泰国等，这对英国高等教育界将是件好事，我们也期待政府颁布更多利好措施。” 另外，内政部较早前宣布，将对外籍医生和护士的签证申请“开绿灯”。专家形容，内政部多项新举措令人感到“停不下来”。延伸阅读：【英国移民条例放宽 外国医生护士更易取得签证】 现代大学倡导团体MillionPlus总裁霍嘉（Greg Walker）承认政策是积极进取的，但认为其他国家仍有竞争优势。“政府通过多项研究已经发现，只要是利好政策，对高等院校招生的帮助都是巨大的，端看政府推行这些措施是否积极了。”他说，“许多地区也因为留学生多了，经济条件也有所提高。” “我们希望，政府的下一步，是将国际留学生人数，从‘净移民人口’中剔除掉。”霍嘉说，“留学生怎能算成政府限制移民的靶心呢？相反，英国政府应该想想办法，让全世界知道英国是开放、拥有国际视野的国家。另外，优秀的留学生也是重要的聘雇资源。英国本土多个领域缺人才，就更不应该闭关锁国了。” 据英国驻华使馆提供的数据，截至2018年3月，英国已经向中国学生签发了约8.9万份第四级学习签证，签发量在过去12个月内增长了15%，签发率99%。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 英国留学、移民和投资的机会。 来源：中国侨网 责编：Zoe Chan
在持有阶段和出售阶段 澳大利亚房产税如何征收
小编今天为大家介绍在持有阶段和出售阶段澳大利亚房产税如何征收。 一、持有阶段 土地税 所谓土地税就是州税局对于物业土地价值（site value）所征收的税款，规定是一年一缴。澳大利亚除了北领地外的所有州都有土地税，其中自住房免征。 澳洲房产及土地为永久产权，土地税根据房产所拥有的土地面积大小和市场评估价格不同而各有差异。 土地税主要是针对别墅而言，通常费用为每年几百澳元。公寓的土地税主要采取平摊的方式，所以平均到每户的话，金额并不是很大。 但新州和维州此前相继颁布了只针对海外投资者的土地附加税，因此海外人士在缴纳标准土地税的同时，还需要缴纳土地附加税。 新州从2017年1月1日起，海外人士需要为拥有的土地每年缴纳0.75%的土地附加税； 维州则从2017年1月1日起，将土地附加税税率从之前的0.75%上升到了2%。 市政管理费、排污费 市政管理费是一笔当地政府对管辖区内所有业主征收的费用，专门用于当地基础设施的更新和维护。 这笔费用在不同的地区的征收额度变化较大，当然也与所持有的房屋占地面积有关。大约为每年1000~1500澳元。 公寓的市政费通常比同等地段的别墅便宜，部分只有每年400~500澳元。排污费在不同地区的变化也较大，通常在600~1200澳元之间。 房屋空置税 据悉维州已宣布将推出“房屋空置税”制度。空置税征收适用范围暂定为墨尔本内城区和中郊。 海外买家从2017年5月9日起，如果拥有的住宅房产如果一年内空置超过六个月，每年每套需缴纳不低于5000澳元的空置税（与购房申请费等同的费用）。 首先房主需要自行进行评估，然后维州税务局（State Revenue Office）将根据公开信息执行空置税收取工作。空置税从2018年1月1日开始已经正式执行。 地契登记费/过户费 各州政府所收取的一次性房地产过户费用。 二、出售阶段 最新的“海外居民的资产增值税预交税” 如果是自住房，不需要交纳任何资产增值税。如果是投资房，业主则需要由专业的会计师帮忙计算扣除所有购房/持有物业成本后的增值部分，并且按一定比例缴纳增值税。 澳洲税务局规定从2017年7月1日起，海外居民（卖方）出售其名下的和澳洲土地相关的资产达到75万澳币（合同价格）时，将要支付售价的12.5%给澳洲税局，该税金是作为卖方给澳洲税局的预交税金，在卖主做当年税务申报时，税局会根据其应交税额来进行多退少补。 只有卖方在交易成交之前或当日提供免预交税证书给买方，买方才不需预留购买价格的12.5%作为预缴税。卖方无论是否是海外居民，都需要向税局申请该证书。 所以购买澳洲房产的海外人士都有义务澳洲税务局报税！澳洲税务局如果发现房产在出售之前没有进行报税，澳洲税务局将对买卖双方进行漏报税的处罚！
外国人可以在加拿大获得房贷吗？｜居外专栏
“如果我是居住在中国的中国公民，想在加拿大通过贷款购买房屋，那么，我能够获得房屋贷款吗？” 答案：“完全可以。尽管加拿大联邦政府针对外国人申请房屋贷款的政策有所收紧，但是，作为一位居住在加拿大以外的非加拿大公民（永久居民）完全可以从加拿大的金融机构获得房屋贷款。” 一般地，没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士，若要想在加拿大申请房屋贷款，需要满足以下基本条件。 1、首付资金最低为35% 也就是说房贷的最大额度是所购买房屋价格的65%。有些金融机构也许根据申请人的具体情况要求更多的首付比例。 2、申请人的个人身份证明 申请人必须提交由所在国政府所颁发的带有个人照片的身份证件。如果是提交身份证件的电子版，必须提交正反两面的电子扫描件。 3、必须在加拿大的银行拥有银行账户 因为在加拿大购买房屋的交易必须在加拿大完成，而且在购房完成后，购房者（借款人）在以后偿还房屋贷款时，必须通过加拿大的金融机构偿还贷款；所以，借款人必须拥有在加拿大金融机构的个人银行账户。 4、必须在加拿大的银行拥有足够的购房首付资金和为完成购房交易所要支付的各种交易费用 加拿大的银行在为房贷申请人审批房屋贷款时，要求贷款申请人的必须在加拿大的金融机构的账户上存有足够的购房首付资金和能够支付房屋交易的各种交易费用。一般地，加拿大的银行要求购房人的首付资金在加拿大的银行账户至少要存90天。 5、收入证明文件 借款人必须提交自己的收入证明文件。这样才能保证借款人的在完成房屋购买以后有能力偿还房屋贷款。 6、工作证明 如果申请人的主要收入来源是工资收入，那么，申请人还必须提交自己的工作证明文件。该文件必须说明申请人所就职的机构、职位和工资收入标准等。 7、银行账户流水清单 一般地，申请人在申请贷款时，需要向加拿大的金融机构提交过去至少三个月的银行流水清单。有些银行需要申请人提供其所在国家的金融机构（银行）的账户过去6个月的银行流水清单。 8、申请人的信用状况记录 一般地，加拿大的金融机构在审批房屋贷款时，都要审核申请人的信用记录。申请人所拥有的信用分数高低直接影响到申请人所获得房贷的额度和利率水平。 9、充足的偿还贷款的资金 有些银行在初步审批申请人的房贷过程中，可能需要申请人存入在加拿大金融机构的资金能够偿还一年的房贷本金和利息。 10、满足加拿大政府所规定的债务率水平要求 加拿大的金融机构（银行）在审批房屋贷款时，所批准的贷款额度是由申请人的债务水平所决定的。对于优质房屋贷款（A类房屋贷款）来说，申请人负担所有房屋贷款的债务与总收入的比率最高为39%，申请人所负担的所有债务与总收入的比率最高为44%。对于非A类的房屋贷款来说，金融机构在审批这类贷款时， 对申请人的债务率水平可以放宽。具体情况需要联系有关房屋贷款经纪。 11、满足加拿大政府规定的压力测试利率的要求 最近几年来，为了控制加拿大房地产市场的风险程度，加拿大联邦政府要求加拿大的金融机构在审批房屋贷款时，必须对房屋贷款进行压力测试。主要测试在利率上涨以后，房屋贷款申请人还能够负担起房屋贷款。压力测试利率是采用下列二者中最高者：加拿大中央银行公布的房贷利率或者贷款人的合同利率再加上2%。（目前加拿大中央银行公布的5年固定房贷利率为5.34%）。 以上这些材料是申请人想在加拿大获得正常房屋贷款（或者称一级房屋贷款，或者称优质房屋贷款，英文为A Type Mortgage or Prime Mortgage）的基本条件。 如果申请人并不能完全提供以上文件，例如，没有工作收入证明，或者没有工作；那么，这也并不意味着该申请人无法从加拿大的金融机构获得房屋贷款。这部分申请人也可以在加拿大获得比一级级别低的房屋贷款。 加拿大房屋贷款的等级 一般地，在加拿大的房屋贷款可以分为四个级别。一是正常房屋贷款或优质贷款（A Type Mortgage）。能够提供这部分房屋贷款的金融机构有加拿大的六大银行和很多专门提供房屋贷款的小银行。二是微弱正常贷款（Near A Type Mortgage）。三是次级贷款（B Type Mortgage）。四是私人贷款（Private mortgage, C Type Mortgage）。此处的“私人贷款”并不是我们中文所理解的“个人提供的贷款”。在我们中文中，“私人”往往等同于“个人”。在加拿大，私人贷款是指一些专门提供房屋贷款的金融公司所提供的贷款。这些公司的业务完全受到政府的严格管制。 加拿大的“六大银行”一般只提供优质房屋贷款（A Type Mortgage）；而大量的在加拿大专门从事房屋贷款的所谓“小银行”可以提供包括以上四种级别的房屋贷款。一般地，在加拿大要获得正常房屋贷款的条件比较严格，特别是在信用分数、工作收入和工作证明方面，要求更严格。所以，正常房屋贷款也被称为优质房屋贷款。而那些无法获得优质房贷的借款人，仍然可以获得其他级别的房屋贷款，仍然可以购买到自己梦想中的房屋。 这里的问题就出现了。与加拿大的“六大银行”相比，这些提供各类房屋贷款的金融机构，并没有自己的实体门面店，也就是说，没有自己的分支银行。申请人无法在街道上看到这些银行的网点。 申请人究竟如何可以联系到这些小银行呢？ 要申请这些金融机构的房屋贷款，必须通过持牌的房屋贷款经纪（Mortgage Agent or Broker）。这些金融机构并不直接接待申请人的申请。 加拿大的房屋贷款经纪除了联系这些广大的“小银行”外，也联系个别“大银行”（例如，道明银行TD Bank，丰业银行 ScotiaBank）。也就是说，房屋贷款经纪为寻求房屋贷款的人士提供了广泛的选择；而且，这些房屋贷款经纪都经过专门培训后才能获得职业牌照；他们可以为申请人提供详细满意的咨询服务。 对于那些身处在加拿大以外的外国人士，想在加拿大获得满意的房屋贷款，这些持牌的房屋贷款经纪往往成为最好的选择。 注意：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于申请房屋贷款事宜，请联系您的房屋贷款经纪。 责任编辑：Zoe Chan 加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
全球最适合外来移民的城市：荷兰占了3个 新加坡、曼谷进Top 5
近日，全球最大的外国移民网络社群InterNations公布了：2018年度外国移民（expats）全球最喜爱的城市排名。 他们调查了187个国家中18135位外国移民，受访者代表了178个不同的国籍，除了外派工作人士，还包括所有因为各种各样的原因离开自己的祖籍国，在国外生活、工作的人群。 该调查针对多种因素（如工作-生活平衡、本地人友好、住宿开销、定居、城市生活质量等）进行综合评选。 可以说，这份调查较为全面地揭示了在非祖籍国生活、工作的人士的客观看法。Internations报告中显示，未来几年，外国移民人群将达到8700万。在如今“全球移民时代”，调查结果很值得参考哦！ 咱们赶紧来看看荷兰的情况吧！ 海牙作为荷兰上榜的头号城市，位列全球第11位！紧随其后的便是阿姆斯特丹，位居第13位。而鹿特丹则为第17位，也是荷兰上榜的第三个城市。 相信大部分华人也是居住在荷兰的大城市或周边地区，工作职位和学校都普遍分布在大城市，生活也更加便利一些。当然，也不排除一些住在村里的伙伴们，出个门都不容易。 海牙 海牙为何成为荷兰对外来移民最友好的城市呢？主要由于很多外来移民，在这里实现了工作、生活很好的平衡；他们对自己的职业感到非常满意。 不过，在职业发展方面，海牙的评分要稍低于阿姆斯特丹和鹿特丹。外来移民也对荷兰邻居的友好多加赞扬，一位在海牙工作的印度人表示，“在这里，我没有感觉到种族或宗教的歧视。” 但调查显示，比起荷兰其他两个上榜城市，在海牙的外来移民似乎更难交到朋友。 阿姆斯特丹 在阿姆斯特丹的外来移民，普遍对自己的生活非常满意。但是关于“寻找住所”和“天气”这两个话题，也有很多抱怨。众所周知，首都的房子不是一般地难找。在阿姆漂无居所的朋友，你不是一个人。超过一半的受访者都表示，“很难。” 想找一个租住的小屋，都要花比其他地方更高的价格。而房源的紧张又进一步加剧了租金的上涨。四分之三的受访者都表示；阿姆斯特丹住宿的开销真的太高了！ 鹿特丹 鹿特丹的住宿价格，比起阿姆斯特丹来说更低。但是外来移民表示，这里并没有给人“家的感觉”。因为这点，鹿特丹成为了荷兰上榜城市中的最后一名。 鹿特丹在“本地人友好”这项的得分也很低。几乎四分之一的受访者表示，鹿特丹人比较排外，对外国移民不友好。 但鹿特丹在“居住方面的开销”一项得分最高。几乎一半的外来移民表示满意，而阿姆斯特丹和海牙分别只有42%和32%的外来移民持有相同看法。 亚洲城市称冠 全球榜单前十的城市几乎全部都在亚洲。来看看榜单： 最适合外来工作者城市TOP 10 中国·台北 新加坡 巴林·麦纳麦（Manama） 越南·胡志明市 泰国·曼谷 马来西亚·吉隆坡 德国·亚琛（Aachen） 捷克·布拉格（Prague） 西班牙·马德里（Madrid） 阿曼·马斯卡特（Muscat） 最不适合外来工作者城市TOP 10 沙特阿拉伯· 利雅得（Riyadh） 沙特阿拉伯· 吉达（Jeddah） 意大利·罗马 瑞典·斯德哥尔摩 英国·伦敦 法国·巴黎 爱尔兰·都柏林 德国·斯图加特（Stuttgart） 南非·约翰尼斯堡 意大利·米兰 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 谘询海外留学、移民和投资的机会。 来源：华侨新天地 责编：Zoe Chan
新加坡留学条件有哪些？
海外留学一直是大部分人都比较关注的一个话题，但是每一个国家对于留学生的要求都不一样。新加坡是一个多种族的国家，并且里面的华人是最多的，所以很多国内人士选择留学都会优先想到新加坡。新加坡的留学生可以从小学开始一直到大学，所以在新加坡留学条件有哪些呢？我们可以从小学到大学，一一的分析过来，让大家可以清楚的了解在新加坡留学的相关条件。 新加坡中小学留学的条件： 1.AEIS考试科目为数学和英语 2.孩子的年龄在12-16周岁，并且要参加六个月的AEIS预备课程 3.要按时的参加政府规定的国际生入学考试 4.根据孩子的成绩状况来划分年级 5.如果之前的考试没有通过的话，是可以报名参加来年的第二次考试的 新加坡初级学院和理工学院的留学条件： 1.中国留学生是不可以直接擦完初级学院和理工学院的 2.初中毕业之后要参加o水准考试，并报读新加坡这两个学院 3.o水准考试成绩优异，如果被出具学院录取，那么就要进行两年的大学预科教育，然后再参加另一项考试。 4.如果被理科学院所录取，那么就要进行三年的专科教育 5.初级学院的要求要高一些，一般在该学校毕业的学生，有80%的军绿是可以进入政府大学的。 新加坡公立大学留学条件： 本科要求： 高考分数超一本线，分数80分以上，并且雅思分数在6.5分以上，可以去参加新加坡剑桥a水准考试。凭借该考试的成绩进行留学申请。因为该考试都是全英文进行的，所以要在新加坡参加一年的a水准预科课程。 硕士要求： 1.国内211工程重点大学本科毕业，平均分数在75分以上 2.非211工程重点大学本科毕业，平均分数80分以上 3.雅思过级分数七分以上 4.持有相关的本科毕业证以及学士学位 以上就是新加坡留学的要求。
新加坡生活费用主要包括哪些方面
新加坡的国土面积虽然说比较小，但每年向往去该国家的人士却不在少数。新加坡的社会福利条件和教育质量相对于其他国家来说都是比较好的，所以选择定居移民留学的人数也比较多。因为每年的人口都在不断的增加，所以新加坡它的房价在一定程度上也在持续增长。很多想要移民新加坡或者是留学于新加坡的人士都会问新加坡生活费用的主要消费状况。 新加坡的生活费用状况主要包括房租和日常生活消费。当然房租的费用占比是最大的，在新加坡租房他的租金相对来说还是比较高的。新加坡的物价状况和北京的物价是差不多的。通常在新加坡租房一个月所需要花费的房租大约在800-1500新元左右，折合人民币大约在4000-7500元。一般租房都是合租的情况，所以会平摊下来。解决主要的房租问题之后，就是生活上面的消费。 我们可以来看一下新加坡的物价状况。一公斤的鸡腿大约在6美元左右，一公斤的猪肉在7.99美元左右，一公斤的西红柿在2.50美元左右。一立升牛奶2.50美元，五公斤大米六美元，一打鸡蛋一美元，一打面包片两美元，理发15美元，烟卷6.50美元。这些都是一个家庭所需要花销的日常生活费用价格。当然还有娱乐，服饰以及出行上面的相关费用。 在新加坡生活出行方式有三种，公交地铁以及出租车。新加坡公交车的收费一次大约在0.65-3新元左右，折合人民币的费用大约在3.25-15元左右。新加坡的地铁站八九站一1新元，折合人民币大约为五元。新加坡出租车的起步价为2.4-8新元左右，折合人民币为十几元。通常一个正常人在新加坡一个月生活的费用大约为3000-4000元左右。
日本房产税到底有多高？这些减税措施您需要知道
由于日本不动产拥有永久产权、租售比高、租赁市场成熟稳定，租赁回报率高，且升值，保值空间大等诸多亮点，吸引着大量海外的投资者。 但许多朋友想要投资时，又会听到一些“日本房子看着便宜，税重～”之类的传言。 听信房产税很重的传说而对投资日本望而却步的投资者不在少数，那么日本房地产税到底有多高？ 在日本购买及拥有房产时需要缴纳的“固定资产税和都市计画税”。 不论是个人还是法人，对于房地产的所有者，日本政府都会寄出纳税通知书。 ”固都税（ことぜい）とは、固定資産税と都市計画税をまとめて略した用語です。 总体概括来说就是：固都税＝固定资产税+都市计画税。 1、固定资产税 日本的国税：土地评估价格×1.4%，房产评估价格×1.4%（即固定资产评估价格×1.4%）。 这里需要注意的是： 毎年1月1日的所有者是全年税额的纳税义务者： 发生房产交易，当所有者改变时 两种税全年税额的纳税义务者 仍然是1月1号登记的所有者 通常的房地产交易会在交接的时候 按交房日期清算买卖双方各自的负担金额 2、都市计画税 日本地方税：土地评估价格×0.3%，房产评估价格×0.3%（即固定资产评估价格×0.3） 3、物业费/年 根据实际情况收取【一户建无需缴纳】。 4、物业修缮基金 修缮金、维修费用等，该费用通常都是由物业管理公司代为收取【一户建无需缴纳】。 5、租赁管理费/年 将房屋委托给租赁管理公司所支付的费用，一般是收取房屋年租金的5%。 6、个人所得税/年 净所得：租金收入-必要经费，所得税税额=净所得×税率（5%-40%）。 7、税理士费用 税理士为代理申告、缴纳，以上费用的服务费，申报一次的费用大概是2-3万日元。 在日本购买不动产，土地所有权归自己，每年的固定资产税约为不动产总价的千分之八，那么，如何才能少交税，而且又不违法呢？ 以下几种情况，固定资产税，都市计画税可以获得减轻措施： 1、住宅用地 小规模住宅用地 一户在200平方米以下的部分： 固定资产税：固定资产税评价额 × 6分之1 都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之1 2、一般住宅用地 住宅用地面积高于200平米，低于住宅面积的10倍的部分 固定资产税：固定资产税评价额 × 3分之1 都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之2 3、新建住宅 2018年3月以前建造，满足以下条件，且课税住宅面积在120平米以下的居住部分，一定期间内，税额减轻到2分之一。 住宅大楼等、3层以上的耐火・準耐火建築物 → 5年内 上述以外的住宅 → 3年内 一户单位的课税住宅面积在50平米以上，280平米以下 税金减额对象仅限于居住部分，居住部分的面积超过120平米的时候，120平米以内的部分是减轻税金对象。 4、如果买新公寓，买一楼 如果在2018年后，买入新楼房，那么一楼的固定资产税，要比二楼便宜，顶层要比一楼多交10%的固定资产税。 5、买二手房，房龄越老固定资产税越少 因为建筑物的价值随着时间增长而减少，就是说建筑物是贬值的，所以每年税费会越来越少。 6、买入新房后，6年以内卖掉 新房购买6年以内，建筑部分的固定资产税是半额。 7、向固定资产税减免制度靠拢 牵涉到房子的用途，在东京，如果购入的房子用来做保育园，那么固定资产税是0日元；在冲绳，如果购入的房子用来做工厂，那么固定资产税是0日元。 8、如果重建，在12月31号前拆除旧房 固定资产税征收的对象标准是：每年1月1号那天持有固定资产。 9、用信用卡支付（有积分制度的卡） 有的信用卡，可以用来支付固定资产税，且获得积分，大致在0.5-1.2%之间。 納税方法： 纳税期通常是一年4次，可以选择四次分期付，或者是年初的时候一次付清。 到期未缴纳时，会发生罚款性质的延滞金。 缴纳方式每个管辖地区略有不同，于納税通知書上所记载的银行、邮局等金融机关，或者在便利店缴纳。 住在海外的外籍人士和国内居住者有同样的纳税义务。 当所有者不能亲自纳税时，需要提前寻找拥有日本国内住所的代理人。 这种代理人被称作纳税管理人，纳税管理人确定后，到房地产所在地的管辖税务所提交“納税管理人届出書”，提交此文件以后，纳税通知书就会寄到纳税管理人处。 在日本购买或者已有不动产，而本人住在海外的情况下，大多是委托日本国内的多种语言对应的房地产中介公司，这时不仅仅是固定资产税，都市计画税房地产的出租收入等相应的报税事项，可以一并委托，安心收取相应的房租即可。 居外推荐日本东京6卧3卫豪宅，位于东京市中心一处安静的住宅区，步行6分钟即可到达五反田站（JR山手线）。物业设计合理，整合了无机和天然材料。每间房间都安装了地暖，设有私人泳池和一部电梯。 居外物业编号：32761346 点击查看房源信息 日本税费固然复杂，但是综合起来看税费比例并没有传言说的那么高，将不动产拿来投资出租，用租金去抵扣部分成本，每年的回报率还是可以达到5%以上。 如果是投资民宿，自己经营大概16%左右的收益，委托给管理公司的话最低8%净收益（除去一切开销），并且近几年日本的房价每年有5%-7%的自然增长，因此回报还是非常可观的。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 谘询日本房地产的投资机会。 来源：趣日本 责编：Zoe Chan
东京奥运会之后，房地产价格会是上升还是下降？ | 居外专栏
大家都知道2020年的夏季奥运会将在日本的东京举行。奥运会不只是一大体育盛会，也是触动主办城市以及国家经济的重要因素。奥运会对经济的发展有两种效果。①是直接效果，②是延续效果（Legacy Effect）。 据东京都的试算，奥运会带给东京的经济波及效果额合计约20兆日元。而带给全国的经济波及效果约有32兆日元。 房地产价格和经济景气动态也是息息相关的。自从2013年9月决定在日本的东京举行奥运会之后日本首都圈的房地产（中古公寓）价格大约增长了25%左右。 那有一些投资家认为现在或者奥运会时，东京的房地产价格是否会最高，之后只有下降的趋势。首先，回答这个问题需要理解日本的房地产价格的影响因素。在日本不只是经济景气影响房地产价格，金融机构的融资态度判断的DI会直接影响到房地产的价格。 从上图可以看出，银行调控融资的姿势严的时候房地产的价格也会变低，融资的只是相对放宽时房地产的价格也会变高。 另外，从上图的金融活动指标也可以看得出，现在的银行等金融机构的融资中介活动并不是属于过热的情况。 历代举办的城市的例子也可以推测出一些趋势。以下是1984年之后的奥运会举办城市的房地产价格的趋势。可以看得出除了2000年的悉尼奥运会之外，举办年以后的一段时间举办城市的房地产价格是一直处于上升阶段。那悉尼房地产为什么没有像其他城市一样升高呢？ 其实，这里有一些与其他国家城市截然不同的地理以及历史原因。悉尼是属于沿海城市，周围都围绕着海。另外它是一个历史建筑物特别多而著名的城市。所以当初决定在悉尼举办奥运会的时候，他们将选择做Green Olympic.所以很多的房地产等建设都搁置了很久并延迟了很久。 日本政府为了达到设定的2%消费者物价指数目标，将会继续放缓政策，相信虽然可能会有短暂的经济萎缩带来的停滞，不过，奥运会过后的相当的一段时间房地产价格还会维持在高的水平。 责编：Adam Chen 日本置业专家数据大拿姜华专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
英国学生公寓大爆发 投资价值几何？
撰文：傅士鹏 脱欧重压下，英国房地产市场正在经历一场前所未有的变局。 过去大热的写字楼、商铺等资产突然遇冷，长租公寓、学生公寓、物流地产、酒店等资产顺势崛起。 在这几个大热的资产类别中，长租公寓和学生公寓最受投资者追捧，吸引了各大主权基金、保险公司、甚至个人投资者涌入。 今天文章的主题是英国学生公寓投资，主要分为市场概况、投资价值、风险点三个部分。 英国学生公寓概况 众所周知，教育和房地产一直是英国面向海外投资者的两张王牌，学生公寓作为两者的结合体，这几年发展势头极为迅猛，早已成长为一个成熟的物业投资类别。 值得注意的是，本文所讲的学生公寓不同于学校内的宿舍，指的是开发商特别为学生开发的私营学生公寓（Purpose Built Student Accommodation，简称PBSA），位于学校周边，允许个人投资者购买。 目前英国在校大学生人数达到170万，由于学校内的宿舍供应严重不足，且一般只为大一新生提供校内宿舍，大约70%的学生要自己解决住宿问题，其中大部分会选择这类学生公寓。 上图数据显示，英国今年为学生提供的专用床位数仅56.8万张，约为170万总学生人数的三分之一，供应严重不足。 供不应求意味着有利可图。 数据显示，从2015年开始的最近三年，每年投入英国学生公寓市场（PBSA）的资金都在45亿英镑以上。 2018年，包括加拿大房地产公司Brookfield、新加坡主权基金GIC、美国私募基金Tristan Capital Partners在内的大资本纷纷出手，买进英国学生公寓资产。 另外，在2018年，那些原本就已经非常成熟的英国本土学生公寓巨头，比如Unite Student、UPP、Liberty Living、IQ也在资本市场的帮助下不断扩张。 2018年2月，在英国学生公寓市场拥有最多床位的Unite Student成功在公开市场融得1.7亿英镑，且接受了新加坡主权基金GIC的注资。拿到资金后，Unite Student宣布将在伦敦、牛津、伯明翰继续开发更多的学生公寓。 截至2018年底，英国各大学生公寓运营商总共持有290,570张床位，比2017年增加了18%，显示英国本土机构同样在加码投资。 统计显示，2019年将会有大约60万间学生公寓在英国完工，平均每间公寓价值8.7万英镑。 到2019年底，英国整个学生公寓市场规模将达到530亿英镑，比之2018年的505亿英镑，还要增加25亿英镑。 为何投资英国学生公寓？ 英国学生公寓市场之所以能吸引这么多资金，并在近几年迎来大爆发，主要还是因为其独特的投资价值： 1. 脱欧意外助推英国留学产业 最近英国房市受脱欧冲击很大，经常有读者让我预测未来房价走势，而每次分析到最后，都会讲到英国教育对底层需求的支撑和对未来流动性的保证。 英国的教育，包括中小学的私立教育、大学的高等教育都非常强，而且因为悠久的历史和长时间的信誉沉淀，拥有很强的壁垒，即很难被其它国家突然替代。 在最近的两项排名中，英国被2019 US News评为世界最佳教育国家，在所有国家中名列第一，美国位居第二。 在QS 2018最佳留学城市的评选中，伦敦首次高分胜出，位列第一，成为全球最适合留学的城市。 最近英国面临脱欧，但其留学产业却丝毫没有受到影响，反而还因为脱欧后英镑大跌导致留学成本大大降低，刺激了更多国际学生来英留学。 事实上，会受到脱欧影响的欧盟学生只占到英国留学生总数的6%，非欧盟学生才是英国留学的主力。 上图看出，欧盟学生只占到很小的比例，非欧盟国际学生才是大头，过去10年间增长了69%。 数据显示，尽管受到脱欧影响，在2018/2019年的申请季中，从欧盟申请来英留学的学生依然增加了约3.4%，非欧盟的留学生增加约11.1%。 UCAS最新调查数据显示，在所有非欧盟国家中，中国留学生增长最猛：目前已经有超过11万中国留学生在英国大学读书，比欧盟所有国家留学生的总和还要多。 脱欧公投以来，因为担心来自欧盟的经费减少，英国许多大学都增加了对非欧盟国家的录取人数，其中伦敦大学学院、曼切斯特大学、爱丁堡大学、考文垂大学的留学生人数都超过了1万人。 联系美国在特朗普上台后逐渐收紧对中国学生的留学政策，英国一下成了最大的受益国，由于中国这个最大生源国的助推，赴英留学的国际生数量水涨船高。 国际生，特别是非欧盟国家的国际学生，是英国学生公寓市场绝对的租住主力，他们因为信息不对称，更愿意为安全系数高的学生公寓买单。 总结来说，英国留学产业本来就非常发达，这两年因为脱欧后英镑大跌和美国收紧政策，更是意外迎来第二春。 2. 供不应求导致投资回报率持续走高 上边的分析看出，学生公寓是难得被脱欧利好的英国资产。 在供应一端，脱欧带来的不确定性会造成新开工或正在筹备中的开发项目融资困难，导致新建学生公寓项目工期延长，加剧学生公寓供不应求的局面。 左图为2017/2018学年-学生公寓租金预测上涨情况，右图外圈为正在开工建设的学生公寓套数，内圈为能完工的套数。 长年供不应求的局面，也进一步推高了英国学生公寓的投资回报率。 EGI发布的数据显示，截至2018年9月，英国学生公寓的资产价值比上一年增长了6.5%，租金也同步上涨了3.4%，平均的年度总回报率达到了12.3%。 租金方面，由于国际留学生数量持续上升，2018/2019学年英国学生公寓的租金平均上涨了2.26%，其中巴斯的涨幅最大，达到了3.81%。 其余学生公寓租金增幅比较大的城市还包括：爱丁堡（3.74%）、诺丁汉（3.65%）、莱斯特（3.24%）、杜伦（3.22%）。 投资英国学生公寓，要注意什么？ 投资英国学生公寓，纵然优势很多，也需要注意以下几点： 1. 挑对学校和城市 先讲对个人和机构投资者都适用的一点：挑对学校和城市。 虽然赴英读书的留学生一直在增加，但这并不代表所有英国大学旁边的学生公寓都值得投资。 事实上，留学生正在变得越来越“挑剔”。 调查显示，多数国际学生更倾向于就读罗素大学集团（Russell Group）的学校。 非罗素大学集团（Russell Group）的申请人数正在逐年减少，这显示出申请留英的国际学生更看重英国的名校，而不是普通的英国大学。 下图代表国际学生对英国大学的申请人数，绿线代表总人数，显示出国际学生逐年上升。 但仔细看这张图的柱状部分，灰色柱代表排名高的大学申请人数，浅蓝色柱代表排名中等的大学，深蓝色代表排名较低的大学，可以看出，越来越多的留学生倾向于申请排名高的大学，排名中等和较低的大学申请人数确实在逐年下降。 这样看来，如果决定投资英国学生公寓的话，首选罗素大学集团附近的项目，对于非罗素大学集团附近的项目，则要多长个心眼。 投资学生公寓，除了要买在名校旁边，其所在的城市也非常重要。 根据One Touch发布的学生公寓报告，英国最主要的几个大城市，仍是学生公寓投资潜力最大的地方。 举例来说，英国西南部大城市布里斯托共有超过51,000名全日制大学生，但整个城市却只提供7,000间学生公寓。 另外像伯明翰、埃克塞特、牛津、布里斯托、曼彻斯特、利兹、卡迪夫等城市，其学生公寓的供应也不能够满足当地留学生的需求。 对于英国第一大城市——伦敦来说，虽然伦敦拥有全英国最多的学生公寓，但考虑到伦敦的留学生仍在持续增长，因此伦敦的学生公寓市场仍有很大的投资潜力。预测显示，未来10年，伦敦全日制学生人数将增加50％。 对比之下，在阿伯丁、纽卡斯尔、谢菲尔德、利物浦、格拉斯哥等地，由于近几年新建了大量学生公寓，其学生公寓市场已经相对成熟，且未来开发充裕，因此投资价值相对有限。 2. 个人投资者如何选择英国学生公寓？ 投资学生公寓，和普通买房的操作类似，但还是有一些方面需要投资者特别注意。 相比普通买房，学生公寓因为与英国留学产业挂钩，因此不太受房产周期的影响，脱欧冲击英国房市，却利好学生公寓，就是最好的证明。 学生公寓由于有固定学期，一般空置率极低，而且租金收益较为稳定（通常在6％以上）。 因此，个人买家可以用学生公寓对冲其它房产项目的风险，丰富自己的资产组合。 讲完优势，我们接下来再讲讲风险点。 对于个人投资者来说，由于学生公寓项目非常受机构投资者欢迎，因此开发商很少会把学生公寓拿出来散卖，而这也导致我们在市场上看到正在销售的学生公寓大部分收益较低，位置较偏。 另外，相比普通买房在户型和地理位置有更多的选择性，学生公寓由于户型基本相同，更像是一个理财产品，所以一旦有优质的学生公寓项目面市，很快就会被一抢而空。 还有一个风险点就是学生公寓的租客极其单一，只限于学生，因此尽量避免投资那些远离大学的学生公寓，即便是投资在大学旁边的学生公寓，也要了解清楚大学附近是否会新建更多的学生公寓。 居外诚意推荐：英国伯明翰阿尔登门（Arden Gate） 伯明翰是除伦敦以外，英国最大的高等教育中心。它拥有阿斯顿大学、伯明翰城市大学、伯明翰大学、纽曼大学和伯明翰大学学院等5所的大学及教育中心，在世界排名前50的大学中名列前茅。有超过7.5万名学生在这座城市就读。 阿尔登门位处伯明翰市中心，占地1.5万平方米。毗邻包括德意志银行和汇丰银行英国总部在内的中央商务区；距离娱乐、购物中心只有一箭之遥；离中央车站新街站（Grand Central-New Street Station）只有数分钟路程，搭乘一站地铁，6分钟可达伯明翰大学；2021年还将开通一条新的地铁线路，步行两分钟即可到达车站。 现在，只需要200多万人民币，就能在处于上升通道中的英国伯明翰市中心购置全新公寓。如您感兴趣或有进一步的疑问，敬请登陆查看或致电400-041-7515垂询。 3. 机构投资者如何投资英国学生公寓？ 对于机构投资者来说，投资英国学生公寓，本质上就是比融资成本。 简单来说，因为东西又好又少，所以抢的人太多，拼到最后就是一直喊价、抬价，价高者得。 价格喊得越高，投资收益率就越低，而能够承担低收益率的往往是融资成本极低的公司，比如我在本文开头处提到的英国学生公寓主要玩家：主权基金、养老金基金、保险公司等。 因此对于机构投资者来说，如果考虑竞标英国的学生公寓项目，一定从自身融资成本的实际出发，而如果是通过募集基金再去投资学生公寓项目，则需要考虑高价拿下项目后，其投资收益率是否对基金认购者还有吸引力。 第二点主要是写给中国机构投资者的，结合我自己的观察和统计，发现虽然中国机构投资者在英国买了不少土地、写字楼、酒店（2018年终大盘点：中国人“买爆”英国房产，今年投资额超60亿英镑），但基本没有涉足英国学生公寓领域，即便中国留学生数量排名全英第一，也没有把这个客户端的优势好好利用起来，实在非常可惜。 相比西方国家的学生，中国留学生喜欢一次性付清所有租金，是学生公寓市场上的优质租客，开发商财务模型里的最佳履约人。除此之外，中国留学生家长还可能在帮孩子看宿舍的过程中买走几套学生公寓，顺便帮助开发商解决库存。 近年来，由美国、新加坡、中东资本支持的学生公寓开发商专门在中国设立办公室，招募中文客服，注册微信公众号，为的就是吸引更多中国留学生。 由上图看出，目前美国投资者对英国学生公寓的投资额排名第一，甚至超过了英国本土投资者，新加坡、中东、加拿大、香港投资者紧随其后，手握巨大学生流量的中国机构投资者依然缺席。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学、移民和投资的机会。 来源：观点地产网 排版：Zoe Chan
