日本房产持有多久合适?|居外专栏

对于多数海外投资者来说,选择购置日本房产的原因都是出于以下几点:对日本房地产市场房价、房租多年来“稳中有升”趋势的看好,对日本房屋永久产权的青睐以及对日元避险属性的认可。

在如愿持有日本房产之后,这些海外投资家们的确获得了长期稳定的房租收益,也就是“收入收益”。

房地产投资收益大致可以分为“收入收益”和“资本收益”,即租金增加和资本增值。

收入收益是指从每月的房租收入中获得的利益。需要注意的是,将房租收入中扣除修缮费、管理费、托管费等费用,最终能真正进入房东口袋的钱才算实际的现金流部分。

与此相对,资本收益指的是出售房产所获得的出售利润,也就是通过房屋增值部分带来的收益。

但毕竟多数投资人将来没有在日本长期居住和生活的打算,所以在持有海外房产达到一定年限之后,人们也会考虑将房产售出,赚取一点“出售利润”,再通过这笔资产,更换购置一套更好的日本房产。

因此,房地产投资的终点站可以算在房产的售出阶段。房产能否以我们期望的高价顺利售出,决定着我们房地产投资最终的成功与失败。那么,为了使我们的资产利润最大化,不少投资人都非常关心的一个问题是:我手里的房产是应该长期持有,还是应该一两年之后及时卖掉呢?

诚然,短期来看,日本的房地产一般不被算作高收益资产,更相当于是一笔稳定的收益资产。想在日本“炒房”的效果肯定会令大家失望,但日本的房地产虽然不能像股票投资那样追求高回报高收益,相对的,日本房地产市场多年来价格稳中有升,一瞬间下跌的可能性几乎为零,可以说是稳健型投资的首选。

投资不动产可以降低通货膨胀的风险,因为现金其价值会因通货膨胀而下降,反观目前日本东京不动产价格稳中有升,如果我们长期持有一套甚至多套日本房产,就算当初无法以最低的价格买入,后期我们依然能够获得长期且稳定的现金流收益,为我们带来更多的被动收入。资本的保值增值也能为我们提供更多净资产,便于以后扩大投资组合,升级海外投资资产配置。

所以,每当有人问起:“我买日本房产是以投资为目的的,那我应该什么时候卖出才最挣钱呢?”,通常的回答是:长期持有是购买日本房产的最好策略之一,建议大家最少也要持有5年的日本房产。

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提出最少5年的这个时间节点是源于持有日本房产期限的时间长短对我们将来想要出售房地产时所支付的税费相关:拥有权限在5年以内和超过5年的增值税税率不同。5年内,增值部分的税率是 30%;5年及以上税率为15%。(增值部分可抵扣)。

例如:王先生购买的1000万日元的东京房产,5年后以1200万日元卖出。
增值部分试算:1200万日元-1000万日元-150万日元(预计可抵扣金额)=50万日元
增值税试算:50日元*15%=7.5万日元

因此,通过税费变动情况来决定什么时候出售房地产,无疑可以为我们节省一笔开支。

此外,也建议大家在最终想要出售房地产时不必一味追求“贱买贵卖”,只要出售价格达到了自己预期的目的,能维持基本的盈利,就可以算是成功的投资了。

再结合房租收入、房产本身的建筑年限、房屋本身的折旧率情况来看,假设我们以一千万日元的价格购置了一套日本房产,五年十年后,就算我们是以低于一千万日元的价格出售了这套房产,仍然可以算作盈利。简而言之,只要能达到盈利目的出售房产,就是划算的。

具体情况都需要具体分析,营销无定式,市场难定性,建议大家在房产买卖前多咨询专业人士的意见,了解最新的市场动向,及时升级自己的海外资产配置。

 

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