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加拿大三类购房贷款大解析 看看哪款适合你
2014年11月，随着国际油价的大幅下跌，加拿大央行2015年1月突然宣布降息（Overnight rate下调-0.25%）。疲软的加币加上更低廉的房屋贷款利率，2015春季的加拿大房市呈现冰火两重天的景象。大多伦多地区和大温哥华地区房市的兴荣，同每年大量的新移民及其所带来的大额外资有着紧密联系，越来越多的新移民，留学生和非居民加入了当地的置业队伍。为此，加拿大6大主要银行迎合市场需求，制定了特殊的新移民房贷项目，留学生房贷项目和非居民的房屋贷款项目。本期，我就来逐一详细介绍。本文将主要惠及希望投资加拿大房地产并想灵活运用自己的资本，享受加拿大当前历史低。 新移民房屋贷款项目 （New immigrant Home Ownership Program） 新移民房屋贷款只适用于新近落地且获得加拿大移民身份的移民（landed immigrant status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡（Permanent Resident Card),如果PR卡的背面显示成为永久居民不超过五年并且不是美国公民，那一般符合了新移民的身份。 无需加拿大信用记录和无需提供收入证明是新移民房贷的最大优点。但是，各大银行还是会尽职审批贷款。所以，充分的准备和充足的资料将帮助申请人迅速有效的通过贷款审核 。 贷款额度 按照现行各大银行对新移民房屋贷款的规定，首付款一般至少在35%，最多可贷款至房产总价的65%，且房屋贷款数额不能超过150万加币。 举例： 注：申请新移民购房贷款首付，需是申请人本人资产 首付款需在贷款放款日前15个工作存入加国主银行 贷款前需向银行提供首付款到位证明（如加拿大或国内银行出具的存款证明） 新移民房贷最长为30年 可申贷房屋： 一般的独立屋（Single House） 公寓（Condominium） 连体别墅（townhouse） 注：大多伦多和大温哥华的公寓在申请贷款时，房屋面积不得小于550平方尺即不小于49平方米；其他地区公寓申请贷款时，房屋面积不得小于750平方尺即不小于67平方米。 新移民贷款也可用于购置二手房或者正规建筑商的新建物业。如果自建房屋或者私人买卖的房屋没有通过中介或MLS公共平台买卖暂不能申请新移民贷款。 另外，新移民贷款允许移民可同时拥有两处自住房产：一处是主要自住物业；另一处可以是度假物业或者是为家庭直系的主要成员（孩子，父母及兄弟姐妹）居住所购买。 如果投资人的两处物业都符合新移民贷款条件，且位于大多伦多地区和大温哥华地区，贷款总额（包括房屋贷款、普通贷款和个人信贷)一般不超过250万加币。如果房产位于加拿大其他地区，总贷款额不超过175万加币。 国际留学生房贷项目（International Students Mortgage Program) 国际留学生房贷项目适用于取得加拿大留学资格的大专生、本科生及研究生。申请人需要提供入学证明，比如录取通知书， 来确定被加拿大符合资格的学校所接受。 贷款额度 申请时需居住在加拿大，购买房产时需提供50%或以上的首付款，最高贷款比率为购房总价的50%,最高贷款金额则不超过50万加币。 举例 注：最长房贷期（amortization）为25年 首付款允许学生自身存款或父母资助（父母资助需提供馈赠证明） 贷款发放15个工作日前，首付需存入加拿大主要银行（Canadian major chartered bank） 另外，国际留学生贷款“可买房型”虽与新移民贷款一样，但是，只可申请购买1处自住房。 留学生房贷申请要求 财务情况说明（如父母的汇款记录，如果留学生是公司股东需提供红利记录，或者在加拿大的存款证明等） 与房屋相关的收入负债率（GDSR）不超过32% 总收入负债率（TDSR）不超过40% 非居民贷款项目（Non-Immigrant Home Ownership Programme） 非居民贷款是特别为还没成为加拿大移民，却想在加拿大投资房产的买家量身定做的。通常，非居民购买加拿大物业主要用于投资、出租、商务、度假或者是为了在加拿大读书的孩子所购买。 非居民房屋贷款申请要求 提供财务证明 房屋相关收入负债率不超过32% 总收入负债率不超过40% 现未定居加拿大 无移民身份 提供子女准读证（如果给留学子女购买） 贷款额度 房贷小于100万加币，首付在35%或以上，最高贷款比率为65% 房贷介于100~200万加币，首付至少房款总价的50%，最高贷款比率为房价的50% 举例 注：非居民房屋贷款最长贷款期为30年 非居民贷款的首付款不可为再次贷款（secondary financing) 或者是他人馈赠，非居民房屋贷款项目只限于申请一处物业。另外在BC省购买的物业，购买房屋保险时会被要求包含地震这项。 【注】：以上3类房贷形式，每家加拿大银行的具体细则可能会有不同， 且各大加拿大银行有随时改动自己房贷规则的权利和可能，本文信息仅供参考 附：申请加拿大房屋贷款常见术语与分类 房屋相关收入负债率 The Gross Debt Service Ratio（GDSR）：指所有和购买物业相关的每月（或每年）开支包括房屋贷款的利息、本金、地税、电暖或者物业管理费等）占其每月（或每年）总收入的比率。 总收入负债率 The Total Debt Service Ratio（TDSR）：指包括购买物业需要负担的所有开支（利息，本金，地税，电暖等）及申请人其他所有负债的供款（比如信用卡，个人贷款，汽车贷款等）占其总收入的比率，通常可以按每月的开销，收入计算也可以按每年的开销，收入计算。 前文介绍的加拿大新移民房贷，国际学生房贷和非居民的房屋贷款主要是根据申请人的身份划分，享受加拿大银行提供的特殊审核手续，不需要提供传统房屋贷款要求的收入证明和加拿大本地的信用记录。 另外，申请人需根据自身情况选择活期房屋贷款（Open Mortgage）或者是死期房屋贷款（Closed Mortgage）。 活期房屋贷款（Open Mortgage） ：一 般银行提供六个月， 一年，三年或者五年的活期。活期房屋贷款关键是还款灵活，可随时付清尾款或者转往其他银行而无需支付违约金。但是通常活期房屋贷款的利率比死期房屋贷款的 利率高，且一般申请人选择的活期房屋贷款期限越短，利率越高，一年活期的利率往往高于五年活期的利率。 死期房屋贷款（Closed Mortgage）：银行一般提供一年期，两年期，三年期，四年期，五年期， 七年期 和十年期。死期房屋贷款在合同未到期前，如果要求结清贷款或者将房屋贷款转至其他银行，会受到合约影响通常需要支付罚款。 还有比较下银行的浮动利率贷款（Variable Rate Mortgage）和固定利率贷款（Fixed-Rate Morgage）看看哪个更合适您。 浮动利率房屋贷款（Variable Rate Mortgage）： 基于每个银行的最优惠贷款利率（Prime）。 最优惠贷款利率（Prime）：指在加拿大商业银行向信誉最良好的借款人收取的平均利率，Prime 跟随加拿大中央银行利率上下浮动。 银行和客人签订的浮动利率的房屋贷款（Variable Rate Mortgage)合同一般会写明最优惠贷款利率（Prime）+增加多少个百分点 ／(或者) -减少多少个百分点。合同期间，银行的最优惠贷款利率（Prime）会根据加拿大央行的决定或涨或跌。浮动利率的房屋贷款（Variable Rate Mortgage）五年期的最普遍，但是申请人可以选择五年死期浮动贷款（Variable Rate Closed mortgage）也可以选择五年活期浮动贷款（Variable Rate Open Mortgage）。很多客人会混淆这两个名称，同是五年的浮动利率，五年活期浮动利率比五年死期浮动利率要高，因为客人可以随时付清或者转至他行，无违约金。 固定利率的房屋贷款（Fixed-Rate Morgage）利率在贷款合同期内不变，一般房屋贷款合同期限越久固定利率贷款（Fixed-Rate Morgage）的利率越高，比如七年的固定房屋贷款利率一般会高过五年固定的房屋贷款利率。虽然也有固定利率活期房屋贷款（Fixed-rate open Mortgage），但是还是死期（Closed Mortgage）加上固定利率房屋贷款（Fixed-Rate Morgage）更常见，选择更多。多数银行提供死期：一年，两年，三年，四年，五年，七年，甚至十年。 五年固定死期房屋贷款（5 year fixed rate closed morgage）在加拿大一直是传统和热门的选择。近几年，5年浮动利率死期房屋贷款（5 year variable rate closed mortgage）也被越来越多的客人所接受。 Canada Chartered Banks Prime Lending Rate 加拿大特许银行最优惠贷款利率 1960-2015： 从 1960年至2015年，加拿大六大银行的平均贷款利率为7.59%，1981年的8月是加拿大历史上最高贷款利率纪录：22.75%，加拿大历史贷款最低的纪录：2.25%发生于2009年的四月。加拿大六大银行2015年2月和3月的利率为2.85%。资料来源于加拿大央行 （Bank Lending Rate in Canada is reported by the Bank of Canada）。 加拿大理财师Liya CHEN专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
悉尼买家迎实惠好时机 专家盘点房产投资好区
据Domain报道，随着拍卖清盘率大跌，悉尼有某些地区房价也出现下跌，供应增加，买家减少，看来有些买家能够在圣诞前趁机买到实惠的悉尼房产，但去哪里找这样的房子呢？最好的买卖莫过于卖家买了另一套房产，又急着在假日来临前卖出自己原有的房子来套现。查看更多悉房精品房源Hand McPhee的买家中介Gerry McPhee说，现在买家减少了，而一些卖家如果现在卖不出房子会放到2月再卖，有些卖家很心急，会赶在房市增长消亡前降价来销售，这样就买到好房产。另外一点原因是，很多卖家都急着在年末前安定好，以避免土地税。至于在哪里买，高级经济学家威尔逊（Andrew Wilson）认为，拍卖清盘率在西部和西北部降得最严重，所以那里的卖家可能会变得很紧张并调整房价。人们需做好调查，以求获得实惠价格。如果你对下北岸、内西区、东部和北滩的房产更感兴趣，那里也可能有好房产，因为当地的房产供应大增，威尔逊说。他认为莫士文（Mosman），Balmain East，Strathfield，Marrickville和Leichhardt的房产是不错的选择。Ray White主席Brian White也选择了莫士文和一些内城区，如Glebe，Darlinghurst，Woolloomooloo和Annandale。Propertybuyer的总经理哈维（Rich Harvey）说，也需考虑其他因素，如一些要建新基建的地方将是很好的投资地区，来获得房价收益——车士活（Chatswood）到宾士镇（Bankstown）的地铁线就会带旺周边房价。哈维认为，人口增长较快的地区，如Camden和Campbelltown对投资者尤其吸引，但可能未必会马上导致房价增长。据悉，在新学年到来前，学区房也很热门。拍卖房产如此多，是不是应该在拍卖前出价呢？买家中介Gerry McPhee说，不！他认为现在是买家市场，如果在拍卖前出价只会吃亏，让卖家有升价的可能。社工Janet Lewis认为Glebe将是热门地区，因为这里交通十分便利，步行即可到市中心和达令港，参观、咖啡馆、酒吧一应俱全。她在这里住了20年，非常喜欢当地，也在售出其在Rosebank街的3室房产。（据澳洲新快网）浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
澳洲置业 悉尼四郊区今年房价增长看好
去年的房市房价增长大，但今年也有一些郊区值得买家和卖家留意。悉尼东南将建起轻轨，一些郊区的房产也会因此被带旺。随着买家越来越往外走，一些靠近海滩、市中心的郊区也会颇受青睐。Kingsford和KensingtonKingsford和Kensington都离新南威尔士大学较近，离悉尼CBD仅8公里，也有公交车前往市中心和Bondi Junction及东南郊区。去年，Kingsford的房价增长了28.3%，中价至186万澳元。Kensington房价中值为191.05万，房价增长率为6.1%。Laing + Simmons Kingsford的负责人Nicholas Efrossynis称，这两个郊区都有增长潜力，有些用户今年得到的土地估值价格几乎是上年的两倍。部分房产的土地税也会提高，这将使租金也提升。同时，他说，当地的轻轨也会带旺房价。Randwick去年，该区卖了151套独栋屋和462套公寓，房价中值为210万，今年估计还会继续延续辉煌。Belle Property Randwick的负责人Shane Vincent说，轻轨的建设将会吸引更多买家。届时人们去医院、大学都更方便了，更多人会愿意前来居住和工作。他说，该区的公寓需求将继续强盛。随着Anzac Pde被划分为高密度住宅区，住宅需求将更大。此外，当地的投资收益也很高。BotanyBotany现在已经从工业城区转变为颇受家庭欢迎的独立屋热门地区。去年，该区的独栋屋房价增长为14.8%，房价中值为120万；单元房为16.7%，中值为77万。据悉，该地离市中心仅11公里。Ray White Green Square/Botany的中介Patrick Byron称，该郊区靠近东区海滩，近年来又得到美化提升，很吸引买家。一些东区的买家也前来这里购房。邻近的郊区，Pagewood和Mascot的房价中值分别是$155万和$119万，两区都是去年悉尼东南部的房价高增长地区。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。（据澳洲新快网）
在日本拿投资经营签证，需要做这些准备！
日本投资移民，每一年都有很多华人抱着各种目的来到日本，有的是留学，有的是研修，还有的就是为了来日本就职，但有很大一部分华人来到日本以后，经过几年的积累，会选择自己创业。 在日本，外国人如果想自己创业的话，必须要先创办公司。 华人在日本注册公司的具体流程 这社会上假东西太多，假烟，假酒，假新闻，假中介，就王八是真的，还叫假（甲）鱼！ 也不知道是从什么时候开始的，把出资500万日元以上，看似门槛很低的日本投资经营（经营管理）签证宣传成了近似于欧美的移民制度，只要出500万日元，就能拿签证的意识形态在中国社会不停的蔓延。 造成每天成立公司，申请投资经营签证的咨询乌泱乌泱地，希望合作的中国现地移民中介公司大量出现。 自己都没搞明白日本投资经营签证是怎么回事，就申请签证！来了之后发现和中介说的不是一回事，各种各样的问题出现。每天QQ，微薄，微信只要打开，就各种各样的咋办啊？入国管理局不是我开的，很多问题解决不了就是解决不了。所以，办之前都先把该了解的都了解了。 在百度上输入「日本投资经营签证富永」，就会出现很多我写的关于日本投资经营签证的评论，可以看一下。 用句东北话来说，你们真给我整压抑了。笑 咨询的人多，我就要一股子一股子的写，来减少每一个咨询的时间。 好，富永今天说说海外华人在日本成立公司的流程。 ① 在日本成立公司需要有代表取締役、株主、発起人。 代表取締役：经常说成社长，无国籍，无签证限制。 株主：股东的意思，无国籍，无签证限制。 発起人：大伙儿每人出点钱开个公司吧。就是号召成立公司的人。无国籍，无签证限制。 ※从事法律工作或者学过法律的朋友，不要搬出日本的公司法来和我争论，这个地方解释的不对，那个地方解释的不全面。我只是想让没有专业知识的人能看懂，话糙理不糙。 都没有国籍，没有签证的限制来看，任何一个外国人在日本都可以自由的成立公司。不过，从成立公司的手续，流程来看，就会明白在日本没有中长期签证的外国人是完成不了成立公司的手续的。 ② 在日本成立公司的流程 定款做成 → 定款公证 →注入资本金→ 成立公司 在日本公司成立之前是开不了公司帐户，所以注入资本金的这个步骤里，必须把公司的资本金放入発起人的个人帐户里。在日本没有中长期签证的外国人，银行几乎不会给办理个人帐户，所以没有日本中长期签证的外国人不能自己一个人完成成立公司的手续。 这是発起人的个人帐户，帐户里需要显示资本金的入金记录。对汇款还是现金存入没有要求。 ※定款：写有公司名字，公司地址，公司的经营范围等等的资料 ① 海外华人如何在日本成立公司？ 综上所述海外华人在日本没有个人帐户，所以自己完成不了成立公司的手续。 这个问题应该怎样解决？ 可以找一个在日本信得过的朋友一起做発起人，这个朋友是日本人还是外国人都没有关系，只要他在日本有个人帐户就可以完成成立公司的手续。公司成立完成之后，开设公司帐户，然后把放在朋友帐户里的资本金转移到公司名义的帐户里。 最终成立的公司是这样的： 代表取締役：海外华人。 株主：海外华人。 発起人：海外华人和在日本的朋友。 也就是仅仅用了一下日本朋友的帐户，公司的股东，社长都和他没有关系。 ③ 经常有的疑问 这个在日本的朋友一定要是日本人吗？ 不是。 这个在日本的朋友如果是外国人，一定要是永住吗？ 不是，因为仅仅是出了一个名义，不参与任何经营活动，所以对签证的种类没有要求。 ※非入国管理局官方回答，仅仅是到现在为止没有因为签证种类出现问题的先例。 听说现在可以先申请一个4个月的签证，就可以在没有日本朋友的情况下完成成立公司的手续了，是这样的吗？ 是的。 （据日本之窗）
中国房地产投资者在澳洲面临更重征税 各州税费计算详解 | 澳洲
内容摘要 目前维多利亚州、新南威尔士州和昆士兰州都对海外投资者征收房地产印花税。 新南威尔士州已经当地对期房开发提出新的要求，针对外国人的附加印花税很快也会再次提高 。 联邦政府实施了“幽灵税”，取消了资本所得税豁免制度，并规定了新开发项目中海外所有权不能超过50%的限制。 从2017年7月1日起，新南威尔士州针对外国公民加收的附加印花税从4%涨至8%，同时，土地税从0.75%涨至2%。这项措施是新南威尔士州州长贝瑞吉克莲紧随维州、昆州加税脚步宣布的。在国家层面，也出台了更多的法律法规，旨在打压中国及其他外国投资者。 国家层面有什么？ 幽灵税 （Ghost tax） 继2016年增收印花税之后，澳政府在2017年联邦预算中增加了“幽灵税”。 如果在房子在一年中被空置6个月以上，那外国投资者将每年要起码多交5千澳元的附加税。 资产所得税豁免被“取消” 自2016年7月1日起，外国投资者在出售房产时，会预扣10%的资产所得税。然而此规定仅限于价值2百万澳元及以上的房地产。 从2017年7月1日起，该标准降低至75万澳元，并提高预扣税率至12.5%。 这一变化会对在悉尼、墨尔本都市圈置产的外国投资者造成很大的影响，因为当地房价中位数普遍高于75万澳元。 新开发项目的所有权 如果你在考虑购买公寓期房，那么这项措施可能影响你的购买资格。因为从2017年7月1日起，新开发项目的海外所有权不得高于50%。 新南威尔士州附加印花税 同时符合以下情况的买家将在购房（无论新建或现成）时缴纳附加印花税： 你是外国公民，或澳洲临时居民； 你在2016年6月21日之后签订的买房合同。 除此之外，如果是2017年1月1日之后购买的房地产，你还应再缴一笔土地税。 这些附加税不适用于购买商用房地产，如零售店铺或办公室。 税费有多贵？ 目前，附加印花税为4%，土地税为0.75%。然而，从2017年7月1日起，附加税会分别涨至8%与2%。 个例分析 在没有附加印花税政策的时候，无论中国买家还是澳洲公民，购买新洲一处价值80万澳元的房地产所产生的印花税都为31,490澳元。 在目前4%的附加印花税政策下，中国人或任何外国人则要缴纳63,490澳元的印花税，比以前需多缴32,000澳元。 从7月1日起，外国人应缴的印花税总共为126,980澳元。 然而… 新南威尔士州并未就此收手 另外，外国投资者在购买期房住宅时不再享受12个月的印花税延迟期。与50%的项目外籍所有权限制一起，新州和联邦政府都在想尽一切办法限制期房投资交易。 Home Loan Experts 建议实时关注新洲税务局官网以获取最新资讯，了解最新变化。 维多利亚州附加印花税 同时符合以下情况的买家将在购房时缴纳附加印花税： 你是外国公民，或澳洲临时居民； 你在2015年7月1日后签订的买房合同 税费有多贵？ 2015年7月1日附加印花税生效之前，维州的印花税是浮动的。价值2万5千澳元房产产生1.4%印花税，96万及以上的则产生5.5%的税费。 如果合同是在2015年7月1日至2016年6月30日之间签订的，那么除了上述税款，还应再缴纳3%的附加印花税。 意思就是，在新的附加印花税率下，2016年7月1日之后购买的房地产都会另外产生7%的交易税。 幸运的是，只有印花税上涨，而非土地税。 2017年1月1日后，空置土地税已经从0.5%涨至1.5%。 个例研究 维州一处价值80万澳元的房产，标准印花税为43,070澳元。 如果是外国房主，印花税则上涨至99,070澳元。 我们建议实时关注维州税务局官网以获取最新资讯，了解最新变化。 昆士兰州附加印花税 同时符合以下情况的买家将在购房时缴纳附加印花税： 你是外国公民，或澳洲临时居民； 你在2016年10月1日后签订的买房合同 税费有多贵？ 附加印花税为3%。 个例研究 之前，昆州一处价值80万澳元的房产应产生21,850澳元印花税。 如今印花税为45,850澳元。 我们建议实时关注昆州税务局官网以获取最新资讯，了解最新变化。 如何避免附加印花税？ 符合以下情况的买家，不用缴纳新增的附加印花税／土地税： 你是澳洲公民，或澳侨（即在海外生活和工作的澳大利亚公民）。 你是澳洲永久居民。 你以你澳籍／永居配偶的名义置产。 如果以上情形你都不符合，可以考虑在没有附加税的州购房： 塔斯马尼亚 南澳 北领地 西澳 如果我即将成为永久居民呢？ 如果你在考虑成为澳大利亚的永久居民，那么你确实可以避免澳政府针对外国投资的附加税。 但是这个情况就相对复杂了： 如果你在昆士兰或维多利亚购房， 交换合同的时候，你本人必须在澳洲，以避免附加印花税。 在新南威尔士州，交换合同与清算的时候，你本人必须在澳洲，以避免附加印花税。 在你取得永居身份后，还应至少在澳停留200天。 澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
三大投资策略，助您入门英国房产市场！
房产投资者，听起来门槛很高，但实际操作起来并没有想像中那么难。万丈高楼平地起，只要开始投资了第一套房产并成功将其出租，那么恭喜你！你已成功将这个国家80%的人甩在了身后。如果投资策略合宜，运作恰当，你的资产将随着你的经验一起“滚雪球”，早日实现财务自由。 接下来我们总结和分析一下市面上行家们常用的三种房产投资策略，希望能够通过具体的数据让大家对房产投资的投入和回报有更具体的了解，并因此产生兴趣。 >>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看英国房源 开始之前，先科普几个相关概念： 毛收益率=年租金收入/房产总价 净收益率=年租金利润（年租金收入-年成本）/房产总价 投资回报率：年租金利润/投入资金总额。 假设房价是£100,000，年租金收入是£8000，那么毛收益率是8%，其中利润是£5000， 那么净收益率是5%。 但如果实际投入的资金其实只有£20000，剩余部分是银行按揭贷款，刨除房贷利息后的利润是£4000，那么投资回报率就是£4000/£20000=20%。 投资汇报率（ROI， Return on Investment）是我们在投资时最常讨论的概念。 策略一：买房出租，再买房再出租 —就是这么简单粗暴！ 目标： 在20年中构建起稳定健康的收入租金收益渠道。 策略总结：集中火力购买一套收益率较高的房产并将其出租；在家庭积累充裕的情况下逐渐增加房产数量。 前期资本需求：中等 需要投入精力：前期较低，后期由于数量的增多而略有增加。 持续性的投资需求：高 适宜人群：有一定的积蓄，稳定的工作和较为可观的收入，家庭收入每月有一定结余，希望能够进一步拓宽收入渠道。 这个策略的适宜人群一般本职工作比较忙，又有家庭要照顾，所以能花在房产管理上的时间和精力比较有限。这两方面的缺失需要通过前期较大的资金投入来弥补。 一起来算笔帐：假设有£25000存款作为启动资金。使用曼彻斯特Eccles 地区一栋三居室连体房产为例。该房产的售价是£80000，内部状况良好，看起来不需要进一步进行大规模装修就能出租。 购买这套房产前期需要投入的资金列举如下： 首付：£20000 (售价的25%) 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 印花税费：£2400（根据今年四月出台的最新政策计算） 装修费用：£1000（简单的打扫，安全证书，其他小物件的添置等） 该区域内同类型房产出租的价格约£595/月，保守估计我们取£577/月作为估算值。而出租该房产所产生的运营费用为： 房贷：约£250/月，按揭£60000以5%计算 房屋保险：£20/月 委托给中介管理的费用：月租的10%– £57.7 维修基金：月租的10%，£57.7 那么这个房产带来的税前月净收入为£191.75. 该类型的房产以家庭型长期租用为主，所以每年预留2周时间作为空置成本。这样算下来一年的利润为£2212.47, 以投入£25000做计算，年投资回报率为8.8%! 这是最简单省力的房产投资策略，准入门槛相对较低。如果存钱够给力的话，每过18个月再买一套，坚持15年的话税前租金收益可达£22000。虽然个人所得税的缴纳会稍微阻碍节奏，但是一旦这个雪球滚起来，通过租金收益进行的再投资速度会越来越快。 策略二：巧妙使用贷款，让现金流起来 目标：在起始资金投入有限的情况下创建租金收入。 策略总结：同等条件下选择价格便宜但需要重新整修的房子，通过内部改造来增加其价值，再向银行申请抵押贷款来套活现金流。 前期资本需求：中等 需要投入精力：较高 持续投资需求：低 适宜人群：有一定的空余时间和精力进行房产整修和贷款转换工作。 一起来算笔账：以下这个位于利物浦的三居室房产，售价约£55000，内部装修方面有待于进一步修整。预计需要花费£10000英镑的人工和材料费用能达到比较合适的水平。而同一区域内差不多时间相同类型的房产市面价格为£80000售出，如果整个装修项目进度和预算控制合理可能获得£15000的毛利润。 这个策略成功的关键是何如尽量压低旧房子的买入成本，以确保重新装修后的利润空间。因为买房所需要的原始贷款时间比较短，而银行通常只愿意将贷款发放给“可居住”房产，买家通常会先使用过桥贷款（Bridging Loan）来完成购买,利率在0.75%-1.5%每月，另外加上贷款总额2%的费用。而由于在装修完成后，短期之内就会把房产进行再次抵押贷款（Refinance）。 购买这套房产所需要的资金投入： 首付：£16500 (售价的30%， 剩余的£38500使用过桥贷款) 贷款费用：£3850（按每月1%的利息共8个月，并加收2%手续费） 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 印花税费：£1650 装修费用：£10000 总投入：£33500 通常在拥有房产6个月以后，可以向银行申请抵押贷款, 而贷款的额度是装修完以后市场价值（£80000的75%）： 抵押贷款获得：£60000 偿还过桥贷款：£38500 结余：£21500 原始总投入£33500，通过抵押贷款后将结余的£21500先收回，那么实际捆绑在这个房产投资上的金额仅为£12000。 将房产出租估计可以获得房租£577/月，其他支出： 房贷：约£250/月，按揭£60000以5%计算 房屋保险：£20/月 委托给中介管理的费用：月租的10% £57.7 维修基金：月租的10%，£57.7 如之前一样，每年预留两周的空置成本，那么每月的税前净利润为£184.37, 相当于£2212.47每年。但由于总投入资金仅为£12000，通过巧妙的使用和转换贷款以及装修精力的投入，这笔投资的汇报率将近18.5%, 比第一种策略高了将近10个点。 策略三：看准时机出手，坐等房价增值 目标： 长期投资，等待房产增值作为主要收入 策略总结：选准潜力房产出手，虽然兼顾租金收益和房产增值潜力，但以租金收益覆盖日常开支，主要等待房产增值 前期资本需求：较高 需要投入精力：低 持续投资需求：低 适宜人群：手头有较多可用资金，有耐心放长线掉大鱼 一起来算笔账：以下这个位于南安普敦的两居室公寓售价£142000： 购买这套房产需要投入的资金为： 首付：£35500（总价的25%） 印花税：£4600 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 总投入：£41600 该区域内同类型房产的月租金收入为£850/月，其他相关支出： 房贷：约£443.75/月 物业费：约£100/月 房屋保险：£0/月 委托给中介管理的费用：月租的10% £85 维修基金：月租的5%（公寓所需的个人维护费用相对较低）£42.5 保险起见，每年预留一个月的空置成本，该房产可以带来£165/月的税前净收入。虽然该房产的前期投入比以上两个案例高而收益没有那么高，但由于该公寓的地理位置佳，房产自身的条件好以及周边的设施完善，其在增值方面的潜力比以上两个房产要大。 根据英国房价的历史增长趋势，每9年平均房价增长将近两倍，最长的翻番速度不超过14年。因此，虽然有些长远，但预计该房产在20年时间内价格翻番应该是很有希望的。 这个投资策略的重点是需要思考买什么样的房子买哪里的房子能够带来最大的增值。选对投资的地点很重要，这种选择应该以对房产的刚需为导向。通常经济和贸易活动比较活跃，公司比较密集的城市是首选。而在城市内部，最先和最快的增长点一般都出现在各项设施都比较完善的高端，中心区以及学区内。 （互联网综合整理）
英国伯明翰如何俘获中国房产投资者的芳心？
城市概述 英国第二大城市，人口与面积仅次于伦敦 连续3年被评为“英国最佳生活质量城市” 2018年房价中位数：公寓2万英镑 独立房20.1万英镑 随着伯明翰基础设施、商场、娱乐和住宅区的升级，这个英国第二大的城市开始崭露头角，因其可承担的房价成为伦敦的替代选择，也因此成为投资者投资英国的第二选择。本文为《南华早报》相关报道，内有居外网提供的独家数据，为此刊发全文，作为投资参考。 伦敦，伯明翰可是要赶超你了。 租房中介称，原本倾心于伦敦房市的中国香港和大陆投资者现在将投资兴趣转向英国第二大人口城市伯明翰，给该城市带来了一股投资热潮。 伯明翰位于伦敦西北部约202千米（126英里）处。全新的高级基础设施、可承担的房价以及更可观的租金收益为该城市吸引了越来越多的中国香港和大陆投资者。 低总价高租金 70%买房为投资 第一太平戴维斯香港负责人Gavin She表示，“香港购房者对伯明翰的兴趣始于两年前……此前，他们主要感兴趣的是伦敦。但这几年来，伦敦的房价越来越贵。”去年，Gavin She的团队迈出了100所伦敦的公寓。 这些购房者中的一部分人将伯明翰视为更好的租金收入来源。 他表示，“这些人只是希望拥有一栋房产并获得租金收益，因此他们会考虑伯明翰，因为伯明翰的房价区间在其可承受范围内。该城市一间公寓的价格在200万港币（约174.4万元人民币）到300万港币（约261.6万元人民币）之间。香港的公寓需要花费1,000万到1,300万港币（约872万-1,133万元人民币）。伦敦的公寓则需要700万到1,000万港币（约610万-872万元人民币）。” 伯明翰的房价也处于增长之中：英国土地注册局数据显示，今年5月，住宅房产的平均价格相比去年同期增加了6.9%，达到180,032英镑（约158.8万元人民币）。同期，伦敦住宅房产平均下跌了0.4%，达到478,853英镑（约422.3万元人民币）。 全球最大的中文海外房源门户网站居外网的总裁罗雪欣（Carrie Law）表示，今年前五个月，公司接收到的伯明翰房产询价数量同比增加了65%。该公司建立了一个网络平台，旨在向中国大陆购房者出售世界各地的房产。 她指出，“我们公司三分之二的伦敦购房者在伦敦买房是用来自己居住。但伯明翰购房者中仅有四分之一是出于这个目的购房的。”她补充表示，这反映了购房者对伯明翰作为投资市场的期待。 总部位于香港的房地产中介和开发商FMI公司面向香港人出售伯明翰“The Curve”项目下的1卧至3卧公寓。该公司的销售负责人Stanley Cheung表示，过去一年，该项目公寓的房价增长了5%左右。 他表示，“这与该城市去年4%左右的年均增长趋势相近。这些购房者中70%是出于投资购房，而其余的则主要是为其孩子在伯明翰读书而置房。” 全面升级 从工业城市到潜力之都 伯明翰是18世纪世界上第一台蒸汽机的诞生地，享有深厚的工业文化底蕴。投资者对其兴趣的增加得益于政府对老区的振兴发展，以及大公司认识到其降低办公成本的潜力。 第一太平戴维斯国际住宅部负责人马克·艾略特（Mark Elliott）表示，“一直以来，伯明翰都给人的印象都是一个惨淡的工业城市。但现在政府对其进行大规模的内部重建升级，对大型火车站及进行维修，并建设了全新的购物中心。” 艾略特补充道，“预计在基础设施、餐饮、购物、娱乐和住宅区等方面还将投入更多资金，投资金额可达数十亿英镑。” 2016年底，伯明翰市政厅颁发了一份发展蓝图，旨在对市中心14英亩的土地进行再开发，预计将建成建筑面积达30万平方米（323万平方英尺）的新建筑以及2000栋住房。该项目的投资金额约达5亿欧元。 另一增强伯明翰投资吸引力的主要原因是该城市在建的高铁项目。 这条伦敦-伯明翰高铁快线计划于2026年底建成，届时伦敦与伯明翰之间的往返时间将从81分钟大大缩短至49分钟。第二期项目计划在2033年将线路拓展至曼彻斯特，以将曼彻斯特和伯明翰的往返时间从128分钟缩短至68分钟。 高素质人口迁移 首选伯明翰 2015年，汇丰国际银行宣布在2019年年初将其英国非投资银行业务的总部从伦敦移至伯明翰。新总部将落户伯明翰市区21万平方英尺的新建筑中，可容纳2500名员工。 艾略特表示，“企业及其员工在伯明翰工作和生活的成本更易承担。”他补充表示，汇丰银行的这一举动和花旗银行在2016年将其在香港的总部从市中心移至东九龙一样，是旨在降低成本，提高员工的工作环境。 18个月前，会计和咨询公司普华永道也宣布在2019年年中落户伯明翰市中心在建中的全新One Chamberlain Square大楼，一举拿下该大楼共15万平方英尺的面积，以作为其1400名员工的工作场所，并可能另接受1000名新员工。 BBC和卫报在对英国国家统计局的数据进行分析后得出，2014年中期至2015年中期，约6000人从伦敦搬至伯明翰。2015年中期至2016年中期，这一数据增加至6400人。 这两大时期，离开伦敦而移居其他英国城市的人口中，选择伯明翰的人数最多。 艾略特表示，“对我们而言，伯明翰比曼彻斯特更具有吸引力，因为其房价要低得多……伯明翰尚未得到完全发展，而且还靠近伦敦。这个城市颇具潜力，且房价出于可承受范围内……而伦敦虽然美丽而独特，但房价却很贵。” 原文：南华早报 翻译：LPS 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
英国置业常见问题Q&A｜居外专栏
1. 在英国购房对海外投资者有何限制？ 英国对海外投资者没有限制，只要年满⼗⼋岁，不论国籍和签证类别，都可以在英国买房。 2. 在英国买房可以移民吗？ 不可以的。在英国购房是不能用于抵消移民要求的资金。我们和英国具有多年经验和权威性的移民律师行合作，如果您需要在移民英国事宜上进行咨询，我们可以为您推荐专业的移民律师。 3. 没有英国账户可以购房吗？ 可以。如果是现⾦购买房产，则不需要。购买资⾦可以从国内或其他海外账户直接转给买⽅指定的律师，由律师来操作⼀切买房程序。如果是按揭贷款，需要在英国开一个账户。（中国海外汇款的额度为每人每年5万美元） 4. 没有英国⾝份可以贷款吗？ 可以。中国银⾏伦敦分行、汇丰、渣打银行可以为国内客户在英国购房办理贷款业务。我们可以为您引荐贷款银行的信贷经理和置业贷款顾问。 5. 如果人不在英国，可以买房吗？ 可以的。购房程序由买卖双方指定的律师来操作的，所有事宜皆可通过线上操作完成，无需本人在场。英国房产市场法律严谨、条例清晰、监管性强，允许海外买方不在英国的情况下投资英国房产。您委托的律师可以和您沟通买卖进程，并接受您的委托进行房产交易。交房后，您可以委托房产中介帮您跟进购房流程（代表您与律师及开发商保持沟通）、验房，并安排入住、出租管理等各项事宜。 6. 在英国购房需要准备哪些材料？ 1. 身份证明：护照（个人信息页彩色扫描件），身份证（正反面彩色扫描件） 2. 住址证明：最近三个月的地址证明一份（国内/外长期住址，标注全名，用于接收来往信件），包括但不限于：近三个月水、电、燃气费账单或近三个月信用卡账单/个人流水账单，物管费账单等 3. 资金证明：买家本人最近三个月到一年的银行账单；根据个人资金状况会要求提交补充材料，如股票、理财收益、工资、分红、房屋出售合同等 7. 可以从中国大陆汇款去英国买房吗？如何汇款？ 根据目前的国家外汇管理制度，每人每年可以向英国汇5万美元的资金。购房所用款可经由购房者本人及其直系亲属的英国帐户转给律师。 8. 购房的资金转款程序安全吗？ 英国房产市场是一个法律健全的市场，一切的购买程序的都是由买卖双方律师来操作。除了预定金（￡2000-￡10000) 要直接交给开发商，其他所有的资金都必须要从购房者的银行直接转入到买房指定的律师账号里，在买卖双方确定交换合同时，再由买方律师转给卖方代理律师的账户。随后，在完成整个交易过程后，买方律师会代表您在英国国家土地局进行登记，您可以上网查询登记结果。 9. 在英国买房需不需要出示相关文件，以证明财产来源？ 这不是必要的。但是在英国，所有的律师都必须按照法律要求，确保他们的客户没有通过非法洗钱犯罪活动而获得的利润来购买或投资房产，因此他们必须了解他们的客户，确保私人买主的合法身份。律师也会问及购买房产的财产的来源，必要情况下，购房者需要出示资金来源证明，证明包括但不限于以下几类： 1. 工资收入证明（至少提供一种材料）：工作存款（工资、奖金）；工资单或奖金款项；雇主信；如果是自雇人士，请提供公司审计过的银行单 2. 股票投资或投资组合（至少提供一种材料）：认证过的投资或存款证明，合约和投资账户现金证明；银行单能显示投资款项；会计师出信证明 3. 物业出售（至少提供一种材料）：认证过的合约；中介出信证明；律师函 10. 在英国购房流程中，律师的职责有哪些？ 1. 尽职调查：律师会代表您展开尽职调查，与卖方律师以及地方政府部门沟通，尽可能多的找到房产相关信息以及潜在的不利因素，还会向对方律师提出疑问。律师会就潜在的不利因素，询问地方政府及其他法律部门，例如，附近的开发项目是否会改变房产所在区域的自然环境或道路等基础设施，是否会制造噪声污染。此类信息检索可确保天然气、水、电的正常供应，并证实房产获得相应的规划许可。 2. 法律文件：律师将审核对方律师拟定的合同，并进行必要的修改以保护客户利益。 3. 房产报告：拿到调查及问询结果后，律师会出具一份邮件解释房产以及合同要点，并将合同一并交予您签署，报告包含房产的所有细节以及律师对调查结果的概括。（此调查结果会影响贷款机构的决策） 4. 消费明细：律师还会出具缴费明细表，列清花费项目及每一项的费用，一般包括首付、律师费用、地方土地调查费、印花税等。 11. 在英国买房要交税吗？需要缴纳哪些税？ 是的，在英置业一共需要缴纳两种税： 买房时：在注册房产时要交印花税（SDLT） 持有房产时：如果是自住，需要交市政税（Council Tax）。市政税是根据您所住的区域而定，收费范围在每年￡1100-￡3000，学生免税。如果是出租，市政税则由租客来支付。 12. 印花税是什么？需要缴纳多少？什么时候需要缴纳？ Stamp Duty Land Tax（SDLT）又称为印花税。是一种在英格兰、威尔士及北爱尔兰地区购买房屋或土地必须缴纳的费用。最新印花税征收门槛为12.5万英镑（自住房），15万英镑（非自住房产和土地）。在伦敦地区，如果购买的是全球首套自住房，总房价在50万英镑以下，则无需缴纳印花税。印花税需在完成购房交易后的30天之内，由指定律师代表您把印花税交给税务局。 Hampstead Manor所在区域非常著名，邮政编码为NW3。该项目距伦敦市中心仅不到30分钟车程，附近的汉普斯特德公园为社区提供了近800英亩绿地。这个独一无二的开发项目提供多种房型，购房者可在出众的工作室及1、2、3、4卧室房型的豪华住宅中进行选择。供应量有限，仅有156套单元房待售。 点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 13. 购房时还需交纳哪些费用？ 律师费：根据总房价而定，约在￡1500-￡3000之间，不包括20%的增值税 杂费：包括房屋调查费、房屋注册费等，约需￡1000（律师会提供详细的缴费明细） ＊在英国购置新房不需要支付任何中介费用 14. 入住时需要缴纳哪些费用？ 物业费（Service Charge）：根据项目的配套设施、服务标准和地理位置而定。收费标准按照每年每平方尺来计算。 地租（Ground Rent）：根据户型而定，一般为￡350-￡800每年 15. 交房后，如何安排房屋出租和管理？ 关于租赁管理，建议找一家能提供中英双语服务的中介，代表您安排租赁及房屋管理事宜，并且与您保持联络。根据服务内容，收费大约是每月租金的10％－12%（不包括20%的增值税）。 16. 转售房产的手续时什么，需要支付哪些费用和税金？ 在英国出售房产时，您可以亲自转售，也可以委托中介来寻找买家，但是这个交易程序需要通过买卖双方的指定律师来完成。出售房产时需要考虑的费用为：中介费（房产总价的1%－1.5%）、律师费（依据售出的房价而定，通常为￡1500-￡4000）、资本利得税（Capital Gain Tax）只针对出售投资租房获得的增值收益而言，通常是净利润的18%。如出售的是自住房，则不需要缴纳资本利得税。 17. 在英国买房必须要通过中介吗？ 在英国购买一手房，您可以直接和开发商联系，也可以找开发商的代理中介来协助您购房。中介公司的服务内容包括：推荐项目、安排看房、商议价格（争取最大折扣）、购房过程中全程提供帮助、推荐律师及贷款银行、验收房屋、配置家具等售后服务。而开发商的服务仅限于购房事宜，交房后的任何问题都不在服务范围内。中介作为开发商的项目代理，不会从买方处收取任何费用，而开发商的出价也不会因为是否借助中介而有所不同。 责编：Zoe Chan 英国皇冠地产孙秀秀专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
泰国房子值不值得投资？实地考察告诉你有哪些坑！
作者：樱桃 之前不断有人问我泰国的房子能不能投资，因为我也没有去过泰国，对于我没有实地调研过的城市，我是不敢给大家推荐的，所以3月份我专门去泰国首都曼谷做了考察，把大家关心的一些问题了解清楚，如实作出报告。 为什么会选择泰国？ 我之前也不明白，为什么那么多中国人会选择去泰国投资，直到去了后，跟当地的投资人士深入了解，才看懂。 大家都知道中国人是最喜欢买房的。中国的钱去哪个国家，哪个国家的房价就涨的快。 一般中国人走了，房子想大涨就很难了！所以投资一定要跟着中国的热钱走！ 欧美国家的投资门槛较高，且前几年上涨一轮后，中国人撤离加拿大、澳大利亚、新西兰等国家，当地楼市已进入调整期，此时再进入已经不合时宜。 而东南亚这两年开始成为中国投资者追逐的热土，一方面是中国制造业近几年在向东南亚转移，那边经济增速较快，基本面较好；另一方面是距离中国近，直接落地签，未来还会修高铁，有地理优势。 而在东南亚中，政局稳定，包容性最好的又首选泰国，人妖的存在就足以证明，走在大街上，谁也不会对人妖持有异样的眼光。 而且泰国是中国人最喜欢去的旅游之地。在2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次，其中中国游客量超过980万人次，占比最高。很多人过去买房，平常放租，冬天自己度假用。 曼谷的国际化程度非常之高，甚至超过了北京上海，这个你一到机场就能感受到，外国人多，所以房子租金很高。 泰国人口6900万，曼谷早在2010年人口数量就达到了1200万，首都至少有人口支撑，曼谷的地铁不排队四五轮你是挤不上去的，比北京还恐怖。而曼谷面积又非常小，才1568平方公里，比深圳还小四百多平方公里。 柬埔寨整个国家才1500万人口，对比之下立见分晓。菲律宾和马来西亚总感觉不太稳定。 而泰国签证又非常简单，拿着护照，买张机票，到泰国直接落地签。机票又便宜，所以去泰国，跟在国内飞行基本上没有什么区别，以后昆明还会修高铁到泰国，所以中国人过去非常便利，中国人直接推动曼谷的房价上涨。 中国现在已经成为泰国房产最大买家，只要你具有中国大陆的护照，就都可以买。 但是几年之前还不是，泰国房产的买家一向很多元化，在此之前日本才是泰国最大买家，还有专门的日本区，再之前是台湾。只不过中国经济发展快，财富积累快，所以出国做资产配置的也多了。 为什么会有如此多的国家买呢？这应当算是日本经验，或者俄罗斯经验了。 在2014年7月30的时候，当时人民币兑卢布的汇率是5.7784.然而到了2014年12月份的时候，人民币兑卢布的汇率最高时到了11.3343的水平。也就是说俄罗斯卢布贬值了49.02%。 当时俄罗斯赚钱的其实就只有3种人。一种是持有俄罗斯房产的。一种是提前囤积了进口物资的。一种是换了美金，资产到了国外的。但是他们的收益率不同，其中持有俄罗斯房产的，在这期间是收益率最低的。虽然以卢布计价的价格涨了，但是以美金计价的价格跌了很多。 这就和目前委内瑞拉的房子一样，因为其恶性通货膨胀了十万倍的原因，其房价以其本国货币计的话，价格确实上涨了。但是拿美金计价，价格下跌有7到8成。 而俄罗斯、委内瑞拉最赚的是哪批人呢？ 提前把钱转出国，而且购买了他国不动产的。不仅是因为挂钩美元赚了升值的钱，还赚到了不动产升值那部分的钱。 所以当中国这几年严格限制资金外流时，显然是面临着外汇流失，RMB贬值的压力，不得不做出的管制，而聪明的资金看透了本质后，肯定会出国寻求安全庇所，像李嘉诚他们那种大资金四五年前就去了欧美抄底，而作为普通百姓来说，小钱就只能找个发展前景还不错，政局又稳定，买了之后能放心的国家配置点房产了。 点击查看居外网上近3000套泰国在售房源 在泰国的投资门槛有多高？ 1、面积 泰国的房子都是按套内面积算，主力户型段在25-50平米间，28平米就能做到一房一厅，35平米可以做到两房两厅，使用率非常高。 因为泰国都是小家庭为主，小夫妻都不会和父母住一起，而且他们也不喜欢在家里做饭吃，整个泰国的房子厨房都没有燃气，朋友会客也是在外面。 2、价格 泰国曼谷新房的价格也是分地段的，从每平米人民币1万多到7/8万人民币都有，最贵的超过十万。 素坤逸商圈是曼谷中心商圈，聚集着Terminal 21购物中心、“贵妇”商场、私立医院等配套，属于顶级豪宅区。地段的稀缺性决定着高房价，房价人民币要5.6-7.8万/㎡。但好在房子面积不大，总价250万人民币左右。 北部的新CBD区、南部的金融使馆区、西部的文旅体验区等，价格就便宜不少。 总价四五十万、七八十万及上百万的房子都有。 居外推荐曼谷素坤逸房源：Serio Sukhumvit 50精装公寓 地段：曼谷素坤逸沿线，On Nut天铁旁350米 精装：全屋精装，送全套家私 均价：仅2.5万人民币，超高性价比 项目类型：两栋八层公寓，永久产权 总户数：154户，每层11户 停车位：77个 项目完工时间：2018年底 户型： 单间 22.5平米 一房 27 ~ 38平米 两房 49 ~ 50平米 项目周边： 250米到大型百货商场莲花百货 600米到在建商场Century Movie Plaza 800米到Big C超级百货商场 1公里到Wells International School国际学校 项目设施： 接待大堂、一楼休闲区、图书室、中心泳池以及Club会所，健身房、中庭泳池及花园 居外物业编号：46058042 点击查看房源的更多信息 曼谷房子回报率大概有多少？ 1、可以贷款 曼谷买房，一般总价80万以上的房子，就能按揭贷款。这意味着，只要支付2-3成首付，剩下的等到交房前一个月再办理按揭就可以，大大拉长了资金使用年限。 2、租金很高 我们这次考察特地了解了房子的租金。国外的租金普遍都比中国高很多，曼谷因为国际化程度高，租金也很高。 比如这次参观的热门楼盘，一房总价60万左右，楼对面的老小区，同样户型的月租金在2800元左右。 我们自己住的酒店式公寓，两房一厅，一晚的租金就是1000元，如果是冬天旺季，可以租到2000元一晚，而买下来大概是250万-300万之间，租金回报率比较高，在4-8%之间，而国内一线城市只有1%多。 3、可以更名 泰国的房子从第一次销售开始算的话，大概交房期是3年。房屋的尾款是等到交房时候才需要缴纳的款项。在这个3年期间，可以任意到开发商那里更名。 通常楼盘还没有交付，你的房子就已经上涨了百分之二十多，因为新开盘都是第一期卖的便宜，后面一期比一期贵，这个跟国内一样。 泰国房市虽然没有暴涨，但是每年上涨8%到10%还是有保障的，可能有的人嫌少，但是你只付了20%到30%的首付，有杠杆撬动，而且租金很高。 4、全是精装房 泰国卖房只卖精装，而且精装标准不是刷个墙，贴个地板，是全部配备家具家电。这个制度不但是在泰国，在欧美都是这样。 而且小区配套设施非常完善，全部免费使用，我们这次去参观的一个小区（下图），有游泳池，健身房，阅览室，私人电影院、会议室、BBQ等等区域，甚至还可以种菜，而且这些全都是免费的哦，连地下停车场都是免费停车。 这座曼谷精装共管公寓内设1个卧室和1个浴室，位于Emporio Place，奢华无比，坐拥素坤逸（Sukhumvit）24号中心地段。此住宅采用现代装饰格调，配有宽敞的起居室，时尚厨房内设全套电器，奢华卧室附带内置衣柜。社区内设施包括：游泳池、儿童泳池、健身中心、蒸汽浴室、图书馆、游戏室、花园。房间大小不一，采用精美设计，紧邻轻轨站澎蓬站（Phrom Phong）。房价约¥235万。 居外物业编号：46147861 点击查看房源的更多信息 国内开发商真的应该学学，别人服务甩我们几条街。物业管理费10块钱一平米，虽然单价比我们贵，但每一户面积小，所以每个月物业费也只要两三百块。 曼谷买房要注意哪些坑？ 1、不要买太便宜的房子！ 穷人区的房子，基本上跟升值无缘，可能一万年都不涨。要随着整个社会可支配收入的增加，才会增长，想跑赢收入很难。 因为泰国的土地是永久私有制，私人财产神圣不可侵犯，财富一代代继承，穷人富人之间的鸿沟基本一生都无望越过。 但泰国是佛系国家，他们佛教宣扬的是今世的果，都是源于前世的因。你今世过得差，是因为前世做了不好的事。今世那些富人，是因为前世修行好。今生你好好修行，多做好事，来世你也就会成为富人的。 所以穷人并不仇富。也不会造成社会动荡。也就是说，通过宗教，泰国完美解决了这一切问题。 贫富差距带来的就是穷人区和富人区，你住什么样的房子，就代表着你是什么样的社会阶层。 这在很多城市都是这样，俄罗斯的莫斯科是这样，印度的新德里也是这样，连纽约和东京都是如此。 因为核心区的土地是有限的，而社会财富的积累者是不断增加的。有钱了谁都想挤进富人区。 2、不要距离地铁和商圈太远！ 地铁重塑地块价值，这句话到哪里都适应。确实是越靠近地铁或BTS的房子，会得到越快升值。 中介说，因为泰国很热，泰国人又很懒，他们一分钟都不愿意走路，怕晒太阳怕淋雨，所以能住在地铁和BTS旁边会更方便，在大堵车的时候，BTS和地铁可以快速到达想到达的地点。基本上重要的商场和地点都基本上在BTS和地铁的节点旁边。 居外推荐毗邻曼谷天铁站房源：The President Sukhumvit 81公寓 项目性质：永久产权公寓 离BTS距离：On Nut 走一步到达 公寓地点：Sukhumvit 81 室内面积：35 平米 房型：1卧1卫 售价：450万泰铢 项目亮点： 楼盘邻近BTS On Nut天铁站，交通十分方便 大型发展项目，完美的设计，时尚的搭配，生活方便 公寓设施包括电梯，停车场，24小时保安，中央电视台，游泳池，健身房，花园/烧烤，无线网络连接 位置便利，距离On Nut仅200米或约3分钟步行路程。如果您开车，最近的高速公路入口距离公寓有1.3公里 居外物业编号：45427809 点击查看房源的更多信息 为什么要去曼谷买房？ 根据我们的调查了解，去曼谷买房的主要有三类人： 1、为了投资，保值增值。如我上述所说，除了每年有稳定的增幅外，泰国的租金回报率高。 2、为了孩子读书，家长方便陪读。曼谷的国际学校非常多，而且价格比国内便宜一半，东南亚25%的国际学校资源，集中在泰国，曼谷又占了泰国的80%。曼谷国际学校资源富足，是因为外国常驻人口多，随迁子女需要享受本国的教育。很多买家看中海外置业，有些是冲着小孩读书去的，家长跟过去陪读。 点击查看居外网上更多曼谷精品房源 3、最后值得称道的是泰国的美食和气候，所以非常适合旅游度假养老。因为泰国的医疗条件也很好，很适合养老。据统计，截至2017年2月底，中国大陆通过JCI认证的医院也不过73家。而泰国面积这么小，就有42家医院和诊所获得JCI认证，位居东盟国家第一。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多泰国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询泰国房产的投资机会。 来源：樱桃大房子 责编：Zoe Chan
柬埔寨西哈努克港买房要当心的陷阱
近两年来，柬埔寨经济发展势头迅猛，早在2016年7月1日，世界银行就宣布，柬埔寨正式脱离最不发达国家（LDC），与印度、越南、菲律宾等51个国家一道居于中等偏下收入国家，自2011年以来，GDP增速不曾低于6.9%，放眼亚洲，其增速连年保持前三。因其基础薄弱，人均GDP达到1429美元，在东南亚与老挝、缅甸处于垫底的集团。 由于中柬两国传统友谊以及柬埔寨政局一向稳定，吸引了越来越多中国买家的兴趣。说起柬埔寨，基本上就是金边、西港、暹粒三大旅游城市。柬埔寨西哈努克港买房有哪些要当心的陷阱呢？ 在柬埔寨外国人不可拥有土地所有权，外国人买房享有的是50年+50年的租借期。 作为新兴市场，开发商/中介佣金相对较高，辨别靠谱开发商很重要。 西哈努克港产业单一，主要支撑就是博彩业。旅游业也没有发展起来，根据近年数据甚至因为中国游客过度涌入挤走原本的欧美日韩泰国游客。 目前地价被炒得较高，房价以建筑面积计算，单价已经2000-3000美元/平米起了。 目前在售的项目施工进展缓慢，有一些本来许诺今年底交房的项目，房子主体都没见到（据推测建筑师/施工劳动力不足），项目烂尾的风险大，何时交房须得到保证。 租金也被炒的非常高，租赁的需求大部分都是博彩公司租来做员工宿舍。项目都有包租，收益7%甚至以上，但可见的市场住房需求看不到（本地人承担不起）。但邻近博彩业、中国餐饮业等相关的地段，以中国游客、商人、劳工为住户的地段，是目前主要的高端出租市场。 买了可能租不出去，包租承诺须得到保证（以避免假包租），本地需求少，都是投机客，后期转手是较大问题。 中国人除了过去从事博彩业，还有一些过去做餐饮，类似于沙县小吃，正新鸡排这类的低端餐饮。
