共有935个相关内容
外国人可以在加拿大获得房贷吗？｜居外专栏
“如果我是居住在中国的中国公民，想在加拿大通过贷款购买房屋，那么，我能够获得房屋贷款吗？” 答案：“完全可以。尽管加拿大联邦政府针对外国人申请房屋贷款的政策有所收紧，但是，作为一位居住在加拿大以外的非加拿大公民（永久居民）完全可以从加拿大的金融机构获得房屋贷款。” 一般地，没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士，若要想在加拿大申请房屋贷款，需要满足以下基本条件。 1、首付资金最低为35% 也就是说房贷的最大额度是所购买房屋价格的65%。有些金融机构也许根据申请人的具体情况要求更多的首付比例。 2、申请人的个人身份证明 申请人必须提交由所在国政府所颁发的带有个人照片的身份证件。如果是提交身份证件的电子版，必须提交正反两面的电子扫描件。 3、必须在加拿大的银行拥有银行账户 因为在加拿大购买房屋的交易必须在加拿大完成，而且在购房完成后，购房者（借款人）在以后偿还房屋贷款时，必须通过加拿大的金融机构偿还贷款；所以，借款人必须拥有在加拿大金融机构的个人银行账户。 4、必须在加拿大的银行拥有足够的购房首付资金和为完成购房交易所要支付的各种交易费用 加拿大的银行在为房贷申请人审批房屋贷款时，要求贷款申请人的必须在加拿大的金融机构的账户上存有足够的购房首付资金和能够支付房屋交易的各种交易费用。一般地，加拿大的银行要求购房人的首付资金在加拿大的银行账户至少要存90天。 5、收入证明文件 借款人必须提交自己的收入证明文件。这样才能保证借款人的在完成房屋购买以后有能力偿还房屋贷款。 6、工作证明 如果申请人的主要收入来源是工资收入，那么，申请人还必须提交自己的工作证明文件。该文件必须说明申请人所就职的机构、职位和工资收入标准等。 7、银行账户流水清单 一般地，申请人在申请贷款时，需要向加拿大的金融机构提交过去至少三个月的银行流水清单。有些银行需要申请人提供其所在国家的金融机构（银行）的账户过去6个月的银行流水清单。 8、申请人的信用状况记录 一般地，加拿大的金融机构在审批房屋贷款时，都要审核申请人的信用记录。申请人所拥有的信用分数高低直接影响到申请人所获得房贷的额度和利率水平。 9、充足的偿还贷款的资金 有些银行在初步审批申请人的房贷过程中，可能需要申请人存入在加拿大金融机构的资金能够偿还一年的房贷本金和利息。 10、满足加拿大政府所规定的债务率水平要求 加拿大的金融机构（银行）在审批房屋贷款时，所批准的贷款额度是由申请人的债务水平所决定的。对于优质房屋贷款（A类房屋贷款）来说，申请人负担所有房屋贷款的债务与总收入的比率最高为39%，申请人所负担的所有债务与总收入的比率最高为44%。对于非A类的房屋贷款来说，金融机构在审批这类贷款时， 对申请人的债务率水平可以放宽。具体情况需要联系有关房屋贷款经纪。 11、满足加拿大政府规定的压力测试利率的要求 最近几年来，为了控制加拿大房地产市场的风险程度，加拿大联邦政府要求加拿大的金融机构在审批房屋贷款时，必须对房屋贷款进行压力测试。主要测试在利率上涨以后，房屋贷款申请人还能够负担起房屋贷款。压力测试利率是采用下列二者中最高者：加拿大中央银行公布的房贷利率或者贷款人的合同利率再加上2%。（目前加拿大中央银行公布的5年固定房贷利率为5.34%）。 以上这些材料是申请人想在加拿大获得正常房屋贷款（或者称一级房屋贷款，或者称优质房屋贷款，英文为A Type Mortgage or Prime Mortgage）的基本条件。 如果申请人并不能完全提供以上文件，例如，没有工作收入证明，或者没有工作；那么，这也并不意味着该申请人无法从加拿大的金融机构获得房屋贷款。这部分申请人也可以在加拿大获得比一级级别低的房屋贷款。 加拿大房屋贷款的等级 一般地，在加拿大的房屋贷款可以分为四个级别。一是正常房屋贷款或优质贷款（A Type Mortgage）。能够提供这部分房屋贷款的金融机构有加拿大的六大银行和很多专门提供房屋贷款的小银行。二是微弱正常贷款（Near A Type Mortgage）。三是次级贷款（B Type Mortgage）。四是私人贷款（Private mortgage, C Type Mortgage）。此处的“私人贷款”并不是我们中文所理解的“个人提供的贷款”。在我们中文中，“私人”往往等同于“个人”。在加拿大，私人贷款是指一些专门提供房屋贷款的金融公司所提供的贷款。这些公司的业务完全受到政府的严格管制。 加拿大的“六大银行”一般只提供优质房屋贷款（A Type Mortgage）；而大量的在加拿大专门从事房屋贷款的所谓“小银行”可以提供包括以上四种级别的房屋贷款。一般地，在加拿大要获得正常房屋贷款的条件比较严格，特别是在信用分数、工作收入和工作证明方面，要求更严格。所以，正常房屋贷款也被称为优质房屋贷款。而那些无法获得优质房贷的借款人，仍然可以获得其他级别的房屋贷款，仍然可以购买到自己梦想中的房屋。 这里的问题就出现了。与加拿大的“六大银行”相比，这些提供各类房屋贷款的金融机构，并没有自己的实体门面店，也就是说，没有自己的分支银行。申请人无法在街道上看到这些银行的网点。 申请人究竟如何可以联系到这些小银行呢？ 要申请这些金融机构的房屋贷款，必须通过持牌的房屋贷款经纪（Mortgage Agent or Broker）。这些金融机构并不直接接待申请人的申请。 加拿大的房屋贷款经纪除了联系这些广大的“小银行”外，也联系个别“大银行”（例如，道明银行TD Bank，丰业银行 ScotiaBank）。也就是说，房屋贷款经纪为寻求房屋贷款的人士提供了广泛的选择；而且，这些房屋贷款经纪都经过专门培训后才能获得职业牌照；他们可以为申请人提供详细满意的咨询服务。 对于那些身处在加拿大以外的外国人士，想在加拿大获得满意的房屋贷款，这些持牌的房屋贷款经纪往往成为最好的选择。 注意：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于申请房屋贷款事宜，请联系您的房屋贷款经纪。 责任编辑：Zoe Chan 加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
中国人在英国买房流程要注意什么？
中国人在海外进行购房已经是比较常见的，基本上每年都有大量的中国人会在海外进行房产上面的投资，当然英国房产也只是其中壹个发展项目。中国人在英国买房流程是必须要有的，在任何国家进行相关的房产购买都是需要壹定的手续和流程。那我们在英国进行房产购买的时候，有什么相关的流程是需要办理的呢，并且在这个过程中要注意什么呢？ 每壹个国家在进行房产购买的时候，都会用到贷款买房。中国和英国在购房资金支付上面是有壹定的区别的。在进行海外购房的时候，-首先就是要证明自己的财产来源渠道是不是正规场所。所有相关的财产证明都是需要进行提供的，对方认证之后才能更好的进行下面购房的相关手续。英国购房所有的办理都是通过律师来完成的，因为他们最信赖律师。 在英国购房带上律师是比较正常的，他们会根据对方提供的相关资料来对彼此有壹个充分的了解和认识。关于妳提供的银行账户和证明也会确实的进行相关的调查。壹般是正规的都不会有什么问题。账户上面的问题，看妳在支付房产费用的时候是通过什么样的方式来进行的。如果是现金就不需要开设账户，但是如果是通过贷款的形式来进行，就要重新开户。 英国买房也是需要交纳相关的房产税的。这些税费的状况妳还是需要了解壹下如果妳是在伦敦进行购房的话，相关的生活水电气等费用还是要了解壹下是比较好的。国外购房大部分都是通过缴纳房产税来实现使用权的。所以相关的税费壹定要按时的缴纳，如果出现越期的行为就会被没收，所以英国的房产流程和注意妳有壹定了解了吗？
全球最适合外来移民的城市：荷兰占了3个 新加坡、曼谷进Top 5
近日，全球最大的外国移民网络社群InterNations公布了：2018年度外国移民（expats）全球最喜爱的城市排名。 他们调查了187个国家中18135位外国移民，受访者代表了178个不同的国籍，除了外派工作人士，还包括所有因为各种各样的原因离开自己的祖籍国，在国外生活、工作的人群。 该调查针对多种因素（如工作-生活平衡、本地人友好、住宿开销、定居、城市生活质量等）进行综合评选。 可以说，这份调查较为全面地揭示了在非祖籍国生活、工作的人士的客观看法。Internations报告中显示，未来几年，外国移民人群将达到8700万。在如今“全球移民时代”，调查结果很值得参考哦！ 咱们赶紧来看看荷兰的情况吧！ 海牙作为荷兰上榜的头号城市，位列全球第11位！紧随其后的便是阿姆斯特丹，位居第13位。而鹿特丹则为第17位，也是荷兰上榜的第三个城市。 相信大部分华人也是居住在荷兰的大城市或周边地区，工作职位和学校都普遍分布在大城市，生活也更加便利一些。当然，也不排除一些住在村里的伙伴们，出个门都不容易。 海牙 海牙为何成为荷兰对外来移民最友好的城市呢？主要由于很多外来移民，在这里实现了工作、生活很好的平衡；他们对自己的职业感到非常满意。 不过，在职业发展方面，海牙的评分要稍低于阿姆斯特丹和鹿特丹。外来移民也对荷兰邻居的友好多加赞扬，一位在海牙工作的印度人表示，“在这里，我没有感觉到种族或宗教的歧视。” 但调查显示，比起荷兰其他两个上榜城市，在海牙的外来移民似乎更难交到朋友。 阿姆斯特丹 在阿姆斯特丹的外来移民，普遍对自己的生活非常满意。但是关于“寻找住所”和“天气”这两个话题，也有很多抱怨。众所周知，首都的房子不是一般地难找。在阿姆漂无居所的朋友，你不是一个人。超过一半的受访者都表示，“很难。” 想找一个租住的小屋，都要花比其他地方更高的价格。而房源的紧张又进一步加剧了租金的上涨。四分之三的受访者都表示；阿姆斯特丹住宿的开销真的太高了！ 鹿特丹 鹿特丹的住宿价格，比起阿姆斯特丹来说更低。但是外来移民表示，这里并没有给人“家的感觉”。因为这点，鹿特丹成为了荷兰上榜城市中的最后一名。 鹿特丹在“本地人友好”这项的得分也很低。几乎四分之一的受访者表示，鹿特丹人比较排外，对外国移民不友好。 但鹿特丹在“居住方面的开销”一项得分最高。几乎一半的外来移民表示满意，而阿姆斯特丹和海牙分别只有42%和32%的外来移民持有相同看法。 亚洲城市称冠 全球榜单前十的城市几乎全部都在亚洲。来看看榜单： 最适合外来工作者城市TOP 10 中国·台北 新加坡 巴林·麦纳麦（Manama） 越南·胡志明市 泰国·曼谷 马来西亚·吉隆坡 德国·亚琛（Aachen） 捷克·布拉格（Prague） 西班牙·马德里（Madrid） 阿曼·马斯卡特（Muscat） 最不适合外来工作者城市TOP 10 沙特阿拉伯· 利雅得（Riyadh） 沙特阿拉伯· 吉达（Jeddah） 意大利·罗马 瑞典·斯德哥尔摩 英国·伦敦 法国·巴黎 爱尔兰·都柏林 德国·斯图加特（Stuttgart） 南非·约翰尼斯堡 意大利·米兰 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 谘询海外留学、移民和投资的机会。 来源：华侨新天地 责编：Zoe Chan
日本房产税到底有多高？这些减税措施您需要知道
由于日本不动产拥有永久产权、租售比高、租赁市场成熟稳定，租赁回报率高，且升值，保值空间大等诸多亮点，吸引着大量海外的投资者。 但许多朋友想要投资时，又会听到一些“日本房子看着便宜，税重～”之类的传言。 听信房产税很重的传说而对投资日本望而却步的投资者不在少数，那么日本房地产税到底有多高？ 在日本购买及拥有房产时需要缴纳的“固定资产税和都市计画税”。 不论是个人还是法人，对于房地产的所有者，日本政府都会寄出纳税通知书。 ”固都税（ことぜい）とは、固定資産税と都市計画税をまとめて略した用語です。 总体概括来说就是：固都税＝固定资产税+都市计画税。 1、固定资产税 日本的国税：土地评估价格×1.4%，房产评估价格×1.4%（即固定资产评估价格×1.4%）。 这里需要注意的是： 毎年1月1日的所有者是全年税额的纳税义务者： 发生房产交易，当所有者改变时 两种税全年税额的纳税义务者 仍然是1月1号登记的所有者 通常的房地产交易会在交接的时候 按交房日期清算买卖双方各自的负担金额 2、都市计画税 日本地方税：土地评估价格×0.3%，房产评估价格×0.3%（即固定资产评估价格×0.3） 3、物业费/年 根据实际情况收取【一户建无需缴纳】。 4、物业修缮基金 修缮金、维修费用等，该费用通常都是由物业管理公司代为收取【一户建无需缴纳】。 5、租赁管理费/年 将房屋委托给租赁管理公司所支付的费用，一般是收取房屋年租金的5%。 6、个人所得税/年 净所得：租金收入-必要经费，所得税税额=净所得×税率（5%-40%）。 7、税理士费用 税理士为代理申告、缴纳，以上费用的服务费，申报一次的费用大概是2-3万日元。 在日本购买不动产，土地所有权归自己，每年的固定资产税约为不动产总价的千分之八，那么，如何才能少交税，而且又不违法呢？ 以下几种情况，固定资产税，都市计画税可以获得减轻措施： 1、住宅用地 小规模住宅用地 一户在200平方米以下的部分： 固定资产税：固定资产税评价额 × 6分之1 都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之1 2、一般住宅用地 住宅用地面积高于200平米，低于住宅面积的10倍的部分 固定资产税：固定资产税评价额 × 3分之1 都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之2 3、新建住宅 2018年3月以前建造，满足以下条件，且课税住宅面积在120平米以下的居住部分，一定期间内，税额减轻到2分之一。 住宅大楼等、3层以上的耐火・準耐火建築物 → 5年内 上述以外的住宅 → 3年内 一户单位的课税住宅面积在50平米以上，280平米以下 税金减额对象仅限于居住部分，居住部分的面积超过120平米的时候，120平米以内的部分是减轻税金对象。 4、如果买新公寓，买一楼 如果在2018年后，买入新楼房，那么一楼的固定资产税，要比二楼便宜，顶层要比一楼多交10%的固定资产税。 5、买二手房，房龄越老固定资产税越少 因为建筑物的价值随着时间增长而减少，就是说建筑物是贬值的，所以每年税费会越来越少。 6、买入新房后，6年以内卖掉 新房购买6年以内，建筑部分的固定资产税是半额。 7、向固定资产税减免制度靠拢 牵涉到房子的用途，在东京，如果购入的房子用来做保育园，那么固定资产税是0日元；在冲绳，如果购入的房子用来做工厂，那么固定资产税是0日元。 8、如果重建，在12月31号前拆除旧房 固定资产税征收的对象标准是：每年1月1号那天持有固定资产。 9、用信用卡支付（有积分制度的卡） 有的信用卡，可以用来支付固定资产税，且获得积分，大致在0.5-1.2%之间。 納税方法： 纳税期通常是一年4次，可以选择四次分期付，或者是年初的时候一次付清。 到期未缴纳时，会发生罚款性质的延滞金。 缴纳方式每个管辖地区略有不同，于納税通知書上所记载的银行、邮局等金融机关，或者在便利店缴纳。 住在海外的外籍人士和国内居住者有同样的纳税义务。 当所有者不能亲自纳税时，需要提前寻找拥有日本国内住所的代理人。 这种代理人被称作纳税管理人，纳税管理人确定后，到房地产所在地的管辖税务所提交“納税管理人届出書”，提交此文件以后，纳税通知书就会寄到纳税管理人处。 在日本购买或者已有不动产，而本人住在海外的情况下，大多是委托日本国内的多种语言对应的房地产中介公司，这时不仅仅是固定资产税，都市计画税房地产的出租收入等相应的报税事项，可以一并委托，安心收取相应的房租即可。 居外推荐日本东京6卧3卫豪宅，位于东京市中心一处安静的住宅区，步行6分钟即可到达五反田站（JR山手线）。物业设计合理，整合了无机和天然材料。每间房间都安装了地暖，设有私人泳池和一部电梯。 居外物业编号：32761346 点击查看房源信息 日本税费固然复杂，但是综合起来看税费比例并没有传言说的那么高，将不动产拿来投资出租，用租金去抵扣部分成本，每年的回报率还是可以达到5%以上。 如果是投资民宿，自己经营大概16%左右的收益，委托给管理公司的话最低8%净收益（除去一切开销），并且近几年日本的房价每年有5%-7%的自然增长，因此回报还是非常可观的。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 谘询日本房地产的投资机会。 来源：趣日本 责编：Zoe Chan
英国学生公寓大爆发 投资价值几何？
撰文：傅士鹏 脱欧重压下，英国房地产市场正在经历一场前所未有的变局。 过去大热的写字楼、商铺等资产突然遇冷，长租公寓、学生公寓、物流地产、酒店等资产顺势崛起。 在这几个大热的资产类别中，长租公寓和学生公寓最受投资者追捧，吸引了各大主权基金、保险公司、甚至个人投资者涌入。 今天文章的主题是英国学生公寓投资，主要分为市场概况、投资价值、风险点三个部分。 英国学生公寓概况 众所周知，教育和房地产一直是英国面向海外投资者的两张王牌，学生公寓作为两者的结合体，这几年发展势头极为迅猛，早已成长为一个成熟的物业投资类别。 值得注意的是，本文所讲的学生公寓不同于学校内的宿舍，指的是开发商特别为学生开发的私营学生公寓（Purpose Built Student Accommodation，简称PBSA），位于学校周边，允许个人投资者购买。 目前英国在校大学生人数达到170万，由于学校内的宿舍供应严重不足，且一般只为大一新生提供校内宿舍，大约70%的学生要自己解决住宿问题，其中大部分会选择这类学生公寓。 上图数据显示，英国今年为学生提供的专用床位数仅56.8万张，约为170万总学生人数的三分之一，供应严重不足。 供不应求意味着有利可图。 数据显示，从2015年开始的最近三年，每年投入英国学生公寓市场（PBSA）的资金都在45亿英镑以上。 2018年，包括加拿大房地产公司Brookfield、新加坡主权基金GIC、美国私募基金Tristan Capital Partners在内的大资本纷纷出手，买进英国学生公寓资产。 另外，在2018年，那些原本就已经非常成熟的英国本土学生公寓巨头，比如Unite Student、UPP、Liberty Living、IQ也在资本市场的帮助下不断扩张。 2018年2月，在英国学生公寓市场拥有最多床位的Unite Student成功在公开市场融得1.7亿英镑，且接受了新加坡主权基金GIC的注资。拿到资金后，Unite Student宣布将在伦敦、牛津、伯明翰继续开发更多的学生公寓。 截至2018年底，英国各大学生公寓运营商总共持有290,570张床位，比2017年增加了18%，显示英国本土机构同样在加码投资。 统计显示，2019年将会有大约60万间学生公寓在英国完工，平均每间公寓价值8.7万英镑。 到2019年底，英国整个学生公寓市场规模将达到530亿英镑，比之2018年的505亿英镑，还要增加25亿英镑。 为何投资英国学生公寓？ 英国学生公寓市场之所以能吸引这么多资金，并在近几年迎来大爆发，主要还是因为其独特的投资价值： 1. 脱欧意外助推英国留学产业 最近英国房市受脱欧冲击很大，经常有读者让我预测未来房价走势，而每次分析到最后，都会讲到英国教育对底层需求的支撑和对未来流动性的保证。 英国的教育，包括中小学的私立教育、大学的高等教育都非常强，而且因为悠久的历史和长时间的信誉沉淀，拥有很强的壁垒，即很难被其它国家突然替代。 在最近的两项排名中，英国被2019 US News评为世界最佳教育国家，在所有国家中名列第一，美国位居第二。 在QS 2018最佳留学城市的评选中，伦敦首次高分胜出，位列第一，成为全球最适合留学的城市。 最近英国面临脱欧，但其留学产业却丝毫没有受到影响，反而还因为脱欧后英镑大跌导致留学成本大大降低，刺激了更多国际学生来英留学。 事实上，会受到脱欧影响的欧盟学生只占到英国留学生总数的6%，非欧盟学生才是英国留学的主力。 上图看出，欧盟学生只占到很小的比例，非欧盟国际学生才是大头，过去10年间增长了69%。 数据显示，尽管受到脱欧影响，在2018/2019年的申请季中，从欧盟申请来英留学的学生依然增加了约3.4%，非欧盟的留学生增加约11.1%。 UCAS最新调查数据显示，在所有非欧盟国家中，中国留学生增长最猛：目前已经有超过11万中国留学生在英国大学读书，比欧盟所有国家留学生的总和还要多。 脱欧公投以来，因为担心来自欧盟的经费减少，英国许多大学都增加了对非欧盟国家的录取人数，其中伦敦大学学院、曼切斯特大学、爱丁堡大学、考文垂大学的留学生人数都超过了1万人。 联系美国在特朗普上台后逐渐收紧对中国学生的留学政策，英国一下成了最大的受益国，由于中国这个最大生源国的助推，赴英留学的国际生数量水涨船高。 国际生，特别是非欧盟国家的国际学生，是英国学生公寓市场绝对的租住主力，他们因为信息不对称，更愿意为安全系数高的学生公寓买单。 总结来说，英国留学产业本来就非常发达，这两年因为脱欧后英镑大跌和美国收紧政策，更是意外迎来第二春。 2. 供不应求导致投资回报率持续走高 上边的分析看出，学生公寓是难得被脱欧利好的英国资产。 在供应一端，脱欧带来的不确定性会造成新开工或正在筹备中的开发项目融资困难，导致新建学生公寓项目工期延长，加剧学生公寓供不应求的局面。 左图为2017/2018学年-学生公寓租金预测上涨情况，右图外圈为正在开工建设的学生公寓套数，内圈为能完工的套数。 长年供不应求的局面，也进一步推高了英国学生公寓的投资回报率。 EGI发布的数据显示，截至2018年9月，英国学生公寓的资产价值比上一年增长了6.5%，租金也同步上涨了3.4%，平均的年度总回报率达到了12.3%。 租金方面，由于国际留学生数量持续上升，2018/2019学年英国学生公寓的租金平均上涨了2.26%，其中巴斯的涨幅最大，达到了3.81%。 其余学生公寓租金增幅比较大的城市还包括：爱丁堡（3.74%）、诺丁汉（3.65%）、莱斯特（3.24%）、杜伦（3.22%）。 投资英国学生公寓，要注意什么？ 投资英国学生公寓，纵然优势很多，也需要注意以下几点： 1. 挑对学校和城市 先讲对个人和机构投资者都适用的一点：挑对学校和城市。 虽然赴英读书的留学生一直在增加，但这并不代表所有英国大学旁边的学生公寓都值得投资。 事实上，留学生正在变得越来越“挑剔”。 调查显示，多数国际学生更倾向于就读罗素大学集团（Russell Group）的学校。 非罗素大学集团（Russell Group）的申请人数正在逐年减少，这显示出申请留英的国际学生更看重英国的名校，而不是普通的英国大学。 下图代表国际学生对英国大学的申请人数，绿线代表总人数，显示出国际学生逐年上升。 但仔细看这张图的柱状部分，灰色柱代表排名高的大学申请人数，浅蓝色柱代表排名中等的大学，深蓝色代表排名较低的大学，可以看出，越来越多的留学生倾向于申请排名高的大学，排名中等和较低的大学申请人数确实在逐年下降。 这样看来，如果决定投资英国学生公寓的话，首选罗素大学集团附近的项目，对于非罗素大学集团附近的项目，则要多长个心眼。 投资学生公寓，除了要买在名校旁边，其所在的城市也非常重要。 根据One Touch发布的学生公寓报告，英国最主要的几个大城市，仍是学生公寓投资潜力最大的地方。 举例来说，英国西南部大城市布里斯托共有超过51,000名全日制大学生，但整个城市却只提供7,000间学生公寓。 另外像伯明翰、埃克塞特、牛津、布里斯托、曼彻斯特、利兹、卡迪夫等城市，其学生公寓的供应也不能够满足当地留学生的需求。 对于英国第一大城市——伦敦来说，虽然伦敦拥有全英国最多的学生公寓，但考虑到伦敦的留学生仍在持续增长，因此伦敦的学生公寓市场仍有很大的投资潜力。预测显示，未来10年，伦敦全日制学生人数将增加50％。 对比之下，在阿伯丁、纽卡斯尔、谢菲尔德、利物浦、格拉斯哥等地，由于近几年新建了大量学生公寓，其学生公寓市场已经相对成熟，且未来开发充裕，因此投资价值相对有限。 2. 个人投资者如何选择英国学生公寓？ 投资学生公寓，和普通买房的操作类似，但还是有一些方面需要投资者特别注意。 相比普通买房，学生公寓因为与英国留学产业挂钩，因此不太受房产周期的影响，脱欧冲击英国房市，却利好学生公寓，就是最好的证明。 学生公寓由于有固定学期，一般空置率极低，而且租金收益较为稳定（通常在6％以上）。 因此，个人买家可以用学生公寓对冲其它房产项目的风险，丰富自己的资产组合。 讲完优势，我们接下来再讲讲风险点。 对于个人投资者来说，由于学生公寓项目非常受机构投资者欢迎，因此开发商很少会把学生公寓拿出来散卖，而这也导致我们在市场上看到正在销售的学生公寓大部分收益较低，位置较偏。 另外，相比普通买房在户型和地理位置有更多的选择性，学生公寓由于户型基本相同，更像是一个理财产品，所以一旦有优质的学生公寓项目面市，很快就会被一抢而空。 还有一个风险点就是学生公寓的租客极其单一，只限于学生，因此尽量避免投资那些远离大学的学生公寓，即便是投资在大学旁边的学生公寓，也要了解清楚大学附近是否会新建更多的学生公寓。 居外诚意推荐：英国伯明翰阿尔登门（Arden Gate） 伯明翰是除伦敦以外，英国最大的高等教育中心。它拥有阿斯顿大学、伯明翰城市大学、伯明翰大学、纽曼大学和伯明翰大学学院等5所的大学及教育中心，在世界排名前50的大学中名列前茅。有超过7.5万名学生在这座城市就读。 阿尔登门位处伯明翰市中心，占地1.5万平方米。毗邻包括德意志银行和汇丰银行英国总部在内的中央商务区；距离娱乐、购物中心只有一箭之遥；离中央车站新街站（Grand Central-New Street Station）只有数分钟路程，搭乘一站地铁，6分钟可达伯明翰大学；2021年还将开通一条新的地铁线路，步行两分钟即可到达车站。 现在，只需要200多万人民币，就能在处于上升通道中的英国伯明翰市中心购置全新公寓。如您感兴趣或有进一步的疑问，敬请登陆查看或致电400-041-7515垂询。 3. 机构投资者如何投资英国学生公寓？ 对于机构投资者来说，投资英国学生公寓，本质上就是比融资成本。 简单来说，因为东西又好又少，所以抢的人太多，拼到最后就是一直喊价、抬价，价高者得。 价格喊得越高，投资收益率就越低，而能够承担低收益率的往往是融资成本极低的公司，比如我在本文开头处提到的英国学生公寓主要玩家：主权基金、养老金基金、保险公司等。 因此对于机构投资者来说，如果考虑竞标英国的学生公寓项目，一定从自身融资成本的实际出发，而如果是通过募集基金再去投资学生公寓项目，则需要考虑高价拿下项目后，其投资收益率是否对基金认购者还有吸引力。 第二点主要是写给中国机构投资者的，结合我自己的观察和统计，发现虽然中国机构投资者在英国买了不少土地、写字楼、酒店（2018年终大盘点：中国人“买爆”英国房产，今年投资额超60亿英镑），但基本没有涉足英国学生公寓领域，即便中国留学生数量排名全英第一，也没有把这个客户端的优势好好利用起来，实在非常可惜。 相比西方国家的学生，中国留学生喜欢一次性付清所有租金，是学生公寓市场上的优质租客，开发商财务模型里的最佳履约人。除此之外，中国留学生家长还可能在帮孩子看宿舍的过程中买走几套学生公寓，顺便帮助开发商解决库存。 近年来，由美国、新加坡、中东资本支持的学生公寓开发商专门在中国设立办公室，招募中文客服，注册微信公众号，为的就是吸引更多中国留学生。 由上图看出，目前美国投资者对英国学生公寓的投资额排名第一，甚至超过了英国本土投资者，新加坡、中东、加拿大、香港投资者紧随其后，手握巨大学生流量的中国机构投资者依然缺席。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学、移民和投资的机会。 来源：观点地产网 排版：Zoe Chan
英国发布投资移民新政 现在投资5万镑即可移民！
当地时间3月7日，英国内政部官网发布新政公告，喧嚣已久的英国移民新政终于落地，执行时间为2019年3月29日。其中，大众关注最高的200万镑投资移民与之前的猜测一致，将不能再投资安全性更高的国债；20万镑企业家移民则更新为创新类移民，投资额降低为5万镑。 事实上，早在年前传出消息时，专家们就预计200万镑投资移民类别最大的改变就是不再能投资国债，此次公布的新政将这一条落实，并没有引起太大的波澜。更值得关注的，是新政要求投资移民的投资人在申请前，所需的投资款由之前的只需证明持有90天，延长至需证明已持有2年以上，或者提供更为详细的资金来源解释，才可进行投资申请。侨外投资移民想说这对投资人来说，投资门槛可谓是大幅提高。 企业家移民方面，对投资人影响最大的有两部分。 首先，对投资人的语言要求提高：由原先的4分(B1)提高至5.5分(B2)。这是为了确保申请人具备良好的英语水平，毕竟他们之后需要与各种商业组织和潜在客户交流。 其次，就是投资额降低。由原来的投资20万镑更改为只需投资5万镑。分析认为，这对目前的中国投资人来说，是一个非常重要的利好。 第三，新的创新类移民申请周期为3+3+3……，且如果满足新政要求的条件，3年即可申请永居。跟原先企业家移民的申请周期（平均为5年可申请永居）相比，时间明显缩短，对移民监时间有顾虑的投资人来说，将更为方便快捷。 新政中，创新类移民申请永居只需要满足以下七条要求中的任意两条，最快在第三年即可申请永居。要求如下： 已投入至少5万英镑。 续签时，客户数量需要增加2倍并高于同类英国产业的客户或平均的销售数量（即比本地企业更好）。 曾投入大量用于开发研究的费用并有申请智慧财产的记录。 在申请永居前的一年创造收入达到100万英镑。 每年创造达50万的收益，其中10万以上的收入来自于出口海外。 创造10个工作岗位。 创造5个工作岗位，且每个岗位年薪不少于2万5千英镑。 除此之外，新的创新类移民还将加入进官方背书机制。目前来看，是引入第三方评估机构对投资人投资的项目进行评估，而评估标准为创新性、可行性和可发展性。但更具体的细节尚未完善。 另一方面，内政部在发布的文件中已明确表示在3月29日前申请Tier 1投资移民签证的申请人不会受到新规的影响。 总体来说，此次新政对投资人来说，利好更多。而且从降低投资额、申请永居时间减少等方面来看，比起投资力度，英国移民局将更看重有创业意愿、创新精神的投资人赴英发展，从而创造就业并带动英国经济良性循环。因此我们建议，如果有意向移民英国，请把握住现在的好时机。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上的英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 来源：中国贸易金融网 责编：Zoe Chan
英国发布投资移民新政，都有哪些新要求？
2019年3月7日发布了一份长达294页关于移民政策变化的新声明，涉及包括投资移民和欧盟公民等很多方面。关于200万英镑投资移民，一向为中国高净值人群关注，都有哪些新变化？ 资金要求：200万英镑资产须持有2年 根据新的投资移民项目规则，申请人需要证明他们已经持有至少2年的200万英镑投资资金。 目前，如果投资者持有200万英镑超过90天则无需证明其资金来源，如投资者持有的200万资产不足90天，则需提供资金来源。 不过在实践中，新的2年规则对大多数合法且真实的投资者来说几乎没有什么区别。200万英镑约合1760万人民币；对于高净值人群而言并不算大数目。 要求投资移民申请人在申请前在英国的银行有账户，以便银行开户时候就对申请人进行过背景调查。 新的独立审计要求 与现行政策相比，200万英镑投资款的合规审计更加严格，申请人被要求对其财务和商业利益进行全面审计，审计必须由受英国监管的审计公司执行，而且这些公司与投资者无利益关系。 独立的受监管审计师将评估申请人的财务和商业利益，并检查申请人是否已控制其资金2年。 目前还不清楚审计将如何付诸实践。BBC建议内政部将任命一名独立审计员审核所有申请，而《卫报》则建议申请人自己需要提供审计报告。 投资标的选择： 活跃和交易中的英国公司。 “活跃和交易中的”公司的定义也在收紧，必须满足以下条件： 在英国有注册地址 在英国税务和海关总署注册并缴纳公司税和员工报税税务系统 拥有账户和英国商业银行账户以表明该公司商品或服务的定期交易; 至少有两名在英国的雇员且不是其董事。 内政部表示，政府将支持集中投资，以支持对英国有“明显经济效益”的项目，如支持中小企业。 与目前的政策相同，贷款给非交易或休眠公司或购买股份不被视为合格投资。 此外，原有的企业家移民项目（Graduate Entrepreneur和Entrepreneur）将被初创企业移民和创新者移民两个类别取代，该类新签证英语要求提高至5.5，投资门槛降至5万英镑，投资企业需获得政府机构担保，最快三年转永居。 新法案将于原定脱欧日3月29日（或1周后的4月6日）起执行 传统200万英镑（Tie 1）的申请可延期至2019年7月5日。 消息来源：英国政府官网、BBC、卫报 欲查询居外网海量海外房源，比价后选中最满意的房源，欢迎拨打居外热线 4000417515。
令和变法，日本推出新政拥抱移民
平成废宅们的时代即将结束，他们不得不面临“令和”时代更为激烈来自外国人的竞争。除了改年号令和，愚人节日本还发生了件大事。 面对日本庞大的老龄人口的福利、赡养和有职无人的困境（有报道称超过60万不能自理的日本老人连续几个月都处于无人照料状态）；不婚不育的平成废宅们显然靠不住，连单一民族文化，根深蒂固排斥移民的日本也被迫打开国门。 如同中国一样，日本在移民领域同样保守，除了相关入籍法律的严苛与缺失外，也体现在政府机构设置上。 两国长期都没有移民局相关机构，日本「入国管理局」下设在法务省如同中国长期将出入境管理局下设于公安部门；然而4月1日与令和一道降生的还有日本新的出《入境管理及难民认定法》和日本移民服务局。 形势比人强，日本进一步对特定技能的外籍人士开放，为14个领域技工新设立两类长期签证和入籍通道——看看哪类适合你？ 1类特定技能签证 日文：特定技能1号（とくていぎのういちごう）。 从事特定行业的外国人必须具备相当程度的知识和技能。这是申请此签证时，除了日语能力（生活会话程度）之外的必要条件。 但不得携家带眷到日本居住。 在日本的居留期间最长为五年。 如果在日本居留期间内获得了更高度熟练的专业技能，在留资格可以从“1类特定技能 “转换为“2类特定技能”。 持“技能实习生”在留资格的外国人如果符合所有资格要求，可以切换到“1类特定技能”。 2类特定技能 日文：特定技能2号（とくていぎのうにごう）。 从事特定行业的外国人必须具备更熟练、更专业的知识和技能。持“1类特定技能”在留资格的外籍雇员如果在其所在领域达到更高阶水平，则可以申请“特定技能2号”在留资格。 在日本的居留期间无限期。 与“1类特定技能”在留期间合计最长五年的最大差异是，“2类特定技能”签证的在留期为一到三年，期间可以更新。透过不断更新在留资格，实质上形同永久居留日本。 可以携家带眷到日本居住，并享有日本教育、医疗、养老等福利。 无须在进行日语测试。 政府预计在未来五年内，将有多达34万5150名外国人获得1类签证，预计将有最多6万名外籍人士从事护理业务。根据日本官方数据，目前有近150万外国人在日本工作；但很大一部分外籍雇员是留学生，兼职工作的学生和受日本赞助的外籍实习生，外籍实习生项目曾被联合国劳工组织批评为“当代奴工”，新推出的签证及入籍政策将优先惠及这些在日外籍雇员，保障其薪资福利入籍等各方面的权利和待遇；新设移民服务局的二把手将有前法务省人权局局长担任。 14个领域特定技能包括—— 护理 大楼保洁 农业 渔业 食品和饮料制造（包括海鲜加工） 餐饮业（外卖、餐饮服务） 原材料加工业 机械制造业 电子电机设备 建设、营造工程 造船/海运业 汽车维修 航空（机场地勤，飞机维修） 住宿/旅馆服务业 暖灯日本不动产株式会社中国子公司社长接受居外采访时表示：相关专业的留学生在日定居将变得非常容易；一方面日语不再成为障碍；另一方面无歧视就业、薪酬与永居申请程序都有了保证。未来随着日本劳动力紧缺行业进一步扩大；特定技能的类别也将不断增加。 为解决对剥削外劳的担忧，日本法务省同时颁布了一项法令，要求雇主支付相当于或高于日本国民的工资。他们的薪水应直接支付给工人的银行账户，以便记录作为他们得到适当支付的证据。想雇用外国工人的实体必须明确要求，例如不允许从寻求在日本工作的外国人那里收取大笔回扣的中介参与。 接受公司还需要指定负责支持外国人日常生活的工作人员，包括帮助他们安排住宿和学习日语。政府提出了126点政策方案，以支持外国人的日常生活，例如在全国各地开设约100个咨询中心，提供有关就业，医疗服务和儿童等各种问题的信息和建议，提供日语课程。 政府还表示要加强医院和就业办公室的多语种服务，并通过政府的外语预警系统提供有关自然灾害的紧急避难咨询。 对于申请1类特殊签证的外国人，日本政府正准备在9个国家——中国、柬埔寨、印度尼西亚、蒙古、缅甸、尼泊尔、菲律宾、泰国和越南开设机构提供日语能力测试。 根据维基百科，日本人口从2011年起自然减少，2017年日本厚生劳动省公布日本人口减少创纪录，人口下降了33万786人；令和时代将会是单一民族文化的日本走向民族文化走向多元化的时代。
无惧英国脱欧影响 伦敦仍是全球富豪最爱
虽然英国脱欧波折不断，如今更是要延期到10月底才有可能上演真正的结局，但是对于全球超高净值人士来说，伦敦这座城市仍然是他们的首选。 点击查看居外网上的英国伦敦在售房源 全球知名的地产咨询公司莱坊（Knight Frank）近期发布的《2019全球财富报告》就显示，尽管英国脱欧带来了不确定性，然而伦敦重回“莱坊城市财富指数”排行榜榜首。 在财富方面，莱坊利用分析公司GlobalData Wealth Insight的数据，研究了每个城市当前的高净值（资产净值超过1000万美元）和超高净值（资产净值超过3000万美元）人群的数量后发现，伦敦不仅是拥有超高净值人群数量最多的城市，达到了4944人，并且在过去五年内增加了582人，同样成为新增人数最多的城市。 在投资上，莱坊认为，虽然北美城市在私人投资领域称霸全球，尤其是在这一类排名前10名中占据了6个，但伦敦在投资者多元化方面仍占主导地位。 而在生活方式排名上，伦敦也以拥有76家五星级酒店和高质量的教育院校数量等关键因素，居于首位。 不过值得注意的是，根据英国Nationwide房价指数，2019年一季度伦敦房价较去年同期下跌3.8%，创2009年以来最大同比跌幅。英国皇家特许调查师学会（RICS）的一项近期调查显示，英国脱欧的不确定性将是近期房地产市场活动的主要障碍。 居外推荐伦敦的4卧10卫豪宅，经典迷人的新乔治亚风格的建筑符合最好的室内设计，既现代又别致，具有迷人的感觉，位于伦敦最独特的一条道路，该道路具有专属的邮政编码。这幢漂亮的5层楼住宅用于豪华宽敞的房间，面积超过了12,400平方英尺。点击咨询房价 但莱坊中国国际投资部董事程怿认为，即便脱欧带来了一些风险，2019年的伦敦仍将继续保持其全球领先财富中心的地位。 近年来，英国退欧的“戏码”似乎总是写着未完待续。原定期限是今年3月29日，而由于英国议会就脱欧协议迟迟无法达成一致，英国方面两次提出退欧延期申请，目前欧盟同意脱欧截止期延至10月31日。 尽管政治基本面没有什么好消息，但英国股市仍然获得了不错的表现。今年以来，聚焦蓝筹股的英国富时100指数累计上涨了10.3%，该指数公投以来上涨17%。 此外，投资者对英国中小股的兴趣似乎相对更为浓厚。今年以来，覆盖范围更广的富时250指数累计上涨12.1%，跑赢同期富时100指数10.3%的涨幅。 延伸阅读：【英国脱欧对房产市场有哪些影响？海外买家依旧在收割！】 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 来源：新浪财经综合 责编：Zoe Chan
英国脱欧在即，如何影响英国房价和抵押贷款？
随着英国计划退出欧盟，伦敦的房地产市场基本冻结，英国其他地区也开始感到寒意。 根据数据组LonRes的数据，去年伦敦市中心高端住宅的交易达到了十年来的低点，市场已经受到印花税变化的影响。 总体而言，根据Nationwide指数，1月份英国房价同比涨幅近六年来最低，涨幅仅为0.1％; 2月份仍然低迷，增幅为0.4％。 皇家特许测量师学会表示，其成员的三个月期望在全国范围内持平或负面。Rics表示，调查，新指示和商定销售均在12月份下降。 它将缓慢的读数归结为“英国脱欧主导新闻议程的持续不确定性”。 Property Vision的采购代理人Roarie Scarisbrick表示，购买者基本上“被减少为需要购买的人的残余”，但这些人现在正在获得“一些很好的折扣”。 美国对冲基金Citadel的创始人肯·格里芬（Ken Griffin）最近以9500万英镑的价格买下了白金汉宫附近的房子，比该房产的最新要价低了约3000万英镑。 但是，尽管抵押贷款经纪人安德森•哈里斯（Anderson Harris）的主管乔纳森•哈里斯（Jonathan Harris）表示，尽管“高价值房产的活动仍然存在波动”，但“大多数人都在保持他们的粉末干燥，看看会发生什么”。 与市场上的其他一些人一样，哈里斯先生认为，如果英国与欧盟达成令人满意的协议，可能会在伦敦发生“脱欧反弹”。伦敦采购代理商卡米拉•戴尔（Camilla Dell）表示，如果英国3月29日离开的政治僵局得到解决，越来越多的购房者正在寻找他们可以购买的房屋。 她说：“今年我们开始一直忙着查询 – 比12个月前忙得多。” 但英国脱离欧盟对房地产市场的长期影响仍然与英国脱欧本身的形态一样不确定，人们的房屋所有权决定可能会受到政治观点的影响。 房地产经纪人Savills表示，买家信心将比今年房价走势承担更大的责任。 Rics表示，其调查人员对未来一年的前景比对未来三个月更为乐观，这表明对英国脱欧日本身将会发生的事情的担忧可能是他们短期的悲观情绪。 根据英国税管局的数据，抵押贷款经纪人约翰·查尔格（John Charcol）表示，他预计今年交易量将在接近1.25亿年的大致持平三年之后下降。“我可以看到他们今年下降到1.1米，”他说。 总理特里萨梅仍然在寻求与布鲁塞尔签订的修订退出协议，该协议可以得到下议院的支持，此后英国和欧盟计划就其长期关系开始谈判。 许多官员和分析人士认为，达成这样的协议可能很容易占用英国退欧过渡期的所有时间，因为到2020年12月结束。 至少还有21个月的谈判时间，这至少与迄今为止的谈判同样重要。但这种不确定性有一线希望，从好的方面看，不确定性实际上是保持利率远低于我怀疑的情况。 除了英国退欧影响外，房地产市场周期已进入第二阶段，其中英格兰中部和英格兰北部的表现优于伦敦和南部。 预计这将在2019年和未来五年内反映在投资者关注的焦点上。然而，房价的增长将受到抵押贷款的紧缩调控和上涨的可能性是有限的利率。 伦敦已经受到监管和税收变化的影响，英国脱欧将从市场上撤下更多买家。 但伦敦经济衰退的连锁效应将受到限制，因为与房屋价值相比，首都的抵押贷款债务温和。伦敦市场有很大的股权来吸收价格下跌。 在秋季，第一太平戴维斯预测2019年英国房价增长1.5％，伦敦房价下跌2％，但西北和东部以及西米德兰兹的房价在年内均上涨3％。 英格兰银行已经制定了一个极端的“硬脱欧”情景，其中涉及利率不断上升以及房价在三年内跌幅高达35％。 预测不是基于这种“极不可能”的结果，而是基于银行的中心案例，即利率逐步上升。 对于非常富有的人来说，由杰里米·科尔宾领导的工党政府可能会引起恐惧和无序的英国脱欧。但有些人认为这种前景已经消退。 然而，这仍然是由政治因素驱动的市场。 居外为您推荐的英国房产位于位于Wapping区，处于伦敦一区的核心地段，这里距离举世闻名的伦敦塔桥仅600米，圣凯瑟琳码头（St Katharine Docks）和泰晤士河仅300米，步行可至伦敦商业、法律、文化、金融，大学中心以及碎片大厦，伦敦塔桥，议会大厦等地标性建筑。 户型: 二室二卫一厅一阳台；房价约¥463万。居外物业编号：34517993 点击查看房源信息 来源：涌正投资
