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在澳洲买房置业不能省的税费大全

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加拿大三类购房贷款大解析 看看哪款适合你

2014年11月,随着国际油价的大幅下跌,加拿大央行2015年1月突然宣布降息(Overnight rate下调-0.25%)。疲软的加币加上更低廉的房屋贷款利率,2015春季的加拿大房市呈现冰火两重天的景象。大多伦多地区和大温哥华地区房市的兴荣,同每年大量的新移民及其所带来的大额外资有着紧密联系,越来越多的新移民,留学生和非居民加入了当地的置业队伍。为此,加拿大6大主要银行迎合市场需求,制定了特殊的新移民房贷项目,留学生房贷项目和非居民的房屋贷款项目。本期,我就来逐一详细介绍。本文将主要惠及希望投资加拿大房地产并想灵活运用自己的资本,享受加拿大当前历史低。 新移民房屋贷款项目 (New immigrant Home Ownership Program) 新移民房屋贷款只适用于新近落地且获得加拿大移民身份的移民(landed immigrant status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡(Permanent Resident Card),如果PR卡的背面显示成为永久居民不超过五年并且不是美国公民,那一般符合了新移民的身份。 无需加拿大信用记录和无需提供收入证明是新移民房贷的最大优点。但是,各大银行还是会尽职审批贷款。所以,充分的准备和充足的资料将帮助申请人迅速有效的通过贷款审核 。 贷款额度 按照现行各大银行对新移民房屋贷款的规定,首付款一般至少在35%,最多可贷款至房产总价的65%,且房屋贷款数额不能超过150万加币。 举例: 注:申请新移民购房贷款首付,需是申请人本人资产         首付款需在贷款放款日前15个工作存入加国主银行         贷款前需向银行提供首付款到位证明(如加拿大或国内银行出具的存款证明)         新移民房贷最长为30年 可申贷房屋: 一般的独立屋(Single House) 公寓(Condominium) 连体别墅(townhouse) 注:大多伦多和大温哥华的公寓在申请贷款时,房屋面积不得小于550平方尺即不小于49平方米;其他地区公寓申请贷款时,房屋面积不得小于750平方尺即不小于67平方米。 新移民贷款也可用于购置二手房或者正规建筑商的新建物业。如果自建房屋或者私人买卖的房屋没有通过中介或MLS公共平台买卖暂不能申请新移民贷款。 另外,新移民贷款允许移民可同时拥有两处自住房产:一处是主要自住物业;另一处可以是度假物业或者是为家庭直系的主要成员(孩子,父母及兄弟姐妹)居住所购买。 如果投资人的两处物业都符合新移民贷款条件,且位于大多伦多地区和大温哥华地区,贷款总额(包括房屋贷款、普通贷款和个人信贷)一般不超过250万加币。如果房产位于加拿大其他地区,总贷款额不超过175万加币。 国际留学生房贷项目(International Students Mortgage Program) 国际留学生房贷项目适用于取得加拿大留学资格的大专生、本科生及研究生。申请人需要提供入学证明,比如录取通知书, 来确定被加拿大符合资格的学校所接受。 贷款额度 申请时需居住在加拿大,购买房产时需提供50%或以上的首付款,最高贷款比率为购房总价的50%,最高贷款金额则不超过50万加币。 举例 注:最长房贷期(amortization)为25年        首付款允许学生自身存款或父母资助(父母资助需提供馈赠证明)       贷款发放15个工作日前,首付需存入加拿大主要银行(Canadian major chartered bank) 另外,国际留学生贷款“可买房型”虽与新移民贷款一样,但是,只可申请购买1处自住房。 留学生房贷申请要求 财务情况说明(如父母的汇款记录,如果留学生是公司股东需提供红利记录,或者在加拿大的存款证明等) 与房屋相关的收入负债率(GDSR)不超过32% 总收入负债率(TDSR)不超过40% 非居民贷款项目(Non-Immigrant Home Ownership Programme) 非居民贷款是特别为还没成为加拿大移民,却想在加拿大投资房产的买家量身定做的。通常,非居民购买加拿大物业主要用于投资、出租、商务、度假或者是为了在加拿大读书的孩子所购买。 非居民房屋贷款申请要求 提供财务证明 房屋相关收入负债率不超过32% 总收入负债率不超过40% 现未定居加拿大 无移民身份 提供子女准读证(如果给留学子女购买) 贷款额度 房贷小于100万加币,首付在35%或以上,最高贷款比率为65% 房贷介于100~200万加币,首付至少房款总价的50%,最高贷款比率为房价的50% 举例 注:非居民房屋贷款最长贷款期为30年 非居民贷款的首付款不可为再次贷款(secondary financing) 或者是他人馈赠,非居民房屋贷款项目只限于申请一处物业。另外在BC省购买的物业,购买房屋保险时会被要求包含地震这项。 【注】:以上3类房贷形式,每家加拿大银行的具体细则可能会有不同, 且各大加拿大银行有随时改动自己房贷规则的权利和可能,本文信息仅供参考 附:申请加拿大房屋贷款常见术语与分类 房屋相关收入负债率 The Gross Debt Service Ratio(GDSR):指所有和购买物业相关的每月(或每年)开支包括房屋贷款的利息、本金、地税、电暖或者物业管理费等)占其每月(或每年)总收入的比率。 总收入负债率 The Total Debt Service Ratio(TDSR):指包括购买物业需要负担的所有开支(利息,本金,地税,电暖等)及申请人其他所有负债的供款(比如信用卡,个人贷款,汽车贷款等)占其总收入的比率,通常可以按每月的开销,收入计算也可以按每年的开销,收入计算。 前文介绍的加拿大新移民房贷,国际学生房贷和非居民的房屋贷款主要是根据申请人的身份划分,享受加拿大银行提供的特殊审核手续,不需要提供传统房屋贷款要求的收入证明和加拿大本地的信用记录。 另外,申请人需根据自身情况选择活期房屋贷款(Open Mortgage)或者是死期房屋贷款(Closed Mortgage)。 活期房屋贷款(Open Mortgage) :一 般银行提供六个月, 一年,三年或者五年的活期。活期房屋贷款关键是还款灵活,可随时付清尾款或者转往其他银行而无需支付违约金。但是通常活期房屋贷款的利率比死期房屋贷款的 利率高,且一般申请人选择的活期房屋贷款期限越短,利率越高,一年活期的利率往往高于五年活期的利率。 死期房屋贷款(Closed Mortgage):银行一般提供一年期,两年期,三年期,四年期,五年期, 七年期 和十年期。死期房屋贷款在合同未到期前,如果要求结清贷款或者将房屋贷款转至其他银行,会受到合约影响通常需要支付罚款。 还有比较下银行的浮动利率贷款(Variable Rate Mortgage)和固定利率贷款(Fixed-Rate Morgage)看看哪个更合适您。 浮动利率房屋贷款(Variable Rate Mortgage): 基于每个银行的最优惠贷款利率(Prime)。 最优惠贷款利率(Prime):指在加拿大商业银行向信誉最良好的借款人收取的平均利率,Prime 跟随加拿大中央银行利率上下浮动。 银行和客人签订的浮动利率的房屋贷款(Variable Rate Mortgage)合同一般会写明最优惠贷款利率(Prime)+增加多少个百分点 /(或者) -减少多少个百分点。合同期间,银行的最优惠贷款利率(Prime)会根据加拿大央行的决定或涨或跌。浮动利率的房屋贷款(Variable Rate Mortgage)五年期的最普遍,但是申请人可以选择五年死期浮动贷款(Variable Rate Closed mortgage)也可以选择五年活期浮动贷款(Variable Rate Open Mortgage)。很多客人会混淆这两个名称,同是五年的浮动利率,五年活期浮动利率比五年死期浮动利率要高,因为客人可以随时付清或者转至他行,无违约金。 固定利率的房屋贷款(Fixed-Rate Morgage)利率在贷款合同期内不变,一般房屋贷款合同期限越久固定利率贷款(Fixed-Rate Morgage)的利率越高,比如七年的固定房屋贷款利率一般会高过五年固定的房屋贷款利率。虽然也有固定利率活期房屋贷款(Fixed-rate open Mortgage),但是还是死期(Closed Mortgage)加上固定利率房屋贷款(Fixed-Rate Morgage)更常见,选择更多。多数银行提供死期:一年,两年,三年,四年,五年,七年,甚至十年。 五年固定死期房屋贷款(5 year fixed rate closed morgage)在加拿大一直是传统和热门的选择。近几年,5年浮动利率死期房屋贷款(5 year variable rate closed mortgage)也被越来越多的客人所接受。 Canada Chartered Banks Prime Lending Rate 加拿大特许银行最优惠贷款利率 1960-2015: 从 1960年至2015年,加拿大六大银行的平均贷款利率为7.59%,1981年的8月是加拿大历史上最高贷款利率纪录:22.75%,加拿大历史贷款最低的纪录:2.25%发生于2009年的四月。加拿大六大银行2015年2月和3月的利率为2.85%。资料来源于加拿大央行 (Bank Lending Rate in Canada is reported by the Bank of Canada)。   加拿大理财师Liya CHEN专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

投资泰国房产:清迈房产租金回报区域解析 | 海外

如今的清迈古城更多的迎来海外投资客的热捧,准确的房产市场定位提高投资的回报。房产价格也随着更为稳步增长,再加上稳定的租金回报确实吸引海外的投资客。(泰国清迈房价) 近几年来,泰国旅游市场十分火爆,随着各国大军垄断泰国房产市场,清迈房产市场渐渐露出锋芒魅力。清迈一直以来不乏是人们心中一个静谧的所在,优美的环境,民风淳朴,四季如夏,再加上生活廉价的等等被誉为一颗闪亮的泰北明珠。自从被列入世界最佳移居养老目的地后,声名鹊起,一跃成为新兴的投资热点。这不仅让当地文明与外界碰撞,吸引各路买家奔赴清迈进行房产投资,更重要的是其经济前景。 渐渐的清迈成为一个纯粹的投资热点,海外的投资客们争先恐后地到清迈进行房产投资。使得如今清迈这座古城小镇热闹非凡的痕迹,大街小巷随处喧嚣。商业化清迈为这座城市带来了金钱,同时给人们留下这座城的记忆。 >>>泰国置业百科:泰国购房流程  | 泰国房贷流程  | 泰国房产税费 点击查看泰国更多精品房源 对于很多投资客来说,对于清迈古城,始终是有种情结在里面。对于闲暇的投资客来说更喜欢尚未被过度开发成熟的小镇。那些地方干净又安宁,历经岁月的风尘,镌刻着时代的变迁,沧桑古朴、恬淡优雅,每来到清迈古城小镇的投资客来说,首先吸引的必然是那些充满了历史感与沧桑感的景物。老房子屋檐下的雕花、斑驳的墙壁、屋角的青苔,屋顶的花草、屋旁的大树,总像是在讲述一段段流转的年华。 清迈古城区,商圈密集,人流巨大,可说是寸土寸金。在这里,投资这里的房产多少钱? 怎么也得一百多万吧?在这个古城商圈投资的房子,看中的就是黄金般的古城,如潮的客流。好地段自然有性价比高的价格,再加上每年10%左右的涨幅。 或许常在古城商圈生活的人们,会注意到这里的房价飞涨。在这块寸土寸金的地面上,房产最低租金的少则1万多泰铢,贵则2-4万泰铢都有!(这里的租金依照一房一厅大致均价算,具体根据楼盘的位置) 1、租金火爆的清迈古城商圈 泰国房产的清迈古城价格涨幅高,租金照涨不误租金回报率:租金回报率高,房产涨幅大:10%在人来车往的清迈古城商圈,房产楼盘随处可见,以租金回报率最高的商圈来说,古城无疑不是一个黄金的价值洼地。曾在过去几年间,该区域的房价均价大概在6万多泰铢左右,如今随着投资客越来越多,使得该区域现在的房产均价8万多起步,贵则10万泰铢皆有!曾投资该区域的李艳女士提到,几年前在这投资一套房产,月租金少则也就千来块!如今随便都能租到4-5千人民币!租金回报率也相当的稳定。由于古城商圈人流量很大。就拿香格里拉旁的公寓Astra来说,(详情了解astra点击下方的公寓图片)租金大涨,投资房产的租金回报价格均价2万多泰铢起步。 租金的回报率也比其它的区域高且稳定,一套一房一厅的月租4000元的价在该古城区域比比皆是。对于该区域的这个价格租金来真不会贵,且往后更看到的是随着一带一路的兴建,房产的租金每年还要继续上涨,这是属于清迈的房产行情。 2、黄金贵妇街——尼曼路 连年猛涨,最新兴起的清迈商圈:房产价格翻升,租金盛旺:20000泰铢在古城临近的尼曼路中,最新兴起的贵妇街尼曼路,经常“扫街”的美女们最为喜欢的区域,这里玲珑满目的大大小小精品店随处可见,外加上这里时髦的购物中心,热闹的人流量使得这个区域的房产楼盘如同雨后春笋般拔地而起,房产的价格与古城商圈可有一拼。房产租金要看位置而定,最低的房产租金每月可达12000泰铢左右。贵则均在1.8-2万泰铢左右! (租金的价格依照一房一厅算,具体以实际楼盘为准)一位清迈房产经纪人提示到,如今尼曼路不同与往,每年疯长的租金回报迎来一批又一批的投资客,欧美的甚是喜欢。这边的黄金店铺接踵而至,疯长的租金让更多投资客目光转向这。 3、清迈新城区——清迈二环核心购物中心 最新的购物中心,人气飙升的投资价值洼地:租金均价:9000-18000泰铢清迈的购物中心在过去几年已经看到了巨大的投资大型购物中心,如Promenada Resort Mall 早些时候开业使得该区域的房产价格上涨,清迈最大的购物中心central festival加上交通的便利让新城区一带的租金达到了9000-18000泰铢左右,(均价以一房一厅算,具体按照实际房产出租为准)在新城区中,虽然强不过古城商圈和尼曼路,但是较之于观前,如今有很高的泰国房产投资潜力。 该区域房产投资的高涨,意味着新城区价值的强大,更意味着财富的聚集。古城的清迈,不会有突飞高涨的房产,更不会有废弃的鬼城烂尾楼。从这一点上,不难得出结论:新城区,正处在一个飞速增长的步伐,并且新城区还在加速。 如今的清迈古城更多的迎来海外投资客的热捧,准确的房产市场定位提高投资的回报。房产价格也随着更为稳步增长,再加上稳定的租金回报确实吸引海外的投资客。 我们既欣喜又忐忑地目睹着清迈这座历史名城焕然一新,焕发出别样的光彩,清迈并不仅仅属于一个城市,也并非只从属于它的所谓的领导者,它是整个城市心灵的归属,更是海外投资客的另外一个家。 (据界面)

中国投资者购买泰国房产如何获得永久产权和土地?

在泰国购买房地产的一大优势是,在这个东南亚少数国家之一,任何人,任何国籍都有可以在购买房地产,并且拥有永久产权。你不仅可以在这里买房,子女与后辈都将享受到投资所给他们带来的益处。 公寓与别墅的不同产权 然而,在购买泰国房产时要谨记几点因素,其中最主要的一点是,外国人不能在他们名下拥有土地。 “外国配额”公寓 拥有永久产权 根据泰国法律,房产开发商只能向外国人出售楼层总面积的49%,而其他51%必须卖给泰国公民或泰国公司。从泰国房产开发商的价格表中,经常会看到不同的价格或是附加不同的付款条件,这取决于所出售的公寓是属于“外国配额”(Foreign Quota)还是“泰国配额”(Thai Quota)。如果投资者所购买的公寓是属于“外国配额”,那么公寓将以买家的名字在土地登记部门,买家就会拥有这套公寓的永久产权。 建立公司才能买别墅 若是购买别墅,那么就另当别论,因为别墅是跟其所占土地一起出售的。所以,购买别墅没有所谓的“外国配额”选项。但这并不意味着外国人不能在泰国购买别墅——事实上恰恰相反,泰国成千上万的别墅是属于外国人。很多情况下,这些外国人在别墅住了几十年。 外国人拥有别墅的途径是建立一家泰国公司,并以买房为唯一目的。外国人能够拥有这家公司高达49%的股份,另外的51%由名义股东所有。这使得一些买家感到紧张,他们担心这些名义股东可能联合起来“卷走”他们的财产。然而,完全没有发生这种情况的风险,因为外国所有者的股票是“优先股”,投票权是泰国名义股东的十倍或几百倍。 另外,泰国有能力的独立律师能够帮助买家以拥有房产的目的建立一个泰国公司,包括找到必要的名义股东。在泰国,建立这样的公司成本约50000泰铢(合9350元人民币),包括所有政府费用,然后公司每年需缴纳约15000泰铢(合2800元人民币),以提交必要的年度决算。 通过泰国公司购买房产的一个好处是,如果投资者未来想要出售房产,可以向新买家出售整个公司,而不是公司拥有的资产。通过这样一种方式,转让房产时,双方无需支付资本利得税(Capital Gains Tax)。   泰国城市房产销售经理Emily专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

澳洲移民福利一览!这就是我们需要的

作为首选的留学移民国家,澳大利亚一直以来以优质的教育水平,良好的人文自然环境,及丰厚的社会福利,受到广大学生和家长的广泛关注,我们一起看看澳洲移民福利有哪些。 澳大利亚是发达国家中福利最高的移民国家,有相当完善的社会福利网覆盖全国6个州。澳大利亚社会福利和保障津贴种类多而齐全而且凡获得澳大利亚绿卡身份居民和公民,都可享受其应有的福利待遇。 牛奶金 这里的牛奶金,当然不是真的指孩子喝牛奶的补贴,而是指育儿补贴。 育儿补贴没有等待期即拿到PR即可以申领。对于有小孩的家庭,从以PR身份登陆澳洲那天开始,就可以开始申领了——当然小孩也必须是PR。 Family Tax Benefit Part A:只要有小孩,即发放该补助。这项的发放额度和家庭的总收入有关,因此相当于牛奶金。 Family Tax Benefit Part B:只要有小孩,即发放该补助。这项的发放额度和父母的低收入那方的收入有关。这项相当于是对父母中,一方工作、一方不工作而在家带小孩的家庭进行补贴。 托儿补助金 Rent Assistance:只要有小孩,同时是租房的,就会有租房补贴,最高额度是两周发$208。这项的发放额度和家庭的总收入有关,也和租金有关。 Child Care Benefit (简称CCB):小孩上幼儿园,才发放该补助。这项的发放额度和家庭的总收入有关。 Child Care Rebate(简称CCR): 小孩上幼儿园,并且父母都工作/上学至少15小时一周的情况下,才发放该补助。 政府住房 为了保证人者有其屋、保证低收入者也能住房澳大利亚政府每年都拨款建造大批的政府房,由政府委托的专门公司管理,以极低的价格出租,通常每个星期房租为15澳元左右,而且往往是很漂亮的大楼,比如墨尔本1958年奥运会的运动员村大楼大部分都是政府房子,奥运会结束后大部分都给低收入者居住。 购房补助 为促进澳洲人买房,各个州政府都推出首次购房补贴。大部分的做法是提供1.2万至2.5万澳元的补贴,或者是减免和优惠购房印花税。但是政府补助购房也是面对大部分低房价的房子,通常都在75万澳元以内。 政府失业补助金 失业救济金凡在工作年龄内,有工作能力、愿意工作而找不到工作的人均可以领取而新移民需要经政府审批才有资格申领。每年都领取1.5万澳币。 医疗保健福利 国民保健 (Medicare) 是澳大利亚国家全民健康保险计划,新移民可以即时享有大多数免费医疗服务同时国民保健病患者也可享有免费公立医院治疗。 看医生的费用、在公立医院手术、住院(包括药品和饮食)的费用,只需刷卡而不需要付费。政府通过"医药补贴计划"对许多医药处方给予补贴,低收入者在药房购买处方药时仅需支付2.60澳币而且其余部分由政府补贴。 法定假期 除去公共假日以外,澳大利亚人还享有更多的假期。 4周的带薪年假。除公共假日外,按照澳洲劳工法澳大利亚公民每年至少四个星期的带薪休假,还获得相当于平时工资17.5%的奖励工资,同时不硬性规定休假时间而且可累积。 长年服务假。这是澳大利亚的特产。澳洲人有个喜欢跳槽的习惯,为了避免人们像袋鼠一样跳来跳去,政府规定连续服务满10年,就可有两个月不来上班,此后每年有13天的长年服务假。 私人事假每年10天。用于自己或家人生病、不适于工作或对付突发事件比如汽车抛锚、搬家挪舍、红白喜事等等。每年可以有10天带薪事假,医师证明可有可无,有些单位允许积攒,待以后生病时用或离职时补回,有些则是过期作废。 轮休假有些公司适当延长每天工作时间(如半小时),然后每两周或四周放假一天,此举深受员工欢迎。 产假男女可休,用于生孩子、领养孩子或照顾生孩子的妻子。政府规定产假一年,如不够用,可申请延至两年,其中新妈妈可享有18个星期的带薪产假。 养老金 养老金政策凡60岁的女士和65岁的男士均可享受养老金。能否领取养老金或领取多少,将根据有关人收入、资产而定,并要满足居住条件的要求。 凡领取养老金者可以得到优惠的医疗药品和其他卫生保健相关待遇。 其它种类的津贴 1. Bereavement Allowance: 丧偶津贴。 2. Carer Allowance:给每天照看残疾人的照看人的津贴。 3. Austudy:25岁以上人士的全职学生津贴。 4. Sick, injured or people with a disability:16岁以上的因伤残或疾病而不能工作的人士的津贴。 如此优厚的社会福利,让生活在澳洲的百姓有基本的生活和住房保障,维护社会的稳定和健康发展。

加拿大房产权与中国房产权有何不同

国内的土地归国家所有,个人不能拥有,只能租用,一般民用住宅的土地批租年限为70年。而在加拿大,房产一般在市场交易的都是永久产权,土地的产权也可以为私人所有,这可能是两国房产权的最大不同点之一。 了解国内房地产的同胞一般都知道,中国的房屋产权实际上分为两部分。拥有某房屋的房屋所有权证与该房屋所在土地的土地使用权证即意味着拥有了该房屋的完全产权,两证缺一不可。两证分别由房地产管理局和土地管理局颁发和管理。国内的土地归国家所有,个人不能拥有,只能租用,一般民用住宅的土地批租年限为70年。 而在加拿大,房产一般在市场交易的都是永久产权,土地的产权也可以为私人所有,这可能是两国房产权的最大不同点之一。在加拿大物业产权分为以下几类: Freehold—自由产权 屋主(owner)拥有房子及地皮的产权,要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作。这类物业主要包括独立房、半独立房、排屋等,当屋主对物业进行改造时,屋内部分只要满足有关建筑、消防、电力等规范要求,一般无需报请市府备案(出租房屋例外),而室外部分的搭建,改变房子的用途(如作商业用)则必须申请,得到政府有关部门的批准后方可进行。 Condominium—共管产权 住宅单位属私人所有,公用地产为所有业主共同拥有。室外的保养、维修工作交管理公司处理,住户每月支付管理费。由于室外部分属管理公司,所以象换屋顶、外墙等这类工作,住户不必操心。但有一点需提醒大家,如中国人一般要在厨房安装抽油烟机,常要穿过外墙打洞,则应向管理单位申请备案,以免日后的麻烦。共管产权物业主要为柏文、镇屋等,但也可以是游艇、高尔夫球场等这类物业。 Freehold Condominium—自由共管产权 主要以镇屋、连屋为主。这类产权,屋主拥有地产的产权——整幢房子,包括外墙、屋顶、车库等,都由屋主负责,而公共设施,例如车道、康乐设施、访客停车场、附属公园等,则属共管范围。所以,屋主仍要付一定费用。这类物业,屋主可以享有较高度的自由来美化住宅,装点园艺,但也有一定限制,例如决定什么时间换屋顶或改变外墙的颜色,需先获得业主委员会的通过。 在加拿大,除了一般可以在房地产市场上自由交易的房地产以外,主要还有以下两种情况对特殊土地的使用和管理值得注意: NATIVE LANDS:为保护印地安原住民的权益及土地的使用而由政府保存下来的保留地。 RESERVED CROWN LANDS:一些CROWN LANDS TITLE会有一定的限制,比如对矿产资源的开发利用以及土地上的树木的管理。甚至某些土地的某一部分会被保留下来用做未来公路建设。在RURAL和RECREATIONAL PROPERTIES上,往往会遇见对土地及房产使用上的限制,这样一来对该PROPERTY的价值就会有直接的影响。 加拿大土地权利制度的主要内容 土地所有制:加拿大现行土地所有制为联邦公有、省公有和私人所有三种形式。联邦和省公有的土地共占国土面积的90%,私人所有的土地占国土面积的10%。但全国的城市土地、上好农田、牧场等经济效益较高的土地,基本上都被私人占有。 土地使用制:加拿大规定个人对私有土地拥有充分自由的支配权及继承权,私有土地可以自由买卖,任何个人都可以通过买卖和租赁方式从政府手里获得新的土地,并通过对所获土地的投资开发和转移来获得超额利润。政府使用私人土地须向私人购买。联邦政府为全国办事,需要用地,有权征用省公有土地,但必须是有偿的。对于省公有土地,一般经过规划后处理给私人。处理的方式有三种:1)地所有权处理,即出卖(永久处理);2)土地使用权处理,即出租(短期处理);3)土地通行权处理,即不处理地表,而出租地下管线埋设权。   加拿大精品房源推荐  

为什么要在泰国购买度假或养老房产?5个原因打动你!

如今,大多数中国买家在泰国置业的都是纯粹以投资为目的。买家通常被这些事实所吸引:他们有可能购买到带永久产权的公寓,泰国房价比起中国或其他火爆的海外投资地要更实惠,泰国的租金收益率也很高。许多泰国开发商都提供租金保障计划,这样购房者能获得8-10%的固定回报率,而一些买家通过当地租赁公司在某些情况下甚至能获得高达15%的年回报年息。 然而,随着中国赴泰国旅游者持续快速增长,越来越多的回头客开始在泰国买房自用。 1、低旅行成本 泰国为什么如此吸引二次置业者?这并不难看出。首先,泰国靠近中国,去泰国简单容易。从中国南部飞到泰国只要两个小时多一点,从北京飞过去也只要六个小时。2015年,许多廉价航空公司已增加了新航线,从中国可以飞到泰国的不同地区,这不仅降低了旅行成本,也更方便地连接了那些生活在中小城市的中国人。目前,中国人最青睐的二次购房目的地,如澳大利亚、加拿大和美国,都需要长途旅行,费用昂贵。相比之下,在泰国购买二套房真又实惠又方便且能快速到达。 2、热带气候 这些快速而方便的航班意味着泰国置业者人数可能在更短的时间内迅速增加。泰国一年四季阳光充足,温暖的热带气候,对生活在寒冷地区和污染严重的地区的中国人来说,来这度个小假真是完美的解脱。 3、低廉房价 因为泰国的房产如此实惠,不仅只有百万富翁才能在这安置第二家。只要50万元人民币,你就能在泰国买到一个约35平方米的一居室公寓,不仅功能齐全、舒适,而且地理位置优越,例如坐落中国旅客最爱去的普吉岛、芭堤雅和清迈等地的功能齐全的豪华度假胜地。泰国的度假房产相比海南的顶级度假房产性价比要高得多。 4、退休移民 除了是一个完美的度假目的地外,泰国对任何人来说都是购买养老地产的理想地点。泰国特别欢迎退休后来此居住的人。任何超过50岁的人都有资格领取退休签证,有永久居留权。完全没有像到美国、欧洲和澳大利亚等地退休需要克服的移民障碍。 几十年来,欧洲人一直在泰国购买养老地产。他们在自己的国家过夏天,到泰国来躲避冬天的寒冷。对于中国北方人,这样的安排也将是非常方便的,短暂的飞行就可以定期回家。 5、优质医疗 来自世界各地的大批的退休人员在泰国安置第二个家,泰国拥有完善的基础设施为老人服务。泰国不仅因热情好客享誉全世界,重要城市还拥有世界一流的医院——医疗护理不仅高质量,花费还远远低于中国。 对于寻求二次置业的人来说,无论找的是偶尔度假用的别墅,还是永久的退休之家,都很难找到一个比泰国更有优势的地方。   Emily专栏全集 Emily解析泰国房产投资 欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或邮件emily@pattayacityrealty.com与Emily零距离交流。   本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。  

美国的租金回报率有多高,算算就知道 | 居外课堂

很多朋友有兴趣购买美国的房产,作为投资持有并出租。通过出租房产,每年可以获得固定的投资回报,但是在面对投资的选择时,很多人并不知道自己将要购买的房产,每年出租带来的租金回报率有多少。居外针对这一情况,简单介绍一下租金回报率的计算方法,为投资者提供参考。 一、现金买房的租金回报率计算方法 现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单,说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。 计算公式: 租金回报率 = 每年房租净收入 / 购房总价%(房屋买家支付给卖家的金额) 每年房租净收入 =年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出 年租金收入指跟租户约定的年租金。估算一栋房子的未来年租金收入,可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。找到其中出现次数最多的租金价格,以这一数字或比较低的价格作为参考,即可估算出自己想要投资房屋的未来租金收入。 持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括:房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。根据房屋类型、所在的位置和房屋状况的不同,应当计算在内的项目也不一样。投资者读者可以根据具体的情况,自行判断。 想要瞭解更多相关支出,可点击。去美国买房,你的资金准备够了么? 实例分析: 由于加州尔湾是投资的热门区域,华人比较多,所以我们选择一套在尔湾的真实房源来计算其租金回报率。可点击房源:http://www.juwai.com/18077454.htm 房屋概况: 所在地区:加州尔湾 房屋户型:3房3浴(公寓) 租金中位数:$3,200 房产税率:0.61% 购买价格:$775,000  居外分析:尔湾地区是整个美国最为宜居的地区之一,也深受华人买家关注,以自住买家为主。当地房屋需求旺盛、房价价格较高,但租金回报率相对较低,随着当地房价越来越高,其租金回报率还会再下降。 二、贷款购房的租金回报率计算方法 贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点,但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。其计算公式如下: 租金回报率 = 每年净收入(年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出- 年固定还款额) / 自付额 %(购房总价扣除银行贷款的部分) 实例分析: 由于麻州波士顿的大学比较集中,教育水平全美最高,工作机会也最多,所以我们以一套在波士顿的真实房源来计算其租金回报率。可点击房源:http://www.juwai.com/19525505.htm房屋概况: 所在地区:麻州波士顿 房屋户型:3房3浴(公寓) 租金中位数:$5,400 房产税率:0.96% 购买价格:$548,880 自付额(30%):$164,664 贷款额:$384,216 贷款月付:$1,834.31(30年分期固定摊还,利率4%) 三、现金买房VS贷款买房大对比 现金买房和贷款买房,有弊有利,到底是应该选择贷款买房还是全款买房,大家还是要根据自己的实际情况作出最适合自己的选择。希望居外的介绍可以给大家带来一定的帮助。   热点聚焦| 海外买房是否可以移民? 名家专栏| 英国交税可享中国免税?海外投资者在英国出租房屋的税务问题 特别策划| 跟着习大大去英国看房 居外看点| 澳洲房产投资贷款急刹车 你要如何突围? 星级生活| 煮出个“亿”来!英国大厨杰米·奥利弗再买伦敦豪宅   本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

蒙特利尔热门学区介绍(二)

2017年4月在U. S. News评选出的“全球教育质量国家排名”中加拿大位居第一,其中,巨大的教育经费投入是原因之一。加拿大教育的另一优势是教育的公平性。在加拿大,教育主要是由各省的教育部管理的,各个公立学校之间,教育资源均等,教师经常轮换。 魁北克省是加拿大情况较为特殊的一个地区,加拿大前总理史蒂芬·哈珀(Stephen Harper)甚至在2006年给予了魁北克省“国中之国”的地位。尽管魁北克省公立教育在公平性上做得不错,但由于各学校所处的区域经济状况、民族成分不同,各区域内的公立学校之间还是有差异的。建城375年的蒙特利尔市,文化传统深厚,顶级的私立名校云集。华裔家庭素有重视教育的传统,对学区房的选择和子女择校都非常看重。这里我们再为大家介绍几个学区。 在先前的文章里我们曾介绍了蒙特利尔市西山区、皇家山区、西岛和圣劳伦区四个热门的学区。由于篇幅所限,本文着重介绍蒙特利尔市教育资源最为集中的CDN-NDG区和近年来华人人口比例增长较快的Verdun、Lachine、LaSalle和Southwest等几个区域。 CDN-NDG区 该区全称Côte-des-Neiges—Notre-Dame-de-Grâce,成立于2002年蒙特利尔行政区域重组,由Côte-des-Neiges和Notre-Dame-de-Grâce两个主要的社区合并组成。区内英法双语,购物方便,配套齐全。 CDN-NDG区不同地方住房价格差别比较大,价格从30万到300万不等,普通住宅均价65万左右,豪宅均价大约120万,房子大多是1950年代建造的。 CDN-NDG区内学校众多,该区有两所著名大学:蒙特利尔大学(Université de Montréal)和康考迪亚大学(Concordia University)的Loyola校区。 魁北克省最有声望的私立学校Collége Jean-de-Brébeuf就坐落于本区,这所法语学校曾培养出加拿大前总理皮埃尔·杜鲁多(Pierre Trudeau)和现任总理贾斯廷·杜鲁多(Justin Trudeau)父子二人。该区声望很高的私立学校还包括: Collège Notre-Dame Lower Canada College Loyola High School College Prep International 这个区也有不少非常好的公立小学,如: École Marc-Favreau École Sainte-Catherine-de-Sienne École Notre-Dame-De-Grace Verdun区 Verdun区位于蒙特利尔岛西南部,距离市中心5公里。这个区主要由三个社区组成,分别是:Wellington-De-l'Église,Desmarchais-Crawford和Île-des-Sœurs(修女岛)。前两个在蒙特利尔岛上,另外一个位于修女岛上。修女岛被称为Verdun区的明珠,这里我们重点介绍该社区。修女岛位于圣劳伦斯河心,已经发展成了一个高档居住区。由于距市中心仅8分钟车程,又远离市区的喧嚣,吸引了不少中高收入家庭在此安家置业。整个修女岛其实就是一个四面邻水的大花园。在这片不足四平方公里的岛屿上,遍布公园绿地,例如Parc West Vancouver和Parc de la Fontaine景色秀美。岛上有一个高尔夫球场,还有环绕全岛的自行车道。2009年,贝尔电话公司在修女岛建立了全加拿大最大了通讯公司,并从加拿大各地调来了工作人员,修女岛人气大增。岛上居住类型多样:低/高层公寓,联排别墅,独立别墅等多种住宅可供选择。 Verdun区的交通四通八达,除了8条公交巴士穿梭于该区之外,蒙特利尔绿线地铁横穿本区。修女岛虽然处于蒙特利尔岛外,但不是自治市,因此公共交通系统和蒙特利尔大多数区域一样还是STM,无需像南岸和Laval那样另购不同公司的公交/地铁票。 修女岛上有两所法语公立小学École primaire le-des- Sœurs 和École des Marguerite 很受华人青睐,主要接受居住在修女岛上的居民子女入学。虽然岛内没有中学,但由于离市区较近,交通便利,就读任何学校都十分方便。 Lachine Lachine位于蒙特利尔西南,交通便利,工商业发达,所有这些都为房地产的开发提供了便利的条件。现在这里将近百分之四十的居民拥有自己的物业。这里的房屋以独立屋为主,同时也有不少公寓。来此置业的,多为本地中高收入的年轻家庭,他们比较偏爱新屋,而且很注重房屋的环保功能。 Lachine拥有两所声望极高的中学。Collège Saint-Louis International是蒙特利尔市排名最前的四所公立“国际学校”之一。著名法语私立学校Sainte-Anne de Lachine,声望仅次于Collége Jean-de-Brébeuf和Collége Jean-Edues两所学校。 LaSalle 作为蒙特利尔行政辖区之一的LaSalle区位于Lachine区东面,Verdun区西南面,北面与NDG区相连。整个行政区人口大约七万五千人,英语与法语居民各占四成。 LaSalle区濒临圣劳伦斯河,区内还有两条运河(Lachine Canal 与Canal de l'Aqueduc),著名的室内水上乐园Aquadôme,蒙特利尔市唯一准许露天烧烤的Parc Angrignon公园,有全岛条件最好的候鸟栖息地之一Île aux Hérons。另外,LaSalle运动休闲的最好去处激流公园(Rapides Park)、历史建筑佛莱明风车(Fleming windmill)等很值得一看。 LaSalle区的区(市)长Manon Barbe女士非常热爱中国,她在中国访问时看到不少居民小区里的露天健身设施,感觉大受启发。于是在圣劳伦斯河边建造了中国式的露天健身场。自2002年开始Barbe女士一直担任LaSalle区的区(市)长,她的团队在开发LaSalle区之前就对该区做了很好的规划。 LaSalle区里的房屋类型大多数为两层多户型房屋,所以房东比较倾向于出租,租客占全部房屋数量的六成左右。LaSalle区的经济发达,就业机会很多。 LaSalle区的中小学教育资源丰富,这里有多所小学值得推荐: École primaire du Petit-Collège École primaire des Découvreurs (LaSalle) École primaire Notre-Dame des Rapides Southwest 西南区 蒙特利尔西南区包含五个社区:Saint-Henri,Petite-Bourgogne,Côte-Saint-Paul,Ville-Émard和Pointe-Saint-Charles。其中Pointe-Saint-Charles社区是蒙特利尔最古老的社区之一,仅排在蒙特利尔老港之后,古迹众多。 总体租房价钱便宜,以较低的价格就很可以租到面积相对较大的公 寓,购物方便。近年沿着运河新建起很多高档公寓,但是这却给社区的发展带来另外一个副作用:刺激房租上涨,增加了人们在这里生活的成本。 西南区幼儿园和小学都很多,最受华人欢迎的小学是École Saint-Jean-de-Matha。          篇幅所限,本文只能为大家约略介绍以上几个区域。蒙特利尔的顶级学校并非高不可攀,只要合理筹划,用心准备,每个人都有机会获得最好的教育。 在教育方面,必须综合考虑孩子的兴趣、学校师资、教学环境等多个方面。学校排名并不是择校的唯一因素,只有最适合孩子具体情况的学校,才是最好的选择。在择校方面如有任何问题,欢迎透过居外咨询天绮移民。 相关文章:蒙特利尔热门学区介绍(一)   加拿大移民留学顾问周天绮专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

加拿大贷款新分类详解:如何影响借款人所获房贷利率 | 居外专栏

获得最低贷款利率是每位寻求房屋贷款者的追求目标之一。能否在同等条件下获得最低贷款利率决定于许多因素,其中包括借款人自己可以控制和不可控制的因素;但是,加拿大政府对房屋贷款所实施的新分类标准影响着借款人的是否能够获得最低贷款利率。因此,对于寻求房屋贷款人来说,是否能够获得最低贷款利率,首先应该明确了解加拿大政府关于房屋贷款的分类标准。 旧分类:高比率房屋贷款和一般房屋贷款 在2017年以前,在加拿大的房屋贷款一般被分为两类:高比率房屋贷款(High Ratio Mortgage)和一般房屋贷款(Conventional Mortgage)。前者指借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金小于20% (不包括20%)的房屋贷款;后者指借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金大于20% (包括20%)的房屋贷款。 按照加拿大联邦政府的政策规定,当借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金小于20%(不包括20%)时,必须购买房屋贷款违约保险;而当借款人在购买房屋申请房屋贷款时的首付资金大于20% (包括20%)时,不必购买房屋贷款违约保险。房屋贷款违约保险属于一次性购买支付;所支付的保险费用根据购房者首付资金占总房价的比例分为三个等级;首付资金的比例越少,购房者所支付的保险费用越高。 有些购房者,在申请房屋贷款时为了避免支付房屋贷款违约保险金而提高自己的购房首付资金比例。但是,其不知,在申请房屋贷款时,虽然因为提高了首付资金的比例而避免了支付房屋贷款违约保险,但是,此时,借款人此时所获得房屋贷款却要支付更高的贷款利率。因为从银行的角度来看,未获得保险保护的房屋贷款比获得保险保护的房屋贷款拥有更高的损失风险,所以,借款人要为未获得保险保护的房屋贷款支付更高的利率。 此外,购房者为了积累超过20%的首付资金比例需要延迟自己的购房时间,这实际上也错过了购买合适房屋的机会。就过去20多年的房地产市场价格变化历史来看,在房价持续上涨的市场状况下,购房者为了积累超过20%的首付资金而延迟购买房屋,最后,购房者实际上要为购买同等的房屋支付更多的费用。 因此,明智的房屋购买者会在已经拥有5%的首付资金的情况下申请房屋贷款,在支付房屋贷款违约保险金的同时,按照获得最低房屋贷款利率的条件下,尽快购买到自己梦想的房产。 新分类:已经获保的房屋贷款,可以获保的房屋贷款和不可获保的房屋贷款 从2017年开始,加拿大联邦政府在继续收紧房屋贷款政策的前提下,对房屋贷款的做出了新的分类。新的房屋贷款分类已经弃用了原有的高比率房屋贷款(High Ratio Mortgage)和一般的房屋贷款(Conventional Mortgage),而采用了已经获保的房屋贷款(Insured Mortgage)、可以获保的房屋贷款(Insurable Mortgage)和不可获保的房屋贷款(Uninsurable Mortgage)三类。这种新的分类实际上使更多的借款人在同等条件下能够获得最低的房屋贷款利率。 1. 已获保的房屋贷款(Insured Mortgage)  什么是已经获保的房屋贷款呢?如果从字面上理解,已获保的房屋贷款就是指已经购买了房屋贷款违约保险金的房屋贷款。实际上,已获保的房屋贷款(Insured Mortgage)可以等同于原来的高比率房屋贷款(High Ratio Mortgage)。因为按照加拿大联邦政府的规定,购房者的首付资金低于20%(不包括20%),在申请房屋贷款时,必须购买房屋贷款违约保险金。也就是说,在这种情况下,购房者所获得的房屋贷款属于已获保的房屋贷款。如前所述,借款人在申请这类房屋贷款可以从银行获得最低的贷款利率。 如果仅从购房者首付资金的比例来看,原来的一般房屋贷款又可以被分为可以获保的房屋贷款(Insurable Mortgage)和不可获保的房屋贷款(Uninsurable Mortgage)。 2. 可获保的房屋贷款(Insurable Mortgage) 目前,在加拿大有三家公司为房屋贷款提供违约保险。这三家公司分别是CMHC, Genworth和Canada Guaranty。可获保的房屋贷款指能够满足这三家公司所要求的获得保险标准的房屋贷款。可获保的房屋贷款与已获保的房屋贷款的最明显区别,在于谁来支付房屋贷款的违约保险费用。在已获保的房屋贷款的情况下,借款人支付房屋贷款违约保险费用;但收益人是银行。而在可获保的房屋贷款情况下,银行支付房屋贷款违约保险费用,收益人仍然是银行。也就是说,在这种情况下,银行为自己所发放的房屋贷款投保。 对于银行来说,可获保的房屋贷款实际上也降低了银行的损失风险。因此,在可获保的房屋贷款的情况下,借款人可以获得最低的房屋贷款利率。 3. 不可获保的房屋贷款(Uninsurable Mortgage) 不可获保的房屋贷款,指那些不能满足提供房屋贷款违约保险条件的房屋贷款。对于银行来说,这些无法获得违约保险的房屋贷款是风险最高的房屋贷款。因此,在这种情况下,借款人就要支付更高的利率,以补偿银行所面临更高的损失风险。这就是一种市场的力量。 如何界定可获保的房屋贷款和不可获保的房屋贷款 那么,哪些房屋贷款属于可获保的房屋贷款呢?哪些又属于不可获保的房屋贷款呢? 1. 满足可获保房屋贷款的条件 所购买的房屋价值低于100万加元(请注意,目前在多伦多和温哥华很多房屋的价格都在100万加元以上) 贷款分摊期最多为25年 满足加拿大银行的房屋贷款压力测试利率(目前,加拿大房屋贷款压力测试利率为5.34%) 2-4单位(2-4 units rental house)的出租住宅 2. 不可获保房屋贷款的条件 所购买房屋的价值超过100万加元 贷款分摊期30年 再贷款(即以现有房产净值作为抵押获得再贷款) 一个单位(1 unit rental house)的出租住宅 所有购房贷款者都在寻求最佳房屋贷款方案;但是,如何获得最佳贷款方案?这就取决于借款人是否能够准确理解什么是最佳贷款方案。一般地,这些贷款方案包括贷款金额和各种贷款条件。明确这种新的房屋贷款分类,有助于贷款申请者获得最优贷款方案,包括获得最低贷款利率。 (本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何投资和经济决策的依据。) 责任编辑:Zoe Chan   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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