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英国永久性产权和租赁性产权之大不同

中国投资者刚开始了解英国房地产市场时,大多发出了这样的感叹:英国的购房流程似乎过于严谨复杂,还要求买卖双方委托专业律师进行交易。 在整个交易过程中,买家和卖家都不需要见面和联系,全权由双方律师沟通和走流程。其次,相比于中国住宅统一的70产权,英国住宅的产权差别很大。各种不同的住宅类别也令人迷惑。 为了让读者更清楚了解英国住宅市场,本文将从法律角度分析英国市场上的两种产权类别:永久性产权(Freehold)和租赁性产权(Leasehold)。 一、宏观交易数据 先从宏观交易数据观察英国房地产市场租赁性产权(Leasehold)和永久性产权(Freehold)的占有率。 从图1可以看出,租赁性产权(Leasehold)的房产交易在近14年时间中一直维持在20%市场份额左右。 如果把范围缩小至所有新房交易,租赁性产权(Leasehold)的交易量在金融危机后的2009年达到59%的峰值,并回落到2018年的35%。由于绝大多数的公寓楼盘是以租赁性产权(Leasehold)的形式交易,所以如果把范围进一步缩小至伦敦,Leasehold 在2018年的交易占比达到57%。 二、如何区别租赁性产权和永久性产权? 很多人简单地把中国人俗称的“别墅”(house)归类为永久性产权(Freehold), 公寓(Flat)归为租赁性产权(Leasehold),这样的区分并不完全正确,因为有的别墅也是租赁性产权(Leasehold) . 我们先从定义来分析两者的区别。永久性产权(Freehold)指的是永久土地产权,其业主(“Freeholder”)拥有这块土地及土地上的房产,产权没有时间限制,可以世代传承;租赁性产权(Leasehold)是有时间限制的住宅租借产权,其业主(“Leaseholder”)根据租约(Lease)向永久产权人租赁住宅所有权,一般有125年、250年到999年不等。 接下来我们从几个方面来分析永久性产权(Freehold)和租赁性产权(Leasehold)的不同点: · 住宅类型 永久性产权(Freehold): 该类型的住宅均为俗称的“别墅”。 租赁性产权(Leasehold):大部分该类型的房屋是公寓楼,也有少数是俗称的“别墅”。 · 住宅年限 永久性产权(Freehold): 对土地及房屋有永久产权,没有时间限制。 租赁性产权(Leasehold): 租赁产权所有人(Leaseholder)跟永久产权人(Freeholder)签订一份租约(Lease),租约规定双方享有的权利和需要履行的义务。 租赁时间以租约为准,一般从125年、250年到999年不等。在租约结束前,租赁产权人(Leaseholder)可以向永久产权人(Freeholder)申请延长租约(Lease Extension),如果没有申请延期,则到期时永久产权人(Freeholder)从法理上有权利收回所有土地上方的住宅。 · 住宅修缮 永久性产权(Freehold): 根据住宅情况自主选择时间进行修缮。 租赁性产权(Leasehold): 住宅外墙和结构的维修是通过缴纳物业费(Service Charge)的形式由永久产权人的物业管理团队负责。常规的租约会要求租赁产权人(Leaseholder)每5至7年对住宅内部进行一次粉刷或进行墙纸的更新。 · 住宅保险(Building Insurance) 永久性产权(Freehold):  永久产权人(Freeholder)需要自己购买土地以及房屋保险(包括室内保险)。房屋若遭受损害,比如水灾、地震和火灾,则需要自己通过保险索赔或自费进行维修。 租赁性产权(Leasehold):  租赁产权人(Leaseholder)不需要单独购买此保险,楼盘的永久产权人(Freeholder)需为楼盘以及土地进行全额投保。保险费用每年以物业管理费的形式(Service Charge)均摊到楼盘中的每位租赁产权人(Leaseholder)身上。 若楼盘任何部分遭受承保范围内的损害,永久产权人(Freeholder)应将由此获得的保险赔偿金全额用于修缮该部分以恢复租约(Lease)中规定的状态。一般情况下,自住的租赁产权人(leaseholder)还会购买室内保险从而对公寓的家具及贵重物品进行投保。 · 住宅改造 永久性产权(Freehold):  永久产权人(Freeholder)拥有自主改造住宅的极大权利,只需要向当地政府申请相关的规划许可,并确保改造不违反法律要求,就可以对房屋进行改造。 租赁性产权(Leasehold):  租赁产权人(leaseholder)则不得对房屋进行任何结构上或外观上的改动。具体改造权利受租约中的规定约束。若希望对住宅进行任何非结构性的改动,则需要提前向永久产权人(Freeholder)申请并需获得书面的同意书。 · 日常费用 在房产交易结束后,无论是永久性产权(Freehold)还是租赁性产权(Leasehold),每年都会产生一些特定的开支。下表列举了一些费用明细对比。 *需要注意的是,个别Freehold楼盘位于小区内,由于业主享受到开发商提供的公共服务,例如公共花园和礼宾服务等,所以也需要交纳一定的物业费。 三、总结 永久性产权(Freehold)和租赁性产权(Leasehold)并不存在孰优孰劣。两种不同属性的产权分别服务不同的群体。 购房者首先应该充分了解两者的差别及局限性,然后基于自身需求进行选择。 永久性产权(Freehold)的住宅就像是乐高积木一样,可以让购房者充分发挥他们的DIY天赋,灵活地按照个人喜好设计出一个温馨的家。 租赁性产权(Leasehold)的住宅更适合那些在大都市工作和生活的人:没有太多时间打理自己的房间,希望在有限的时间里能够充分地享受到各种服务。   来源:中伦律所伦敦办公室(微信号:zhonglun-london)

英国房屋产权知多少?当地人也容易被坑︱居外专栏

房屋产权知识是每一位买家需要了解的必修课,英国房产产权和中国的 70 年产权是有很大的区别的,有些住宅可以永久性持有,有些每年则需要支付地租,即使是英国人也有搞不清的时候。近年来,年轻夫妇买房后因产权问题被坑的新闻也见诸于报端。 通常情况下,英国的房产产权主要分为永久产权(Freehold)、土地租借权(Leasehold)、股份产权(Share Ownership)以及共享型永久产权(Share of Freehold)四种类型。 永久产权 (Freehold) 顾名思义,永久产权意味着买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永远性的全部产权,包括所有地下资源。房主可以自由使用、出租、抵押或转让房产,并对房产拥有终生所有权,可以世代相传。在人口密度较大的城市,特别是地少人多的伦敦,永久产权的住房非常稀缺,土地租借产权类房产则越来越普遍。 土地租借权(Leasehold) 土地租借权意味着房屋所有人和土地所有人之间签署了一份长时间的租约。这份租约的年限可以在 1-999 年不等。在这块土地上的房屋拥有权为买家所有,而土地所有权为他人或政府所有。 在英国,房产的价值会随着租约年限减少而降低,如果土地租约到期后无法续租,房产将归土地拥有者所有。这也是买家容易掉进的陷阱之一,如果房产律师没有好好核查产权类型,很可能刚买到手的房子几年后就要拱手送人了。 然而通常来说,只要租约超过 100 年,其市场价值和永久产权是没有太大区别的。在英格兰及威尔士,大部分的公寓房都属于租赁使用权的房产。但不同的地方是承租人每年需要向地主支付地租,以及所有房屋维护及修理费用。 股份产权(Shared Ownership) 英国的共享产权房开始于 1980 年代,是政府为了满足那些买不起房又想拥有长期固定居所的人的需求,所提出的新的低成本住房自有政策。买家通常与某机构(例如房屋协会)各拥有百分比的产权。其特点在于,购房者只拥有比例的产权,仍需按月缴纳占有股份比例金额的房租。待房产出售时,也按照自己拥有的股份比例分得回报。 共享型永久产权(Shared Freehold) 这类产权通常见于小型公寓楼房,意味着建筑内的所有业主平均享有其公寓楼房产权的股份。这种模式保护所有居民的公平合理的掌控权,也确保公寓会被妥善维护。虽然,有一部分公寓楼房项目有这样的产权类型,但并不算英国主流的产权方式。   英国皇冠地产(Crown Home Buying & Letting | CHBL)是一家英国ARLA 认证的伦敦房产经纪公司,专注于代理伦敦优质新建住宅项目,拥有广泛一手房源,致力于为国际买方提供一站式置业服务,包括房屋买卖、租赁管理以及信贷咨询。其团队在英国从事地产行业十逾年,经验丰富。英国皇冠地产竭诚为客户争取最大利益,让您的海外投资更安心。   英国皇冠地产孙秀秀 伦敦政策、区域、项目全解读 联系邮箱:info@crownhomebuying.co.uk  

柬埔寨房产投资最强攻略(一)外国人产权与房产类型

在外国投资的世界里,柬埔寨往往不受关注。许多人倾向于视它为一个饱受战争蹂躏的小国,在人口、财富和发展方面落后于邻国。然而,这个前沿市场实际上是亚洲最适合房地产投资者的地方之一。它的经济规模虽小,但很有弹性,而且这个国家20多年来没有经历过经济衰退。 金边位于这一惊人增长的中心,吸引了国际商业的关注。许多人将其与30年前的曼谷相提并论。鉴于曼谷的爆炸性增长,投资者应该注意。这座城市还以其热闹的街头市场、令人惊叹的法式建筑和历史悠久的寺庙吸引着外籍人士。鉴于这种吸引力,精明的投资者开始涌向金边,以惊人的低价购买有利可图的房地产。 外国人通常购买两种类型的房产——商铺公寓(店屋)和住宅公寓。铺面公寓通常可以进行装修、出租和转售以获得丰厚的回报。而公寓住宅则没有那么高的利润,但它们更容易拥有和维护。因此,本指南的重点是公寓住宅单元,而不是其他类型的房产。 外国人在柬埔寨的房产所有权 柬埔寨是东南亚少数几个让外国人拥有财产相对简单的国家之一。事实上,它可以说是整个地区最国际投资者欢迎的国家。 进入柬埔寨并在那里建立一个企业是简单而有效的。一年的签证只需要250美元和几天的时间,而且柬埔寨的企业可以有100%的外资所有权。 购买房地产可能会比较复杂,这要看您要找什么。外国人可以很容易地购买公寓单位的分层产权,所以许多人倾向于这些发展项目。 对于其他类型的房产,法规变得更加复杂。外籍人士必须通过柬埔寨的土地控股公司或公民购买这些房地产。 此外,柬埔寨对土地和建筑物使用“硬”和“软”的混合产权。硬产权是正式进入国家政府土地登记处的。另一方面,软产权则在地方政府登记。 应该购买住宅公寓还是商铺公寓? 想投资金边房产的外国人通常会考虑两种选择——标准公寓或商铺公寓。 接下来我会详细说明,金边公寓的价格可能过高。在某些地区,市场甚至已经过饱和。公寓的回报率并不总是最好的——尤其是与装修商铺公寓的收益相比。 旧殖民建筑中未装修的单位可能是新公寓价格的一半,面积的两倍。如果您愿意投入一些额外的工作(法律和其他方面),您可以从出租或出售翻新的商铺公寓获得高额回报。 然而,柬埔寨的外国人所有权法律使得购买商铺比公寓更困难。外国人可以直接拥有公寓,但要想拥有其他房产,他们必须拥有一家土地控股公司。 鉴于这种繁文缛节,你应该考虑你是在寻找一个住宅还是投资。店屋的购买和装修都需要时间、精力和投入;公寓的回报率可能较低,但作为外国人,他们更容易购买和拥有。   编译自Invest Asian

日本房产投资终极指南(一)永久产权,还可买地!

日本是世界第三大经济体,是亚洲的主要增长引擎之一。在这里购买房产意味着你在这个星球上最密集的城市化和最发达的国家之一投资。 不过从经济上来说,日本目前并不是最亮眼的地方。在过去的30年里,日本的GDP增长几乎都保持在3%以下。此外,快速下降的人口将使日本现有的债务困境继续承受压力。日本的公共债务现已超过GDP的200%。美国人抱怨“20万亿美元”,但从比例上看,日本的债务问题要严重得多。 然而,尽管日本长期存在债务问题,人口减少,经济普遍停滞,但日本还是一如既往地在重塑自己。自动化虽然最近才成为西方世界的主流讨论话题,但从上世纪80年代开始,自动化在日本已经很普遍。每个街角都有自动售货机,在餐厅通过机器点餐是标准配置。日本的工厂也是机器人和自动化的先锋,毋庸置疑。这里的劳动效率比世界上任何一个国家都高。 同时,在日本旅游和购买房产的外国人比以往任何时候都多。这个国家曾经是出了名的难以移居的国家。但是,随着日本长期的人口问题的加剧,他们已经向世界开放了。日本现在是亚洲第二大以外国人身份购买房产的国家,仅次于泰国。最近在东京的房地产市场上,富有的中国买家尤为突出。这部分归功于旅游业的繁荣,因为需求上升。当然,人们以旅游者的身份来过之后,更容易在海外购买房产。 日本的签证法更简单,举办包括2020年奥运会(尽管推迟了)在内的重大活动,再加上人们对全球化的接受程度不断提高,这将有助于他们赶上21世纪的发展步伐。即使日本在未来100年内也未能真正繁荣起来,不过也请放心——在可预见的未来,日本将继续保持世界顶级文化、经济、政治中心的地位。 日本的房地产仍然是一种相对稳定和安全的投资......如果操作得宜。只是不要指望像在柬埔寨或菲律宾那样,有7%以上的升值或租金收益率。日本是亚洲少数几个外国人可以拥有土地和房屋的国家之一。因此,作为外国人,在日本购买和维持房屋是非常困难的,特别是如果你不是全职住在这里的话。 外国人可以投资日本的房地产吗? 日本不仅允许外国人购买永久产权的房产,还允许拥有土地。当涉及到拥有任何类型的房地产时,您将拥有与日本公民相同的权利——无论是东京的房子还是大阪的公寓。 这在亚洲市场上是一个罕见的情况。该地区的大多数国家只允许外国人购买公寓单位。事实上,大多数地方根本不会让你真正拥有房地产。例如,中国和越南,除了长期租赁各类房产外,不允许其他任何东西。 正因为如此,日本是亚洲以外国人身份购买房地产最安全的国家之一——至少从法律的角度来看是这样。当涉及到拥有任何类型的房产时,外国人和日本公民之间几乎没有区别。如果你需要注意什么的话,那就是日本的房地产中介公司。而不是政府或任何与土地所有权保障有关的事情。   编译自Invest Asian

外国人在柬埔寨买房的产权问题

买家和投资者最关心的问题无非是,怎么在柬埔寨买房/买地?柬埔寨买房/买地需要什么条件? 据2010年《外国人持有产权法案》,驻柬埔寨的外国人也可享有某些特定房产产权。但是,这些所有权仅限于获得分契式产权的大楼,而分契式产权只有新建成的公寓大楼才有。 根据分契式产权条规,外国投资者不能合法拥有地面层公寓,所有外国投资房比例最多只能达到一栋共管公寓大楼的70%。 尽管如此,外国人租赁一套有土地的房子最长期限可达50年,而且还可续约50年。 一、产权的区分 土地产权和房屋产权只能二择一 1、当地人购置排屋(连地),只有土地产权没有建筑物产权。 2、外国人持有2楼以上产权,只登记建筑物产权,没有土地产权。 房产证即完整产权,外国人之权利与本国人完全一致,未来若改建也依房产证上的土地面积比例处分。 产权证明的种类 柬埔寨土地产权所有权有3种形式:硬产权,软产权和分契式产权(即业主对土地并无所有权,只是购买了土地上的有限空间)。另外,还有一种高度安全的LMAP产权。 1、硬产权 硬产权是柬埔寨房产权中最强有利的形式,也是最好的土地产权。 硬产权是国土管理规划局提供的所有权证书。 硬产权是得到国土部的国家级认证的土地详细信息。 转让硬产权需交付4%的转让税。 硬卡的种类 不动产持有证书(或称土地使用证书) 不动产所有权证书(房屋使用证书) 两者都是依土地法在地政机关登录的凭证,并以官方良好硬质纸张印制,可抵押给银行进行贷款。 2、软产权 软产权是最常见的所有权形式。土地法在2001年通过已过了18年了,由于柬埔寨大部分土地仍没有在政府机关登陆,所以软卡文件在柬埔寨这个社会算是非常普遍的。本地人通过村长或自己的关系在地方政府备案一下就开始交易了。但是如果想要转换成硬卡需有法律裁定以及确认才能认定为合法所有人。 软产权是由当地区/县办公处获得,不是国家级的,但仍被视为一种所有权,即以实际登记年限为准。为了避交转让税,大部分房地产交易仍然以软产权的方式进行。 但是,大多数新项目的交易都通过硬产权的方式进行,因为硬产权是柬埔寨土地所有权中最可靠和长久的。 点击查看在售柬埔寨房源及土地 3、分契式产权 分契式产权是最新的所有权形式,允许外国人在柬埔寨合法拥有房产。 是购买高层建筑第二层以上的房屋产权,这种产权在柬埔寨不太普遍,但是正在快速增长中。 2010年5月24日柬埔寨颁布了《外国人持有产权法案》。 这项法规限制外国人共同拥有房屋产权。但,外国人依然不能拥有土地产权。 这项产权是指有多个业主的大楼或建筑,大楼的某些部分是某个业主专有的(私人单位),某些部分是所有业主共同拥有的(公共区域)。 分契式产权最近已经扩展到商用大楼,尤其是合租的办公楼。 LMAP产权 LMAP(土地经营管理项目)产权系统由世界银行引入柬埔寨,通过柬埔寨国土、城市规划和建设部来改善土地产权的安全性。在这种模式下,国内所有土地都必须注册GPS坐标。如果你已经有了LMAP产权,与周边各方都达成边界协议,那么所有的边界争端都能解决。这是最安全的产权类型。 二、外国人房产所有权时间限制 由柬埔寨中央政府发放的【硬卡】产权所有年限为永久产权。 由区政府或分区政府核发的【软卡】产权,即以实际登记年限为准。 了解以上信息,相信你对柬埔寨房产的相关法律法规有了清晰的轮廓,那么在当地的实际的房产买卖中,还有哪些需要注意的呢? 产权证明办理 1、开发商有义务为购房者负责办理区政府或分区政府核发的房产权文件(软卡)。 2、在房屋交屋后购房者需要办理产权登记(硬卡) 时,购房者应缴交纳柬埔寨政府规定之各项相关证件及税费4%。   来源:忠泰地产 责编:Zoe Chan

在葡萄牙买房是否永久产权

在海外热门投资区域,葡萄牙买房移民无疑是最受中国年轻投资者欢迎的投资项目。超高性价比,买房安家加上5年后即使卖掉房子仍然拥有移民身份以及附带多种福利,简直让中国投资者爱不释手。今天,我们就一起看看葡萄牙房产的产权问题以及比起国内房产的其它优势。 1、70年产权 VS 永久产权 国内房产仅有70年的产权使用期。而葡萄牙是永久产权,不受国家政策影响,房产质量好,投资者买下房产后可以子子孙孙代代相传,成为一笔真正意义上的"不动产"。 在葡萄牙买房,公寓与别墅的产权是有区分的。如果在葡萄牙购置别墅,那别墅和所在土地均属于购房者,购房者享有世代传承及改建的权利。如果购房者有意愿、并征得附近邻居同意,即可重新建设自己的住宅。 与购置别墅不同,购置公寓的业主并不拥有全部建筑物。根据葡萄牙相关法律,部分公寓的部分建筑、走廊等都属于公共部分,不能擅自更改外观和用途。如果执意更改,需通过分层公寓的拥有者或其代表投票决定。 2、政策限购 VS 政策鼓励购买 当前国内实行限制购房的紧缩政策,银行放出的买房贷款利率极高,此举不但抑制了刚需买房者的买房需求,更使得楼市整体利益链受损,开发商、投资商、投资客炒房均同时出于萎缩状态。 为刺激经济发展,葡萄牙现在强力推出的黄金居留政策,投资50万欧元即可购置房产(套数、类型不限),即使5年后房产即使卖出仍可拥有身份。葡萄牙不仅允许三代移民,还降低居住天数为每年7天,几乎无移民监,可以享受葡萄牙教育医疗费等福利,且房产税率极低。 3、有限投资回报 VS 超高升值空间 中国房地产市场高速增长的黄金炒楼时期已经过去,当前的市场低迷期,投资有回报有限。虽然在大城市的房价和房租出租率虽然居高不下,但房地产投资利润空间已经极其有限。 而葡萄牙作为欧洲旅游度假胜地,其年接待量为总人口数两倍,大量的人口进出流动使得葡国房产不愁租不出去,年出租回报率高。当前其房价处于低位,随着其经济复苏的带来的连动效应,其临近大西洋黄金海岸的中高端房产投资升值空间极大。 4、房产精装 VS 毛坯房 国内房产多为毛坯房,即使是一些所谓的精装修房,最终效果与当初样板房也有一定差距,加之装修行业的"有口皆碑",房屋着实不让人放心。而葡萄牙100%精装房,房屋效果与宣传的图片一致,交房即可入住。 5、房屋使用面积 在国内,房产占地面积和使用面积往往差距较大,买房是按照大头占地面积多少而进行付钱。在葡萄牙买房,只需付室内使用面积的钱,阳台和车库的面积无需额外付钱,都是赠送的。同等价格在中国买的房子要比国内大很多。 6、买房价格真实透明 葡萄牙买房明码标价,通过海外律师公证,直接找房地产开发商签订购房合。葡萄牙买房需要交纳税费明细,合同上清楚写明,不像国内会出现房产商临时变价或者中介额外模糊收取费用的情况。 7、买房附带福利,满足中国人多种投资需求 投资者获得移民身份后,其子女可报读欧洲名校,享受本地生低廉的学费待遇。在葡萄牙本地获得的学历可获得绝大多数世界名校的认可,可大大节约学生就读的时间及各种花费,享受世界最先进的教育资源和条件。  

外国人在马来西亚买房的产权类型

外国人不仅可以在马来西亚买房,而且相比其他国家,所受到的限制相对较少。 简单来说,除了马来人或土著保留地上所建的房产和总价低于100万林吉特(169万人民币)的物业(这个门槛在2020年有望降低至60万林吉特),外国人可以购买任何物业。 马来西亚房产产权类型 永久产权:产权属永久性(业主的土地和房屋利益是永久的)。外国人可以买。 有期产权 :一般为99年的产权(也有30年、60年和999年的情况),土地使用权由州政府掌有,在规定期限内,土地可以转让、买卖。当有效期届满时,土地使用权连同地上房产无偿归政府所有;当期限即将满期时,土地使用者有权向州政府申请续用,并向其缴付所需费用。外国人可以买。 马来人或土著保留产权:土地属马来人或土著所拥有。外国人不可以买。 对于那些想在马来西亚购买物业作为第二寓所、度假屋,甚至想在当地定居退休养老的人来说,可以考虑申请马来西亚第二家园计划(MM2H),以获得长期居留签证,实现自由进出。   文字:Leanne Wang

美国加州房产常见的持有形式(Ways to Hold Title in California)

在加州,人们通过购买或继承可以获得房子的拥有权(Ownership),而Title则是对房产拥有权的一种证明,一般它是以文件(Deed or Title Report)的形式存在。 这有点类似于中国房产证上的名字,在Title上有名字的人(或公司)对该房产都拥有相应的权利,下面简单介绍一下几种比较常用的持有方式: 一、单独占有(Sole Ownership) 顾名思义,此种持有方式是指title上只有一个人,房子产权归单独一人所有,此类别可分为以下三类: (1)独身、离异、丧偶 在产权报告(title report)上,此类单身人士持有房产体现为 : A Single Man or Woman An Unmarried Man or Woman A Widow or Widower (2)异性婚姻关系中某一方的独立财产 在异性婚姻关系中,夫妻中的某一方仍可以拥有单独属于自己的房产,在产权报告中体现为:A Married Man (or Woman) as His (or Her) Sole and Separate Property 在办理登记时,产权保险公司(title insurance company)会要求夫妻中非房产所有人(Non-title holder)签署文件证明Ta认同另一半的这种独立持有方式,放弃其将来对房产的追索。 【注意】即使房产是某一方在婚前购买且title上只有一人的名字,在婚后办理重新贷款(Refinance)时,产权保险公司仍会要求其配偶签署相关文件以证明Ta认可此种分配并放弃自己在该房产上的权利(为了明确房屋产权、规避将来夫妻双方在该房产归属权上的纠纷) (3)同性婚姻关系中某一方的独立财产: 此类独立财产出现在同性婚姻关系中,跟第二类方式雷同,房产仅归一方单独拥有,在产权报告中体现为: A Domestic Partner as His (or Her) Sole and Separate Property 在落实产权归属方面的规定和相关处理方式也跟第二类相同。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California 二、共同拥有(Co-ownership) 共同拥有是很常见的持有方式,它是指产权人大于一人的情形,按照产权人之间关系的不同,持有方式也很有讲究: (1) 联合权利共有产权 Joint Tenancy 要建立联合权利共同拥有房子的产权,所有权利人必须同时满足以下四个条件:  权利各方要通过同一份产权(Title)文件获得房产的所有权; 权利各方要在同一时间(Time)获得房产权利; 权利各方对房产享有相同比例的权益(Interest); 权利各方对房产拥有相互对等的占有权(Possession). 此类持有方式有一个条款叫Right of Survivorship : 即联合权利人中如果有某人不幸身故,那么属于Ta的房产权益平均分配给剩下的(Surviving)联合权利人,同时身故一方的所有债务都将与该房产剥离,跟其他联合权利人无任何瓜葛。 此条款的优点是:身故人在房产中的权益无需经过遗产认证(Probate)便转移到其他权利人身上,若其他权利人是身故人的亲属则可起到避免遗产认证和延后缴纳遗产税之功效;其缺点是:随着身故人权益的丧失,Ta的法定继承人中,除了联合权利人之外,其他的法定继承人都无法从该房产上得到任何好处。 基于此条款的以上特性,此种持有方式往往用于至亲之间,比如夫妻、父子、爷孙等,极少会用到外人身上,毕竟谁都不想把自己辛苦打拼得来的果实拱手让给别人。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California (2) 夫妻共有产权 Community Property 这种持有方式源于西班牙法系,由于加州是1848年美墨战争中墨西哥战败割让给美国的,原本墨西哥在加州这片土地上使用的是西班牙法系里面的夫妻共有产权制度,于是后来美国在加州也沿袭了这一制度。 依据夫妻共有产权制度,婚后任何一方购买的不动产,除经一方同意将房产作为另一方的单独财产之外,双方默认是各占50%权益。即使在购房过程中某一方完全不知情,Ta仍然拥有该合法权益。 该持有方式既可用于异性婚姻,也适用于同性婚姻。 异性婚姻在产权报告中体现为:A and B, husband and wife, as community property 同性婚姻在产权报告中体现为:A and B, registered domestic partners as community property 或者 A and B, who are married to each other, as community property 这种持有方式仅限夫妻使用,如果其中一方不幸亡故,Ta的权益要按照遗产认证(Probate)的流程进行分配,先归还所欠债务,然后对继承人利益进行分配并被政府征收遗产税,过程往往比较漫长(8个月到2年不等)。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California (3) 带幸存者权利条款的夫妻共同产权 Community Property with Right of Survivorship 这种持有方式是在夫妻共有产权Community Property上添加了 Right of Survivorship 条款,使其既能用于夫妻之间,又避免了一方去世后的遗产认定过程。 若一方不幸离世,则房子所有的权益都归幸存的另一方单独所有;在产权报告中,只需要在原来“as Community Property”后面添加“with Right of Survivorship”,虽然看似只有几个字只差,但在遇到遗产问题时,这几个字会显得意义非凡,现阶段此种持有方式在夫妻共同持有房产上颇为流行。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California (4)分权共有产权 Tenancy in Common 此类产权方式主要适用于合伙买房子,不论是家人、亲属之间还是投资伙伴之间都可以使用,它的特点如下: <1>它可以按照出资比例来划分每个投资方在房子产权上所占权益,比如,合买50万的房子,A出30万,B出15万,C出5万,那么三方比例为:60%、30% 和 10%,这个比例既会体现在房屋产权报告中,也是未来几个投资方分配投资收益的比例依据; <2>任何一方都有权将自己的权益转让给其他人,受让的一方(或多方)会加入到产权人列表中,并按照相应比例持有房子产权;一般来说,某一方转让自己的权益之前会先跟其他权利人打招呼,问他们是否愿意收购自己这部分权益,如果能够在内部消化则最好,毕竟不会引入外部不熟悉的投资方,以避免未来在对房产作出重大决策时某一方产生异议; <3>由于这类持有方式没有 Right of Survivorship 条款,若任何一方不幸身故,他们的权益将走遗产认证流程(还债、继承、交税等),最终权益将归属于其继承人,这保障了投资人的权益在离世后不会丢失,而是被自己人接管;由于遗产认证的流程往往时间比较久,在办理认证的过程中,该套房产会因产权归属不清晰而无法上市交易,对于逝者之外的其他投资方来说可能会造成损失(比如:无法在市场行情较好时卖出房产),所以,有些时候其他投资方会买下(或引入第三方投资人买下)逝者的股份,将其所占权益替换出来,这样更有利于他们将来对该房产的投资操作,避免错失良机; <4>虽然几方在房子产权中持股比例不同,但在房子的占有权上(Possession)大家都是均等的,不存在某一方占60%股份就可以使用60%的室内面积一说; <5>因房产的所有权掌控在两个或多个投资方手中,当要对房产做出重大决定的时候(比如:出售房产、抵押贷款等),必须得到全体权利人的一致同意,如一方有异议,则相关操作就无法进行,同时,如果投资方中的某一方不能按比例支付自己所应担负的房贷,则其他人要先行为其垫付,以免造成贷款违约,导致所有人的利益受损。 故而,在建立和变更合作关系时投资各方必须谨慎考虑,以免日后碰到问题无法妥善处理。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California 三、可撤销生前信托 Revocable Living Trust 美国在处理遗产问题上甚是繁琐、周期长且花费大,还要被政府征收高比例的遗产税,越来越多的家庭为了规避遗产认证(Probate)选择使用可撤销生前信托来持有房产。 顾名思义,可撤销生前信托是委托人在生前建立并可以撤销的信托,我们可以把这种信托看作一个“盒子”,委托人把自己的各种资产(房产、股票、银行账户、存单、保单等)像放“文件”一样放入“盒子”里,同时,Ta也可以把各种“文件”从“盒子”里取出,甚至撤销该信托,可见,委托人对可撤销生前信托拥有完全的控制力和支配权,与遗嘱相比,可撤销信托还具有更强的私密性。 当委托人去世或完全失去行为能力时,信托将由委托人指定的后续执行人(Successor Trustee)来接管控制权。可撤消信托中设立人、管理人和受益人既可以设定为不同人,也可以是同一个人。 可撤销生前信托在办理贷款期间有两点注意事项: (1)由于有些贷款机构不允许办理贷款的房产是由信托持有的,故而在申请办理贷款时要有一段时间要把房子先从信托中“拿出来”(deed out),办理好贷款手续后再"放回去"(deed in)。在拿出来的这段时间内,该房产是不受信托框架保护的,如果在此期间有任何意外发生,该房产是无法按照信托安排来处置; (2)在把房子从信托中“拿出来”并办理好贷款手续之后,一定要再三落实是否有把该房产“放回”信托中,因为有很多产权公司不负责“放回去”,另外也有一些贷款机构不允许办理完贷款手续后立即把房子放回信托中,会要求推迟一段时间才可以放回。这就可能导致一些借款人自以为已经放回去了,结果时隔多年才发现原来房子一直没在信托之中,在这个环节上一定大意不得!   来源:COSMO'S MINI HUB

中国人在柬埔寨可以买哪类房产?

外国人可以买哪类房产? 在柬埔寨投资,并非所有类型的房产都允许外国人进行买卖,我们首先要做的第一步,就是找准:外国人可以买什么? 柬埔寨土地产权所有权有4种形式: 硬产权(国家认可) 软产权(地方政府认可) 分契式产权(外国人可买) LMAP产权(高度安全) 由于目前可供海外个人购买的,只有分契式产权类房屋。因此本文将着重讲述分契式产权类房屋的购买流程。所谓分契式产权,即表示有关土地产权属于开发商,而开发商在建设房产之后,再把产权分成契式产权并销售。 如果有海外投资者想进行土地买卖,则必须要通过柬埔寨公民或者在柬埔寨注册的企业才能操作。柬埔寨目前符合分契式产权形势的房屋类型绝大部分都表现为——公寓! 即便是公寓,在投资过程中也有两点需要注意: 公寓的底层外国人不能购买; 一栋公寓内外国投资者购买的单位不能超过70%。 综上所述:柬埔寨目前可供海外买家购买的房屋类型,主要是公寓楼内的非底层房屋。 期房还是现房? 公寓通常分为两种类型: 一是期房,简单来说就是指还在建设中的、尚未建成的房屋,产权证及钥匙要在建设完成之后才可以拿到。 二是现房,简单来说就是买了就可以住进去的商品房,而且是房产证和土地使用证都具备了,签订买卖合同后就可以办理入住并取得产权证的房。 哪种类型更适合自己呢?这里面也有门道! 期房与现房各有优劣势,每位买家都需要根据资金状况、交房时间等多个维度的实际情况来做出选择。  

日本房屋产权年限是多少年?其他国家呢?

所谓的房屋产权年限指房屋建筑土地的使用年限。在我国根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让的最高年限分别是:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。 很多人不禁要问,国外的土地和房产证明方式和产权年限是怎样的,和我们有什么不同?比如日本房屋产权年限是多少年呢?今天小编就来给大家普及一下,现今房产市场最为火爆的英国、加拿大、美国、日本、澳大利亚房屋产权年限是多少? 美国:按时缴税,房子才真正是你的 在美国购房,付完钱办完手续没有房产证,只有一份叫做产权转让书的文件,而且这张证书即使丢了也没关系,因为所有关于房产的信息已全部登记在政府网站。在美国购买了房子,产权包括土地和房屋的产权,但你只有按时缴纳地产税,房子才算真正是你的,美国大概会每半年征收一次,如果抗拒不缴或逾期欠缴,则收归政府所有并公开拍卖。继承方面,子孙们必须在缴足遗产税后,才能真正继承祖父辈们的房地产。 美国国土面积中私人所有的土地占58%且主要分布在东部;联邦政府所有的土地占32%,主要分布在西部;州及地方政府所有的土地占10%。土地以私有制为主,国有土地只占其中一小部分。美国有全世界最自由的土地制度,土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等),这三部分权益可以分别转让,政府无权任意征用与拆迁。 日本:房产、土地的使用期限永久 日本的房产证是一种名为“房产契约证”的本,房屋使用权是永久的,房屋所占用的土地也归个人所有。 在日本一旦购入,土地的使用期限没有规定可永久使用。而关于建筑物用途,在中国必须取得国家政府的相应许可才可以进行相应建筑物的建造所以用途单一。而在日本的规定较有余地,基本上都不会硬性规定为单一的用途。现在没有进行建设的土地,将来也可以改建为办公楼或者其他商业设施。 英国:房产租赁使用权最长999年 英国的房产产权分为永久产权、租赁使用权两种,租赁的最长租期是999年。 英国的永久产权房,业主对土地及土地上的一切不动产,包括土地、房屋建筑、树木及地下资源拥有永久性所有权。产权人可以依照法律自由使用、出租、抵押、或转让房产。转让房产后,永久产权会被依法转交给下一任房主。通常英国大部分别墅都属于永久产权房,因为是独立建筑,所以通常都是土地和房屋同时出售。其最大优势在于永久产权的房屋不用担心使用年限,属于产权人的终身财产,财产一般会不断升值,并能世代传承。 英国的租赁使用权中,一般房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有,买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租借年限,续签权利及相应租金会在土地契约里明确注明,一般年限都很长,如999年、250年,125年的租约最为常见,999年后,可继续申请续租。承租人在改建,转让或是转租之前,必须取得土地所有人的同意。承租人的子孙若想继承其地产,则必须缴纳遗产税。 加拿大:政府使用私人土地须购买 房产权方面分自由产权、共管产权、自由共管产权。 其中自有产权是屋主(owner)拥有房子及地皮的产权,要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作。当屋主对物业进行改造时,屋内部分只要满足有关建筑、消防、电力等规范要求,一般无需报请市府备案,而室外部分的搭建,改变房子的用则必须申请,得到政府有关部门的批准后方可进行。共管产权的住宅单位属私人所有,公用地产为所有业主共同拥有。由于室外部分属管理公司,所以象换屋顶、外墙等这类工作,住户不必操心。自由共管产权主要以镇屋、连屋为主。这类产权,屋主拥有地产的产权——整幢房子,包括外墙、屋顶、车库等,都由屋主负责,而公共设施,例如车道、康乐设施、访客停车场、附属公园等,则属共管范围。所以屋主仍要付一定费用。 加拿大规定个人对私有土地拥有充分自由的支配权及继承权,私有土地可以自由买卖,任何个人都可以通过买卖和租赁方式从政府手里获得新的土地,并通过对所获土地的投资开发和转移来获得超额利润,若政府使用私人土地须向私人购买。 澳大利亚:大部分地区的房产是永久产权 澳大利亚基本大部分地区的房产是永久产权,但堪培拉地区除外,只有99年产权。 澳大利亚有财产私有制的经济基础,法律规定业主拥有永久土地所有权,而不是租赁权(国内的使用权,是把所有权和使用权剥离开来,这时的使用权就等同于是租赁权)。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是政府计划的军事用地或者文物遗产等,拥有时限才可能会受到限制,但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。 如果是租赁权,您只能在一定期限内拥有土地。在中国目前这一期限是70年,国内最近对使用权的问题讨论热烈,估计70年的使用权可以续约,但是需缴纳一定费用,所以在房地产评估时,过了一定年限的房地产价值会降低。 永久产权的房地产就不会存在这个问题。因此永久产权对于投资来说更优越, 能够长久保值、增值。