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千亿财赤大件事 解决问题看决心

中国香港政府公布本财政年度首8个月(截至11月20日)的财务状况,整体开支与收入分别为4,716亿元和2,482亿元。在计入发行政府债券所得的907亿元及偿还政府债券本金105亿元后,录得1,432亿元赤字。换句话说,扣除债券因素后,本年度实际财政赤字已超过2,000亿元。 更令人担忧的是,在过去六个财政年度中,有五个出现赤字,累计赤字超过5,000亿元,导致香港财政储备从原本的11,619亿元急降至5,709亿元。扣除2,711亿元的债项后,净储备更跌至3,000亿元以下,不足以应付香港一年的开支,情况已经非常严峻。 事实上,这一问题已持续六年,但财政司司长陈茂波尚未提出具体方案解决。他似乎认为财政赤字只是周期性问题,而非结构性问题。换句话说,只要经济好转,政府的卖地收入、印花税、利得税及薪俸税自然会增加,赤字问题也将迎刃而解。 笔者亦认同经济具有周期性,即使财政司司长的观点成立,恢复周期恐怕会相当漫长。展望未来三年,经济复苏步伐预计会非常缓慢,而财政赤字问题会持续影响民心。 削减财政赤字的方法看似简单,无非是开源、节流,或两者并行,但实践起来却困难重重。在经济低迷时推出新税种,必然会引发社会强烈反对,同时破坏香港简单税制的优良传统,得不偿失。 至于节流,削减政府公共开支必然触动既得利益者,引发反对声音,阻力在所难免。教育、医疗和社会福利等领域可削减的幅度有限,若能冻结其增长已属不易。 另一可行措施是针对公务员的薪酬。笔者不建议无差别全面减薪,这可能传递负面信息,导致私人企业效仿减薪,从而进一步打击消费信心和经济复苏。此外,全面减薪或致“劣币驱逐良币”,有能力的公务员可能流失。 然而,目前全港约有19万公务员,架构臃肿,相信部分职位可适度裁减。结合未来人工智能技术的应用提升效率,由政府率先推动改革,不仅有助精简架构,也能释放正面信号。 最有效的措施,笔者认为是暂停交椅洲人工岛计划。该计划耗资近万亿元,试图通过卖地回本,但此想法可能过于乐观。暂停发展消息还可缓解疲软的房地产市场,减缓供应压力,从而提升发展商投地信心,直接增加政府收入,可谓一举两得。

低成本AI DeepSeek 打破美国AI垄断地位

2024年初,深圳一家私募基金以每年30万元人民币的订阅费,引入国产AI系统DeepSeek,仅为美国同类产品(如彭博AI、Palantir)价格的十分之一。 然而,仅三个月后,该基金在黄金期货交易中逆势盈利47%。DeepSeek通过分析抖音珠宝直播间的流量变化和南非矿场停电新闻,精准预判避险资金流向。这种极具颠覆性的低成本模式,正使中国AI成为全球金融机构的“成本救星”。 传统上,尖端人工智能技术由大公司如Google、Microsoft和Meta垄断,因其高昂的开发和运维成本,导致中小企业和研究机构难以参与。预计到2025年,这些科技巨头将继续投入超过3000亿美元,用于打造更先进的AI技术。 与之相对,DeepSeek以极低的成本提供与大型语言模型相媲美的性能,其研发和运维费用远低于巨头们的投放额。据报道,DeepSeek最新发布的R1版本仅用了600万美元的训练费用,而OpenAI的GPT-4则花费了10亿美元。 更重要的是,DeepSeek是开源的,这意味着全球开发者可以自由地查看、修改和优化其代码,共同推动其发展和应用。这种集体智慧是任何单一公司难以实现的。 开源特性显著降低了使用门槛,使更多人能够参与AI的进步,推动技术的普及与应用,并激发更多创新应用场景。这种低成本、开源的特点将降低金融科技公司的进入门槛,让更多初创企业和中小公司能够参与其中,开发基于AI的交易策略、风险管理工具和投资顾问服务,从而提升市场竞争力,促进创新,最终惠及投资者。 此外,DeepSeek显著提升了投资效率和精准度。它可以应用于高频交易、量化投资、风险评估和欺诈检测等金融场景,帮助投资者更高效地筛选投资标的,精准预测市场走势,从而提升投资回报率。 更重要的是,DeepSeek能够促进数据驱动的投资决策。它能轻松与其他数据源整合,提供更全面的数据分析和洞察,降低投资风险,进一步提升投资回报。 然而,DeepSeek的普及也带来了挑战。其安全性需要得到保障,防止被滥用于非法活动,如内幕交易或市场操纵。 此外,DeepSeek的应用需要一定的专业知识和技能,投资者需谨慎评估风险,避免盲目跟风。 总的来说,DeepSeek的问世标志着AI在金融领域应用的一大里程碑。其低成本和开源特性预示着AI领域将更加多元化和民主化,且不再由美国独占,这将深刻改变美国股市的格局。美国科技股的超高市盈率能否维持,已然成为一个悬而未决的问题。 最后,DeepSeek的团队完全由国内年轻人组成,没有海归背景,更没有外国专家。在美国限制高级别芯片进口的背景下,他们成功突破技术围堵,另辟蹊径,找到更低成本的解决方案,实在令人振奋。

摆脱财赤续蔓延 釜底抽薪救楼市

财政司司长陈茂波日前在立法会会议上表示,初步估算2024/25年度的综合赤字将达约1,000亿元,远高于今年《财政预算案》估计的481亿元。这将是连续三年赤字超过千亿,财政储备预计仅剩约7,000亿元。 赤字扩大与卖地收入大幅减少密切相关。在2016至2022年期间,每年卖地收入接近千亿元,但之后逐年下降:2022/23年为700亿元,2023/24年降至200亿元,2024/25年初步预算估计为330亿元。然而,由于多幅地皮流标,截至11月底,卖地收入仍未达到50亿元。 除了卖地收入的直接减少外,楼宇买卖交易所涉及的印花税收入也随之下降。2023/24年印花税收入仅为491亿元,仅为原预算850亿元的58%。 随着特朗普将在明年初正式上任,中国香港将面临更多挑战,除了贸易战外,金融战也可能随时展开,使港府的形势更加严峻。 目前,中国香港赤字不断累积,且最近发债认购不足,评级机构可能会下调香港的信用评级。这不仅会提高港府、公营机构,甚至香港私人企业的发债成本,还可能对本港营商环境带来负面影响。更令人担忧的是,届时可能有人借机狙击港元,动摇联系汇率,进而将香港推入危机。 不过,要解决财政赤字及相关风险,关键在于刺激楼市复苏。这一道理并不复杂,香港政府高官们也一直在采取措施救市。 今年初,全面撤销楼市调控政策,吸引了大量新香港人入市,但效果仅是昙花一现。之后,施政报告中再次提出放宽楼宇按揭政策,但在利息走势不明朗的背景下,投资者入市依然稀少,因此效果并不显著。 近期,金管局也宣布将为2021至2023年购买楼花的买家提供一次性特别安排,按揭成数最高可达八成,入息占供款比率提升至六成,旨在防止大规模挞订事件,并避免进一步打击买家信心。 虽然港府已采取一系列措施,政策方向正确,但在时机把握上并不理想,因此未能产生显著效果,甚至动摇了市民对政府救市能力的信心。因此,下一步必须采取更具冲击力的举措,迅速见效。 事实上,不少内地同胞通过高才、优才等计划移居香港,旨在为香港的繁荣作出贡献,这不仅符合中央的方针,也有利于香港的长远发展。然而,在外汇管制的框架下,他们往往面临从内地调动资金到香港置业的困难。 在笔者执笔时,跨境理财通2.0正式落地,这一计划使大湾区的合资格投资者能够通过资金闭环安排,投资对方的投资产品。因此,合资格的移居人士也可以通过闭环方式将资金汇入香港用于置业,未来若出售物业,则需通过闭环方式将资金汇回内地。 笔者相信,如果香港政府向中央提出申请,获得批准的机会较高。此项措施能够显著增加购买港楼的潜在买家,而他们往往倾向购买新楼,这有助于缓解发展商的存货压力,进而激励他们更加积极入市买地。这样一来,香港的财政赤字将能得到迅速解决,香港经济也将看到曙光。

沙地变革雄心壮 保守民心挑战大

中国香港政府近年来积极加强与中东地区的合作,多次访问沙特阿拉伯,吸引油元流入香港。据报道,沙特阿拉伯公共投资基金(PIF)有意推动旗下公司在香港上市并进行投资。 此外,追踪港股的两只交易所交易基金(ETF)已于10月在沙特交易所上市。港交所也在10月底宣布,计划于2025年在利雅德设立办事处,以拓展在中东的业务布局,促进中国与中东海湾地区的联系。 香港直飞沙特阿拉伯首都利雅得的航班已经开通。笔者趁着圣诞节假期,前往这个中东大国。沙特是仅次于美国的世界第二大产油国,未到沙特之前,笔者普遍认为这个国家应该非常富裕,且各类媒体也常报道该国的先进建筑。 然而,抵达利雅得后,笔者的印象却大为不同。街头很少见到豪华汽车,大多数车辆都是价位较低的日本品牌。 市中心的地标性建筑是高达99层的国王中心(Kingdom Center Tower),这座物业的设计非常新颖,引人注目。然而,当你站在99楼的观景层向外望去,除了北部金融中心的高楼大厦,周围大部分区域却是较为陈旧的低平地,还有许多正在建设中的地盘。 沙特虽然拥有许多优质的高速公路,但一些公路却显得破损严重,似乎缺乏定期的维修。沙特的居住环境与笔者的预期大相径庭。原本以为每个家庭都住在接近万尺的别墅中,结果发现这样的情况仅限于少数豪宅区。 其他大部分房屋的面积并不大,笔者访问的典型中产家庭住所为两层楼,面积约1,500平方英尺。另一个令笔者感到意外的是,尽管沙特大部分土地处于沙漠、寸草不生,但沙特却拥有丰富的地下水资源,且有绿洲以及不少农作物的产出。 沙特近年来的急速发展得益于年轻王储穆罕默德的推动,他在2016年推出了2030愿景,旨在为国家经济实现多元化,摆脱对石油收入的依赖。这一愿景的目标是将沙特打造成阿拉伯和伊斯兰世界的核心强国。 在2030愿景的推动下,沙特政府投入大量资金进行重大投资计划,如阿卜拉国王金融城和The Line City等,这些项目可能会面临成为“大白象工程”的风险。距离2030年仅剩六年,项目是否能够取得预期成效,仍值得关注和观察。

组合拳,拳拳到肉,股市飞升,楼市又几时

上星期,香港股市大幅上涨,从约18300点飙升至20632点,涨幅超过12%。周五的成交额更是达到4457亿,创下历史新高!这一切的背后是中央政府采取了一系列刺激经济的措施。 首先,出场的是金融系统的三位主要领导:人行行长潘功胜、国家金融总局局长李云泽和中证监主席吴清。他们宣布降准0.25%、降息0.5%,以及第二套房的首付比例降低至15%。这些措施虽然在预期之中,但起初大家对其效果并不抱太大希望。 然而,紧接着又公布了8000亿的货币政策工具,其中5000亿将提供给证券公司、基金和保险公司,允许他们将债券、股票ETF和沪深300成份股等资产转换为国债或央行票据等流动性高的资产,以便快速变现,但这些资金只能用于再投资于股票。另有3000亿用于支持上市公司及主要股东回购,利率则定在1.75%。 三位领导还表示,若这些措施有效,资金没有上限,后续可以继续增加投入。最后,他们还透露,中国人民银行将推出类似香港盈富基金的平准基金,直接买入股票并长期持有。如果上述措施顺利实施,将对疲弱的中国股市提供强有力的支持。 国内经济形势不佳,股市疲软的同时,楼市的复苏更是重中之重。单纯救助股市,对整体经济的帮助有限。正当市场逐渐冷静之际,星期四政治局突然召开会议,明确提出要“促进房地产市场止跌回稳”和“实施有力度的减息”,表态非常坚决且清晰。本周一,深圳、广州和上海等地相继宣布取消限购政策,这一系列措施有望为楼市注入新的活力。 此外,市场上还传出消息,中国计划推出2万亿的财政刺激措施,其中1万亿将用于对消费品以旧换新和设备升级提供补贴。同时,政府还将向有两个或以上孩子的家庭每月发放每名孩子800元的补贴。剩下的1万亿则用于帮助地方政府解决债务问题。上海和四川等地也传出将发放消费券,以刺激当地消费。这一系列举措旨在提振经济,促进消费,缓解市场压力。 同时推出多项强有力的金融政策和财政政策,这在历史上是前所未有的,市场清楚地感受到中央救市的决心。因此,外资纷纷转向,抢购中港股票,推动股市屡创新高。 那么,楼市的走势又会如何呢?股市和楼市一样,关键在于市场信心!香港楼市的发展将取决于政府在10月施政报告中是否会推出进一步的措施,以提振购买力并吸引投资者入市。由于篇幅有限,我们下周再深入讨论这个话题。

盛事之都欠焦点 美食天堂更实际

为了振兴香港疲弱的本地消费,政府计划在2024年举办210项“盛事”。然而,刚刚公布的七月零售业总销货价值仅为291亿元,按年下跌11.8%,而2024年前七个月的总值也下降了7.3%。 尽管“盛事”数量庞大且成本高昂,其实际效果却备受质疑。行政会议召集人及立法会议员叶刘淑仪也曾指出,许多“盛事”的成效有限,形同“倒钱进海”,建议应以“盛事贵精不贵多”为原则。 的确,数量众多的“盛事”令人眼花撩乱,包括玩具展、文具展、灯饰展、货运研讨会、WOW Submit、Chubby Hearts Hong Kong等。大家是否对这些“盛事”有所了解呢? 笔者也意识到,虽然“盛事”主要集中在几项大型活动上,但在没有“盛事”的日子里,如何吸引消费并带动经济效益呢? 关键在于,成功举办“盛事”需要大量的人力、物力和财政资源。仅凭“盛事”来吸引顾客成本过高,“盛事”只能作为吸引新顾客的手段。一旦顾客来到香港,必须有其他理由让他们再次光临,才会真正带来经济效益。 过去,香港曾是购物天堂,但随着时代变迁,网上购物兴起以及国内税率的降低,香港的购物优势已经不再明显。 笔者认为,香港作为“美食天堂”的招牌仍有很大潜力。以米其林2024年为例,香港拥有79间一星至三星的餐厅,涵盖粤菜、沪菜、法国菜、意大利菜、日本菜等传统美食,还有印度菜、宁波菜、南美菜、韩国菜、粥面店、海鲜店,甚至分子料理等多样选择。 除了高价菜馆,平民食肆也不少,有214间餐厅入选推介。香港的美食不仅丰富多样,能够跨越文化,还需亲身体验才能真正感受。美食是每个人的渴望,香港在这方面依然具备独特魅力! 香港不仅继承了美食的传统,凭借其独特的地理位置和货运枢纽,世界各地的食材能迅速运抵香港,使得香港在餐饮国际化方面领先于许多城市。 要在竞争激烈的市场中脱颖而出,香港必须在种类和质量上不断提升,而不是仅靠平价竞争。成为美食盛事之都将帮助香港持续吸引顾客,促进餐厅生意的繁荣。 除了带动就业和提高铺位使用率,还能间接促进商用物业的租赁市场,最终使本地消费者也从中受益,实现多重好处!

2024移民美国还有门路吗?居外整理拿绿卡全新指南!

硅谷的创新氛围、华尔街的金融中心、好莱坞的星光熠熠……这些都是吸引全球人才的磁石。而对于那些希望在美国长期发展、实现职业抱负的专业人士来说,美国EB类签证无疑是一条通往梦想的捷径。 本文将带你了解EB类签证的申请全过程,帮助你更好地规划自己的移民之路。 美国的移民签证可大致分为五种类型:家庭、就业/职业移民、领养、特殊移民和多元签证。其中最为热门的是家庭类别和职业移民类别,不同的签证类别有不同的申请条件和步骤。 如果你想移民美国,又没有直系亲属在美国,最好的选择就是EB类职业移民——和人才、雇主、就业相关,包括EB1、EB2、EB3、EB4、EB5,以下是各个称号对应的移民政策。 EB,即Employment-Based的缩写,指以雇佣为基本的职业移民,数字1到5表明了不同类别的优先级。 EB-1 EB1—A: 特殊人才 EB1—B:杰出教授或研究人员 EB1—C: 跨国公司高级管理或行政管理人员 特点是:不需要证明劳工短缺,移民配额充裕, 但要求受益人的成就或能量很大。 EB-2 非常规的国家利益豁免(NIW):NIW不需要工作承诺,不需要证明劳工短缺,不需要雇主支持。 常规的EB2劳工证PERM:雇主要证明劳工短缺,雇主所承诺的工作应该至少要求硕士以上学历,或者本科加上五年的工作经历。 EB-3 申请绿卡的工作岗位要求本科或至少两年的技能经验 不要求学历技能的工作岗位 EB-4 宗教人士签证。这要求有教会组织出面。受益人应该服务于教会的事工。 EB-5 专门为投资者设立,通过在美投资,外国公民可以获得绿卡。具体的政策要求如下: 申请人年满21周岁,无犯罪记录; 对申请人的学历、语言能力、工作经验和商业背景等没有特别要求; 需要投资至少80万美金到美国政府指定的项目; 创造10个可由美国工人填补的全职工作岗位。 更多EB-5移民投资者计划的最新现行条件,请参阅 美国移民局官网信息。 二、移民美国操作指南 了解完美国移民的最新形势和常见途径后,想必你已经根据自身情况做了合适的选择。下面将为大家从移民流程、移民费用、入籍等数个方面,头到尾介绍移民美国的大概流程。 1. 移民申请流程 通过EB-5投资移民申请移民,其步骤大体分为以下4步: 第一步:准备资料提交申请 准备全套申请文件,提交美国律师进行审核 汇出投资款至监管账户,完成投资手续 向美国移民局递交 I-526申请 第二步:I-526申请获批后,向国家签证中心(NVC)递交 DS-260申请并进行体检和面试。 第三步:DS-260申请获批,赴美驻外领馆申请移民签证。拿到移民签证后,需在180天内入境美国,领取有条件绿卡。 注:I-526申请获批,如申请人已取得其他美国合法居留身份,则可以在美国境内向移民局递交 I-485申请 转换身份。I-485申请获批后,可领取条件绿卡。 第四步:拿到有条件绿卡21个月后,向美国移民局提交 I-829申请,以解除条件限制以获得永久绿卡。 获取永久绿卡后,任一5年内连续住满30个月,即可申请入籍。 2. 领取绿卡 美国绿卡的申请步骤一般而言分为两个阶段: 第一阶段:称为移民申请,即递交亲属移民I-130或职业移民I-140或I-526以及相应的辅助材料。 第二阶段:称为身份调整,即将非移民身份(比如F-1,H-1,L-1等等)调整为移民身份(即绿卡),这是整个绿卡申请的最后一步。 以上,是美国移民政策、趋势和申请指南的详细介绍。不过,在移居美国之前,你还需要提前做好功课,包括并不限于了解当前的 美国生活费、熟知当地的文化习俗 等。 更多新鲜的美国移民资讯,你也可以从【美国移民百科】上获取,也欢迎你留下联系资料,免费获取居外专业的海外投资置业咨询服务。

中国科技领先全球 香港示范宣传效力佳

上星期,笔者在本栏分享了,在三藩市「零元购」的经历。此外,笔者也发现,无人驾驶出租车已经在三藩市各条大街上可见,其中包括Google母公司旗下的Waymo及通用汽车旗下Cruise。笔者尝试过乘坐,但遗憾的是,由于无法在应用程序中成功注册香港电话号码,最终未能体验到这一新服务。 笔者翻查资料,发现无人驾驶出租车在当地引发了不少争议。单在2022年以来,便发生了接近600宗交通事故。其中一些事故包括无人驾驶出租车无故停在路上,妨碍消防救援行动;另有多达10辆无人驾驶出租车因通讯网络过载而无法接收和发送数据,结果被迫集体停在街上,导致交通堵塞。此外,无人驾驶出租车的普及对出租车司机及Uber司机的生计也会造成冲击,因此也曾发生过车辆被恶意破坏的事件。 反观国内,无人驾驶技术自2017年开始在公路上试行,主要集中在巴士运行上。巴士路线固定,出错机会较少,这有助于系统收集足够的数据,从而逐步改善系统的安全性。截至2024年,国内已有至少16座城市允许在公共道路上测试无人驾驶汽车。以百度旗下的Apollo为例,其自动驾驶累计行车里程已突破1亿公里,订单超过600万单;相比之下,Waymo的累计行车里程仅为1,149万公里,订单只有70万单,差距显著。 再看看香港的情况,无人驾驶出租车固然没有任何测试;相反,香港连电动单车或电动滑板在街上行走也是违法。如果出于安全考虑,可以禁止在大街或繁忙区域行驶,但若因为法律落后,无法跟上时代的步伐,就显得政府的无为。 三藩市的无人驾驶出租车,虽然起初不受本地人欢迎,但成功吸引了外国旅客的眼球。这些旅客对这一新事物啧啧称奇,无人驾驶出租车也因此增强了三藩市作为先进科技城市的形象,逐渐赢得了本地人士的接受。香港作为一个国际化城市,若能将国内成功的先进科技展示给全世界,不仅有助于提升香港的竞争力,还对提升国家形象大有裨益。 其实,北京上周已经试飞了载人低空飞行汽车——小鹏汽车旗下的「旅航者X2」。这款飞行汽车可以载两个人,并具备手动驾驶和自动驾驶两种模式。这种曾经只在电影中见过的未来城市情景,如今正逐步成为现实。香港应充分利用自身作为国际城市的优势,加入这类技术的试验行列,为香港的发展和国家的科技进步贡献力量。

活用有限公司 置业安心好处多

最近两年,楼市下跌导致之前高价买入楼花的业主在收楼时面临诸多困难。首先是估价不足,相较于购入价,可能已经折让了20%至30%。 以一个1,000万港元的物业为例,业主原本计划做九成按揭,只需支付100万首期,但现在物业估价仅为700万,最高借贷额度为630万,首期因此大增至370万。 并非每个买家都有能力一次性拿出额外的270万,因此无法完成交易。交易取消后,之前已付的100万首期将被发展商没收。 更严重的是,发展商可能会收回差价,即单位重售后,发展商少收的楼价部分。例如,若发展商以700万成功再出售单位,则有权向原买家追收200万的欠款。 相反,如果以有限公司名义置业,最坏的情况是将公司关掉和取消,发展商无法追究个人责任。当然,持有一间有效公司是有成本的:成立时需付约2万元,每年找会计师核数的费用在2至3万元不等,还需支付每年的商业登记费(2150港元)。 不过,如果物业出租,在计算物业税时,比个人持有更灵活。除了一般的差饷和管理费可以获减免外,银行贷款利息(无论是一层还是两层的利息)也可以扣减,甚至一些装修费或聘请专业人士管理物业的成本,都可以作为扣减项目,因此比个人持有更划算。 当然,利用有效公司的方式比个人持有复杂,尤其在利得税的计算上。如果个人持有物业,只要不是炒家且持有物业超过三年,物业升值部分将被视为房产增值,在香港无需缴税。 但若以有限公司持有,税务局可查找该公司过往的买卖记录,判断公司的本质是否为买卖物业,进而对从中获取的利益征收16.5%的利得税。因此,一般会计师会建议利用一间全新的有限公司持有物业,以减少这种风险。 以往,由于楼市受辣招影响,用有限公司置业需要支付楼价30%的厘印费,卖家自然没有动力去做。但当下所有辣招已经取消,大家不妨考虑利用有限公司置业。尤其是购买远期楼花,单单因为不用被发展商追回差价,已经值回票价了。

市场兴奋退却 买货寻宝好时机

上周五,城市领先指数( CCL ) 数值跌至144 ,逼近今年的低位143.02 ,周跌幅达1.4%,延续此前四周下跌趋势,累计跌幅1.97%。其实,自二月底“撤辣”之后的10周, CCL呈五升五跌,累计涨幅仅0.69%。 不少人认为“撤辣”对楼价推升的效应明显消失了!但在同一天内,一手新盘市场却出现三宗过亿元豪宅成交。 当中包括,赤柱黄麻角道的One Stanley以逾1.46亿沽出一栋洋房,实用面积3304呎,花园1121呎及737呎天台,呎价$44,200 。 另一单为薄扶林碧丽轩, 洋房实用面积4326呎,连接891呎平台, 775呎天台,及63尺花园,成交价为1.5亿,呎价$34,674 。 最后一单是半山的21 BORRETT,实用面积2169呎,以1.15亿售出,呎价$50,200。 其实,五月份至24号已经有9宗过亿元的成交,而26及27号更有九龙半山的缇外进行招标。如无意外,又会多2宗过亿成交,本月估计会有11宗成交案,比四月份的6宗上升83%。 这类超级豪宅卖家,大多数都是国内或东南亚买家,如果仍有重税辣招的话,成交量一定大打折扣。由此可见,辣招对于外地人的影响仍然持续。 至于整个一手市场,截至24号共成交1227宗,相比四月同期的1433宗下跌了15%,情况并不太严重;大家可能会指出同月发售的日出康城Park Season只成功售出27伙,占推出154间的17.5%,生意非常惨淡。 笔者发现即使撤辣后,暂时只释放了用家的购买力,而日出康城此盘自撤辣后已经进行了多次销售,成功售出750单,同区买家一下子相信已被消化。 相反元朗站上盖地YOHO Hub II 重推,即使加价也售出210个单位,而沙田珑珀山也在重推,沙田区新盘一向量少,相信又会吸引到用家的注意力。 撤辣后,对投资者的最大障碍已经清除,但仍未观其大量入市,高息环境相信也是主要原因。但相信在今年下半年至明年出现减息,笔者估计美国联储局会减息一厘至一厘半。 相反,租金在需求带动下,仍会继续上升。尤其在今年夏季的高峰期,大量高才通及学生都会加入场租的行列。到明年,利息收益跟租金收益会很接近,相信买住宅收租又会引起投资者注意。 笔者估计市场上会出现两种新投资者,第一款是以往主力投资商铺的家族及机构投资者,由于市场萎缩及在家工作的改变,无论铺位及写字楼已经出现大量空置,回报欠佳,便令此类买家要改变其投资组合。 住宅胜在租金稳定,他们可以借住宅价格低潮时,大手向发展商购入大批单位,甚至单幢物业,打做成学生宿舍,或高级老人宿舍等等!在辣招全撤的背景下,不再只买工商物业!投资组合更平衡! 另一款新买家,可能是金融市场的基金,可以购入一批住宅打包成ETF的金融产品,投资移民便合资格购买,ETF也可通过港股通售予国内投资者。笔者也不是金融专家,当中有些条例可能需要配合,但只要有市场,相信政府也乐于配合,令市场出现更多买家! 撤辣后的第一波兴奋可能会渐渐退却,但其影响却是深远的,仍然会继续影响市场,只要减息落实,市场就会有变化;大家不要对市场看得太淡,对于个别买家,相反人弃我取,别再心灰意冷,可能就是买平货的好机会!

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