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有多少外国人生活在希腊？
作者：霍庆川，长居希腊华人 来希腊定居之后，我其实很想搞清楚到底有多少外国人在希腊生活——来希腊旅游、出差，不算是在希腊生活。今天，我在欧盟统计局的官方网站找到了数据： 1、2019年1月1日，有2180万非欧盟国家的公民，生活在欧盟27个国家范围内，约占欧盟人口的5％；有1330万欧盟国家的公民，生活在另一个欧盟国家，约占欧盟人口的3％。 2、2019年1月1日，外国公民比例超过15%的欧盟国家有5个，分别是卢森堡（47%）、塞浦路斯（18%）、马耳他（17%）、奥地利和爱沙尼亚（16%）；外国公民比例低于5%的欧盟国家有10个，分别是捷克（5%）、芬兰（5%）、匈牙利（2%）、葡萄牙（4%）、立陶宛（1%）、克罗地亚（1%）、保加利亚（1%）、斯洛伐克（1%）、波兰（1%）、罗马尼亚（低于0.5%）。 3、2019年1月1日，希腊共有1072.5万常住居民。其中，希腊本国公民有989.3万人，比例是92.24%；其他欧盟国家公民有19.7万人，比例是1.84%；非欧盟国家公民有63.5万，比例是5.92%。在希腊的外国人，合计7.76%。 4、在这63.5万的非欧盟国家公民中，估计至少有40万人来自阿尔巴尼亚、巴基斯坦和孟加拉——2018年，共有27857名外国公民获得了希腊公民权，其中24203人来自阿尔巴尼亚、388人来自乌克兰、353人来自俄罗斯。 5、关于华人的数量，没有权威数据。我估计在希腊的华人至少有2万人，其中15000人是2013年以前来到希腊并获得身份的老华人，5000人是2013年以后来到希腊并获得身份的新华人。 来源：我们在希腊 责编：Zoe Chan
美国加州房产常见的持有形式（Ways to Hold Title in California）
在加州，人们通过购买或继承可以获得房子的拥有权（Ownership），而Title则是对房产拥有权的一种证明，一般它是以文件（Deed or Title Report）的形式存在。 这有点类似于中国房产证上的名字，在Title上有名字的人（或公司）对该房产都拥有相应的权利,下面简单介绍一下几种比较常用的持有方式： 一、单独占有（Sole Ownership) 顾名思义，此种持有方式是指title上只有一个人，房子产权归单独一人所有，此类别可分为以下三类： （1）独身、离异、丧偶 在产权报告（title report）上，此类单身人士持有房产体现为 ： A Single Man or Woman An Unmarried Man or Woman A Widow or Widower （2）异性婚姻关系中某一方的独立财产 在异性婚姻关系中，夫妻中的某一方仍可以拥有单独属于自己的房产，在产权报告中体现为：A Married Man （or Woman） as His （or Her） Sole and Separate Property 在办理登记时，产权保险公司（title insurance company）会要求夫妻中非房产所有人（Non-title holder）签署文件证明Ta认同另一半的这种独立持有方式，放弃其将来对房产的追索。 【注意】即使房产是某一方在婚前购买且title上只有一人的名字，在婚后办理重新贷款(Refinance)时，产权保险公司仍会要求其配偶签署相关文件以证明Ta认可此种分配并放弃自己在该房产上的权利（为了明确房屋产权、规避将来夫妻双方在该房产归属权上的纠纷） （3）同性婚姻关系中某一方的独立财产： 此类独立财产出现在同性婚姻关系中，跟第二类方式雷同，房产仅归一方单独拥有，在产权报告中体现为： A Domestic Partner as His （or Her） Sole and Separate Property 在落实产权归属方面的规定和相关处理方式也跟第二类相同。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California 二、共同拥有（Co-ownership） 共同拥有是很常见的持有方式，它是指产权人大于一人的情形，按照产权人之间关系的不同，持有方式也很有讲究： (1) 联合权利共有产权 Joint Tenancy 要建立联合权利共同拥有房子的产权，所有权利人必须同时满足以下四个条件： 权利各方要通过同一份产权(Title)文件获得房产的所有权； 权利各方要在同一时间(Time)获得房产权利； 权利各方对房产享有相同比例的权益(Interest); 权利各方对房产拥有相互对等的占有权(Possession). 此类持有方式有一个条款叫Right of Survivorship : 即联合权利人中如果有某人不幸身故，那么属于Ta的房产权益平均分配给剩下的（Surviving）联合权利人，同时身故一方的所有债务都将与该房产剥离，跟其他联合权利人无任何瓜葛。 此条款的优点是：身故人在房产中的权益无需经过遗产认证（Probate）便转移到其他权利人身上，若其他权利人是身故人的亲属则可起到避免遗产认证和延后缴纳遗产税之功效；其缺点是：随着身故人权益的丧失，Ta的法定继承人中，除了联合权利人之外，其他的法定继承人都无法从该房产上得到任何好处。 基于此条款的以上特性，此种持有方式往往用于至亲之间，比如夫妻、父子、爷孙等，极少会用到外人身上，毕竟谁都不想把自己辛苦打拼得来的果实拱手让给别人。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California (2) 夫妻共有产权 Community Property 这种持有方式源于西班牙法系，由于加州是1848年美墨战争中墨西哥战败割让给美国的，原本墨西哥在加州这片土地上使用的是西班牙法系里面的夫妻共有产权制度，于是后来美国在加州也沿袭了这一制度。 依据夫妻共有产权制度，婚后任何一方购买的不动产，除经一方同意将房产作为另一方的单独财产之外，双方默认是各占50%权益。即使在购房过程中某一方完全不知情，Ta仍然拥有该合法权益。 该持有方式既可用于异性婚姻，也适用于同性婚姻。 异性婚姻在产权报告中体现为：A and B, husband and wife, as community property 同性婚姻在产权报告中体现为：A and B, registered domestic partners as community property 或者 A and B, who are married to each other, as community property 这种持有方式仅限夫妻使用，如果其中一方不幸亡故，Ta的权益要按照遗产认证（Probate）的流程进行分配，先归还所欠债务，然后对继承人利益进行分配并被政府征收遗产税，过程往往比较漫长（8个月到2年不等）。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California (3) 带幸存者权利条款的夫妻共同产权 Community Property with Right of Survivorship 这种持有方式是在夫妻共有产权Community Property上添加了 Right of Survivorship 条款，使其既能用于夫妻之间，又避免了一方去世后的遗产认定过程。 若一方不幸离世，则房子所有的权益都归幸存的另一方单独所有；在产权报告中，只需要在原来“as Community Property”后面添加“with Right of Survivorship”，虽然看似只有几个字只差，但在遇到遗产问题时，这几个字会显得意义非凡，现阶段此种持有方式在夫妻共同持有房产上颇为流行。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California （4）分权共有产权 Tenancy in Common 此类产权方式主要适用于合伙买房子，不论是家人、亲属之间还是投资伙伴之间都可以使用，它的特点如下： <1>它可以按照出资比例来划分每个投资方在房子产权上所占权益，比如，合买50万的房子，A出30万，B出15万，C出5万，那么三方比例为：60%、30% 和 10%，这个比例既会体现在房屋产权报告中，也是未来几个投资方分配投资收益的比例依据； <2>任何一方都有权将自己的权益转让给其他人，受让的一方（或多方）会加入到产权人列表中，并按照相应比例持有房子产权；一般来说，某一方转让自己的权益之前会先跟其他权利人打招呼，问他们是否愿意收购自己这部分权益，如果能够在内部消化则最好，毕竟不会引入外部不熟悉的投资方，以避免未来在对房产作出重大决策时某一方产生异议； <3>由于这类持有方式没有 Right of Survivorship 条款，若任何一方不幸身故，他们的权益将走遗产认证流程（还债、继承、交税等），最终权益将归属于其继承人，这保障了投资人的权益在离世后不会丢失，而是被自己人接管；由于遗产认证的流程往往时间比较久，在办理认证的过程中，该套房产会因产权归属不清晰而无法上市交易，对于逝者之外的其他投资方来说可能会造成损失（比如：无法在市场行情较好时卖出房产），所以，有些时候其他投资方会买下（或引入第三方投资人买下）逝者的股份，将其所占权益替换出来，这样更有利于他们将来对该房产的投资操作，避免错失良机； <4>虽然几方在房子产权中持股比例不同，但在房子的占有权上（Possession）大家都是均等的，不存在某一方占60%股份就可以使用60%的室内面积一说； <5>因房产的所有权掌控在两个或多个投资方手中，当要对房产做出重大决定的时候（比如：出售房产、抵押贷款等），必须得到全体权利人的一致同意，如一方有异议，则相关操作就无法进行，同时，如果投资方中的某一方不能按比例支付自己所应担负的房贷，则其他人要先行为其垫付，以免造成贷款违约，导致所有人的利益受损。 故而，在建立和变更合作关系时投资各方必须谨慎考虑，以免日后碰到问题无法妥善处理。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California 三、可撤销生前信托 Revocable Living Trust 美国在处理遗产问题上甚是繁琐、周期长且花费大，还要被政府征收高比例的遗产税，越来越多的家庭为了规避遗产认证（Probate）选择使用可撤销生前信托来持有房产。 顾名思义，可撤销生前信托是委托人在生前建立并可以撤销的信托，我们可以把这种信托看作一个“盒子”，委托人把自己的各种资产（房产、股票、银行账户、存单、保单等）像放“文件”一样放入“盒子”里，同时，Ta也可以把各种“文件”从“盒子”里取出，甚至撤销该信托，可见，委托人对可撤销生前信托拥有完全的控制力和支配权，与遗嘱相比，可撤销信托还具有更强的私密性。 当委托人去世或完全失去行为能力时，信托将由委托人指定的后续执行人(Successor Trustee)来接管控制权。可撤消信托中设立人、管理人和受益人既可以设定为不同人，也可以是同一个人。 可撤销生前信托在办理贷款期间有两点注意事项： （1）由于有些贷款机构不允许办理贷款的房产是由信托持有的，故而在申请办理贷款时要有一段时间要把房子先从信托中“拿出来”（deed out），办理好贷款手续后再"放回去"（deed in）。在拿出来的这段时间内，该房产是不受信托框架保护的，如果在此期间有任何意外发生，该房产是无法按照信托安排来处置； （2）在把房子从信托中“拿出来”并办理好贷款手续之后，一定要再三落实是否有把该房产“放回”信托中，因为有很多产权公司不负责“放回去”，另外也有一些贷款机构不允许办理完贷款手续后立即把房子放回信托中，会要求推迟一段时间才可以放回。这就可能导致一些借款人自以为已经放回去了，结果时隔多年才发现原来房子一直没在信托之中，在这个环节上一定大意不得！ 来源：COSMO'S MINI HUB
房贷利率降低，新加坡这个邮区迎来扎堆买房！
城邦国家新加坡，虽然面积不大，但在政府科学的规划与开发能力带动下，分为了五大区域：中部、东部、东北部、西部、北部，这几个部分合并，组成了新加坡的28个邮区。 对新加坡有所了解的人可能对邮区并不陌生，特别是接触房产信息时，经常会听到第九邮区、第十邮区这样的说法。实际上这是新加坡的旧式街区划分，虽然有了六位邮政编码后官方已经不再这样使用，但地产领域仍然沿用以前的划分来指代不同的区域。 新加坡优质黄金地段 对于名流富豪来讲，邮区中的9、10、11是传统里最优质的的黄金地段，是新加坡经济、文化、政治的核心中央区域。这里云集了新加坡商业金融中心、高档公寓与优质别墅林立，许多买家看中这个地段，也是在于其保值、升值的潜力。 知名的武吉知马、乌节路等都坐落在此黄金地段，本地富豪与外国高净值人群都喜欢居住在这里。而满足精致生活与孩子学习需求的，还当属第10邮区。 新加坡能排得上榜的名校，大半都在第10邮区附近。李显龙总理母校国家初级学院、南洋小学、南洋女子中学、新加坡女子学校、美以美女校、华侨中学等都在此区域，足以为鼎鼎大名的“教育圣地”第10邮区树名。 第10邮区的房产价格趋势 无论是自住还是买房投资，业者对房产的保值、升值都抱有期待。根据专家的分析，第10邮区的永久地契、非有地住宅物业，价格复合年增长率为3.7％，而其他非永久产权同类物业的复合年增长率仅为2.9％。而过去15年里（2004-2019），第10邮区年增长为13.83%。 从专家的数据表上我们可以看出，2008年金融危机时，新加坡的房产增长将至低谷，但在隔年（2009）便呈现出爆发式增长！正因如此，很多人将2020年与2008年做了个对比，专家也因此表示：新加坡的房产走势将持续上涨。 “新加坡经济可能会从超出预期的外部需求中获得周期性复苏。鉴于经济环境的改变会对房地产市场造成直接影响，宏观经济前景的改善将会为房地产市场的复苏提供支撑。”摩根士丹利表示。 如果按照这样的发展，新加坡房价将会每年上涨5%-6%，而处于第10邮区黄金地段的私宅，则会爆发出更强烈的生命力。 什么时候在新加坡买房比较好？ 有专家分析道，伴随新加坡疫情的逐步得控，银行利率也处于一个超低水平，不少目光前瞻的投资者涌入新加坡，以成批购买的方式下场“捡漏”，危机也成为投资房产的好时机。 为什么这样说呢？其实一张图就很好地解释了这个问题。 目前，新元拆息率已经从1.7、1.8直接跌破了1%，震幅可谓相当大，据专家的分析，其跌势还有可能会继续。不过对买家来讲，此利率的下跌算是一件好事情。利率降低，代表利息也会节省非常可观的数字，买的房子越金贵，节省的利息也就越多。 而对于想要投资的人们而言，现在更是不可多得的入场机会。买投资房，在自己的财务可以接受的情况下，利率越低成本越低，日后卖房套现的得利空间也就更大。 在这样的利好信息下，选择私宅的地段以及属性就非常重要，比如第十邮区这类的黄金路段， 又或者具有永久地契的房产。 能传承财富的房产 新加坡的房产地契分为99年、999年、永久地契。但近年来真正可以拿到永久地契的房产可谓少之又少，如果能买到一处永久地契的私宅，不仅资产保值，更能传承财富。 也就是说，买到永久地契的私宅，就算百年之后，这套房子的所有权仍然属于你的子孙后代，就算开发商换了，也不影响房产的传承。那么，如果想买一处即有永久地契，又位处新加坡优质黄金地段的私宅，应该如何选择？ 拥有7栋12层私宅，638个单位，占地326,764平方英尺（接近5个新加坡美术馆）的豪华“大”房子——绿墩雅苑（Leedon Green）映入眼帘。 “世外桃源”绿墩雅苑 融合自然，融合活力，融合时尚。绿墩雅苑（Leedon Green）地处第10邮区黄金地段，临近Cornwall Garden与Leedon Park，生活环境优越。 毗邻列入世界文化遗产名录的Botanic Gardens（植物园）与Dempsey Hill，住在绿墩雅苑（Leedon Green），就像把公园搬进了家。 门口的公园大，小区和房间也大。绿墩雅苑（Leedon Green）在326,764平方英尺的土地上只修建7栋住宅，其楼间距远超过普通小区，这也是绿墩雅苑（Leedon Green）的一房室、两房室、三房室、四房室都要比普通的同户型住宅看起来要大很多的原因。 不过，买房子并不是一件小事。在买房前，我们需要了解新加坡的优质路段、最新银行贷款利率及贷款方式等等。只有了解了这些内容，才能用同等的价格买到更保值、升值的房产。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售新加坡房源，或致电 400-041-7515 谘新加坡留学、移民或房产投资的机会。 来源： 新加坡万事通 责编：Zoe Chan
为什么2020年仍是购买日本房地产的好时机？
对于很多精明的投资者来说，购买海外房产的目的往往有两个：潜在的经济收益固然很重要，但生活方式的因素也是必不可少的。这就是日本及其房产的优势所在。 日本的社会稳定，生活质量高，气候、文化、美食的多样性很强... 日本拥有的优点多不胜数。 这也是它成为世界上增长最快的旅游目的地之一的部分原因，2019年到达日本的游客达到3190万人次，连续七年创下新纪录。 日本的经济因素使其对购房者更具吸引力。即使新冠疫情在全球肆虐，日本的金融基础仍然具有较强的抗疫能力：今年一季度日本的3.4%负增长年率，与同期美国的4.8%和中国6.8%的经济萎缩相比，更胜一筹。 因此，我们总结出七大理由，让您尽早考虑在日本投资房产。 1. 不封国而有效遏制疫情扩散 尽管日本毗邻中国，老龄人口多，城市密度大，但还是成功地减轻了新型冠状病毒爆发初期的灾难性影响。 在报告首宗病例5个月后，日本的确诊病例不到2万例，死亡人数不到1000人。紧急状态解除后，生活迅速恢复正常。 G7国家冠状病毒相关死亡病例（截至2020年6月22日） 美国 119,975 英国 42,717 意大利 34,634 法国 29,643 德国 8,895 加拿大 8,482 日本 955 由日本网根据约翰-霍普金斯大学整理的数据创建 与一些西方国家一样，日本政府也以价值近1万亿美元（相当于日本GDP的20%）的大规模救济方案来挽救经济，以帮助该国度过这个前所未有的艰难时期。 相关文章： 居外说第十七期：“新冠”影响下的日本买房和移民机遇 疫情之后，东京房价会不会跌？ 2. 全球聚焦东京，直到2021年 鉴于新冠疫情，2020年东京奥运会将延至2021年夏天举行。共有339个项目将在东京举行，是现代奥运会历史上最多的一次，大部分赛程和场馆不变。 分析人士认为，延期对日本经济短期内影响有限。 东京是《财富》500强企业的所在地，比世界上任何一个城市（除了北京）都要多。这对基础设施以及房地产和建筑项目的需求产生了重大影响。 根据房地产经济研究所（Real Estate Economic Institute）2019年1月发布的数据，自2014年以来，东京23区新建公寓的销售价格每年都在增长，2018年的每平方米的平均销售价格更实现了27.6%的涨幅。 除了上述投资机会外，东京被认为是一个充满活力、安全和独特的宜居城市。 3. 稳定而强劲的经济 日本的GDP排名世界第三，去年连续71个月增长，在日本投资，代表着踏足强大而稳定的经济体。 从经济规模来看，大东京所在的关东地区的GDP比巴西和意大利还大；北部的北海道、东国地区的GDP也接近土耳其的水平。 日本的房地产市场也很稳定和成熟。在过去的6年里，无疑受益于首相 "安倍经济学"的经济政策，全国各地的住宅物业价格都在上涨。 4. 房产的负担能力和融资能力 与纽约、伦敦、香港、上海等世界主要城市的房价相比，东京的房价还是很实惠的。 例如，在东京市中心，一套中档公寓的价格约为每平方米1.5万美元；而在香港，类似的房产价格要贵一倍。 东京公寓的面积也可能比您想象的要大：在大东京地区，新公寓的平均专用面积为66平方米（约710平方英尺）。 此外，大华银行、中国银行、华侨银行等银行的抵押贷款，使日本的购房融资变得前所未有的容易。 5. 优秀的租赁机会 在东京的中心区，毛租金收益率从3.4%到5.4%不等。小型公寓在的投资回报上要更高一些，可是这些公寓往往需要更多的维护。 从2019年4月到2020年3月，东京23区公寓的平均月租金上涨了5.8%，从2012年年底的谷底开始，整整上涨了约30%。 这些都是令人鼓舞的数字。加上在东京中心区很容易找到长期、专业的租客，我们不妨来看看一些非常适合出租投资的公寓吧。 6. 对外国人友好的房产所有权法 所有的外国人都可以在日本拥有房产，不受任何限制。 购房者不需要拥有公民身份或居住权。与泰国、菲律宾等亚洲国家不同，日本对土地的所有权没有任何限制。 而且，所有权没有期限。财产可以在外国人之间自由买卖和继承。 与加拿大、澳大利亚等国家不同，日本对外国买家也没有额外的费用和税金。外国人在购买房产时所缴纳的税金与日本人相同。 但是，需要注意的是，外国人在日本拥有房产并不会获得居留签证。 7. 这是一个适合度假，甚至养老的好地方！ 日本一直以来都是热门的旅游目的地，而近年作为世界各地外籍人士的养老地，日本也越来越受欢迎。 如果您想在日本购买房产，以旅客的身份享受各种文化和自然之美，日本提供了非常好的度假条件。拥有一套度假屋，您就有理由一次又一次地回来——而且每趟旅程都能为您带来惊喜！ 除了上述所有因素外，日本全国各地都有完善的医疗设施，在经合组织国家中，日本每1000人的医院床位数排名第一。同样，日本也是世界上寿命最长的国家，接近85岁。 它也被广泛认为是一个非常和平的地方。在"2020年全球和平指数"中，日本在亚洲排名第二。 此外，日本在经合组织的 "美好生活指数"中表现良好，特别是在人身安全、收入和财富、住房、教育和环境质量方面。 在日本投资是否存在挑战？对于外国人来说，日本的语言、文化、购房法、金融法规等都可能会变得很陌生，试图独自驾驭这些障碍难免会产生困难。好消息是，居外已准备好为您提供支援！您只需填写下面的咨询表格，就能够免费获得专业建议。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售日本房源，或致电 400-041-7515 谘询日本留学、移民或房产投资的机会。 责编：Zoe Chan
2020年澳洲最新房价走势如何？
导读：2019年下半年-2020年上半年澳洲房地产市场的发展可谓下降倒下降起伏。2018-2019年澳洲房市因政策影响发展比较困难，2019年下半年澳洲中央银行降息后，房市逐步稳定，各大城市房价处于逐渐回升，眼看趋势越来越好，2020年初受新冠疫情影响，房市发展又出现新的状况。2020年澳洲最新房价走势将是如何呢？ 澳洲一直都是房地产投资者的首选之地，和一些国家比例，澳洲的房市是比较稳定的，很多人预测2020年将是澳洲房地产价格增速变动的一年，2020年澳洲最新房价走势具体如何还是要通过以下内容来了解。 2020年澳洲住宅市场指数值 根据CoreLogic所提供的数据可知，2020年初期尽管全球都遭受严重侵害，但澳洲房市的变化没有想象的那么大。，根据2020年1月至4月各大城市住宅的指数值一直处于稳定状态2020年4月，悉尼，墨尔本，布里斯班，阿德莱德，珀斯的住宅的指数值达到最高，2020年5-9月，整体趋于平缓稳定。 悉尼的住宅指数最高为169.33，每天变动的区间在0.01-0.08左右，该城市住宅的年利率变化百分比保持在8％-9.08％。紧随其后的是墨尔本，它的住宅指数为150.02，浮动区间在0.01-0.04，年利率变化百分比为4.73％，布里斯班，阿德莱德这两个城市数据差不多，珀斯的指数变化84.9，变动区间在0.01-0.05，年增长率变化百分比之前下降一些。 2020年澳洲房价的走势情况 根据Corelogic统计的数据可知，澳洲几大主要城市的房地产价格上涨了1％左右，已经已经上涨了0.8％，澳洲房地产价格有一定的回升趋势。根据澳洲房地产网Domain2月份的预测，悉尼的房地产价格在年底可能会上涨10％的比例，价格也将达到$ 125- $ 130澳元。澳洲房价可能有大反弹，但没有想象中的那么快。 2020年澳洲主要城市的房价走势 悉尼 它是澳洲发展最好的城市，未来房价走势很明显的增长趋势。别墅类型增长的比例预计是10％，价格会高达$ 125澳元，到2021年，增长比例会保持在6％-7％。公寓的在终点的增长比例可能达到8％，价格会达到$ 790000澳元，到2021年，比例缓保持在3％-4％。 墨尔本 它是仅此于悉尼的第二大城市，该城市房屋价格的中位数在2021年预计会达到$ 100万澳元。别墅上涨的比例稳定在6％-8％左右，公寓的比例稳定在3％ -5％左右。2021年在人口激增的情况下，导致该城市对于公寓的需求量增加，房地产价格会稳定上升。 堪培拉 2020年下半年别墅的增长幅度可能会达到5％-6％，价格达到$ 820000澳元，公寓身为澳洲的首都，它在未来几年的发展中不会太差，毕竟是澳洲的政治中心。到2021年，别墅稳定的比例是4％-5％，公寓稳定的比利时2％-4％，其中价格持续增长。 布里斯班 房屋中位数价格增长比例会达到7％-8％，2021年，规模会持续增长，预计在一级城市的房地产发展相对稳定，下半年经历小幅度的增长后，会迎来小高峰期。另外，布里斯班的销售量也将继续增长，比例可能在4％-6％。 超过2020年澳洲最新房价的走势状况。房地产市场的数据每天都在变化，从显示的数据我们能肯定的是，澳洲房地产价格在接下来的发展中是稳定上升的趋势，现在澳洲的房市的前景还是较可观的，想置业，2020年-2021年都是不错的时候。 如果正准备投资澳洲房地产，您可以在微信联系我们，或在下方留下您的资料，我们的专业咨询团队，将会为您找到澳洲最适合投资的房屋。
英国养老金“三大支柱”——从退休管到坟墓
作为当代资本主义的鼻祖，英国的社会保障制度最早可以追溯到1601年的《济贫法》，当时主要表现为各种济贫自助机构和教会组织的救济贫民活动。1908年，英国首次通过《养老金法案》，1942年经济学家威廉·贝弗里奇发表了《社会保险及相关服务》（即著名的贝弗利奇报告），二战以后英国逐步成为“从摇篮到坟墓”的福利国家，而养老保险体系就是福利国家的基石。 目前英国的养老金体系主要由“三支柱”构成： 第一支柱：国家养老金计划 第一支柱为国家养老金计划，主要包括对全体符合条件的纳税人提供的国家基本养老金和对雇员提供的与收入相关联的国家第二养老金，两者都采取现收现付制。根据2009年英国相关机构公布的数字，国家基本养老金计划覆盖工作年龄人口3760万人和退休人员1170万人，基本达到全民覆盖，有400万人参加国家第二养老金计划。 第二支柱的职业养老计划和第三支柱的个人养老计划统称为私人养老金计划，这两种养老保险均采取市场运作的模式，约有1580万人参加了职业养老计划，约320万人参加了个人养老计划。国家养老金仅能保证普通职工退休后的基本生活需要，更高的退休待遇主要依靠私人养老金来满足。 国家养老金本着社会福利的普遍性和公平性原则，资金分配向中低收入者倾斜，发挥着社会收入“二次分配”的功能，充分体现出政府在现代社会保障制度中的责任。国家基本养老金以强制性、费率统一和全民覆盖为特征。每位符合领取条件的退休人员都可得到等额的基础年金，所需资金由国家财政、雇主和雇员强制性缴费共同负担。 1.筹资方式 国家基本养老保险通过征收国民保险税的方式实现，由皇家税收总署统一征收，缴费人群面向有雇主的雇员、自营职业者和没有正式职业的自愿缴纳者等群体，实行不同的缴费规则。 2.领取养老金年龄 英国法定退休年龄为男性65岁，女性60岁。根据1995年和2007年立法规定，到2020年女性退休年龄将提高到65岁，到2046年将退休年龄统一提高到68岁。 3.计发办法 2013年度，国家基本养老金为每人每周110.15英镑。缴费年限达到30年可领取满额基本养老金，缴费年限不足30年的，领取的养老金数额相应进行差别调整。而这个年限到了2017年，将调整为35年，而不是现在的30年。也就是说，要具备领取全额政府养老金的资格，退休时间必须推迟。 如果在退休前缴纳国民保险费时间不到10年，就没有资格领政府养老金。 4.养老金调整机制 国家基本养老金计划规定统一的给付标准限额，并根据不同的缴费年限给予差别调整。在现行的制度下，养老金每年给予适当的提高。提高标准根据3个数字：英国每年的平均工资涨幅；通货膨胀率；或者是2.5％。这三个数字中哪一个最高，就按照哪个标准调整养老金标准。 国家第二养老金是国家提供的与收入相关联的一项国家基本养老金附加额。 为应对日益严峻的收入不平等问题,布莱尔政府在2002年开始实施国家第二养老金计划，致力于为中低等收入者、特殊职业者和带有终身疾病或残疾的人提供更加优厚的补充养老保险。 对于普通收入者，国家基本养老金和国家第二养老金形成的第一支柱的最高替代率在35%左右。作为一个完整的老、遗、残制度体系，英国国家养老金制度还包括支付某些丧偶者的丧亲福利金，以及一些不与养老保险缴费条件挂钩，由政府税收支出的补贴，如养老金补贴、对伤残者及看护者的相关津贴、冬季燃气费补助等等。 英国政府周一（1月14日）宣布数十年来最大规模的养老金制度改革计划，简化政府养老金（State Pension）制度。 新的养老金制度取消了现有的基本养老金（Basic State Pension）、辅助养老金（Second State Pension）等类别，而是合并成一笔数额统一的政府养老金，每周144英镑。 新的制度将从2017年4月开始实施。 第二支柱：置业养老金计划 第二支柱的职业养老金计划。由于第一支柱的国家基本养老金替代率较低，仅能保证员工退休后的基本生活需要或者说最低生活需要，大部分人退休后的主要收入来源于第二支柱的职业养老金。“2008 养老金法案”以法律形式确立了个人养老金体系的具体改革措施，该法案规定第二支柱职业养老金自2012年10 月起成为更具强制性的职业年金，所有年收入7475英镑以上、年龄在22岁到法定退休年龄之间、没有参加任何职业养老计划的都将“自动加入”职业养老金计划，届时雇主将缴纳雇员工资的3%，雇员本人缴纳4%，政府以税收让利的形式计入1%，合计8%的缴费注入雇员的个人账户，组成养老金的第二支柱。2012年之前职业养老金计划有待遇确定型、缴费确定型和二者混合型三种计划类型，“2008 养老金法案”于2012 年开始实施之后，所有新雇员都只能选择参加缴费确定型计划。职业养老金计划积累的资金主要投资于以股票为主的资本市场。英国职业养老金参与者占全部人口的45%左右，目前职业年金的平均替代率约为50%左右，已经成为英国养老金体系中最重要的组成部分。 第三支柱：个人养老金计划 第三支柱的个人养老金计划。包括私人养老金、养老储蓄和个人寿险等。私人养老金主要面向众多中小企业，包括大量个体工商业者、自雇人士和非常规就业者，个人可以自愿选择是否加入个人养老金计划，并且待遇水平与个人缴费相关联，体现多缴多得的原则。目前私人养老金存在的主要问题是，高昂的管理成本和销售佣金严重打击了雇员的积极性，也背离了政府推出私人养老金计划旨在提高养老金计划覆盖率的初衷。目前私人养老金每年的管理费率为基金市值的0.8%－1.5%，以1.5%计，40 年的私人养老金供款之后仅管理费就将占基金总市值的30%以上。
在英国以房养老靠谱吗？
以房养老的话题本身并不新鲜，但在采访过程中感受到华人对以房养老的满怀信心，还是多少有点吃惊。 旅英华人在英国社会起步较低，从早期的海员、洗衣工做起，到最近几十年中餐外卖业遍布英伦，再到最近10年开始向英国中上等行业逐渐渗透并遍布金融财会、学术科研、医疗卫生等行业。随着华人职业的向上发展，旅英华人在财务方面也愈加自由，再加上有经济实力日渐强大的祖国做后盾，在英国购房置业，并投资出租房产的现象变得普遍。 先是购房自住满足生活需要，接下来是投资出租理财开源。华人在房地产投资方面很快就进入状态，并发现英国市场的美妙。于是，在广大华人中，“以房养房，以房养老”的投资观逐渐形成。 通过日常的交流和采访调查，笔者总结出英国“以房养房，以房养老”投资观念的几个基础： 首先，英国房产的保值增值功能强，抗市场风险的能力相对要高于其它投资产品。资金相对富裕的华人总会面对投资理财的问题，在银行利息持续低迷、股市起伏大幅波动的行情下，房地产是不多的保值增值的投资产品。 根据多年来的统计，以伦敦、牛津、剑桥为主的英国房地产投资旺地房产的波动比股市小，收益却比股市高不少；尽管房地产比债券市场波动大，但是房地产的收益率要明显好于债券。 其次，英国房产的出租回报率让人满意。根据英国房地产代理服务机构LSL公司最新的数据显示，在房租快速上涨以及房价飙升的带动下，近些年，买房出租这一投资的获利颇丰。过去一年内房东出租房屋的投资回报率达到12.7%，其中包含8,233英镑的租金收入至和13,066英镑的房价增幅。LSL的统计还显示，在2001年到2007年的房地产黄金时期，出租房的平均收益超过15%。而且伦敦等几大旺地的收益率还要更高。 第三，英国出租房租金收入稳定增长，能够成为养老时期可靠的收入来源。在英国，整个房地产行业需求远远大于供应的现象是一个不争的事实，因此，只要业主不对租金的高低斤斤计较，出租房产空置的可能性几乎为零。 在当前按揭利率相对较低的情况下，房租的收益远远能够偿还按揭贷款还款。而租金本身的增幅也要高于通货膨胀率，LSL数据显示，截止今年8月的过去12个月内，英格兰和威尔士地区房屋租金上涨了2.4%，伦敦地区的涨幅超过3%。 如果在40岁购置一套出租房，到65岁法定退休时，以房养房的过程基本完成，意味着房产按揭贷款全部还清。意味着退休后的房产租金收益扣除日常维护成本后即为纯现金收入。按照当前全英国平均月租金761英镑的水平，相当于每月490英镑政府基本养老金的一倍半，将是基本养老金之外一笔不小的额外收入。 第四，从英国房地产的产权和建筑质量等方面看，在英国以房养老绝对地靠谱。绝大部分英国房产是永久产权，即使部分房产不是永久产权，通常也不会低于70年，绝对不会有中国国内70年产权的担忧，也就是国内房产的实际价值随着产权年限的减少越来越低的情况发生。 另外，建筑质量对于房产长期收益非常重要。根据今年8月召开的国际绿色建筑与建筑节能大会的一份报告显示，英国建筑的平均寿命达到132年，远远高于国内建筑平均只能维持30年的寿命。仅从建筑寿命一项来看，在英国以房养老是靠谱的，相对而言，中国爆炒的以房养老仅仅是造梦而已。 或许正是这些原因，越来越多的华人对英国出租房资产趋之若鹜。英国最知名的出租房投资商福格斯和茱迪•威尔森夫妇在9月19日和20日分别接到来自中国投资者的竞购，希望购买他们在英国东南部肯特(Kent)区域阿斯福德(Ashford)和梅登斯栋(Maidstone)的1000套优质出租房资产组合。可见一斑。 浏览居外【名家专栏】栏目之英国，了解英国房产投资独家专业解读。
浅谈顺利移民美国可以获得哪些福利 ？
美国的社会保障制度较为健全，其制度在设计上更讲究效率，这也是美国会吸引如此众多移民的原因。美国讲究权利与义务的对待，更强调制度的效率与目标。2012年，美国政府对社会保障制度制定了新的目标，从而更有效地增强了美国移民者们可以享受到的社会保障权益，让每一位美国移民都可以获得福利。那么，美国移民在美国都可以享受到哪些福利制度呢？ 首先是失业救济的问题。成功申请美国移民的人士及其配偶、子女在没有正式拿到美国的绿卡之前，如果没有找到工作，那可以向美国政府提出免费找工作的申请。 其次，美国政府可以帮助失业人士就业。美国政府部门中设立了专门的机构，可以为本国人免费找工作。如果您是位持有美国绿卡的美国移民，那可以到该部门进行自己的信息登记，说明自己的技能、专长以及兴趣，这样就能够获得免费找工作的资格。同时，该部门还会这些就业人员免费培训电脑或者英文，帮助他们可以顺利就业。 第三，美国留学生可以享受到奖学金的福利。对于普通的中国人民而言，如果想申请美国大学的奖学金，那就需要与来自全球的优秀学生进行竞争。如果持有美国绿卡，那奖学金的范围就会扩大，因为某些机构在发放奖学金时要求具有美国绿卡，也就是说只适用于在美国有着永久居留权的人们。 第四，美国移民可享受免费的义务教育。美国移民在十八周岁之前可以享受美国的全部中小学义务教育，可实现零学费上学，但是私立学校除外。但是，如果是中国的留学生要去美国留学，那每年至少要花费两万元的美金，这可不是小数目。美国联邦最新创业移民项目中心表示，对于美国的一些州立大学而言，如果是国际学生，那学费就比较高，而如果持有美国绿卡，那一年所缴纳的学费就会少很多。 第五，美国移民可享受到医疗福利。美国移民在步入老年之后可以享受到国家的免费医疗保险，美国政府还专门针对于社会的低收入人群设立了医药补助。对于儿童及孕妇健康，美国也设立了专项的服务计划。
英国留学：奖学金申请和专业选择的微妙关系
不少去英国留学读本科的学生都希望能申请到英国本科奖学金，但也都听说英国本科奖学金的申请难度比较大，发放的数额比较少而且与申请的专业有关，下面就来聊聊有关英国留学申请奖学金的那些事。 英国教育体系相对灵活，国内大部分学历背景学生都被英国认可和接受。特殊专业会有不同地方，特别是医学。若想在医学方向发展，可申请药理、药剂等相关专业，但和临床医学沾边的专业还无法做到申请。最近较为热门的专业依旧集中在金融类、商科类，其次法律类、传媒类兴起。优势大学有曼彻斯特大学、利物浦大学、南安普顿大学。 本科阶段学生尽量以兴趣为主，不要太过计较专业和方向，不用和将来职业挂钩太过紧密。本科讲究成功率，能够顺利毕业，系统接受英国教育体系和方法。研究生阶段则可适当考虑专业，英国本身虽可以接受很多跨专业的学生，但是相对仍存在限制，建议学生不要放弃原先已经具备的学术能力。 语言要求根据所选学校和专业不同而有所不同。中英之间的教育有一年差距，因此高中毕业生需要就读预科。预科要求一般雅思5分上下，若想直接进入本科专业或快捷课程就读需要雅思6分以上水平，研究生通常6.5分，有些像传媒、法律、教育等与语言有关的专业对英语要求会更高。随着申请人数递增，雅思要求也在逐步提高，很多学校对各个单项都设定了要求。 在资金方面，只需准备第一年学费和生活费，按照如今汇率来折算。本科一年学费一般7000-10000英镑左右，硕士一般10000-15000英镑左右。生活费若在伦敦地区需要7200英镑，伦敦以外其他地区是5400英镑，差不多资金准备是15万-20万人民币左右。 英国本科奖学金政策 英国在本科阶段很少有奖学金情况，除非理工类专业。硕士阶段，有些学校给予部分奖学金1000-3000英镑，全奖情况很少出现，半奖也是针对个别专业。英国政府有两个比较大的奖学金，苏格兰政府蓝十字奖学金是针对苏格兰所有大学，相当于2万人民币左右的奖学金;另一个全奖是由英国外交联邦事务处颁发给全球具有领袖气质的学生。申请者需要有抱负、理想，富有创新精神，有领袖气质，在工作领域至少有3年相关管理经验。 优秀留学项目 英国是现代文化发源地，很多课程不仅能拿到学位，并且可以拿到相关职业方面证书。例如会计领域的ACCA，人力资源管理的CIPT，物流领域的CIPS。学生选择专业并非看国家拥有什么好项目，关键在于学生是否适合该项目，并且回国后是否有更好发展。 英国有些院校开设了新型课程、小科目。例如最近广受关注的大型国际节庆和庆典策划管理活动。有兴趣的同学可以关注这方面新型课程。 来源：国际在线
投资伦敦房产必读：三种常见投资方式优劣对比
伦敦房产因环境优美、社会治安良好、投资回报率高而备受全世界投资者青睐。近十年来，来自海外特别是亚洲、中东和俄罗斯的房产投资者争相涌入，为此，自2012年起带动了伦敦房价逐步上涨，涨势一直延续至今。下面，居外网将为大家盘点投资伦敦房产三种常见的方式。 一、坐等房产升值 即在英国买房后自住或空闲，并不靠赚取租金或扩建、翻新，待增值后出售，来主动创造高额投资回报，而是通过等待整个房产市场的大气候上行来带动个体房产的升值。这一方式之所以比较“被动”，不仅是因为投资人在购房后没有或极少主动采取措施以提升投资回报率。 居外分析：由于英国各地区的房市自身升值潜力差别很大，直接影响房产的投资回报率。因此，在投资前需做好充足的考察工作。这类投资方式比较适合资金充足、没有太多精力打理的投资者。 二、出租获利 是指投资者购买房产后采用出租的方式收回成本并赚取利润。在计划周详、操作得力、对出租房产和租户的管理得当的前提下，这一方式的投资回报率相对持久而稳定。同时，投资者在未来还可以将该处房产用为自住或是做其他考虑，属于长期低风险投资。 对于初到英国想从事房产投资的朋友，和那些只做海外房产投资而人不在英国居住的朋友，您可以在买房后将房产委托给经纪人公司或房产中介管理。 居外分析：这种投资方式风险较少，能定期获得稳定的租金收入，是最适合普通投资者的一种投资方式。到热门的租房区域买房与找一家稳妥、放心的物业管理公司是两大要点。 三、目的明确，主动出击 这类投资方式是指投资目的相对明确，买进卖出比较迅速。在各个环节策划、操控得当的情况下，能获得最高的投资回报率。购买这类房产时学问较深，房产的来源除了开发商和中介公司，很多投资人还采用买方经纪人、房源采购公司、房产拍卖会、私人关系网络，甚至到自己感兴趣的街区挨家挨户发“房产求购信”。这些做法的目的都是为了能够拿到最低的出售价格。 一般情况下，由于这些做法在交易过程中只通过律师，不通过普通意义上的房产中介，也就是说卖方省去了交给房产中介的费用，他们相对来说愿意把售价压低一点，把一部分利让给买方。结果是，我们经常会看到买方虽然需要支付给以上机构服务费用，然而成交价加上服务费仍然低于房产的市场价。 这种投资方式的另一个重要特点是，房产多为别墅类二手房，内部比较破旧，常伴有扩建、改建、翻新的余地。正是这样的房产，才有可能通过扩建、改建、翻新和装修为达到大幅度升值。这种投资方式在英国非常多见，已经被老百姓接受和认可。近来，为了刺激英国建筑业的发展，英国政府还放宽了房屋扩建和改建的申请制度，使得更多的这类申请较容易地获得批准。 举例来说，一位客户所购伦敦二手别墅价格为 60 万英镑，现有 3 个卧室。客户又投资8 万英镑将现有房顶改建为一件卧室和一个卫生间。整个改建工程 3个月完成，之后立即重新上市销售，并在上市后的第一个星期就有买主愿意出75万英镑的价格购买。若不计其他小额费用，这处房产的投资回报率为10.29%，且历时仅为几个月。 居外分析：第三种投资方式能获得最高的投资回报率，但需要投资者对当地房市极为了解、且有足够的人脉资源才能操作，比较适合有经验的、有充足资源的投资者。
