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2019葡萄牙黄金签证年度数据解读：8大选项，哪种最受欢迎？
过去3年里，没有选择50万欧买房，而是选择替代性投资选项的投资者比例增长了2倍多。 葡萄牙移民局（SEF）1月9日发布了2019年全年的数据。归功于全新的数据发布要求，我们现在可以了解到关于申请人喜好的更详实的数据。就在不久前，葡萄牙移民局还仅仅公布2大类投资选项——买房和资金转移——的数据，现在它们开始发布两大类下面各小类的数据了。 葡萄牙黄金签证有8个具体投资选项（来源于葡萄牙移民局官网）： 资金转移（至少100万欧） 创造10个就业岗位 买房（50万欧） 买房（35万欧，房龄30年以上） 资助科学研究（35万欧） 资助文化遗产保护（25万欧） 风险投资/投资基金（35万欧） 商业投资，创造5个永久就业岗位（35万欧） 其中3丶4两种投资移民的方案，分别是投资50万欧元房地产（不论房龄，包括商铺），或投资35万欧元於30年或以上房龄的旧房产重建项目。申请人几乎不用“坐移民监”，只需要在首年累积居住满7天，并且分别在第二至三年累积14天，以及在第四至五年累积14天逗留在当地，加上在5年後通过简单葡语测试，同时申请永久居民身份及入籍，便可取得护照。当成功取得永久居民身份後，申请人便可以选择把物业售出。申请者获得葡萄牙护照後，就可以移居至欧盟成员国，如德国及法国等。护照持有人可选择於这些国家定居丶工作，以及享有欧盟公民的学费优惠。 葡萄牙投资房产移民项目——阿尔加维海滨的高尔夫度假村酒店式公寓，永久产权，每年净回报5%！马上点击了解 1月9日发布的数据显示，尽管传统的50万欧买房还是投资者的最爱，但是这个投资选项在所有8个投资选项中的比例从2016年的93%下降到了2019年的76%。第二火的投资选项——35万欧购买房龄在30年以上的房子——的比例在2016年以后急速增长。那一年，只有1%的投资者选择需要修缮的老房子；但是2019年，这一比例已经升到了每6个投资者就有1个选择它，有214名投资者选择买老房子。 2019年只有7名葡萄牙黄金签证投资者选择了不久前才推出的35万欧风险投资/投资基金。选择100万欧存款（选项1）的申请人数量还是稳定在5%。 在葡萄牙黄金签证7年的历史中，只有17名投资者选择了创造就业岗位这个选项，这个选项要求创造出10个全职就业岗位。选项5（科学研究）和选项6（文化遗产保护）还没有一个申请人获批。 2019年总计有1,245名主申请人连同他们2,192名家属获批，比2018年少12%，是2015年以来最低的人数。所以去年的总投资额也是下滑的；申请人2019年向这个项目注入了7亿4,200万欧的资金，而前一年则是8亿4,900万欧。 2012年11月以来，葡萄牙黄金签证筹集到了差不多4,992,253,830.95欧的资金，距50亿欧大关只差770万欧。 总的来看，中国人（54%），巴西人（11%），土耳其人（5%），南非人（4%），和俄罗斯人（4%）仍旧是最大的申请人来源国，值得注意的是2019年美国人也进入了前5。 2019年，65名美国人（总数大概5%）获得了葡萄牙黄金签证，中国人只拿走了仅仅31%的黄金签证，史上最低的比例，远远比不上4年前超过85%的比例。 来源：投资移民知情者 责编：Zoe Chan
靴子落地！在里斯本、波尔图购房将不能拿葡萄牙黄金签证
2月5日（本周三），葡萄牙共和国议会在《2020年国家预算》的专项讨论中，正式批准通过购房获取黄金签证的限制政策。 未来，外国投资者只有在亚速尔群岛、马德拉群岛以及内陆地区购房方可获取黄金签证，在里斯本、波尔图购房将不构成投资移民条件。 葡萄牙社会党指出，此举目的是为了减轻里斯本和波尔图等地区房地产市场的压力，同时促进在人口低密度地区的投资、创造就业机会等。 葡萄牙黄金居留计划自2012年颁布，历经8年备受瞩目，共颁发了8000多份黄金居留卡（在签证总数中，有94％是通过购买房地产获得的），随着本次法案的通过门槛陡然抬高。 那么，该黄金签证限制政策将会产生什么影响？中国的投资人和意向客户应该做好哪些准备？ 针对此重大政策变化及其影响，外联专家进行了如下解读： 1、法案虽则通过，但正式落地的时间并不确定，细则出台可能在3月份； 2、虽然议会通过了提案，但里斯本和波尔图市政府在1年内可以决定是否修改50万欧元的投资移民法案； 3、受限制的区域并非是整个里斯本大区和波尔图大区，影响范围需确认，细则出台后，市区内肯定会受影响； 4、35万欧元城市改造计划或不受影响； 5、该法案不影响已经取得黄金居留人士续卡和其家庭成员续卡，已经获批的投资者也不受影响。 郑重提醒：这次变化突如其来，目前正在进行的案子尽管未受影响，但一定要尽快完成房款支付，完成房产过户，递交移民申请，不要等到真正变化的时候才追悔莫及，不要犹豫，不要心存侥幸，移民真的要趁早。 抓紧最后的机遇，获取一张欧洲通行证，不管是孩子教育还是家庭财富传承，为未来多一个选择！葡萄牙购房移民项目，仅需35万欧元，全家三代拿欧洲绿卡。 葡萄牙移民无与伦比的优势 ▷无年龄要求，无学历要求，无管理经验要求； ▷无资金来源要求，房产为永久产权，世代传承； ▷全家3代移民，快速入籍，每年仅需在葡萄牙旅居7天，5年后可申请入籍，届时房产也可以出售； ▷可工作经商，非全球征税国； ▷拥有葡萄牙身份证，可以自由在欧洲26个申根成员国生活；护照免签证进入全世界近180多个国家(包括美国、加拿大、澳大利亚等国家)。 投资身份双重规划，省又快、安全还便捷，助投资人及其全家三代将葡萄牙黄金居留签证收入囊中！ 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售葡萄牙房源，或致电 400-041-7515 谘询葡萄牙移民、留学或房产投资的机会。 来源：外联出国 责编：Zoe Chan
加拿大最新移民数据：去年35%新移民落户 多伦多续领先全国
加拿大各城市在吸引新移民落户方面竞争激烈。数据显示，爱德华王子岛的夏洛特敦（Charlotttetown）丶沙省的利斋拿（Regina）和多伦多三个城市，去年吸引的新移民数量占当地总人口的比例，位列全国前三；而多伦多吸引新移民的绝对数量，仍高居各城市之首，大温地区则排第六位。此外，渥太华亦晋身新移民数量超过总人口1%的城市行列。 点击查看加拿大在售房源 据《加拿大移民通讯》（CIC News）报道，去年全国共迎来超过34.1万名新移民，约占总人口0.9%。其中近11.8万新移民选择了多伦多，占新移民总数的35%，遥遥领先其他城市。 但是，如果就人均而言，情况则有所不同。夏洛特敦去年吸引的新移民数量占其总人口的比例，达到2.42%，居全国之首。这是得益於爱德华王子岛省通过省提名移民计划（Provincial Nominee Program，简称PNP）和较新的大西洋省份移民试点项目（Atlantic Immigration Pilot，简称AIP），成功吸引大批经济类移民。 大温排第六 去年逾4万新移民 大温哥华地区去年有40,020新移民定居，占人口比例1.49%，全国排名第六位。 按人均计算排在第二位的是利斋拿，去年吸引的新移民占总人口比例接近2.4%；多伦多排在第三位，比例为1.82%。首都渥太华-加蒂诺（Ottawa-Gatineau）地区，2019年迎来了超过1万名新移民，占其人口总数的1%，成为最新一个晋身“1%”的城市。 渥太华-加蒂诺的移民水平近年来显着增长，可能是由於多种因素造成的。除接纳了更多难民外，该地区还接纳了更多的经济类移民，有更多的国际学生，通过“特快入境”系统（Express Entry）和安省PNP，过渡到永久居民。此外，由於魁省决定减少20%移民配额，令一些原本有兴趣在魁省定居的移民，可能选择在邻近的渥太华-加蒂诺地区落户。 去年蒙特利尔吸引的新移民人数，因魁省决定缩减移民配额而减少了大约1万人，导致该市新移民占总人口的比例下降到0.8%。 关於居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售加拿大房源，或致电 400-041-7515 谘询加拿大留学丶移民或房产投资的机会。 来源：星岛日报 责编：Zoe Chan
魁省投资移民外流情况突变！是什么吸引移民留了下来？
差不多九成的魁省投资移民违背了他们敷衍的承诺，此前宣称这个讲法语的身份是他们的“理想目的地”，这一现象一直都是倍受争议，尤其是在卑诗省和安大略省，这两个省是大部分投资移民事实上的目的地。 为什么很少有魁省投资移民定居该省，理由很多，众说纷纭，有的认为魁省与温哥华和多伦多相比缺乏移民元素，有的认为亚洲人听不懂法语（说得好像魁省人民只讲法语一样），还有的认为和温哥华温暖的海滨气候相比，魁省有着苦寒的冬天。 鉴于经常有呼声要求魁省政府和位于渥太华的联邦政府执行移民的宣誓书，但是两个政府都没有政治手段来做。 这是因为在加拿大境内的迁徙权，定居权，工作权是得到了《加拿大人权利和自由宪章》（Canada’s Charter of Rights and Freedoms）的保护，这一权利是联邦政府——更别提任何省政府——是没有权力改变的（对《宪章》或者宪法的任何修正都需要众议院，参议院，以及2/3的省份的批准，并要求这些省份至少要以全省总人口的半数赞成）。 新不伦瑞克省就是少数找到办法“执行”无法兑现的承诺的省份之一，手段是要求移民购买债券，这种债券的清算要求购买人出具在本省的居住证明，就像税单那样。 但是，魁省——通过魁省投资移民项目享有100%的投资资金，同时投资移民90%以上的个人支出（教育，医疗等等）都流向了诸如卑诗省的温哥华和安大略省的多伦多——却没什么动力效仿新不伦瑞克省。 2014年到2018年间，表示自己主要地址在魁省的主申请人比例在7%到8%之间徘徊，但是2019年这一比例上升很快。 2019年1月到10月之间，13%的主申请人和15%的家属表示，他们的主要居住地就是在魁省。比例突升，作何解释？ “这和安大略省以及其卑诗省某些城市对非本地居民征收的税务有一些关系，”在加拿大出生的移民律师DavidLesperance说道。这些措施近年出台的原因是为应对越来越多的中国购房者，这些人推高了房价，但是自己的房子却没人住。 “很多‘幽灵投资者’（也就是，这些名义上的居民实际上大部分时间都在加拿大境外）已经意识到了这样一个事实——那就是在温和华和多伦多买房近年来不仅更贵了，税比魁省还高，”他解释道。 来源：投资移民知情者 责编：Zoe Chan
第一年高度人才，第二年获永久居住权——怎样快速移居日本？｜居外专栏
日本通行无阻 定居无忧 对于经济宽裕，思想活跃的亚洲高净值人群来说，白人主导的欧美社会已不再是其移民地唯一选择。主因是欧美国家的不断退化使其渐渐失去魅力，其次是欧美文化，饮食习俗等多方面与亚洲差距甚大，距离太远带来的回国探亲等诸多不便。因此在选择移民目的地时，不少人将眼光投放在亚洲首选移民国日本。 随着日本教育免费化、医疗的领先、福利的完善，加上日本有奥运会、世博会等利好因素，近年日本已经成为移民首选国家。移民到日本生活还有很多好处，绝对超出你的想象。 日本绿卡优势 1、医疗补贴，至少报销70%，大病补充医疗保险可以100%报销； 2、子女享受免费公立教育； 3、产育儿补贴等，子女初中毕业前每月都有至少1万日元补贴； 4、贷款利率低至0.6-0.8%，买房0首付；外国人贷款利率为2.6%； 5、离中国最近的发达国家；环境、语言、饮食、生活方式相近，交通便捷； 6、无移民监； 7、享有除日本投票权的一切国民待遇。 8、日本法律健全，治安亚洲首位。 人身安全永远是第一位，财产安全同样重要。国民素养高，社会健康和谐，贫富差距小，社会结构单纯稳定等也是重要原因。法制健全确实保证个人财产神圣不受侵犯，政治稳定，社会和谐，让居住者有较强的安全感。 法律健全，治安安全，生活安心，福利完善，社会和谐文明，是推荐日本的重要原因。 9、子女可进北大清华（入籍后） 持日本国籍后，子女可作为留学生报考北大清华等国内名校，且相对较容易地被录取。 10、合法转移国内财产（入籍或永居后） 按中国外汇管理规定，中国公民在海外国家、包括港澳台地区取得了永居权或国籍，既拥有合法转移大额资产的资格，而不受每年5万美元换汇及国外汇款额度限制。个人财产对外转移包括移民财产转移和继承财产转移。 11、超国民待遇（入籍后） 12、空间距离近 人在国外也能与国内亲友保持很近的心理距离，维系好国内的亲情友情，从而进一步提高人生的充实感和幸福度。 日本的医疗和教育优势 日本医疗 只要获得了日本的在留卡，就可加入日本的国民健康体系，类似于国内的社保体系。每个月缴纳一定的资金就可享受当地的医疗保险。 去医院看病，本人只需承担30%，15岁以下的孩子药费全免。 根据世界卫生组织（WHO）的统计数据，日本的医疗技术水平排名全球第一。其次，日本是全球成年人三大疾病（癌症、心血管疾病、糖尿病）存活率最高的国家。 第三个也是日本远超其他国家的优势——医疗服务。日本医院的病床数远高于世界平均病床数。日本是分散就医预约制，全日本有无数的小诊所，诊所内设备齐全。 日常生病，首先去诊所内就医检查，若有更严重的问题，诊所会写介绍信，推荐到某大医院就医。 日本的教育 伴随着大家对生活质量和医疗水平的要求提高，移民已成为身边的平常事。我们追求的不仅是完善的社会制度、健全的法律，更是要给孩子创造一个更加灿烂的未来。 日本的学校有公立、私立、国立之分，教育制度也是六三三四，小学六年，中学、高中三年，大学四年，与国内一样。那么日本的教育与国内有什么区别呢？ 日本很重视情商教育。日本学校不太注重成绩排名，例如每个班贴成绩表、排名次，日本老师从不给小朋友增加压力。 如果家长想让小孩子取的好成绩，可以上私塾，也就是国内的补习班，日本的私塾机构非常多，可根据孩子的学习情况来挑选。注重自身的独立性和自理能力教育。 日本移民政策 经营管理签证 技术/人文知识/国际业务签证 高度人才签证 家族滞在签证 日本人配偶签证 留学签证 研修技能签证等 推荐移民项目：创业移民项目 普通创业移民 → 经营管理签证 高级创业移民 → 经营管理领域的高级人才签证 为什么选择高级人才签证的人多？ 时间短 最快3个月可获批5年长期居留签证，一年可获永住，节省等待的时间成本。 费用少 相对于美、加、澳等发达国家移民所投资的费用，日本移民成本低。 便捷性 日本是邻国，飞行时间2小时左右，子女读书，生意洽谈来回都是很方便的。 安全性 可选择半签（长期居留签证）和全保签（绿卡），风险系数低。 福利好 老牌的高度发达资本主义国家，国民医疗，教育，养老等福利非常优质。 申请要素（2种情况） A： 35岁以上 （含35岁） 1年经营公司的职历 工作经验7年 未满足上述条件者，可扫描文末微信二维码详细咨询； B： 35岁以下学士学位的证明 PS：入境具体的要求，时间分配，公司业绩要求，持有资产金额等均根据个人情况而定，欢迎垂询微信ID mizukawa0412。 申请流程，代办及相关资料的准备，我司提供一站式服务！ 若有侵权内容，请及时联系瑞川株式会社删除。 【瑞川株式会社】社长杨旭 带你深入了解日本移民、投资、置业的那些事儿 联系邮箱：a.tonton.h@gmail.com 微信号：mizukawa0412
CRS应对妙法：马来西亚个人税号申请详解
共同申报准则（Common Reporting Standard，简称CRS），是受二十国集团 （G20）委托，於2014年7月15日由经济合作与发展组织（OECD）制定用於金融帐户信息互换的标准。若二国均已签署共同申报准则，需主动提供二国税务居民的帐务资料以供对方的税务机关交换，因此可避免及打击藉由离岸银行帐户跨境避税的问题。已有百馀个国家加入CRS。 哪些人群会受到CRS的影响？ 可能受到CRS影响的人群分为两类，一类为其在中国持有或控制的金融账户涉税信息将参照《管理办法》申报回其税收居民所在国的非中国税收居民，另一类为其在中国以外国家或地区持有或控制的金融账户涉税信息将参照该国家或地区的CRS国内法申报回中国的中国税收居民。这些人群具体包括但不限于： 来华工作并在华开设金融账户的外籍（即CRS参与国的）个人； 保有在华金融帐户的来自CRS参与国的海外华侨或华人； 持有海外（即CRS参与国的）金融帐户的中国籍个人； 中国籍个人持有超过25%的公司股权，且该公司拥有海外（即CRS参与国的）金融账户; 通过海外（即CRS参与国的）证券公司持有上市公司股票的中国籍个人； 购买海外（即CRS参与国的）具有现金价值的保险或者年金的中国籍个人； 作为海外（即CRS参与国的）信托的委托人、受托人、受益人以及其他对信托实施最终有效控制的中国籍个人等。 CRS对高资产人士，尤其是拥有多国金融账户的高资产人群，由于其面临多个账户分别被认定为非居民账户而被交换回国籍国的可能，他们一方面担心被要求补税，另一方面则更担心被追溯境外资产的合法来源。 如果要按受CRS影响程度分类，影响度从大到小排序大致如下： 海外持有非法所得； 海外持有合法所得但未完税； 海外拥有合法所得已完税但属隐匿或被追索资产； 海外持有合法所得已完税（以上均为金融资产）。 那么如何应对CRS呢？首先CRS是有解决方案的。 方案一：投资海外房产 CRS披露的信息仅限海外账户，持有金融产品，信托，年金及终身寿险类保单等，而海外房产属于不动产，不列入交换申报的范围内。 居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售的海外房源，或致电400-041-7515谘询海外移民丶留学和房产投资的机会。 方案二：转换“税务居民身份” 先来看看自2018年开始，各国银行表格中都多了一个必须披露信息，税务居民信息。 在CRS政策官方组织OECD也提到明确提到税务居民和个人税号。 所以办理一个他国税号比如马来西亚，用其填写/更改银行CRS表格中的信息。这样对于银行而言，该客户就是马来西亚税务居民。 非常简单，那成为马来西亚的税务居民如何面对CRS呢？ Q1：如何申请马来西亚个人税号呢？ 非常简单，没有语言和资产要求，只需提供3份资料即可办理，全称无需登陆马来西亚，办理周期短。 马来西亚个人税号申请条件（3份资料）： 长期签证 长期有效马来西亚电话号码 地址证明，可租房或购置房产，保证能接收信件 马来西亚个人税号申请流程： Q2：非大马国籍可以在马来西亚开立税号吗？ 税号的开立不论国籍，只要您可能会在马来西亚产生收入，即可申请马来西亚个人税号。 Q3：不开马来西亚税号能在国外开户吗？ 可以在国外开户，但是您的账户信息会被反馈回中国；而拥有马来西亚税号后，可以规避CRS的信息反馈。 Q4：开立马来西亚税号后需要在马交税吗？ 不需要，因为您的收入不是在马来西亚当地产生的。 Q5：马来西亚税号有什么优势？ 1. “转换” 税务居民身份：您拥有马来西亚个人税号后，日后在他国银行开账户、填写申请表格时使用您的马来西亚税号、马来西亚联系方式（地址+电话），系统就会识别您是属于马来西亚的税务居民。 2. 有效应对CRS：您成为马来西亚税务居民后，日后在海外开银行账户，CRS的信息只会反馈到马来西亚了。 3. 更容易进行海外开户：拥有马来西亚长期签证、税号、地址和电话，让您在其他国家开银行账户更方便。 来源：移投界 责编：Zoe Chan
为什么选择德州奥斯丁（Austin）？
人口：奥斯丁（Austin）人口在2010-2019年间增长了29.8％，预计到2040年将翻一番，达到450万 人口素质：地区内具有大学学历的人口占46.6％，而美国的整体平均比例为34％ 奥斯丁经济在2013年至2018年间增长了30.3％ 科技驱动经济：科技刺激了奥斯丁经济增长的23.8％，在全国排名第四 高科技巨头：Google，Facebook，Amazon，Apple，IBM，Oracle，Dell，AMD 房价：奥斯丁中位房价：$ 415,000，与之相比，西雅图中位价：$ 767,906 生活成本：如果您在奥斯丁赚了100,000美元，那么在旧金山要赚197,923美元才能拥有类似的生活质量 面向未来，德州奥斯丁被认为是未来几年最有前途的城市之一。蓬勃发展的经济，不断增长的人口以及受过良好教育的劳动力，所有明星都与这座城市保持一致（1）。随着COVID对经济的影响开始在世界经济中得到体现，人们开始质疑奥斯丁的光辉灿烂的未来是否受到质疑。 奥斯丁是一个既适合居住又可以旅游城市目的地的宜居之地。从住宅的增长中可以明显看出，奥斯丁的人口在过去十年中增长了29.8％。在过去的十年中，奥斯丁每年还举办许多国际赛事，包括SXSW，ACL和美洲巡回大奖赛（2）。在过去的十年中，奥斯丁的酒店客房容量每年以近10％的速度增长（3）。轻松的氛围，负担得起的生活，一流的酒吧和餐馆，温暖的气候以及靠近市中心的户外活动，这些年来驱使人们前往奥斯丁，而正是这些因素促使人们继续前往奥斯丁。 一、奥斯丁经济：高科技企业为主的 奥斯丁的经济立足于支撑其经济的三大支柱： 技术 德克萨斯州 德克萨斯大学 德克萨斯州为奥斯丁市提供了稳定的就业基础。以2018年为例，得克萨斯州在奥斯丁市拥有63,900名员工（4）。这不包括与该州开展业务并因此在该市拥有业务的所有组织。 这也是为什么奥斯丁有20.0％从事管理、商业和金融领域高级人才的原因（美国平均水平为15.6％）（4）。受过良好教育的白领工人以及得克萨斯大学提供的永久对接系统，创造了以知识为基础的多元化经济，并将继续蓬勃发展。 奥斯丁最著名的白领职业是专注于科技领域的，为此创造了“硅山”（Silicon Hills）的绰号，这也是奥斯丁GDP快速增长的重要因素。随着软件继续占领世界，拥有高科技集群的地区将继续迅速扩展，因为科技仅对越来越多的在家工作的员工变得越来越重要。 尽管科技公司通常是数字世界的焦点，但传统行业一直在尝试对其工作进行数字化，以使其能够在21世纪正常竞争，COVID-19疫情仅增加了这种数字化转型的需求（8）。尽管自动化通常意味着工作的消失，但对于软件和IT领域的工作而言，这仅意味着进一步的就业增长——奥斯丁的高科技人才聚集和低成本优势使其成为寻求转型业务的传统公司的温床。 目前，由于COVID-19疫情缘故，大部分企业需要更多的自动化，并且公司需要投资以应对在家中的新工作常态，这一点非常明显。奥斯丁的科技公司将会并且正在看到云服务，后台软件平台和远程办公技术的需求激增（8）。 二、生活成本：低税收优势明显 如果您在经济衰退期间需要聘请软件工程师，他们应该放在哪里？一般而言，如果公司专注于削减成本，那么公司会将重点放在向该国更便宜的地区迁移，要想实现盈利，就必须增加收入或削减成本。 目前，由于社会分化，短期内公司搬迁的可行性将更加困难，因此，像德克萨斯州这样的州尤为可贵——相对于东西海岸沿海城市而言，税率较低，在奥斯丁这样成熟的现代化城市，其生活成本相对于其他高科技城市有极大优势。 三、房市供应：更多更富的家庭带来更强劲需求 平均而言，奥斯丁比普通美国人更年轻，学历更高，更富裕且更单身。从更宏观的角度来看，城市的增长反映了年轻人口，高人口增长率，高GDP增长率以及租金倾向。奥斯丁的房屋所有权比例低反映了当地主要人群年龄和婚姻状况。 根据经验，随着奥斯丁平均人口年龄的增长，也会变得更加富有，因为从30年代末到50年代初，不同年龄段的人的收入高峰期有所不同（19）。奥斯丁（Austin）是房地产市场的人口定时炸弹。随着城市的变老，富裕和结婚，住房需求将激增。这个城市是否会产生足够的供给来为这些老龄化的千禧一代提供住房，这将是未来十年的问题——要么通过新的房屋供应来满足，要么将提高房价。 最近十年是奥斯丁住宅市场的繁荣时期，奥斯丁的房价在2010年至2019年之间增长了84％（21）。即使房屋价格上涨了84％，奥斯丁的房屋中位价仍然比其他科技城市便宜得多。 奥斯丁对住房的需求将因人口趋势而内在增长，但随着奥斯丁人口的增长，住房需求已经并将继续加剧。净迁移人口对城市的增长是一个巨大的福音，从2010年到2019年，奥斯丁每年新增55,550人，每天增加152人（29）。按照人口趋势的发展，奥斯丁由于其年轻人口的开始组建家庭，自然人口还将有机增长将继续。 当前，奥斯丁大部分“移民”来自州外的增长，主要是加利福尼亚州和纽约州的增长。随着经济衰退的加剧，对价格敏感的美国公司和公司会找到进一步的理由裁员，以摆脱高成本的困扰。这个时候，仅从税收的角度来看，奥斯丁保持着巨大的税收优势，因为它没有州所得税，而加利福尼亚州的最高边际税率是12.3％，而纽约的最高边际税率是8.82％。考虑到生活成本和房价，奥斯丁变得更加诱人。 奥斯丁正变得越来越老，越来越富裕并且越来越多单身人口。未来几年，奥斯丁的人口将继续需要住房。随着千禧一代开始达到顶峰的收入年龄，高科技的提振将使这座城市的经济进一步繁荣。 本文由德州奥斯丁房产专家“Prospect Real Estate”支持制作。
在纽约购买新楼公寓 您必须了解的20个问题︱居外专栏
纽约新楼盘是纽约天际线上的明珠，新建造工艺和现代化设计，高档家居配置和令人羡慕的豪华设施，新楼盘深受买家青睐。但纽约新公寓的价格并不便宜，根据Douglas Elliman最新市场报告，曼哈顿新楼售价中位数为2,446,647美元，几乎是曼哈顿二手公寓房价的两倍。 很多时候，您在签订购买合同时，大楼还在建造中，因此有很多不确定因素，包括大楼完工时间、建造品质等。在我看过纽约众多新楼盘后，我认为有20个基本问题是您在购买新楼之前一定要了解和提出的。 01 价格有打折的可能性吗？ 一般在市场好的时候，开发商是不会给价格打折的，即使在房源过剩和疫情过后，也很少有开发商直接宣告降价打折（唯一例外是One Manhattan Square）。作为买家，一定要让经纪人询问大楼是否有折扣空间。大楼销售人员一般不会告诉您折扣力度，只是告诉您欢迎所有报价（Making an offer），这实际上就是暗示，大楼有打折和议价的空间，但没有统一标准，属于case by case。 相关内容：【视频】疫情效应显现 纽约爆红楼盘八折出售 02 Offering Plan是什么？ 开发商被允许出售新公寓之前，必须详细说明发行计划，这份计划还必须得到纽约州总检察长办公室的批准。该文档包含有关开发各个方面的详细信息，例如大楼将使用哪些材料作为外墙，厨房使用哪个品牌厨具，将在地面种植多少棵树木等。这样做的目的是保护买家免于货不对板，并使开发商承担责任。如果开发商没有按承诺交付物业，购买者可以向总检察长投诉或起诉。 这份计划书就是Offering Plan通常有数百页，在您的报价被接受之后，大楼会将大楼计划书发给您的律师，您的律师应仔细阅读，留意特殊规定和相关费用。 03 什么是Outside Date？ Outside Date被理解成开发商承诺的最后交房期限，一般来说大楼销售人员会告诉您一个大致的过户时间，而Outside Date通常定在过户时间的一年后。比如大楼预计2020年第四季度过户，那么Outside Date就是2021年第四季度。如果在Outside Date截止日到期后，开发商仍无法顺利过户，买家有权退出合约，并拿回定金。Outside Date让买家知道大楼的最后过户期限，它能否和买家未来计划相配合，会否耽误孩子的入学等家庭计划。 04 开发商是谁？ 纽约每年有几百栋新楼盘上市，这些新楼难免良莠不齐。因此了解开发商是谁非常重要，纽约有不少老牌开发商，像Extell、Related等，他们扎根纽约十几年，开发了众多优质楼盘，这样的开发商在品质把控和交房期限上都有一定保障。对首次在纽约开发楼盘的开发商，也可以了解是否在美国其他地方已经有成熟的开发项目，因为一个楼盘最终的品质和开发商的经验和信誉有很大关系。 05 大楼有哪些额外费用吗？ 新楼盘和二手公寓在购买时一个最大的不同是，新楼盘有一些特殊或额外费用，比如开发商律师费，大楼管理人员在大楼居住单元的购买，以及大楼最早的物业管理储备金等，这些都要第一手买家来支付。其次您还可以就押金进行谈判，在签新楼合约时，大楼一般会要求缴纳10%的押金，但现在一些楼盘为了促销，只要求5%的押金。 06 是否提供过户费的优惠？ 一些开发商在价格上不会让步，因为价格上直接打折，最终都会在网站上公开实际售价，这对剩余单元的销售有些不利。因此开发商承诺在买家的过户费上提供优惠，变相打折。最常见的便是交易税（Transfer Tax）和豪宅税（Mansion Tax）上提供折扣。交易税和豪宅税是新楼盘买家在过户费上的最大开支，一般占到售价的3%或更高。开发商有时会承担这两项总费用的一半，甚至这两项费用都由开发商支付。 07 会为某些物业费买单吗？ 纽约新楼盘越建越豪华、越建越高端，为了提高售价，开发商便会在大楼公共设施上升级，比如建造游泳池，宠物Spa等，这些都要配备额外人员管理，会提高大楼的物业管理费。买家要了解这些设施是否是自己生活必须的，并是否愿意为这些增加的物业费买单。 08 到销售中心看什么？ 在大楼还在建造的时候，开发商都会在大楼附近设立销售中心，里面会建造一个样板间，让买家了解未来公寓建好的实际样子。一般样板间是根据最大户型的单元建造的，因此买家一定要了解您实际购买单元和样板间的设计有何差别，一般您可以问，厨房抽油烟机是否外排，是否每个单元都有餐吧，炉灶有几个炉头、冰箱尺寸大小是否一样、小户型是否有储酒柜等。 09 窗外呈现怎样的风景？ 在一个楼盘中，楼层越高，风景越好，售价也越高，如果您付出高价购买一个景致好的单元，就一定要了解窗外风景的实际状况。一般来说样板房不会给您带来景致感，但开发商通常会使用无人机摄影为您提供所选择单位的景物。有时候大楼已经建得差不多，开发商还会安排潜在买家，戴上安全帽，到大楼您实际购买的楼层去实地考察，这时候您能清晰了解单元朝向和窗外景色。您还可以观察大楼周边是否有其他楼盘在建造，是否将阻挡您的风景，这会让您单元再出售时价值受损。 10 室内设计是我喜欢的吗？ 纽约新楼盘在交付的时候都是精装修，因此室内设计风格基本都是固定的。一般来说开发商会避免较强个人风格的设计，比较符合大众的审美。现在不少楼盘还提供了两种不同的设计，比如“曼哈顿广场一号”就提供了浅色系和深色系两种风格。有一些设计是当下普遍流行的风格，比如开放式厨房，这对喜欢烹饪的买家来说，就要考虑此种设计会否为客厅带来油烟的问题。 11 有地税减免吗？ 一些新公寓享受421-a的减税优惠，对购房者而言，这意味着每月较低的维持费。但纽约的减税政策在前两年已经结束，因此目前市场上尚存的减税楼盘越来越少。当一个楼盘有减税的话，销售人员会第一时间告知，这时候您要了解，减税期有多长，一般有10、15、20、25年之分，但不意味着所有减税期都在一个税费水平，通常在减税到期前几年，地税开始逐渐增加，直到减税期结束。所以您还要了解何时开始计算减税，减税到什么时候结束，到期后预计的地税是多少。 12 新楼可以贷款吗？ 购买新楼并非不可能获得贷款，但它比二手公寓要难一些。银行对在建楼盘的贷款格外慎重，除非建筑物已售出至少51％，并且满足自住房的某些最低要求，否则普通银行通常不会批准贷款。但不用担心，开发商也意识到这个问题，因此大楼销售人员会给您一份Prefer lenders的名单，上面是一些愿意给这个大楼提供贷款的银行名单。这些银行一般和开发商之前有过合作，对开发商资质和实力有充分了解，并对在建楼盘做过调查，对未来销售前景有信心，因此他们愿意放贷。 13 什么时候可以交房入住？ 新房的合约中不会有明确的交房时间，开发商一般给出大致的过户时间，但纽约近一半新楼会比承诺的交房时间延迟，因为大楼建好以后，还需要等候各类政府部门的验收，因此很难控制过户时间。一旦开发商通知可以过户，大多只提前一个月时间，这对一些买家来说，可能面临贷款时间不够，或者无法马上搬出旧地点等问题。不过开发商会允许更改过户时间，但多次更改过户时间，可能面临额外收费问题。 14 大楼有哪些商业空间？ 在纽约市，混合使用的建筑将住宅公寓与办公室，酒店，商店或餐馆结合在一起，这很普遍。值得一问的是，开发商未来的商用空间计划做哪些用途？以免您被嘈杂，臭味或其他不愉快的事物所困扰。如果开发商将底层空间作为高档健身房或高级超市等，这可能会给楼上住户带来某种便利。但如果是快餐店或喧闹的夜总会，那就对大楼住户带来困扰和噪音。此外还要了解商业部分占大楼多大比例，有时候遇到经济不景气，零售商铺关门歇业，大楼的管理维持费用就会部分转嫁到楼上住户身上。 15 邻居是谁？ 在销售中心，您是很难了解大楼周边的情况，因此您一定要到大楼工地实地看看，观察周边环境是否对居住品质有影响，如果周边有干洗店、超市、餐厅、地铁站等，那么会对生活带来便利。但如果周边也有新的建设项目，那意味着未来几年您都会生活在工地中。同时周围有没有会影响您房产升值保值的因素，比如政府将会设立游民所或垃圾处理站等。 16 物业管理费包什么？ 物业管理费有包括什么？一般来说纽约公寓物业费包含了冷水、热水、暖气、煤气的费用，但电、网络、电视等费用不包含在内。另外要了解大楼的公共设施是否都是免费的，有时候一些特殊的设施要额外收费，比如游泳池的使用。同时要了解大楼是否提供停车位和储物空间，在纽约买单元附送停车位基本没听说，即使大楼有停车场也是外包性质，最多给予住户停车费用的折扣，储物间也大多不是免费的，需要付费租用。 17 隔音效果如何？ 纽约是一个热闹嘈杂的都市，很多公寓建在繁忙的路口或地铁站旁，因此单元内的隔音效果非常重要。随着建造工艺的提高，大楼大多采用高效隔音材料，有些玻璃窗采用双层或三层真空玻璃，因此可以询问销售人员隔音处理，如果可以实地看房，一定打开窗和关上窗，体会一下隔音效果。 18 大楼将提供哪些服务？ 一些公寓大楼提供全方位服务，比如有24小时门卫，还有专门给您开门或叫uber服务的迎宾员，不仅可以收发包裹，如果您预订生鲜食材还可以寄放在大楼冰箱里。同时大楼配备维修人员，他们24小时住在大楼里，随叫随到。但有些一些大楼并非全服务型，比如门卫没有24小时在岗，或只是Virtual Doorman。这些都和您自身对居住的要求有关。 19 我可以出租我的单元吗？ 如果您是投资型买家，请事先了解大楼的出租政策，一般来说多数公寓大楼允许买家在过户后立即出租单元，但也有一些开发商禁止在过户后的一年内出租单元。还有些大楼，如果是租客使用大楼设施要额外收费，一些大楼不允许短租，最短租期要一年，同时要了解管理委员会对租客的批准要求和申请费用。在纽约，大楼公寓是不允许Airbnb形式的出租。 20 可以立即出售单元吗？ 大部分开发商不允许买家在过户后立即出售自己的单元，因为开发商的楼盘很多时候需要3-5年时间才能销售大部分单元，为避免买家和开发商竞争未售出单位的状况，开发商规定买家在过户后的1-2年不得出售。这方面的规定在大楼计划书中都有明列，买家也要了解清楚。 更多【安家纽约】陈东的精彩内容： 后疫情时代：纽约房地产趋势分析 【视频】疫情改变生活！后疫情时代美国人工作居住会发生哪些变化？ 【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱：donchen0124@gmail.com 微信号：doncmrbi 居外网上现有2.6万套在售美国纽约房源，欢迎点击查看；或留下您的联系方式，免费获取美国投资置业咨询等专业服务。
日本京都町屋：从古朴老房变成热门投资标的
国人对於投资日本不动产有相当大的兴趣，其中东京丶大阪丶京都等黄金地段都是投资者们非常热中的投资标的，尤其偏好总价较低的小套房，不过现在产品走向多元化，其中，京都是日本的观光大城，长期来看日本旅游发展仍然看好，因此民宿或旅馆型物件询问度持续增温。 日本房地产专家游明同表示，日本民泊法去年6月15日实施後，对营业的民宿有消防安检和设备都有具体标准，提供一个明确的遵循方向，房产代理公司会因应这项法令，会协助客户丶投资人依规定取得“住宅宿泊事业”执照，对游客和房东都是一个保障，更在市场有汰弱留强的作用，看似危机却是转机。 游明同表示，国人到日本置产风，渐渐从东京吹向京都，主要是看上京都的千年历史文化，尤其是“京町屋”丶“古民家”的物件，也就是保留古貌的住宅，是现在非常热门的投资标的。 何谓“町屋”？ 町屋就是位在都市主要道路旁，好几间紧连在一起的商店和住家一体式建筑物。 因为兼做商店的缘故，门口大多面向人来人往的大路，门口也大大的开着。是方便顾客出入，适合经营生意的设计。 在商业或手工业兴盛的地区可以看见数目众多的町屋。 建筑学上是使用“町屋”这两个字，但也有使用“町家”两个字的情况。两者没有明确的区分但是有这么一说，把重点放在居住上时，就称作“町家”。 另外，平安时代时写的书中已经出现町屋这个词汇了，所以町屋被认为已经有大约1200年以上的历史。 京町家的特征 町屋存在于很多地区，在京都的被称为“京町家”，有着与其他地区不同的特征。在京都，从大部分都被称为“京町家”的情形来看，可以得知，比起其他地区，京都的可说是很讲究起居空间。 京町家的特征是“格子”。使用细条木头纵横组成的格子门和窗，因此创造出专属京町家独特的外观。 另外一项特征是“坪庭”（※1），千万别错过这个用来亲近自然的空间。 坪庭有着非常实用的功能，可以使通风良好，并且让光线进入屋内。另外，根据町家建造的年代不同，坪庭等的设计也不同，所以窥见当时的流行风格。 ※1……坪庭(つぼにわ)：在房子土地内，被建物或围墙包围起来的小庭院。里院 投资京町屋的收益高吗？ 在日本有专门的旅馆业者提供，将旧的京町屋翻新过，申请为合法可经营一整年的简易宿泊的投资物件，这种物件不仅保持了几百年纯朴的京都风情，整修过的屋况，可以让游客在最新设备中也能享受到传统之美，而且在合法严谨管理下住的非常安心，再加上从京都车站至下榻的京町屋的接驳服务等种种日式贴心的服务，让入住率都保持在83%左右。 游明同指出，这种高入住率的物件，也是高收益的证明，投报率约在5~8%左右，吸引中长期置产者。 日本房产值得投资吗？ 除了京都外，原本已经是国人熟悉的东京，在奥运的题材以及多种再开发计画的题材下，一直都是稳定的投资选择；除了东京之外，横滨的新再开发计画，名古屋的磁浮中央新干线题材，2025年举办大阪世博会及通过博弈法，可以知道日本不是靠奥运炒短线结束的标的，而是拥有源源不绝的利多的投资好选择。 此外，日本商用不动产市场也看俏，游明同分析，东京中央区丶新宿区丶涩谷区丶港区等区域内都有不少再开发计画，目前市场也不乏投资者，在精华地段购买整栋透天改成商办大楼，或取得执照改建成旅馆，并交由专业旅馆业执业。由於商用物件稀有，不仅有稳定的租赁需求，且能创造较高的投报及保值效果，这样的投资方式对许多外国投资者已经是一种趋势。 更多日本购房相关文章： 疫后时代，日本购房哪里好？七个地点，高增长或高收益任您选 为什么2020年仍是购买日本房地产的好时机？ 请收下这份外国人在日本买房的全能指南 居外网与13家日本知名不动产平台携手合作，同步上架日本待售房源，网罗小套房、家庭住宅，甚至商办和民宿物件；中文搜寻介面，直接换算人民币，就算不是日文通也可精准筛选房源，为投资日本不动产做足功课。 欢迎留下个人联系方式，免费获取日本投资置业咨询。 参考来源：经济日报丶MATCHA日本旅游情报 责编：Zoe Chan
疫情阴影下，房东怎样将租房利益最大化？｜居外专栏
自英国因疫情采取封锁措施以来，相信不少房东都感受到了租赁市场的变化，持续的疫情和其他各类因素导致房东逐渐失去市场主动权，租金也随之下降。 伦敦市长Sadiq Khan最新致信住房大臣，要求英国政府给予伦敦市政府权力，将全伦敦的房租“冻涨”两年，以减缓新冠疫情对民众带俩的收入和经济上的冲击。 虽然该提议尚未通过，但2020年注定是租赁市场充满挑战的一年，英国皇冠地产（Crown Home Buying & Letting | CHBL）会一直站在您的角度为您提供支持与协助，共同度过这段艰难的时期。 市场行情分析 由于游客的大幅下降，大量短租市场上的房源涌入长租市场开展竞争，而搬进伦敦的人数却在减少，租赁市场供需发生改变。在此之上，原本的租房主力军，国际学生们因为疫情推迟了抵达伦敦的时间。2020学年的前三个学期，大部分大学都为国际生提供了在线课程，更多人选择在自己的国家通过网络继续学业，使租房需求进一步减少。 从本地来看，许多原本在大城市工作的白领目前在家工作的状态很可能一直会持续到2021年1月。省去了通勤的顾虑，更多的上班族选择搬离伦敦，用同样的价钱换取更大的生活空间，从一居室换到两居室，并把其中一间房作为办公室使用。拥有户外空间的房子也比以往更受欢迎。 Faulkner House, 2卧 ｜ 月租£2,999 Faulkner House, 2卧 ｜ 月租£3,250 租赁建议 作为房东的合作伙伴，我们非常希望以疫情前的价位出租房产，然而面对今年的市场行情，我们建议房东可以做出一些让步。 对于原本的租客，可以以降租换取延长合约的形式挽留租客。这样的方式可以避免寻找新租客产生的花费和房屋空置期损失的房租。 对于需要寻找新租客的房产，我们建议房东考虑中介给出的参考价格，很可能需要降低一点房租。 在新的市场条件下，房东越灵活，房屋出租的概率就会越大。 One Blackfriars ｜ 首周免费 租赁技巧 根据我们的经验，目前两居室房产最受欢迎，由于更多人在家办公，他们往往要求移除一些原有的家具。为了让你的房产在租赁市场脱颖而出，房东也可以考虑重新粉刷墙面或添置一些小配饰，令房产更有吸引力。比如添加花瓶、蜡烛、抱枕等配饰，提高租户对生活品质和情趣的期待；购置更温馨的床上用品，营造家的感觉与氛围。 在我们的指导建议下，多套房产顺利出租。例如90 Emery Wharf我们以£450每周的价格出租。 604 Counter House，我们以£775每周的价格成交。 78 Discovery Dock，我们以£520每周的价格成交。 更多孙秀秀撰写的精彩文章： 英国房屋产权知多少？当地人也容易被坑 后疫情时代，英国留学还值得来吗？ 英国银行利率跌至0.1%意味着什么？ 英国皇冠地产（Crown Home Buying & Letting ｜ CHBL）是一家英国ARLA认证的伦敦房产经纪公司，专注于代理伦敦优质新建住宅项目，拥有广泛一手房源，致力于为国际买方提供一站式置业服务，包括房屋买卖、租赁管理以及信贷咨询。其团队在英国从事地产行业十逾年，经验丰富。英国皇冠地产竭诚为客户争取最大利益，让您的海外投资更安心。 如果您对英国购房、租赁有任何疑问，欢迎扫码详询。我们将第一时间为您解答关于英国投资置业问题。 英国皇冠地产孙秀秀 伦敦政策、区域、项目全解读 联系邮箱：info@crownhomebuying.co.uk
