共有719个相关内容
到越南、柬埔寨这些新兴国家投资房产有什么“坑”？
2016年、2017年，全国观众在收看中央电视台元宵晚会时，知道了一个叫做碧桂园森林城市的楼盘，因为碧桂园连续两年冠名了央视元宵晚会。那时候，新加坡旁的马来西亚楼市正当红。提到去东南亚投资房产，大多数人都会想到新加坡、泰国、马来西亚。 而提到越南、柬埔寨，大部分人或许都觉得这两个发展中国家最多只适合文艺青年去旅行。实际上，2016年到2018年期间，越南和柬埔寨的中国买房投资客数量一直在激增，很多在2012年-2016年大举进入马来西亚的中国房企，从2016年起都纷纷挥师柬埔寨首都金边。 根据海外房地产信息网居外网的询盘数据统计，2018年全年泰国、马来西亚、越南、菲律宾、柬埔寨等东南亚国家询盘量都有大幅增长。2015年—2018年间，针对越南的询盘量增幅最为显著。 Q： 去越南、柬埔寨做房地产投资的中国人很多吗？ 越南、柬埔寨近两年来成为了国人新兴的买房投资目的地，首要得益于当地政府在外国人买房立法上的推动；其次是泰国、马来西亚等东南亚国家已经火过一轮，房价推升太高，或是当地政府已经不太鼓励外国人前去投资，使得中国国内投资客另寻目标。 2010年4月5日，柬埔寨国会通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》，根据该法律，外国人有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。 该法律颁布后，首先吸引的是日本、韩国、中国台湾、新加坡的房企和投资者进入柬埔寨。直到2016年开始，中国内地的房企开始进军柬埔寨，也带去了一大批国内投资客。 这些中资开发商建造的楼盘，80%的客户都是中国人。 越南国会则是在2014年11月25日批准了《住房法》修正案，取消了对外国人购房的诸多限制，修订后的法律于2015年7月1日生效。按照新的《住房法》，拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋，可购买公寓和包含土地产权的别墅。 这条法案生效后，越来越多的中国人前去投资越南房产。至2018年，在越南胡志明市买房的外国人中30%来自于中国，占比最高。 外国人在这两个国家买房都很便利，只要获得赴当地的签证，无论哪种签证类型，都可以前去进行房产交易。这些买房客绝大多数抱着投资的目的，大部分来自于国内北上广深一线城市。 Q： 去越南、柬埔寨一般投资在哪些城市？ 中国人买房投资的城市无外乎越南的河内市、胡志明市，以及柬埔寨的金边市、西哈努克港市。 在买房者的眼中，河内相当于国内的北京，胡志明相当于上海；金边是柬埔寨的首都，是柬埔寨最有潜力的城市，而西港则是政策最开放的地方，正在成为新一代“赌城”——这个曾经只是小渔村的地方，现在有50余家赌场，另有30多家赌场正在建设中。 房企、卖房中介也有意识地在宣传中把这些越南、柬埔寨的城市和上海、深圳等城市类比，并把“错过了国内房价的上涨，不要再错过在新兴国家投资”作为卖点。 但从城市基础设施配套来看，越南和柬埔寨的几大城市，还远远达不到国内一线城市的水平，即便再过十年，它们能否发展到一定程度也要打上问号。 越南目前仅有河内才刚刚开通了第一条城市轻轨线吉灵-河东项目，该项目由中国中铁六局集团有限公司总承包建设。而曾被越南寄予很大期望值的河内地铁1号线以及胡志明市地铁1号线，都由日本公司负责建设，但此后陷入造价、贿赂等多种争议，项目进度遥遥无期。 作为柬埔寨首都的金边市，其市容市貌仅相当于国内小县城，人口年轻，商业富有活力，交通状况糟糕，不分时段地堵车，治安、公共交通、垃圾废水处理等配套都没有跟上房地产开发的速度。 西港则是柬埔寨西南部港口城市，海岸繁忙，水清沙幼，也是度假天堂，城市面貌类似于90年代中国南方的小镇。近两年西港的投资热潮席卷而来，到处都有新建的工厂、楼盘、酒店，不过随着赌场的发展，各种社会问题随之而来，黑帮、毒品、飞车党也在深刻地改变这座小城。 Q： 可以获得怎样的产权？ 尽管越南在2015年允许外国人买房并获得合法产权，但却设置了两个苛刻的要求。 一是房屋产权仅为50年（越南公民可拥有永久产权，与越南公民结婚的外国人也可拥有房屋永久产权）；二是外国人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋，外国人所购住房的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%，每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套。 此外，在二手房交易中，外国人只能向外国人购买二手房房产；外国人自己的房产，既可以卖给越南当地人，也可以卖给外国人，若卖给越南当地公民，则50年产权可转为永久产权。 在柬埔寨情况又不一样。柬埔寨不允许将土地直接卖给外国人，其《外国人不动产产权法》规定，外国人在柬埔寨仅可购买高层建筑第二层及以上的房屋，可获得与本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖。 也就是说，外国人在柬埔寨可以拥有100%的房屋所有权，但不包括土地所有权，也不能购买底层的房产。这种产权在柬埔寨被称为“分契式产权”。而大部分柬埔寨当地人的房屋产权是“硬产权”或“软产权”，及由国家级的认证机构或地方政府进行认证过的土地所有权。 还有一点值得注意，中国买家在柬埔寨可能会遇到大产权和小产权两种不同的房屋，大产权为永久产权，小产权的期限一般是99年。这是开发商拿地性质的不同造成的。 由于柬埔寨政府规定外国人不可直接购买土地，因此一般中国开发商都寻找当地公司合作拿地，这种情况下可以买到永久产权的土地；小部分开发商则是租赁土地，租期一般为99年，因此房屋也就是99年产权。 Q： 租售比高吗？投资回报率如何？ 在海外房产中介的宣传中，目前越南、柬埔寨的高层公寓房都有很高的租售比和投资回报率。比如金边一套五六十平方米的高层公寓，租金高达700美金，且金边市的房价从2015年开始，每年都以15%的幅度上涨，目前达到约2000美元/平方米。 越南一套80平米总价18万美元的住宅，月租金约在1000美金左右，胡志明市平均租金收益率约6%，目前越南住宅分为各种类型，豪华型均价超过3500美元/平方米、高端型约为1500美元/平方米，中低端类均价约为800美元/平方米。 不过目前这两个新兴国家的房地产市场规模都很小，高端公寓供应量少，大部分的公寓租客群体也都是外国人，高租金已经远超过当地普通人的承受能力。随着这两年大批公寓的入市，未来供应量问题将得到缓解，高租金是否能维持下去目前较难判断。 从投资回报来看，根据天风证券的研究报告，越南房产投资应当分为本国居民购买视角和外国投资者购买视角，其差异之处就在于越南盾与美元之间的汇率变动。 天风证券的研究报告指出，越南的平均房价在2008年创出1650美金/平米的最高价格至今未破，最新均价约为1543美元/平米，美元视角并未创新高。 不过其对应本币价格2018年达到3523万越南盾/平方米，超过2008年的2801万越南盾/平方米，涨幅近20%，也就是越南盾视角创了新高。“从越南本国居民角度，以自住和抗通胀为购房目的，我们认为越南本币计价的胡志明房价长期趋势仍将上涨；对外国投资者角度，以出租和投资为目的，由于贷款不如本国居民方便，汇率波动也可能带来投资损失，需要考虑的因素和承担的风险不同。” 由FLC集团打造的下龙湾高尔夫豪华度假区项目位于越南北部，集Condotel式酒店式公寓、豪华别墅、高尔夫球场于一身。开发商担保项目收益达10%-12%左右，凡购买酒店式公寓的客户每年可以度假居住15天以上，开发商专业运营，度假收租两不误！ 居外物业编号：45404895 点击查看房源 而在柬埔寨，外商投资建造的楼盘，尚未形成一个本地居民购买的市场，当地也还没有形成二手房市场，因为多数普通老百姓都习惯了购买土地自建排屋，因此尽管房价在理论上上涨，最终外国投资者能否获得投资收益后退出，也是一个未知数。 新兴市场的投资门槛低、收益率高，但是风险也较大，最早进入这个市场的投资者或许已经获得回报后撤出，越晚进入则意味着风险越大。 Q： 如何付款？会受外汇资本管制影响吗？ 一般中国买房客都是持旅游签证入境，在看房满意后，先付定金。付定金的手续都很便利，部分开发商甚至接受微信、支付宝付款，定金大约为两三千美金。 剩下的部分，则分为首付和尾款，首付为总价的10%—40%不等，尾款则一般在交房前付清。由于大部分楼盘都是期房，所以尾款付清时间大多在两三年后。 在柬埔寨，外国购房者不能像本国居民那样享受到低息贷款，同时贷款手续繁琐，而越南则不允许外国购房者在越南动用杠杆手段。 不过，由于这两个国家的房价并没有太高，且国内投资者大多去投资小户型公寓，总价多在60—80万的区间内，对于杠杆的需求并不强。 打首付和尾款阶段，一般会由开发商或是开发商的销售代理公司帮助购房者来做，其中涉及到外汇管制问题，根据我国现行规定，每人每年换汇额度是5万美元，开发商会推荐额度不足的客户采取亲人共持房产、多人共同换汇的方式。 此外，销售代理公司的手上还掌握着一些融资手段，部分机构专门为国际房地产买家提供融资，一些中国大陆和香港的机构为海外物业买家提供现金支持或融资，以换取投资者在中国境内持有的资产。如果购房者遇到资金问题，部分销售代理公司或房地产开发商可以提供一定的融资渠道。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源，或致电 400-041-7515 谘询越南房产的投资机会。 来源：新浪财经 责编：Zoe Chan
英国发布投资移民新政 现在投资5万镑即可移民！
当地时间3月7日，英国内政部官网发布新政公告，喧嚣已久的英国移民新政终于落地，执行时间为2019年3月29日。其中，大众关注最高的200万镑投资移民与之前的猜测一致，将不能再投资安全性更高的国债；20万镑企业家移民则更新为创新类移民，投资额降低为5万镑。 事实上，早在年前传出消息时，专家们就预计200万镑投资移民类别最大的改变就是不再能投资国债，此次公布的新政将这一条落实，并没有引起太大的波澜。更值得关注的，是新政要求投资移民的投资人在申请前，所需的投资款由之前的只需证明持有90天，延长至需证明已持有2年以上，或者提供更为详细的资金来源解释，才可进行投资申请。侨外投资移民想说这对投资人来说，投资门槛可谓是大幅提高。 企业家移民方面，对投资人影响最大的有两部分。 首先，对投资人的语言要求提高：由原先的4分(B1)提高至5.5分(B2)。这是为了确保申请人具备良好的英语水平，毕竟他们之后需要与各种商业组织和潜在客户交流。 其次，就是投资额降低。由原来的投资20万镑更改为只需投资5万镑。分析认为，这对目前的中国投资人来说，是一个非常重要的利好。 第三，新的创新类移民申请周期为3+3+3……，且如果满足新政要求的条件，3年即可申请永居。跟原先企业家移民的申请周期（平均为5年可申请永居）相比，时间明显缩短，对移民监时间有顾虑的投资人来说，将更为方便快捷。 新政中，创新类移民申请永居只需要满足以下七条要求中的任意两条，最快在第三年即可申请永居。要求如下： 已投入至少5万英镑。 续签时，客户数量需要增加2倍并高于同类英国产业的客户或平均的销售数量（即比本地企业更好）。 曾投入大量用于开发研究的费用并有申请智慧财产的记录。 在申请永居前的一年创造收入达到100万英镑。 每年创造达50万的收益，其中10万以上的收入来自于出口海外。 创造10个工作岗位。 创造5个工作岗位，且每个岗位年薪不少于2万5千英镑。 除此之外，新的创新类移民还将加入进官方背书机制。目前来看，是引入第三方评估机构对投资人投资的项目进行评估，而评估标准为创新性、可行性和可发展性。但更具体的细节尚未完善。 另一方面，内政部在发布的文件中已明确表示在3月29日前申请Tier 1投资移民签证的申请人不会受到新规的影响。 总体来说，此次新政对投资人来说，利好更多。而且从降低投资额、申请永居时间减少等方面来看，比起投资力度，英国移民局将更看重有创业意愿、创新精神的投资人赴英发展，从而创造就业并带动英国经济良性循环。因此我们建议，如果有意向移民英国，请把握住现在的好时机。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上的英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 来源：中国贸易金融网 责编：Zoe Chan
英国发布投资移民新政，都有哪些新要求？
2019年3月7日发布了一份长达294页关于移民政策变化的新声明，涉及包括投资移民和欧盟公民等很多方面。关于200万英镑投资移民，一向为中国高净值人群关注，都有哪些新变化？ 资金要求：200万英镑资产须持有2年 根据新的投资移民项目规则，申请人需要证明他们已经持有至少2年的200万英镑投资资金。 目前，如果投资者持有200万英镑超过90天则无需证明其资金来源，如投资者持有的200万资产不足90天，则需提供资金来源。 不过在实践中，新的2年规则对大多数合法且真实的投资者来说几乎没有什么区别。200万英镑约合1760万人民币；对于高净值人群而言并不算大数目。 要求投资移民申请人在申请前在英国的银行有账户，以便银行开户时候就对申请人进行过背景调查。 新的独立审计要求 与现行政策相比，200万英镑投资款的合规审计更加严格，申请人被要求对其财务和商业利益进行全面审计，审计必须由受英国监管的审计公司执行，而且这些公司与投资者无利益关系。 独立的受监管审计师将评估申请人的财务和商业利益，并检查申请人是否已控制其资金2年。 目前还不清楚审计将如何付诸实践。BBC建议内政部将任命一名独立审计员审核所有申请，而《卫报》则建议申请人自己需要提供审计报告。 投资标的选择： 活跃和交易中的英国公司。 “活跃和交易中的”公司的定义也在收紧，必须满足以下条件： 在英国有注册地址 在英国税务和海关总署注册并缴纳公司税和员工报税税务系统 拥有账户和英国商业银行账户以表明该公司商品或服务的定期交易; 至少有两名在英国的雇员且不是其董事。 内政部表示，政府将支持集中投资，以支持对英国有“明显经济效益”的项目，如支持中小企业。 与目前的政策相同，贷款给非交易或休眠公司或购买股份不被视为合格投资。 此外，原有的企业家移民项目（Graduate Entrepreneur和Entrepreneur）将被初创企业移民和创新者移民两个类别取代，该类新签证英语要求提高至5.5，投资门槛降至5万英镑，投资企业需获得政府机构担保，最快三年转永居。 新法案将于原定脱欧日3月29日（或1周后的4月6日）起执行 传统200万英镑（Tie 1）的申请可延期至2019年7月5日。 消息来源：英国政府官网、BBC、卫报 欲查询居外网海量海外房源，比价后选中最满意的房源，欢迎拨打居外热线 4000417515。
伦敦CBD选房购房指南
据2018年第23期“全球金融中心指数”（GFCI）报告发布，伦敦再次蝉联全球金融中心榜首。全球金融中心指数（GFCI）是领域内发布的最具权威的数据，这一指数的发布，旋即引起一股来英投资热潮。众所周知，亚太地区的投资者一直热衷于前往英国投资，看中的就是无论从商业投资环境、基础设施，还是人力资源、法律法规等方面，伦敦都无可挑剔的世界第一的商业核心地位。与此同时，目前英国的脱欧局势尚不明朗，在短期内造成的持续汇率波动，反而是海外买家最好的投资窗口。 但是投资者们往往又有所保留，迟迟不敢下手，因为对于想在英国投资置业的买家来说，最令人头疼的是他们没有长期居住在本地的生活经验，对这个城市并不是很了解，不能够及时获取一手的信息。 ｜如何判断一个项目是否值得投资？ 实地考察？视频看房？还是听朋友或者中介转述的信息？ 这些方法都有各自的优劣，但如果征求一个房产经济学家的意见，他会告诉你：分析一个项目是否值得投资，主要看这几点——房产市场的供求关系，城市建筑申请周期，以及最重要的一点，项目距离城市CBD的距离。CBD就是一座城市的门户区域，是人才、信息、资金的聚集地。门户区域的资产一定是垄断且稀缺的，但又是最具有发展潜力的。因此，CBD的房价和租金往往都是最高的。 伦敦共有五大商务中心，最大的就是City of London，也就是我们常说的伦敦金融城。伦敦金融城占地面积只有小小的一平方英里，但却是整个英国经济，甚至是世界金融业的心脏。这里容纳了世界顶尖的国际保险市场、最古老的证券交易所与黄金市场；名列世界500强的企业，75％都在金融城内设立了分公司。每天，全球41%的外汇交易量都在伦敦进行，日均交易量达2.5万亿美元，是华尔街的两倍。 这么小小的一块地方如何能聚集如此多的人力、物力、财力？ 它的历史可以上溯到古罗马时期。公元四世纪，古罗马人来到泰晤士河畔，从现在英国议会大厦附近的浅水区登陆，建起坚固的城墙，围出了从圣保罗大教堂到伦敦塔之间的一平方英里，因此在这一平方英里的基础上建起的金融城也获别名“The Square Mile”。到了中世纪，威斯敏斯特区还只是个郊区的小村落，而金融城所在地却已担负了国际商业和贸易的重任。近代以来，伦敦政治和文化中心西迁，金融城的经济中心地位却始终未变。 深厚的历史传统与经验，良好的基础设施，强力的科技支持，以及面向全球的人力资源，汇聚出金融城独特的力量，使得无论是居住于此的居民，还是被吸引前来的投资者都对这片区域产生了强烈的自豪感与归属感。 那么每天在金融城里工作生活的人口构成是什么样的呢？ 2018年官方数据显示，金融城共有51.3万人在这里工作，占伦敦10%的雇佣比例。而在劳动力组成里，63% 为男性，75%为25-49岁青壮年人口（英国整体青壮年的雇佣比例仅仅为40%）。在地域划分上，59%来自英国，18% 来自欧盟，23%来自其他海外国家。 伦敦金融城政府 同时几乎世界上所有语种的各类人才都能在这里找到，诸如精算师、国际律师、高级财务分析师这样的尖端人才，可以随时为企业或个人提供服务。 ｜金融城周边房屋销售与租赁市场 做为如此庞大的国际精英群体聚集之地，金融城周边房屋销售与租赁市场的情况如何呢？ 我们可以来看看一些数据，进行分析。相较于其他的周边地区，伦敦金融城房价的中位数一直是最高的。伦敦平均房价只有不到50万英镑，而金融城的房价在2018年已突破了80万英镑大关，且涨幅节节攀高；与此同时，伦敦金融城这个黄金地段，房屋的供应量极其稀缺，转手率很低。 此外，根据英国房产评估署的数据显示，这里的租金比伦敦平均租金高出17.5%，金融城的一居室公寓租金每月可租2297英镑，两居室公寓高达2817英镑，且供不应求，空租率极低。这里租金年收益率涨幅飞快，2018一年就实现了17%的增长，是一区内租金收益率最高的区域。 伦敦首要CBD——金融城（City of London）的新建项目并不多，主要原因之一在于，住宅项目的兴建批准在金融城黄金地段里并不占优势。尽管如此，只要是CBD里的项目就可以“闭着眼睛”投吗？也不尽然。有些新建公寓和周围建筑距离太近，过于紧凑的排列造成了空间的局促感，居住体验较为压抑，性价比也非最高。综合来看，在金融城中找一个舒适的生活区域并非易事。 点击查看居外网上的伦敦房源 投资建议 结合以上投资回报的数据，相信即使不是房屋投资专家，也能一眼看出在金融城附近的房屋极具投资价值，无论是从市场供需关系，租金收益还是房屋本身的升值空间来看，金融城的楼盘都有着极为可观的前景。 我们再来分析一下，占据伦敦工作人口高达10%的行业精英们喜欢住什么样的房子呢？ ｜金融城精英们的住房要求 01 距离金融城近，节省通勤时间 金融、法律和投资咨询等行业的工作强度一般较高，如果自己的住宅在金融城的步行范围之内，能节省通勤时间的时间，换取更多的私人生活时间，自然是最为理想的了。 02 周边生活的便利程度 如果下楼就是高档有机超市，每天能够吃到健康新鲜的蔬果，生活品质将得到极大的提升。另外，伦敦道路狭窄拥挤，而公共交通系统又十分发达，导致英国人不喜欢开车。因此选择住在离地铁站、火车站等方便市内外出行的地方，也是租住房屋时相当重要的考量因素。 03 餐饮娱乐丰富 金融城周边有London Bridge, Liverpool Street, Shoreditch，以及St. Katharine's Dock等生活社区。其中最宜居，最有生活气息的就是著名的圣凯瑟琳码头（St. Katharine's Dock）了。她一面背靠城市核心，一面绿植水域环绕，还是伦敦市中心唯一的豪华游艇停靠港湾。 04 房屋品质高 金融城内虽不乏有历史的私家老宅，但经过几十上百年的多次翻修，难以保证房屋内部良好的居住品质，因此住户都倾向选择品质更佳的新房。新房有什么好处呢？首先，无论是从户型设计，还是内饰材料等方面，新房都更为优化合理。其次，新房的维护成本低，安全性能好。再者，新房自带的物业设施完善，健身房、车库等一应俱全。所以从住客的角度来考虑，一个高品质的新房一定是优于二手房的。除此之外，住房的景观也是值得考量的重要因素。一套拥有大露台和一流景观的住宅，在市场上的估价范围要高出很多。 05 周边的配套设施 如果以上条件都能够满足，那么公寓周边配套设施可能就是起到决定因素的一点了。高端人士住房租房追求的还是一个有品质保障的生活。既住在市中心又闹中取静，能不能去泰晤士河晨跑，有没有美术馆博物馆等文化场所，是否有五星级酒店用来会客，周边的私人会所够不够高端，将来孩子上学方不方便。这每一个细节都将是决定住客选址的重要因素。 投资建议 收入程度越高，教育程度越高的人，对于生活品质的要求往往也越高。伦敦金融城附近的高档住宅是高端人才们的刚需，他们宁愿多花一些钱也要追求高品质生活。综上所述，那么占据英国工作人口10%的金融城精英们最需要的是金融城步行可达，生活设施完备，且是新建的装潢精致华丽的住宅。 高薪阶层喜欢租住的房屋，对于我们投资者来说无疑是最好的投资项目，那我们去哪里找迎合他们居住需求的项目呢？ 目前塔桥北岸，伦敦金融城旁在售的新建高端楼盘只有3个，分别是水域公馆、古德曼广场和伦敦港。这三个楼盘都是具地段、景色与商业价值于一身的优质项目。但综合衡量，伦敦港项目无论是从价位、环境还是配套设施来说都是更受金融城精英们青睐的。 伦敦港项目地处泰晤士河北岸，距离伦敦金融城很近，仅15分钟步行路程即达，极大地满足了金融城内高端人才兼顾工作与生活的需求。此外，项目距离圣凯瑟琳码头仅300米，富有生活气息，餐饮娱乐设施丰富，且闹中取静，集生活便利与私密性于一体。 在休闲娱乐方面，小区周边餐馆和休闲场所林立，如老字号海鲜店Smiths、Curzon电影院、剧院，以及英国大文豪狄更斯的后人经营的The Dickens Inn酒吧。此外，在20分钟的步程内还有许多高端的餐饮，如塔桥旁的The Ivy，碎片大厦里的“胡同”，四季酒店里的著名中餐厅“梅”和被金融时报评为最具野心的私人会所 10 Trinity Square。该会所无论是匠心独运的内部设计，还是独一无二的海外拉图红酒品鉴室，都让这里成为了伦敦富豪的聚集场所。 伦敦港项目不仅周边生活便利，在房屋和社区配套方面同样具有极高品质。小区自带顶级业主配套设施，包括私人会所、健身俱乐部、游泳池、健身房、高尔夫练习场、理疗室、电影院等，不出自家院内范围就可以享受极致便利的都市生活。英国中产阶级最爱光顾甚至皇室成员都颇为推崇的超市Waitrose，也进驻了小区，为住户提供新鲜饮食和日常所需。周边区域还有多家顶级私立中小学，如伦敦金融城男校/女校；距离全英排名前十的各大高校也仅半小时车程，因此也吸引了相对年轻的夫妇居住于此。 伦敦港项目在通勤距离、周边生活便利程度、房屋品质以及配套设施方面都远高于预期，完全符合金融城精英们的居住需求，是房产经济学家也认同的投资置业首选。如果自住的话更是可以一步到位，跻身伦敦精英名流圈。 现已交房的伦敦港一期共245套，可谓一房难求，时刻都有租客在此等候释出的房源。现一居室每月租金为2600镑，两居室每月3250镑。租客多以在周边从事金融、咨询、科技、保险行业的金领人士为主，年薪在8万-30万英镑不等。这里的销售市场也保持着最高温度，即将在今年年底交房的二期，在2018年已全部售罄，2021年9月开始交房的伦敦港三期，也只剩下最后10套大户型。 最新一期 Merino Wharf 即将在2019年5月开始预售，整栋楼16层，共185套公寓，交房时间为2022-2023年。其中曼哈顿单身公寓有21套，一居室31套，两居室110套，三居室23套。所有户型均为目前我们国内所推崇的方正户型。售价一居室81万镑起， 两居室120万镑起。 整个建筑由著名的建筑设计师Andrew Taylor亲自操刀，结合传统与现代的建筑风格，使得整个建筑完美地与周边环境相融合。建筑东西两侧花园环绕，大型双层隔音保温耐热落地窗使所有户型都拥有充足的采光。所有公寓的公共空间配有木质鱼骨地板、中央空调、德国进口家电设备。其设计精美，施工精良，使用性强，是一个名副其实的精品住宅项目。 作为一名理性的投资者，如果一个项目集地段热门、购买需求量大、租房供应量短缺、性价比高、租客质量为精英阶层等特点，那么基本上就可以断定这项目是值得的投资了。 而伦敦港项目还有更多的加分项：无论从投资数据，还是从租客的喜爱程度来说，这里都是金融城地区备受关注的王牌项目。相信看过伦敦项目投资收益的权威分析，了解了伦敦的经济地形，感受到沃平地区的生活氛围后，理性的投资者们一定都会抓住机会，将伦敦港项目作为在伦敦购房投资或居住的首选。 如果您对该项目的详情还有什么疑问或者想了解更多的信息，欢迎点击https://www.juwai.com/34517993.htm或者拨打居外热线400 041 7515了解吧！ 来源：英国皇冠地产 责编：Zoe Chan
美国热门城市西雅图（Seattle）介绍｜居外百科
一、城市概况 西雅图坐落在美国西北部太平洋沿岸，是美国太平洋西北区最大的城市，西北部的商业、文化和高科技中心，是贯穿太平洋及欧洲斯堪的纳维亚半岛的主要旅游及贸易港口城市。西雅图常年被青山绿水环绕，因而得到西雅图的官方别名 “翡翠之城” （the Emerald City）。 西雅图-贝尔维尤大都会闻名世界。很多大型全球科技公司和国际房地产投资者都在西雅图发掘投资机遇。这里有微软（Microsoft）、亚马逊（Amazon）和阿里巴巴（Alibaba）等公司的总部，和谷歌（Google）公司的分部，苹果公司（Apple）也考虑将大部分工厂迁到这里。 地理位置 西雅图是华盛顿州金县的县治所在，位于普吉特海湾和华盛顿湖之间，距离美加边境约174千米，面积约370平方公里。西边在海湾边上是奥林匹克山脉，东边在华盛顿湖。西雅图附近的河流、森林、湖泊和田野非常富饶，在西雅图及其周围整年有很多帆船、滑雪、骑车、宿营和徒步旅行的机会。 人口结构 2010年的美国人口普查显示西雅图都市区有340万居民，整个普吉特海湾都市地区约有370万人，约73.4%是白人，这是美国北部都市中白人成份最高的，亚洲人有13.71%. 气候条件 西雅图的气候深受海洋影响，温和湿润，属于温带海洋性气候，西边的山脉保护城市免受风暴的袭击。每年降雨量890至970毫米，因此有“雨城”之称，比美国东海岸的一些城市（如纽约1200毫米）少，但其阴天数为平均每年226日，比纽约（132日）多。 经济体系 2004年共有五个名列前500名的美国公司的总部在西雅图：华盛顿互惠银行（Washington Mutual Bank）、安可保险、服饰零售商诺茨罗姆公司（Nordstrom）、亚马逊公司（AMAZON）和星巴克（Starbucks）。 教育水平 西雅图居民的平均教育水平比美国的平均高，36%的人口有硕士学位或以上，93%的人口高中毕业。除学校外，西雅图的成人培训班和家庭学校教育也很强。 在西雅图，华人区的的公费学校（如西雅图公立学校）质量非常高。在贝尔维尤（Bellevue）南部，原本没有非常好的高中，但是自从华人开始较多的聚集后，这里的国际学校 （International School）在华人圈子的氛围影响下已经跻身全美公立高中前十，也是华盛顿州最好的高中。 二、投资亮点 美国最令人向往的城市之一 伊丽莎白·哈灵顿（Elizabeth Harrington）——《胡润百富》经理、著名“中国百富榜China Rich List”发表人，认为西雅图将越来越受中国投资者的欢迎，根据他们的调查，西雅图是世界排名第5的投资市场。 2018年US News评选的全美最适宜居住的地方中，西雅图在所有125个都会区中位居第10，在人口超过250万的超大都会区中排名第4，也是西海岸排名最高的超大都会城市。目前西雅图的总人口超过367万。 高科技公司创造房产需求 大西雅图地区是一些世界著名大公司的总部所在地，比较老牌的有波音飞机、星巴克咖啡，科技巨头则是微软和亚马逊。西雅图最近十年房产市场的红火，也正是得益于亚马逊的业务扩张，它提供了大量高薪就业机会。 世界电商巨头亚马逊，其在西雅图的员工数量从2010年的5000人扩展到如今的4.5万多人。亚马逊这一家公司的办公面积，就超过其他40家最大公司的办公面积的总和。在亚马逊的员工喜欢居住的地区，过去5年其租金上涨的速度比其他地区快65%。亚马逊在西雅图downtown办公区域的扩张，也带动了周边办公室租金的上涨。 可持续性强的房地产市场 次贷危机使美国房地产市场遭受重创，但大都市房产的抗跌性在这次危机中得以很好的体现。美国房价最贵的城市，早已从这场危机中恢复，而且房价已经超过了此前的峰值。 美国知名理财杂志Kiplinger最近对美国100个最大的都市区的房价进行了分析，并与2006年市场峰值价格的和2012年初市场底部价格进行比较。在统计中西雅图的涨幅仅次于加州的圣何塞（即硅谷所在地）和旧金山。西雅图、圣何塞和旧金山，这三个城市的房地产市场，都得益于高科技公司的蓬勃发展，但西雅图的可负担性要优于圣何塞和旧金山，也就说可持续性要好。 三、投资热区 在西雅图的众多区域中，贝尔维尤（Bellevue）、雷德蒙德（Redmond）、柯克兰（Kirkland）、班布里奇岛（Bainbridge Island）、埃德蒙兹（Edmonds）、克莱德山（Clyde Hill）、克莱德山（Clyde Hill）等地最受投资者青睐。 更多投资热区介绍，请点击参见美国热门城市西雅图（Seattle）热门区域介绍 | 居外百科 了解更多美国城市 旧金山 洛杉矶 迈阿密 纽约 波士顿
中国人如何在日本投资房地产？向四位买家取经
作者：林桔 不爱樱花爱房产。 中国人对日本的热情，在今年一季度时变得暧昧。 海外房地产买家网——居外网提供给投中网一组数据：2019年一季度对日本房地产咨询指数达8933.3，同比增长1260.9%、环比增长179%。 在中国买家海外置业目的地排行榜中，日本从以往第九名攀升至第二名。而过去三年，中国人在该平台上最“心仪”的是美国、泰国和澳洲的房产。 “我们内部看到这个数据时也非常吃惊。”居外网一名工作人员告诉投中网，一季度的咨询中，45.3% 的中国买家感兴趣的房子价位在5-25万美元之间（35-173万元人民币）。“这个价位的买家占最大多数，”他说。 自2018年以来，随着贸易摩擦、澳洲信贷收紧和房价大跌，中国人把目光转向日本房产，是有意为之。 一 “一季度有樱花季，也是升学、入职的时间，去日本的人数自然会上升。”世纪21中华物业董事杨官华告诉投中网。根据他对日本的调研和观察，越来越多人到日本旅游或投资似乎是必然的。 永久房产、单笔投资小、升值潜力大、租售比高、对外国人政策限制少……这些都是日本房产热的前提。 有报告称，日本已成为中国人的第四大海外购房目标国，中国买家是日本房产的“推手”。 天使投资人薛蛮子可能是推手之一。2018年1月，薛蛮子在微博称，自己在京都买下了一条街，并将该街道更名为“蛮子小路”。将该街道上的数栋房屋改造为民宿后，他还有一个愿望，未来几年他想通过或买或租的形式，在京都拿下100幢町屋，成为当地最大的町屋所有者之一。 据仲量联行数据显示，2018年第一季度，东京房市的全球交易额上升15%，达到1650亿美元（约1.1万亿元人民币），创下了自2007年以来商业房地产交易的最高季度纪录。 外房网援引Tokyo Kantei数据也显示，今年4月东京市中心的Chiyoda、Chuo和Minato的3个区域，平均价格为114.3万日元/平方米（7.3万元/平方米），比上月上涨4.0%，同比往年上涨10.0%。 这与日本国土交通省最新发布的《不动产市场动向》调查相似。2018年东京的房地产均价为86.8万日元/平方米（5.5万元/平方米，比2013年上涨了23%。 作为参照，北京东三环房价在安居客上的价格约为8.6万元/平方米。 日本涩谷3卧1卫的豪宅，从“表参道”站步行7分钟。居住面积79.69平方米，阳台面积7.71平方米。房价仅约¥970万。 居外物业编号：47294927 点击查看房源信息 二 实际上，薛蛮子投资的民宿，是近年来中国买家投资的方式之一。 去年5月，日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，为让国外游客消费额翻番，日本增加免税店至2万家，进一步将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。 这是对2009年放宽游客赴日旅游的签证条件的升级，那一年，日本将“观光立国”列为了拉动经济增长的一辆马车。 据日本国家旅游局数据显示，2012年时到日本旅游的外国游客达835.8万人，增长率达34.78%，改变了前一年接近30%的负增长。从这一年开始，到日本观光旅游的人以两位数的百分比快速增长，2015年时达到了巅峰，增速47.15%，达1874万人。 到了2018年，访日外国游客人数同比增长8.72%，达3119.2万人，创历史最高观光人数纪录。随着2020年东京奥会来临，东京预计2020年外国游客将超过4000万人。 为迎接更多游客，去年6月日本还实行了民宿新法，主要是规范民宿执行。根据世纪21中华物业董事杨官华提供的数据，截至2019年2月，至少1.4万私人民宿登记成为合法民宿。 周巍巍是在旅游快速增长的驱动中、于京都做起民宿生意的人之一。 2004年在江苏一所高中毕业后，周巍巍便到日本留学、工作、结婚，至今15年，他见证了日本的旅游业的起朱楼，2016年他从工作了5年的一家化学企业辞职，与两个学弟在京都经营了8栋民宿。 周巍巍告诉投中网，民宿作为酒店的补充，在这几年极其流行，也是当前中国人在日本投资的主要方式之一。“民宿、长短租、自住都是中国人在日本买房的目的，除了自住比例较少，前两者占比较多，一般人投入300-400万人民币，出租或经营年回报率在5%-10%之间。”周巍巍说。 他表示，当前日本房价整体比中国一线城市低，而且和国内的70年产权不同，日本房产为永久权，这些都是吸引中国投资者的重要因素。 查看居外网上的日本在售房源 在留学生圈中，周巍巍和两个合伙的学弟还发现，除了租赁市场越来越大的需求，在毕业季前后，他们买房的需求也提上了日程。 与此同时，即将到来的2020年东京奥运会、2024年将大阪、冲绳等地开设三个赌场、2050年西博会……这些大型的活动所带来的人流量、经济效益，未来一段时间内都会是撬动日本房产市场的杠杆。 三 杨官华也看好日本的旅游业，在日本开拓房产业务。他告诉投中网，2013年前后自己在日本购置了几套房，同时在当地进行市场考察，认为“日本的工资水平和房价还有很大上升空间。” 据世界银行公布的2017年各国人均国民总收入中，日本以人均总收入3.9万美元（约26.94万元）排在全球21位，属于高收入国家；而中国则为0.87万美元（约6.01万元）排在66位，属于中上收入国家。 这样的收入水平对比之下，东京的房价仍低于北京、香港等一线城市。 点击查看日本东京房源 认为日本东京、大阪等核心地区的房产将迎来V型反弹后，杨官华成立了房产中介服务公司，将“日本房产服务的产品”带回香港和大陆市场。所谓产品，指的是经理管理签证，以及投资移民顾问。他声称在2014年就卖出了1000套，但未透露卖出的房产类型大小。2015年他出版了一本书，叫《40万（港元）东京做业主，日本置业全攻略》。 按杨官华所说，一些日本业主对外国投资者都有抵抗情绪，一般情况下，他们更希望将房子卖给日本人或已在日本生活多年、熟悉日本生活的人，“他们担心卖给外国投资者后，会对当地环境、社会造成一定损害，” 为此，杨官华为买家提供了一个“解决方案”：让买家与日本当地人共同注册一家日本公司，以公司的名义向业主购买住宅或办公楼等资产。大约三个月后，日本当地人退出公司，由买家自己持有该公司，买入资产。在日本业主看来，TA把房产卖给了日本公司。 移民公司YMG全球顾问集团指出，由于个人和公司在日本购房税率不同，在日本购房为投资用的话，公司持有更划算；如果在日本购房为自住用的话，个人持有更划算。比如转让增值税，前者房产持有期不满五年的为39.63%、超过五年的为20.2315%，而后者则不需要。 四 日本自1990年代房地产泡沫后，房价一直处于疲软期。同时住宅空置率上升。 今年4月日本总务省每五年公布一次的住宅与土地统计调查，截至2018年10月1日，日本的闲置率还在高升。在日本6424万户住宅中，闲置率达13.6%，比2013年高了0.1个百分点。相当于日本每7套住宅房就空着一套。 “所以我们只做东京、大阪这些核心城市，”杨官华表示，在日本老龄化日趋严重的情况下，这些核心地区仍然是人口流入城市，它们都有比较大的增长空间。 李方（化名）是一位正在考虑去日本东京买房的人。她曾经参与过杨官华的日本置业推广活动。她从圈子里听说，日本房产有涨价的空间，以及“扣除所有税后，回报率仍有6%-8%。” “但这也是听朋友说的，具体是怎么样还需要实地去看看。”她告诉偏投中网，自己供职于一家欧洲半导体公司，主要从事亚太地区市场调研。出于职业的习惯，她计划今年国庆前后去实地了解市场，包括当地政策、交易手续、房屋老旧程度等。 作为资产配置的补充，她的目标一如既往地明确：核心地区、地铁旁的房屋，可租也可住，预算在150-200万人民币之间。 李方的首选是东京。她正在上大二的儿子，可能作为交换生到日本留学。在日本购房一是投资，二是为了方便生活。按她所了解的信息，这个价位在满足要求后，大约是一个小单身公寓。 同时，她表示，即使在国庆奔赴日本，最快要买也是在2020年之后，她想错过奥运会可能带来的高房价。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源，或致电 400-041-7515 谘询日本留学和房产投资的机会。 来源：投中网旗下偏见实验室 责编：Zoe Chan
美国主要城市洛杉矶（Los Angeles）热门区域介绍｜居外百科
洛杉矶华人主要聚居在洛杉矶东部市郊的圣盖博谷地区 （San Gabriel Valley），其中以蒙特利公园市（Monterey Park）、阿罕布拉市（Alhambra）、圣盖博市（San Gabriel）、柔似蜜市（Rosemead）、天普市（Temple City）、亚凯迪亚市（Arcadia）、圣马力诺市（San Marino），南帕萨迪纳市（South Pasadena），哈仙达岗（Hacienda Heights），罗兰岗（Rowland Heights），钻石吧市（Diamond Bar），核桃市（Walnut）这些地区为主。 大量华资企业随着中美贸易的不断增加，而涌入美国西海岸的最重要港口洛杉矶，并在圣盖博谷地区的南爱尔蒙地市（South El Monte）、工业市（City of Industry）落户。这也使得这两个常住人口极少的城市，成为华裔企业的主要集中地，表现出鲜明的华人商业特色。 特别值得一提是蒙特利公园市（Monterey Park），中文多简称为“蒙市”，当地的居民超过一半是华裔，目前全市5位市议员当中有4位是华裔，1983年全美首位华裔女市长在此诞生，因此蒙市也成为美国有史以来华人特色最浓厚、华人自主权最强的城市。所以“蒙市”顺理成章成为了华人小区的中心，并已取代了传统中国城（China Town）的地位。 2018年洛杉矶房市走势 房价中位数：68.6万美元 每平方米售价：5662美元 租金中位数：3500美元 2018年房价走势：上涨2.2% 2019年房价走势预测：下跌0.1% 居外投资分析 自从2007年美国由于次级信贷房地产泡沫崩溃后，洛杉矶的房价也相应受到了影响。在有些地区，房价跌幅甚至超过了50%。但是，一些华人聚集的高等社区，房价还是坚挺的。所以说，洛杉矶房价取决于供需。而华人社区基本上由于需求高，供应少，房价保持了较好的价位。 一般来说，洛杉矶的房价取决于房地产所在的城市。对于学区较好的城市，房价就比较高。举例来说，在2013年，洛杉矶房价最贵，学区最好的城市之一圣马里诺市（San Marino）的房子最低也要100万美元，其次的阿凯迪亚市（Arcadia）房价也要在70万美元以上。但是，在比较偏远的地方，可以买到15万美元以下的房子。由于美国房地产市场的复苏，洛杉矶的房价也有所上涨，涨幅最高的是洛杉矶的富人区。洛杉矶县房市之昂贵在全美排名第三，仅次于旧金山和橙县。 洛杉矶有哪些涨幅较高的热门区域呢？ 圣马利诺（San Marino） 房价中位数：$2,257,000 10年增值：52% 圣马利诺（San Marino）是一个位于美国加利福尼亚州洛杉矶县，富裕的小城市。亚裔人口占当地人口的一半左右，而且以华人为主。据资料显示圣马利诺的家庭年收入中位数达到$15.6万美元。 早先该市居民多为律师丶会计师和医师等高专业程度的中上阶级白人，近二丶三十年开始有许多富裕的亚裔家庭移居，圣玛利诺更因此有“小比佛利山庄”的美名。 圣玛利诺在加州学区中排名第一，这也是很多华人选择居住这裡的主要原因。 这裡的房价中位数高的惊人，为$225.7万美元。这裡大多数房子是建于1920-1950年代。这裡的房子91%左右是房主自住的，8%左右是出租的房屋，0.5% 是用于度假的房屋。这裡房屋的空置率是6.5%左右。 圣马利诺房子的占地从4,500平方英尺（420平方米）开始，很多房子的地是大概在30,000平方英尺（2,800平方米）左右。因为San Marino市的居民很具有保护历史的意识，这裡的房子要想翻建和改建是很难通过审批的。所以这个城市保留了历史的风貌，没有到处新建的和周围环境不符的别墅。这个城市都是以独立屋组成，没有联排和公寓楼。所以可以说是居家的好环境。 圣马利诺还以它的一流学区着称。这是学区的四所学校。其中两所小学，一所初中，一所高中。圣马利诺高中有部分资金来自国家教育资金，但是私人捐赠的部分也是很多。自1980年以来，圣马利诺已经得到 $18,268,485 美元的私人捐款。 圣马利诺高中是加州API成绩最高的学校之一。2004-2010年，圣马利诺高中API连续7年在加州328所高中裡排名第一。2006年授予全美蓝色丝带学校。圣马利诺的两所小学也是蓝色丝带学校。 亚凯迪亚（Arcadia） 房价中位数：$1,099,200 10年增值：44% 亚凯迪亚是美国加利福尼亚州洛杉矶县的一座城市，位于圣盖博山山脚、洛杉矶市中心东北21公里。这个30年前几乎一致是白人的城市，现在有45%的亚裔。这种转型与台湾、中国、韩国和日本等亚洲国家的财富迅速增加并且移民美国有密不可分的关係。 亚凯迪亚已经有相当规模的亚裔移民社区和相对周边较高的生活品质，这些也对其他地区的亚洲新移民家庭有吸引力。富裕的亚裔移民也搬离移民第一站蒙特利公园市而迁往较富裕的阿凯迪亚和附近的北圣盖博、圣马利诺、南帕萨迪纳、及天普市。由于现在来自中国大陆移民也日益增加，加入台湾移民人口在阿凯迪亚的行列，使华裔人口日益成长。 1990年代初以来，越来越多的台湾及其它亚洲移民企业-如大华超市、光华超市以及广受欢迎的台湾鼎泰丰皆陆续在亨廷顿大道以南、沿着鲍德温街的一些小型商场和店面中出现。 亚凯迪亚有很好的公立学校，这是许多年轻的上层中产阶级亚裔移民家庭所追求的。他们希望他们的子女在美国能接受好的教育，将来进入好大学，并有理想的职业。该学区亚裔已成为多数，几乎达到三分之二，在2005-2006学年，阿凯迪亚高中的学生中63-65 ％是亚裔，远高于亚裔在市民中的比率，非西裔白人只占阿凯迪亚高中学生的24-26 ％，这是因为阿凯迪亚市的白人人口平均年龄较高，许多人小孩早已毕业。 南帕萨迪纳（South Pasadena） 房价中位数：$904,900 10年增值：24% 南帕萨迪纳（South Pasadena，又译南巴沙迪那）位于美国加利福尼亚州南部、洛杉矶东北郊，是美国加州洛杉矶郡的一个社区城市，面积8.9平方公里，常住人口约2．5万人。她北面靠山，风景秀丽，四季如春；几乎全年都阳光明媚，是休养胜地。再南面距离附近的华人社区众多，华人超市和餐馆云集，生活便利得让你不禁怀疑自己是否是在异国他乡。 对于美国人而言，南帕萨迪纳是座气质一流、风景优美、保守而富裕的小城市。该地区学区优质，是老牌白人社区，距离洛杉矶市中心10分钟，华人区5分钟，极佳的地段。周边顶级学区配备，帕萨迪纳城市学院（PCC），加州理工大学等均在10分钟车程之内。 南帕萨迪纳以其绿树成荫的街道，历史悠久的加州工匠风格的住宅，其独特的小型企业和优秀的公立学校, 使它成为加州最理想的居住城市之一。 该市有两大特色，第一是拥有相当多的树木，因此有“树木之城”（the City of Trees）的美名；另外是特别重视保护文物古迹，曾于2009年被非营利的“洛杉矶文物保护”组织（The Los Angeles Conservancy）列为A级城市（洛杉矶县的88个城市中仅6个得A）。 天普市（Temple City） 房价中位数：$681,000 10年增值：14% 天普市是位于美国加利福尼亚州洛杉矶郡、中上阶层聚居的小城市。紧邻阿凯迪亚（Arcadia）、圣玛利诺（San Marino）、圣盖博（San Gabriel）、柔似密（Rosemead）。总人口约4万人，其中亚裔占一半还多。该地区人口稀少，房价逐年稳健上升。 天普市大部分地区属于天普市联合校区（TCUSD），该学区包括7所学校：La Rosa小学、Cloverly小学、Emperor小学以及Longden小学。还有橡树大道初级中学，天普市高中，以及道格·西尔斯学习中心。 想了解更多关于洛杉矶（Los Angeles）的信息，请移步这里 https://www.juwai.com/usproperty/r-165_c-3910/
美国移民途径（二）：家庭移民
2、家庭移民（Family Based） 家庭移民又称为“亲属移民”，包括公民的直系亲属和兄弟姐妹，以及永久居民的配偶和未成年子女。 2.1、美国公民的直系亲属 美国公民的直系亲属（Immediate Relative）申请绿卡没有名额限制丶无需排期；立刻申请丶立刻批准。 如果申请受益人在美国，只需一步即可：在提交I-130（Petition for Alien Relative）G-325A（Biographic Information）的同时提交I-485申请绿卡。 亲属移民如果受益人不在美国，需要先提交 I-130，批准之后转到当地领馆走 consular processing。 美国公民的直系亲属包括： 配偶；同性结婚也算。提交 I-130 之后，除了直接申请 I-485 调整成绿卡身份外，也可以提交I-129F 申请 K-3 配偶签证。如果到批准之日结婚尚不足2年，拿到的是临时绿卡（Conditional Greencard），必须在过期前90天内提交I-751转成正式绿卡。 父母；继父母丶养父母也算。提交申请的儿女必须年满21岁，所以如果你想来美国生孩子丶靠孩子的公民身份为自己办绿卡，那么需要等21年。另外，特殊青少年移民终身不得为父母申请绿卡，参见“其他移民途径”章节。 21岁以下未婚子女；不是亲生的也算。 2.2、美国公民的非直系亲属 美国公民年满21岁的子女，不是亲生的也算。 未满21岁但已经结婚的子女，不是亲生的也算（F-1）。 美国公民的兄弟姐妹，同父异母和同母异父也算。如果申请人和受益人中有一方是收养的孩子，收养行为必须发生在两人16岁以前。 这几种情形和“直系亲属”最大的不同在于有名额限制，因此可能需要排期。此类申请属于 F-1（Family-based 1；家庭移民一类优先），根据现在的排期，中国大陆出生的申请人大概要等7年。 2.3、永久居民的配偶和未婚子女 配偶。属于家庭移民第二类（A）优先，F2A，根据现在的排期，中国大陆出生的申请人大概要2年的时间。公民的配偶和未婚妻可以申请 K-3/K-1 签证，而绿卡的配偶没有专门的签证，因此要么靠其他方法（B1/B2, F, J, OPT, etc）维持合法身份，要么只能在美国境外等待排期。 21岁以下的未婚子女也属于F-2A，和配偶一样。 21岁以上的未婚子女属于第二类（B）优先，F2B，按照现在的排期大概要6年半。 永久居民的其他亲属，如父母丶已婚子女丶兄弟姐妹等，不能申请亲属移民。未婚子女如果在 I-485 还没有批准的时候结婚，会丧失亲属移民的资格。举例来说，21岁以上的未婚子女，按照现在的排期，提交申请之后至少6年半内不能结婚。 2.4、家暴受害者 如果你的配偶是美国公民或绿卡，你自己或者孩子被对方虐待（abuse），你可以在配偶不知情的情况下为自己（以及不满21岁的未婚孩子）申请绿卡。 如果你的子女是美国公民（不含绿卡），你被子女虐待，可以在子女不知情的情况下为自己申请绿卡。 如果你未婚，不满21岁，父母是美国公民或绿卡并且有家暴行为，你可以在父母不知情的情况下为自己申请绿卡。
中国人在澳洲买房的条件
简单来说，中国人完全可以在澳洲境内购房的。澳洲政府是非常欢迎海外投资的，因为澳洲是一个地广人稀的国家，来自海外的投资为澳洲的经济发展带来许多机会。澳洲政府对外国投资者在澳洲买房的相关规定（中国人在澳洲买房条件）如下： 1、外籍人士的定义 现行澳洲的法律条款对“外国人”有着严格的界定，可以理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。 根据上述内容可知，大部分国内买家都被认定为“外国人”，在澳洲买房时，会受到一定限制（需要注意拥有澳大利亚临居签证的他国公民，即临时居民，也需申请FIRB购房许可）。 由于对“外国人”的身份界定，不止牵涉到在澳洲买房的限制，还包括一些税务问题，为此，澳洲有专门的法律条款对此进行规定，相关细节，可参考居外网专栏作家——澳洲执业律师杨泱的详细解读《外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解》。 2、外籍人士在澳洲只可买全新住宅 相信大都听过“外国人在澳洲不能买二手房、只能买新房子”。准确的描述应该是：非常住外籍人士在获得FIRB批准后，只可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。 澳洲全新住宅的定义：全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途（例如：办公室或仓库）改为住宅之用，而作出大幅度翻新的建筑，但并不包括经过整修或修复的旧住宅。 3、外国投资者在澳洲购买全新住宅时的FIRB申请 购买澳洲全新住宅需要向FIRB提出申请。这类申请通常会两周内获得批准，并在获得批准时没有附带条件。非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。 相关建议：由于澳洲法律体系已经非常完善，所有在澳洲买房事宜都可通过您的代理律师与开发商律师进行交涉。所以加入您是一名非常住外籍人士并希望在澳洲购房，需要第一时间告诉您的代理律师，以便其帮助您递交购房申请。目前，还未有非常住外籍人士购买住宅房地长被拒的先例。 点击查看居外网上5.8万套澳大利亚在售房源 4、外国投资者购买新房时的“开发商申请”问题 根据澳洲法案规定，无论您是澳洲居民还是非常住外籍人士，以下情况不需政府批准就可以购房： 从已经获得预先批准可以向外籍人士出售的开发商购买的全新住宅； 让您（以及任何相关人）可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益； 综合旅游度假村的某些住宅房地产； 按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益；或者 从澳洲的政府（联邦政府，州、领地政府或地方政府）处获得或出于公共目的组建的法定企业获得的权益。 更多澳洲买房相关的“干货”内容，点击查看【居外澳洲买房百科】
伦敦黃金地段最新报告——海德公园北缘｜居外专栏
编者按：伦敦，欧洲经济之都。从英镑贬值到房市交易萎缩，价格停滞——英国脱欧带来入手英国的机会。随着新首相逐渐浮出水面，脱欧将有新的总设计师；一切逐渐尘埃落定之时，也就是英国房市利好的起点。去年下半年以来，德国等多个国家资本抄底英国。英国投资看伦敦，伦敦的高尚社区都有哪些呢？ 本文将会带大家到英国最大的皇家公园——伦敦海德公园。这个地区曾是伦敦潮流前沿的地区之一，但它曾经历过一段黑暗的衰落期，不过现在，它以焕然一新的面貌回归大众视野。 1. 曲折历史 海德公园建成于1536年，由亨利八世打造，最初是作为皇家的狩猎场。现在，这个350英亩的海德公园北缘拥有着伦敦最棒的房产；而和其南部相接的是非常受欢迎的几个街区：Mayfair、Belgravia、Knightsbridge以及Kensington。 在19世纪，公园北部也是很有声望的，美丽的花园广场和大片的房产旨在与Belgravia竞争，同时也吸引了很多贵族、皇室成员和社会名流，包括威尔士王妃Caroline、温斯顿·丘吉尔和Lady Myra Sackville（他的生平在电影《欲望都市》中有详细介绍）。 然而，在第二次世界大战之后，公园失去了它的威望。它的大厦被改建成办公室，并且出现了新建的公寓楼。公园边缘的某些区域依然保持着原有的贵族气质，但也逃不过重新改建的命运，例如东边的时尚马里波恩村和北边的帕丁顿（这里的横贯铁路直通金丝雀码头）。 2. 重振旗鼓 但是现在，市场风向似乎有了变化。博参置业的最新独家报告显示，在过去一年的价格增长方面，公园的北部比高调的南部更胜一筹。来自LonRes的数据显示，海德公园花园的“微型市场”（包括与贝斯沃特路接壤的二级灰泥联排别墅的露台以及周边保护区的街道）的平均房价上涨了8.5％，表现优于梅菲尔（下跌19.9％），骑士桥和贝尔格拉维亚（下跌8.8％），Bayswater和Maida Vale（下跌3.5％）和下跌7.2％的W2（包括Marylebone，Paddington，Westbourne Green和Notting Hill）。 该报告还显示，海德公园花园与贝尔格拉维亚和骑士桥等较为昂贵的地区之间，每平方米的平均价格差距正在缩小。Beauchamp Estates总经理Jeremy Gee表示：“海德公园北部的房产被低估了，它的低调让其很少被开发商以及买家注意到。但邻近地区的崛起让它重返焦点。“ 他指出，Edfware路南端的由Rafael Vinoly设计的Almacantar大理石拱门开发项目（Almacantar’s Marble Arch Place Development）的到来，以及Whiteleys购物中心和Queensway亟需10亿英镑的改造，将大大提升公园西北部的价值。 该地区遍布各种花园广场（苏塞克斯，格洛斯特，海德公园，牛津，剑桥，康诺特）以及康诺特村的小型独立商店，坐落着艺术品经销商、花店、阿根廷肉店和阿巴斯托葡萄酒商店，和骑士桥相比，该地区宁静而低调。在康诺特广场有一所康诺特学院，虽然有些当地人更喜欢威廉王子和哈里王子曾就读的韦瑟比小学。 该地区的低调吸引了许多明星居民，如托尼布莱尔，克劳迪娅·温克尔曼，奈杰拉·劳森和艾莉·古尔丁，这里没有什么大牌酒店或餐馆，也就意味着这里没有大批游客。 3. 投资指南 那么投资者应该买什么？海德公园花园目前有四处房产出售。面朝阿尔伯特纪念馆的金色尖顶、从屡获殊荣的公共花园上层，可以看到贝斯沃特路和整个公园。房子的露台由Samuel Pepys Cockerell（日记大家塞缪尔·佩皮斯在的侄子）设计。 位于Mayfair的Savills负责人Charles Lloyd表示，这里有些功能完备的房屋因为外观不够精致而难以吸引消费者。但这些消费者忽略了房产接近西区的极佳位置，所以他们错过了一个绝好的机会。 “我在Connaught Close住了四年，这是我住过的最便利的地方。Mayfair距邦德街只有步行十分钟的距离，距马里波恩15分钟，而距帕丁顿的希思罗机场快车站仅有步行五分钟的路程。” “我所知道的海德公园花园的买家，都是最初根本没有考虑过这个区域、但后来却发现那里的房子宽敞且绿色环保，”Lloyd说，“海德公园花园的房产与贝尔格雷夫广场的房产质量相同，但价格上便宜30％至40％。” 点击查看在售伦敦豪宅房源 这些房子价格不菲。一套两居室的公寓，售价为135万英镑；一间经过翻新的2,951平方英尺的三居室公寓，售价825万英镑；一间时尚、设计现代化的五室公寓，价值1500万英镑；还有一套六居室，房产价格为1550万英镑，但翻新费用高达500万英镑，所以可能总价值高达2400万英镑。（全部通过Beauchamp Estates。） “每平方英尺3,500英镑到3,600英镑，定价很有野心，但并非不切实际，“Gee说。 责任编辑：Adam Chen 伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
